1、陽光天地.商鋪招商策劃導(dǎo)入報告 PAGE PAGE 69深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 第 頁 共70頁 陽光天地.商業(yè)裙樓招商策劃導(dǎo)導(dǎo)入報告告深圳市星彥彥房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評評估有限限公司二OO二年年十二月月二十日日深圳市陽基實業(yè)發(fā)展有限公司陳總 臺臺鑒：承蒙信任，我我公司非非常榮幸幸地提交交“陽光天天地”項目招招商策劃劃報告，供供貴公司司決策時時鑒！根據(jù)前期工工作，我我司就“陽光天天地”裙樓商商鋪進(jìn)行行了專題題市場調(diào)調(diào)研，以以及項目目周邊市市場及相相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行了了綜合分分析，并并結(jié)合我我司相關(guān)關(guān)部門專專業(yè)人員員的策劃劃代理經(jīng)經(jīng)驗所完完成的。本案是在經(jīng)經(jīng)過與貴貴公司多多次會議議討論，并并得到貴

2、貴公司相相關(guān)部門門及多方方支持，前前期工作作得以順順利進(jìn)行行，并能能提交本本案。但由于時間間和資料料的限制制，未必必能全面面周詳?shù)牡膶椖磕克屑?xì)細(xì)節(jié)都考考慮在內(nèi)內(nèi)，本公公司希望望在憑借借貴公司司的強(qiáng)大大實力和和雙方務(wù)務(wù)實求是是的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，使使本案更更加完善善，以達(dá)達(dá)到使項項目裙樓樓商鋪成成功招商商的目的的。因為項目后后期包裝裝推廣引引致的最最終關(guān)注注點仍然然會落實實到項目目產(chǎn)品本本身，惟惟有從前前期就引引入市場場的觀點點、明確確市場的的需求來來研究項項目招商商及推廣廣的每個個細(xì)節(jié)，才才是招商商成功的的前提保保證。我司誠意希希望能與與貴司攜攜手，通通過雙方方的共同同努力就就“陽光天天地”商業(yè)項

3、項目招商商操作達(dá)達(dá)致圓滿滿成功。專此送達(dá)，順順致商祺祺！深圳市星彥彥房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評評估有限限公司 二二二年年十二月月二十日日目 錄第一部分 深深圳商業(yè)業(yè)綜合市市場調(diào)研研 深圳的商商業(yè)發(fā)展展 深圳商鋪鋪營銷總總體態(tài)勢勢 深圳商業(yè)業(yè)和商鋪鋪調(diào)研的的幾點結(jié)結(jié)論第二部分 項項目綜合合市場定定位項目說明項目區(qū)域市市場調(diào)查查分析項目swoot綜合合分析項目區(qū)域主主要商業(yè)業(yè)競爭對對象及其其營銷模模式項目市場定定位第三部分租金價價格定位位租金價格定定位的相相關(guān)因素素 租金價格格定位策策略租金定價原原則項目租金定定位第四部分 經(jīng)經(jīng)營管理理模式經(jīng)營管理模模式經(jīng)營管理模模式選擇擇首選和次選選模式下下的樓層層功能和和

4、商品結(jié)結(jié)構(gòu)首選和次選選模式下下的經(jīng)營營配套設(shè)設(shè)施設(shè)置置首選模式下下的經(jīng)營營管理和和招商相相關(guān)事項項次選模式下下的經(jīng)營營管理和和招商相相關(guān)事項項首選和次選選模式下下的經(jīng)營營定位概概念和經(jīng)經(jīng)營定位位第五部分 營營銷推廣廣及招商商管理推廣策略營銷計劃項目包裝和和營銷通通路整合合項目整合傳傳播招商實施營銷費用預(yù)預(yù)算第一部分深圳商業(yè)綜綜合市場場調(diào)研第一部分 深深圳商業(yè)業(yè)綜合市市場調(diào)研研深圳的商業(yè)業(yè)發(fā)展目前，深圳圳的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展基基本形成成以“高新技技術(shù)為先先導(dǎo)、先先進(jìn)工業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)、第三三產(chǎn)業(yè)為為支柱”的產(chǎn)業(yè)業(yè)體系，而而商業(yè)是是深圳第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的支柱柱之一，一一直保持持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展勢頭頭。20001

5、年年，深圳圳社會消消費品零零售總額額為6009.226億元元，19990-20001年均均增長222.33%。220000年全市市商業(yè)從從業(yè)人員員50萬萬人，商商業(yè)網(wǎng)點點12萬萬個，上上億元的的大型商商業(yè)零售售企業(yè)達(dá)達(dá)到255家，深圳的的商業(yè)市市場充滿滿了生機(jī)機(jī)活力。中國在加入入WTOO后對外外資商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)以以及流通通方式、商商業(yè)技術(shù)術(shù)和服務(wù)務(wù)等軟要要素的市市場準(zhǔn)入入和實行行國民待待遇，深港自自由貿(mào)易易區(qū)的建建設(shè)，零零售業(yè)是是深圳率率先向香香港開放放的服務(wù)務(wù)貿(mào)易領(lǐng)領(lǐng)域之一一；因此，深深圳由于于其在全全國的開開放地位位以及適適應(yīng)國際際競爭的的基本條條件，深深圳將成成為國際際商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)在中中國投資

6、資的重點點。根據(jù)深圳市市“十五”計劃綱綱要預(yù)測測，20005、220100年全市市社會消消費品零零售總額額將分別別達(dá)到8875億億元、114000億元。專專家認(rèn)為為：深圳圳已經(jīng)具具備商業(yè)業(yè)購物中中心高速速發(fā)展的的條件，迅迅速與國國際化接接軌是深深圳零售售業(yè)近期期發(fā)展趨趨勢。二、 深圳圳商鋪營營銷總體體態(tài)勢（一）、220011-20002年年各主力力商圈業(yè)業(yè)態(tài)分布布情況羅湖區(qū)物業(yè)名稱地理位置規(guī)模/價位位經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開發(fā)商銷售/招商商鳳凰魅力商商 城鳳凰路4000 m2主題商城1F街鋪品品牌店,內(nèi)部皮皮具/首首飾/化化妝品,2F服服裝/內(nèi)內(nèi)衣/婚婚紗攝影影海龍王實 業(yè)招商鴻展廣場東門步行街10

7、00 m2專業(yè)市場通訊產(chǎn)品鴻展公司招商女人天地東門290000 m22主題商城女性服裝/配飾/化妝品品/鞋帽帽箱包等等天地公司招商德奧商城東門步行街5000 m2商場1F音像/鞋/箱箱包2FF化妝品品/服飾飾德奧實業(yè)招商東曉肉菜市場東曉路2000mm2,1FF120000元元/ mm2,2FF90000元/ m22綜合市場肉菜、日用用品眾恒投資銷售賽博數(shù)碼城人民北路120000 m22專業(yè)市場1F品牌店店,2F通通訊,33F電腦腦配件,4F音音響/家家庭影院院招商洪湖春天美美之居家家居廣場場田貝四路3000 m2,90000元元/ m2起起專業(yè)市場家居建材中銀紳投資銷售金世界商業(yè)業(yè)中心新園路6

8、000mm2,1FF800000元元/ mm2,2FF500000元元/ mm2,3FF300000元元/ mm2商場(友誼誼城)1F男裝/皮具,2F男男女服飾飾手表化化妝品,3F女女士服飾飾/首飾飾,4FF體育用用品/健健身器材材金活實業(yè)銷售服裝天下新園路與人人民北路路交匯處處206777 m22,1FF6000元/ m2,2FF3000元/m2主題商城1-3F大大型品牌牌服裝經(jīng)經(jīng)銷中心心，4-5F板板房設(shè)計計間，66F大型型美食廣廣場明華投資招商萬景婦兒百貨東門步行街120000 m22主題商城1F女性服服裝/化化妝品，22F兒童童服裝，33F婦兒兒用品超超市，44F休閑閑中心招商國際美姿

9、城寶安南路與與濱河路路交匯處處8000 m2,均價價169960元元/ mm2主題商城化妝品批發(fā)發(fā)/美容容/婚紗紗攝影融發(fā)投資銷售寰球數(shù)碼城東門新園路6000 m2,1FF4500元/ m2,2FF3000元/ m2專業(yè)市場通訊/電子子/電腦腦/軟件件捷信通投 資招商八達(dá)商城東門解放路6090mm2,1FF700000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,負(fù)11F4000000元/ m2商城銅鑼灣百貨貨方興達(dá)地 產(chǎn)銷售新玩家百變變電子城城東門中路120000m2,1FF500000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,3FF200000元元/ mm2專業(yè)市場1F攝影/通

10、訊,2F家家用類電電子產(chǎn)品品/個性性產(chǎn)品/鐘表,3F電電腦及配配件香港中旅銷售福田區(qū)物業(yè)名稱地理位置規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開發(fā)商銷售/招商商禮品大世界華強(qiáng)北1500 m2專業(yè)市場禮品和電子子產(chǎn)品金利公司招商宣嘉時代廣場福強(qiáng)路9000 m2商場1F精品服服裝/游游戲,22F服裝裝皮具,3F酒酒樓宣嘉集團(tuán)銷售情緣城市皇皇崗商業(yè)業(yè)城福強(qiáng)路4000 m2商場桑達(dá)銷售中銀大廈超超凡家居居廣場紅荔路300000 m22專業(yè)市場裝飾材料超凡招商溫馨家園蓮花路與景景田路交交匯處2000 m2專業(yè)市場裝飾材料招商遠(yuǎn)望數(shù)碼商城華強(qiáng)北與振振興路交交匯處150000 m22專業(yè)市場展示廳/通通訊/電電腦，遠(yuǎn)望公司銷售群

11、星廣場華強(qiáng)北230000 m22專業(yè)市場1F通訊/手表/化妝品品/首飾飾/皮鞋鞋,2FF女裝/女士用用品/運運動休閑閑品,33F超市市,4FF童裝,5F家家電/美美容美發(fā)發(fā),6FF餐飲賽格工程招商中信城市廣場深南路市政政府對面面600000 m22購物中心吉之島、西西武等中信招商現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北與振振華路交交匯 處處160000m21F9980元元/ mm2,2FF2900元/ m2,3FF2500元/ m2,4FF1800元/ m2,5FF1500元/ m2專業(yè)市場通訊/電子子賽格達(dá)聲招商嘉匯百貨福明路,上上海賓館館斜對 面300000 m22商場負(fù)1F超市市/飲食食,1FF精品服服裝/化化妝

12、品,2F品品牌男裝裝/黃金金珠寶,3F品品牌女裝裝/飾品品,4FF運動休休閑裝/童裝,5F家家居用品品/電器器/酒吧吧廬山置業(yè)招商中港城購物廣場石廈,福強(qiáng)強(qiáng)路 北北4000 m2,1FF3.55萬元/ m222F22.5萬萬元/ m23F11.5萬萬元/ m24F11萬元/ m22專業(yè)市場1F品牌服服裝/化化妝品,2-44F百佳佳超市，55F時尚尚購物中中心,66F西湖湖春天大大酒樓鉅華投資銷售南山區(qū)物業(yè)名稱地理位置規(guī)模/價位位經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開發(fā)商銷售/招商商金三角商 城白石洲4000 m2麗日商場不限麗日實業(yè)銷售集美堂家居廣場南油大道150000 m22專業(yè)市場裝飾材料世浩銷售東方巴黎服服

13、裝批發(fā)發(fā)市場南油內(nèi)環(huán)路路150000 m22批發(fā)市場服裝批發(fā)/零售/展示國基招商金暉電器家家居廣場場南油大道9000 m2專業(yè)市場1-2F電電器/電電腦配件件,3FF裝飾材材料,44F家私私利華訊公司銷售繽紛假日商商 業(yè) 街南光路與龍龍崗路交交匯處6000 m2,均價價290000元元/ mm2街鋪飲食外不限限東華實業(yè)銷售小世界商業(yè)業(yè) 長 廊蛇口海濱路路2000 m2,80000元/ m22起街鋪不限銷售南景苑裙樓樓商鋪常興路與桃桃園路交交匯處100000 m22商場(曼哈哈名店)1F首飾/化妝品品/皮具具/服飾飾,2-3F女女裝/內(nèi)內(nèi)衣/童童裝,44F男裝裝/休閑閑裝萬浩盛實業(yè)銷售國興苑商城

14、南山家樂福南5750mm2,1FF280000元元/ mm2,2FF180000元元/ mm2,3FF80000元/ m22專業(yè)市場(金海馬馬)家私國野股份銷售蛇口水產(chǎn)批批發(fā)市場場蛇口東角頭頭600000 m22專業(yè)市場水產(chǎn)批發(fā)吉星漁港招商順景家居材料廣場蛇口海濱路路200000m2,1FF1000元/ m2,2FF80元元/ mm2,3FF60元元/ mm2,4FF40元元/ mm2起專業(yè)市場建材裝飾寶嘉新投資資招商寶安區(qū)物業(yè)名稱地理位置規(guī)模/價位位經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開發(fā)商銷售/招商商萬眾城家居居廣場龍華民治大大道與布布龍公路路交匯處處600000 m22專業(yè)市場裝飾材料萬眾城公司司招商美麗家

15、園千千米商業(yè)業(yè)長 廊廊龍華建設(shè)路路與東環(huán)環(huán)二路交交匯100000 m22,均價價100000元元/ mm2街鋪不限龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展公 司銷售金友華廣場龍華人民北北路與龍龍觀路交交匯處3790.6 mm2商場1F精品專專賣/男男裝/女女裝,22F名牌牌店玉壺軒公司司招商大益廣場西鄉(xiāng)大道與與鐵仔路路交匯處處200000 m22商場百貨商場大益公司銷售新福家居廣廣場創(chuàng)業(yè)路400000 m22專業(yè)市場裝飾材料新安福利公公司招商美萬嘉園國國際裝飾飾材料城城107國道道鶴洲路路口一期680000 m2/200元/ m2起專業(yè)市場裝飾材料美萬嘉公司司招商龍崗區(qū)物業(yè)名稱地理位置規(guī)模/價位位經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開發(fā)商

16、銷售/招商商隆盛商城橫崗茂盛路200000m2,1FF150000元元/ mm2,2FF85000元/ m22綜合商場銷售布吉中心廣廣場凱利來酒店旁100000m2,2FF150000元元/ mm2,3FF120000元元/ mm2,4FF80000元/ m22商場新一佳進(jìn)駐駐聯(lián)順地產(chǎn)銷售集銀皮革綜綜合市 場600000 m22,1FF55888元/ m22,2FF36888元/ m22,3FF26888元mm2專業(yè)市場銷售龍崗世貿(mào)中中心龍城廣場西738000 m22,商場萬佳進(jìn)駐興創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)銷售滿庭芳家居居廣場布吉百鴿路100000 m22專業(yè)市場家居、建材材寶嘉新公司司銷售（二）、正正在崛

17、起起的商業(yè)業(yè)區(qū)1、南山商商業(yè)區(qū)1999年年10月月投資330億元元的濱海海大道的的開通，極極大地促促進(jìn)了南南山房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，目目前南山山已超越越羅湖，成成為繼福福田后深深圳第二二大房地地產(chǎn)市場場?？缭皆侥嫌?、蛇蛇口的后后海片區(qū)區(qū)成為深深圳房地地產(chǎn)發(fā)展展的焦點點區(qū)域之之一，現(xiàn)現(xiàn)在后海海片區(qū)住住宅平均均每平方方米比濱濱海大道道開通前前上漲110000-15500元元左右。住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的繁榮榮帶動了了商服物物業(yè)市場場的發(fā)展展。經(jīng)過過近幾年年的快速速發(fā)展，南南山基本本形成了了以家樂樂福為龍龍頭的南南頭區(qū)域域商圈；以海雅雅百貨、愉愉康商場場為中心心的南頭頭與南油油結(jié)合部部商圈；以人人人樂、沃沃爾瑪為

18、為核心的的南油與與蛇口結(jié)結(jié)合部商商圈。其其中，緊緊鄰后海海住宅區(qū)區(qū)，縱貫貫?zāi)项^、南南油，東東接濱海海大道的的南油大大道，成成為南山山最具潛潛力的商商業(yè)黃金金通道，隨隨著南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)和南南山購物物公園的的啟動、西西部通道道的規(guī)劃劃建設(shè)，有有望形成成未來南南山的“華強(qiáng)北北”。2、福田中中心區(qū)商商業(yè)區(qū)正在展開大大規(guī)模建建設(shè)的深深圳福田田中心區(qū)區(qū)，是深深圳未來來的行政政、文化化中心及及主要商商務(wù)中心心，它的的建設(shè)將將提升深深圳城市市競爭力力，促進(jìn)進(jìn)深圳建建設(shè)現(xiàn)代代化國際際性城市市戰(zhàn)略目目標(biāo)的實實現(xiàn)。福田中心區(qū)區(qū)的遠(yuǎn)景景概念在在上個世世紀(jì)八十十年代中中期就已已經(jīng)開始始勾勒，深深圳市政政府高度

19、度重視，做做了大量量的極具具前瞻性性的工作作。中心心區(qū)商業(yè)業(yè)區(qū)將形形成全市市性的高高檔次、多多功能商商業(yè)中心心，同時時在業(yè)態(tài)態(tài)方面加加強(qiáng)和支支持購物物中心、連連鎖商業(yè)業(yè)以及電電子商務(wù)務(wù)的建設(shè)設(shè)和發(fā)展展，最終終將形成成集旅游游、酒店店、辦公公、商業(yè)業(yè)、信息息、金融融、貿(mào)易易、高科科技、文文化、休休閑娛樂樂于一體體的綜合合性場所所。福田區(qū)中心心區(qū)雖然然目前商商業(yè)氣息息不濃，作作為政府府主導(dǎo)的的中央商商務(wù)區(qū)（CCBD），隨隨著投資資巨大的的市政設(shè)設(shè)施的投投入使用用，大批批高檔寫寫字樓和和住宅的的建成，將將成為深深圳檔次次最高、代代表深圳圳新世紀(jì)紀(jì)商業(yè)形形象的商商業(yè)區(qū)。3、布吉、龍龍華商業(yè)業(yè)區(qū)作為深圳

20、的的兩大衛(wèi)衛(wèi)星城和和龍崗、寶寶安新城城鎮(zhèn)的代代表，近近幾年房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅猛，其其中商服服市場也也有較快快的發(fā)展展。大型型住宅區(qū)區(qū)的社區(qū)區(qū)商業(yè)漸漸成氣候候是布吉吉商服市市場的顯顯著特點點，如萬萬科四季季花城、中中海怡翠翠山莊、信信義假日日名城的的商業(yè)街街和獨立立商城等等；此外外布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心商商服市場場也有一一定發(fā)展展，如布布吉中心心廣場等等。龍華華鎮(zhèn)的商商服市場場與布吉吉相似，萬萬眾城家家居廣場場和美麗麗家園百百米商業(yè)業(yè)長廊是是其中的的亮點。伴伴隨著住住宅建設(shè)設(shè)的不斷斷升溫，布布吉、龍龍華的商商服市場場會有進(jìn)進(jìn)一步的的提升。三、深圳商商業(yè)和商商鋪調(diào)研研的幾點點結(jié)論（一）、整整體商業(yè)業(yè)200

21、1年年，全市市實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值119544.177億元，按按可比價價格計算算，比上上年增長長13.2，居居全國第第四。全全年社會會消費品品零售總總額6009.226億元元，比上上年增長長13.2，居居全國第第9位。深圳的商業(yè)地位與國民經(jīng)濟(jì)的整體地位有一定差距，商業(yè)的發(fā)展空間較大。近期，市政府頒布實施了關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的意見，明確了深圳“十五”期間商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展重點及扶持政策。深圳商業(yè)發(fā)展的政策前景樂觀。（二）、商商圈目前，深圳圳商業(yè)呈呈多中心心的發(fā)展展格局，羅羅湖商業(yè)業(yè)氣氛濃濃郁，福福田發(fā)展展強(qiáng)勁，南南山、龍龍崗、寶寶安后勁勁十足，已已形成東東門、華華強(qiáng)北、人人民南、

22、深深南中路路、華僑僑城、南南山、龍龍崗、寶寶安等八八個較為為成熟的的商圈。此此外，福福田區(qū)的的中心區(qū)區(qū)、香蜜蜜湖農(nóng)科中中心竹子林林車公廟廟兩個商商圈發(fā)展展迅速，有有望成為為繼華強(qiáng)強(qiáng)北商圈圈后，福福田區(qū)乃乃至整個個深圳的的重要商商圈。（三）、業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)過改革開開放200余年的的發(fā)展，深深圳已具具備了零零售業(yè)的的各種業(yè)業(yè)態(tài)。目目前，各各種零售售業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)不同同的發(fā)展展態(tài)勢，業(yè)業(yè)態(tài)之間間的相互互融合是是深圳零零售業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的的一個顯顯著趨勢勢，連鎖鎖經(jīng)營是是各業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的的潮流。1、百貨店店：傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)的百百貨業(yè)在在深圳發(fā)發(fā)展較為為成熟，但但競爭激激烈。以以天虹、茂茂業(yè)、歲歲寶、太太陽等為為代表的的中

23、檔百百貨占據(jù)據(jù)百貨業(yè)業(yè)的主流流地位；以友誼誼城、免免稅店等等為代表表的中高高檔百貨貨是百貨貨業(yè)態(tài)的的組成部部分；頂頂級百貨貨在深圳圳尚處于于初級階階段，僅僅有西武武、天安安、嘉匯匯勉強(qiáng)能能達(dá)到這這一檔次次，目前前只有西西武經(jīng)營營較好。頂級百貨在深圳有一定的發(fā)展空間，但需在經(jīng)營上下功夫。2、超市：華潤、百百佳、惠惠康金田田等為代代表的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超市市風(fēng)光不不在。萬萬佳進(jìn)入入華潤后后，停止止了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超市的的發(fā)展，百百佳也向向大賣場場轉(zhuǎn)移，惠惠康金田田已難見見蹤跡。在大型綜合超市的擠壓下，以日用品、食品為主的標(biāo)準(zhǔn)超市舉步維艱。專業(yè)型超市尚有一定市場，如都都文具等。3、大型綜綜合超市市：大型綜綜合超市市在

24、深圳圳發(fā)展的的勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁，目目前已成成為深圳圳最重要要的一種種零售業(yè)業(yè)態(tài)。外外資的沃沃爾瑪、家家樂福，本本土的萬萬佳、新新一佳、人人人樂等等攻城掠掠地、賣賣場火爆爆。隨著深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)的提升升，市民民消費力力的增強(qiáng)強(qiáng)和大型型社區(qū)的的建設(shè)，大大型綜合合超市前前景廣闊闊，但競競爭也會會更加激激烈。4、購物中中心：從嚴(yán)格格意義上上講，目目前深圳圳尚不具具備完整整的購物物中心。龍龍崗世貿(mào)貿(mào)中心、華華僑城SSHOPPPINNGMAALL和和中信城城市廣場場只是購購物中心心的雛型型，功能能不夠齊齊全。華華潤新城城和中心區(qū)區(qū)南中軸軸大型商商貿(mào)購物物中心有有望成為為將來深深圳真正正意義上上購物中中心。購購物中心

25、心以其規(guī)規(guī)模超大大、功能能齊全等等特點，將將改變深深圳商業(yè)業(yè)的格局局，影響響市民的的消費方方式和習(xí)習(xí)慣。5、專業(yè)店店：專業(yè)業(yè)店在深深圳發(fā)展展較為完完備，這這在華強(qiáng)強(qiáng)北商圈圈表現(xiàn)顯顯著，如如電子市市場、電電腦城、女女人世界界、兒童童世界等等。專業(yè)業(yè)店滿足足了人們們對某一一類商品品的需求求，符合合市場細(xì)細(xì)分的要要求，在在深圳有有一定發(fā)發(fā)展前景景。6、專業(yè)市市場：隨隨著深圳圳整體商商業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，與之之配套的的建材、裝裝飾材料料，家居居專業(yè)市市場和商商場應(yīng)運運而生，并并形成以以關(guān)外二二線市場場以建筑筑及裝飾飾材料為為主的專專業(yè)市場場，關(guān)內(nèi)內(nèi)以民用用建材、裝裝飾材料料為主的的專業(yè)市市場；但

26、但由于受受到區(qū)域域和規(guī)模模的相應(yīng)應(yīng)限制，大大市場整整體布局局分散，還還沒有形形成集中中規(guī)模化化經(jīng)營，雖雖然各區(qū)區(qū)域業(yè)已已形成一一定規(guī)模模，但是是由于業(yè)業(yè)態(tài)分布布凌亂，市市場仍需需要集中中一條龍龍供給的的具規(guī)模?；膶I(yè)廣場場，這也也是各區(qū)區(qū)域中小小型建材材、裝飾飾、家居居市場經(jīng)經(jīng)營不景景氣的原原因之一一。7、便利店店：大量量便利店店散布于于深圳的的鬧市和和社區(qū)，但但目前呈呈規(guī)?；?jīng)營的的僅7.11便便利店。便利店是深圳零售商業(yè)不可或的組成部分，規(guī)?；B鎖經(jīng)營的便利店有一定的市場空間。（四）、商商業(yè)運作作的基本本原理商業(yè)運營在在市場的的基本原原理主要要有三個個構(gòu)成要要素，第第一為人人，第二為

27、為購買力力，第三為為購買欲欲望，而而后兩種種都是人人的因素素而產(chǎn)生生的，所所以人是是構(gòu)成市市場最關(guān)關(guān)鍵因素素，同時時人們生生活中的的衣、食食、住、行行無一可可離開其其商業(yè)活活動，而而且密不不可分。商商業(yè)的發(fā)發(fā)展，又又刺激著著人的消消費，使使人產(chǎn)生生無窮的的購買欲欲望。商業(yè)運營必必須靠人人來支撐撐，靠人人們的消消費來支支撐，在在商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的領(lǐng)領(lǐng)域里，人人的因素素往往成成為了諸諸多商家家運營的的參考要要素，如如“沃爾瑪瑪”的選址址，“沃爾瑪瑪”每間分分店的開開設(shè)，對對于意向向選定的的區(qū)域都都要進(jìn)行行詳細(xì)的的市場調(diào)調(diào)研，其其中最主主要的是是考量區(qū)區(qū)域的人人流和人人的消費費層次，另另外如“新一佳佳”、

28、“華潤萬萬佳”、等在在選址的的過程中中，對人人的消費費預(yù)測調(diào)調(diào)查都非非常詳細(xì)細(xì)。他們們除了了了解區(qū)域域的現(xiàn)實實消費群群體外，還還要去研研究區(qū)域域未來若若干年的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇和方方向。第二部分項目綜合市市場定位位第二部分 項項目綜合合市場定定位一、項目說說明“陽光天地地”商業(yè)物物業(yè)坐落落于羅湖湖區(qū)田貝貝四路，一一共有三三層，可可銷售總總建筑面面積69990.9平方方米，有有基本商商服物業(yè)業(yè)廣場規(guī)規(guī)劃，位位處于田田貝裝飾飾材料成成熟商圈圈，周邊邊配套設(shè)設(shè)施齊備備；與洪洪湖沃爾爾瑪、萬萬家福購購物廣場場、萬佳佳超市、華華潤萬方方超市相相瀕，交交通便捷捷，數(shù)條條大中小小巴往返返穿梭；與金麗麗、金星星、金

29、領(lǐng)領(lǐng)域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居裝裝飾材料料專業(yè)市市場連成成一片，而而且田貝貝已成為為深圳人人家喻戶戶曉的建建材首選選之地；并和布布吉海關(guān)關(guān)相鄰，與與布吉、龍龍崗、平平湖守望望相連，駁駁接周邊邊眾多已已建成和和新建中中的中高高檔住宅宅區(qū)數(shù)十十處，如如翡翠星星空、嘉嘉多利花花園、百百仕達(dá)花花園、翠翠雍華庭庭等高尚尚住宅區(qū)區(qū)，已成成為市內(nèi)內(nèi)外屈指指可數(shù)的的明星樓樓盤，對對于建材材、裝飾飾材料、家家居用品品的需求求，市場場前景不不容小視視。項目區(qū)位、周周邊配套套、商業(yè)業(yè)分布示示意圖二、項目區(qū)區(qū)域市場場調(diào)查分分析調(diào)查區(qū)域田貝貝四路、太太寧路、翠翠竹路、貝貝麗北路路、北麗麗南路、文文錦北

30、路路1、主要招招商、經(jīng)經(jīng)營商鋪鋪及臨街街商鋪一一覽表物業(yè)名稱地理位置規(guī)模/價格格經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開業(yè)時間銷售/招商商納美地板城田貝四路2300 m2二層/98/元m22專業(yè)市場各類木地板板專賣2001年年招商玉 兔金領(lǐng)域家居居 廣 場田貝四路6000 m2 一層層：1220元/ m22 ；二二層：1100元元/ mm2 ；三三層：555元/ m22專業(yè)商場一層： 衛(wèi)衛(wèi)生潔具具、櫥柜柜、瓷磚磚、油漆漆； 二二層：潔潔具、衛(wèi)衛(wèi)浴、家家櫥電器器； 三三層：廚廚具、門門窗、電電工、布布藝、衛(wèi)衛(wèi)生潔具具2000年年招商金麗家居廣場貝麗南路9000 m2 一層層：1990元/m2 ；二二層：1120元元/

31、 mm2 ； 三層層：800元/ m2專業(yè)商場一層：各類類家居建建材；二二層：門門窗、廚廚具、潔潔具、衛(wèi)衛(wèi)浴、家家私、燈燈飾、；三層：家私、布布藝、地地毯、裝裝飾品1999年年招商志合家居裝飾廣場田貝四路/貝麗南路8000 m2 一層層：（臨臨街獨立立鋪位）1180元元/ mm2 ；二二層：1120元元/ mm2 ；三三層：880元/ m22專業(yè)市場一層：各類類家居建建材；二二層：高高級大型型燈飾；三層：世界名名牌瓷磚磚、潔具具、窗簾簾布藝、床床上用品品、家居居精品1998年年招商乾坤建材廣場田貝四路100000 m22 一層層：（臨臨街獨立立鋪位）1180元元/ mm2 ；二二層：1100元

32、元/ mm2 ；三三層：880元/ m22專業(yè)市場一層：建材材、燈飾飾、布藝藝、照明明；二層層：大型型燈飾；三層：窗簾布布藝、床床上用品品、家具具1999年年招商金星建材市場田貝四路100000 m22 一層層：（臨臨街獨立立鋪位）1160元元/ mm2 ；二二、三層層：800 m22專業(yè)市場一層：陶瓷瓷、燈飾飾、衛(wèi)浴浴水暖、燈燈具、木木地板、鐵鐵藝、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三層層：富藝藝美大型型燈飾1997年年招商洪湖春天家居名店田貝四路8000 m2 ，990000元/ m2 起；租金 一層1150元元/ mm2 ；二二層：880元/ m22專業(yè)商場一層：鋁塑塑門窗、潔潔具衛(wèi)浴浴、精

33、品品燈飾、墻墻紙、淋淋浴房、多多功能按按摩浴缸缸、外墻墻飾材、精精品玻璃璃等；二二層：瓷瓷磚、廚廚具大世世界、五五金精品品、天花花、窗簾簾、壁柜柜門、藝藝術(shù)玻璃璃、木地地板、工工藝品墻墻畫、潔潔具系列列、門窗窗系列2001年年招商其它獨立臨街鋪位田貝四路200000 m22 約約3000家經(jīng)營營商戶，鋪鋪位面積積從300-2200 m2不等， 租金11602000元/ m22專業(yè)商店裝飾材料、機(jī)機(jī)電、電電工、照照明、油油漆、裝裝飾五金金、門窗窗、廚具具櫥柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、燈燈飾、布布藝、地地毯、墻墻紙、墻墻磚地磚磚、木加加工品等等租賃2、市政配配套及相相關(guān)商業(yè)業(yè)項目內(nèi) 容交通3、2、

34、2203、2225、2213、11、277、3557、3315、3361、4428、4422、4401購物沃爾瑪超市市、萬佳佳百貨超超市、華華潤萬方方超市、萬萬家福百百貨超市市、納美美地板城城、玉兔兔金領(lǐng)域域家居廣廣場、金金麗家居居廣場、志志合家居居裝飾廣廣場、乾乾坤建材材廣場、金金星建材材廣場、洪洪湖春天天家居名名店等教育深圳中學(xué)、翠翠竹中學(xué)學(xué)、翠北北小學(xué)、水水田小學(xué)學(xué)、幼兒兒園等醫(yī)療深圳市人民民醫(yī)院、康康寧醫(yī)院院、武警警醫(yī)院、海海王星辰辰藥房、中中聯(lián)藥房房金融中行、建行行、工行行、農(nóng)行行、南方方證券郵政田貝郵電所所娛樂好萊塢等、洪洪湖公園園、翠竹竹公園3、市場環(huán)環(huán)境圖片片參考金麗家居廣廣場

35、志合合家居裝裝飾廣場場納美地板城城玉兔金金領(lǐng)域家家居廣場場乾坤建材廣廣場金星星建材市市場洪湖春天家家居名店店田貝建建材市場場臨街獨立商商鋪臨街街獨立商商鋪田貝四路建建材一條條街分析小結(jié)：從以上相關(guān)關(guān)資料與與調(diào)查分分析顯示示，“陽光天天地”商業(yè)物物業(yè)位于于羅湖區(qū)區(qū)田貝四四路，田田貝裝飾飾材料一一條街，周周邊市政政配套設(shè)設(shè)施齊備備，交通通便利；并有以以金麗、金金星、金金領(lǐng)域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居建建材、裝裝飾材料料專業(yè)商商場或市市場組成成的一個個高速發(fā)發(fā)展的中中型商圈圈，而且且田貝已已成為深深圳人家家喻戶曉曉的家居居建材、裝裝飾材料料首選之之地，消消費市場場資源空空間潛力力巨大

36、。三、項目sswott綜合分分析優(yōu)勢（S）分分析項目所在地地專業(yè)市市場成熟熟，知名名度較高高區(qū)域輻射人人口密集集，人流流量大，消消費潛在在市場龐龐大周邊市政配配套設(shè)施施和生活活配套設(shè)設(shè)施齊全全區(qū)內(nèi)交通、教教育、醫(yī)醫(yī)療等生生活配套套設(shè)施較較為齊備備物流系統(tǒng)建建設(shè)成熟熟交通便利,有多路路大巴、中中巴往返返穿梭南面建成后后有較大大面積的的臨街廣廣場可聚聚集人氣氣優(yōu)勢利用：成熟的專業(yè)業(yè)市場，有有利于本本項目商商鋪的推推廣和招招商；可可利用優(yōu)優(yōu)勢條件件對項目目進(jìn)行描描述，吸吸引經(jīng)營營者和及及經(jīng)營商商家。劣勢（W）分分析區(qū)域商業(yè)形形成時間間短市場商鋪租租金低法人租賃經(jīng)經(jīng)營為主主的經(jīng)營營模式劣勢彌補：為彌補

37、不足足，在招招商前對對本項目目進(jìn)行具具有可瞻瞻性的描描述，同同時營銷銷重點方方向在向向經(jīng)營者者和商家家展示未未來的經(jīng)經(jīng)營計劃劃和經(jīng)營營為先的的發(fā)展理理念，以以此來彌彌補劣勢勢。機(jī)會點（OO）分析區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)聯(lián)聯(lián)動的居居住人口口增加對區(qū)域家居居專業(yè)消消費市場場的刺激激將促使商業(yè)業(yè)物業(yè)租租賃市場場的整體體租金水水平提高高區(qū)域市場處處于高速速發(fā)展階階段商用物業(yè)未未來升值值空間看看好綜合性家居居商場的的市場空空白點機(jī)會利用：近年區(qū)域?qū)I(yè)流通通市場的的改變，為為項目市市場形象象建立提提供了機(jī)機(jī)會，利利用區(qū)域域內(nèi)知名名商服專專業(yè)市場場，增加加客戶對對本項目目的認(rèn)知知和認(rèn)同同感；較較為豐富富的消費費資

38、源，是是本項目目立足區(qū)區(qū)內(nèi)并切切入綜合合性家居居商場的的業(yè)態(tài)補補充空白白點向外外推廣的的機(jī)會，聚聚集旺盛盛的人氣氣，營造造區(qū)內(nèi)市市場熱點點，擴(kuò)大大影響力力；項目目地處過過渡地帶帶，利用用新形象象樹立標(biāo)標(biāo)志性專專業(yè)商場場的市場場形象。威脅點(TT)分析析現(xiàn)有商業(yè)格格局對后后來商家家在經(jīng)營營環(huán)境上上的威脅脅威脅規(guī)避：在項目的宣宣傳推廣廣中，除除對項目目本身賣賣點突出出外，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)片區(qū)區(qū)未來的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，描描述項目目新形象象和未來來經(jīng)營發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃的前瞻瞻性及保保障系統(tǒng)統(tǒng)，凸顯顯項目的的經(jīng)營回回報可比比性和可可實現(xiàn)性性，弱化化區(qū)域商商場以法法人出租租經(jīng)營為為主的現(xiàn)現(xiàn)狀，創(chuàng)創(chuàng)造時機(jī)機(jī)上市招招商；同同時

39、對潛潛在競爭爭進(jìn)行客客觀分析析，跟進(jìn)進(jìn)了解，制制定有針針對性的的策略，加加強(qiáng)自身身優(yōu)勢建建設(shè)。swot綜綜合評估估：項目目所在地地商業(yè)氣氣氛較好好，專業(yè)業(yè)市場成成熟，市市場知名名度較高高，商圈圈商場經(jīng)經(jīng)營模式式以法人人出租經(jīng)經(jīng)營為主主，商業(yè)業(yè)形成時時間短，市市場商鋪鋪租金低低，經(jīng)營營競爭在在不斷加加劇，市市場處于于一邊高高速發(fā)展展和一邊邊需要培培育期間間，商家家都還在在放水養(yǎng)養(yǎng)魚，有有避開建建材、裝裝飾材料料市場主主流競爭爭，切入入綜合性性家居商商場的業(yè)業(yè)態(tài)補充充空白點點。選擇擇具有發(fā)發(fā)展前瞻瞻性的商商場主題題和市場場定位，制制定可行行性、操操作性強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)營營發(fā)展規(guī)規(guī)劃，可可充分發(fā)發(fā)揮項目目優(yōu)

40、勢，明明確經(jīng)營營為先的的發(fā)展理理念，吸吸引商家家和實現(xiàn)現(xiàn)招商目目標(biāo)。四、項目區(qū)區(qū)域主要要商業(yè)競競爭對象象及其營營銷模式式物業(yè)名稱地理位置經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍開業(yè)時間銷售/招商商納美地板城田貝四路專業(yè)市場各類木地板板專賣2001年年招商金領(lǐng)域家居廣場田貝四路專業(yè)商場一層： 衛(wèi)衛(wèi)生潔具具、櫥柜柜、瓷磚磚、油漆漆； 二二層：潔潔具、衛(wèi)衛(wèi)浴、家家櫥電器器； 三三層：廚廚具、門門窗、電電工、布布藝、衛(wèi)衛(wèi)生潔具具2000年年招商金麗家居廣場貝麗南路專業(yè)商場一層：各類類家居建建材；二二層：門門窗、廚廚具、潔潔具、衛(wèi)衛(wèi)浴、家家私、燈燈飾、；三層：家私、布布藝、地地毯、裝裝飾品1999年年招商志和家居裝飾廣場田貝四

41、路/貝麗南路專業(yè)市場一層：各類類家居建建材；二二層：高高級大型型燈飾；三層：世界名名牌瓷磚磚、潔具具、窗簾簾布藝、床床上用品品、家居居精品1998年年招商乾坤建材廣場田貝四路專業(yè)市場一層：建材材、燈飾飾、布藝藝、照明明；二層層：大型型燈飾；三層：窗簾布布藝、床床上用品品、家具具1999年年招商金星建材市場田貝四路專業(yè)市場一層：陶瓷瓷、燈飾飾、衛(wèi)浴浴水暖、燈燈具、木木地板、鐵鐵藝、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三層層：富藝藝美大型型燈飾1997年年招商洪湖春天家居名店田貝四路專業(yè)商場一層：鋁塑塑門窗、潔潔具衛(wèi)浴浴、精品品燈飾、墻墻紙、淋淋浴房、多多功能按按摩浴缸缸、外墻墻飾材、精精品玻璃璃等；二

42、二層：瓷瓷磚、廚廚具大世世界、五五金精品品、天花花、窗簾簾、壁柜柜門、藝藝術(shù)玻璃璃、木地地板、工工藝品墻墻畫、潔潔具系列列、門窗窗系列2001年年招商其它獨立臨街鋪位田貝四路專業(yè)商店裝飾材料、機(jī)機(jī)電、電電工、照照明、油油漆、裝裝飾五金金、門窗窗、廚具具櫥柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、燈燈飾、布布藝、地地毯、墻墻紙、墻墻磚地磚磚、木加加工品等等租賃五、項目市市場定位位（一）、項項目定位位假設(shè)開辦百貨、綜綜合商場場（超市市）A、項目所所在區(qū)域域離東門門商圈較較近，且且目前區(qū)區(qū)域的商商業(yè)以家家居建材材為主的的零售商商場、綜綜合批發(fā)發(fā)市場發(fā)發(fā)展剛開開始不久久，目前前在沒有有具備百百貨規(guī)模模化經(jīng)營營的前提

43、提下，百百貨商場場，暫不不具備購購買力支支撐，百百貨商場場的建立立，需要要形成一一定的比比照購買買氛圍，目目前商圈圈業(yè)態(tài)注注城情況況來看，短短期內(nèi)不不具備開開辦的條條件。B、東門步步行街和和人民南南已成為為深圳市市乃至關(guān)關(guān)內(nèi)位人人們購物物集中地地，并且且東門中中低檔購購物和人人民南中中高檔購購物在深深圳市具具有領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)主流消消費的地地位，區(qū)區(qū)域內(nèi)百百貨、服服飾等商商貿(mào)市場場、商場場林立，商商品琳瑯瑯滿目，為為消費者者提供了了可比的的空間、選選擇性較較大，這這里人流流量大，交交通方便便，并有有相當(dāng)大大的知名名度。C、項目區(qū)區(qū)域已發(fā)發(fā)展起來來的以家家居建材材、裝飾飾材料市市場在這這里密集集布局，作作

44、為家居居建材、裝裝飾材料料供銷集集散地，在在社會面面上已形形成了一一道口碑碑，可作作為一個個理想的的日用消消費購物物場所當(dāng)當(dāng)前還不不成熟；我們可可以看到到，區(qū)域域內(nèi)的居居民日用用消費品品購買力力，已被被萬家福福、萬佳佳翠竹店店、洪湖湖沃爾瑪瑪、華潤潤超市直直接吸引引了，且且占據(jù)天天時、地地利；而而對于百百貨、服服裝等居居民購物物，反正正立東門門近不如如去東門門，路程程也不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，并且且東門區(qū)區(qū)域商品品更齊全全，消費費層次綜綜合，可可買到稱稱心的商商品，選選擇余地地又大。D、百貨業(yè)業(yè)發(fā)展過過份強(qiáng)調(diào)調(diào)競爭比比照，未未來的發(fā)發(fā)展前景景，百貨貨商場的的建立或或綜合性性百貨商商場，前前者沒有有形成氛氛圍，

45、后后者區(qū)域域內(nèi)的四四大零售售業(yè)巨頭頭以將江江山占領(lǐng)領(lǐng)，在項項目區(qū)域域開辦百百貨、超超市，對對于未來來的輝煌煌表現(xiàn)，由由于缺少少以百貨貨市場消消費為主主的資源源空間，經(jīng)經(jīng)營前景景不會令令人感到到樂觀。E、項目背背后缺乏乏百貨消消費市場場商業(yè)氛氛圍的支支撐是不不能經(jīng)營營大百貨貨的關(guān)鍵鍵。 結(jié)論作為經(jīng)營大大百貨、綜綜合性百百貨（超超市）的的零售商商場，缺缺少可行行性依據(jù)據(jù)和支撐撐條件，是是不可取取的。開辦建材、裝裝飾材料料廣場A、首眾所所周知的的，羅湖湖概念的的建材、裝裝飾材料料市場主主要集中中在田貝貝、八卦卦嶺、筍筍崗物流流區(qū)，而而且區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)有有的市場場競爭激激烈。B、隨著深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)和城市市的

46、發(fā)展展，零售售業(yè)的發(fā)發(fā)展也隨隨之產(chǎn)生生了變化化，城市市的建設(shè)設(shè)和新興興社區(qū)的的出現(xiàn)，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)、社區(qū)區(qū)商業(yè)和和局部市市場的發(fā)發(fā)展，使使原有的的在市場場上占有有相當(dāng)大大的消費費資源空空間的商商業(yè)區(qū)被被分解，輻輻射范圍圍變小，市市場份額額被分流流，使區(qū)區(qū)域供給給因市場場份額和和輻射范范圍變小小而飽和和。C、目前，田田貝建材材、裝飾飾材料市市場由形形成到不不斷發(fā)展展，也將將受到前前述因素素的的影影響，隨隨著南山山、布吉吉、龍崗崗中心城城的形成成，家居居建材、裝裝飾材料料市場也也相繼出出現(xiàn)，而而且規(guī)模模都定位位于大型型和超大大型市場場，如南南山的集集美堂家家居新生生活廣場場150000、龍華華的萬眾

47、眾城家居居廣場6600000、寶寶安的新新福家居居廣場4400000、福福田的超超凡家居居廣場3300000，這這些都足足以說明明田貝以以外的建建材、裝裝飾材料料市場的的發(fā)展，單單店規(guī)模模之大，必必將對傳傳統(tǒng)專業(yè)業(yè)市場形形成沖擊擊和分流流消費市市場資源源，使傳傳統(tǒng)區(qū)域域供需飽飽和。結(jié)論從以上分析析來看，建建成以經(jīng)經(jīng)營建材材、裝飾飾材料為為主的專專業(yè)市場場，缺少少可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的可行性性支撐條條件，不不是上好好選擇。（二）、項項目定位位原則綜上所述，區(qū)區(qū)域定位位須遵循循縱觀大大市場和和對比區(qū)區(qū)域市場場，細(xì)考考局部市市場，并并結(jié)合項項目特征征的原則則，其科科學(xué)定位位應(yīng)考慮慮如下幾幾點：全面衡量大大

48、市場和和區(qū)域市市場及局局部市場場的商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀正確評估區(qū)區(qū)域的消消費方向向和集群群購買力力如何將區(qū)域域內(nèi)的主主流商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確確的區(qū)分分開發(fā)出的商商業(yè)應(yīng)滿滿足于未未來區(qū)域域的消費費市場需需求采取差異化化的定位位確定區(qū)區(qū)域的差差異化需需求提供商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的初初步構(gòu)想想和規(guī)劃劃在追求利潤潤最大化化的同時時，保障障開發(fā)商商和經(jīng)營營者的利利益。（三）、項項目的綜綜合定位位業(yè)態(tài)主題定定位填補區(qū)域市市場業(yè)態(tài)態(tài)空白滿足區(qū)區(qū)域中檔檔消費層層次需求求的主題題式家居居廣場定定位根據(jù)市場調(diào)調(diào)研和分分析，對對項目作作以上定定位符合合項目區(qū)區(qū)域市場場的業(yè)態(tài)態(tài)商性和和市場需需求空白白點，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的市場場可行性

49、性和可操操作性。經(jīng)營范圍白色大家電電類：空空調(diào)、冰冰箱、冷冷柜、洗洗衣機(jī)等等廚房電器類類：電飯飯煲、燃燃?xì)鉅t、微微波爐、抽抽油煙機(jī)機(jī)等視聽類：電電視機(jī)、攝攝像機(jī)、錄錄像機(jī)、影影碟機(jī)、功功放、音音箱、小小店聲設(shè)設(shè)備等休閑家電類類：電子子樂器、軟軟件、影影像、音音像制品品等辦公、通訊訊設(shè)備類類：傳真真機(jī)、電電話基、復(fù)復(fù)印機(jī)、數(shù)數(shù)碼相機(jī)機(jī)、電腦腦、手機(jī)機(jī)等家庭家居用用品類：餐具、水水晶制品品、精品品、廚房房用品、床床上用品品、禮品品、工藝藝品、健健身器材材、小佳佳四、燈燈飾、櫥櫥柜、裝裝飾五金金等家庭、辦公公家具類類：床、立立柜、組組合柜、電電視臺、辦辦公臺、電電腦架等等 項目命名名陽光天地. 美派

50、派家居廣廣場命名釋義:陽光.象征征美好幸幸福，朝朝氣蓬勃勃，積極極向上，永永無止境境；陽光光天地里里的家居居天地，是是對美的的詮釋，代代表家居居行業(yè)一一種主流流，美派派是高品品質(zhì)的商商品和服服務(wù)的結(jié)結(jié)合，美美派中檔檔偏上層層次的消消費是社社會地位位、身份份、財富富和生活活品質(zhì)的的綜合體體現(xiàn)；提提升物業(yè)業(yè)的檔次次，使未未來的經(jīng)經(jīng)營者對對項目充充滿信心心。定位分析根據(jù)市場調(diào)調(diào)研結(jié)論論，并對對“定位假假設(shè)”逐項進(jìn)進(jìn)行分析析論證后后，對項項目作出出“主題式式家居廣廣場”的定位位，符合合項目本本身特點點和區(qū)域域市場的的業(yè)態(tài)商商性，解解決了市市場消費費需求方方向和未未來發(fā)展展現(xiàn)狀的的變化，并并遵循市市場定

51、位位的基本本原則，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的市場場可行性性和可操操作性。由由于項目目處于田田貝區(qū)域域較好的的地理位位置，同同時周邊邊大社區(qū)區(qū)消費資資源豐富富，優(yōu)勢勢明顯?？尚行哉撟C證項目處于田田貝建材材、裝飾飾材料供供應(yīng)鏈中中心，且且周邊房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展方興興未艾，未未來的民民用家居居建材、裝裝飾材料料、家具具、辦公公家什、家家用電器器的消費費需求潛潛力巨大大，市場場前景廣廣闊。目前，田貝貝區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商場場或?qū)I(yè)業(yè)市場大大多主營營建材、裝裝飾材料料，根據(jù)據(jù)市場分分析，如如果項目目也定位位經(jīng)營方方向為建建材、裝裝飾材料料，市場場競爭太太激烈，不不利于長長久經(jīng)營營發(fā)展；因此，將將項目定定位主題題式家居居廣場，避

52、避開與建建材、裝裝飾材料料的正面面競爭，且且入以家家居綜合合性電器器、家庭庭家具、辦辦公家具具為主的的主題定定位，填填補田貝貝市場空空白，同同時與區(qū)區(qū)域市場場有機(jī)鏈鏈接，實實現(xiàn)可持持續(xù)經(jīng)營營遠(yuǎn)景目目標(biāo)。項目區(qū)域地地域南起起愛國路路、北至至布吉二二線公路路、西到到文錦北北路、東東達(dá)東曉曉路，總總面積約約為166.2平平方公里里。總?cè)巳丝诩s119萬，其其中常住住人口約約為7萬萬，暫住住人口約約為122萬。區(qū)區(qū)域的居居民社區(qū)區(qū)如洪湖湖春天、嘉嘉多利花花園、旭旭飛華達(dá)達(dá)園、源源興居、翠翠擁華庭庭、翡翠翠星空、合合正星園園、百仕仕達(dá)花園園等，單單片區(qū)消消費人口口和在建建的房地地產(chǎn)項目目和未來來發(fā)展項項目

53、的增增加，隨隨之增加加的居住住人口都都是項目目經(jīng)營范范圍的主主力消費費集群；由于項項目優(yōu)勢勢的地理理位置形形成中心心輻射，使使整個田田貝區(qū)域域都成為為項目的的一級市市場輻射射區(qū)域，可可謂市場場潛力巨巨大。第三部分 項目租金價價格定位位第三部分 項目目租金價價格定位位一、租金價價格定位位的相關(guān)關(guān)因素區(qū)域市場的的供求狀狀況近兩年和未未來幾年年深圳的的商服物物業(yè)成放放量增長長趨勢，大大量商鋪鋪推出，形形成市場場供給量量激增，相相應(yīng)需求求量飽和和，本項項目要把把握入市市時機(jī)，以以適宜的的價格進(jìn)進(jìn)入市場場。區(qū)域租賃市市場狀況況目前區(qū)域市市場租金金較低，經(jīng)經(jīng)營模式式以和法法人出租租及個體體出租經(jīng)經(jīng)營為主主

54、，對項項目的定定價和招招商有一一定的影影響，因因此在定定價時必必須將現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)域域市場商商鋪租金金狀況考考慮在內(nèi)內(nèi)。項目自身的的客觀條條件項目的優(yōu)勢勢明顯，區(qū)區(qū)域內(nèi)同同質(zhì)物業(yè)業(yè)對項目目造成一一定沖擊擊，因此此，要在在項目的的業(yè)態(tài)商商性定位位上，突突出自身身優(yōu)勢和和投資小小、風(fēng)險險低、未未來發(fā)展展空間大大的特點點，與同同質(zhì)商場場形成差差異，對對項目定定價確定定支撐點點。項目的包裝裝針對周邊競競爭性商商場，本本項目的的硬件包包裝要提提升檔次次，配套套設(shè)施合合理，以以支撐大大商業(yè)、小小市場、高高經(jīng)營回回報、中中檔消費費的市場場定位，同同時符合合引進(jìn)經(jīng)經(jīng)營商家家的需要要，使發(fā)發(fā)展商得得到預(yù)期期回報和和利

55、潤體體現(xiàn)最大大化。宣傳推廣度度鑒于項目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)屬于超超大型的的業(yè)態(tài)形形象，突突出顯示示規(guī)模巨巨大和大大商業(yè)、大大商家的的氣勢；而項目目本身定定位綜合合性家居居廣場，是是區(qū)域市市場的業(yè)業(yè)態(tài)補充充；因此此，在宣宣傳推廣廣上要采采取多種種宣傳途途徑并舉舉，多種種推廣手手段共用用的策略略，使本本項目形形成大商商家，大大商業(yè)、高高回報的的態(tài)勢，拉拉升租金金水平。二、租金價價格定位位策略價位適中，可可持續(xù)發(fā)發(fā)展三、租金定定價原則則商服物業(yè)的的價格制制訂受到到地理位位置、業(yè)業(yè)態(tài)功能能、商性性主題、樓樓層層差差、單層層客流交交通通道道、整體體視野、面面積實用用率、配配套設(shè)施施等元素素的制約約，要合合理體現(xiàn)

56、現(xiàn)這種差差異檔次次，就需需要適宜宜的定價價標(biāo)準(zhǔn)來來界定。租金定價原原則位置差異、交交通差異異、視野野差異、質(zhì)質(zhì)素差異異1、項目定定價遵循循條件遞減減比率樓層布局條件均價價差位置、交通通、視野野好 100%位置差 95%位置、交通通差 90%位置、交通通、視野野差 85%2、樓層差差不同同樓層的的差價比比率樓層布局均價價差一層 1000%二層 50%三層 50%3、單層位位置差不同同樓層不不同位置置的差異異參考比比率樓層布局好中差一層70%25%5%二層60%30%10%三層50%35%15%4、交通差差不同同樓層不不同位置置不同通通道的差差異參考考比率樓層布局主通道次通道死角一層70%25%5

57、%二層60%30%10%三層50%35%15%5、視野差差不同同樓層不不同位置置不同通通道不同同的視野野開闊度度的差異異參考比比率樓層布局開敞部分遮擋完全遮擋一層70%25%5%二層60%30%10%三層50%35%15%四、項目租租金定價價 1、20001-220022年各主主力商圈圈租金區(qū)區(qū)間表商圈名稱租金(元/ m22月)最低最高人民南1001500東門2001600華強(qiáng)北1802700南山502502、區(qū)域同同類型商商場市場場租金比比較商場名稱一樓二樓三樓四樓管理費m/元.月洪湖春天家家居名店店1508028金星建材市場16010080-18乾坤建材廣場18010080-28志合家居裝

58、飾廣場18012080金麗家居廣場19012080-30玉兔金領(lǐng)域域家居廣廣場12010055-30納美地板城城-98263、項目租租金定價價項目一樓二樓三樓管理費m/元.月平均租金mm/元.月金麗家居廣場1901208030約130項目租金標(biāo)準(zhǔn)1951108030約128元元定價理由項目所處市市場環(huán)境境周邊商商業(yè)氣氛氛較好，雖雖與各大大建材、裝裝飾材料料商場相相距幾十十米，但但按片區(qū)區(qū)獨立商商業(yè)也太太處理比比較合理理，這樣樣有利于于開始招招商，同同時由于于合同期期一般只只有先簽簽兩年三年，考考慮到經(jīng)經(jīng)營商家家入場需需要放水水養(yǎng)魚，開開始經(jīng)營營定價合合理有利利于后期期新合同同簽訂年年的租金金遞

59、增，參參照具有有可比性性的商場場并全面面考慮，據(jù)據(jù)與以上上租金定定價。4、項目租租金平均均價格按商場建筑筑面積預(yù)預(yù)算，總總建筑面面積：669900.9（按建建筑面積積出租）一層：22284.41955元/=44454558元二層：27701.91100元/=29972009元三層：20004.680元元/=16003688元合計：90030335元最后實現(xiàn)租租金均價價：1229.117元/第四部分 經(jīng)營管理模模式第四部分 經(jīng)營管管理模式式一、經(jīng)營管管理模式式經(jīng)營管理模模式整體引進(jìn)大大商家既發(fā)發(fā)展商引引進(jìn)具有有一定知知名度的的大商家家，對項項目商場場實行整整租經(jīng)營營，發(fā)展展商只收收取租金金和管理

60、理費等相相關(guān)費用用。以租代管 既既發(fā)展商商不進(jìn)行行統(tǒng)一的的經(jīng)營管管理，只只進(jìn)行物物業(yè)管理理，收取取租金和和物業(yè)管管理費，由由經(jīng)營者者自行組組織經(jīng)營營。自營招商既發(fā)發(fā)展商對對商場進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一的經(jīng)營營管理，不不但進(jìn)行行物業(yè)管管理，收收取租金金和物業(yè)業(yè)管理費費，還將將進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的廣廣告宣傳傳、統(tǒng)一一收銀(POSS系統(tǒng))等。經(jīng)營管理模模式分析析A、 整體引引進(jìn)大商商家既發(fā)展展商引進(jìn)進(jìn)具有一一定知名名度的大大商家，對對項目商商場實行行整租經(jīng)經(jīng)營，發(fā)發(fā)展商只只收取租租金和管管理費等等相關(guān)費費用。 分析析：整體體引進(jìn)大大商家，對對不具備備自行經(jīng)經(jīng)營管理理條件的的發(fā)展上上來講，是是非常有有利的；發(fā)展上上可以利