第第頁共37頁7、 抵押物說明XX***國際廣場占地****0平方米，土地款為****萬元，按照XX市相同地塊的掛牌價(jià)格估算為8070萬元（300萬元/畝），土地可抵押貸款額約為5649萬元（8070*70%）。本項(xiàng)目主體工程總造價(jià)約為20551萬，在建工程抵押貸款約為8220萬元。所以本項(xiàng)目通過土地和在建工程抵押融資6000萬元具有可行性。第五章敏感性分析：盈虧平衡點(diǎn)=（總投資/銷售收入）*100%=31579.83/46697.32（不含自營部分）=67.63%即本項(xiàng)目的銷售率達(dá)到出售部分的67.63％時(shí)，項(xiàng)目即可盈利6670多萬元。銷售收入的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷售收入下降10%時(shí)，銷售率達(dá)75.15%仍可盈利6000多萬元；成本的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在成本降低10%時(shí)，銷售率達(dá)60.87%仍可盈利6000萬元以上；在成本降低20%時(shí)，銷售率達(dá)54.10%仍可盈利6200萬元以上。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價(jià)值可理解為本項(xiàng)目純利潤。另外本項(xiàng)目對(duì)成本控制好將能較好減輕銷售的壓力。第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別項(xiàng)目開發(fā)過程中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：1、市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。細(xì)分起來市場方面涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，可分層次予以識(shí)別，通常市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：一、是市場供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值有偏差；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實(shí)際價(jià)格與預(yù)測(cè)價(jià)格的偏差，對(duì)于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。其風(fēng)險(xiǎn)可能來自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購買力的影響等。產(chǎn)品市場競爭力風(fēng)險(xiǎn)因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對(duì)手因素等。2、 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問題。3、資源風(fēng)險(xiǎn)在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段，對(duì)地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對(duì)地下情況有可能認(rèn)識(shí)不足，成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。4、工程風(fēng)險(xiǎn)由于當(dāng)?shù)厥┕挝凰接邢?施工工程中存在風(fēng)險(xiǎn);本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富,設(shè)計(jì)變更較大,對(duì)整體工程存在風(fēng)險(xiǎn)。5、投資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小密切相關(guān)。因此，投資方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為由于工程量預(yù)計(jì)不足或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識(shí)別。6、融資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識(shí)別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。資金來源的可靠性、充足性和及時(shí)性，也是應(yīng)予以考慮的因素。7、配套條件風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中雖都作了考慮，但是，實(shí)際上仍然可能存在外部配套設(shè)施沒有如期落實(shí)的問題，致使投資項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)8、外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，外部環(huán)境因素也是風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策1、市場風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策我司將對(duì)市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，并對(duì)其客戶群消費(fèi)心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開發(fā)的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，我司對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨(dú)特的定位，同時(shí)，依據(jù)自身獨(dú)特的地理?xiàng)l件，避免了項(xiàng)目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價(jià)值。此外，由上述分析可知，本項(xiàng)目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，將通過軟、硬件上塑造競爭優(yōu)勢(shì)吸引客源來規(guī)避。同時(shí)利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗(yàn)，為各類消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策在項(xiàng)目開發(fā)過程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊(duì)伍合作（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開發(fā)過程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項(xiàng)目開發(fā)在技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。3、資源風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策我司將盡快對(duì)項(xiàng)目在地塊進(jìn)行勘測(cè)，對(duì)地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、精確的分析，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)對(duì)周圍存在的，能使本項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢(shì)的資源加以保護(hù)。4、工程風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策發(fā)展商應(yīng)和優(yōu)秀的建筑或其他工程團(tuán)體合作，在項(xiàng)目運(yùn)營的過程中做好安全意識(shí)，一切嚴(yán)格遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以避免項(xiàng)目在開發(fā)過程中，甚至是施工中出現(xiàn)的問題，而造成經(jīng)濟(jì)損失。5、投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策項(xiàng)目在開發(fā)過程中，往往會(huì)因工程預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)人才隊(duì)伍及當(dāng)?shù)厝瞬抨?duì)伍，對(duì)此類相關(guān)的計(jì)量進(jìn)行相對(duì)精確的預(yù)測(cè)，并發(fā)揮集團(tuán)化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢(shì)，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。6、融資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策目前我國已經(jīng)進(jìn)入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號(hào)背景下，本項(xiàng)目將控制開發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在開發(fā)融資過程中在確保融資資金來源的可靠性、及時(shí)性和充足性的前提下，可考慮多渠道進(jìn)行融資，以避免在工程進(jìn)行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)可售物業(yè)價(jià)格低開高走，提高銷售率，快速回籠資金。7、配套條件風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策項(xiàng)目在開發(fā)過程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，供水供電等，我司將在工程前期及時(shí)與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實(shí)各項(xiàng)配套條件，在出現(xiàn)這些問題時(shí)應(yīng)盡量盡快解決，以保證項(xiàng)目開展的及時(shí)進(jìn)行。8、外部風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、國家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項(xiàng)目的開發(fā)我司將對(duì)此進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。9、其他風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策影響本案開發(fā)順利進(jìn)展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測(cè)的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)程的順利。第七章研究結(jié)論1、本項(xiàng)目社會(huì)效益顯著。***項(xiàng)目的開發(fā)將增強(qiáng)XX***的商業(yè)活力，提升***的地域價(jià)值，完善XX***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給XX經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)；“XX*****住宅”項(xiàng)目將會(huì)以“居住、購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲”為一體的、獨(dú)特的建筑風(fēng)格和功能魅力成為XX的一個(gè)城市標(biāo)志性建筑群；此外，***項(xiàng)目的開發(fā)也會(huì)給XX帶來8300萬元的稅收收入、提供5000人以上的就業(yè)機(jī)會(huì)。2、 良好的經(jīng)濟(jì)效益：“XX*****住宅”項(xiàng)目總建筑面積為***平方米，在住宅銷售100%，