1、 HYPERLINK xxxx/ 沙河子市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告針對(duì)擬建比比亞迪生生活服務(wù)務(wù)中心商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，在經(jīng)經(jīng)營中如如何定位位、招商商，晨光光置業(yè)公公司于220100年100月288日-229日通通過實(shí)地地走訪、資資料查詢?cè)兊氖侄味?，?duì)沙沙河子鎮(zhèn)及比亞迪迪工業(yè)區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀等情況進(jìn)行了調(diào)查了解，并進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析?，F(xiàn)就具體情況報(bào)告如下：一、沙河子子概況:沙河子鎮(zhèn)地地處城東東10公公里處，3312國國道和西西合鐵路路穿境而而過。全全鎮(zhèn)管轄244個(gè)村委委會(huì)，22一三個(gè)個(gè)村民小小組，772955戶居民民，2667399人，鎮(zhèn)鎮(zhèn)上較大大企業(yè)單單位有商洛洛火車站站、商洛洛煉鋅廠廠、商山山水泥有有

2、限公司司、比亞亞迪工業(yè)業(yè)園.村村鎮(zhèn)居民民主要以以外出打打工、農(nóng)農(nóng)特產(chǎn)、藥藥材銷售售、經(jīng)營營小生意意等為收收入來源源，20099年農(nóng)民民人均純純收入330733元，各各廠礦單單位人員員以工資資收入為為主體，年收入入在一五五0000-300000左左右。沙沙河子鎮(zhèn)鎮(zhèn)交易以集集貿(mào)形式式為主，街街上有服服飾鞋帽帽類固定定商戶112家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)30-40家家，年銷銷量988萬元；有有糧油蔬蔬菜類固固定商戶戶6家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)30-40家家（果蔬蔬為主），年年銷量3346.5萬元；有有百貨煙煙酒類固固定商戶戶20家家，年銷銷量2002.5萬元；有餐餐飲類固固定商戶戶4家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)12-一五家家，年

3、銷銷量97萬元；有有五金建建材類固固定商戶戶12家家，年銷銷量14498萬萬元；有有其他類類（維修修、理發(fā)發(fā)、診所所等）固固定商戶戶19家家，年銷銷量1一一三.1萬元。市場(chǎng)整整體消費(fèi)費(fèi)檔次偏偏低，建建材、基基礎(chǔ)生活活消費(fèi)品品相對(duì)活活躍，大宗及及高端消消費(fèi)基本本都進(jìn)入入市區(qū)。二、消費(fèi)者者狀況沙河子區(qū)域域消費(fèi)者者可分為為三類：工礦企企業(yè)行政政事業(yè)單單位類、鎮(zhèn)鎮(zhèn)上居民民類、鄉(xiāng)鄉(xiāng)下趕集集農(nóng)民類類，各類類有不同同的消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)和和消費(fèi)流流向，屬屬地消費(fèi)費(fèi)量均較較小。各各類消費(fèi)費(fèi)群概況況表現(xiàn)如如下：（一）、工工礦企業(yè)業(yè)行政事事業(yè)單位位類: 1、比比亞迪調(diào)調(diào)查基本本情況如如下：比亞迪現(xiàn)有有員工330000多人

4、，管管理人員員大部分分從外地地調(diào)入，員員工以本本地人為為主。一一般員工工工資一一三00023000元/月，管管理員工工收入較較高。廠廠內(nèi)實(shí)施施封閉式式管理，工工作人員員在上下班期期間憑廠廠牌出入入。內(nèi)設(shè)設(shè)有員工工超市、農(nóng)農(nóng)民工商商店兩家家。員工工超市大大概占用用面積880平方方，里面面配有簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的生生活日用用品、衣衣服、百百貨。但但據(jù)比亞亞迪員工工透露，大大部分物物品均高高出外面面市場(chǎng)價(jià)價(jià)12元左左右，可可以刷卡卡，也可可以現(xiàn)金金付賬。農(nóng)民工商店面積大概有20多個(gè)平方，主要經(jīng)營低檔煙酒和生活小用品，也帶有衣服、襪子等低檔服飾。有食堂，分員工餐和領(lǐng)導(dǎo)餐，員工餐每頓2元，領(lǐng)導(dǎo)餐為每頓4元。另外，比

5、亞迪場(chǎng)內(nèi)配有娛樂臺(tái)球室、電視室、和相關(guān)的運(yùn)動(dòng)設(shè)實(shí)。廠內(nèi)有班車定點(diǎn)接送員工，大多生活消費(fèi)在市區(qū)里。2、冶煉廠廠、水泥泥廠、政政府單位位，收入入在一八八0030000元，所所有員工工均為本本地員工工，且居居家均在在城里，上上班在單單位，生活在在家。廠廠內(nèi)均有有簡(jiǎn)單的的生活配配套，有有上下班班專車，屬地消費(fèi)很少，僅限在當(dāng)?shù)刭徺I一些當(dāng)?shù)赝廉a(chǎn)品。（二）鎮(zhèn)上上居民類類：整體體消費(fèi)水水平較低低，基本本生活消消費(fèi)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)上，農(nóng)農(nóng)資、基基礎(chǔ)建材材類消費(fèi)費(fèi)在鎮(zhèn)上上，其他他消費(fèi)在在市區(qū)里里，（三）鄉(xiāng)下下趕集農(nóng)農(nóng)民類：消費(fèi)水水平低，日日常消費(fèi)費(fèi)簡(jiǎn)單，為為基礎(chǔ)生生活保障障標(biāo)準(zhǔn)，主體消費(fèi)在鎮(zhèn)上，日常通過出售自己農(nóng)產(chǎn)品，換購

6、生活用品的趕集方式實(shí)現(xiàn)消費(fèi)。三、商業(yè)狀狀況；沙河子鎮(zhèn)交交易以集集貿(mào)形式式為主實(shí)實(shí)現(xiàn)，街街上有服服飾鞋帽帽類固定定商戶112家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)30-40家家，年銷銷量988萬元，占占調(diào)查總總銷量44%；有有糧油蔬蔬菜類固固定商戶戶6家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)30-40家家（果蔬蔬為主），年年銷量3346.5萬元元，占調(diào)查查總銷量量一五%；有百百貨煙酒酒類固定定商戶220家，年年銷量2202.5萬元元，占調(diào)調(diào)查總銷銷量9%；有餐餐飲類固固定商戶戶4家，遇遇集攤點(diǎn)點(diǎn)12-一五家家，年銷銷量977萬元，占占調(diào)查總總銷量44%；有有五金建建材類固固定商戶戶12家家，年銷銷量14498萬萬元，占占調(diào)查總總銷量664%

7、；有其他他類（維維修、理理發(fā)、診診所等）固固定商戶戶19家家，年銷銷量1一一三.11萬元占占調(diào)查總總銷量55%。（詳詳見附表表）沙河子各類類商業(yè)調(diào)調(diào)查匯總總表類別數(shù)量年?duì)I業(yè)額占總額比面積占總面積比比平均租金備注服飾類1298000004%43510%一三元/月含攤點(diǎn)400糧油果蔬634650000一五%3909%9元/月含攤點(diǎn)400百貨類20202500009%91421%10元/月餐飲類497000004%99023%一五元/月含攤點(diǎn)一五五五金建材12149800000064%85020%一五元/月其他類191一三100005%69016%一八元/月合計(jì)7323551100004269四、

8、市場(chǎng)場(chǎng)狀況分分析消費(fèi)者情況況分析：各類消費(fèi)者者表現(xiàn)為為主體優(yōu)優(yōu)勢(shì)的廠廠礦單位位消費(fèi)不不再當(dāng)?shù)氐貙?shí)現(xiàn)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群群僅在當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)現(xiàn)基礎(chǔ)消消費(fèi)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)主體消消費(fèi)在鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但但消費(fèi)檔檔次和量量極差。產(chǎn)產(chǎn)生原因因：1、廠廠礦優(yōu)勢(shì)勢(shì)消費(fèi)群群體在單單位內(nèi)的的生活配配套機(jī)構(gòu)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本生生活消費(fèi)費(fèi)；2、職職工收入入水平有有限中高高檔消費(fèi)費(fèi)能力差差；3、以以冶煉廠廠為代表表的單位位職工住住家在城城里，消消費(fèi)不在在廠周圍圍產(chǎn)生；4、沙沙河子鎮(zhèn)沒沒有可供供消費(fèi)者者實(shí)現(xiàn)消消費(fèi)的商商業(yè)，僅僅為基礎(chǔ)礎(chǔ)低檔主主體商業(yè)業(yè)；5、沙沙河子距距城區(qū)較較近，到到城區(qū)消消費(fèi)十分分方便，且且城內(nèi)選選擇余地地大，人人們習(xí)慣慣到城里里消費(fèi)

9、；6、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的年輕輕消費(fèi)群群體外出出務(wù)工，使使消費(fèi)能能力不能能提升，后后勁不足足。現(xiàn)有商業(yè)狀狀況分析析：商業(yè)均為低低檔基礎(chǔ)礎(chǔ)消費(fèi)供供應(yīng)，基基礎(chǔ)的建建材五金金是主力力銷量，占占大半市市場(chǎng)份額額，其次次是糧油油基礎(chǔ)類類占生活活類三分分之一比比例，其其他各類類商業(yè)均均實(shí)現(xiàn)銷銷售較差差，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)較較為落后后。形成成的原因因：1、消消費(fèi)購買買力差、購購買到城城的習(xí)慣慣；2、沒沒有特色色龍頭商商業(yè)引導(dǎo)導(dǎo)，沒有有培育成成型的消費(fèi)費(fèi)目的地地；3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)較差；4、人人氣不足足。五、亞迪生生活服務(wù)務(wù)中心商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)擬建優(yōu)優(yōu)略勢(shì)分分析：優(yōu)勢(shì)：1、政政府支持持；2、沙河子子擬定為為省級(jí)發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)鎮(zhèn)，有

10、有良好的的發(fā)展預(yù)預(yù)期；3、市場(chǎng)建建設(shè)規(guī)模模較大、設(shè)設(shè)計(jì)配套套先進(jìn)，環(huán)環(huán)境較好，利于于發(fā)展。劣勢(shì)：1、市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)差，結(jié)結(jié)構(gòu)層次次低； 2、目前前消費(fèi)人人群不足足。機(jī)遇：城市市發(fā)展,框架拉拉大,比比亞迪擴(kuò)擴(kuò)建、商商丹工業(yè)業(yè)園建設(shè)設(shè)是直接接機(jī)遇，沙沙河子重重店鎮(zhèn)建建設(shè)在即即，良好好的發(fā)展展預(yù)期是是最大的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。結(jié)論：1、沙沙河子市市場(chǎng)人氣氣不足，近近期擬建建100000平平米的中中高端消消費(fèi)商業(yè)業(yè)服務(wù)廣廣場(chǎng)前景景良好。但目前前要走高高端市場(chǎng)場(chǎng)的路子子不太現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，應(yīng)應(yīng)循序漸漸進(jìn)，逐逐步拉高高。2、采取將將沙河子鎮(zhèn)周圍圍現(xiàn)有各各業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行整合合提升，進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)形成綜綜合經(jīng)營營業(yè)態(tài)，融融建材、餐

11、餐飲娛樂樂、百貨貨、休閑閑服務(wù)、通通訊、金金融于一一體，先先成商再再調(diào)整。、租金不不宜高，應(yīng)應(yīng)在200元/月以內(nèi)把握握。六、后期經(jīng)經(jīng)營操作作建議方方案定位：以沙沙河子現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)為為基礎(chǔ)，整整合集中中經(jīng)營，形形成適應(yīng)應(yīng)該區(qū)域域市場(chǎng)的的綜合商業(yè)業(yè)中心市市場(chǎng)。市場(chǎng)名建議議：商丹丹商業(yè)廣廣場(chǎng)區(qū)域劃分：一層：沿走走廊和外外圍間隔隔商鋪?zhàn)髯鳛榻ú牟奈褰痤愵悾?66-200戶，西西側(cè)招一一家中檔檔以上酒酒店，正正門招一一家超市市，和一一家銀行行。二層：沿走走廊內(nèi)側(cè)側(cè)商鋪?zhàn)髯鳛槠放婆品b店店類和外圍商商鋪?zhàn)鳛闉榉棸侔儇涱?，西西?cè)到正門作為為一個(gè)服服飾綜合合商場(chǎng)。三層：走廊廊東側(cè)鋪鋪位作為為特色餐餐飲店

12、，北走廊內(nèi)外側(cè)作為美發(fā)服務(wù)類，前廳部分作為家電家飾類區(qū)域，多功能廳部分作為網(wǎng)吧、游戲、棋牌類休閑。（詳見平面圖）租金：據(jù)沙沙河子租租金調(diào)查查，實(shí)際際租金水水平在110元20元元之間，新新建市場(chǎng)場(chǎng)前期要要優(yōu)惠吸吸收商戶戶，租金金水平應(yīng)應(yīng)略低于于目前租租金水平平，一層層不高220元，二二層不高高一五元元，三層層不高于于10元元，可根根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整。為了保證招商成功，建議給入駐商戶2個(gè)月免費(fèi)裝修期，4個(gè)月免租期。工作人員配配置：招商管理理人員定定為100名較為為合適。具具體工作作分配如如下： 經(jīng)理（1名名）：負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)管管全局。 招商員（11-3名名）：由由經(jīng)理安安排具體體招商工工作（階階段性增增減）

13、商管員(33名)招商人人員負(fù)責(zé)責(zé)招商工工作 水電工（22名）負(fù)負(fù)責(zé)水電電正常運(yùn)運(yùn)作 保安員（44名）安安全保衛(wèi)衛(wèi)文員 （11名） 日常事事務(wù)管理理可操作租售售方式： 1、逐逐年遞增增出租； 2、短短期3-5年一一次均價(jià)價(jià)出租； 3、220-330年相相對(duì)長期期買斷使使用權(quán)； 4、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一次次出讓，。第1、2方方式優(yōu)點(diǎn)是是后期收收益可提提升，項(xiàng)項(xiàng)目后期期用途可可靈活調(diào)調(diào)整，缺缺點(diǎn)是收收益緩慢慢；第3方式優(yōu)點(diǎn)是是一次回回收并快快速收益益，缺點(diǎn)點(diǎn)是200年不能能靈活開開發(fā)，且當(dāng)前前市場(chǎng)情情況預(yù)期期價(jià)難以以實(shí)現(xiàn)買買斷；第第4方式式鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)房非永永久建筑筑不好操操作，當(dāng)當(dāng)下環(huán)境境售價(jià)不不會(huì)理想想。運(yùn)營效

14、益分分析： 預(yù)期收收入：據(jù)當(dāng)前前租賃形形式，定定三種方方案，分分別收益益為：第第一方案案 (五年遞遞增)五五年能實(shí)實(shí)現(xiàn)收益益9300萬元，第第二方案案 （五年均均價(jià)）五年能能實(shí)現(xiàn)收收益9991萬元元，第三三方案（20年年買斷）一一次收益益36776萬元元。第一方案 五年遞遞增層數(shù)面積第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入一層300417612811619684911220720966023829100424865一五五237129944二層3004一三4686224一五540722017612811619684911221757000830640080三

15、層3004103604880124325776145046772165767668一八648866425233360合計(jì)90121441992016582208一八384448209077842271002493003384第二方案 五年均均價(jià)層數(shù)面積租價(jià)第一年收入入第二年收入入第三年收入入第四年收入入第五年收入入合計(jì)備注一層3004207209660720966072096607209660720966036048800二層3004176128116612811661281166128116612811630640080三層3004一五5407220540722054072205407220

16、540722027036600合計(jì)9012一八744496一八744496一八744496一八744496一八74449693724480第三方案 20年年買斷層數(shù)面積買斷價(jià)買斷金額月平均單價(jià)價(jià)備注一層30044800元元/144199200020元/ 一次買斷斷資金回回收快，回回收資金金的投資資收益就就可以抵抵頂每年年租金收收益，按按年8%的收益益計(jì)算，年年收益可可達(dá)2994萬元元。二層30044080元元/122566320017元/三層30043360元元/100933440014元/合計(jì)90123676889600預(yù)期成本：（按第第一年成成本測(cè)算算，下表表為一年年運(yùn)營成成本）預(yù)期成本測(cè)

17、測(cè)算成本類別成本項(xiàng)單位成本需用量合計(jì)金額備注人員成本負(fù)責(zé)人2400001240000水電工1920002384000會(huì)計(jì)8001800兼職出納1680001168000管理員1680002336000保潔96004384000保安1080006648000合計(jì)980000172168000按年10%遞增辦公費(fèi)一八0000電話費(fèi)5000招待費(fèi)一五0000修繕費(fèi)51080005元/勞保費(fèi)200173400廣告費(fèi)一五00000其他費(fèi)用200000稅金按10%稅稅率計(jì)算算1400000按收入逐年年遞增合計(jì)5682000按出租預(yù)期期收益：收益測(cè)算參參照上面面租金收收入，運(yùn)運(yùn)營成本本計(jì)算。五年后后按常規(guī)規(guī)

18、租金逐逐年遞增增5%核核算；成本據(jù)工工資水平平年上漲6%-一五五%和稅金金隨租金金收入增增加同比比上漲110%-一五%，其他他類按每每年隨物物價(jià)等因因素上漲漲3%-5%因因素，折折合年成成本按遞遞增8%核算得得出收益益額。按按此測(cè)算算20年年，總收收入：660755.6萬萬元，總運(yùn)營營成本：26000萬元元，總收收益：334755.4萬萬元。按按此基數(shù)數(shù)計(jì)算收收回投資資30000萬元元需要一一八年（第第一八年年累計(jì)收收益30025.9萬），后后期為凈凈收益期期。出租方案收收益預(yù)期期年份12345合計(jì)收入1441992016582208一八3844482090778422710024930033

19、84成本56820006一三655666274487一五7668773033033334403收益87372201044555211757700一三7500161497999459669981年份678910收入2384557525038804262899942760444428984466一三17662833成本834877290166629737995105166991一三5883448978862收益一五4977031602114216551199170877451762663282784421年份1112一三14一五收入30433389319555593355333735231104369922591681666477成本12267701一三24883714308824一五452290166899一三71965566收益一八166688 一八707722 192455一三 197788一三 20303345 96200081 年份16 17 一八 19 20 收入38842222 40784433 42823354 44964472 47212296 2146227777 成本一八024426 19466621 21023350 22705538 2452一一八1 1057441177 收益20817795 2一三一