1、超市項(xiàng)目可行性分析超市項(xiàng)目可行性分析超市項(xiàng)目可行性分析V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 超市項(xiàng)目可行性分析日期：20 xx年X月xx超市項(xiàng)目可行性分析一、投資與收益分析說(shuō)明1：自2xxx年以來(lái)，各連鎖零售企業(yè)均取消了中型超市的選址計(jì)劃，因此并無(wú)系統(tǒng)、完善的中型超市成本及收益測(cè)算模板。經(jīng)驗(yàn)判斷中型超市的成本構(gòu)成應(yīng)介于便利店與大型超市之間，而本項(xiàng)目無(wú)物業(yè)租賃成本，測(cè)算中當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等未知因素均以模糊變量考慮，而因此得出的結(jié)論數(shù)值可能存在較大誤差。小型超市/便利店（一般均為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，代表：sxxx-eleven，大方便利、津工等）面積區(qū)間：100-200中型超市：無(wú)（20 xx年以后均已紛紛倒閉）面

2、積區(qū)間：1000-2000大型超市（代表：xxx等）面積區(qū)間：5000-15000，標(biāo)準(zhǔn)店面積在10000左右（不含招商區(qū)）。說(shuō)明2：正常情況下，10000左右大型超市年?duì)I業(yè)額在2-4億元之間，150左右的便利店，年?duì)I業(yè)額為200-500萬(wàn)元，據(jù)此預(yù)估正常情況下，800-1000中型超市年?duì)I業(yè)額在1000-3000萬(wàn)元之間，本次測(cè)算取最高值3000萬(wàn)元。測(cè)算1：不考慮本項(xiàng)目位于小區(qū)內(nèi)部，無(wú)法輻射其他區(qū)域的因素，僅以正常選址位置考慮其收益情況，則測(cè)算如下。項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注銷售額3x毛 利4xx流轉(zhuǎn)稅7x凈毛利3xx變動(dòng)費(fèi)用:1xx 商品損耗3x 廣告費(fèi)3x 商店用品1x 運(yùn)費(fèi)1x 固定費(fèi)用:

3、3x設(shè)備折舊費(fèi)2x十年折舊,殘值10%遞延資產(chǎn)攤銷2x開(kāi)辦費(fèi)，五年攤銷房租x 物業(yè)管理費(fèi)x 人工費(fèi)用x 能源消耗費(fèi)x經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)x付現(xiàn)費(fèi)用合計(jì)x扣除折舊、攤銷商店凈利潤(rùn)x如上表，正常情況下，此中型超市年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約為xx萬(wàn)元，其中需付現(xiàn)費(fèi)用x萬(wàn)，凈利潤(rùn)約x萬(wàn)元，凈利率x%。測(cè)算2：本項(xiàng)目超市位于社區(qū)內(nèi)部，輻射范圍難以擴(kuò)出本社區(qū)以外，則本社區(qū)1800戶人口將作為其核心主力客群，而核心主力客群的消費(fèi)能力與購(gòu)物頻次，我們可以參照大型超市與便利店的標(biāo)準(zhǔn)，取中模糊計(jì)算。說(shuō)明1：大型超市一般的輻射范圍劃定 一級(jí)輻射圈：以項(xiàng)目地塊所在位置為中心，半徑一公里范圍內(nèi)區(qū)域，要求常住人口x萬(wàn)。次級(jí)輻射圈：以項(xiàng)目地塊所

4、在位置為中心，半徑三公里范圍內(nèi)區(qū)域，要求常住人口x萬(wàn)。邊緣輻射圈：以項(xiàng)目地塊所在位置為中心，半徑五公里范圍內(nèi)區(qū)域。便利店一般的輻射范圍劃定步行x分鐘，自行車x分鐘范圍內(nèi)，要求常住人口x萬(wàn)人。根據(jù)此范圍，應(yīng)要求中型超市一級(jí)輻射圈內(nèi)常住人口為x萬(wàn)人，而本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)人口僅x戶，按x口之家考慮，僅x人，不足要求人口的x，則營(yíng)業(yè)額同樣最高僅為正常營(yíng)業(yè)額的x%。取最高數(shù)額x測(cè)算如下：項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注銷售額3x毛 利4xx流轉(zhuǎn)稅7x凈毛利3xx變動(dòng)費(fèi)用:1xx 商品損耗3x 廣告費(fèi)3x 商店用品1x 運(yùn)費(fèi)1x 固定費(fèi)用:3x設(shè)備折舊費(fèi)2x十年折舊,殘值10%遞延資產(chǎn)攤銷2x開(kāi)辦費(fèi)，五年攤銷房租x 物業(yè)管

5、理費(fèi)x 人工費(fèi)用x 能源消耗費(fèi)x經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)x付現(xiàn)費(fèi)用合計(jì)x扣除折舊、攤銷商店凈利潤(rùn)x如上表，超市運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不受營(yíng)業(yè)額的影響，因此按最佳情況考慮，若經(jīng)營(yíng)此中型超市年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不變，約為2x萬(wàn)元，其中需付現(xiàn)費(fèi)用1x4萬(wàn)，而凈利潤(rùn)約為x萬(wàn)元。此項(xiàng)目選址位于小區(qū)內(nèi)部，基本無(wú)流動(dòng)客群，而固定客群有限，此屬于硬傷，無(wú)法通過(guò)其他手段（如促銷讓利等）吸納流動(dòng)客群來(lái)改善。二、超市盈利點(diǎn)與中型超市退出歷史舞臺(tái)的原因說(shuō)明1、超市贏利點(diǎn)超市屬于低門檻，同時(shí)低收益的業(yè)態(tài)，大型超市普遍毛利率在x%之間，凈利率在x；而便利店則更低，普遍毛利率在x之間，凈利率僅x%。一般大型超市的盈利點(diǎn)來(lái)自于開(kāi)源節(jié)流：開(kāi)源各種名目的進(jìn)店費(fèi)、管

6、理費(fèi)、促銷費(fèi)等；另辟招商面積出租；長(zhǎng)期占?jí)汗┴浬特浛?。?jié)流降低能耗，提高物流配送效率。小型便利店的贏利點(diǎn)來(lái)自于政府政策補(bǔ)貼：稅收減免根據(jù)不同商家背景，減免比例各不相同，一般本地品牌減免比例高，外埠品牌減免比例低。享受政府補(bǔ)貼例如大方便利，每開(kāi)一家店，每年享受補(bǔ)貼5萬(wàn)元。2、中型超市退出歷史舞臺(tái)的原因說(shuō)明面積尷尬，吸引力不足，成本浪費(fèi)。面積尷尬：便利店以日常用品為主，大型超市則基本囊獲各類商品，而中型超市面積不足以展銷所有商品，而僅銷售日用品、食品及生鮮等，又不經(jīng)濟(jì)，缺乏吸引力又浪費(fèi)能源。吸引力不足：不似大型超市，可作為商業(yè)中心的旗艦店，而位于社區(qū)中心，人口密度又不能滿足其正常運(yùn)營(yíng)。成本浪費(fèi)：既要購(gòu)置大型設(shè)備、設(shè)施，又不能做到能源循環(huán)利用，同時(shí)最重要的是物流配送問(wèn)題，便利店用小貨配送即可，而中型超市則需要與大型超市一樣最少用中型貨車。三、此類公建的定位問(wèn)題位于社區(qū)內(nèi)部的配套商業(yè)，必須圍繞社區(qū)居民日常生活所需業(yè)態(tài)來(lái)定位，且應(yīng)盡量多劃分面積，分割出租以分散投資風(fēng)險(xiǎn)；若不考慮輔助住宅銷售，不宜由業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）自身投資，直接經(jīng)營(yíng)。x面積，建議劃分如下：便利店