★企業(yè)名稱：

★創(chuàng)立時間：1995

年

12

月

★注冊資金：300

萬

★企業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理二級資質(zhì)

★管理規(guī)模：管理各類物業(yè)項目

20

余個，管理面積

77

萬多㎡

★管理類型：多/高層商住樓、別墅、公寓、寫字樓、拆遷小區(qū)、政府機關辦公樓、學

校、大型倉儲市場等

★組織架構：董事會領導下的總經(jīng)理負責制

某某物業(yè)管理有限責任公司董事會

總經(jīng)理室

綜合部 工程部 財務部 物管部 市場開發(fā)部

裝

飾

裝

修

組

家

政

維

修

組

工

程

施

工

組

園

林

綠

化

組

秩

序

督

察

組

各

物

業(yè)

管

理

處

★管理業(yè)績：

★管理榮譽：

★企業(yè)文化建設：

公司在創(chuàng)建具有“某某特色”的企業(yè)文化過程中,將企業(yè)的經(jīng)營理念、質(zhì)量方針、最高目

標、價值觀、遠景、道德風尚等精神內(nèi)容,通過宣傳、環(huán)境陶冶、培訓、聯(lián)誼等途徑對企業(yè)

的全體員工進行滲透,以此來統(tǒng)一員工意志,規(guī)范員工行為,凝聚員工力量,實現(xiàn)企業(yè)目標。同

時遵循以下原則:

1、貫穿“以人為本”的原則

“以人為本”是我們企業(yè)文化建設的根本原則,這體現(xiàn)在兩個方面的內(nèi)容。第一在經(jīng)營理

念中突出以業(yè)主/物業(yè)使用人為本,業(yè)主/物業(yè)使用人至上,時時想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,

持續(xù)超越業(yè)主的期望。第二是突出以員工為本,為員工營造公平、公正、透明的競爭環(huán)境,

以完善的培訓體系和日常的溝通,促進員工不斷成長,不斷激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。

2、突出團隊精神的原則

因為物業(yè)管理企業(yè)在管理項目、員工構成、組織機構上的復雜性,必須突出團隊精神的

建設,才能使每一個人、每一個部門、每一個管理區(qū)域協(xié)調(diào)一致,既明確分工又相互配合形

成合力,同時也更能使員工產(chǎn)生歸宿感和責任心。

3、強調(diào)與時俱進的原則

以文化來影響人的重要性提是這個文化必須是科學的、健康的、保持不斷進取的。它

是動態(tài)的,不是靜態(tài)的。當前,智能化、專業(yè)化已經(jīng)成為物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展趨勢。這

就要求我們企業(yè)在管理、服務、體制、技術等方面敢于突破敢于創(chuàng)新,相應的,在文化上要

突出自我否定的勇氣和不滿足現(xiàn)狀的精神。

4、體現(xiàn)與社會文化的協(xié)調(diào)原則

文化不是封閉自足的,文化是開放吸納的。物業(yè)管理企業(yè)在實際的經(jīng)營活動中與業(yè)主或

使用人、業(yè)主大會業(yè)主委員會、政府各部門之間不僅僅是信息交換的過程,而且還是一個文

化交往的過程。企業(yè)的文化只有很好地與社會文化相協(xié)調(diào),才能發(fā)揮它的作用。

公司依托“誠信、團結、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)文化,追求個人、企業(yè)、社會的共同發(fā)展與

高度和諧。寓管理于服務之中,多層次、余方位地為業(yè)主提供服務,力爭以我們熱心、耐心、

誠心的服務,讓業(yè)主住得安心、放心、舒心。我們的目標是在物業(yè)服務中創(chuàng)建一個又一個的

品牌,通過全體員工的服務使物業(yè)保值增值,保障業(yè)主的根本利益。

★企業(yè)經(jīng)營理念

服務是根本,業(yè)主是親人

在長期的物業(yè)管理服務歷程中,我們始終以“服務是根本,業(yè)主是親人”的經(jīng)營理念服務

于業(yè)主、社會。把滿足業(yè)主的需要作為企業(yè)永無止境的追求目標。以人文情懷面對社會,

以誠信態(tài)度服務客戶,以務實作風對待事業(yè),以科學手段管理物業(yè),以理想信念感召員工。幾

年來,我們堅持走以品牌經(jīng)營來促進企業(yè)規(guī)模化管理,以規(guī)?；芾戆l(fā)展品牌之路,優(yōu)質(zhì)化、

親情化、個性化、人性化的物業(yè)管理服務是某某物業(yè)倡導并大力推行。

★公司質(zhì)量方針

關注顧客需求、提供誠信服務,采用科學技術、完善質(zhì)量體系,

依法管理社區(qū)、守法經(jīng)營企業(yè),塑造企業(yè)品脾、建設文明家園。

推崇“關注顧客需求,提供誠信服務,采用科學技術,完善質(zhì)量體系,依法管理社區(qū),守法經(jīng)

營企業(yè),塑造企業(yè)品牌,建設文明家園”的質(zhì)量方針,突出服務檔次高、文化品位高、精品化程

度高的特色。精心管理、熱忱服務,做出了積極的努力,并積累了豐富的管理經(jīng)驗,在物業(yè)管

理行業(yè)中贏得了相當?shù)牡匚?在業(yè)主中獲得了良好的聲譽,公司所管理服務的物業(yè)項目多個

被評選為都江堰市優(yōu)和某某市優(yōu)物業(yè)管理項目。

★行業(yè)優(yōu)勢

高瞻遠矚,引領潮流

某某某某物業(yè)管理公司立足于本土發(fā)展,致力于創(chuàng)建我市一流的物業(yè)管理公司。經(jīng)過數(shù)

年的發(fā)展,公司已成為本土行業(yè)內(nèi)的領軍人物,始終以領先一步的管理及服務理念打造行業(yè)

優(yōu)勢。

優(yōu)勢一:緊密合作,共創(chuàng)輝煌

某某物業(yè)始終秉承“服務是根本、業(yè)主是親人”的經(jīng)營理念,協(xié)助開發(fā)商深度介入項目的

前期推廣、營銷,切實從市場角度與開發(fā)商配合,共創(chuàng)價值最大化。

優(yōu)勢二:縝密管理,滴水不漏

在多年的管理服務過程中,某某物業(yè)形成了一套行之有效的管理規(guī)章制度,正是依靠它,

通過縝密的管理,擺脫了傳統(tǒng)物業(yè)管理公司單純依靠經(jīng)驗管理的種種弊端,以科學嚴謹?shù)墓?/p>

司質(zhì)量管理體系來保障高品質(zhì)服務。

優(yōu)勢三:公開透明,共同監(jiān)督

某某物業(yè)全面推行公開透明的監(jiān)督機制:管理人員工作職責公開、工作流程操作流程公

開、承諾服務內(nèi)容和標準公開、收費標準公開。

優(yōu)勢四:本土發(fā)展,貢獻社會

公司具有深厚的本土人文底蘊,注重于本土文化習俗與物業(yè)管理的有機融合。在弘揚本

土人文精髓的同時,使業(yè)主感受到親近體貼的本土服務典范。

優(yōu)勢五:一流團隊,一流服務

公司經(jīng)過長期的發(fā)展,精心篩選培育了一支富有責任心、愛心的訓練有素的隊伍,通過

完整科學的管理、監(jiān)督體系,始終如一的為消費者提供高質(zhì)量、高標準的規(guī)范化服務。

優(yōu)勢六:親情關愛,忘我付出

公司始終貫徹“服務是根本、業(yè)主是親人”的服務理念,真正將業(yè)主視為親人、將社區(qū)視

為大家庭,以親情式的關懷為業(yè)主提供全天無憂的至誠服務。

優(yōu)勢七:人文互動,豐富社區(qū)

通過豐富多彩的社區(qū)文化生活推動建立物管與業(yè)主互動人文大家庭。將社區(qū)文化建設

放在與社區(qū)安全建設同等重要的位置,推動社區(qū)的健康和睦發(fā)展。

優(yōu)勢八:以人為本,貼心關懷

公司始終倡導以人為本的管理理念,將業(yè)主的舒適、滿意作為物業(yè)服務工作的目標,率

先在行業(yè)內(nèi)推出企業(yè)理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)和行為識別系統(tǒng),為業(yè)主提供領先行業(yè)的

高品質(zhì)物業(yè)服務。

★管理特色

特色服務成就行業(yè)典范

公司積極構筑具有個性的企業(yè)品牌,運用市場經(jīng)濟的手段,努力形成有效的整合,以規(guī)模

化、品牌化、科技化為目標,策劃了服務集約的運作,按照專業(yè)管理服務的思路,進行物業(yè)服

務平臺的構筑,通過增加科技含量,有效降低物業(yè)管理成本,提高市場開拓的競爭能力,在多

年的發(fā)展過程中形成了獨有的服務特色。

一親情:以親情為根本的客戶至上服務理念

某某物業(yè)始終秉承“服務是根本、業(yè)主是親人″的服務理念,致力于為業(yè)主提供貼心無憂

的人性化物業(yè)服務,將親情的服務特色始終貫穿服務全過程,成為業(yè)主的好保姆、好管家、

好朋友。

二保障:以高素質(zhì)管理服務隊伍和高科技管理設備為依托的雙重保障體系

某某物業(yè)提供基于高效訓練有素隊伍和智慧化管理設備雙重保障的安心管理。將軟環(huán)

境打造和硬環(huán)境配套有機結合起來,為業(yè)主提供高效、舒心的物業(yè)居住環(huán)境。

三滿意:以行為、理念、視覺滿意為考核標準的滿意度評價體系

消費者的滿意是對公司最好的嘉獎。切實將業(yè)主感受放在第一位,讓業(yè)主在享受安心生

活的同時,更感受到全方位高品質(zhì)的物業(yè)服務。

四公開:以四公開為基礎的工作監(jiān)督體系

公開透明的物業(yè)管理工作是對業(yè)主權利的最佳保障,某某物業(yè)推行的管理人員工作職

責公開、工作程序操作流程公開、承諾服務內(nèi)容和標準公開、收費標準公開,能促使業(yè)主共

同監(jiān)督、共同改進物業(yè)服務工作,切實參與到物業(yè)服務工作中來。

五統(tǒng)一:以五統(tǒng)一為導向的企業(yè)形象展示體系

某某物業(yè)始終致力于建立引導行業(yè)發(fā)展的標準化規(guī)范操作,從各個方面將標準化戰(zhàn)略

落到實處,為業(yè)主提供始中如一的高品質(zhì)服務。公司推行的統(tǒng)一企業(yè)形象、統(tǒng)一服務理念、

統(tǒng)—員工培訓、統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一檢查督導,取得了業(yè)主和服務對象的一致好評。

第二部分 管理服務理念和目標

一、物業(yè)基本情況

“某某圖書館”項目位于某某。項目設計規(guī)劃優(yōu)良,各種設施設備配套完善。

(一)項目技術經(jīng)濟指標：

1、總建筑面積：43892

㎡

(二)共用設施、設備配置情況:

1、安防監(jiān)控系統(tǒng)

2、消防控制系統(tǒng):消防自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)。

3、電梯

6

部。

4、高、低壓配電系統(tǒng)。

5、中央空調(diào)系統(tǒng)。

6、送風系統(tǒng)等。

二、管理服務理念

“服務是根本,業(yè)主是親人”

通過對“某某圖書館”項目的規(guī)劃設計、建筑風格、硬件設施配置及本物業(yè)的使用性質(zhì)

特點的分析,再加上對類似物業(yè)進行調(diào)研,提出秉承以“服務是根本,業(yè)主是親人”為準繩,提供

誠信服務的管理服務理念,著力在“某某圖書館”項目營造一個安全、舒適的物業(yè)環(huán)境,并通過

持續(xù)的改進和提升,使物業(yè)能夠保值及不斷增值。要想成功達到上述目的,我們擬將建立以

人性化管理和個性化、親情化服務為基石的物業(yè)管理服務模式,并通過對管理服務流程的持

續(xù)改善,不斷超越業(yè)主的需求期望。

三、質(zhì)量管理目標承諾

（一）、

管理總體目標

1、

日常管理服務標準不低于某某市物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理公共服務等級指導標準》

二級。

2、進入全面物業(yè)管理

1

年之后創(chuàng)某某市優(yōu)秀物業(yè)管理項目稱號。

（二）、

管理分項目標

1、房屋完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施

98%

（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積×100%

1.房屋外觀整潔、無破爛。

2.無改變使用功能、無亂搭亂建、通道無隨意占用

1.按時編制房屋大中修、更新改造、維修等項目計劃和資金計劃，

報國資處審核批準并依據(jù)計劃組織實施；

2.大樓內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間每周巡查一次，并做好巡查記錄；

3.日常維護與定期維修相結合，確保使用功能正常；

2、房屋零修急修及時率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

100%

及時維修次數(shù)/應計報修次數(shù)×100%

接到維修投訴

30

分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜

保證措施

3、清潔衛(wèi)生合格率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

1.建立嚴格的房屋修繕制度；

2.配備急修專用工具和材料，以備用；

3.建立維修填單制，每月對及時率進行統(tǒng)計。

98%

保潔達標面積/保潔總面積×100%

一掃全保、加強巡視、循環(huán)保潔，垃圾日產(chǎn)日清，無衛(wèi)生死角。

1.堅持衛(wèi)生保潔制，嚴格執(zhí)行清潔工作標準；

保證措施 2.加強巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

3.配備完善垃圾收集、處理設施，垃圾日產(chǎn)日清；

4.建立消殺工作管理制度，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孽生。

4、綠化完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

98%

完好綠地/總綠化面積×100%

保證館區(qū)現(xiàn)有綠化完好。

1.編制科學的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行；

保證措施 2.每周對綠化養(yǎng)護情況進行檢查，其結果作為綠化工的考核依

據(jù)；

3.綠化地設有宣傳牌，提示人們愛護綠化。

5、道路、車場完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施 統(tǒng)；

95%

道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%

1.道路通暢無障礙，排水通暢。無隨意占道或改變使用功能；

2.車場保持平整、無積水、整潔、通暢。

1.加強日常交通管理，對路面及時檢查和修復，做好有關標志系

2.停車場及自行車棚每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。

6、給排水管道、雨水井、污水井、閥門、潔具等完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

100%

管道暢通無破裂、井內(nèi)無積物、井蓋上標示清晰

管道暢通無破裂、井內(nèi)無積物、井蓋上標示清晰

1.管道根據(jù)實際情況進行疏通，每日巡查

1

次。出入口暢通，井

蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；

保證措施 2.每年對地下排污管井疏通

1

次，清理結束地面沖洗干凈。清理

時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井蓋上無污

漬、污物。

7、共用設施設備完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施

98％

運行正常的設施設備/物業(yè)各類設施設備×100％

每天巡檢，及時維修并做好記錄確保使用功能和運行良好。

1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、

運行記錄管理、維修檔案管理等制度，并嚴格執(zhí)行；

2.水電設備一般項目（照明、供水設備、管道、閥門等）每周巡

查，隨壞隨修，并做好記錄；

8、治安案件發(fā)生率

完成指標

0

測定依據(jù)

承 諾

全年治安責任零事故

24

小時秩序服務，年度不發(fā)生因管理責任引發(fā)的重大刑事案件。

1.秩序

24

小時值班，加強秩序的巡邏制度；

保證措施 2.加強人員、物品進出的管理；

3.定期進行秩序員素質(zhì)和業(yè)務技能的培訓，提高處理可疑或突發(fā)

事件的能力。

9、消防設施完好率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施

10、火災發(fā)生率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

100%

消防系統(tǒng)設備設施完好無損，能隨時啟用

消防系統(tǒng)設備設施完好無損，能隨時啟用

消防設備設施按法規(guī)實行專業(yè)化檢查，每月定檢一次.

0

無因管理不善而引起的重大火災

無因管理不善而引起的重大火災

1.加強措施、開展消防法規(guī)宣傳和學習、建立消防安全責任制并

嚴格執(zhí)行；

保證措施 2.制訂突發(fā)火災的應急方案，確保疏散通道暢通；

3.每月對消防安全進行檢查，及時消除隱患；

4.保證消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用；

5.對義務消防隊進行培訓，定期演練。

11、管理人員專業(yè)培訓合格率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施

100%

持證上崗管理人員數(shù)/上崗管理人員數(shù)×100%

管理人員持證上崗

90%

1.建立嚴格培訓制度和詳細的培訓計劃；

2.管理人員按規(guī)定培訓取證；

3.建立理論與實操相結合的考核制度，不斷提高員工整體素質(zhì)。

12、檔案建立與合格率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

100%

完好檔案數(shù)量/應建檔案總量×100%

建立健全檔案管理制度，管理完善、資料齊全，實行計算機管理；

1.制訂嚴密的檔案管理制度，按照工程建設資料、日常管理資料

保證措施 分類進行檔案的建立和集中管理；

2.檔案資料保管本著安全、完整、保密、方便查閱的原則科學化

管理。

13、有效溝通率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

保證措施

14、投訴處理率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

大于

50%

每年與

50%以上師生作有效溝通

通過各種途徑，如：走訪師生、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，

每年與

50%以上師生作有效溝通。

100%

處理投訴次數(shù)/投訴總次數(shù)×100%

使師生滿意

物管處負責受理師生的各類投訴，做好投訴記錄并根據(jù)投訴內(nèi)容

保證措施 傳遞至相關責任部門處理：

1.各責任部門嚴格按投訴處理程序及時處理和改進；

2.投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標；

15、物業(yè)管理的滿意率

完成指標

測定依據(jù)

承 諾

大于

80%

（滿意數(shù)+基本滿意數(shù)）/總數(shù)×100%

使師生滿意

1.

向師生公示物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，讓師生監(jiān)督；

2.

每年作一次師生滿意率測評，對收集的信息按照相關工作程

保證措施 序進行處理以達到持續(xù)改進；

3.

每年進行一次質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核、評審，不斷改進和完

善質(zhì)量管理體系，確保師生滿意。

第三部分 物業(yè)管理整體設想及策劃

第一章 擬采取的管理方式

在分析和評估的基礎上,就某某圖書館物業(yè)管理提出分二步走的整體設想:

一、物業(yè)管理承接驗收

1、按照國家相關規(guī)定對本物業(yè)進行接管驗收。

1）、成立聯(lián)合接管驗收小組（物業(yè)公司、校方、建設方）

2）、按建設部

1991

年頒布的《房屋接管驗收標準》、《工程驗收報告》、現(xiàn)行的施

工、安裝技術規(guī)范、設備的使用說明書、設計資料和技術參數(shù)、消費者對質(zhì)量的要求為依

據(jù)，對工程的施工質(zhì)量、設施設備的使用功能、物業(yè)管理應當擁有的技術資料、項目文件

等驗收資料。

3）、物業(yè)移交

二、項目全面優(yōu)質(zhì)、規(guī)范服務

在“某某圖書館”的物業(yè)服務中我們將嚴格遵循《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理合同》，

向師生提供優(yōu)質(zhì)、規(guī)范服務。我們將以預算管理為基礎，提供收費與物業(yè)服務質(zhì)價相符的

物業(yè)服務系統(tǒng)。

在“某某圖書館”正式交付使用后，我們將提供以下服務：

（一）物業(yè)管理公共性服務內(nèi)容

1、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、

樓梯間、走廊通道、門廳。

2、館內(nèi)共用設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、雨

落水管、共用照明、消防設施設備、建筑物防雷設施、生活水泵、供電線路、通訊線路、

電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、送風系統(tǒng)等設備。

3、館內(nèi)附屬的建筑物、構筑物的日常維修養(yǎng)護和管理,包括:道路、給排水管道、自行

車棚、停車場。

4、圖書館周圍公用綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護和管理。

5、館內(nèi)及周圍公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的

收集、清運。

6、交通與車輛停放秩序的管理。

7、維護公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

8、管理工程建設資料及日常管理資料。

9、衛(wèi)生防疫。

10、協(xié)助圖書館管理機構組織開展館內(nèi)各類活動。

（三）提供物業(yè)管理服務水平的主要措施

1、管理創(chuàng)新

“l(fā)OO％業(yè)主/物業(yè)使用人第一”的服務模式,嚴格貫徹公司“業(yè)主是親人、服務是根本”的

企業(yè)經(jīng)營理念,提倡“親情化接觸”的管理文化,為提高服務水平架設平臺,力求管理服務盡量

貼近業(yè)主心聲,想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,取得業(yè)主的滿意;

2、服務創(chuàng)新

圍繞“l(fā)OO％業(yè)主/物業(yè)使用人第一”的服務思想,提出“一站式”客戶服務模式,其核心內(nèi)容

就是“匯聚一站,全程無憂”。

長期物業(yè)管理的經(jīng)驗使我們認識到,強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范服

務的心提。在服務形式上,我們將在“某某圖書館”建立客戶服務中心,它是物業(yè)服務中心的指

揮調(diào)度中心及信息樞紐,同時是物業(yè)服務中心對外對內(nèi)的一個服務窗口,業(yè)主及客戶所有的

服務需求申請及投訴建議都將匯集于此,由中心負責在第一時間內(nèi)分類處理,能夠最大程度

滿足業(yè)主和客戶的需求,保證需求及時得到受理及解決;而物業(yè)服務中心所有需公布的物業(yè)

服務信息也通過它及時、快速的反饋到業(yè)主及客戶。

3、行為規(guī)范

為保證物業(yè)各項服務的正常運行,公共秩序維護、消防管理、環(huán)境綠化、設施設備管理

更需細心和精心,為此我們將認真貫徹質(zhì)量服務標準體系和全面嚴格執(zhí)行行業(yè)服務等級指

導標準(二級)服務標準,為業(yè)主使用提供規(guī)范化、高品質(zhì)服務。

4、公正透明

實行物業(yè)服務報告制度,定期報告本物業(yè)服務狀況,讓業(yè)主的明白和放心。公司在管理

服務人員工作職責公開、工作程序操作流程公開、承諾服務內(nèi)容和標準公開、收費標準公

開的基礎上,實行物業(yè)服務報告制度,是對業(yè)主權利的最佳保障,能促使業(yè)主共同監(jiān)督、共同

改進物業(yè)服務工作,切實參與到物業(yè)服務工作中來。

第二章 物業(yè)承接驗收

物業(yè)的承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作,我們將在充分了解、熟悉“某某圖書館”所裝配

的設施設備及其構造、性能，水電等線路的鋪設位置及走向等基礎上,主動與校方、承建單

位協(xié)商交接問題和制定驗收方案

,統(tǒng)一驗收標準。嚴格按照相關規(guī)定對物業(yè)進行查驗

,辦理

物業(yè)承接驗收手續(xù),承接校方(或承建商)移交的有關資料。同時,通過這一管理程序進一步熟

悉物業(yè)整體的各項性能與特點,對今后出現(xiàn)的問題,準備相應的方案。

一、物業(yè)承接驗收工作程序

施工單位

竣工驗收合格

整改

校方

合格

物業(yè)管理公司 整改

房屋本體、共用

設施設備驗收

物業(yè)資料驗收

遺留問題

正式入場實施物

業(yè)管理

二、物業(yè)承接查驗工作內(nèi)容

1、工程承建單位將經(jīng)相關部門驗收合格的物業(yè)向校方交驗后,由校方向物業(yè)管理公司

進行物業(yè)及物業(yè)資料的查驗工作,具體內(nèi)容包括:

(1)房屋主體結構進行分項部位驗收;

(2)物業(yè)設施、設備的分項驗收;

(3)對房屋主體結構及共用設施、設備驗收存在問題進行整改;

(4)物業(yè)管理公司對整改后的項目進行再次驗收,直至達到驗收標準;

(5)物業(yè)資料移交,包括工程技術資料、工程變更核定資料、隱蔽工程驗收資料、設施

設備使用說明書、竣工圖紙、材料產(chǎn)品合格證、裝箱單、備品備件等;

2、校方向物業(yè)管理公司移交相關資料等(可提供復印件);

3、校方應按《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相關資料。

第三章 物業(yè)管理實施方案

為加強本項目的物業(yè)管理

,給師生提供一個安全、文明、舒適的學習環(huán)境

,本項目實行

24

小時全天候服務的管理方式。

公司在該區(qū)設立“某某圖書館物業(yè)管理處”,全權負責園區(qū)物業(yè)管理工作。

第一節(jié) 管理機構運作方法

一、管理架構

某某圖書館物業(yè)管理處（項目經(jīng)理）

服務中心（辦公室）

工程維修部

公共秩序部

環(huán)境管理部

綜

合

管

理

水

電

維

修

門

崗

巡

邏

崗

監(jiān)

控

崗

停

車

場

保

潔

員

園

藝

工

員

員

“某某圖書館”的管理將采取公司領導下的項目經(jīng)理負責制，所有日常工作由項目經(jīng)理

直接對所有人員進行領導，各項工作的安排及臨時任務的下達，均由項目經(jīng)理直接安排。

二

、“

某某圖書館”

項

目

各

部

門

職

責

（一）服務中心（辦公室）

服務中心作為物業(yè)服務的信息平臺

,綜合處理各種信息,對物業(yè)服務中心所設置部門及

人員進行統(tǒng)一調(diào)度，管理職責如下:

1、負責接待、受理師生的咨詢、投訴等工作,及時聯(lián)系相關部門協(xié)調(diào)解決,在解決過程

中,隨時保持與師生的良好溝通

,對當時不能解決的問題

,應及時回復,詳細說明,并作好回訪

記錄;

2、根據(jù)圖書館的報修項目,認真填寫報修單,迅速通知相關部門及時處理，做好回訪工

作;

3、建立健全物業(yè)服務中心檔案資料管理系統(tǒng)及其它信息資料檔案管理系統(tǒng)

,并作好保

密工作;

4、定期進行師生意見調(diào)查,并擬定調(diào)查情況報表,上報公司領導;

5、負責房屋日常管理,力爭館區(qū)外觀統(tǒng)一、美觀大方;

6、完成上級領導交辦的其他工作。

（二）工程維修部

1、負責組織對接管物業(yè)的設施設備進行驗收及其配套設施完善工作;

2、負責組織技術文件和設備資料的接管、建立和管理工作;

3、在物業(yè)服務處的直接領導下,負責物業(yè)設施設備的維修、保養(yǎng)工作,完成物業(yè)服務處

下達的各項工作;

4、貫徹執(zhí)行物業(yè)服務處制定的《維修運行組工作手冊》,確保物業(yè)設施設備處于安全、

良好的運行狀態(tài);

5、執(zhí)行政府部門制定的有關行業(yè)安全法規(guī),加強安全管理和安全教育,建立各級安全責

任制度,防止發(fā)生安全事故;

6、對設施設備的運行,維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查,保證設施設備的正常運

行;

7、負責組織制定設施設備維修保養(yǎng)計劃和方案,并經(jīng)公司審核后組織檢查和落實;

8、定期對部門員工進行政治思想教育和專業(yè)技能培訓,不斷提高員工的綜合能力和素

質(zhì);

9、制訂公共設備設施運行、管理、維修整體方案,編制維修計劃和費用預算；

10、配合客戶中心服務部做好房屋設施、設備的交驗、記錄工作；

11、負責緊急情況的處理工作。

12、完成管理處下達的各項工作任務。

（三）公共秩序部

1、負責落實公司布置的各項公共秩序維護、消防管理和車輛管理相關工作;

2、建立健全各項公共秩序維護和消防安全制度,嚴格按制度執(zhí)行,并作好相應記錄;

3、定期對公共秩序、消防、車輛管理工作進行檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理;

4、定期對物業(yè)消防、安防設施進行檢查,確保各種設施處于正常使用狀態(tài),并作好記錄;

5、負責治安、消防宣傳工作,定期對物業(yè)服務中心公共維護人員進行治安、消防業(yè)務

知識的培訓和演練,提高公共秩序維護人員綜合素質(zhì);

6、負責閉館后師生登記及流動人員管理;

7、負責制定物業(yè)內(nèi)治安、消防防范措施及應急事件處理方案:

8、負責物業(yè)內(nèi)車輛交通管理和停車場管理;

9、負責物業(yè)內(nèi)公共秩序維護人員的日常管理;

10、負責各類會議活動以及重要接待任務的公共秩序維護工作;

11、協(xié)助校園

110

和其它相關部門對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的治安、刑事案件和消防、交通事故

進行處理;

12、完成上級領導安排的其他各項任務。

（二）環(huán)境管理部

1、負責物業(yè)內(nèi)樓道地面、梯級、公共區(qū)域道路、走廊、廣場、停車場、通道、綠化

帶、電梯、公共衛(wèi)生間的清掃和保潔工作;

2、對樓道墻面、天花板、扶手、門窗、配電箱、信報箱、燈具、開關的擦抹清潔工

作;

3、對公共區(qū)域座椅、各種標識標牌、燈飾、環(huán)衛(wèi)設施的擦抹清潔工作;

4、責任區(qū)垃圾的中轉(zhuǎn)清運,并對垃圾中轉(zhuǎn)站進行清潔、消殺工作;

5、負責周圍喬灌木的澆水、施肥、修枝整型、防病治蟲、除雜草等冂常養(yǎng)護管理工

作;

6、負責對物業(yè)周圍草坪的澆水、施肥、修剪、防病治蟲、除雜草等日常養(yǎng)護管理

7、其他涉及環(huán)境管理工作。

三、物業(yè)管理工作計劃及內(nèi)容

根

據(jù)

物

業(yè)

管

理

的

全

過

程

以

及

內(nèi)

外

部

運

作

機

制

要

求

,

特

制

定

“某某圖書館”管

理

處工作計劃。

序號

01

02

項目

早期準備

物業(yè)承接驗收

工作內(nèi)容

1.合理安排物業(yè)管理用房,員工用房;

2.設立辦公標識、導視牌;

1.聯(lián)合成立驗收小組;

2.制定驗收程序和驗收標準

完成時間

物業(yè)交付使

用前

物業(yè)接管前

05

安全、車場、交

l.收集整理物業(yè)及相關資料;

03 建立物業(yè)檔案 2.科學分類,微機管理;

3.設施設備維修保養(yǎng)計劃方案;

4.設施設備的日常維養(yǎng)。

建筑物本體及共 1.房屋養(yǎng)護和維修計劃方案;

04 用設施設備維修 2.房屋的日常維養(yǎng)管理;

保養(yǎng)

1.安全管理月度/年度計劃;

2.物業(yè)安全秩序管理;

通管理。 3.交通車輛管理;

4.消防安全管理。

管理期

管理期

管理期

06 環(huán)境保潔

管理

1.綠化保潔管理月度/年度計劃;

2.園林綠化管理;

3.清潔衛(wèi)生管理。

管理期

四、管理處運作機制

管理處的行政、業(yè)務由公司統(tǒng)一領導。重大經(jīng)營或管理問題,管理處及時向公司匯報并

由公司作出決策。管理處實行項目經(jīng)理負責制,日常工作的指揮、監(jiān)督、檢查由管理處主任

負責,各項指令下達后

,執(zhí)行機構開始運作

,執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到管理處

,管

理處主任要及時做出校正、判斷、總結。在整個過程中,還要從檢查、追蹤、驗證、評比結

果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并及時加以糾正,各項工作做到有布置、有檢查、有總結,從而

保證管理的有效性。

(一

)激

勵

機

制

:

物業(yè)管理是勞動密集型的服務行業(yè),正確激勵員工積極性至關重要。管理處要秉承公司

已形成的企業(yè)文化及員工激勵機制。一方面,依據(jù)員工崗位責任,貢獻大小,肯定努力工作所

應得的報酬,激勵員工取得更好的工作業(yè)績。另一方面

,對于要求上進、追求自我提升的員

工，讓他們體現(xiàn)自我才華、尊重自我創(chuàng)造接受培訓和再教育是最好的激勵。

（二）監(jiān)督和自我約束機制:

1、機制示意圖（見次頁）

監(jiān)督機制的具體內(nèi)容:

1）、管理處的監(jiān)督主體是政府主管部門、國資處。

2）、管理處將嚴格按照《物業(yè)管理條例》及省、市物業(yè)管理的法律、法規(guī)規(guī)范管理，

若出現(xiàn)分歧或矛盾時,以相關法律法規(guī)為準繩協(xié)商解決。

3)、主動接受業(yè)主對管理處的工作監(jiān)督、檢查。

4)、管理處積極參與校方組織的各類專項檢查。如:消防、環(huán)境衛(wèi)生、電梯、治安等等,

對管理中存在的問題及時進行整改。

5)、管理處在管理區(qū)內(nèi)公布及開通投訴電話,所有員工專業(yè)著裝佩戴服務牌,以便于師生

進行監(jiān)督。通過服務承諾制度、定期回訪制度、公示制度加強與師生的溝通和交流,隨時接

受師生的投訴和信息反饋。

政府主管部門 校方

各類專

項檢查

物業(yè)管

理考評

工作

物業(yè)管理各項工作監(jiān)督、檢查

某某圖書館物管處

員工監(jiān)

督（員工

開通投

訴電話

服務承

諾制度

定期回

訪制度

公示制

度

工作牌）

師生

2、

自

我

約

束

機

制

示

意

圖

某

某

物

業(yè)

管

理

公

司

簽定目標責任書

內(nèi)部質(zhì)量審核

業(yè)主意見調(diào)查

某某

圖書

館物

管處

部門月考核

主任不定期檢查

員工定期考核

員

工

自我約束機制的具體內(nèi)容:

1)、公司與“某某圖書館”管理處主任簽訂目標責任書,并嚴格進行考核,以激發(fā)管理人員

的主觀能動性;

2)、公司不定期對“某某圖書館”開展師生調(diào)查,顧客滿意率是考核管理處業(yè)績的重要指

標,同時每年組織-次內(nèi)部質(zhì)量審核以確保質(zhì)量管理體系的正常運行，對審核中發(fā)現(xiàn)的不合

格項要求管理處及時整改,并對責任部門或當事人作出相應處分。

3）、管理處的工作控制主要通過管理處主任、各職能部門每日巡查和不定期檢查來完

成,一旦發(fā)現(xiàn)不合格項立即要求當事人加以改正并進行跟蹤驗證

,同時記錄在案作為員工每

月考核的直接依據(jù)。

（三）、信息反饋處理機制

1、信息反饋示意圖

員

某

某

物

業(yè)

管

理

公

物

管

處

師生

管

理

人

員

工

∧

服

務

過

程

∨

司

2、

來

源

示

意

圖

過

程

信息反饋處理機制的具體內(nèi)容：

信息是物業(yè)管理必需的重要資源,管理處的主要信息來源于師生的需要、執(zhí)行、監(jiān)控過

程。它包含以下各個方面:

1）、首先必須嚴格執(zhí)行質(zhì)量管理控制體系,注重服務過程控制、檢查、預防、糾正和確

認。

2）、采取多種形式及時與師生溝通。

3）、在管理處各個工作層面定期或不定期的工作會議其主要議題就是反映情況、溝通

信息、協(xié)調(diào)信息、協(xié)調(diào)關系和解決問題。

4）、管理處將十分注重員工的管理,人的因素至關重要。我們會運用“人情化”的管理方

式，尊重、教育、幫助每一位員工

,這樣有助于及時了解員工的心理、思想

,對可能出現(xiàn)的

問題或消極情緒提早糾正

,確保管理處工作秩序始終處于正常狀態(tài)

,由于員工主動意識的提

高,每個員工都將是信息采集點

,他們在工作中、不僅對自身工作出現(xiàn)的問題，而且對發(fā)現(xiàn)

的其它情況等都能通過多渠道及時的反饋到相關人員，從而使問題得到迅速解決。

第二節(jié) 管理服務工作必須的物資裝備計劃

一、物業(yè)管理用房

根據(jù)《物業(yè)管理條例》校方提供一定數(shù)量物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)后合

理使用。

1、管理服務人員住房：公司將安排若干各類管理服務人員在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宿

,

以便處理

24

小時內(nèi)發(fā)生的秩序維護、消防、車輛管理、水電維修問題及解決其它管理服

務上的問題,具體位置雙方協(xié)商解決;

2、物業(yè)管理辦公用房：本公司希望委托方提供適當規(guī)模辦公用房供管理使用。

二、設備、工具以及辦公用品計劃

為確?！澳衬硤D書館”物業(yè)管理得以實施

,

我公司對管理處擬定采用的物質(zhì)裝備計劃如

下:

1、辦公行政用品

項目

辦公桌、椅

電腦

沙發(fā)、茶機

噴墨打印機

電話

數(shù)量

1套

1臺

1組

1臺

1部

金額（元）

500.00

3000.00

辦公用

800.00

300.00

備注

傳真機

文件柜

1部

4組

500.00

1000.00

文件、圖紙、其他資

檔案盒

電視機

飲水機

風扇

管理人員

秩序隊員服裝

保潔人員服裝

維修、綠化人員服裝

寢具

小計

2、維修工具

50

1臺

2臺

4臺

春秋冬裝

2

套

夏裝

2

套

春秋冬裝

2

套

夏裝

2

套

春秋冬裝

2

套

夏裝

2

套

春秋冬裝

2

套

夏裝

2

套

16

套

料的歸檔

100.00

500.00

員工宿舍

400.00

200.00

200×2

人×2=800

100×2

人×2=400

200×19

人×2=7600

100×19

人×2=3800

150×13

人×2=3900

80×13

人×2=2080

150×3

人×2=900

80×3

人×2=480

200×16=3200.00

30460.00

項目

室內(nèi)疏通機

電焊機

沖擊電鉆

手電鉆

電烙鐵

萬用表

鉗型電流表

高壓絕緣手套

數(shù)量

1臺

1臺

1臺

1臺

2把

1個

1個

2套

金額（元）

400.00

400.00

300.00

200.00

100.00

200.00

200.00

50.00

備注

水管工具

各類扳手

應急燈

工具包

鋁合金人字梯

電工工具

小計

3、保潔綠化工具

項目

剪草機（手提式）

鐵鍬

水管

高枝剪

噴霧器

玻璃清潔系列

保潔用手推車

小計

2套

3套

2個

2個

2

把（長、短各一）

2套

數(shù)量

1臺

2把

1卷

1把

1臺

5套

1輛

200.00

100.00

120.00

100.00

1200.00

300.00

3870.00

金額（元）

1500.00

50.00

120.00

50.00

100.00

1000.00

600.00

3420.00

備注

4、

秩

序

維

護

、

消

防

管

理

器

材

項目

對講機（帶備用電池、耳機）

橡膠棒

充電式電筒

雨衣、雨靴

消防斧

消防鉤

數(shù)量

11

部

8只

6支

8套

2把

4個

金額（元）

3300.00

200.00

600.00

800.00

60.00

80.00

備注

小計 5040.00

上述物資裝備（開辦費）費用合計：42790

元

第三節(jié) 管理規(guī)章制度

公司目前執(zhí)行的一整套系統(tǒng)規(guī)章制度,是以政府政策法規(guī)和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承

擔的任務為依據(jù),并在多年的實踐中反復補充修改,逐步健全完善和提高的。概括地講,這些

制度包括兩大方面:

一、公司內(nèi)部管理制度

1、公司行政管理手冊

2、員工手冊

3、財務管理制度

4、檔案管理工作手冊

(1)檔案保管制度

(2)檔案歸檔制度

(3)檔案借閱制度

(4)檔案鑒定和銷毀制度

5、服務中心工作手冊

(1)物業(yè)服務中心崗位職責操作規(guī)程

(2)物業(yè)服務中心內(nèi)部管理作業(yè)規(guī)程

(3)工作記錄管理作業(yè)規(guī)程

(4)物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程

(5)物業(yè)服務中心員工服務管理作業(yè)規(guī)程

(6)投訴處理作業(yè)規(guī)程

(7)報修管理作業(yè)規(guī)程

(8)值班管理作業(yè)規(guī)程

(9)回訪管理作業(yè)規(guī)程

(10)物業(yè)服務中心員工績效考核實施作業(yè)規(guī)程

(11)樓宇巡查管理作業(yè)規(guī)程

6、保潔工作手冊

(1)室外公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程

(2)室內(nèi)公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程

(3)清潔工作質(zhì)量檢查標準作業(yè)規(guī)程

(4)垃圾收集與處理作業(yè)規(guī)程

(5)衛(wèi)生消殺管理作業(yè)規(guī)程

(6)清潔劑使用作業(yè)規(guī)程

(7)清潔設備操作與日常保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(8)地面清潔標準作業(yè)規(guī)程

(9)墻面清潔標準作業(yè)規(guī)程

(10)玻璃、燈具、不銹鋼清潔作業(yè)規(guī)程

(11)特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)程

7、綠化工作手冊

(1)喬木、灌木的整形修剪管理

(2)澆水抗旱

(3)草坪的施工與養(yǎng)護管理

(4)施肥應注意事項及要求

(5)病蟲害的識別與防治

(6)綠化機具操作及維修保養(yǎng)規(guī)定

8、維修工作手冊

(1)設備管理作業(yè)規(guī)程

(2)值班管理作業(yè)規(guī)程

(3)報修單操作作業(yè)規(guī)程

(4)工作記錄管理作業(yè)規(guī)程

(5)公用設備編號管理規(guī)定

(6)設備完好標準

(7)公共設施維修作業(yè)規(guī)程

(8)強、弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程

(9)工具管理作業(yè)規(guī)程

(10)設備潤滑保養(yǎng)操作作業(yè)規(guī)程

(11)供配電設備設施安全操作作業(yè)規(guī)程

(12)供配電設備設施運行管理作業(yè)規(guī)程

(13)供配電設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(14)配電房停、送電審批操作作業(yè)規(guī)程

(15)消防系統(tǒng)操作作業(yè)規(guī)程

(16)消防系統(tǒng)運行管理作業(yè)規(guī)程

(17)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(18)停水操作作業(yè)規(guī)程

(19)給排水設備設施運行管理作業(yè)規(guī)程

(20)給排水設備設施操作作業(yè)規(guī)程

(21)給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程

(22)柴油發(fā)電機操作作業(yè)規(guī)程

(23)柴油發(fā)電機運行管理作業(yè)規(guī)程

(24)柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(25)電梯運行管理作業(yè)規(guī)程

(26)電梯冂常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(27)電梯故障維修作業(yè)規(guī)程

(28)電梯困人救援作業(yè)規(guī)程

(29)道閘系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(30)消防系統(tǒng)運行管理作業(yè)規(guī)程

(31)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

(32)消防系統(tǒng)操作作業(yè)規(guī)程

9、物業(yè)秩序維護工作手冊

(1)交接班管理作業(yè)規(guī)程

(2)內(nèi)務管理作業(yè)規(guī)程

(3)物品、人員出入管理作業(yè)規(guī)程

(4)停車場管理作業(yè)規(guī)程

(5)交通管理作業(yè)規(guī)程

(6)保衛(wèi)警用器械管理作業(yè)規(guī)程

(7)治安巡邏作業(yè)規(guī)程

(8)突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程

(9)滅火預案作業(yè)規(guī)程

(10)火警火災應急處理作業(yè)規(guī)程

(11)消防演習作業(yè)規(guī)程

(12)消防培訓實施作業(yè)規(guī)程

(13)消防疏散、救援、逃生自救作業(yè)規(guī)程

(14)消防器材管理作業(yè)規(guī)程

(15)防火管理作業(yè)規(guī)程

10、各種應急處理措施

(1)

館區(qū)突然斷水、斷電的應急措施

(2)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施

(3)突發(fā)共用設備故障應急方案

(4)火警、火災應急處理方案

(5)突發(fā)治安事件應急方案

二、公眾制度

1、出入物品管理須知

2、治安及消防管理須知

3、機動、非機動車停放、行駛須知

4、垃圾處理須知

5、安全用水、用電須知

6、電梯使用須知

第四節(jié) 管理服務人員配置及崗位職責

一、物業(yè)管理處項目經(jīng)理

1

名

物業(yè)服務管理處實行項目經(jīng)理負責制,負責指揮和協(xié)調(diào)物業(yè)服務中心各部門工作。由項

目經(jīng)理與物業(yè)管理公司簽訂《年度管理目標責任書》,在財務上實行獨立核算。內(nèi)部機構采

用直線職能制,減少中間管理環(huán)節(jié),提高工作效率,保證信息渠道的暢通。

（一）項目經(jīng)理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理,貫徹執(zhí)行公司質(zhì)量管理體系,完成公

司簽訂的物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標;

2、制定物業(yè)服務中心年度、月度工作計劃并組織實施,業(yè)務上接受公司的指導和監(jiān)督;

3、負責檢查、監(jiān)督各項管理制度的執(zhí)行情況;

4、與師生建立良好溝通關系,合理調(diào)配物業(yè)服務中心員工,關心員工生活;

5、與本物業(yè)管理區(qū)域相關政府部門建立良好的關系;

6、負責處理本物業(yè)內(nèi)師生投訴及各種突發(fā)事件,做好統(tǒng)計、分析工作;

7、負責對本物業(yè)的各項服務工作進行巡查,監(jiān)督工作,并對物業(yè)服務中心員工進行考核

工作;

8、認真完成物業(yè)服務中心其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。

（二）擬派項目經(jīng)理情況介紹

姓名：

性別：男

民族：

出身年月：

籍貫：

政治面貌：中共黨員

文化程度：大專

職稱：助理工程師

個人簡歷

個人自述

二、服務中心（辦公室）綜合管理員

1

名

負責物業(yè)服務中心全面工作,直接對物業(yè)項目經(jīng)理負責。

崗位職責:

1、熟悉本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋結構

,分布狀況,公共設施的配套情況。并做好記錄

;

熟悉公司質(zhì)量管理體系內(nèi)容

,負責接待、受理師生的咨詢、投訴等工作

,及時聯(lián)系相關部門

協(xié)調(diào)解決,在解決過程中

,隨時保持與師生進行良好溝通

,對當時不能解決的問題

,應及時回

復,詳細說明,并作好回訪記錄;認真貫徹公司質(zhì)量管理體系,熟悉各工作流程;

2、認真貫徹公司質(zhì)量管理體系,熟悉各工作流程;根據(jù)報修項目,認真填寫報修單,迅速

通知相關部門及時處理,做好回訪工作;

3、負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋巡查、管理;

4、負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓宇巡查。對違章現(xiàn)象按相關規(guī)定及時采取有效的措施

進行制止;

5、負責收集、整理和保存物業(yè)管理項目籌備、建立和發(fā)展的物業(yè)檔案資料;

6、負責協(xié)助項目經(jīng)理對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務的監(jiān)督、檢查以及各部門員工考核

工作;并與各社會團體建立并保持良好的溝通關系;定期進行師生意見調(diào)查,并擬定調(diào)查情況

報表,上報公司領導;

7、完成領導安排的臨時工作任務。

三

、

公

共

秩

序

維

護

部

19

名

1、秩序班長

l

名

崗位職責:

(1)遵守國家法律、貫徹黨的方針政策,負責物業(yè)秩序維護組的日常工作,向物業(yè)服務中

心項目經(jīng)理負責;

(2)樹立全局觀念,有較強的組織、協(xié)調(diào)能力;加強班組內(nèi)部管理、落實崗位責任制,提高

各崗位人員的服務意識和業(yè)務水平;

(3)愛崗敬業(yè),勇于承擔責任;以身作則,在員工中有較高的威信,樂于奉獻;

(4)負責對所有隊員的考勤登記

,上報全隊人員獎罰情況

,主持本隊各類會議

,總結和布

置工作,表揚先進,批評落后;

(5)熟悉本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部布崗情況、崗位特點、執(zhí)勤區(qū)及主要職責

,檢查、督促崗

位執(zhí)勤情況,及時進行調(diào)整、糾正;

(6)遇重大活動,協(xié)助物業(yè)服務中心項目經(jīng)理做好物業(yè)秩序維護、消防及車輛管理工作:

(7)做好各物業(yè)秩序維護隊隊員的思想工作,掌握隊員的工作情緒,關心隊員的工作及生

活,保持良好的團隊合作精神,隨時向上級領導匯報隊員的思想動態(tài);

(8)負責落實物業(yè)服務中心布置的各項治安、消防工作;

(9)經(jīng)常對治安、消防工作進行檢查、巡視

,發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理。經(jīng)常對房屋消防

設施進行監(jiān)督檢查,確保消防設施處于良好備用狀態(tài);

(10)在堅持消防安全監(jiān)督原則的前提下,樹立服務觀念,依照消防法規(guī)定

的“誰使用,誰負責”原則,積極為師生提供方便條件;

(11)負責治安.消防宣傳工作,經(jīng)常對物業(yè)服務中心員工進行治安.消防等安全教育,防患

于未然;

(12)熟練掌握各種消防設施設備的操作和檢查保養(yǎng)。熟悉滅火應急方案,能組織人員按

預案處理各種突發(fā)事件。

(13)負責全班的日常管理工作,組織安排工作、出操、培訓、學習、勤務和其他各項工

作任務,認真做好公共秩序維護工作;

(14)負責檢查隊員著裝及儀容儀表,并認真檢查,及時處理;

(15)負責檢查和保管所配備的通訊器材、自衛(wèi)器材及其它公用物資;

(16)對崗位執(zhí)勤情況進行檢查和督導

,完成查崗工作

,協(xié)助處理物業(yè)秩序維護員在執(zhí)勤

中遇到的棘手問題;

(17)對違反紀律或操作規(guī)程的行為隨時進行糾正,并如實記錄;

(18)完成上級安排的臨時工作任務。

2、門崗

11

名

崗位職責:

(1)為師生及其他進出人員提供物業(yè)引導服務,疏通車輛和人員進出,維護門口交通秩序,

保證車輛及行人安全,使用門前暢通無阻;

(2)嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入本館

(3)提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員和可疑事件應及時處理并迅速報告上級;

(4)認真履行值班登記制度,詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況;

(5)堅持執(zhí)行館內(nèi)大宗及貴重物品憑證外移制度,確保圖書館財產(chǎn)安全:

(6)積極配合其他物業(yè)秩序維護員,做好各項安全防范工作;

(7)完成上級領導安排的臨時工作任務。

3、監(jiān)控崗

2

名

崗位職責:

(1)熟練掌握監(jiān)控儀器

,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程

,確保系統(tǒng)的運行

,對所監(jiān)控的各個區(qū)域要非

常熟悉,發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告,并做好詳細的記錄;

(2)嚴格按要求著裝,準時上崗,工作時間不得離開崗位,不得打瞌睡;

(3)做好錄像的準備工作,出現(xiàn)異常情況,立即錄像;

(4)嚴格遵守監(jiān)控值班室的管理制度;

(5)除了上級領導和監(jiān)控人員外,禁止任何人進入監(jiān)控值班室;

(6)要愛護監(jiān)控設備,出現(xiàn)故障,立即向上級報告,并做好記錄;

(7)嚴格交接班手續(xù),做到物品數(shù)量清楚,未盡事宜交待明白,接班人未到,須堅守崗位;

(8)認真完成上級安排的臨時工作任務。

4、巡邏崗

4

名

崗位職責:

(1)嚴格按要求著裝,準時上崗,做到儀表端莊、精神飽滿、態(tài)度和藹、禮貌待人;

(2)維護巡邏范圍內(nèi)的正常公共秩序、機動車停放秩序

,熱情回答訪客的咨詢,必要時可

為其向?qū)?

(3)制止責任區(qū)內(nèi)吵架、打架、滋事等事件,必要時立即報警及報告班長;

(4)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行跡可疑的人進行盤問、檢查證件、勸其離開;

(5)嚴格按照規(guī)定的巡邏路線,時間進行巡邏并簽到。巡邏中主動積極的幫助師生;

(6)值班中不準擅離崗位,不準做其它與工作無關的事;

(7)嚴格交接班手續(xù),做到物品數(shù)量清楚,未盡事宜交待明白,接班人未到,須堅守崗位。

5、車場管理員

1

名

崗位職責:

(1)嚴格按要求著裝,準時上崗,做到儀表端莊、精神飽滿、態(tài)度和藹、禮貌待人,熱情回

答訪客的咨詢,必要時可為其向?qū)?

(2)維持停車場內(nèi)的正常秩序,車輛停放整齊有序,工作熱情、主動服務性強;

(3)停放車輛有易燃,易爆,劇毒污染性物品的請其馬上離開停車場;

(4)對停車場內(nèi)行跡可疑的人進行盤問、檢查證件,必要時勸其離開;

(5)值班中不準擅離崗位,不準做其它與工作無關的事;

(6))嚴格交接班手續(xù),做到物品數(shù)量清楚,未盡事宜交待明白,接班人未到,須堅守崗位;

(7)完成上級安排的臨時工作任務。

四

、

環(huán)

境

管

理

部

14

名

(

其

中

保

潔

班

長

1

名

,

保

潔

員

12

名

,

園

藝

工

1

名

)

1、

保

潔

班

長

1

名

崗位職責:

(1)

負

責

對

員

工

進

行

崗

位

培

訓

,

并

作

好

培

訓

記

錄

;

(2)

積

極

帶

頭

,

以

身

作

則

,

教

育

員

工

一

絲

不

茍

、

盡

職

盡

責

地

完

成

本

職

工

作

;

(3)

結

合

實

際

情

況

,

負

責

制

定

日

、周

、月工

作

計

劃

和

具

體

實

施

方

案

,

合

理

安

排

好

工

作

,

高

質(zhì)

量

、高

效

率

地

完

成

物

業(yè)

內(nèi)

衛(wèi)

生

保

潔

、綠

化

養(yǎng)

護

工

作

,

每

月

對

消

殺

服

務

質(zhì)

量

進

行

檢

驗

,并

填

寫

消

殺

服

務

質(zhì)

量

檢

驗

表

;

(4)

搞

好

班

組

建

設

,

建

立

健

全

崗

位

責

任

制

,

勤

督

導

,

對

責

任

區(qū)

的

衛(wèi)

生

狀

況

,

員

工

出

勤

、儀

容

儀

表

,

工

作

質(zhì)

量

、效

率

及

完

成

任

務

情

況

,

作

好

檢

查

紀

律

和

工

作

日

志

,

發(fā)現(xiàn)問題及時進行處理;

(5)

負

責

召

集

班

前

(

后

)

會

,

評

述

清

潔

、綠

化

養(yǎng)

護

工

作

質(zhì)

量

情

況

,

提

出

存

在

的

問

題

及

解

決

辦

法

,安

排

布

置

工

作

任

務

及

相

應

工

作

標

準

及

要

求

;

(6)

負

責

對

責

任

區(qū)

域

清

潔

綠

化

用

具

、用

品

的

使

用

消

耗

進

行

檢

查

管

理

,

按

需

申

報

物

品

采

購

計

劃

,嚴

格

控

制

物

品

損

耗

;

(7)

向

師生進

行

宣

傳

,

使

師生增

加

維

護

環(huán)

境

、

愛

護

環(huán)

境

的

共

同

意

識

;

(8)

完

成

上

級

安

排

的

臨

時

工

作

任

務

。

2

、

保

潔

員

12

名

崗位職責:

(1)

自

覺

遵

守

公

司

各

項

規(guī)

章

制

度

,

服

從

工

作

安

排

,

工

作

認

真

細

致

,

盡

職

盡

責

,

嚴

格

按

工

作

程

序

操

作

,使

責

任

區(qū)

域

內(nèi)

清

潔

衛(wèi)

生

達

到

標

準

要

求

;

(2)

加

強

業(yè)

務

知

識

的

學

習

,

增

強

服

務

意

識

;

(3)

熱

愛

本

職

工

作

,

禮

貌

待

人

,

樹

立

起

良

好

的

職

業(yè)

道

德

;

(4)

妥

善

維

護

保

養(yǎng)

好

清

潔

工

具

,

發(fā)

現(xiàn)

衛(wèi)

生

設

施

被

損

壞

,

及

時

向

上

級

報

告

;

(5)

聽

取

、

收

集

師生意

見

,

及

時

向

上

級

報

告

;

(6)

對

物

業(yè)

區(qū)

域

內(nèi)

發(fā)

生

違

章

現(xiàn)

象

進

行

勸

阻

和

制

止

(7)

完

成

上

級

安

排

的

臨

時

工

作

任

務

。

3、

綠

化

工

1

名

崗位職責:

(1)

熟悉館區(qū)的綠化布局以及花草樹木的品種和數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季

節(jié)、生長特性、培植管理方法等。

(2)

定期對花草樹木清楚雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝，傷殘枝等，

更換死亡苗木，澆水。

(3)

虛心學習，努力工作，提高自身素質(zhì)。

(4)

保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被盜竊，遇到有違章違法行為要及

時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告秩序員和主管人員，協(xié)助對其進行勸阻和處置。

(5)

在館區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)隨意侵占公用綠地攀折、損壞花草樹木、園林物品，在綠地上停放、

行駛各類車輛或堆放雜物等情況，要及時加以勸阻和及時報告并有權協(xié)助秩序員和主管人

員要求違章者進行賠償，并酌情處以罰款。

(6)

及時做好每天的工作記錄，并及時紀錄下違章情況以及解決辦法等。

(7)

服從主管人員的工作安排和調(diào)動，并接受主管人員和各級領導對綠化工作的巡視

檢查。

五、工程維修部

1、

水

電

工

2

名

崗位職責:

(1)負責各公用設備日常運行、維護、保養(yǎng)工作;

(2)負責統(tǒng)計每月完成的設備維修保養(yǎng)和設備完好情況;

(3)定期巡視本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設備運行狀態(tài)

,找出隱患;發(fā)現(xiàn)故障應及時組織人員

搶修,重大問題及時向上級報告,并認真作好記錄;

(4)負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電氣設備、給排水系統(tǒng)及線路的日常維修工作

,熟悉設施、

設備的位置和性能、使用狀態(tài)、線路走向、隱蔽情況

,熟悉給排水系統(tǒng)的線路走向

,各開關

閥門的位置、性能、使用狀態(tài)、隱蔽情況;嚴格執(zhí)行有關管理規(guī)定和作業(yè)規(guī)程;

(5)熟悉本物業(yè)管理區(qū)域房屋結構,分布狀況,公共設施的配套情況;

(6)定期巡視本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施運行狀態(tài)

,找出隱患;發(fā)現(xiàn)故障應及時組織人員

搶修,重大問題及時向上級報告,并認真作好記錄;

(7)嚴格執(zhí)行有關管理規(guī)定和作業(yè)規(guī)程。帶電作業(yè)必須采取相應的安全措施

,杜絕電氣

安全事故發(fā)生;

(8)完成上級領導安排的臨時工作任務。

第五節(jié) 管理服務人員的培訓和考核

一、管理服務人員的培訓

根

據(jù)

“某某圖書館”物

業(yè)

服

務

的

指

導

思

想

，

擬

對

該

物

業(yè)

服

務

人

員

上

崗

培

訓

工

作做以下安排：

（一）培訓目的

培

訓

目

的

是

使

管

理

處

的

全

體

員

工

,掌

握

并

不

斷

完

善

管

理

處

的

各

項

規(guī)

章

制

度

,

明

確

本

人

、本

崗

的

職

責

、權

力

、義

務

,

嚴

格

執(zhí)

行

操

作

規(guī)

程

言

行

舉

止

、儀

容

儀

表

,

樹

立

良

好

的

形

象

,

為

師生提

供

盡

善

盡

美

的

服

務

。

（二）培訓內(nèi)容

1、

基

本

素

質(zhì)

的

培

訓

管理處員工應具備以下基本素質(zhì):

1

）、

思

想

素

質(zhì)

。

全

體

員

工

應

該

牢

固

樹

立

全

心

全

意

為

師生服

務

的

思

想

意

識

，熱

愛

物

業(yè)

管

理

工

作

,具

敬

業(yè)

、

奉

獻

精

神

及

遵

紀

守

法

、

堅

持

原

則

、

熱

愛

集

體

的

品

質(zhì)

。

2

）、

職

業(yè)

道

德

素

質(zhì)

。

物

業(yè)

管

理

是

一

個

服

務

性

的

行

業(yè)

,員

工

每

項

工

作

都

將

直

接

影

響

圖

書

館

的

環(huán)

境

質(zhì)

量

,

因

此

員

工

必

須

要

有

高

的

職

業(yè)

道

德

素

質(zhì)

。

我

們

祟

尚

“五

愛

”精

神

:

愛

行

業(yè)

―

―

熱

愛

本

職

行

業(yè)

;

愛

用

戶

―

―

對

師生充

滿

愛

心

;

愛

崗

位

―

―

崗

位

只

有

分

工

不

同

,

沒

有

貴

賤

之

分

;

愛

服

務

―

―

熱

心

為

師生排

憂

解

難

;

愛

信

譽

―

―

愛

護

物

業(yè)

管

理

行

業(yè)

和

公司的聲譽。

3

）、

作

風

建

設

。

作

風

反

映

的

是

企

業(yè)

形

象

,是

員

工

管

理

、

服

務

質(zhì)

量

的

綜

合

檢

驗

。

因

此

,在

工

作

時

間

內(nèi)

,根

據(jù)

工

作

性

質(zhì)

專

業(yè)

著

裝

,配

戴

服

務

牌

。

工

作

中

,態(tài)

度

和

藹

、

舉

止

端

莊

、

談

吐

文

明

。

始

終

把

“客

戶

至

上

,

服

務

第

一

”作

為

行

為

準

則

。

2、

業(yè)

務

的

培

訓

具

備

了

為

客

戶

服

務

的

意

識

,還

應

具

備

過

硬

的

服

務

本

領

。

業(yè)

務

水

平

高

低

關

系

到

管

理

與

服

務

質(zhì)

量

,

因

此

,

針

對

各

級

、各

類

人

員

還

必

須

進

行

業(yè)

務

的

培

訓

。如

:《

物

業(yè)

管

理

條

例

》

及

相

關

法

律

法

規(guī)

、

管

理

科

學

、

社

會

心

理

學

、

建

筑

知

識

,樓

宇

的

保

養(yǎng)和維護管理、設施設備的維修養(yǎng)護、園林綠化的管理養(yǎng)護等等。

（三）培訓組織方式

1、

新

員

工

的

崗

前

培

訓

培

訓

內(nèi)

容

:1)

物

業(yè)

管

理

基

礎

知

識

2)

職

業(yè)

道

德

教

育

;3)

禮

儀

教

育

4);

質(zhì)

量

體

系

文件;

2、

員

工

在

職

培

訓

培

訓

內(nèi)

容

：

1）

專

業(yè)

培

訓

；

2）

操

作

規(guī)

程

。

3、

員

工

脫

產(chǎn)

培

訓

培

訓

內(nèi)

容

：

1）

新

技

術

；

2）

新

理

論

；

3）

獲

得

相

應

資

格

證

書

。

（四）培訓計劃

1、

新

員

工

培

訓

計

劃

序

號

培訓

內(nèi)容

培訓

時間

培訓

對象

培訓

方式

考核

方法

培訓

目標

01 基礎培訓，公司規(guī)

《

章制度、公司質(zhì)量

手冊、程序文件、

作業(yè)指導書、

物業(yè)

管理

1周

處新

員工

公司

內(nèi)部

培訓

口試

筆試

使員工了解公

司

組

織

、企

業(yè)

文

化

，相

關

政

策

及

各部門職能和

管理條例》等

02 崗位職責，管理處

物業(yè)

管理

服務

標

準。

03

職業(yè)道德培訓

04

各工種專業(yè)培訓

05

2天

1天

5天

管理

處新

員工

管理

處新

員工

管理

處新

員工

管理

公司

內(nèi)部

培訓

公司

內(nèi)部

培訓

內(nèi)培

或外

培

公司

口試

筆試

口試

筆試

口試

實操

運作方式

熟悉本職工作

程

序

，物

業(yè)

管

理

服務標準。

培養(yǎng)良好的職

業(yè)

道

德

，提

高

服

務水平。

熟悉本工種的

工

作

技

能

，滿

足

工作之要求。

為正式上崗作

上崗見習培訓 1周

處新

員工

內(nèi)部

培訓

崗位

考核

好準備。

2、

管

理

處

正

常

管

理

期

間

員

工

培

訓

計

劃

序

號

培訓

內(nèi)容

培訓

時間

培訓

對象

培訓

方式

考核

方式

培訓

目標

01 國家規(guī)定物業(yè)管理

培訓

按照規(guī)定要求

從業(yè)人員必須的培

訓。

方確

定

管理

人員

脫產(chǎn)

考試

提高物業(yè)管理

水平。

02

員工

管理技能，物業(yè)管

理知識的再培訓。

2天

分批

進行

公司

內(nèi)培

筆試

實操

提高服務技能，

規(guī)范管理。

03

培養(yǎng)組織協(xié)調(diào)

員工

和公共關系處

組織協(xié)調(diào)，公共關

系及公眾形象培訓

3天

分批

進行

公司

內(nèi)培

筆試

實操

理

的

能

力

，建

立

良好的公眾形

象。

04

每月

秩序隊列，體能訓

不少

秩序員

公司

提高保安人員

練及消防演練。

于一

全體

內(nèi)培

實操

業(yè)

務

素

質(zhì)

，增

強

次

防衛(wèi)能力。

05

充

分

理

解《

物

業(yè)

《物業(yè)管理條例》

員工

管理條理》精

再學習

2天

分批

進行

公司

內(nèi)培

筆試

口試

神，規(guī)范管理、

服務。

06

1天

員工

勞動安全衛(wèi)生培訓

分批

公司

熟

悉

，了

解

勞

動

進行

內(nèi)培

筆試

安全衛(wèi)生知識。

二、管理服務人員的培訓后的考核工作

通

過

簽

訂《

物

業(yè)

管

理

處

年

度

目

標

責

任

書

》,

明

確

責

任

和

權

利

,

明

確

考

核

方

式

,

明

確

考

核

結

果

,在

公

司

范

圍

的

平

臺

上

對

整

個

物

業(yè)

服

務

形

成

有

效

的

激

勵

。

通

過

建

立

和

實

施

績

效

考

核

體

系

,物

業(yè)

服

務

每

月

嚴

格

按

照

《

物

業(yè)

管

理

處

員

工

績

效

考

核

實

施

作

業(yè)

規(guī)

程

》,

對

各

職

能

部

門

實

施

考

核

,

公

開

考

核

結

果

。督

促

管

理

服

務

人

員

嚴

格

按

公

司

標

準

和

物

管

處

要

求

提

供

有

效

工

作

過

程

和

結

果

,使

管

理

服

務

人

員

的

行

為

規(guī)

范化、規(guī)范化。

1、

員

工

經(jīng)

過

培

訓

后

,組

織

培

訓

的

人

員

進

行

跟

查

,即

在

員

工

的

實

際

工

作

中

進

行

檢

查

,檢

查

員

工

是

否

按

培

訓

時

的

要

求

和

標

準

進

行

工

作

,對

不

按

要

求

做

的

員

工

進行督導和指正;

2、

培

訓

結

束

后

需

進

行

現(xiàn)

場

考

核

及

評

核

工

作

,現(xiàn)

場

考

核

分

為

實

操

和

書

面

考

核

兩

種

形

式

。

評

核

工

作

是

在

員

工

工

作

一

段

時

期

后

,由

培

訓

組

織

者

檢

查

員

工

受

培

訓

前

與

受

培

訓

后

的

工

作

狀

況

,并

做

好

記

錄

,以

便

員

工

的

直

接

上

級

,部

門

經(jīng)

理

或

公

司

領

導

及

時

了

解

和

掌

握

員

工

工

作

或

思

想

情

況

,并

作

為

評

核

培

訓

成

績

的

依

據(jù)

。

第六節(jié) 物業(yè)檔案的建立和管理

一、檔案資料的收集

檔

案

資

料

的

收

集

應

做

到

:及

時

、

完

善

、

不

遺

漏

。

我

們

在

工

作

中

將

通

過

以

下

途徑進行收集。

1

、物

業(yè)

接

管

時

,

此

時

全

面

收

集

房

屋

建

筑

、附

屬

配

套

共

用

設

施

設

備

、綠

地

綠

化等工程建設、工程技術原始資料。

2

、物

業(yè)

服

務

時

,

在

服

務

或

與

師生對

話

、溝

通

中

核

對

已

有

記

錄

,

注

記

變

動

情

況

。

3、

接

待

投

訴

時

,通

過

接

待

和

處

理

投

訴

,掌

握

動

態(tài)

變

化

,修

正

原

有

記

錄

。

4、

日

常

管

理

及

維

修

更

新

時

,收

集

房

屋

維

修

檔

案

、

設

備

運

行

檔

案

,將

維

修

更

新后的物業(yè)變動情況登記在案。

5、

檢

查

評

比

時

,將

已

經(jīng)

建

立

的

物

業(yè)

檔

案

進

一

步

整

理

完

善

。

二、資料的整理和分類

收

集

到

的

原

始

資

料

。檔

案

管

理

員

進

行

整

理

,

剔

除

作

廢

和

無

效

記

錄

,

分

類

別

整

理

裝

訂

,要

求

條

理

清

晰

、

分

類

合

理

、

易

于

檢

索

。

資

料

按

以

下

分

類

:

1、

工

程

建

設

資

料

a)

、

設

備

設

施

的

安

裝

、

使

用

和

維

護

保

養(yǎng)

技

術

資

料

;

b)

、

物

業(yè)

質(zhì)

量

保

修

文

件

和

物

業(yè)

使

用

說

明

文

件

;

c)

、

其

他

工

程

技

術

資

料

。

2、

日

常

管

理

資

料

a)

、

房

屋

及

共

用

設

施

設

備

大

中

修

記

錄

的

檔

案

;

b)

、

設

備

運

行

檔

案

;

c)

、

共

用

設

施

設

備

巡

檢

記

錄

;

d)

、

治

安

交

通

管

理

資

料

;

e)

、

設

施

設

備

(

包

括

消

防

、

安

防

)

等

管

理

資

料

;

f)

、

綠

化

清

潔

資

料

;

g)

、

員

工

管

理

資

料

;

h)

、

投

訴

、

回

訪

信

息

;

i)

、

行

政

文

件

(

包

括

法

律

、

法

規(guī)

)

j)

、

其

他

相

關

資

料

。

三、資料的歸檔管理

1

、

分

類

整

理

好

的

資

料

管

理

處

將

本

著

安

全

、完

整

、保

密

、

方

便

查

閱

的

原

則

實行專人及電腦化保存、管理。

2、

涉

及

圖

書

館

和

管

理

處

影

響

較

大

的

資

料

,嚴

格

控

制

借

、

查

閱

對

象

。

3、

檔

案

資

料

編

制

統(tǒng)

一

的

檔

案

分

類

說

明

書

及

檔

案

總

目

錄

,并

按

內(nèi)

容

、

部

門

、

年

度

、

保

存

期

限

、

保

密

程

度

逐

一

編

號

,造

冊

、

編

制

目

錄

。

4、

檔

案

資

料

保

存

于

安

全

、

干

燥

、

通

風

、

清

潔

的

地

方

。

四、檔案資料的銷毀

按

照

文

檔

的

保

存

期

限

和

性

質(zhì)

,經(jīng)

主

管

領

導

批

準

后

,定

期

對

過

期

和

作

廢

的

文

檔

進

行

剔

除

和

銷

毀

,同

時

,建

立

已

銷

毀

文

件

清

單

備

查

。

第七節(jié)

物業(yè)管理服務方案

一、物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護方案

房

屋

共

用

部

位

、

共

用

設

施

設

備

的

維

修

養(yǎng)

護

,

是

“某某圖書館”項

目

物

業(yè)

管

理

服

務

的

重

要

內(nèi)

容

之

一

。

根

據(jù)

項

目

實

際

情

況

和

特

點

,科

學

管

理

、

合

理

編

制

物

業(yè)

維

修

養(yǎng)

護

計

劃

、

嚴

格

地

組

織

實

施

能

夠

使

物

業(yè)

滿

足

正

常

使

用

功

能

,延

長

物

業(yè)

的

使

用

壽

命

;

同

時

能

降

低

維

修

或

更

新

的

費

用

支

出

,

以

求

達

到

“某某圖書館”項

目

的

有

效

物

業(yè)

管理服務。

(一

)房

屋

本

體

共

用

部

位

養(yǎng)

護

計

劃

和

實

施

1、

維

修

養(yǎng)

護

范

圍

:

共用部位是指位戶外墻面、樓梯間、走廊通道等。

2、

共

用

部

位

維

修

養(yǎng)

護

計

劃

表

:

序 項目名

號 稱

日常維養(yǎng)

計劃

實施方案

實施效果

備注

每天巡查

維

修

組

負

1、外墻使用功能正常

按照《房屋完損等級評

一次，并

責

組

織

實

可靠。

定標準》規(guī)定對區(qū)內(nèi)各

做

好

記

施巡查、維

2、無亂貼、亂畫、亂

類房屋狀況進行評定且

錄。

修和檢驗。

懸掛現(xiàn)象，保持完整、

每年統(tǒng)計一次，根據(jù)評

01 外墻面

美觀； 定結果落實房屋修繕項

3、完好率達到

98%以

目，保障區(qū)內(nèi)房屋完損

上 等級達到基本完好和完

好房等級。

每

1

天巡

維

修

組

負

1、確保使用功能正常

查一次， 責

組

織

實

可靠；

02 屋面

并做好記 施巡查、維

2、屋面清潔；

錄 修和檢驗。

3、完好率

98%以上

每

1

天巡

維

修

組

負

1、確保使用功能正常

樓梯間、

查一次， 責

組

織

實

可靠；

03

通道 并做好記 施巡查、維

2、清潔、美觀；

錄。 修和檢驗。

3、完好率

98%以上。

（二）、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃和實施

1、維修養(yǎng)護范圍：

共用設施設備是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、通

訊線路、照明、消防及安全監(jiān)控設施設備、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性

停車場所、公益性設施和共用設施設備使用的房屋等。

號

稱

養(yǎng)計劃

計劃

實施方案

實施效果

備注

2、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃表：

序 項目名 日常維 定期維養(yǎng)

內(nèi)容

每

日

巡

維

修組

負

每

年

對

局

維

修

組

負

1、平整、無坑

視

檢

查

責

組織

實

部

損

壞

嚴

責

組

織

實

洼積水；

公共道

01 路、通

一遍、發(fā)

施

巡查

、

重

的

道

路

施

或

委

托

2、確保道路使

現(xiàn)

問

題

維

修和

檢

和

公

共

通

專

業(yè)

公

司

用功能正常；

道

及

時

維

驗。

修并做

道

進

行

修

進行改造。

3、完好率達到

補（小修）

98%以上。

好記錄。

每

日

巡

維

修組

負

共用雨、污

維修組、環(huán)

1.溝渠、池、井

1.

加

強

視

檢

查

責

組織

實

水

管

道

每

境

管

理

組

使用功能正常、

井

蓋

及

一遍、發(fā)

施

巡查

、

年

疏

通

1

負

責

組

織

暢通、無堵塞現(xiàn)

標

識

管

雨水

現(xiàn)

問

題

維

修和

檢

次，每月檢

實

施

、

檢

象；

理，確保

井、污

水井、

及

時

維

驗。

修并做

查

1

次，視

驗。

檢查情況

2、完好率達到

完好無

100%以上。

損；

02

給排水

管道、

閥門

好記錄。

及時清掏；

2、雨季

來臨前

進行一

次清掏、

疏通。

每

日

檢

公

共秩

序

車

場

內(nèi)

地

維

修

組

負

1.

車

場

使

用

正

停車場

查一遍，

組

、維

修

面

有

局

部

責

組

織

實

?？煽?；

03 （自行

發(fā)

現(xiàn)

問

組

負責

組

沉

陷

損

壞

施

或

委

托

車棚）

題

及

時

織實 的，及時維

專

業(yè)

公

司

處理。 修 進行大

每

月

檢

維

修組

負

1．每年管 維

修

組

負

1．給、排水管

查一遍，

責

組織

實

道

及

其

閥

責

組

織

實

及

相

關

閥

門

使

發(fā)

現(xiàn)

問

施

巡查

、

件

刷

一

次

施、檢驗或

用功能正常，完

題

及

時

維

修和

檢

防銹漆

委

托

專

業(yè)

好率達到

98%

維修并

驗

2．每季度

公司進行

以上；

給排水

做好處

保養(yǎng)一次，

2．給水管道暢

管道及

04

理

每年檢修

通，無滲漏現(xiàn)象

相關閥

一次

3．排水系統(tǒng)通