1、項(xiàng)目管理與與評價(jià)報(bào)報(bào)告院 系：學(xué)號：指導(dǎo)老師：姓名：二零一七年年五月目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc482045717第一章項(xiàng)目目管理基基本知識識 第一章 項(xiàng)項(xiàng)目管理理基本知知識通過課程學(xué)學(xué)習(xí)我們們知道，項(xiàng)目管理知識體系包含了許多內(nèi)容，它是對項(xiàng)目管理專業(yè)知識的一個(gè)總結(jié)。整個(gè)項(xiàng)目管理知識體系不僅包括那些已經(jīng)被求證過的理論知識和已經(jīng)被廣泛加以應(yīng)用的傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，而且還容納了新的理論知識以及還沒有被充分應(yīng)用的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。1.1什么么是項(xiàng)目目項(xiàng)目是指利利用有限限的時(shí)間間和有限限的資源源，來完完成確定定目標(biāo)的的一次性性工作。所所謂工作作通常既既包括具具體的操操作又包包括項(xiàng)目

2、目本身，雖雖然，這這兩者有有時(shí)候是是相重疊疊的。具具體操作作與項(xiàng)目目最根本本的不同同在于具具體操作作是具有有連續(xù)性性和重復(fù)復(fù)性的，而而項(xiàng)目則則是有時(shí)時(shí)限性和和唯一性性的。我我們因此此可以根根據(jù)這一一顯著特特征對項(xiàng)項(xiàng)目作這這樣的定定義項(xiàng)目是是一項(xiàng)為為了創(chuàng)造造某一唯唯一的產(chǎn)產(chǎn)品或服服務(wù)的時(shí)時(shí)限性工工作。所所謂時(shí)限限性是指指每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目都都具有明明確的開開端和明明確的結(jié)結(jié)束；所所謂唯一一是指該該項(xiàng)產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)與同類類產(chǎn)品或或服務(wù)相相比在某某些方面面具有顯顯著的不不同。以下的活動(dòng)動(dòng)都是一一個(gè)項(xiàng)目目：開發(fā)一項(xiàng)新新的產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)改變一個(gè)組組織的結(jié)結(jié)構(gòu)、人人員配置置或組織織類型開發(fā)一種全全新的或或是經(jīng)修

3、修正過的的信息系系統(tǒng)修建一座大大樓或一一項(xiàng)設(shè)施施 開展一次政政治性的的活動(dòng)完成一項(xiàng)新新的商業(yè)業(yè)手續(xù)或或程序1.1.11時(shí)限性性時(shí)限性指每每個(gè)項(xiàng)目目都有明明確的開開端和結(jié)結(jié)束。當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目的的目標(biāo)都都已經(jīng)達(dá)達(dá)到時(shí)，該該項(xiàng)目就就結(jié)束了了，或是是當(dāng)我們們已經(jīng)知知道，已已經(jīng)可以以確定項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)不可可能達(dá)到到時(shí)，該該項(xiàng)目就就會(huì)被中中止了。時(shí)時(shí)限性并并不意味味著持續(xù)續(xù)的時(shí)間間短，許許多項(xiàng)目目會(huì)持續(xù)續(xù)好幾年年。但是是，無論論如何，一一個(gè)項(xiàng)目目持續(xù)的的時(shí)間是是確定的的，項(xiàng)目目是不具具備連續(xù)續(xù)性的。1.1.22產(chǎn)品或或服務(wù)的的唯一性性項(xiàng)目所涉及及的某些些內(nèi)容是是以前沒沒有被做做過的，也也就是說說這些內(nèi)內(nèi)容是唯唯

4、一的。既既使一項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)品或或服務(wù)屬屬于某一一大類別別，它仍仍然可以以被認(rèn)為為是唯一一的。每每個(gè)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品都是唯唯一的，產(chǎn)產(chǎn)品或服服務(wù)的顯顯著特征征必定是是逐步形形成的。在在項(xiàng)目的的早期階階段，這這些顯著著特征會(huì)會(huì)被大致致地作出出界定，當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目工工作組對對產(chǎn)品有有了更充充分、更更全面的的認(rèn)識以以后，就就會(huì)更為為明確和和細(xì)致地地確定這這些特征征。1.2什么么是項(xiàng)目目管理項(xiàng)目管理是是通過項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理來帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目組組織共同同工作，依依據(jù)特定定的規(guī)范范，運(yùn)用用系統(tǒng)理理論和方方法對項(xiàng)項(xiàng)目及其其資源進(jìn)進(jìn)行計(jì)劃劃、組織織、控制制、協(xié)調(diào)調(diào)，以完完成既定定目標(biāo)的的一種管管理方法法體系。項(xiàng)目管管理就是是為了滿滿足

5、甚至至超越項(xiàng)項(xiàng)目涉及及人員對對項(xiàng)目的的需求和和期望而而將理論論知識、技技能、工工具和技技巧應(yīng)用用到項(xiàng)目目的活動(dòng)動(dòng)中去。1.3項(xiàng)目目組織結(jié)結(jié)構(gòu)組織通常比比項(xiàng)目本本身更為為龐大-公司、政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、衛(wèi)生生醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)、跨跨國集團(tuán)團(tuán)、專業(yè)業(yè)團(tuán)體及及其它。項(xiàng)項(xiàng)目通常常只是組組織的一一部分，有有時(shí)甚至至當(dāng)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目本本身就是是一個(gè)組組織（合合資合作作）時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目仍然然會(huì)受到到設(shè)立該該項(xiàng)目的的一個(gè)或或多個(gè)組組織的影影響。項(xiàng)目決決策之初初，最重重要的是是確定以以下事項(xiàng)項(xiàng)：一是是要確定定項(xiàng)目與與公司的的關(guān)系，也也就是說說要確定定項(xiàng)目的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)；另另外，要要確定項(xiàng)項(xiàng)目組織織內(nèi)部的的構(gòu)成。圖1-1解釋了幾種主要

6、的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)中與項(xiàng)目相關(guān)的關(guān)鍵特征。圖1-1 組織結(jié)結(jié)構(gòu)對項(xiàng)項(xiàng)目的影影響圖1-2所所表示的的是傳統(tǒng)統(tǒng)的職能能型組織織，這種種組織具具有明確確的等級級劃分，每每一個(gè)雇雇員都有有一個(gè)明明確的上上級。與與職能型型相對應(yīng)應(yīng)的另一一極端是是項(xiàng)目型型組織。如如圖1-3所示。在在一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目型組組織中，工工作成員員是經(jīng)過過搭配的的。項(xiàng)目目工作會(huì)會(huì)運(yùn)用到到大部分分的組織織資源，而而項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理也有有高度獨(dú)獨(dú)立性，享享有高度度的權(quán)力力。項(xiàng)目目型組織織中也會(huì)會(huì)設(shè)立一一些組織織單位，這這些單位位也稱作作部門，但但是這些些工作組組不僅要要直接向向某一項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理匯報(bào)工工作，還還要為各各個(gè)不同同的項(xiàng)目目提供服服務(wù)。圖圖1

7、-4到1-6表示的的是矩陣陣型的組組織，這這種組織織是職能能型和項(xiàng)項(xiàng)目型的的混合體體，既具具有職能能型組織織的特征征又具項(xiàng)項(xiàng)目型組組織的特特征。弱弱矩陣型型保持了了較多的的職能型型組織特特征，項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人扮演演的是協(xié)協(xié)調(diào)者、協(xié)協(xié)助者的的角色，還還算不上上是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理。同同樣也是是矩陣型型，強(qiáng)矩矩陣型則則具備較較多的項(xiàng)項(xiàng)目型組組織的特特征-有專職職的收力力很大的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理，有有專職的的項(xiàng)目行行政管理理人員。更更為現(xiàn)代代化的組組織則不不同的程程度地包包括以上上各種組組織類型型的結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)，如如圖1-7所示。比比如，一一個(gè)基本本上是職職能型的的組織設(shè)設(shè)立了專專門的項(xiàng)項(xiàng)目工作作組去完完成一個(gè)

8、個(gè)重要的的項(xiàng)目，這這個(gè)工作作組具有有項(xiàng)目型型組織中中項(xiàng)目組組的許多多特征：有獨(dú)立立于職能能部門的的專職項(xiàng)項(xiàng)目工作作人員；有自己己的一套套工作程程序；可可以在組組織常規(guī)規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、正式式報(bào)告架架構(gòu)之外外進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作。圖1-2職職能型組組織圖1-3 項(xiàng)目型型組織圖1-4 弱矩陣陣型組織織圖1-5平平衡型矩矩陣組織織圖1-6 強(qiáng)矩陣陣型組織織圖1-7 復(fù)合型型組織第二章 案案例分析析2.1日輝輝公司簡簡介日輝公司是是具備房房地產(chǎn)開開發(fā)三級級資質(zhì)的的民營企企業(yè)，于于20005年經(jīng)經(jīng)哈爾濱濱市工商商管理局局批準(zhǔn)注注冊，注注冊資金金50000萬元元。公司司現(xiàn)有員員工400人，其其中工程程、經(jīng)濟(jì)濟(jì)專業(yè)技技術(shù)人

9、員員25人，高高、中級級技術(shù)職職稱155人。公公司自成成立以來來，在房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目管理方方面積累累了豐富富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。公司司具有現(xiàn)現(xiàn)代化的的經(jīng)營管管理理念念和完善善的企業(yè)業(yè)運(yùn)行機(jī)機(jī)制，實(shí)實(shí)行董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制，設(shè)設(shè)有投資資拓展部部、財(cái)務(wù)務(wù)部、工工程技術(shù)術(shù)部、工工程研發(fā)發(fā)部、營營銷策劃劃部、行行政人事事部、合合約成本本部、項(xiàng)項(xiàng)目管理理中心等等8個(gè)部門門，各部部門均有有嚴(yán)格的的職責(zé)分分工及績績效考核核機(jī)制。2.2工大大小區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目2.2.11工大小小區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)在決策分析析階段，日輝公司即著手成立了工大小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理部，任命了項(xiàng)目經(jīng)理，建立了系統(tǒng)

10、的項(xiàng)目管理機(jī)制。在項(xiàng)目的啟動(dòng)會(huì)議上，項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目部成員明確介紹了該項(xiàng)目的基本情況（包括項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目意義、項(xiàng)目規(guī)模、完成時(shí)間）、提出項(xiàng)目需要完成的成果、項(xiàng)目所需要的資源（包括人力資源、設(shè)備物資及資金）、應(yīng)該遵守的項(xiàng)目管理制度、項(xiàng)目主要任務(wù)及進(jìn)度安排等，明確了職責(zé)分工及獎(jiǎng)懲考核機(jī)制，并確定了周例會(huì)制度及緊急事項(xiàng)的溝通渠道。工大小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理部組織結(jié)構(gòu)如圖2-1所示。圖2-1 日輝公司司工大小小區(qū)項(xiàng)目目部組織織結(jié)構(gòu)圖圖2.2.22工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃方案(1)土地地利用規(guī)規(guī)劃。工工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選址址位于哈哈爾濱市市經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)。日日輝公司司通過摘摘牌方式式合法地地

11、取得了了該地塊塊的使用用權(quán)，該該地塊占占地 369990.75平平方米(55.5畝)。根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目目規(guī)劃劃條件通通知書及及國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)出讓讓合同，本本項(xiàng)目用用地性質(zhì)質(zhì)為居住住用地，綠綠地率338.22%，建建筑密度度25%，設(shè)計(jì)計(jì)部門對對其進(jìn)行行了合理理的規(guī)劃劃布局，符符合城市市總體規(guī)規(guī)劃要求求。(2)項(xiàng)目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及規(guī)規(guī)模。項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)內(nèi)容包包括166層剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅樓樓5棟、6層短肢肢剪力墻墻結(jié)構(gòu)住住宅樓44棟、3層框架架結(jié)構(gòu)會(huì)會(huì)所1棟。配配套進(jìn)行行亮化、小小區(qū)綠化化、道路路硬化、安安防等工工程。項(xiàng)項(xiàng)目總建建筑面積積791125.6平方方米。其其中多層層建筑面面積2009

12、722.8平平方米，高高層建筑筑面積5581552.88平方米米。項(xiàng)目目建成后后，小區(qū)區(qū)規(guī)劃居居住5994戶，居居住人口口16663人。容容積率22.144，綠化化率388.2%，建筑筑密度225%。2.2.33工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資資概算及及資金籌籌措(1)項(xiàng)目目投資概概算。工工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資資概算375544.05萬元。(2)資金金籌措：本項(xiàng)目目總投資資為3775444萬元，擬擬采用資資本金及及銀行貸貸款方式式解決。其其中資本本金為1112663.22萬元，占占總投資資額的330%，由由日輝公司司自行籌籌措；其其余700%以土土地抵押押方式過過商業(yè)銀銀行貸款款取得

13、，共共需貸款款資金2262880.88萬元。2.2.44工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目收益益計(jì)劃2016年年，本市市城市區(qū)區(qū)商品住住宅成交交均價(jià)為為57336元，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目綜合成成本，考考慮本小小區(qū)的市市場定位位為中高高端商品品住宅，參參考其他他同類項(xiàng)項(xiàng)目售價(jià)價(jià)，本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃銷售均均價(jià)為：多層住住宅62200元元/，高高層住宅宅59000元/。根據(jù)據(jù)計(jì)劃銷銷售均價(jià)價(jià)和項(xiàng)目目投資概概算，初初步測算算本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)凈凈收益442066.566萬元。2.2.55工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析2.2.55.1經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析(1)成本本利潤率率。成本本利潤率率(RPCC)，是是指項(xiàng)目目利潤

14、占占總成本本的比率率，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)利利用成本本利潤率率指標(biāo)來來初步判判斷該項(xiàng)項(xiàng)目在財(cái)財(cái)務(wù)上是是否具有有可行性性。成本本利潤率率的計(jì)算算公式見見式3-1。RPC=(GDVV-TDDC)/TDCC1000%=DDP/ TDCC1000% （3-11）式中RPC成本利利潤率GDV項(xiàng)目總總開發(fā)價(jià)價(jià)值TDC項(xiàng)目總總開發(fā)成成本DP 開發(fā)利利潤本項(xiàng)目中，RPC=(46 0233.922-3 2211.677-377 5444.005)/37 5444.0551000%=114% 成本利潤率率大于日日輝公司司的預(yù)期期成本利利潤率110%。(2)投資資收益率率。投資資收益率率是指投投資凈收收益(稅后)與投

15、資資成本的的比率。投投資收益益率的計(jì)計(jì)算公式式見式33-2。投資收益率率=投資凈凈收益/投資總總額1000% （3-22）一般情況下下，在項(xiàng)項(xiàng)目投資資收益率率指標(biāo)大大于或等等于無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資資收益率率時(shí)，該該項(xiàng)目是是可行的的。本項(xiàng)目中，投投資收益益率=442066.566/3775444.0551000%=111.22%以1-3年年期銀行行貸款基基準(zhǔn)利率率作為無無風(fēng)險(xiǎn)投投資收益益率，220177年初1-3年期期銀行貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率為為6.44%。工工大小區(qū)區(qū)項(xiàng)目投投資收益益率大于于同期銀銀行貸款款利率，符符合投資資者的預(yù)預(yù)期收益益。可見見，工大大小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是是可行的的。2.2.55.2

16、技術(shù)術(shù)可行性性分析(1)項(xiàng)目目發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析析。哈爾爾濱市為為了加快快城市化化進(jìn)程，提提升整體體城市水水平，以以三年上上水平為為契機(jī)，圍圍繞城市市發(fā)展，優(yōu)優(yōu)化空間間產(chǎn)業(yè)布布局，著著力改善善人居環(huán)環(huán)境，爭爭創(chuàng)國家家生態(tài)園園林城和和全國綠綠化模范范城市。順順應(yīng)城市市整體規(guī)規(guī)劃，本本項(xiàng)目致致力于打打造哈爾爾濱市精精品住宅宅，項(xiàng)目目主要規(guī)規(guī)劃有高高品質(zhì)住住宅、配配套公建建等。(2)產(chǎn)業(yè)業(yè)政策分分析。本本房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目不在在國家限限制及淘淘汰行業(yè)業(yè)之列，屬屬于允許許類，符符合國家家的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策。(3)行業(yè)業(yè)準(zhǔn)入分分析。哈哈爾濱市市日輝房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司，是是依照中中華人民民共和國國公司司法及及

17、相關(guān)規(guī)規(guī)定成立立的有限限責(zé)任公公司，注注冊資金金50000萬元元人民幣幣，資金金實(shí)力雄雄厚，公公司具有有三級房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)，具有有與本項(xiàng)項(xiàng)目相配配套的技技術(shù)人員員和能力力。根據(jù)據(jù)該地塊塊選址及及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件通知書書，本地地塊用地地性質(zhì)為為居住用用地，項(xiàng)項(xiàng)目符合合該地塊塊用地性性質(zhì)。本本項(xiàng)目直直接利用用的土地地資源，項(xiàng)項(xiàng)目嚴(yán)格格按照哈哈爾濱市市規(guī)劃局局下達(dá)的的規(guī)劃條條件設(shè)計(jì)計(jì)通知書書進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，不屬屬于高耗耗能產(chǎn)業(yè)業(yè)，企業(yè)業(yè)自有資資金達(dá)到到項(xiàng)目總總投資的的30以以上，滿滿足本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)主體要要求。項(xiàng)項(xiàng)目符合合行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入條件件。綜合合以上基基本情況況，日輝輝公司工工大小區(qū)區(qū)項(xiàng)目開

18、開發(fā)建設(shè)設(shè)，會(huì)帶帶來較大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會(huì)效效益，技技術(shù)條件件成熟，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)是十十分必要要的。2.2.66工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目工作作流程結(jié)構(gòu)化的流流程將房房地產(chǎn)開開發(fā)劃分分為若干干階段，并并識別出出每個(gè)階階段必須須進(jìn)行的的工作及及關(guān)鍵事事件，這這就為項(xiàng)項(xiàng)目全過過程的細(xì)細(xì)化管理理提供了了基礎(chǔ)。工工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目將工工作流程程結(jié)構(gòu)化化為投資資決策階階段流程程、前期期工作階階段流程程、建設(shè)設(shè)階段流流程、銷銷售階段段流程，明明確各流流程的責(zé)責(zé)任人、起起止時(shí)點(diǎn)點(diǎn)、工作作任務(wù)及及應(yīng)交付付的成果果以及相相應(yīng)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，嚴(yán)格格按照結(jié)結(jié)構(gòu)化流流程開展展工作。其其各階段段

19、結(jié)構(gòu)化化流程如如下：決策分析階階段的結(jié)結(jié)構(gòu)化流流程見圖圖2-2。圖2-2 決策分分析階段段結(jié)構(gòu)化化流程圖圖前期工作階階段結(jié)構(gòu)構(gòu)化流程程見圖22-3。圖2-3 前期工工作階段段結(jié)構(gòu)化化流程圖圖其中設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)的結(jié)結(jié)構(gòu)化流流程見圖圖2-44。圖2-4 設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)化流程程圖建設(shè)階段的的結(jié)構(gòu)化化流程見見圖2-5。圖2-5 施工階階段結(jié)構(gòu)構(gòu)化流程程圖銷售階段的的結(jié)構(gòu)化化流程見見圖2-6。圖2-6 銷售階階段結(jié)構(gòu)構(gòu)化流程程圖2.2.77工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度安排本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期為為3年，其其中投資資決策與與前期工工作0.5年，建建設(shè)期22年，竣竣工后銷銷售期00.5年年。項(xiàng)目目投資決決策工

20、作作于20017年年3月開始始，計(jì)劃劃于20020年年3月完成成銷售任任務(wù)并辦辦理交房房手續(xù)。項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)度度計(jì)劃見見表2-1。表2-1工工大小區(qū)區(qū)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度計(jì)劃時(shí)間工作內(nèi)容2017年年3月-20017年年7月進(jìn)行投資決決策分析析、辦理理土地交交易相關(guān)關(guān)手續(xù)、項(xiàng)項(xiàng)目前期期手續(xù)、項(xiàng)項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)及工程程設(shè)計(jì)2017年年7月-20017年年8月建設(shè)手續(xù)審審批、工工程設(shè)計(jì)計(jì)審查及及項(xiàng)目招招標(biāo)2017年年8月-20019年年6月項(xiàng)目施工、安安裝及配配套工程程2019年年6月-20019年年9月輔助工程，竣竣工驗(yàn)收收2018年年3月-20020年年7月房屋預(yù)售、銷銷售及交交房工作作進(jìn)度計(jì)劃的的制定

21、、推推動(dòng)及檢檢查、反反饋極其其重要，加加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃控制，宜宜采用橫橫道圖及及雙代號號網(wǎng)絡(luò)圖圖法進(jìn)行行管理。(1)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的全過程程總體進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃適宜用用橫道圖圖來編制制。橫道道圖，又又稱甘特特圖或條條形圖，是是用直線線在時(shí)間間坐標(biāo)上上表示出出每一項(xiàng)項(xiàng)目工作作任務(wù)的的進(jìn)度情情況的圖圖表。在在橫道圖圖上，一一段橫向向直線表表示一項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)，通通過橫向向直線在在帶有時(shí)時(shí)間坐標(biāo)標(biāo)的表格格中的位位置來表表示各個(gè)個(gè)活動(dòng)的的開始時(shí)時(shí)間、完完成時(shí)間間以及各各項(xiàng)工作作之間的的順序關(guān)關(guān)系，全全部的橫橫向直線線代表了了整個(gè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃。項(xiàng)目目總體進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃橫道圖圖如圖22-7所所

22、示。“工大小區(qū)區(qū)”項(xiàng)目總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃橫道道圖工作內(nèi)容2017年年2018年年2019年年2020年年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1.項(xiàng)目評評估2.購買土土地3.資金籌籌措4.董事會(huì)會(huì)批準(zhǔn)5.法律手手續(xù)6.投資估估算7.詳細(xì)規(guī)規(guī)劃8.規(guī)劃方方案審查查9.初步設(shè)設(shè)計(jì)10.詳細(xì)細(xì)設(shè)計(jì)11.設(shè)計(jì)計(jì)方案12.選擇擇承包13.施工工開始14.地下下結(jié)構(gòu)15.上部部結(jié)構(gòu)16.裝修修工程17.室外外工程18.竣工工驗(yàn)收19.交房房20.銷售售圖2-7 進(jìn)度計(jì)計(jì)劃橫道道圖(2)各關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)的進(jìn)度度計(jì)劃適適宜用雙雙代號網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖表表示。在在全過程程管理中中，可以以利用雙

23、雙代號網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖來來編制各各重要工工作的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃。雙代代號網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖法是是利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)來表示示各工作作名稱、不不同工作作的相互互關(guān)系、持持續(xù)時(shí)間間、關(guān)鍵鍵線路及及總工期期的一種種方法。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖法法有很多多優(yōu)點(diǎn)，它它可以在在圖中正正確地表表達(dá)各項(xiàng)項(xiàng)工作之之間的相相互制約約和相互互依賴的的關(guān)系；可以計(jì)計(jì)算出各各項(xiàng)工作作的最早早和最遲遲開始時(shí)時(shí)間，據(jù)據(jù)此找出出其中的的關(guān)鍵路路線和關(guān)關(guān)鍵工作作。通過過對網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計(jì)劃的的調(diào)整，可可以得出出總工期期最短、資資源最節(jié)節(jié)約的優(yōu)優(yōu)化方案案。在日日輝公司司工大小小區(qū)項(xiàng)目目進(jìn)度管管理過程程中，分分別編制制了各重重要工序序的雙代代號網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，并根根據(jù)工程程的實(shí)際際進(jìn)展

24、情情況及資資源供應(yīng)應(yīng)情況，對對網(wǎng)絡(luò)計(jì)計(jì)劃隨時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，使使得計(jì)劃劃永遠(yuǎn)處處于最切切合實(shí)際際的最佳佳狀態(tài)，保保證了該該項(xiàng)目整整體進(jìn)度度計(jì)劃目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。圖圖2-88為典型型的流水水作業(yè)情情況下地地面混凝凝土分項(xiàng)項(xiàng)工程的的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖。圖2-8 地面混凝凝土工程程進(jìn)度計(jì)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖2.2.88工大小小區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理工大小區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目采用PPDCAA循環(huán)法法進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量管理理。PDDCA循循環(huán)法質(zhì)質(zhì)量管理理過程包包括四個(gè)個(gè)階段，分分別是計(jì)計(jì)劃(Plaan)、實(shí)實(shí)施(Do)、檢查查(Cheeck)、處置置(Acttionn)四個(gè)個(gè)階段。第一個(gè)階段段是制定定質(zhì)量管管

25、理計(jì)劃劃，包括括確定項(xiàng)項(xiàng)目總體體質(zhì)量目目標(biāo)，建建立以QQC活動(dòng)動(dòng)小組為為主體的的質(zhì)量管管理組織織，制定定一整套套質(zhì)量管管理制度度和工作作程序、方方法要求求，并對對工程施施工過程程中的一一些難度度大、技技術(shù)復(fù)雜雜的工作作內(nèi)容，以以及涉及及到新材材料、新新工藝、新新設(shè)備的的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量量分析，制制定質(zhì)量量保證措措施。第二個(gè)階段段是各工工作步驟驟的實(shí)施施。在工工大小區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的各各個(gè)階段段，都嚴(yán)嚴(yán)格按照照計(jì)劃階階段制定定的目標(biāo)標(biāo)，組織織各項(xiàng)資資源的投投入及作作業(yè)活動(dòng)動(dòng)，最終終生產(chǎn)出出滿足質(zhì)質(zhì)量要求求的產(chǎn)品品。為保保證項(xiàng)目目質(zhì)量目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中，進(jìn)進(jìn)行實(shí)施施人的自自

26、控和他他人的監(jiān)監(jiān)控手段段，通過過監(jiān)督機(jī)機(jī)制和激激勵(lì)機(jī)制制共同作作用，來來使各步步驟的工工作成果果達(dá)到預(yù)預(yù)期的效效果。第三個(gè)階段段是檢查查。將各各步驟工工作的實(shí)實(shí)施內(nèi)容容與計(jì)劃劃目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行對比比，檢查查其是否否達(dá)到預(yù)預(yù)期效果果。在施施工環(huán)節(jié)節(jié)，典型型的檢查查手段包包括旁站站監(jiān)督、測測量、試試驗(yàn)、下下達(dá)指令令文件等等。第四個(gè)階段段是處置置。對于于檢查階階段所發(fā)發(fā)現(xiàn)的不不合格項(xiàng)項(xiàng)或質(zhì)量量問題，及及時(shí)進(jìn)行行總結(jié)和和處理，保保證項(xiàng)目目的整體體質(zhì)量處處于受控控狀態(tài)。在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中，出出現(xiàn)了一一些不可可預(yù)計(jì)的的質(zhì)量偏偏差，在在質(zhì)量管管理過程程中，對對出現(xiàn)的的質(zhì)量偏偏差分析析原因，采采取措施施進(jìn)行糾糾正，并并對以后后的環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行預(yù)預(yù)防改進(jìn)進(jìn)。在具體的PPDCAA循環(huán)法法質(zhì)量管管理活動(dòng)動(dòng)中，由由于施工工階段是是形成項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)體體的階段段，也是是形成最最終產(chǎn)品品的重要要階段，所所以把施施工階段段的質(zhì)量量控制作作為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理的重點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)時(shí)，施工工階段也也是一種種物資生生產(chǎn)作業(yè)業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)作業(yè)的的質(zhì)量影影響因素素主要包包括五項(xiàng)項(xiàng)要素，因因此施工工階段應(yīng)應(yīng)實(shí)施五五要素管管理。五五要素管管理又可可稱為44M1EE質(zhì)量因因素管理理，即人人員(Mann)、材材料(Materriall)、機(jī)機(jī)械(