房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（1第4章房地產(chǎn)項目及項目定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)項目的類型也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)項目定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)項目類型及項目定位方法等進行詳細的闡述。第4章房地產(chǎn)項目及項目定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）2重點問題土地儲備和一級開發(fā)項目類別及含義房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義與類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目特點、流程和稅費房地產(chǎn)項目定位的含義、原則、流程及方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材重點問題土地儲備和一級開發(fā)項目類別及含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第34.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材土地儲備和一級開發(fā)項目：土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.1土地儲備和一級開發(fā)4土地儲備和一級開發(fā)項目的類別及含義：-按照進入儲備和一級開發(fā)程序的土地來源不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為地方土地儲備和一級開發(fā)項目、央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目、軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目。-按照土地儲備和一級開發(fā)實施的主體不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為土地一級開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)項目、房地產(chǎn)開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)項目、政府直接實施的土地儲備和一級開發(fā)項目。-按照原土地使用方的意愿不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發(fā)項目、原土地使用方被動接受政府對其實施的土地儲備和一級開發(fā)項目。4.1土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述土地儲備和一級開發(fā)項目的類別及含義：4.1土地儲備和一級開54.1土地儲備和一級開發(fā)項目征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述土地儲備和一級開發(fā)項目的成本：4.1土地儲備和一級開發(fā)項目征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收64.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.2一般土地儲備和一級開發(fā)項目地方土地儲備和一級開發(fā)項目概述地方土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序地方土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.2一般土地儲備和一級74.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目概述

央產(chǎn)地是指雖處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當(dāng)?shù)卣绊懙耐恋?。本書中所提及的央產(chǎn)地主要是指由中央在京企業(yè)使用，并歸口于國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)

央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級84.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目概述

軍產(chǎn)地是指處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口于中國人民解放軍總后勤部管理，不受當(dāng)?shù)卣缮?。它不同于地方地，也不同于央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級94.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目4.2.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義與類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類別按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目、住宅地產(chǎn)開發(fā)項目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目等等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個物業(yè)建設(shè)全過程實施管理的項目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。

4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目4.2.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含104.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目普通商品住房開發(fā)項目；限價商品房開發(fā)項目；經(jīng)濟適用房開發(fā)項目；廉租房開發(fā)項目；別墅開發(fā)項目；旅游住宅房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.2住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目普通商品住房開發(fā)項目；限價商品房開114.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項目；酒店式公寓類住宅開發(fā)項目；旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目；商業(yè)用房項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.3商用房地產(chǎn)開發(fā)項目4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項目；酒店式公寓類124.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運作模式。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.4工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式：4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式134.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目概況房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式是買賣和贈與?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目概況房地產(chǎn)開144.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.2土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目屬于地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，主要是土地一級開發(fā)過程中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。發(fā)生的主要稅費土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費此外還包括印花稅，交易手續(xù)費，土地證工本費，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費用。4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.2土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目房地154.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定的投資，完成了土地上的通平和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目164.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.4房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目

房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)完成后，土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書齊全的項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.4房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目174.4房地產(chǎn)項目定位4.4.1房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)項目定位的重要性房地產(chǎn)項目定位的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.1房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)18房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品定位，確定項目總體開發(fā)策略和產(chǎn)品類型。房地產(chǎn)項目定位的目的：尋找房地產(chǎn)項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位從而作出科學(xué)決策的過程。房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，194.4房地產(chǎn)項目定位4.4.2房地產(chǎn)項目定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合市場需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.2房地產(chǎn)項目定位的原則與企業(yè)204.4房地產(chǎn)項目定位4.4.3房地產(chǎn)項目定位的流程與基本內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材項目定位的基本流程市場調(diào)查→分析土地條件→分析和確定客戶群→產(chǎn)品定位→租售價格定位→成本與費用測算→預(yù)測租售收入和租售進度→經(jīng)濟評價→確定最后方案項目定位的主要內(nèi)容

確立開發(fā)理念明確用途功能篩選目標(biāo)客戶進行項目初步設(shè)計測算租售價格確定方案4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.3房地產(chǎn)項目定位的流程與基本21房地產(chǎn)項目定位的方法市場調(diào)研法其他方法頭腦風(fēng)暴法經(jīng)驗分析法4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.4房地產(chǎn)項目定位的方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)項目定位的方法市場調(diào)研法其他方法頭腦風(fēng)暴法經(jīng)驗分析法4224.4房地產(chǎn)項目定位4.4.5房地產(chǎn)項目定位的修正房地產(chǎn)項目定位修正的必要性房地產(chǎn)項目定位修正的方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.5房地產(chǎn)項目定位的修正房地產(chǎn)234.5案例分析宏觀市場環(huán)境分析；區(qū)域市場分析；產(chǎn)品定位；銷售推廣建議；案例評述。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本節(jié)將以京西某一實操樓盤為例對項目進行定位所涵蓋的內(nèi)容、采用的分析思路和方法進行概要的介紹。4.5案例分析宏觀市場環(huán)境分析；區(qū)域市場分析；產(chǎn)品定位；銷24關(guān)鍵術(shù)語一級開發(fā)綜合開發(fā)轉(zhuǎn)讓定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材關(guān)鍵術(shù)語一級開發(fā)綜合開發(fā)轉(zhuǎn)讓定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營25重點掌握5、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，按照開發(fā)物業(yè)類型的不同如何分類？6、根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式有哪些。7、房地產(chǎn)項目定位的常用方法。5、土地儲備和一級開發(fā)6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓7、房地產(chǎn)項目定位4、房地產(chǎn)項目定位的原則？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材重點掌握5、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，按照開發(fā)物業(yè)類型的不同如何分26房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

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呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（27第4章房地產(chǎn)項目及項目定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

隨著我國土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實踐的不斷豐富，我國房地產(chǎn)項目的類型也逐漸增多，制度改革對房地產(chǎn)項目定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產(chǎn)項目類型及項目定位方法等進行詳細的闡述。第4章房地產(chǎn)項目及項目定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）28重點問題土地儲備和一級開發(fā)項目類別及含義房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義與類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目特點、流程和稅費房地產(chǎn)項目定位的含義、原則、流程及方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材重點問題土地儲備和一級開發(fā)項目類別及含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第294.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材土地儲備和一級開發(fā)項目：土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.1土地儲備和一級開發(fā)30土地儲備和一級開發(fā)項目的類別及含義：-按照進入儲備和一級開發(fā)程序的土地來源不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為地方土地儲備和一級開發(fā)項目、央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目、軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目。-按照土地儲備和一級開發(fā)實施的主體不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為土地一級開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)項目、房地產(chǎn)開發(fā)商實施的土地儲備和一級開發(fā)項目、政府直接實施的土地儲備和一級開發(fā)項目。-按照原土地使用方的意愿不同，土地儲備和一級開發(fā)項目可以分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發(fā)項目、原土地使用方被動接受政府對其實施的土地儲備和一級開發(fā)項目。4.1土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述土地儲備和一級開發(fā)項目的類別及含義：4.1土地儲備和一級開314.1土地儲備和一級開發(fā)項目征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1.1土地儲備和一級開發(fā)項目概述土地儲備和一級開發(fā)項目的成本：4.1土地儲備和一級開發(fā)項目征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收324.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.2一般土地儲備和一級開發(fā)項目地方土地儲備和一級開發(fā)項目概述地方土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序地方土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.2一般土地儲備和一級334.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目概述

央產(chǎn)地是指雖處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當(dāng)?shù)卣绊懙耐恋亍１緯兴峒暗难氘a(chǎn)地主要是指由中央在京企業(yè)使用，并歸口于國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)

央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級344.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目概述

軍產(chǎn)地是指處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口于中國人民解放軍總后勤部管理，不受當(dāng)?shù)卣缮?。它不同于地方地，也不同于央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的一般程序軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目的管理機構(gòu)軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目4.1土地儲備和一級開發(fā)項目4.1.3特殊土地儲備和一級354.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目4.2.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義與類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類別按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目、住宅地產(chǎn)開發(fā)項目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目等等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個物業(yè)建設(shè)全過程實施管理的項目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。

4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目4.2.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含364.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目普通商品住房開發(fā)項目；限價商品房開發(fā)項目；經(jīng)濟適用房開發(fā)項目；廉租房開發(fā)項目；別墅開發(fā)項目；旅游住宅房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.2住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目普通商品住房開發(fā)項目；限價商品房開374.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項目；酒店式公寓類住宅開發(fā)項目；旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目；商業(yè)用房項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.3商用房地產(chǎn)開發(fā)項目4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項目；酒店式公寓類384.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運作模式。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.2.4工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式：4.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式394.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目概況房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式是買賣和贈與?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目概況房地產(chǎn)開404.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.2土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目屬于地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，主要是土地一級開發(fā)過程中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。發(fā)生的主要稅費土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費此外還包括印花稅，交易手續(xù)費，土地證工本費，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費用。4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.2土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目房地414.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定的投資，完成了土地上的通平和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.3房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目424.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.4房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目

房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)完成后，土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書齊全的項目。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目4.3.4房地產(chǎn)在成品階段轉(zhuǎn)讓的項目434.4房地產(chǎn)項目定位4.4.1房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)項目定位的重要性房地產(chǎn)項目定位的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材4.4房地產(chǎn)項目定位4.4.1房地產(chǎn)項目定位的含義房地產(chǎn)44房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品定位，確定項目總體開發(fā)策略和產(chǎn)品類型。房地產(chǎn)項目定位的目的：尋找房地產(chǎn)項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位從而作出科學(xué)決策的過程。房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，454.4房地產(chǎn)項目定位4.4.2房地產(chǎn)項目定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合