1、空氣家苑項目計劃書工程管理009-11 33090051221144 容容樂一、項目建建設說明明空氣家苑小小區(qū)，是是河池新新空氣投投資有限限公司投投資籌建建的。該該小區(qū)的的籌建是是為空氣氣集團河河池科技技園的配配套設施施，為園園區(qū)入駐駐企業(yè)及及百旺經濟開發(fā)發(fā)區(qū)的企企業(yè)提供供了利于于企業(yè)建建設開發(fā)發(fā)，方便便企業(yè)員員工生活活，改善善生活條條件及美美化開發(fā)發(fā)區(qū)環(huán)境境的項目目。二、項目選選擇地理理位置概概況該小區(qū)位于于百旺開發(fā)發(fā)區(qū)內，在在南新路與與新建路路交匯處處的東南南側，毗毗鄰兩條條公路旁旁，交通通方便、地地勢平坦坦、周圍圍環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅。距距市中心20000多多米。三、項目建建設市場場的需求求情況及

2、及開發(fā)策策略定位位1、市場需需求狀況況（1）、百百旺經濟開發(fā)發(fā)區(qū)已進進入駐許許多企業(yè)業(yè)，如鋼鋼構廠，橡橡膠制品品廠等，目目前沒有有建設一一定規(guī)模模的、給給企業(yè)提提供方便便條件的的小區(qū)。（2）、東東江鎮(zhèn)內內沒有封封閉式小小區(qū)。住住宅建筑筑規(guī)劃不不太集中中、建筑筑風格、標標準一般般。（3）、鎮(zhèn)鎮(zhèn)內較好好地段新新建房價價，目前前已達到到24000元/。2、開發(fā)策策略定位位（1）、小小區(qū)規(guī)模模、規(guī)劃劃占地55萬平方方米以內內，規(guī)劃劃建筑面面積100萬平方方米以內內。（2）、建建筑類型型：門市市、住宅宅、車庫庫比例適適宜，戶戶型面積積適合市市場需求求。（3）、建建筑風格格、綠化化、景觀觀具有特特色。（4

3、）、較較好的施施工質量量。（5）、科科學的物物業(yè)管理理。四、項目建建設規(guī)模模、小區(qū)區(qū)規(guī)劃、建建筑風格格1、建設規(guī)規(guī)模規(guī)劃占地：415506平平方米，建建筑面積積：8554077平方米米（其中中住宅建建筑面積積：5884855平方米米，商業(yè)業(yè)門市：176683.98平平方米，物物業(yè)及車車庫：990133平方米米），住住宅戶型型60-70平平方米的的占600%；990平方方米的占占20%；500平方米米的占220%，總總戶數約約8355戶。車車庫每套套面積：19.8平方方米，總總套數約約：4000。2、小區(qū)規(guī)規(guī)劃、建建筑風格格（1）、小小區(qū)規(guī)劃劃有創(chuàng)意意、道路路布局合合理，要要人、車車分流，方方便

4、進出出。主入入口為步步行街，次次入口為為車輛出出入口。（2）、整整個小區(qū)區(qū)建筑風風格要高高雅，建建筑線條條設計合合理，美美觀實用用（尤其其沿街樓樓面），建建筑顏色色搭配合合諧，明明朗，且且有對比比度。（3）、小小區(qū)的綠綠化、景景觀園林林設計有有特色，觀觀賞性強強。設有有體育、健健身場地地及設施施。五、環(huán)境影影響、風風險分析析及防范范措施1、環(huán)境影影響符合國家環(huán)環(huán)境保護護法律、法法規(guī)和環(huán)環(huán)境功能能規(guī)劃的的要求。2、風險分分析（1）、小小區(qū)規(guī)劃劃規(guī)模較較大，超超過當地地的要求求，造成成開發(fā)房房屋積壓壓。（2）、工工地建設設風險，工工程建設設及工期期是本項項目的主主要工程程建設風風險，建建設中招招投

5、標的的實施成成功與否否將直接接關系到到工程造造價和質質量，工工程如果果延期將將影響項項目的資資金回收收。（3）、戶戶型設計計與市場場需求不不對接，造造成房屋屋積壓。（4）、周周邊企業(yè)業(yè)入駐數數量不足足，需求求量不大大。3、防范措措施（1）、充充分進行行市場調調查（戶戶型面積積需求，園園區(qū)規(guī)劃劃綠化需需求，價價格需求求等）。確確定合理理開發(fā)規(guī)規(guī)模及戶戶型面積積分類。（2）、抓抓好前期期規(guī)劃及及施工圖圖設計，使使設計先先進、符符合市場場需求。（3）、抓抓好施工工、監(jiān)理理工作，保保證施工工質量及及施工工工期。（4）、加加強對園園區(qū)企業(yè)業(yè)的招商商引資及及周邊企企業(yè)的調調查，加加速有關關配套設設施的建建

6、設。六、建設成成本、銷銷售、稅稅金、利利潤估算算1、建設成成本估算算：（1）、住住宅按9900元元/（磚磚混）：5844859000元/=52263665000元。（2）、商商業(yè)建筑筑12000元/（框框架）：176683.9812000元/=22122207776元。（3）、車車庫、物物業(yè)等111000元/：車庫庫79222.888，物物業(yè)4550（其其它6440），計計：9001311000元/=9991443000元。（4）、土土地成本本：2770元/4415668.88=11122235776元 ，單位建筑面面積地成成本：1132.5元/。（5）、前前期費：規(guī)劃設設計費：3元/（含含外

7、網豎豎向），審圖費：22元/，防雷雷檢測費費：1元元/，測繪費：22.722元/，質量量監(jiān)督費費：1元元/，環(huán)保相關費費、環(huán)保保評估費費、項目目立項報報告費：0.66元/，公司費用（工工資、招招待費等等，計1180萬萬元）221.229元/，廣告費：1100萬萬元，即即11.82元元/；其它費(暫暫設、圍圍擋、臨臨時道路路、水、電電等)：65元元/。土地契稅（55%）：56萬萬元，即即6.662元/，消防管理費費：2元元/ ，設計計費：88元/，勘察費：11元/，監(jiān)理理費：66元/質檢費：22元/，總計：1334.55元/。（6）、小小區(qū)配套套費：小區(qū)道路路（含照照明），330元/。小區(qū)綠綠化

8、景觀觀，155元/。小小區(qū)外網網：給水水10元元/、排排水100元/、雨水水10元元/、消消防200元/。小小區(qū)供熱熱一次費費：400元/。小區(qū)區(qū)供電：90元元/。（含含有線電電視、電電話、網網線、監(jiān)監(jiān)控）。消消防：440元/。人人防：335元/。上述計3000元/（建建筑面積積）。（7）、住住宅成本本計：9900+1322.5+1344.5+3000=14467元元/，總費8577974495元元。商業(yè)成本計計：12200+1322.5+1344.5+3000=17767元元/，總費98=3122475592元元。車庫成本計計：11100+

9、1322.5+1344.5+3000=16667元元/，總費：1666790113=11502246771元?？傆嫞?33206697558元，計計6.665%貸貸款利息息，總計：144085523997元。2、銷售估估算：（1）、住住宅：按按23000元/5584885=134451555000元；（2）、商商業(yè)：按按38000元/1176883.998=6711991124元元；（3）、車車庫：按按27000元/990133=22433351000元；（4）、總總計：222600497724元元。3、利潤估估算：（1）、銷銷售利潤潤：222604497224-113922015524=86

10、88482200元元。（2）、稅稅金：暫暫按下三三項計：營業(yè)稅：5%5%222604497224=11130024886元。所得稅：25%25%88684482000=22171120550元。城建、教教育附加加稅8%：8%11130224866=90041998元。（3）、稅稅后利潤潤：8684882000-11130224866-21171220500-90041998=55292294666元。七、項目資資金運作作1、項目初初期投資資（1）、土土地費：2700元/41150668=111222.3萬萬元（2）、前前期立項項、規(guī)劃劃、勘察察、設計計、審圖圖、消防防審查、公公司費用用、廣告告

11、費等計計：4220萬。合計：15542.3萬元元。2、項目的的融資（1）、對對工業(yè)園園區(qū)已建建廠房11-2#，6-11#租賃、出出售。（2）、對對工業(yè)園園區(qū)規(guī)劃劃廠區(qū)進進行租賃賃、出售售。（3）、尋尋找共同同開發(fā)的的合作伙伙伴，對對方出資資，我方方出地，負負責立項項、規(guī)劃劃、設計計、施工工、監(jiān)理理、竣工工、歸檔檔等全方方位服務務，達到到利益雙雙贏。（4）、房房屋銷售售過程融融資。（5）、銀銀行抵押押貸款。八、項目實實施原則則及建設設周期1、項目實實施原則則（1）、嚴嚴格執(zhí)行行建設程程序，統統籌安排排各項工工作。（2）、重重點抓規(guī)規(guī)劃、方方案、施施工圖設設計，做做到設計計合理，技技術先進進。（3

12、）、嚴嚴把施工工質量關關，質量量與進度度協調統統一，保保證質量量，按時時完工，交交付使用用。2、建設周周期（1）、220122年3月月20日-3月225日， 地質勘勘察。（2）、220122年2月月1日-4月11日 規(guī)規(guī)劃、設設計及施施工圖設設計階段段。（3）、220122年4月月1日-4月115日 審圖、圖圖紙交底底。（4）、220122年4月月15-10月月25 工程施施工階段段，100月255日全部部竣工交交付使用用。九、銷售策策劃1、銷售宣宣傳的重重點區(qū)域域：金城江江區(qū)2、及時開開展銷售售宣傳，準準備工作作（20012年年1月1日-3月1日），33月1日開始始正式銷銷售宣傳傳。3、銷售中中心辦公公室，內內有小區(qū)區(qū)規(guī)劃圖圖（景觀觀、園林林）沙盤盤，各種種戶型沙沙盤展示示（20012年年2月20日做做完）。4、多方位位廣告宣宣傳（1）、網網上宣傳傳：平面面效果圖圖、戶型型圖、銷銷售價格格及相關關說明。（2）、通通過媒體體（報紙紙、廣播播、電視視），銷銷售宣傳傳冊，單單體廣告告板，路路燈廣告告板宣傳傳。5、與百旺旺經濟開發(fā)發(fā)區(qū)、金金城江區(qū)區(qū)協商，由由金城江江開往東江江鎮(zhèn)、空氣氣家苑小小區(qū)的相相關公交交車，在在小區(qū)門門前設站站。十、項目立立項結論論通過以上論論述，該該小區(qū)建建成后，