世茂香檳湖競品市調(diào)報告【知己知彼】20XX年5月8日世茂香檳湖競品市調(diào)報告【知己知彼】20XX年5月8日1確定競品項目和競品分布情況【首先】確定競品項目和競品分布情況【首先】2一、競品分布本案陽光龍庭中海龍城公館雅居樂星河灣大名城綠都萬和城長江路通江路競品選定原則：距離相近；定位相似；價格具有可比性一、競品分布本案陽光龍庭中海龍城公館雅居樂星河灣大名城綠都萬3確認(rèn)需要關(guān)注的點：產(chǎn)品+推售+推廣【其次】逐個細(xì)說……確認(rèn)需要關(guān)注的點：產(chǎn)品+推售+推廣【其次】逐個細(xì)說……4大名城—產(chǎn)品總建面積93萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(雙拼/聯(lián)排)戶型面積高層：67-143㎡別墅：380-580㎡學(xué)區(qū)配套阿蘭貝爾國際幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目地處飛龍路板塊核心地段，分東區(qū)和南區(qū)2期開發(fā)，涵蓋高層住宅和別墅，分期一次性交付，目前均為現(xiàn)房銷售。產(chǎn)品面積跨度較大，客群覆蓋面較廣。項目核心賣點為規(guī)模、景觀、現(xiàn)房、品質(zhì)和戶型。項目抗性為生活配套稍顯不足，公共交通不便利。大名城—產(chǎn)品總建面積93萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(雙拼/聯(lián)5大名城—推售20132014201520162012至今454套余量1別墅63套余量10141套余量5474套余量75月別墅152套余量63258套余量1753套余量3112月2月1444套余量508120套余量176月9月600套余量23589套余量712月443套余量3926月7月9月10月階段性集中推售，階段性去庫存。住宅總推量4687套，庫存1200套，去化率75%。別墅推量215套，庫存73套，去化率66%表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)；大名城—推售20132014201520162012至今456大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在售，均價7500，70#、71#、75#、76#暫未推出67#72#77#84#74#未推梯戶設(shè)置：1梯1戶、2梯3戶主力面積：大平層160/190㎡；140㎡；68㎡、127㎡、119㎡；130㎡、121㎡。銷售價格：目前住宅均價7500元/㎡，16年節(jié)后價格上浮2次，總漲幅在300元/㎡；銷售政策：1萬抵5萬大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在7大名城—推廣推廣力度大，頻次高，有新意，銷售性出街畫面較多；案場活動頻繁大名城—推廣推廣力度大，頻次高，有新意，銷售性出街畫面較多；8大名城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積跨度大，規(guī)劃較為合理，景觀附加值較高；推售—項目推售實行：集中加推——去庫存——集中加推——去庫存的模式，去化率較高；推廣—大名城的推廣力度大，頻次高、內(nèi)容有新意；配合現(xiàn)場活動，營銷氛圍較強。大名城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積跨度大，規(guī)劃較為合理，景觀9綠都萬和城—產(chǎn)品總建面積200萬㎡物業(yè)類別高層住宅+洋房+別墅+商業(yè)中心+寫字樓戶型面積主力在售：88——141㎡學(xué)區(qū)配套耶魯雙語國際幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目作為常州第一大盤，涵蓋了住宅、洋房、別墅、集中型商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)品系豐富，自身配套完善。項目賣點為常州第一大盤，配套完善、環(huán)境較好。項目抗性為公共交通不便利。綠都萬和城—產(chǎn)品總建面積200萬㎡物業(yè)類別高層住宅+洋房+別10綠都萬和城—推售每年加推2-3次，總?cè)胧辛?168套，庫存727套，去化率86%，未推貨量684套，整體存量較大表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)；201620172018201920XX20142015至今912套余量15188套余量7324套余量259月208套余量0732套余量9378套余量3104套余量511月8月2月2月118套余量24月262套余量3未推684套200套余量4240套余量214月9月2月3月5月240套余量21272套余量35404套余量285586套余量28911月3月8月11月6月綠都萬和城—推售每年加推2-3次，總?cè)胧辛?168套，庫存711綠都萬和城—推售目前7區(qū)23#主力在售，三區(qū)18#全景現(xiàn)房預(yù)約中，預(yù)計5月下旬開盤梯戶設(shè)置：2梯4戶主力面積：90㎡、120、140㎡；130㎡、88㎡。銷售價格：均價6800元/㎡，價格區(qū)間6000-7500元/㎡。銷售政策：交6000抵20000,2016年年后價格上浮200元/㎡左右。綠都萬和城—推售目前7區(qū)23#主力在售，三區(qū)18#全景現(xiàn)房預(yù)12綠都萬和城—推廣圍繞項目大盤特色和綠色、環(huán)保的主題，契合項目定位綠都萬和城—推廣圍繞項目大盤特色和綠色、環(huán)保的主題，契合項目13綠都萬和城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積段合理，戶型無明顯劣勢，配套較為完善；推售—項目推售節(jié)奏較穩(wěn)，平穩(wěn)去化。推廣—綠都的推廣更偏向于穩(wěn)重、綠色和環(huán)保，和項目定位的生態(tài)大盤相符。綠都萬和城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積段合理，戶型無明顯劣勢14雅居樂星河灣—產(chǎn)品總建面積72萬㎡物業(yè)類別大平層（毛坯/精裝）+公寓戶型面積一期毛坯：166——270㎡，精裝427㎡；二期98-133㎡學(xué)區(qū)配套3期規(guī)劃的國際雙語幼兒園，配套泰山小學(xué)，新北實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目是雅居樂，星河灣聯(lián)合開發(fā)，前期定位為常州高端住宅，主打精裝大平層，產(chǎn)品面積大，單價總價均過高，入市后市場接受度低，后期改精裝為毛坯，大幅度降價，市場銷售好轉(zhuǎn)。項目賣點為精工品質(zhì)、百米間距、大平層的產(chǎn)品理念和綠化會所配套。項目抗性為靠近高架，面積偏大，總價較高，物業(yè)費較高。雅居樂星河灣—產(chǎn)品總建面積72萬㎡物業(yè)類別大平層（毛坯/精裝15雅居樂星河灣—推售2018201920XX2017至今一期：827套余量19710月辦公：676套余量5768月332套余量12248套余量20610月3月一期入市2年半，去化率76%，月均去化21套；辦公產(chǎn)品市場接受度較低。二期產(chǎn)品銷售較好雅居樂星河灣—推售2018201920XX2017至今一期：16雅居樂星河灣—推售目前一期5-10#庫存房源在售，二期15#、16#少量余房在售，新推房源18#主力在售18#樓棟信息：2梯3戶，34F，2個單元，17年12月底交房18#主力面積：98㎡、126㎡、133㎡。銷售價格：均價7500元/㎡，2016年上漲200元/㎡18#雅居樂星河灣—推售目前一期5-10#庫存房源在售，二期15#17雅居樂星河灣—活動現(xiàn)場活動以高端論壇和圈層活動為主，符合項目高端定位雅居樂星河灣—活動現(xiàn)場活動以高端論壇和圈層活動為主，符合項目18雅居樂星河灣—小結(jié)產(chǎn)品—一期產(chǎn)品面積大，總價高；二期產(chǎn)品面積適中，綠化配套較好，項目品質(zhì)高；推售—項目年均推售一次，節(jié)奏較穩(wěn)，二期去化率較好；活動—項目活動主要為針對高端客戶的圈層活動。雅居樂星河灣—小結(jié)產(chǎn)品—一期產(chǎn)品面積大，總價高；二期產(chǎn)品面積19中海龍城公館—產(chǎn)品總建面積20萬㎡物業(yè)類別高層+小高層戶型面積88-130㎡學(xué)區(qū)配套宋慶齡幼兒園、三井實驗小學(xué)、新區(qū)實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目地處萬達(dá)和市府商圈，地段位置極佳。戶型面積適中，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計合理。項目賣點為地段、品牌、品質(zhì)、戶型，產(chǎn)品上無明顯抗性。中海龍城公館—產(chǎn)品總建面積20萬㎡物業(yè)類別高層+小高層戶型面20中海龍城公館—推售201920XX2018至今166套余量4428套余量2208套余量3354套余量295月8月268套余量24240套余量213月5月7月12月項目分3期開發(fā)，推盤節(jié)奏較快，入市2年，總推量1664套，庫存81套，去化率95%中海龍城公館—推售201920XX2018至今166套42821中海龍城公館—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品的設(shè)計、質(zhì)量較好，地段佳，品質(zhì)高，品牌影響力較大推售—項目推售節(jié)奏快，小步快跑，去化率高；中海龍城公館—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品的設(shè)計、質(zhì)量較好，地段佳，品質(zhì)高22陽光龍庭—產(chǎn)品總建面積60萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(疊加/聯(lián)排)戶型面積高層：87-162㎡別墅：196-405㎡學(xué)區(qū)配套北郊中學(xué)、博愛小學(xué)龍錦分校、陽光龍庭幼兒園產(chǎn)品分析：項目規(guī)劃為總建60萬方集濱水高層住宅、疊加別墅、聯(lián)排別墅等多類型產(chǎn)品的品質(zhì)社區(qū)。產(chǎn)品的賣點在于河景景觀、便利交通和全齡化配套的學(xué)區(qū)；產(chǎn)品的抗性在于戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺，周邊基礎(chǔ)商業(yè)配套些許匱乏。陽光龍庭—產(chǎn)品總建面積60萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(疊加/23陽光龍庭—推售2015201620172018201920XX20122014至今664套余量4406套余量612月563套余量612月05月155套余量012月1月5月5月185套余量709月250套余量3250套余量2618套余量10255套余量14月9月7月252套余量089套余量712月114套余量9推售密集期集中在2011-20XX年，季度推，近期均價7200；總推量3801套，庫存47套，去化率98%表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)陽光龍庭—推售2015201620172018201920X24陽光龍庭—推廣目前推廣較少，以階段性暖場類小活動為主陽光龍庭—推廣目前推廣較少，以階段性暖場類小活動為主25陽光龍庭小結(jié)產(chǎn)品—項目定位為剛需品質(zhì)住宅，產(chǎn)品無明顯硬傷，綜合性價比較高；推售—項目入市較早，產(chǎn)品推售節(jié)奏快，準(zhǔn)，穩(wěn)，銷售情況良好；推廣—目前銷售進(jìn)入后期，老客戶基礎(chǔ)較大；推廣減少，多以案場暖場活動為主。陽光龍庭小結(jié)產(chǎn)品—項目定位為剛需品質(zhì)住宅，產(chǎn)品無明顯硬傷，綜26有對比才有發(fā)現(xiàn)，對比分析，發(fā)現(xiàn)優(yōu)劣【再者】逐個細(xì)說，客戶買房最在意的……品牌、地段、戶型、價格、學(xué)區(qū)、配套、物業(yè)、景觀等有對比才有發(fā)現(xiàn)，對比分析，發(fā)現(xiàn)優(yōu)劣【再者】逐個細(xì)說，客戶買房27對比分析——品牌本項目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖品牌世茂房地產(chǎn)名城企業(yè)集團(tuán)中海地產(chǎn)常州綠都房地產(chǎn)雅居樂地產(chǎn)品牌影響力上市房企全國性地產(chǎn)開發(fā)商首創(chuàng)房地產(chǎn)“濱江模式”屢次獲獎上市公司多元化企業(yè)集團(tuán)上市房企精工著稱全國性地產(chǎn)開發(fā)商屢次獲獎常州本土企業(yè)上市房企全國性地產(chǎn)開發(fā)商品牌影響力大需強調(diào)品牌影響力大對比分析——品牌本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬28對比分析——地段本項目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖區(qū)位太湖東路與東經(jīng)120交匯處（直線距離市政府約2.5公里）飛龍中路與華山路交匯處，華山南路9號（直線距離市政府2.8公里）新北龍城大道麥德龍北（直線距離市政府1.2公里）新北區(qū)飛龍中路168號（直線距離市政府2.1公里）新北龍城大道與泰山路交叉路口（直線距離市政府1.3公里）交通公交：302,50路、33路、Y2路等道路：太湖東路、東經(jīng)120，龍城高架公交：1111路道路：飛龍路，長江路，通江路公交：11路，18路，36路，B1，B12，B13等道路：通江路，龍城高架，長江路98路，1111路，50路道路：長江路，飛龍路，龍城高架公交46路道路：龍城高架政府規(guī)劃東經(jīng)120金融商務(wù)區(qū)飛龍生活區(qū)，城市大型居住區(qū)萬達(dá)商圈飛龍生活區(qū)，城市大型居住區(qū)萬達(dá)商圈東部商務(wù)區(qū)需放大規(guī)劃地段優(yōu)勢明顯對比分析——地段本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城29對比分析——配套本項目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆☆）雅居樂（☆☆☆）示意圖商業(yè)配套社區(qū)底商、世茂廣場、迪諾水鎮(zhèn)社區(qū)底商社區(qū)底商，萬達(dá)商業(yè)自身配套5萬方小型商業(yè)和規(guī)劃50萬方大型商業(yè)社區(qū)底商，萬達(dá)商業(yè)學(xué)區(qū)配套銀河幼兒園、圣瑪麗幼兒園、常州第二實驗小學(xué)分校、新北實驗中學(xué)阿蘭貝爾國際雙語幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)華山幼兒園、宋慶齡幼兒園、三井幼兒園三井實驗小學(xué)、新區(qū)實驗中學(xué)耶魯國際雙語幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)規(guī)劃雙語幼兒園、飛龍實驗中小學(xué)配套醇熟配套相對成熟，可增加展示面對比分析——配套本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬30對比分析——產(chǎn)品本項目（☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖產(chǎn)品設(shè)計占地90萬方，總建136萬方四期4#高層：31F，兩個單元，2梯3/4戶戶型面積：89-143㎡占地40萬方，總建92萬方主力在售77#：38F，兩個單元，2梯2戶84#、85#：31F，兩個單元，2梯4戶，戶型面積，90-140㎡占地8.1萬方，總建面20萬方6#，一個單元，2梯4戶，總高34層，88㎡清盤8#,一個單元，2梯4戶，總高33層面積88㎡-130㎡占地80萬方，總建200萬方05地塊18#5月中旬開盤：26F，一個單元，2梯4戶01地塊23#：34F，一個單元，2梯4戶，90-140㎡占地22萬方，總建71萬方二期主力在售18#：34F，兩個單元，2梯3戶，98-133㎡樓間距平均100m平均100m50-60m50-60m50-60m交付時間四期：2017年10月份現(xiàn)房三期：2018年12月三區(qū)：2019年6月底二期20XX年6月產(chǎn)品抗性靠近高壓線、周邊有垃圾站樓層過高，地基下沉幾乎沒有房子可售靠近高架，樓間距小靠近高架抗性明顯需弱化對比分析——產(chǎn)品本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬31對比分析——景觀、會所配套本項目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖內(nèi)部景觀26萬方生態(tài)湖長達(dá)1公里生態(tài)河道，6萬方私家公園（葡萄園、茶花園、梧桐大道）綠化率高達(dá)40%綠化面積17萬㎡，綠化率高達(dá)42%，內(nèi)部游泳池，下沉式廣場30%31%五重景觀綠化率38%外部景觀藻江河，北塘河新藻江河無藻江河新藻江河運動配套3000平美格菲會所，老年康樂會所飛龍體育公園，會所(臺球，健身房，鋼琴，茶室）萬達(dá)健身配套飛龍體育公園會所優(yōu)勢明顯需強調(diào)對比分析——景觀、會所配套本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆）32對比分析——物業(yè)本項目（☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖物業(yè)公司上海世茂南京物業(yè)服務(wù)有限公司上海同淶物業(yè)公司中海宏洋物業(yè)常州綠都物業(yè)雅萊格（雅居樂物業(yè)的最貴物業(yè)品牌，純英式管家服務(wù)）物業(yè)費1.0元/㎡（開發(fā)商貼補）1.42元/㎡2.3元/㎡1.2元/㎡3.5元/㎡服務(wù)水平可提升電梯問題，服務(wù)水平欠佳較好物業(yè)服務(wù)水平欠佳較好服務(wù)水平可提升對比分析——物業(yè)本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆）綠都萬和33對比分析——戶型即將推出的4#主力面積為90㎡左右的2+1房和140㎡左右的3+1房4#甲單元4#乙單元01020301020314310914214289890304138109㎡對比分析——戶型即將推出的4#主力面積為90㎡左右的2+1房34對比分析——戶型世茂首創(chuàng)，南北通透中戶戶型方正，明亮采光，開闊視野三開間朝南，陽光鮮氧速遞蝶變空間，隨心多一房KO通透性、功能性、戶型結(jié)構(gòu)、附加值贈送大名城88㎡不通透，功能性欠佳，附贈少中海龍城公館89㎡不通透，戶型結(jié)構(gòu)有缺角綠都萬和城88㎡陽光龍庭87㎡不通透，功能性欠佳不通透，干濕不分離，一臥朝南對比分析——戶型世茂首創(chuàng)，南北通透中戶KO通透性、功能性、戶35對比分析——戶型戶型方正，三開間朝南；超大跨界陽臺，雙倍視野客餐廳通廳，動靜分離略遜世茂香檳湖109㎡中海龍城公館106㎡南北通透，戶型方正，三房朝南，動靜分離，大面寬陽臺綠都萬和城122㎡KO戶型不方正，僅2開間朝南，南向無陽臺大名城119㎡2開間朝南，套房設(shè)計對比分析——戶型戶型方正，三開間朝南；略遜世茂香檳湖109㎡36競品分析—戶型世茂金牌戶型，采光通風(fēng)最大化南北雙陽臺，鮮氧通透，景致多重超大跨界陽臺，客廳臥室自由切換，奢享雙倍視野主臥套房設(shè)計，尊享私密生活蝶變空間，隨心多一房險勝大名城142㎡通透，三開間朝南，干濕，動靜分區(qū)，凸出陽臺影響次臥采光大名城141㎡通透，三開間朝南，南北雙陽臺，凸出陽臺影響次臥采光綠都萬和城141㎡通透，三開間朝南，套房設(shè)計，南北雙陽臺，但景觀視野欠佳略遜雅居樂138㎡通透，三開間朝南，套房設(shè)計，南北雙陽臺，但通道狹長，凸出的房間影響次臥采光KO競品分析—戶型世茂金牌戶型，采光通風(fēng)最大化險勝大名城142㎡37對比分析——價格價格堅挺，靠品質(zhì)跑贏市場對比分析——價格價格堅挺，靠品質(zhì)跑贏市場38價值點提煉品牌—上市房企，榮歸世茂地段—龍城龍脈，心之所向戶型—金牌戶型，全景視野規(guī)?！偃f之城，心之所往景觀—一線湖景，生態(tài)美宅配套—全系配套，運動社區(qū)學(xué)區(qū)—四大學(xué)府，助力成長銷售—雙冠樓盤，領(lǐng)冠全城產(chǎn)品—最后一棟，珍稀發(fā)售規(guī)劃—政府規(guī)劃，引領(lǐng)未來價值點提煉品牌—上市房企，榮歸世茂地段—龍城龍脈，心之所向戶39項目抗性高壓線垃圾站項目抗性高壓線垃圾站40我們要把產(chǎn)品賣給誰？【我們需要知道】我們要把產(chǎn)品賣給誰？【我們需要知道】41客戶描摹居?。涸诤跗焚|(zhì)，喜歡舒適，方便，配套完善的社區(qū)工作：有體面的工作，工作地離居住地方不遠(yuǎn)，有較多的業(yè)余時間，喝茶、聊天、健身、打牌生活：追求有品質(zhì)的生活，好面子但更注重內(nèi)在的品質(zhì)感個性標(biāo)簽：成熟，有閑暇時間，喜交友，愛面子，注重品質(zhì)感他們是“職場精英”，“小資一族”他們追求“舒適有品的生活”客戶描摹居住：工作：生活：個性標(biāo)簽：他們是“職場精英”，“小42如何展開營銷推廣？【接下來】如何展開營銷推廣？【接下來】43核心策略包裝線線上提升調(diào)性，線下抓銷售力，賣情懷戶外廣告+網(wǎng)絡(luò)廣告+微信公眾號采用田忌賽馬策略，用項目的長坂打競品的短板銷售說辭+事件公關(guān)+抗性措施系列化活動持續(xù)發(fā)聲和導(dǎo)入客戶老業(yè)主維護(hù)+微信公眾號宣傳+網(wǎng)絡(luò)推廣線活動線競品線服務(wù)線渠道線營造熱銷搶購氛圍，強化項目配套，加強價值點的個性化植入VI+銷售物料樣板間提升已交付業(yè)主的物業(yè)服務(wù)水平增加客戶粘性和擴(kuò)大口碑效應(yīng)增加廠區(qū)拓客的力度和強度，促進(jìn)鼻子戶型的去化媒體渠道導(dǎo)入核心策略包裝線線上提升調(diào)性，線下抓銷售力，賣情懷采用田忌賽馬44核心策略—推廣線圍繞湖，突出湖的價值，以湖為切入點進(jìn)行推廣和滲透，提升調(diào)性湖先生來了慢不得89-143㎡一線湖景美宅，全陽光瞰景高層，珍稀發(fā)售世茂香檳湖

無限湖核心策略—推廣線圍繞湖，突出湖的價值，以湖為切入點進(jìn)行推廣和45核心策略—活動線第一周6月5日第二周6月12日全城尋找Mr·Hu先生湖先生的追憶6月30日湖先生的生活6月1日第三周6月19日第四周6月26日湖先生的終極選擇全城尋找Mr.Hu先生線上發(fā)聲，湖先生的自述70、80年代懷舊印象展通過懷舊物品展，追憶湖先生曾經(jīng)的似水流年，觸碰湖先生內(nèi)心的那一抹柔情的同時讓孩子們參與上一輩的成長夏日狂歡party燒烤，啤酒Party，品茶，觀影湖先生來了，慢不得4#開盤核心策略—活動線第一周6月5日第二周6月12日全城尋找Mr·46核心策略—競品線采用“田忌賽馬”策略，用項目的長板打競品的短板大名城地基下沉物業(yè)欠佳戶型不好綠都萬和城地段偏戶型差客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜物業(yè)一般雅居樂星河灣戶型面積大物業(yè)費高昂靠近高架中海龍城公館

幾乎無房源可售價格高核心策略—競品線采用“田忌賽馬”策略，用項目的長板打競品的短47核心策略—服務(wù)線提升物業(yè)服務(wù)水平，增強老業(yè)主粘度，通過口碑效應(yīng)實現(xiàn)鏈?zhǔn)綘I銷維護(hù)細(xì)節(jié)（1）制作業(yè)主手冊，詳列服務(wù)事項；（2）開發(fā)物業(yè)APP，實現(xiàn)線上繳費和信息釋放，方便業(yè)主；（3）生日祝福，贈送鮮花，蛋糕等禮物；（4）對老業(yè)主實行老帶新置業(yè)獎勵；（5）定期組織業(yè)主出游、聚餐等相關(guān)活動；（6）日常物業(yè)服務(wù)做到業(yè)主需求快速響應(yīng)；核心策略—服務(wù)線提升物業(yè)服務(wù)水平，增強老業(yè)主粘度，通過口碑效48核心策略—包裝線通過增加營銷道具營造熱銷氛圍，加大對世茂品牌、會所、湖景以及商業(yè)配套的宣導(dǎo)全陽光瞰景高層一線湖景型珍稀發(fā)售金牌戶型89-143㎡交8千抵2萬沙盤吊旗品牌展示墻招商成果展示湖景展示道具核心策略—包裝線通過增加營銷道具營造熱銷氛圍，加大對世茂品牌49核心策略—渠道線增加廠區(qū)拓客，促進(jìn)鼻子戶型去化的同時帶動其他戶型的走量拓客形式（1）廠區(qū)門口、宿舍門口、食堂定點巡展；（2）集中休息的時間進(jìn)行文藝路演；（3）廠區(qū)定向宣講、推介；拓客廠區(qū)（1）距離項目5公里范圍內(nèi)的大中型廠區(qū)，由資源媒體進(jìn)行對接和導(dǎo)入，列明清單核心策略—渠道線增加廠區(qū)拓客，促進(jìn)鼻子戶型去化的同時帶動其他50項目抗性處理——高壓線高壓線弄清利害關(guān)系（1）電壓在100千伏以上的超高壓輸電線路按規(guī)定不允許從居民區(qū)通過，城市居民區(qū)常見的多是電壓1千伏（明確項目旁邊的電壓值是多少）以下的配電線路，架設(shè)在規(guī)定高度，對人體的影響甚微；（2）人體對電壓的安全距離為：1KV以下距離為4米；1-10KV距離為6米；35-110KV距離為8米；154-220KV距離為10

營銷手段方面考慮到項目（1）項目即將推售的4#距離高壓線最近，直線距離約50m，超出安全距離，對身體幾乎沒有危害；

（2）根據(jù)客戶反饋，客戶對高壓線很敏感，可通過專業(yè)測試降低客戶抗性；因此建議，可以邀請環(huán)保監(jiān)測站或者疾病控制中心聯(lián)系進(jìn)行檢測，以確認(rèn)場強是否通過環(huán)?；蛐l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對業(yè)務(wù)員進(jìn)行高壓危害方面的專業(yè)培訓(xùn)。項目抗性處理——高壓線高壓線弄清利害關(guān)系51項目抗性處理——垃圾站垃圾站用途（1）臨時堆放垃圾，定期通過垃圾轉(zhuǎn)運車等垃圾車集中轉(zhuǎn)運到大型垃圾處理站或者垃圾填埋場。與居民區(qū)住宅最小距離不得小于5m處理手段（與垃圾站進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)）（1）垃圾分類處理；（2）定時清理消毒，日產(chǎn)日清；（3）小區(qū)、樓幢前設(shè)置綠化景觀進(jìn)行隔離；（4）項目距離垃圾站在安全距離之外，影響較小。項目抗性處理——垃圾站垃圾站用途52謝謝！謝謝！53世茂香檳湖競品市調(diào)報告【知己知彼】20XX年5月8日世茂香檳湖競品市調(diào)報告【知己知彼】20XX年5月8日54確定競品項目和競品分布情況【首先】確定競品項目和競品分布情況【首先】55一、競品分布本案陽光龍庭中海龍城公館雅居樂星河灣大名城綠都萬和城長江路通江路競品選定原則：距離相近；定位相似；價格具有可比性一、競品分布本案陽光龍庭中海龍城公館雅居樂星河灣大名城綠都萬56確認(rèn)需要關(guān)注的點：產(chǎn)品+推售+推廣【其次】逐個細(xì)說……確認(rèn)需要關(guān)注的點：產(chǎn)品+推售+推廣【其次】逐個細(xì)說……57大名城—產(chǎn)品總建面積93萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(雙拼/聯(lián)排)戶型面積高層：67-143㎡別墅：380-580㎡學(xué)區(qū)配套阿蘭貝爾國際幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目地處飛龍路板塊核心地段，分東區(qū)和南區(qū)2期開發(fā)，涵蓋高層住宅和別墅，分期一次性交付，目前均為現(xiàn)房銷售。產(chǎn)品面積跨度較大，客群覆蓋面較廣。項目核心賣點為規(guī)模、景觀、現(xiàn)房、品質(zhì)和戶型。項目抗性為生活配套稍顯不足，公共交通不便利。大名城—產(chǎn)品總建面積93萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(雙拼/聯(lián)58大名城—推售20132014201520162012至今454套余量1別墅63套余量10141套余量5474套余量75月別墅152套余量63258套余量1753套余量3112月2月1444套余量508120套余量176月9月600套余量23589套余量712月443套余量3926月7月9月10月階段性集中推售，階段性去庫存。住宅總推量4687套，庫存1200套，去化率75%。別墅推量215套，庫存73套，去化率66%表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)；大名城—推售20132014201520162012至今4559大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在售，均價7500，70#、71#、75#、76#暫未推出67#72#77#84#74#未推梯戶設(shè)置：1梯1戶、2梯3戶主力面積：大平層160/190㎡；140㎡；68㎡、127㎡、119㎡；130㎡、121㎡。銷售價格：目前住宅均價7500元/㎡，16年節(jié)后價格上浮2次，總漲幅在300元/㎡；銷售政策：1萬抵5萬大名城—推售目前67#、72#、77#、84#、74#主力在60大名城—推廣推廣力度大，頻次高，有新意，銷售性出街畫面較多；案場活動頻繁大名城—推廣推廣力度大，頻次高，有新意，銷售性出街畫面較多；61大名城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積跨度大，規(guī)劃較為合理，景觀附加值較高；推售—項目推售實行：集中加推——去庫存——集中加推——去庫存的模式，去化率較高；推廣—大名城的推廣力度大，頻次高、內(nèi)容有新意；配合現(xiàn)場活動，營銷氛圍較強。大名城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積跨度大，規(guī)劃較為合理，景觀62綠都萬和城—產(chǎn)品總建面積200萬㎡物業(yè)類別高層住宅+洋房+別墅+商業(yè)中心+寫字樓戶型面積主力在售：88——141㎡學(xué)區(qū)配套耶魯雙語國際幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目作為常州第一大盤，涵蓋了住宅、洋房、別墅、集中型商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)品系豐富，自身配套完善。項目賣點為常州第一大盤，配套完善、環(huán)境較好。項目抗性為公共交通不便利。綠都萬和城—產(chǎn)品總建面積200萬㎡物業(yè)類別高層住宅+洋房+別63綠都萬和城—推售每年加推2-3次，總?cè)胧辛?168套，庫存727套，去化率86%，未推貨量684套，整體存量較大表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)；201620172018201920XX20142015至今912套余量15188套余量7324套余量259月208套余量0732套余量9378套余量3104套余量511月8月2月2月118套余量24月262套余量3未推684套200套余量4240套余量214月9月2月3月5月240套余量21272套余量35404套余量285586套余量28911月3月8月11月6月綠都萬和城—推售每年加推2-3次，總?cè)胧辛?168套，庫存764綠都萬和城—推售目前7區(qū)23#主力在售，三區(qū)18#全景現(xiàn)房預(yù)約中，預(yù)計5月下旬開盤梯戶設(shè)置：2梯4戶主力面積：90㎡、120、140㎡；130㎡、88㎡。銷售價格：均價6800元/㎡，價格區(qū)間6000-7500元/㎡。銷售政策：交6000抵20000,2016年年后價格上浮200元/㎡左右。綠都萬和城—推售目前7區(qū)23#主力在售，三區(qū)18#全景現(xiàn)房預(yù)65綠都萬和城—推廣圍繞項目大盤特色和綠色、環(huán)保的主題，契合項目定位綠都萬和城—推廣圍繞項目大盤特色和綠色、環(huán)保的主題，契合項目66綠都萬和城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積段合理，戶型無明顯劣勢，配套較為完善；推售—項目推售節(jié)奏較穩(wěn)，平穩(wěn)去化。推廣—綠都的推廣更偏向于穩(wěn)重、綠色和環(huán)保，和項目定位的生態(tài)大盤相符。綠都萬和城—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品系豐富，面積段合理，戶型無明顯劣勢67雅居樂星河灣—產(chǎn)品總建面積72萬㎡物業(yè)類別大平層（毛坯/精裝）+公寓戶型面積一期毛坯：166——270㎡，精裝427㎡；二期98-133㎡學(xué)區(qū)配套3期規(guī)劃的國際雙語幼兒園，配套泰山小學(xué)，新北實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目是雅居樂，星河灣聯(lián)合開發(fā)，前期定位為常州高端住宅，主打精裝大平層，產(chǎn)品面積大，單價總價均過高，入市后市場接受度低，后期改精裝為毛坯，大幅度降價，市場銷售好轉(zhuǎn)。項目賣點為精工品質(zhì)、百米間距、大平層的產(chǎn)品理念和綠化會所配套。項目抗性為靠近高架，面積偏大，總價較高，物業(yè)費較高。雅居樂星河灣—產(chǎn)品總建面積72萬㎡物業(yè)類別大平層（毛坯/精裝68雅居樂星河灣—推售2018201920XX2017至今一期：827套余量19710月辦公：676套余量5768月332套余量12248套余量20610月3月一期入市2年半，去化率76%，月均去化21套；辦公產(chǎn)品市場接受度較低。二期產(chǎn)品銷售較好雅居樂星河灣—推售2018201920XX2017至今一期：69雅居樂星河灣—推售目前一期5-10#庫存房源在售，二期15#、16#少量余房在售，新推房源18#主力在售18#樓棟信息：2梯3戶，34F，2個單元，17年12月底交房18#主力面積：98㎡、126㎡、133㎡。銷售價格：均價7500元/㎡，2016年上漲200元/㎡18#雅居樂星河灣—推售目前一期5-10#庫存房源在售，二期15#70雅居樂星河灣—活動現(xiàn)場活動以高端論壇和圈層活動為主，符合項目高端定位雅居樂星河灣—活動現(xiàn)場活動以高端論壇和圈層活動為主，符合項目71雅居樂星河灣—小結(jié)產(chǎn)品—一期產(chǎn)品面積大，總價高；二期產(chǎn)品面積適中，綠化配套較好，項目品質(zhì)高；推售—項目年均推售一次，節(jié)奏較穩(wěn)，二期去化率較好；活動—項目活動主要為針對高端客戶的圈層活動。雅居樂星河灣—小結(jié)產(chǎn)品—一期產(chǎn)品面積大，總價高；二期產(chǎn)品面積72中海龍城公館—產(chǎn)品總建面積20萬㎡物業(yè)類別高層+小高層戶型面積88-130㎡學(xué)區(qū)配套宋慶齡幼兒園、三井實驗小學(xué)、新區(qū)實驗中學(xué)產(chǎn)品分析：項目地處萬達(dá)和市府商圈，地段位置極佳。戶型面積適中，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計合理。項目賣點為地段、品牌、品質(zhì)、戶型，產(chǎn)品上無明顯抗性。中海龍城公館—產(chǎn)品總建面積20萬㎡物業(yè)類別高層+小高層戶型面73中海龍城公館—推售201920XX2018至今166套余量4428套余量2208套余量3354套余量295月8月268套余量24240套余量213月5月7月12月項目分3期開發(fā)，推盤節(jié)奏較快，入市2年，總推量1664套，庫存81套，去化率95%中海龍城公館—推售201920XX2018至今166套42874中海龍城公館—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品的設(shè)計、質(zhì)量較好，地段佳，品質(zhì)高，品牌影響力較大推售—項目推售節(jié)奏快，小步快跑，去化率高；中海龍城公館—小結(jié)產(chǎn)品—產(chǎn)品的設(shè)計、質(zhì)量較好，地段佳，品質(zhì)高75陽光龍庭—產(chǎn)品總建面積60萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(疊加/聯(lián)排)戶型面積高層：87-162㎡別墅：196-405㎡學(xué)區(qū)配套北郊中學(xué)、博愛小學(xué)龍錦分校、陽光龍庭幼兒園產(chǎn)品分析：項目規(guī)劃為總建60萬方集濱水高層住宅、疊加別墅、聯(lián)排別墅等多類型產(chǎn)品的品質(zhì)社區(qū)。產(chǎn)品的賣點在于河景景觀、便利交通和全齡化配套的學(xué)區(qū)；產(chǎn)品的抗性在于戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺，周邊基礎(chǔ)商業(yè)配套些許匱乏。陽光龍庭—產(chǎn)品總建面積60萬㎡物業(yè)類別高層住宅+別墅(疊加/76陽光龍庭—推售2015201620172018201920XX20122014至今664套余量4406套余量612月563套余量612月05月155套余量012月1月5月5月185套余量709月250套余量3250套余量2618套余量10255套余量14月9月7月252套余量089套余量712月114套余量9推售密集期集中在2011-20XX年，季度推，近期均價7200；總推量3801套，庫存47套，去化率98%表中顯示時間為預(yù)售證領(lǐng)取的時間和對應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)以及庫存套數(shù)陽光龍庭—推售2015201620172018201920X77陽光龍庭—推廣目前推廣較少，以階段性暖場類小活動為主陽光龍庭—推廣目前推廣較少，以階段性暖場類小活動為主78陽光龍庭小結(jié)產(chǎn)品—項目定位為剛需品質(zhì)住宅，產(chǎn)品無明顯硬傷，綜合性價比較高；推售—項目入市較早，產(chǎn)品推售節(jié)奏快，準(zhǔn)，穩(wěn)，銷售情況良好；推廣—目前銷售進(jìn)入后期，老客戶基礎(chǔ)較大；推廣減少，多以案場暖場活動為主。陽光龍庭小結(jié)產(chǎn)品—項目定位為剛需品質(zhì)住宅，產(chǎn)品無明顯硬傷，綜79有對比才有發(fā)現(xiàn)，對比分析，發(fā)現(xiàn)優(yōu)劣【再者】逐個細(xì)說，客戶買房最在意的……品牌、地段、戶型、價格、學(xué)區(qū)、配套、物業(yè)、景觀等有對比才有發(fā)現(xiàn)，對比分析，發(fā)現(xiàn)優(yōu)劣【再者】逐個細(xì)說，客戶買房80對比分析——品牌本項目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖品牌世茂房地產(chǎn)名城企業(yè)集團(tuán)中海地產(chǎn)常州綠都房地產(chǎn)雅居樂地產(chǎn)品牌影響力上市房企全國性地產(chǎn)開發(fā)商首創(chuàng)房地產(chǎn)“濱江模式”屢次獲獎上市公司多元化企業(yè)集團(tuán)上市房企精工著稱全國性地產(chǎn)開發(fā)商屢次獲獎常州本土企業(yè)上市房企全國性地產(chǎn)開發(fā)商品牌影響力大需強調(diào)品牌影響力大對比分析——品牌本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬81對比分析——地段本項目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖區(qū)位太湖東路與東經(jīng)120交匯處（直線距離市政府約2.5公里）飛龍中路與華山路交匯處，華山南路9號（直線距離市政府2.8公里）新北龍城大道麥德龍北（直線距離市政府1.2公里）新北區(qū)飛龍中路168號（直線距離市政府2.1公里）新北龍城大道與泰山路交叉路口（直線距離市政府1.3公里）交通公交：302,50路、33路、Y2路等道路：太湖東路、東經(jīng)120，龍城高架公交：1111路道路：飛龍路，長江路，通江路公交：11路，18路，36路，B1，B12，B13等道路：通江路，龍城高架，長江路98路，1111路，50路道路：長江路，飛龍路，龍城高架公交46路道路：龍城高架政府規(guī)劃東經(jīng)120金融商務(wù)區(qū)飛龍生活區(qū)，城市大型居住區(qū)萬達(dá)商圈飛龍生活區(qū)，城市大型居住區(qū)萬達(dá)商圈東部商務(wù)區(qū)需放大規(guī)劃地段優(yōu)勢明顯對比分析——地段本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城82對比分析——配套本項目（☆☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆☆）雅居樂（☆☆☆）示意圖商業(yè)配套社區(qū)底商、世茂廣場、迪諾水鎮(zhèn)社區(qū)底商社區(qū)底商，萬達(dá)商業(yè)自身配套5萬方小型商業(yè)和規(guī)劃50萬方大型商業(yè)社區(qū)底商，萬達(dá)商業(yè)學(xué)區(qū)配套銀河幼兒園、圣瑪麗幼兒園、常州第二實驗小學(xué)分校、新北實驗中學(xué)阿蘭貝爾國際雙語幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)華山幼兒園、宋慶齡幼兒園、三井幼兒園三井實驗小學(xué)、新區(qū)實驗中學(xué)耶魯國際雙語幼兒園、飛龍實驗小學(xué)、飛龍實驗中學(xué)規(guī)劃雙語幼兒園、飛龍實驗中小學(xué)配套醇熟配套相對成熟，可增加展示面對比分析——配套本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬83對比分析——產(chǎn)品本項目（☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖產(chǎn)品設(shè)計占地90萬方，總建136萬方四期4#高層：31F，兩個單元，2梯3/4戶戶型面積：89-143㎡占地40萬方，總建92萬方主力在售77#：38F，兩個單元，2梯2戶84#、85#：31F，兩個單元，2梯4戶，戶型面積，90-140㎡占地8.1萬方，總建面20萬方6#，一個單元，2梯4戶，總高34層，88㎡清盤8#,一個單元，2梯4戶，總高33層面積88㎡-130㎡占地80萬方，總建200萬方05地塊18#5月中旬開盤：26F，一個單元，2梯4戶01地塊23#：34F，一個單元，2梯4戶，90-140㎡占地22萬方，總建71萬方二期主力在售18#：34F，兩個單元，2梯3戶，98-133㎡樓間距平均100m平均100m50-60m50-60m50-60m交付時間四期：2017年10月份現(xiàn)房三期：2018年12月三區(qū)：2019年6月底二期20XX年6月產(chǎn)品抗性靠近高壓線、周邊有垃圾站樓層過高，地基下沉幾乎沒有房子可售靠近高架，樓間距小靠近高架抗性明顯需弱化對比分析——產(chǎn)品本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆☆）綠都萬84對比分析——景觀、會所配套本項目（☆☆☆☆☆）大名城（☆☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖內(nèi)部景觀26萬方生態(tài)湖長達(dá)1公里生態(tài)河道，6萬方私家公園（葡萄園、茶花園、梧桐大道）綠化率高達(dá)40%綠化面積17萬㎡，綠化率高達(dá)42%，內(nèi)部游泳池，下沉式廣場30%31%五重景觀綠化率38%外部景觀藻江河，北塘河新藻江河無藻江河新藻江河運動配套3000平美格菲會所，老年康樂會所飛龍體育公園，會所(臺球，健身房，鋼琴，茶室）萬達(dá)健身配套飛龍體育公園會所優(yōu)勢明顯需強調(diào)對比分析——景觀、會所配套本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆）85對比分析——物業(yè)本項目（☆☆☆）大名城（☆☆☆）中海龍城公館（☆☆☆☆）綠都萬和城（☆☆☆）雅居樂（☆☆☆☆）示意圖物業(yè)公司上海世茂南京物業(yè)服務(wù)有限公司上海同淶物業(yè)公司中海宏洋物業(yè)常州綠都物業(yè)雅萊格（雅居樂物業(yè)的最貴物業(yè)品牌，純英式管家服務(wù)）物業(yè)費1.0元/㎡（開發(fā)商貼補）1.42元/㎡2.3元/㎡1.2元/㎡3.5元/㎡服務(wù)水平可提升電梯問題，服務(wù)水平欠佳較好物業(yè)服務(wù)水平欠佳較好服務(wù)水平可提升對比分析——物業(yè)本項目大名城中海龍城公館（☆☆☆☆）綠都萬和86對比分析——戶型即將推出的4#主力面積為90㎡左右的2+1房和140㎡左右的3+1房4#甲單元4#乙單元01020301020314310914214289890304138109㎡對比分析——戶型即將推出的4#主力面積為90㎡左右的2+1房87對比分析——戶型世茂首創(chuàng)，南北通透中戶戶型方正，明亮采光，開闊視野三開間朝南，陽光鮮氧速遞蝶變空間，隨心多一房KO通透性、功能性、戶型結(jié)構(gòu)、附加值贈送大名城88㎡不通透，功能性欠佳，附贈少中海龍城公館89㎡不通透，戶型結(jié)構(gòu)有缺角綠都萬和城88㎡陽光龍庭87㎡不通透，功能性欠佳不通透，干濕不分離，一臥朝南對比分析——戶型世茂首創(chuàng)，南北通透中戶KO通透性、功能性、戶88對比分析——戶型戶型方正，三開間朝南；超大跨界陽臺，雙倍視野客餐廳通廳，動靜分離略遜世茂香檳湖109㎡中海龍城公館106㎡南北通透，戶型方正，三房朝南，動靜分離，大面寬陽臺綠都萬和城122㎡KO戶型不方正，僅2開間朝南，南向無陽臺大名城119㎡2開間朝南，套房設(shè)計對比分析——戶型戶型方正，三開間朝南；略遜世茂香檳湖109㎡89競品分析—戶型世茂金牌戶型，采光通風(fēng)最大化南北雙陽臺，鮮氧通透，景致多重超大跨界陽臺，客廳臥室自由切換，奢享雙倍視野主臥套房設(shè)計，尊享私密生活蝶變空間，隨心多一房險勝大名城142㎡通透，三開間朝南，干濕，動靜分區(qū)，凸出陽臺影響次臥采光大名城141㎡通透，三開間朝南，南北雙陽臺，凸出陽臺影響次臥采光綠都萬和城141㎡通透，三開間朝南，套房設(shè)計，南北雙陽臺，但景觀視野欠佳略遜雅居樂138㎡通透，三開間朝南，套房設(shè)計，南北雙陽臺，但通道狹長，凸出的房間影響次臥采光KO競品分析—戶型世茂金牌戶型，采光通風(fēng)最大化險勝大名城142㎡90對比分析——價格價格堅挺，靠品質(zhì)跑贏市場對比分析——價格價格堅挺，靠品質(zhì)跑贏市場91價值點提煉品牌—上市房企，榮歸世茂地段—龍城龍脈，心之所向戶型—金牌戶型，全景視野規(guī)?！偃f之城，心之所往景觀—一線湖景，生態(tài)美宅配套—全系配套，運動社區(qū)學(xué)區(qū)—四大學(xué)府，助力成長銷售—雙冠樓盤，領(lǐng)冠全城產(chǎn)品—最后一棟，珍稀發(fā)售規(guī)劃—政府規(guī)劃，引領(lǐng)未來價值點提煉品牌—上市房企，榮歸世茂地段—龍城龍脈，心之所向戶92項目抗性高壓線垃圾站項目抗性高壓線垃圾站93我們要把產(chǎn)品賣給誰？【我們需要知道】我們要把產(chǎn)品賣給誰？【我們需要知道】94客戶描摹居住：在乎品質(zhì)，喜歡舒適，方便，配套完善的社區(qū)工作：有體面的工作，工作地離居住地方不遠(yuǎn)，有較多的業(yè)余時間，喝茶、聊天、健身、打牌生活：追求有品質(zhì)的生活，好面子但更注重內(nèi)在的品質(zhì)感個性標(biāo)簽：成熟，有閑暇時間，喜交友，愛面子，注重品質(zhì)感他們是“職場精英”，“小資一族