34/34皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本豪宅溯源PartlSUYUAN2003年，一線都市曾經(jīng)各自上演了風(fēng)格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004年，在121號(hào)和18號(hào)文件的指引下，豪宅的進(jìn)展真正的回歸到本質(zhì)上來(lái)。關(guān)于這種回報(bào)率過(guò)高的產(chǎn)品，假如不加以相當(dāng)?shù)牟倏v，必定泛濫成災(zāi)，市場(chǎng)上以次充好的例子不勝枚舉。反之，在其相應(yīng)的狹窄通道上，在高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)的相互作用下，進(jìn)展商必定能夠更加了解并制造出真正意義上的豪宅。一、定義豪宅豪宅是人們對(duì)高價(jià)值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒(méi)有一種確切的講法為這種產(chǎn)品做出定義，然而，隨著國(guó)內(nèi)部分進(jìn)展商們的瘋狂開(kāi)發(fā)，許多學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該為這種高利潤(rùn)的產(chǎn)品做出規(guī)范。英聯(lián)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭建波認(rèn)為：“豪宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕人群通過(guò)市場(chǎng)方式過(guò)度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為都市豪華公寓和郊外花園不墅兩種物業(yè)類型。在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5％一10％。就國(guó)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)看，我們認(rèn)為每套200萬(wàn)以上（含裝修）的都市公寓和300萬(wàn)以上的不墅作為大致的價(jià)值界限比較臺(tái)適?！泵绹?guó)第一共和銀行對(duì)豪華住宅下的定義是：建筑面積為300至600平方米、有3至6間臥房和3至6個(gè)衛(wèi)生間，同時(shí)價(jià)值在舊O萬(wàn)美元以上的地產(chǎn)。業(yè)界大多專業(yè)人士認(rèn)為，豪宅更應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就能夠視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報(bào)告中的“豪宅”，所選用的正是那個(gè)相對(duì)豪宅的定義，而非絕對(duì)意義上的豪宅。

由此可見(jiàn)，關(guān)于“什么是豪宅？”那個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義，然而，關(guān)于豪宅的定律，卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。二、豪宅的七大必備要素傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術(shù)與文化沉淀”，它存在于各個(gè)國(guó)家的各個(gè)年代．因此，它不是單一的想象，體現(xiàn)著住宅投資的價(jià)值取向，有其內(nèi)在的規(guī)律和存在的必定，人們總結(jié)出七大豪宅定律來(lái)概括國(guó)內(nèi)外豪宅市場(chǎng)的共性：1、豪宅的都市定律豪宅的區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大都市的中心區(qū)，即使非都市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風(fēng)景勝地。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽(yáng)明山。

首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。一般而言，一般住宅能夠存在于一個(gè)不太成型的居住區(qū)域里，甚至能夠以獨(dú)棟的形式單獨(dú)存在。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個(gè)一般的居住區(qū)中。因?yàn)?，只有成片的豪宅聚攏在一起，才能形成我個(gè)通常意義上所講的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此而形成的尊貴感。

其次，在任何一個(gè)都市化程度比較高的都市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個(gè)相對(duì)狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會(huì)所、高檔精品店、高爾夫球場(chǎng)等等。假如不進(jìn)行這種豪宅的聚攏，那么，這些豪宅一族所需要的配套設(shè)施．就會(huì)因?yàn)檫_(dá)不到經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模而無(wú)法配齊。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律的一種必定結(jié)果。2、豪宅稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的寶貴性要緊沛現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、專門資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色和都市的人文價(jià)值上，如專門的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在都市中的不可替代的人文資源等等，例如法國(guó)地中海沿岸、美國(guó)加州比華利山、日本東京灣。從豪宅占用的資源類型來(lái)分，要緊有兩大類：

第一：人文豪宅區(qū)

所謂人文豪宅區(qū)，確實(shí)是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū)，如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段，差不多上屬于人文豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)盡管大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢(shì)，然而這種優(yōu)勢(shì)并不明顯，而且，也并不是這些豪宅形成的緣故。這些豪宅形成的緣故是源于人文因素，而不是環(huán)境。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京的溫愉地帶，確實(shí)是典型的自然豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠(yuǎn)勝于當(dāng)時(shí)都市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。如此，在高端客戶回歸自然的需求帶動(dòng)下，這一區(qū)域往往領(lǐng)先一步進(jìn)展起來(lái)，成為都市新貴的首選之地。3、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗(yàn)豪宅的一個(gè)重要指標(biāo)，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、都市的和諧統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它與一般住宅實(shí)質(zhì)上的差不在于二豪宅更注重舒適性和享受性。

功能區(qū)域劃分多樣細(xì)致：休閑、娛樂(lè)、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實(shí)現(xiàn)。擁有多樣的空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、寬敞的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會(huì)所、室內(nèi)外雙泳池……假如是公寓豪宅，因?yàn)闆](méi)有足夠的自然環(huán)境能夠借用，因此對(duì)室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的營(yíng)造便尤為看重：環(huán)景面的最大化，個(gè)性化室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，私家電梯的直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不阻礙采光通風(fēng)的情況下，具有不同功能及景觀要求的前后空中花園提供的戶外活動(dòng)機(jī)會(huì)，亦是絕佳的都市觀景平臺(tái)。4、豪宅裝修和裝飾的豪華性豪宅的建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價(jià)值是豪宅的重要組成部分，宅邸中的一切可能都來(lái)自世界上各個(gè)領(lǐng)域最頂級(jí)的品牌，室內(nèi)的手工紡織物品應(yīng)當(dāng)是專門設(shè)計(jì)定制的，以反映主人的審美取向。住宅中藝術(shù)品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主運(yùn)氣位的印證。5、豪宅居住的尊貴性豪宅之因此賣得那么貴的緣故，除了因?yàn)槠浔旧淼摹跋忍臁眱?yōu)勢(shì)之外，豪宅是身份的象征．進(jìn)展商銷售的是富豪的生活，是“尊享”六星級(jí)酒店式的服務(wù)，固而其“后天”的物業(yè)治理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。6、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產(chǎn)品都極具個(gè)性化，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)大都出自世界級(jí)大師的手筆。而設(shè)計(jì)的適度超前及區(qū)域在都市規(guī)劃中的重要位置更是豪宅經(jīng)得起時(shí)刻的考驗(yàn)、歷久常新的原動(dòng)力。

例如，比爾·蓋茨的家是高科技的展示中心，來(lái)訪者的個(gè)人信息在通過(guò)入口時(shí)就被儲(chǔ)存進(jìn)電電腦中。蘊(yùn)藏著巨大的傳感器的地板會(huì)依照陽(yáng)光的強(qiáng)度，來(lái)調(diào)節(jié)房間內(nèi)的燈光亮度以及空氣溫度、濕度……7、豪宅的安全性與私密性所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，不管是社區(qū)依舊單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。在世界各地的豪宅區(qū)中，不管是美國(guó)的比華利山，依舊新加坡香格飯店周邊的豪宅區(qū)域，均坐落于“路的盡端”，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)避開(kāi)街道或公路兩側(cè)及一切視線能及的地點(diǎn)，這是一種通常的規(guī)劃手法。

一般而言，豪宅的設(shè)計(jì)方案需要保密，其設(shè)計(jì)一般都托付建筑師度身定制，不僅外人無(wú)法了解其內(nèi)部空間設(shè)置，甚至于設(shè)計(jì)師身份，事務(wù)所名稱也在保密之列。三、豪宅之旅有位華僑講：“社會(huì)在進(jìn)步，人類的絕對(duì)財(cái)寶在增加，但同一位置的有歷史的好房子卻不是同比增長(zhǎng)的，那個(gè)供需的缺口確實(shí)是豪宅不斷增加的價(jià)值源泉?！币虼?，歷史感也是人們認(rèn)同一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。赫斯特豪宅能夠稱得上是美國(guó)最早的豪宅，它坐落于美國(guó)洛彭磯一個(gè)小山丘上，是一棟巨大的面海的獨(dú)立建筑，它的“豪”字在浴室上可見(jiàn)一斑，完全土耳其皇家御用品質(zhì)的內(nèi)部設(shè)計(jì)，猶如宮殿般豪華氣派。從最早的赫斯特豪宅到現(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國(guó)的豪宅最顯著的特點(diǎn)是有鈔票人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)?，F(xiàn)在，美國(guó)差不多形成了幾個(gè)豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長(zhǎng)島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地點(diǎn)差不多上景觀和地段絕佳的區(qū)域。再看歐洲，歐洲的豪宅出現(xiàn)得更早，最典型的確實(shí)是城堡。城堡的主人絕大多數(shù)是有著皇家血統(tǒng)的官爵，由于這些官爵經(jīng)常需要在家中處理公事，因此，所有的社會(huì)性的功能都在城堡中沛現(xiàn)出來(lái)了，有會(huì)客廳、會(huì)議廳、宴會(huì)廳等，完全是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)的縮影，足不出戶就可處理完一切。直到今天，只要是現(xiàn)在還保留有世襲制傳統(tǒng)的歐洲國(guó)家，擁有豪宅的大部分依舊有王室血統(tǒng)的高官世爵，豪宅因此象征著一種高貴的社會(huì)地位。臺(tái)灣的豪宅要緊集中在陽(yáng)明山上及信義打算區(qū)。陽(yáng)明山由于背山環(huán)境比較幽靜，氣候較和氣，獨(dú)特的自然景觀再加上官邸云集使那個(gè)地點(diǎn)逐漸形成了豪宅的聚攏區(qū)。臺(tái)北信義打算區(qū)是第一個(gè)整體都市設(shè)計(jì)規(guī)劃的特區(qū)，嚴(yán)格的容積率管制，整體的都市景觀設(shè)計(jì)，企業(yè)總部及五星級(jí)酒店林立，作為臺(tái)北最國(guó)際化的特區(qū)，信義打算區(qū)自然成為豪宅的聚攏地及身份地位的最佳表征。中國(guó)傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品的存在區(qū)域是基于特定居住的人群，區(qū)域分布不具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時(shí)便于互相之間的交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住宅，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場(chǎng)所較近的區(qū)域購(gòu)置住宅，同樣形成商賈聚居區(qū)。這種區(qū)域性的分布往往形成都市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界不墅高尚區(qū)（上海）”等特色。上海的“經(jīng)典洋房”是上海開(kāi)埠歷史、中西臺(tái)璧外灘生活方式的真實(shí)寫照，作為上?！昂Ｅ晌幕钡目s影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足寶貴，其中以興國(guó)賓館不墅群、丁香花園、馬勒不墅為代表的十大經(jīng)典最為寶貴。盡管受到歷史緣故以及法律政策方面的限制，上?！敖?jīng)典洋房”在市場(chǎng)上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不阻礙上?！敖?jīng)典洋房”成為市場(chǎng)上極力追捧的對(duì)象。因此，我們要再次重申的是，策劃報(bào)告中所使用的“豪宅”，是相對(duì)意義上的豪宅：亦即某個(gè)區(qū)域內(nèi)相對(duì)其他樓盤而言比較高檔的住宅。國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格主力戶型特色紫園8號(hào)不墅上海1.3億元／套9388㎡目前上海最貴的不墅，位于舍山紫園東北部的，個(gè)公立小島，由花崗巖塑就外墻，除了那些常規(guī)的幼遭施，不墅還建有反頂泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等．玫瑰園258號(hào)不墅北京3750萬(wàn)元／套1300㎡容納20人的地下室客廳和多功能室，一樓設(shè)客廳、書房、早餐室、正餐室、室內(nèi)藏書庫(kù)，二層設(shè)主臥及次臥，三樓設(shè)主人套房，不墅內(nèi)有私家電梯．錦繡香江超級(jí)莊園廣州5000萬(wàn)元／套2000㎡超級(jí)莊園中的私家花園，占地面積將達(dá)近萬(wàn)平方札翡翠湖重慶3000萬(wàn)元／套1200㎡建于湖中央占地3000平方米島嶼上的獨(dú)立不弘設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、私人碼頭?；始矣癙art2HUANGJIAYUJING一、什么緣故定位于豪宅，市場(chǎng)空白查找平衡性創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場(chǎng)能量的釋放目標(biāo)客戶需求與地塊特征對(duì)接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)實(shí)現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化營(yíng)造唯一產(chǎn)品，迅速提升價(jià)值打造豪宅終極產(chǎn)品本項(xiàng)目位于WH市最繁華商住區(qū)的中心位置，正處西北湖畔，占地面積僅為10畝，規(guī)劃面積為8畝。從環(huán)境資源來(lái)看，幾大主體公園――西北湖廣場(chǎng)、噴泉公園、中山公園均近在咫尺；從生活氛圍來(lái)看，政府機(jī)關(guān)、證券機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、協(xié)和醫(yī)院一應(yīng)俱全，賓館、休鬧中心、茶樓酒肆周邊林立；從區(qū)域來(lái)看，J日地區(qū)是項(xiàng)目所在都市中為數(shù)不多的高檔樓盤集中地，旺盛的人氣、成熟的商業(yè)氛圍、完備的沛育休鬧設(shè)施更造就了J日地區(qū)在W日市的“地王”地位。

這幾個(gè)方面與豪宅都搭上了一點(diǎn)邊，考慮到開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率，在項(xiàng)目體量有限的情況下，進(jìn)展豪宅是具備一定優(yōu)勢(shì)的。下面，我們就針對(duì)項(xiàng)目SWOT進(jìn)行分析：

1、優(yōu)勢(shì)分析

※項(xiàng)目地塊處于JH市區(qū)繁華商住區(qū)，周邊配套齊全，交通方便，人氣旺，氛圍好，是高檔住宅開(kāi)發(fā)的理想用地；

※地塊比較方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；※地塊周邊自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，與風(fēng)光秀麗的西北湖廣場(chǎng)可隔湖眺望，擁有自然“賣點(diǎn)；※開(kāi)發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”的高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項(xiàng)目成為一枝獨(dú)秀的領(lǐng)跑者；※項(xiàng)目體量比較小，容易被市場(chǎng)所消化。2、劣勢(shì)分析※地塊面積較小，僅有8畝規(guī)劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項(xiàng)目規(guī)模較小，只能靠項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)形成品牌效益；※開(kāi)發(fā)商首次涉入高檔豪宅開(kāi)發(fā)，經(jīng)驗(yàn)有限，尚無(wú)企業(yè)品牌效應(yīng)。3、機(jī)會(huì)分析WH市高檔住宅市場(chǎng)前景看好，并初露端倪，潛在市場(chǎng)需求是市案成功的一大良機(jī)升值空間大。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加寶貴，目前JH板塊已成投資熱點(diǎn)，升值空間巨大。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高檔樓盤少，精品樓盤少，個(gè)性化豪宅少，預(yù)留了本案的競(jìng)爭(zhēng)空間；區(qū)域住宅面積分布100㎡以下占4%，180㎡以上占4%，100㎡－119㎡占35%，160㎡－179㎡占10%，120㎡－139㎡占42%，140㎡－159㎡占5%從上圖中能夠看出，JH區(qū)域目前供應(yīng)量最多的是100一140平方米之間的戶型，超過(guò)180平方米的市區(qū)豪宅處于本白區(qū)4、威脅分析項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)；高檔樓盤，特不是頂級(jí)豪華住宅，投資大、產(chǎn)品素養(yǎng)要求高、創(chuàng)新性強(qiáng)，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)更大，對(duì)開(kāi)發(fā)商是一大考驗(yàn)；

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅：目前JH片區(qū)的要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是世紀(jì)華庭等豪宅，該項(xiàng)目在2001年已引爆樓市，并形成市場(chǎng)累積效應(yīng)，市案面臨著超越前者，搶奪市場(chǎng)的挑戰(zhàn)；

市場(chǎng)俏售風(fēng)險(xiǎn)：豪宅的火爆僅是個(gè)案，高檔住宅銷售遠(yuǎn)不如目前價(jià)格適中的多層；

存量房威脅：WH市空置房中，高層住宅約占三成左右。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：項(xiàng)目名稱世紀(jì)華庭項(xiàng)目定位高檔住宅物業(yè)治理中海物業(yè)治理有限公司目標(biāo)客戶企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)主治理費(fèi)1.92元／㎡／月周邊配套金融機(jī)構(gòu)、生活配套俱全占地面積10余畝容積率5.67綠化率53%有用率82%建筑鳳格現(xiàn)代主義風(fēng)格園林鳳格頂層豪華空中花園規(guī)劃布局4棟25層單體波浪弧形聯(lián)體建筑社區(qū)配套MINI高爾夫，假日廣場(chǎng)、咖啡廳、閱覽室、健身房售價(jià)最高5500元㎡最低3800元㎡均價(jià)4500元㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積有用率售出率三室二廳二衛(wèi)158－180㎡82%99%四室二廳三衛(wèi)200㎡左右物管內(nèi)容影像監(jiān)控、紅外線接頭，可視對(duì)講防盜系統(tǒng)主力賣點(diǎn)地段、配套、品質(zhì)高促銷手段4月1日一4月24日舉辦“世界杯之旅”活動(dòng)營(yíng)銷主題西北湖畔、極品華宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位沁園春項(xiàng)目定位中檔住宅目標(biāo)客戶追求品質(zhì)生活的消費(fèi)群綠化率40%周邊配套中百倉(cāng)儲(chǔ)，武商超市、銀行、醫(yī)院俱全建筑面積26萬(wàn)平方米占地面積11.3公項(xiàng)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格園林風(fēng)格中心花園，周邊綠化規(guī)劃布局圍合式布局社區(qū)配套酒巴、書吧、咖啡屋等一應(yīng)俱全售價(jià)最高3300元／M最低2500元／M,均價(jià)2900元／M,主力戶型情況主力戶型建筑面積三室二廳110一162.69㎡四室二廳二衛(wèi)163.96㎡三室三廳四衛(wèi)（復(fù)式）238.74㎡六室二廳四衛(wèi)（復(fù)式）269.99㎡物管內(nèi)容紅外線監(jiān)控、保安巡邏治理費(fèi)0.8一l元／㎡·月主力賣點(diǎn)配套齊全營(yíng)銷主題我的城市，我的家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三：項(xiàng)目名稱紫藤花園項(xiàng)目定位中檔住宅目標(biāo)客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37.2%周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)學(xué)校俱全44000㎡建筑面積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲(chǔ)蓄售價(jià)最高3300元／㎡最低2720元／㎡均價(jià)2720元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積有用率82%三室二廳二衛(wèi)129.74㎡三室二廳二衛(wèi)146.5l㎡三室二廳二衛(wèi)163.01㎡四室二廳二衛(wèi)191.4l㎡物管內(nèi)容智能通信系統(tǒng)，安防自動(dòng)系統(tǒng)、保安全天候值班治理費(fèi)多層：0.8元／㎡·月小高層：1.1元／㎡·月主力賣點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營(yíng)銷主題藤草花園、寧?kù)o花園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四：項(xiàng)目名稱香天公寓項(xiàng)目定位中檔商住物業(yè)目標(biāo)客戶事業(yè)單位職工綠化率33%周邊配套穗豐花園、小商品店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格園林風(fēng)格樓之間綠化規(guī)劃布局排列式社區(qū)配套乒乓球室售價(jià)最高3100元／㎡最低2150元／㎡均價(jià)2700元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積有用率二室二廳120.99㎡88%三室二廳115.51㎡、129㎡，、149㎡四室二廳175.82㎡物管內(nèi)容24小時(shí)保安，電子巡邏治理費(fèi)1元／㎡·月主力賣點(diǎn)規(guī)模大、戶型多營(yíng)銷主題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層結(jié)論：JH區(qū)域并沒(méi)有產(chǎn)生真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的市場(chǎng)比例比較?。还苁菑臉潜P的硬件依舊軟件來(lái)講，配套設(shè)施相對(duì)來(lái)講差不多上比較薄弱的。關(guān)于南項(xiàng)目而言，進(jìn)展豪宅所面臨的市場(chǎng)空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價(jià)格空間也比較大。二、項(xiàng)目定位1、目標(biāo)客戶群定位豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，依照5％的人具備購(gòu)買豪宅能力的定律，我們針對(duì)這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來(lái)進(jìn)行調(diào)查?；始矣澳繕?biāo)客戶組成：非目標(biāo)客戶群95％，目標(biāo)客戶群只占整個(gè)市場(chǎng)中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標(biāo)客戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級(jí)干部；企、事業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；演藝界知名人士占該市人口約5%目標(biāo)客戶群特征（挖掘）：具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵；個(gè)人素養(yǎng)屬于WH市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來(lái)源；對(duì)待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)所認(rèn)同；目標(biāo)客戶群的居住心理（提升）：追求與自身素養(yǎng)相匹配的住宅：追求高質(zhì)量的生活方式：查找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價(jià)位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價(jià)值：尋求尊貴感；追求精神與物質(zhì)的平衡；能夠同意高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品；2、市場(chǎng)定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)與市場(chǎng)中形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)集中戰(zhàn)略認(rèn)為，主攻某個(gè)特定的客戶群，必須以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更好的服務(wù)，迎臺(tái)某一特定客戶對(duì)象，從而超越更寬敞范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

豪宅開(kāi)發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面差不多上精品甚至是極品”。從設(shè)計(jì)、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)都可能是“最好”。以其無(wú)以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)?；始矣暗氖袌?chǎng)定位表述：區(qū)域中心的頂級(jí)豪宅：素養(yǎng)人文、優(yōu)勢(shì)環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計(jì)；3、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨(dú)特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的產(chǎn)品。豪宅不應(yīng)只是一種空間尺度的界定，而是一種生活方式的氣度；一種博覽天下的視野；一種不凡的口昧的挑剔，一種人為關(guān)懷的見(jiàn)識(shí)。本案地塊具備開(kāi)發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn)：超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5－10年適度超前。差異性：本著“以人為本”設(shè)計(jì)理念，打造標(biāo)新立異的“空中私家花園”豪宅，以個(gè)性鮮亮、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套與服務(wù)，結(jié)合立沛化精巧園林，使之成為獨(dú)具空中私家花園的經(jīng)典豪宅。皇家御景的產(chǎn)品定位表述：產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性、搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)這三方面的優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起，產(chǎn)生出來(lái)的是：對(duì)項(xiàng)目而言：舍我其誰(shuí)的氣概；對(duì)客戶而言：非你不嫁的誘惑；★市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)同意，以需求為導(dǎo)向。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時(shí)時(shí)親近自然，都市不墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境地?！飫?chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等?！锔邫n性：時(shí)尚的外部設(shè)計(jì)，豪華的內(nèi)部配置與裝飾，舒適高雅的戶型設(shè)計(jì)，總管式服務(wù)，尊貴會(huì)所配套，先進(jìn)智能化系統(tǒng)等?！锷鷳B(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中不墅豪宅。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的表述市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念由六方面的元素作支撐：1、獨(dú)特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）2、個(gè)性化（度身定造――面積大＋功能多）3、稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）4、高品味（建筑鳳格與主運(yùn)氣味――現(xiàn)代鳳格＋高素養(yǎng)業(yè)主）5、豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級(jí)裝飾）6、高價(jià)格（單價(jià)與總價(jià)――片區(qū)最高價(jià)格）1、整體規(guī)劃本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定6，總建筑面積32000平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高31層，另兩幢層高分不為32及34層。首層全部架空6米，3層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。另建地下2層，用途為車庫(kù)及設(shè)備用房。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精巧的休閑景觀園林，配套部分要緊為室外網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。2、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅確實(shí)是要讓“受眾”去感受一種氛圍。本案的目標(biāo)客戶為事業(yè)成功人士，現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時(shí)豪宅要顯現(xiàn)唯一性與獨(dú)特性，首先要給予項(xiàng)目凸現(xiàn)風(fēng)格的外衣。(1）風(fēng)格設(shè)計(jì)目標(biāo)使本案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。

(2）風(fēng)格設(shè)計(jì)原則：

以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感受，凸顯個(gè)案的個(gè)性風(fēng)格，并能與中心園林融為一體，達(dá)至渾然天成的境地。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，采納地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)不性，使其在眾樓盤當(dāng)中不樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。

(3）風(fēng)格設(shè)計(jì)講明：

建筑物正立面的墻身色彩和隔音玻璃窗相間，形成了墻面與玻璃的虛實(shí)對(duì)比；建筑形體的高低錯(cuò)落，直線與弧形造型的結(jié)臺(tái)，頂部簡(jiǎn)潔、清秀的柱頭和飄板設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑群充滿現(xiàn)代建筑的氣息；☆建筑形體突出簡(jiǎn)潔明快，挺拔清秀，富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代特色。☆整個(gè)建筑群給人以浪的躍動(dòng)、波的輕快和水的剔透之感，形成了整個(gè)小區(qū)的整體性和可識(shí)不性；☆塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔，不僅豐富了立面效果，亦形成了獨(dú)特的夜景，更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的意境，給人親切歸屬之感?！盍⒚嫔弦?guī)律的水平裝飾線條，將刻板的塔樓立面進(jìn)行了分段設(shè)計(jì)，使住宅各不同戶型的零碎細(xì)構(gòu)件如：凸窗、飄陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)擋板欄桿、欄板等均統(tǒng)一在井然有序的秩序中。完全消除了一般住宅設(shè)計(jì)中，小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。☆建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件市身的邏輯美、材料美，色彩上采納清新現(xiàn)代的色調(diào)，以豐富多彩的設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則。3、戶型設(shè)計(jì)

(1）戶型設(shè)計(jì)原則：☆靈活分隔平面，形成各樓層中不同的戶型組合，各有差異的戶型設(shè)計(jì)，以適應(yīng)多變的市場(chǎng)需求；☆戶型可分可臺(tái)靈活處理，以適應(yīng)家庭的適時(shí)需求。(2）戶型設(shè)置：舒適型戶型占50％、空中不墅占20%、豪華復(fù)式占30%三幢塔樓總戶數(shù)在150套左右，其中，全復(fù)式“空中不墅”30套，其它兩幢塔樓共計(jì)120套左右（含復(fù)式），體現(xiàn)豪宅稀缺的特性，只為少數(shù)頂級(jí)人員度身定造。

面積150－400平方米（含復(fù)式），全復(fù)式塔樓面積200－400平方米。其它兩幢塔樓面積150－200平方米。3幢塔樓頂層均為帶泳池的3層復(fù)式，第三層為露天空中泳池（有隔熱玻璃）。3幢塔樓各層戶型均有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，其中兩幢塔樓（非復(fù)式）可采納平層與躍式，和錯(cuò)層（包括雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層）相間設(shè)計(jì)。

☆私家空中花園――唯我獨(dú)尊

空中花園是本案的一個(gè)最大賣點(diǎn)，開(kāi)創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。每家每戶都均有一個(gè)30另外，小區(qū)還將建設(shè)精巧的中心花園和周邊綠化帶，加上空中花園綠化，綠化率可接近100%☆一梯一戶――區(qū)域市場(chǎng)首創(chuàng)產(chǎn)品本案建筑均是一層2房、一梯一戶，每棟樓都有一部觀光電梯（面向西北湖）與私密電梯，搭電梯既可觀賞周邊景色，又充分體現(xiàn)豪宅的豪氣。一梯一戶的布局，讓業(yè)主能夠享受快捷的、私人電梯服務(wù)，同時(shí)也保證了業(yè)主的私密性?！顟粜驮O(shè)計(jì)――豪華多樣為了滿足高尚居住區(qū)的要求，各單位要緊起居廳和臥房窗的設(shè)計(jì)充分考慮隔音效果。臥房窗的可開(kāi)啟扇設(shè)置為兩層隔音窗，上下均相錯(cuò)開(kāi)啟，噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾。采納大廳小居室的平面布局形式，考慮中國(guó)人的家庭觀念，為家庭提供公共聚會(huì)的空間。同時(shí)，亦兼顧現(xiàn)代生活方式，每戶均設(shè)有儲(chǔ)藏間，儲(chǔ)藏間也可改作工人房用。各戶戶門設(shè)計(jì)一個(gè)小玄關(guān)，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時(shí)幸免了一開(kāi)戶門即可看到客廳內(nèi)活動(dòng)的尷尬，既有私密性又滿足功能要求。提供開(kāi)敞式廚房設(shè)計(jì)的可能性，廚房與餐廳間采納輕質(zhì)墻分隔。廚、衛(wèi)水管設(shè)計(jì)采納集中設(shè)置方式開(kāi)成“管并”，完美地解決了廚、衛(wèi)的防噪及美觀問(wèn)題，廚柜設(shè)計(jì)以國(guó)外豪宅的方案為參考依據(jù)，設(shè)置相關(guān)電器插座，以品牌潔具作為衛(wèi)生間走管設(shè)計(jì)依據(jù)，確定標(biāo)準(zhǔn)出口位置，提高了住宅的使用檔次。4、空中會(huì)所(1）會(huì)所命名：“帝豪會(huì)”，與項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)理念緊密加｛2）配置宗旨☆會(huì)所的規(guī)模與大小只是形式，重要的是服務(wù)內(nèi)容與有用功能；☆本案首創(chuàng)“空中會(huì)所”，大氣、尊貴是其差不多特征，休鬧、娛樂(lè)、溝通交流是其三大功☆空中會(huì)所不計(jì)入公攤面積，僅供市樓業(yè)主享用。（3）設(shè)計(jì)形式本案空中會(huì)所設(shè)置于塔樓倒數(shù)第二層，以空中連廊形式，連接三座塔樓，以通透式設(shè)計(jì)成為鬧市中的一道風(fēng)景線――空中走廊，既是配套，也是觀景臺(tái)，不但尊貴豪華，而且美觀有用?？罩袝?huì)所四大功能康體平臺(tái)：。陽(yáng)光健身房、體能訓(xùn)練中心、空中泳池休閑平臺(tái)：咖啡廳、棋牌室、休閑茶室、書屋娛樂(lè)平臺(tái)：音樂(lè)演奏臺(tái)、舞池、業(yè)主舉辦party的場(chǎng)所溝通平臺(tái)：設(shè)立高級(jí)沙龍聚會(huì)場(chǎng)所、“名仕俱樂(lè)部”、不定期舉辦酒會(huì)、論壇等交流活動(dòng)5、配套及裝飾☆隱蔽式空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)的布置考慮室外機(jī)的擱置、隱蔽、冷凝水的排放以及室內(nèi)機(jī)的位置安排等，并將室外機(jī)擱板設(shè)計(jì)成外立面構(gòu)圖的有機(jī)組成部分。

☆高檔酒店式大堂

大堂與架空層大堂相連，采納共享空間設(shè)計(jì)手法，玻漓外殼的材料與視覺(jué)交融，使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛，從視覺(jué)上引入了室外環(huán)境，制造出園林式大堂全新概念。

大堂裝修材料高檔豪華，整個(gè)住宅亦采納酒店式治理方式，使住宅有賓至如歸的感受?！罡呒?jí)外墻裝飾外墻選用高級(jí)優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料；.☆雙層中空玻璃塑料窗采納多功能高級(jí)安全門，雙層中空玻璃塑料窗，外形美觀、保溫、隔熱、隔音?！罘謶羰街醒肟照{(diào)給每一個(gè)業(yè)主送一套戶式獨(dú)立的中央空調(diào)，這種空調(diào)在建房的時(shí)候差不多安裝，主機(jī)裝在屋外朗之處，完全幸免了各家各戶的空調(diào)機(jī)都掛在樓房外墻、有礙觀瞻的現(xiàn)象，減少噪音：☆中央熱水器洗手間和廚房可同時(shí)用上熱水，特不方便?！钚^(qū)實(shí)行分質(zhì)供水用戶打開(kāi)水龍頭就能夠喝上潔凈的飲用水?！?50種個(gè)性化裝修套餐針對(duì)僅有的150套住宅，提供150種風(fēng)格各異，個(gè)性有不的裝修套餐打算，供業(yè)主選擇，每個(gè)業(yè)主只能擇其一，且不予重復(fù)?！钴噹?kù)直上家門車庫(kù)亦為豪宅生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，予以足夠重視。地下車庫(kù)按大于1：1配置住戶車位。用戶停車后可乘電梯直達(dá)家門。車庫(kù)內(nèi)分區(qū)設(shè)置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采納高強(qiáng)度防滑耐磨地磚，清潔美觀。

6、社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則

全面、系統(tǒng)、先進(jìn)、有用。

盡可能滿足5A:5B（樓宇自動(dòng)化）、CA（通信自動(dòng)化）、FA（防火監(jiān)控自動(dòng)化）、SA（保安自動(dòng)化）。☆舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)視（CCTV）、電子巡更、防盜報(bào)警、火災(zāi)煙感、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計(jì)費(fèi)?！羁旖轀?zhǔn)確的內(nèi)外信息交換功能lP電話、可視電話、E一MAjL電子郵件?！钬S富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂(lè)設(shè)計(jì)

VOO視頻點(diǎn)播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車（寬頻）機(jī)頂盒等信息家電。☆多種教育和家庭服務(wù)項(xiàng)目Intemet網(wǎng)上沖浪、軟件下載，各重點(diǎn)學(xué)校聯(lián)網(wǎng)教學(xué)等。本案智能化系統(tǒng)：社區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、電話預(yù)約治理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程計(jì)量智能抄表系統(tǒng)、停車場(chǎng)治理系統(tǒng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)；7、物業(yè)治理建議物業(yè)治理，是居住素養(yǎng)的另一種直觀體現(xiàn)，直接阻礙物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)治理的另一重含是服務(wù)品質(zhì)。服務(wù)品質(zhì)是豪宅進(jìn)展的必定方向?！畋景肝飿I(yè)治理定位：“英式總管”服務(wù)“把服務(wù)變成藝術(shù)”

講明：

“總管”根源于英國(guó)，但并不是只有英國(guó)才有總管，只是英國(guó)人將此職業(yè)發(fā)揮得淋漓盡致，臻于藝市化。本案并非請(qǐng)英國(guó)人擔(dān)任此職，但本案引入的“英式總管”服務(wù)，與一般物業(yè)治理存在天淵之不，專設(shè)每舊戶業(yè)主一名總管，專人服務(wù)，充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，更讓業(yè)主享受寫意人生?！镅?qǐng)國(guó)內(nèi)外聞名的大型物業(yè)治理公司擔(dān)任物業(yè)治理；

★提供五星級(jí)酒店式的服務(wù)，物業(yè)治理人員統(tǒng)一安排五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。四、營(yíng)俏推廣策略1、營(yíng)銷手法通過(guò)價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)沖擊與造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

建立“皇家御景”在都市的高檔豪宅標(biāo)志性地位，打造項(xiàng)目品牌，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)阻礙力．引領(lǐng)豪宅新的營(yíng)俏理念及創(chuàng)新進(jìn)展模式。

緊緊抓住營(yíng)銷主題，結(jié)臺(tái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏及營(yíng)銷推廣活動(dòng)，將項(xiàng)目的市場(chǎng)形象傳神逼真地描繪出來(lái)，并產(chǎn)生市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，促成樓盤快速完成銷售，并樹立項(xiàng)目品牌及進(jìn)展商企業(yè)品牌。營(yíng)銷主題：“首個(gè)都市空中不墅度假生活特區(qū)”要緊訴求：都市不墅，尊貴享受2、定價(jià)策略依照本項(xiàng)目的質(zhì)素來(lái)講，能夠采取高開(kāi)高走的價(jià)格策略。一方面，項(xiàng)目在HJ片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀少，綜臺(tái)產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)的重要阻礙因素來(lái)看，能夠與項(xiàng)目匹敵的在目前還沒(méi)有。項(xiàng)目能夠在市場(chǎng)、在一定時(shí)刻段內(nèi)的制造出空白點(diǎn)．在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，突破市場(chǎng)目前的高位價(jià)格，同時(shí)適度的提高是追求尊崇感的消費(fèi)者都能夠同意的。

另一方面，本案的體量比較小，約150套住宅。作為市中心黃金地段的頂級(jí)豪宅，可謂是奇貨右居，關(guān)于WH市2002年約360萬(wàn)平方米的銷售面積來(lái)講，本案的體量是特不之小的，不足1％。因此，WH市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本案的吸納能力是毋庸置疑的。

第三，高開(kāi)高走的價(jià)格策略能夠塑造出物業(yè)的增值現(xiàn)象，必定能夠激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)欲望．基于市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，市案初步擬定的銷售價(jià)格范圍為4500－6500元／㎡，均價(jià)為5000元／㎡銷售均價(jià)比目前市場(chǎng)上價(jià)格最昂貴的高檔住宅每平方米還高出500元。價(jià)格策略：由三方面因素構(gòu)成，即開(kāi)發(fā)成本、價(jià)格空間、預(yù)期利潤(rùn)率3、價(jià)格差異☆垂直價(jià)差，最高不宜超過(guò)20%即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過(guò)20％。本案作為高層豪宅，層差價(jià)格應(yīng)操縱在50－150元／平方米（與基準(zhǔn)層相比）,而各層的價(jià)格差不可具體設(shè)定層差系數(shù)?！钏絻r(jià)差，不超過(guò)10－15%水平差價(jià)要緊考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局，空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。4、形象包裝☆案名設(shè)計(jì)“在定位時(shí)代，最重要的營(yíng)銷策略之一確實(shí)是給產(chǎn)品起名”，好的案名，要有強(qiáng)烈的形象力，傳神般表達(dá)項(xiàng)目個(gè)性，定位與功能，而且具有強(qiáng)有力的傳播性。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺(tái)項(xiàng)目定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范，初擬案名為：

“皇家御景”

☆案名釋義：

文化――楚文化，皇家生活，體現(xiàn)地域性；超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅；尊貴――豪華乃至極品，非一般的；霸氣――隱含項(xiàng)目定位，凸顯大氣、霸氣與豪華氣概，在豪宅中力爭(zhēng)“一鳴驚人”?！钚蜗竺枋觥翱罩泻浪?，都市不璧”“都市空中不璧度假健活特區(qū)”☆導(dǎo)入CIS系統(tǒng)由于本案專門性，建議導(dǎo)入CIS系統(tǒng)（含Ml、Bl、Vl)-“企業(yè)識(shí)不系統(tǒng)”進(jìn)行營(yíng)銷。如此不僅有利于本案銷售，而且關(guān)于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽(yù)甚至建立品牌大有裨益。Ml（理念識(shí)不）:是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)系統(tǒng)識(shí)不的原動(dòng)力。針對(duì)本項(xiàng)目，可做“文化營(yíng)梢”?！昂勒钗幕薄艾F(xiàn)代都市文化”等均可作為營(yíng)俏的主題理念。Bl（行為識(shí)不）:房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動(dòng)、組織制度、治理教育等。本項(xiàng)目的治理人員配備及組織要求就應(yīng)符合整個(gè)項(xiàng)目的CIS。Vl（視覺(jué)識(shí)不）:銷售過(guò)程中所有與視覺(jué)傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營(yíng)銷主題。要緊包括工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房的包裝設(shè)計(jì)等。

圍繞CIS系統(tǒng)，營(yíng)造一個(gè)鮮亮“主題”，針對(duì)要緊客戶，集中“轟炸”。對(duì)本案進(jìn)行強(qiáng)化包裝，突出其顯赫位置，讓目標(biāo)客戶認(rèn)識(shí)并感知到在本案安家、投資、置業(yè)是一種享受、一種榮耀和自豪，是明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、身份地位、社會(huì)高尚文化的象征。

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