房地產(chǎn)融資理論概述本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】?jī)?nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)融資問題探析【第一章】?jī)?nèi)蒙古房地企業(yè)融資發(fā)展探究緒論【第二章】房地產(chǎn)融資理論概述【第三章】?jī)?nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及融資的現(xiàn)狀與問題【第四章】新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)例分析【第五章】?jī)?nèi)蒙古房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的啟示與建議【參考文獻(xiàn)】?jī)?nèi)蒙古房地公司融資建設(shè)研究參考文獻(xiàn)第二章房地產(chǎn)融資理論概述房地產(chǎn)融資的概念及特征房地產(chǎn)融資的概念狹義上講，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，這其中包括房地產(chǎn)信貸和資本市場(chǎng)融資等。廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、流通及消費(fèi)的整體過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。房地產(chǎn)融資的特征與其它產(chǎn)業(yè)融資相比，房地產(chǎn)融資具備一些較獨(dú)有的特質(zhì)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面。（1）產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)。一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)策劃、取得土地、開工建設(shè)、到房屋銷售以至回款最少也要2年的時(shí)間，有些甚至達(dá)到3-4年或更多，與制造、金融和服務(wù)等行業(yè)相比，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間都相對(duì)較長(zhǎng)。（2）房地產(chǎn)融資金額大。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作需要支付設(shè)計(jì)、人工、材料、土地出讓金、稅費(fèi)、管理等大量資金，小一點(diǎn)項(xiàng)目的融資金額在幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)，而大些的融資可能達(dá)到上億甚至幾十億，相對(duì)于一般的項(xiàng)目融資更加增加了難度。（3）面臨較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的興衰與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)，行業(yè)波動(dòng)非常明顯。在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控又是政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要方式之一，房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家政策調(diào)控的影響更大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較高。（4）需要擔(dān)保。我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)為了降低來自房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般都要求企業(yè)必須提供擔(dān)保。房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，要用土地作為抵押物擔(dān)保進(jìn)行融資進(jìn)行開工建設(shè)，而在建設(shè)過程中又以在建資產(chǎn)擔(dān)?；I集運(yùn)營(yíng)資金。（5）資金專用性強(qiáng)。房地產(chǎn)融資貸款基本要求投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。資金投向只能圍繞房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)過程。房地產(chǎn)融資的影響因素和基本原則進(jìn)行房地產(chǎn)融資時(shí)首要考慮的就是如何根據(jù)企業(yè)自身實(shí)力、市場(chǎng)趨勢(shì)及項(xiàng)目未來預(yù)期等條件進(jìn)行具體分析并對(duì)項(xiàng)目做出符合市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。其次則是從投資者的立場(chǎng)出發(fā)，考慮如何在融資過程中保障融資方的資金安全，即對(duì)融資資金的進(jìn)入和退出交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)。第三要考慮融資項(xiàng)目對(duì)融資方的吸引力，即要從融資方的角度分析其為何會(huì)鐘情于項(xiàng)目并愿意提供貸款。因而，在房地產(chǎn)融資的過程中，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下影響因素并堅(jiān)持以下幾個(gè)基本的原則。房地產(chǎn)融資的影響因素房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資策劃時(shí)，首先需要分析企業(yè)自身的資本狀況，在滿足企業(yè)基本運(yùn)營(yíng)與保障經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)各種融資模式的融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合性評(píng)估，以制定科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)、安全的融資方案。通常，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇的因素主要有以下四個(gè)方面。.融資成本。融資成本是由于房地產(chǎn)企業(yè)為取得和使用資金而必須支付的各類費(fèi)用，主要由兩部分構(gòu)成，即使用資金本身需要支付的資金占用費(fèi)和籌措資金過程中花費(fèi)的各類費(fèi)用。資金占用費(fèi)主要包括資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，通常即支付的利息；資金籌措費(fèi)包括手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、印刷費(fèi)等。不同的融資模式其資金成本也是不一樣的。如股利的資本成本一般就比較高，相比較而言，債務(wù)資金的資本成本就比較低。企業(yè)必須從資金的形式及籌措的難度等方面綜合考慮各種融資模式的資金成本，以達(dá)到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、滿足融資需求的目的。.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)由于更容易受到宏觀調(diào)控政策的影響，故其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于市場(chǎng)變化劇烈?guī)淼睦麧?rùn)的不確定性上。因此市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)帶來的銷售收入的影響以及經(jīng)營(yíng)杠桿這些影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素通常也會(huì)影響到融資企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)走勢(shì)越明朗，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入越穩(wěn)定，則其承擔(dān)固定利息費(fèi)用的能力就越強(qiáng)，從而債務(wù)資金的比例就可適當(dāng)提高。.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指不能按時(shí)償債而帶來的缺少流動(dòng)資金、難以維持基本運(yùn)營(yíng)甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果為了滿足高速擴(kuò)張而需要的大量資本，不惜鋌而走險(xiǎn)加大負(fù)債融資力度以追求更高的財(cái)務(wù)杠桿效用，那將會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而，如何科學(xué)規(guī)劃、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮、未雨綢繆，從而把企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在自身可以承受的范圍內(nèi)，是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)所必須充分考慮的事項(xiàng)。.資金來源的可靠性。資金來源的可靠性是指能否找到穩(wěn)定的資金提供者以按時(shí)、按量提供所需資金。穩(wěn)定的資金提供者要求其具有比較強(qiáng)大的資金儲(chǔ)備或資金流通與籌集能力，目前在我國(guó)，商業(yè)銀行就是最具有代表性的穩(wěn)定的資金提供者。同時(shí)，資金能否適時(shí)、按量地提供，不僅與資金提供者本身有關(guān)，而且與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策、相應(yīng)的法規(guī)與制度有關(guān)。因而，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家政策與法規(guī)的調(diào)整與變動(dòng)，適時(shí)調(diào)整與資金提供者的契約，以保障所需資金的可靠性。.2.2房地產(chǎn)融資的基本原則房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中不僅要綜合考慮各種重要影響因素，還應(yīng)該遵循一定的基本原則。.規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度應(yīng)與企業(yè)自身的償債能力相適配。房地產(chǎn)企業(yè)不論采取什么樣的融資模式與渠道，都首先應(yīng)該確定一個(gè)合理的融資量。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身償債能力進(jìn)行評(píng)估時(shí)也應(yīng)采取相對(duì)保守的原則，不能以最優(yōu)狀況為預(yù)期，以免遭遇意外的風(fēng)險(xiǎn)。因此在確定融資規(guī)模時(shí)，不僅要考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、周期、市場(chǎng)狀況等，還要估算總的資金需求量及資金需求的動(dòng)態(tài)進(jìn)度，合理安排各期的投資支出，以避免長(zhǎng)期的大量舉債。如不能科學(xué)規(guī)劃所融資本的動(dòng)態(tài)配置就會(huì)造成以下問題：融資量過大會(huì)增加融資成本，降低資金的使用效率；融資額度過少，又會(huì)影響資金的及時(shí)供給，從而影響項(xiàng)目運(yùn)作的進(jìn)度和規(guī)模。.風(fēng)險(xiǎn)收益原則。風(fēng)險(xiǎn)收益原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，不能僅僅看到融資所帶來的收益，還要看到其對(duì)企業(yè)可能帶來的顯在與潛在的財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，將會(huì)面臨資金鏈斷裂、還本付息、破產(chǎn)償債等一系列風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)固然可使企業(yè)通過財(cái)務(wù)杠桿提高資本收益率，但也可能造成企業(yè)因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而帶來的破產(chǎn)威脅。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，不僅要考慮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿所帶來的益處，而且要全面衡量融資給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，力求維持融資收益與風(fēng)險(xiǎn)的均衡。.成本效益原則。成本效益原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要全面衡量某一融資模式所需的成本，使其與預(yù)期帶來的收益相適應(yīng)。房地產(chǎn)融資是為了投資，所以房地產(chǎn)融資必須首先確定有利的投資方向和明確的資金用途，統(tǒng)籌考慮融資和投資兩個(gè)環(huán)節(jié)，力求融資成本低而投資效益高，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的成本效益。由于各種不同的房地產(chǎn)融資渠道和融資方式具有不同的融資成本和融資難易度，因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)應(yīng)該選擇合理的融資渠道和方式，力求降低融資成本。.時(shí)機(jī)適當(dāng)原則。時(shí)機(jī)適當(dāng)原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的過程中，必須根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和資金需求合理安排適當(dāng)合理的籌集時(shí)機(jī)和規(guī)模，從而避免當(dāng)取得資金過早時(shí)造成閑置，或者因資金到位時(shí)間滯后而影響項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時(shí)還要根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r，實(shí)現(xiàn)所籌集資金的動(dòng)態(tài)均衡配置。將全年的資金需求量按期分配，同時(shí)結(jié)合資金的回收狀況，合理適度地安排融資、投放和回收計(jì)劃。.3房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)融資依據(jù)其資金來源途徑可分為外部融資與內(nèi)部融資兩種形式。外部融資依所有權(quán)及資金占用時(shí)間不同，外部融資一般分為主權(quán)性融資及債務(wù)性融資兩種形式。.主權(quán)性融資主權(quán)性融資是指融資者向出資者出讓一部分利潤(rùn)以獲取融資的行為。這種融資方式的特點(diǎn)在于所注入的資本是企業(yè)的永久資本，對(duì)資本的使用方式不受制約。同時(shí)，出資者與融資者共享利潤(rùn)的同時(shí)還要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。但缺點(diǎn)在于融資成本比較高，融資程序比較復(fù)雜，而且可能牽涉到企業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)問題，造成企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的困擾。主權(quán)性融資又有以下三種形式。（1）合作開發(fā)融資。合作開發(fā)融資是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。這種合作方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出地出資。使用合作開發(fā)融資可以減少房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的投入，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)融資的缺點(diǎn)在于以犧牲一部分企業(yè)利潤(rùn)為條件。因此，合作開發(fā)融資的成本較高。特別是如果項(xiàng)目的運(yùn)作比較成功，獲取利潤(rùn)比較豐厚時(shí)則損失的項(xiàng)目利潤(rùn)就會(huì)更大了。另外，尋找項(xiàng)目合作者可能要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間與精力，這也會(huì)構(gòu)成項(xiàng)目融資成本的一部分。（2）直接吸收融資。直接吸收融資是指非股份制企業(yè)以協(xié)議形式吸收國(guó)家、其他企業(yè)或組織、個(gè)人及外商等直接投入資金，形成企業(yè)資本金的一種籌資方式。直接吸收融資的優(yōu)點(diǎn)是可以快速增加企業(yè)自有資金比例，以滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求；缺點(diǎn)則在于由于接收外來的投資者所以會(huì)稀釋股權(quán)，在某些情況下還可能會(huì)喪失對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。（3）發(fā)行股票融資。發(fā)行股票融資指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票籌集項(xiàng)目運(yùn)行所需資金的一種融資方式。發(fā)行股票進(jìn)行融資的主要優(yōu)點(diǎn)在于，一是企業(yè)能夠進(jìn)行大量的直接融資，獲得永久資本以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模實(shí)力的擴(kuò)張；二是分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與股票購(gòu)買者共同承擔(dān)；三是在我國(guó)目前狀況下，發(fā)行股票成為一個(gè)公司是否具有實(shí)力與潛力的標(biāo)志之一，從而可以提升企業(yè)知名度，創(chuàng)造品牌效益，也有利于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。發(fā)行股票融資也有其自身的劣勢(shì)。一是股票市場(chǎng)的不確定性會(huì)影響其在股市上的融資能力。當(dāng)股票市場(chǎng)比較繁榮時(shí)，企業(yè)便會(huì)以較高的股價(jià)獲得更多的融資，而在股市低迷時(shí)，則會(huì)造成融資的不理想。二是上市所要求的高透明度可能暴露出一些企業(yè)原先隱藏的經(jīng)營(yíng)問題，從而對(duì)企業(yè)聲譽(yù)造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致融資能力下降。三是對(duì)那些利用買殼實(shí)現(xiàn)上市的企業(yè)而言，由于信息的不對(duì)稱性，可能難以發(fā)現(xiàn)原先公司隱含的一些重大問題，故而存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。.債務(wù)性融資債務(wù)性融資是指通過銀行或其它金融機(jī)構(gòu)以貸款或發(fā)行債券的方式融入房地產(chǎn)企業(yè)所需資金的一種融資方式。債務(wù)性融資需融資方支付本金和一定的利息，雖然能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來杠桿收益，但也會(huì)提高企業(yè)的負(fù)債率，造成一定的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)使用的債務(wù)性融資方式一般包括三種，即貸款融資、債券融資與租賃融資。（1）貸款融資。依據(jù)所申請(qǐng)貸款對(duì)象的不同，貸款融資主要包括兩種形式：銀行貸款和其它融資機(jī)構(gòu)貸款。銀行貸款包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。信用貸款是指申貸者憑借過去良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、從事的開發(fā)業(yè)務(wù)以及信用，只需要用其它抵押物抵押或個(gè)人擔(dān)保，而不須用其房地產(chǎn)作抵押的貸款方式。房地產(chǎn)抵押貸款則要求申貸者必須以擁有的房地產(chǎn)作抵押。由于房地產(chǎn)抵押貸款能大大降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也便利于房地產(chǎn)公司操作，故在其信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)主導(dǎo)地位。其它融資機(jī)構(gòu)貸款則包括諸如房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、投資基金管理公司、抵押公司、財(cái)務(wù)公司等。與銀行貸款相比，其它融資機(jī)構(gòu)貸款更具靈活性，但由于這些貸款機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的不完善，故在目前我國(guó)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中僅占據(jù)很少一部分。（2）債券融資。債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券以獲取資金的一種融資方方式。房地產(chǎn)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)點(diǎn)在于還款期限一般比較長(zhǎng)且較為靈活，對(duì)企業(yè)而言融資成本相對(duì)較低而且附加條件比較少。但我國(guó)目前房地產(chǎn)債券融資也存在以下幾個(gè)問題。一是缺乏活躍的市場(chǎng)。我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)一直低迷，購(gòu)買者對(duì)企業(yè)債券的興趣不夠，故采用這種方式很難獲得預(yù)期的效果。二是房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一，使得投資者缺乏可選擇的投資產(chǎn)品。三是利率管制政策的制約。40%的上限規(guī)定雖然對(duì)融資者而言控制住了融資成本，但是另一方面也很難引來投資者的投資意愿。四是國(guó)家控制相對(duì)嚴(yán)格。相關(guān)政府部門只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益、債券發(fā)行總額及方式等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查合格之后，才允許企業(yè)進(jìn)行債券融資。（3）租賃融資。租賃融資指房地產(chǎn)開發(fā)商將其擁有的地產(chǎn)根據(jù)租戶的要求進(jìn)行開發(fā)并與其簽訂長(zhǎng)期的租賃合同，這樣可通過每年定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款。作為一種新型的融資方式，租賃融資具有手續(xù)簡(jiǎn)便，可將融資與使用同步進(jìn)行的優(yōu)點(diǎn)。而且由于租金在財(cái)務(wù)上可以作為經(jīng)營(yíng)成本在稅前支付，所以租賃融資近年來在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了極大的發(fā)展，具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?3.2內(nèi)部融資房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資一般有兩種形式，企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。與外部融資相比，內(nèi)部融資更容易受到企業(yè)自身的控制，而且具有融資成本低、財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)勢(shì)。.企業(yè)自有資金。企業(yè)自有資金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金，資本公積金等由企業(yè)自有支配、長(zhǎng)期持有的資金。自有資金是企業(yè)保持健康運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證。在我國(guó)，政府管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有著嚴(yán)格要求，只有符合這一要求的企業(yè)才有可能參與到房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)與融資活動(dòng)中。由于自由資金在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，因而房地產(chǎn)開發(fā)商一般不太