.40/40房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告二〇〇四年十一月目錄第一部分市場(chǎng)背景與經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)………………………Ｐ3一、簡(jiǎn)介二、總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三.、城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析…………Ｐ14一、2004年房地產(chǎn)的概況二、房地產(chǎn)總體態(tài)勢(shì)分析三、市場(chǎng)客戶整體特征第三部分市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊與典型個(gè)案分析……………………Ｐ23一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)典型案例剖析三、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開樓盤信息匯總第一部分市場(chǎng)背景與經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)一、簡(jiǎn)介——省的省會(huì)，地處中北平原，地勢(shì)平坦開闊，全市總面積15848平方公里，總?cè)丝?10.5萬，其中市區(qū)面積456平方公里，人口211.1萬，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。1、地理交通華北城市間的經(jīng)濟(jì)交流主要依靠鐵路、公路運(yùn)輸。市地處廣袤遼闊的華北平原中南部，位于東經(jīng)114°29′，北緯38°04′，北靠首都和港口城市，東臨渤海和華北油田，西依巍巍太行山脈并與全國煤炭基地省毗鄰，古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。2、科技教育市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬人，兩院院士5人。其中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測(cè)控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國家水平。擁有師大學(xué)、科技大學(xué)、經(jīng)貿(mào)大學(xué)、鐵道學(xué)院等十五所大專院校，在校學(xué)生18.6萬人。3、國際合作市與美國得梅茵市、日本的長(zhǎng)野、國的天安、英國的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個(gè)國家的10個(gè)城市結(jié)為友好城市；

與100多個(gè)國家和地區(qū)建立了友好往來和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國際知名公司，如日本的富士通公司、美國的休斯公司、德國的赫斯特公司、英國的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來西亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)投資建立了企業(yè)。4、產(chǎn)業(yè)布局市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，是全國重要的紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一。此外，市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國3.4個(gè)百分點(diǎn)2003年人均GDP達(dá)到25508元。憑借緊鄰的位置優(yōu)勢(shì)，占據(jù)華北的交通樞紐之利，全市共有國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國53家國家級(jí)開發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)成果顯著。二、市總體社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2004年1-3季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP指標(biāo)1—3季度全市GDP總量達(dá)到1158．5億元，同比增長(zhǎng)14．4％，繼續(xù)保持著1999年以來全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最高值。2、固定資產(chǎn)投資1—3季度，市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值149．9億元，增長(zhǎng)6．4％；全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值506．3億元，同比增長(zhǎng)20％，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值334．6億元，同比增長(zhǎng)25．5％；市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)增加值563億元，增長(zhǎng)19．2％。

；

第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值445．6億元，實(shí)現(xiàn)了11．3％的增速比去年同期非典過后的增速提高了2．4個(gè)百分點(diǎn)建筑業(yè)仍然保持良性合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)批；1—3季度建筑業(yè)增加值增長(zhǎng)12．6％，較上半年回落0．2個(gè)百分點(diǎn)。3、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)今年以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，郵電通信業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，金融存款穩(wěn)步增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)稅收大幅增加，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)增勢(shì)顯著，同比分別增長(zhǎng)13．9％、12．5％，交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)與郵電通信業(yè)和其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)幅度分別為10％、10．8％。（二）2003年總體社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP指標(biāo)2003年市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國3.4個(gè)百分點(diǎn)。2003年人均GDP達(dá)到25508元；同比增長(zhǎng)10.6%。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值180.5億元，比上年增長(zhǎng)5.2%,占GDP的比重為13.1%。第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值668.8億元，增長(zhǎng)15.5%，占GDP的比重為48.6%。第三產(chǎn)業(yè)上半年受“非典”影響較大，但下半年恢復(fù)很快，全年呈現(xiàn)了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值527.3億元，增長(zhǎng)11.7%,占GDP的比重為38.3%。2、固定資產(chǎn)投資2003年固定資產(chǎn)投資額560.2億元，比去年同期增長(zhǎng)36.9%，國有與其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資379.5億元，增長(zhǎng)48.6%，增速比上年提高38.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資完成212.0億元，增長(zhǎng)49.6%，更新改造投資完成105.4億元，增長(zhǎng)31.7%，房地產(chǎn)投資增勢(shì)迅猛，完成投資額62.1億元，增長(zhǎng)85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)。國有與其他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長(zhǎng)111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長(zhǎng)59.0%,第三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長(zhǎng)40.5%，增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個(gè)人投資完成33.3億元，比上年增長(zhǎng)2.2%。全市商品房銷售面積116.0萬平方米，銷售收入18.5億元，分別增長(zhǎng)16.0%和2.2%。3、消費(fèi)指數(shù)居民消費(fèi)需求明顯轉(zhuǎn)旺，2003度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年度增長(zhǎng)11.0%；人均可支配收入7741元，同期增長(zhǎng)6.9%；人均消費(fèi)性支出6094元，增長(zhǎng)4.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出食品占主導(dǎo)，娛樂教育文化用品支出比重占15%，是食品消費(fèi)之后的第二大消費(fèi)。衣著支出首次呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。居住消費(fèi)支出比重占10%。4、外資利用程度2003年新注冊(cè)三資企業(yè)93個(gè)，比上年增長(zhǎng)36.8%；新增利用外資合同總額7億美元，增長(zhǎng)192.4%，合同外資額3.7億美元，增長(zhǎng)134.2%。實(shí)際利用外資2.6億美元，增長(zhǎng)28.7%,其中外商直接投資2.4億美元，增長(zhǎng)34.6%，增速比上年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金102億元，比上年增加31.4億元，增長(zhǎng)44.5%?！罢衽d”戰(zhàn)略的提出，世界與中國對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度會(huì)越來越高，外資的吸引程度也將會(huì)提高。5、存貸款全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1932.3億元，增長(zhǎng)16.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)增加，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1044.5億元，比年初增長(zhǎng)13.5%，其中農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額290.4億元，比年初增長(zhǎng)7.2%。金融部門貸款余額1377.4億元，比年初增長(zhǎng)7.7%。其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長(zhǎng)，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳钣^念。6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)2.3%，居住價(jià)格指數(shù)下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2003-2004年市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)、促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。（三）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策：目前的產(chǎn)業(yè)政策——紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地為主，市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系。此外，市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。金融政策：未來的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。利率的不斷上調(diào)，并沒有影響開發(fā)商融資，對(duì)于貸款買房的個(gè)人利率不上漲，使人們放心消費(fèi)。房地產(chǎn)政策：我國第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施；《國土資源部71號(hào)令》的實(shí)施；已購公房可以上市交易；的房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府指導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，五年之完成“城中村改造”；石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了《市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。人才政策：“振興華北”戰(zhàn)略提出，高新區(qū)的啟動(dòng)，人事部推出的人才開發(fā)規(guī)劃、政策扶持、人事制度改革等措施將會(huì)吸引、提高的外來人口增長(zhǎng)速度，人口的增長(zhǎng)將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。三、城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況（一）城市規(guī)劃1、城市發(fā)展定位——區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市?！姓δ芏ㄎ唬菏∈?huì)?！a(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地?！煌üδ芏ㄎ唬喝珖匾蔫F路、公路交通樞紐之一。——商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。——城市文化定位：燕文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。2、城區(qū)發(fā)展方向2003年，市聘請(qǐng)了中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、同濟(jì)大學(xué)和大學(xué)三個(gè)單位對(duì)省會(huì)的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行研究，在這三個(gè)國家頂尖級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位的方案基礎(chǔ)上，北方匯總編制了市的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在這個(gè)空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，明確強(qiáng)調(diào)今后市的空間發(fā)展方向是“西優(yōu)東拓南延北跨中疏”?！拔鲀?yōu)”就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主；“東拓”，就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城；“南延”就是城市繼續(xù)延續(xù)原來的發(fā)展，向東南方向延續(xù)發(fā)展；“北跨”，指的是遠(yuǎn)期，跨過滹沱河向正定發(fā)展；“中樞”就是講要疏減城市中心區(qū)的人口。

3、城市發(fā)展目標(biāo)（1）立足冀中南，借助京津，步入更廣泛區(qū)域合作的開放城市；（2）極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的活力城市；（3）回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市；（4）延古續(xù)今，燕文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市。4、城市發(fā)展戰(zhàn)略（1）“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系城市未來將構(gòu)建以主城區(qū)(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系。（2）打造“雙核”中心城市主城區(qū)由中心城區(qū)和新城區(qū)(高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和石化區(qū))組成。（3）整合舊城區(qū)現(xiàn)有資源發(fā)揮老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)強(qiáng)化市級(jí)商業(yè)，文化、體育、行政等中心建設(shè)，完善中心功能。打造主城區(qū)園林城市空間結(jié)構(gòu)，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，全面整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石油化工區(qū)，規(guī)劃建設(shè)百萬人口的以新經(jīng)濟(jì)為中心的現(xiàn)代化新城區(qū)。全面整合現(xiàn)有園區(qū)，合理組織新區(qū)功能。建立南北軸向中心，導(dǎo)引新城區(qū)發(fā)展。（二）城市建設(shè)狀況1、側(cè)重城中村改造工程市二環(huán)路以45個(gè)城中村占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬平方米，居住著4.77萬戶14.93萬人。2002年初市正式啟動(dòng)城中村改造工程，預(yù)計(jì)到２０１０年把城市規(guī)劃建設(shè)用地圍的村莊基本改造完畢。到2004年10月已完成城中村改造投資近四億元。部分啟動(dòng)改造早的城中村，目前基本處于建設(shè)、拆遷階段。二環(huán)路45個(gè)城中村開工建設(shè)的達(dá)28個(gè)，拆遷騰地160.18公頃，完成拆遷面積98.45萬平方米，竣工86.42萬平方米。正在拆遷建設(shè)的有休門、東三教、栗村、談固、方北、城角莊等14個(gè)村。2、新行政區(qū)（裕華區(qū)）的成立裕華區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)于2001年3月21日成立的行政區(qū)。裕華區(qū)，位于市區(qū)東南部，是省會(huì)城市總體規(guī)劃未來發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，面積101．45平方公里，人口40萬，轄9個(gè)鎮(zhèn)、街道辦事處。新設(shè)立的裕華區(qū)土地資源豐富，擁有近7萬畝土地可供項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，是全市的投資熱點(diǎn)區(qū)域。裕華區(qū)功能定位鮮明，發(fā)展思路清晰。今后5－10年建設(shè)以“四區(qū)一城”(高科技工業(yè)園區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化居住區(qū)和大學(xué)城)為標(biāo)志的“商貿(mào)會(huì)展發(fā)達(dá)、科技教育領(lǐng)先、體閑娛樂高雅、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)，使新區(qū)成為能夠充分展現(xiàn)現(xiàn)代化大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。3、大型的城市改造與建設(shè)相對(duì)集中在的東南部2000年至2004年市相繼完成了城市重要干道路、體育大街、槐南路、吳家莊立交橋、倉豐路立交橋、石紡路立交橋的改造與建設(shè)；完成了民心河、人民廣場(chǎng)、綠蔭廣場(chǎng)、明珠公園、世紀(jì)公園、歐韻公園等市容建設(shè)項(xiàng)目。近期大型的城市改造與建設(shè)相對(duì)集中在的東南部，順應(yīng)了東南部為主要城市發(fā)展方向的規(guī)劃。4、城市環(huán)保缺乏地表水資源的，常年靠超量開采地下水維持城市發(fā)展，以至地下水漏斗逐年擴(kuò)大。水資源的匱乏，造成了生態(tài)環(huán)境的連鎖惡化。滹沱河常年年斷流，河床裸露，黃沙漫漫，成為塵土飛揚(yáng)的策源地；嚴(yán)重干旱，環(huán)境惡化引發(fā)的“熱島效應(yīng)”，把推進(jìn)了全國夏季氣溫最高的“火爐城”；市區(qū)和近郊的幾條排水明渠，污水橫流。市政府聘請(qǐng)專家經(jīng)過了反復(fù)論證，投巨款引水入市——民心河，民心河環(huán)繞市城區(qū)，凈化空氣，改善環(huán)境。今年7月13日，國家環(huán)保總局公布了《2003年國家環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)城市環(huán)境管理綜合整治年度報(bào)告》，是惟一一家列入大氣污染嚴(yán)重城市后10名的省會(huì)城市。面對(duì)來自社會(huì)各方面的巨大壓力，市市委、市政府把環(huán)境保護(hù)的弦繃得更緊。7月23日，市市長(zhǎng)臧勝業(yè)率有關(guān)負(fù)責(zé)同志到市環(huán)保局現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查指導(dǎo)，研究確定了推廣使用優(yōu)質(zhì)低硫煤、十大污染企業(yè)限期治理、繼續(xù)拆除燃煤鍋爐、強(qiáng)化建筑施工揚(yáng)塵管理等7條治理措施。截至10月15日，省會(huì)市區(qū)綜合達(dá)標(biāo)天數(shù)(即二級(jí)和好于二級(jí)以上好天氣)在全國47個(gè)重點(diǎn)城市中，位列第37位。在這230天中，一級(jí)天氣達(dá)到16天，比去年增加了15天；空氣中三項(xiàng)主要污染物可吸入顆粒物、二氧化硫和二氧化氮平均濃度同比分別下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距離年底還有77天的時(shí)間，有關(guān)方面估計(jì)，到年底，省會(huì)市區(qū)二級(jí)天氣有望突破250天。據(jù)了解，自2001年起，市區(qū)二級(jí)以上好天氣分別為：95天，181天，211天，今年任務(wù)目標(biāo)是230天。第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析一、2004年房地產(chǎn)概況1、近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動(dòng)。來自省直房改辦的消息表明，《省省直已購公有住房上市交易管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已于近日公布。《辦法》規(guī)定，省直已購公房上市后，該家庭不得再按房改價(jià)購買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房。在省城，房源總量近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動(dòng)?！掇k法》規(guī)定，對(duì)于省直已購公房的上市實(shí)行交易備案制度。已購公房上市交易政策改變，隨之為久已缺少活力的二手房市場(chǎng)帶來了新的氣息。2、石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了《市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，該辦法自7月1日起實(shí)施。《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。這一辦法，使消費(fèi)者在物業(yè)收費(fèi)、服務(wù)容、服務(wù)等級(jí)等方面都可有章可循，保護(hù)自己的利益不受侵犯。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)新開盤多個(gè)別墅項(xiàng)目，反響效果不錯(cuò)，堪稱“2004別墅年”。但是，房地產(chǎn)別墅市場(chǎng)還是幾家歡喜幾家愁，7月上市的納帕溪谷一期TOWNHOUSE1136套銷售一空，而天山集團(tuán)推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE卻是無人問津。4、據(jù)專家分析指出，在順馳集團(tuán)以5.97億元的天價(jià)拍得009號(hào)地之后，的土地價(jià)格一路上揚(yáng)，加大了建筑成本，隨之商品房?jī)r(jià)格也是不斷上漲，近一兩年不會(huì)有太大的變化。5、1－8月統(tǒng)計(jì)情況：據(jù)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中心統(tǒng)計(jì)分析，1－8月交易面積97.8萬平方米，成交額25.07億，去年同期交易面積為74.4萬平方米，成交額19億，分別增長(zhǎng)31.5％和31.9％；存量房交易，增幅較大，1－8月交易面積103萬平方米，交易額10.4億，分別增長(zhǎng)57％和52.8％。今年1－8月我市商品房平均價(jià)格2562.4元／平方米，比去年（2400.8元／平方米）同期增長(zhǎng)161.6元／平方米，增幅為6.7％。其中商品住宅均價(jià)2296.0元／平方米，同比增長(zhǎng)（2206.6元／平方米）89.4元／平方米，增幅為4.05％。6、火爆的7月房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年多個(gè)項(xiàng)目都選擇了在7月開盤，其中以國際城和納帕溪谷最為搶眼，兩個(gè)項(xiàng)目都依托自己的優(yōu)勢(shì)，都在短時(shí)間形成了快速銷售。在本地明星樓盤強(qiáng)勢(shì)高調(diào)的同時(shí)，其他各個(gè)項(xiàng)目都保持了自己的個(gè)性。自由港，小戶型，主打投資和低首付、低月供概念，燕都·金地城主打入住和生活氛圍，花樣年華則向人們展示了一幅美好的繽紛的生活畫卷。7月的廣告有很重的風(fēng)格，以“新世界”這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為代表，恢弘大氣的視覺效果，出位震撼的語言運(yùn)用，表示的地產(chǎn)正在逐步融入等多樣的元素，嘗試借鑒更多的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)7、10月市秋季住交會(huì)，地產(chǎn)大閱兵。10月4-7日，在市省博物館廣場(chǎng)舉辦了市秋季住交會(huì)。順馳、卓達(dá)、天山等近20家參展企業(yè)上演了一場(chǎng)品牌、形象大戰(zhàn)。順馳集團(tuán)借助現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的順馳集團(tuán)、順馳置業(yè)、順馳藍(lán)郡三大展臺(tái)，對(duì)順馳的企業(yè)和品牌形象進(jìn)行整體宣傳。卓達(dá)的“星辰一號(hào)”、“太陽城”和“山水園林”分別以商業(yè)、住宅、別墅等形式參加房展?！疤焐剿炕ǘ肌痹诖黉N手段上別出心裁，雖然沒有設(shè)立展位，但他們搬來袋鼠模型游走會(huì)場(chǎng)吸引市民的眼球。銷售形勢(shì)看好的“香榭里”沒有任何促銷的意思，他們以房展會(huì)為契機(jī)，突出展現(xiàn)品牌形象。在本屆房展會(huì)上，還有多家二手房置業(yè)中介公司和裝飾裝修公司也來參展。天昊房產(chǎn)、順馳置業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)售房吸引了眾多市民。業(yè)之峰、東易日盛等多家裝飾裝修公司的現(xiàn)場(chǎng)洽談也吸引了不少客戶。8、10月28日，第二屆中國·國際健康節(jié)全面啟動(dòng)，七個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“健康家園”。中國·國際投資貿(mào)易洽談會(huì)暨第二屆中國·國際健康節(jié)全面啟動(dòng)。大會(huì)包括投資項(xiàng)目洽談、商貿(mào)展覽與交易、旅游展覽與推介和健康節(jié)活動(dòng)四個(gè)方面的容。“一特三健”健康產(chǎn)業(yè)推介周將從10月28日到11月4日在省會(huì)文化廣場(chǎng)進(jìn)行。容包括特色醫(yī)療、健康食品、健身器材、健康家園四類宣傳展覽推介。平安·萬河園、卓達(dá)太陽城、天山水榭花都、珠峰國際花園等七個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“健康家園”。9、10月——12月，中國住交會(huì)（區(qū)）評(píng)選活動(dòng)開始，活動(dòng)持續(xù)到12月。經(jīng)過中國住交會(huì)（區(qū)）組委會(huì)和中國住交會(huì)（區(qū)）三名評(píng)選專家委員會(huì)的緊工作，結(jié)合讀者的投票結(jié)果，在諸多參評(píng)單位中評(píng)選出“2004年中國住交會(huì)·地產(chǎn)英雄榜”，共產(chǎn)生“精品樓盤、最佳別墅、最佳商業(yè)地產(chǎn)、明星企業(yè)、風(fēng)云人物、最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)”七個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。精品樓盤：卓達(dá)星辰花園、濱海城、順馳·藍(lán)郡、聯(lián)邦名都、平安·萬河園、珠峰國際花園；最佳別墅：納帕溪谷；最佳商業(yè)地產(chǎn)：新休門·燕財(cái)富中心、卓達(dá)星辰商業(yè)廣場(chǎng)；明星企業(yè)：卓達(dá)集團(tuán)、天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)、市愛地房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)云人物：卓達(dá)集團(tuán)總裁卓舒、天山實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁吳振山、濱江置業(yè)湯英松；最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)：海那恒企劃顧問、新風(fēng)格視覺營銷顧問公司。本次榮獲殊榮的樓盤和企業(yè)代表著的最高水平，同全國各地入圍項(xiàng)目一起，共同展示2004年中國房地產(chǎn)發(fā)展的最終成果和整體形象。10、2004年省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)分析：第一，商品住宅需求逐漸增大；第二，住房供應(yīng)趨弱；第三，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升；第四，新建商品住房以二室、三室面積在70－130平方米之間的住房為主要銷售戶型。二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析1、總體投資市房地產(chǎn)投資從1999年到2003年連續(xù)逐年增加，尤其是2003年市房地產(chǎn)投資增勢(shì)非常迅猛，2003年全年完成投資額62.1億元，增長(zhǎng)85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的11%。2、供應(yīng)量房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量與銷售量相對(duì)持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅總供給量達(dá)到83.73萬㎡，需求量則在99.95萬㎡，說明市場(chǎng)已在逐步消化質(zhì)素較低的部分存量房，而在住宅施工面積中，別墅施工面積相對(duì)較小，別墅產(chǎn)品相對(duì)供應(yīng)不足，市場(chǎng)供應(yīng)仍以市區(qū)普通住宅為主。3、銷售量房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長(zhǎng)，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)的需求對(duì)于產(chǎn)品、配套平庸的項(xiàng)目已經(jīng)趨于理性，同時(shí)將市場(chǎng)空白點(diǎn)表露清晰。以上表格可以看出市場(chǎng)對(duì)商品房的需比較旺盛的，甚至出現(xiàn)了需求量大于供應(yīng)量的情況。4、銷售收入房地產(chǎn)銷售收入在穩(wěn)定增長(zhǎng)，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數(shù)據(jù)表明，銷售面積增加了16.05萬平方米，而銷售收入僅增加0.4億元。5、價(jià)格分析近年來的房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，在經(jīng)過2001年和2002年的高速增長(zhǎng)期后，2003年的增長(zhǎng)趨于緩和。2003年的增長(zhǎng)比率的下降，表明市場(chǎng)正處于一個(gè)蓄勢(shì)階段，也表明了不規(guī)的銷售行為已經(jīng)逐漸的被市場(chǎng)所放棄，但現(xiàn)在仍然是市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，意味著巨大的市場(chǎng)空間。據(jù)相關(guān)資料顯示，2003年的平均房?jī)r(jià)為2000元/㎡，低于同期全國大中城市平均房?jī)r(jià)2200元/㎡，作為省會(huì)城市，這種現(xiàn)象在全國較少見，隨著城市人口的逐步增長(zhǎng)，可開發(fā)土地的不斷下降，預(yù)示著市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有巨大的上升空間。三、市場(chǎng)客戶整體特征為了對(duì)住宅市場(chǎng)消費(fèi)者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運(yùn)用多種方法和形式，梳理出以下特征：1、消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有目前已有71％的家庭自購房，其中購房改房的家庭占98.3％，購商品房的占1.7％。2、現(xiàn)住房面積在40-60平米最多消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在40-60平方米的最多，占43.3%，20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。3、住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞據(jù)調(diào)查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。其次100平方米以上和60至80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析，30至40歲家庭打算購買住房面積在80至100平方米的居多。4、住宅建筑式樣兩居室居多市目前家庭單元配套式住房率達(dá)到84.1％，其中以二居室所占比重最大為52.5％；其次為三居室，占21.8％；一居室7.5％；四居室1.9％。配套設(shè)施不完善的普通樓房和平房分別為3.0％和12.9％。消費(fèi)者最希望的戶型二室二廳戶型選擇上，人青睞二室二廳的占31.6％，其次為三室一廳和三室二廳分別為25.5％和23.5％。6、市民對(duì)住宅面積不滿意的居多目前市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過去一間半和二間半的老戶型。對(duì)現(xiàn)有住房有9成的消費(fèi)者不甚滿意。其中對(duì)住房面積不滿意的居多，占39.2％。其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占13.4％、12.4％和10.3％。擴(kuò)大居住面積是買房的首選增加住房面積、改善居住環(huán)境已成當(dāng)今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭計(jì)劃一年買房（19.8％家庭打算購買現(xiàn)有公房）。在有意購商品房的家庭中，35.7％的家庭想擴(kuò)大居住面積，27.6％的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。8、消費(fèi)者購房時(shí)首先考慮的是價(jià)格、環(huán)境房?jī)r(jià)和環(huán)境二者密切相關(guān)，地段好、環(huán)境好則房?jī)r(jià)高，看重價(jià)格和環(huán)境的人占30％左右。購房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占37.8％；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占32％和41％；50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占35.7％。9、一套商品房10萬元左右是普通工薪家庭期望的房?jī)r(jià)就市目前的居民家庭戶均收入1.9萬元的水平與合理的房?jī)r(jià)收入比（一般房?jī)r(jià)為家庭年收入3至6倍時(shí)較為合適）看，10萬元左右一套房子是普通工薪家庭期望的價(jià)位。10、購房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多在家庭購房資金來源上，有42.9％的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，占46.7％。這部分家庭儲(chǔ)蓄尚不充裕，但觀念超前，樂于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91.8％。小結(jié)：居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有；現(xiàn)住房面積以40-60平米的兩房為主；在將來的購房中有31.6%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場(chǎng)需求；房屋環(huán)境、價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)是購房考慮的主要因素；10萬元是普通大眾能夠支付的最高房?jī)r(jià)；●選銀行貸款的家庭所占比例大。第三部分市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊與典型個(gè)案分析一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)被劃分為6大版塊：中心區(qū)版塊、東部版塊、南部版塊、西部版塊、北部版塊和開發(fā)區(qū)版塊。從城市發(fā)展來看，沿著城市發(fā)展的方向，開發(fā)區(qū)、東部?jī)纱蟀鎵K發(fā)展速度較塊，新增供應(yīng)產(chǎn)品素質(zhì)較高，市場(chǎng)形象逐步提升，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；中心區(qū)域與北部區(qū)域發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，中心區(qū)域目前住宅供應(yīng)量不大，多以商服物業(yè)為主，而北部版塊經(jīng)過幾年的開發(fā)，已逐步得到人的認(rèn)可，形成了一定的居住氛圍，區(qū)域市場(chǎng)日益成熟。而相對(duì)西部版塊，多以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)為主，棚戶區(qū)較多，市場(chǎng)形象較差。隨著眾多開發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域市場(chǎng)潛力將逐步體現(xiàn)，區(qū)域房?jī)r(jià)具有較大的上升空間。從圖表來看，中心版塊價(jià)最高，為3200元/平方米，北部版塊價(jià)格因供應(yīng)量增多為2000元/平方米左右的產(chǎn)品，將價(jià)格拉低，開發(fā)區(qū)版塊均價(jià)超過東南部版塊成為均價(jià)第二的版塊。中心版塊2003年中心區(qū)住宅項(xiàng)目新增供應(yīng)量較少，主要項(xiàng)目國際自由港、時(shí)代方舟等為中小規(guī)模，市場(chǎng)表現(xiàn)一般。寫字間和商業(yè)項(xiàng)目較為集中，2004年新增供應(yīng)為：?？?、君創(chuàng)商務(wù)花園、新世界、聯(lián)邦名都等，對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其它傳統(tǒng)的路、市中心等仍然以庫存供應(yīng)為主。東部版塊2003年的東部開發(fā)熱度明顯增強(qiáng)，新增中檔項(xiàng)目依水苑、和平世家、龔尚苑等，中高檔項(xiàng)目國際城帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升和區(qū)域開發(fā)熱度。2004年東部將以中檔與中高檔項(xiàng)目供應(yīng)為主，隨著國際城三期的即將開盤，又將為本市的房地產(chǎn)帶來一股生命力。東南部版塊2003年南部延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，是表現(xiàn)最“火”的版塊，重心由翟營大街轉(zhuǎn)移到了308國道與京珠高速公路交匯的卓達(dá)太陽城，2004年東南部依然延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，卓達(dá)太陽城一期住宅將直接影響該版塊的銷售速度。商品房表現(xiàn)亮點(diǎn)主要是海天源、九鼎星園、花府園等，市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。東南版塊是目前市場(chǎng)的區(qū)域熱點(diǎn)，供銷兩旺，居各版塊之首；2004年中高檔產(chǎn)品供應(yīng)豐富：新自然·康城、香榭里、凱萊金第等。（四）西部版塊西部版塊低檔項(xiàng)目以海龍花園、鳳凰城、綠水康城等為代表，區(qū)域價(jià)值發(fā)展?jié)摿^高。2004年新增的高檔項(xiàng)目有：納帕溪谷、山水清音等。（五）北部版塊北部版塊在區(qū)域和產(chǎn)品上，以經(jīng)營適用房或相類似小面積住房為主，供應(yīng)集中，銷化量旺盛，中檔商品房存在市場(chǎng)需求，新推出的康莊植物園旁的鄉(xiāng)村別墅對(duì)聚合項(xiàng)目有一定的影響。開發(fā)區(qū)版塊開發(fā)區(qū)版塊這兩年的發(fā)展是世人矚目，房地產(chǎn)的開發(fā)也是異常迅速，擁有眾多中高檔項(xiàng)目：筑業(yè)花園、心海假日、梧桐苑、天山花園等。2004年又陸續(xù)推出了卓達(dá)星辰花園、高檔住宅天山·水榭花都，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)●新增住宅供應(yīng)總量保持適度增長(zhǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，供應(yīng)集中在中高檔和高檔項(xiàng)目。城市發(fā)展方向帶動(dòng)住宅市場(chǎng)新的供應(yīng)方向，東南與東部版塊成為地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇。中低檔市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，中高檔供應(yīng)相對(duì)、市場(chǎng)的爭(zhēng)奪異常激烈。高檔市場(chǎng)供應(yīng)在有所增加的基礎(chǔ)上也保持了良好的消化率。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)典型個(gè)案剖析（一）天山·水榭花都物業(yè)名稱天山·水榭花都地址開發(fā)區(qū)珠峰大街218號(hào)開發(fā)商天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)占地面積1000余畝規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司總建筑面積93700平方米景觀設(shè)計(jì)美國貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司（BELTCOLLINS）容積率容積率為1.07物業(yè)管理中海物管綠化率42.5%開盤日期04年4月28日銷售熱線5901333/666/777/999戶型類別TOWNHOUSE、洋房會(huì)所項(xiàng)目設(shè)有會(huì)所，包括：豪華燈光游泳池、迷你高爾夫、攀巖、健身房等休閑娛樂設(shè)施.部環(huán)境景觀世界級(jí)大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個(gè)園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀，開創(chuàng)省會(huì)親水景觀。

豪宅的藝術(shù)典。整合數(shù)萬平米流水園林，七百種珍貴樹種，上千株成年喬木和遍布園區(qū)的情景雕塑，鑄就天山·水榭花都核心魅力。部配套1萬平米超大禮賓廣場(chǎng)、5000平米會(huì)所、2條國際商街、25000平米幼兒園、400平米游泳池、5000平米格里芬湖。外部配套項(xiàng)目周邊有師?？茖W(xué)院、私立一中、科技大學(xué)、54中學(xué)等知名學(xué)府。公交有：28路戶型類型建筑面積/平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130平米復(fù)式三房?jī)蓮d兩衛(wèi)210平米聯(lián)排別墅294平米聯(lián)排別墅380平米價(jià)格體系均價(jià)3800元/平米銷售情況一期已售完，二期正在熱賣，三期在即。營銷手法廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：.soufun.、.365；報(bào)紙廣告：《燕都市報(bào)》、《燕晚報(bào)》等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)創(chuàng)第一高尚社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與聚合、卓達(dá)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，逐步形成三大項(xiàng)目領(lǐng)舞東南版塊的局勢(shì)，做為東南片區(qū)一個(gè)高端樓盤，具有很強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。建筑構(gòu)成豐富，小區(qū)整體展示與建筑質(zhì)量良好。項(xiàng)目劣勢(shì)天山項(xiàng)目社區(qū)部空間相對(duì)獨(dú)立，沒有形成較好的公共關(guān)系?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目是目前市場(chǎng)知名度較高的項(xiàng)目之一，是天山項(xiàng)目在品牌、服務(wù)等方面需要關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目。（二）納帕溪谷物業(yè)名稱納帕溪谷（山水家園）地址市九龍湖附近發(fā)展商國建房地產(chǎn)開發(fā)占地面積423畝銷售5208866/9978118918008038896開盤日期04年7月18日戶型類別聯(lián)排別墅容積率0.7部配套規(guī)劃有一較大人工湖位于項(xiàng)目中；西餐館、咖啡廳、花店、書吧；會(huì)所設(shè)室泳池、SPA浴館、美容室、小型影院等高尚服務(wù)；配套健身房、桌球、壁球、攀巖等高尚室運(yùn)動(dòng)設(shè)施；社區(qū)雙語幼兒園，至高規(guī)格的教育體系；超市、銀行、家政服務(wù)，提供完整秘密的生活配套；社區(qū)專有巴士，與市中心暢意通達(dá)；寬帶入戶，高科技安全防系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏。外部配套近鄰石清公路，道路兩旁綠蔭如蓋；兩道水渠相鄰，終年波光粼粼，珍貴的水岸宅?。磺坝信R寺風(fēng)水相佑，傳達(dá)深厚文化底蘊(yùn)；九龍湖巨柳吐綠，荷塘月色，清雅品格所在。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅160聯(lián)排別墅170聯(lián)排別墅180聯(lián)排別墅210聯(lián)排別墅243聯(lián)排別墅275價(jià)格與銷售情況平均價(jià)格2400元/平方米，價(jià)格區(qū)間：1950-3000/平方米。營銷策略目標(biāo)客戶定位5%高收入人群。（現(xiàn)場(chǎng)銷售人員描述）廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：.soufun.、.365;報(bào)紙廣告：《燕都市報(bào)》，《燕晚報(bào)》等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：車體廣告。廣告訴求重點(diǎn)首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大限度的采光設(shè)計(jì)，優(yōu)良的通風(fēng)設(shè)施，較高的綠化率，打造其“首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)”的定位。產(chǎn)品總體特征明顯，具備一定產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；定位中高檔細(xì)分市場(chǎng)——聯(lián)排別墅。項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃平淡，用大面積水面造景是否恰當(dāng)，產(chǎn)品無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)社區(qū)園林引入高爾夫果嶺，貴族氣息隨意揮灑水主題景觀主軸，溪流、噴泉、淺灘的多種水景形態(tài)7000平米中心大湖，引發(fā)自然生態(tài)長(zhǎng)達(dá)1公里的社區(qū)部溪流，戶戶可賞蜿蜒景致漫步式棧橋，以原木搭建水景長(zhǎng)廊牛仔雕像、青銅小品，營造濃郁北美莊院氛圍最新動(dòng)態(tài)一期已售完，二期即將推出。綜合評(píng)價(jià)部環(huán)境優(yōu)美、親近自然，適合人的居??；但外部配套設(shè)施不完善，給生活帶來諸多不便。（三）香榭里物業(yè)名稱香榭里地址市路與建設(shè)大街交匯處西行200米發(fā)展商市房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積81780平方米建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑師（中國）綠化率35%景觀設(shè)計(jì)澳洲頓琨（D﹠S）國際景觀顧問公司建筑形式28高層廣告推廣龍尊廣告銷售熱線5212666/777/888/999建筑形式28高層部配套中庭廣場(chǎng)融入式園林景觀建筑風(fēng)格，小區(qū)中央經(jīng)6000平米的中心花園庭院；休閑歐式座椅，綠茵法桐，300米步行街專用道路鋪裝體系；圍合私家園林布局，完善生活配套享受。外部配套緊鄰元南公園，兩分鐘步行可達(dá)公園美景；附近商場(chǎng)云集，北國商城、西美百貨、新世隆超市、在建的家世界超市等；銀行環(huán)繞，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、銀行、商業(yè)銀行……；教育設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)完善，四所幼兒園、三所小學(xué)；娛樂餐飲豐富，影城、大廈、卡西諾娛樂廣場(chǎng)。戶型類型建筑面積/平方米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)90㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)150㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)182㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)184㎡營銷策略廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：.soufun.、.365；報(bào)紙廣告：《燕晚報(bào)》、《燕都市報(bào)》等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)城市中軸生活圈公關(guān)/促銷活動(dòng)10月4-7日，參加市房展會(huì)。項(xiàng)目分析社區(qū)具有一定規(guī)模，配套趨于完善，除了部營造的廣場(chǎng)、湖景等景觀外，幼兒園、超市、醫(yī)院和即將興建的大型商場(chǎng)等社區(qū)配套將使社區(qū)生活更為便利、舒適，社區(qū)品質(zhì)較高?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目定位為中檔，走大眾親民路線，規(guī)模、品牌是香榭里的優(yōu)勢(shì)所在，社區(qū)部配套逐步完善，形成一定的生活氛圍。外部配套完善，部景觀設(shè)計(jì)沒有新意。（四）?？の飿I(yè)名稱福郡·晶都地址市新華東路199號(hào)發(fā)展商華海房地產(chǎn)公司建筑商集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積16000平米物業(yè)顧問新加坡海韻地產(chǎn)物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)總建筑面積60000平米營銷顧問輔龍偉業(yè)銷售熱線7602777/888/999視覺執(zhí)行IDERSSTUDIO戶型類別高層平均價(jià)格3500元/平米開盤日期2004年10月19日綠化率35%部設(shè)施除寫字樓外，該項(xiàng)目還包括住宅與商業(yè)等部分，綜合了星級(jí)酒店(HOTLE)、高檔寫字樓(OF-FICE)、商業(yè)街區(qū)(SHOPPING)、休閑娛樂集會(huì)(CONVENTION)、街區(qū)公寓組團(tuán)(APARTMENT)等形式，堪稱為中產(chǎn)階級(jí)度身定制的豪斯卡(HOSCA)都心園區(qū)新模式。建有中心公園、小橋流水。外部環(huán)境鄰省級(jí)行政中心，與裕園商務(wù)區(qū)、自強(qiáng)路金融區(qū)遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目南臨新華路，西臨中華大街，項(xiàng)目周邊有中華大街、新華路、路、和平路、裕華路等主要交通干道，靠近交通樞紐火車站，交通便利，是商務(wù)辦公的理想地段。緊鄰綠茵廣場(chǎng)，兒童活動(dòng)中心；附近的學(xué)校完善：鐵幼、寧安路小學(xué)、新華路小學(xué)、鐵一中、二中、十七中、二職、美術(shù)職業(yè)學(xué)校；商場(chǎng)云集，新百廣場(chǎng)、購物廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華超市、華聯(lián)商廈、王府井；銀行環(huán)繞，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、銀行、商業(yè)銀行……。戶型類型建筑面積/平方米一房一廳一衛(wèi)55㎡一房一廳一衛(wèi)57㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)101㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)105㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)135㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)160㎡營銷策略廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：.、.365；報(bào)紙廣告：《燕晚報(bào)》、《燕都市報(bào)》等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)中產(chǎn)階級(jí)的中央特區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)配套設(shè)施基本完善，地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目劣勢(shì)社區(qū)缺少景觀設(shè)計(jì)。最新動(dòng)態(tài)一次性付款，優(yōu)惠2%；按揭付款，優(yōu)惠1%。綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目定位在中產(chǎn)，而中產(chǎn)注定是屬于都市的，“人在城中”，也就成了中產(chǎn)階級(jí)居住、創(chuàng)業(yè)的必然選擇。華?！じ？A力打造的，就是這樣一個(gè)集中產(chǎn)階級(jí)居住、創(chuàng)業(yè)于一體的“中央特區(qū)”。（五）原鄉(xiāng)別墅物業(yè)名稱原鄉(xiāng)別墅地址新華區(qū)植物園南臨開發(fā)商市金廣廈房地產(chǎn)開發(fā)占地面積252余畝，一期63畝建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑面積29000余平方米全案策劃整合推廣風(fēng)格視覺容積率0.65開盤日期04年12月1日（待定）綠化率46%銷售熱線5330786/796套數(shù)460戶型類別獨(dú)體別墅、疊拼別墅、聯(lián)排別墅部配套星級(jí)社區(qū)會(huì)所：設(shè)豪華棋牌室、游泳池、酒吧等；社區(qū)幼兒園；交通便利：旅游1、3路車。外部配套南臨植物園，南水北調(diào)工程在此項(xiàng)目附近，此項(xiàng)目東南北單面環(huán)水。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅180平米聯(lián)排別墅190平米聯(lián)排別墅230平米聯(lián)排別墅260平米聯(lián)排別墅290平米疊拼別墅355平米獨(dú)體別墅360平米獨(dú)體別墅390平米價(jià)格體系均價(jià)2350元/平米銷售情況正在部認(rèn)購，12月初發(fā)售。營銷手法廣告媒體組合報(bào)紙廣告：《燕都市報(bào)》，《燕晚報(bào)》等其它報(bào)紙為輔廣告訴求重點(diǎn)格調(diào)人群的專署領(lǐng)地項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于植物園旁的鄉(xiāng)村別墅為純別墅區(qū)，無小高層、多層。自然環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)水，坐落于植物園這個(gè)天然氧吧旁邊，空氣清新。項(xiàng)目劣勢(shì)此項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施不完善?？偨Y(jié)分析本項(xiàng)目是一個(gè)較高尚的住宅小區(qū)，低密度的容積率，距市中心18KM，使人們遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，坐擁鄉(xiāng)間的恬靜。（六）國際城物業(yè)名稱國際城地址裕華路東路446/448號(hào)投資商PEP基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（）占地面積1200000平米開發(fā)商慧谷科技城開發(fā)總建筑面積1800000平方米規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)Ete國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)·藏谷LOFT綠化率45%開盤日期02年11月28日銷售熱線5616222/333/555建筑類別多層、小高層部配套藏谷藝術(shù)中心、四星級(jí)社區(qū)會(huì)所、長(zhǎng)1600米的國際大道。外部配套周邊有建明小學(xué)，27中，省團(tuán)校東院，省農(nóng)業(yè)研究所，省兒童醫(yī)院，鴻源賓館等。戶型類型建筑面積/平方米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)89.16平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)156.95平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)191.56平米價(jià)格體系起價(jià)1800元/平米，均價(jià)2400元/米，最高價(jià)2800元/米銷售情況一期1136套已售完，二期在售，三期即將開盤。營銷手法廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：.soufun.、.365；報(bào)紙廣告：《燕都市報(bào)》、《燕晚報(bào)》等其它報(bào)紙為輔廣告訴求重點(diǎn)以國際視野造城，鑄就高端大盤。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)做為東部板塊的一個(gè)高端樓盤，具有很強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，小區(qū)整體展示與建筑質(zhì)量良好。項(xiàng)目劣勢(shì)周邊生活配套設(shè)施不健全，居住氛圍不濃。總結(jié)分析國際城三期共有12棟高層，其中8棟12層小高層和4棟24層高層。三期采用德式建筑風(fēng)格，景觀為一個(gè)水系景觀連帶5個(gè)主題綠化景觀組成。國際城三期與森林公園比鄰而立，坐擁13萬平米天然氧吧。在國際成生活的業(yè)主不但每天可以享受到森林公園每天釋放出的十萬噸鮮純氧，還可以在藏鼓LOFT藝術(shù)中心品味前衛(wèi)藝術(shù)和高尚文化生活。三期的戶型設(shè)計(jì)在率先采用分戶式電梯直接入戶，在傳統(tǒng)的樓房戶型陪有入戶式空中花園。戶設(shè)計(jì)采用大開間、大開窗、大采光面。三期的戶型設(shè)計(jì)在各方面體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)理念。三、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開樓盤信息匯總2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開樓盤一覽表物業(yè)名稱開發(fā)商價(jià)格圍（元/平米）銷售物業(yè)地址建筑類別中心區(qū)版塊君創(chuàng)國際商務(wù)花園君創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司489853666665368888中華北大街50號(hào)商住高層?？とA海房地產(chǎn)開發(fā)公司35007602777/888新華路199號(hào)商住高層聯(lián)邦名都聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司2480-330070357777036777禮讓街商住高層SUN安僑商務(wù)391866851116695111街77號(hào)商住高層ZOOM時(shí)代中心萬勝房地產(chǎn)開發(fā)370069767666086866中路126號(hào)公寓錦府苑石房置業(yè)270052181596039419休門街123號(hào)多層近水樓臺(tái)不詳待定6677658/968長(zhǎng)安公園附近高層自由港東海房地產(chǎn)開發(fā)30006032555/666和平路與勝利街交口高層新世界中心潤龍房地產(chǎn)開發(fā)公司48