房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中

稅收風(fēng)險管理及納稅籌劃主講人王麗萍北京德高遠會計師事務(wù)所房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中

稅收風(fēng)險管理及納稅籌劃主講人王麗12主要內(nèi)容一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制二、應(yīng)收應(yīng)付款項核算的控制三、開發(fā)產(chǎn)品核算的控制四、固定（無形）資產(chǎn)核算的控制五、長期股權(quán)投資核算的控制六、所有者權(quán)益核算的控制七、收入核算的控制八、費用核算的控制2主要內(nèi)容一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制23一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制（一）貨幣資金增加的分析和控制1、接受投資接受投資時，該類業(yè)務(wù)一般發(fā)生在企業(yè)籌建期內(nèi)，這與流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅基本無關(guān)，主要考慮個人所得稅和印花稅。賬務(wù)處理：借：銀行存款（現(xiàn)金）貸：實收資本—股東名稱

3一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制（一）貨幣資金增34

《公司法》第二十八條股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應(yīng)當(dāng)向公司足額繳納外，還應(yīng)當(dāng)向已按期足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十九條股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗資機構(gòu)驗資并出具證明。

4《公司法》第二十八條股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司452、舉借債務(wù)一般情況為金融企業(yè)、非金融企業(yè)、個人借款或發(fā)行企業(yè)債券。該類業(yè)務(wù)在稅收方面主要涉及金融機構(gòu)借款合同的印花稅以及后續(xù)利息費用的涉稅問題。52、舉借債務(wù)56如涉及關(guān)聯(lián)方借款和國外借款，是稅務(wù)后續(xù)檢查重點。如涉及企業(yè)股東及其親屬或財務(wù)人員，對應(yīng)賬戶為“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”等，稅務(wù)一般要查實核對，很多企業(yè)將賬外收入掛記該賬戶。

分析：企業(yè)融資的稅收思考？利息費用的稅收效用？6如涉及關(guān)聯(lián)方借款和國外借款，是稅務(wù)后續(xù)檢查67

3、出售資產(chǎn)涉及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、土地增值稅和印花稅。出售動產(chǎn)繳納增值稅；出售無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)交納營業(yè)稅、土地增值稅；資產(chǎn)收入涉及企業(yè)所得稅。出售開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)為收入；固定資產(chǎn)對應(yīng)科目為“固定資產(chǎn)清理”；出售無形資產(chǎn)對應(yīng)科目為“營業(yè)外收支”.73、出售資產(chǎn)78國稅發(fā)［1993］149號轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

本稅目的征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、……。銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。8國稅發(fā)［1993］149號89財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅[2003]16號）（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。9財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題910

國稅函[2010]220號七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題

財稅[2006]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。10國稅函[2010]220號1011

4、出租資產(chǎn)一般情況需交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅和企業(yè)所得稅。但出租職工宿舍給員工居住不需要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

政策解析1.doc

政策解析2.doc

無租金出租房產(chǎn)的，由產(chǎn)權(quán)所有人按原值繳納房產(chǎn)稅。政策解析3.doc

114、出租資產(chǎn)1112國稅發(fā)〔2009〕31號第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。財稅字［1995］048號七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政和稅務(wù)具體規(guī)定。12國稅發(fā)〔2009〕31號1213

5、接受捐贈（政府補助）接受貨幣性資產(chǎn)捐贈一般不與流轉(zhuǎn)稅相關(guān)，但往來單位的可能視為價外費用。在企業(yè)所得稅上，企業(yè)接受捐贈時計入當(dāng)期損益，計算應(yīng)納所得稅額。會計處理上，①與收益相關(guān)的政府補助，用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)費用或損失的，取得時確認為“遞延收益”，在確認相關(guān)費用的期間計入當(dāng)期損益“營業(yè)外收入”；用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費用或損失的，取得時直接計入當(dāng)期損益“營業(yè)外收入”。135、接受捐贈（政府補助）1314②與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，不直接確認為當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)確認為“遞延收益”，自相關(guān)資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時起，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分次計入以后各期的損益“營業(yè)外收入”。相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)將尚未分配的遞延收益余額一次性轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的損益“營業(yè)外收入”。

政府補助會計處理.doc

有關(guān)政策1.doc

有關(guān)政策2.doc14②與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，不直接確認為當(dāng)期1415政府補助收入土地增值稅處理？計算增值額的扣除項目具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。15政府補助收入土地增值稅處理？15166、代理業(yè)服務(wù)費收入手續(xù)費收入主要涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

國稅發(fā)［1993］149號

代理業(yè)，是指代委托人辦理受托事項的業(yè)務(wù)，包括代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務(wù)、其他代理服務(wù)（如：代扣代繳稅款）。166、代理業(yè)服務(wù)費收入1617《實施細則》第十三條稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。17《實施細則》第十三條稱價外費用，包括收取的手續(xù)費1718國稅發(fā)[1995]076號

代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。

財稅[2003]16號從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。18國稅發(fā)[1995]076號1819

國稅發(fā)［1998］217號

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

思考：企業(yè)如何利用？19國稅發(fā)［1998］217號

1920關(guān)于銷售代理公司代收代交費用的（如：可視對講、網(wǎng)絡(luò)光纖等）稅收問題分析《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營業(yè)稅若干政策規(guī)定的通知》([94]財稅字第026號)代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅；不同時具備以下條件的，無論會計制度規(guī)定如何核算，均征收增值稅。

(一)受托方不墊付資金；

(二)銷貨方將發(fā)票開具給委托方，并由受托方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；

(三)受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。20關(guān)于銷售代理公司代收代交費用的（如：可視2021

7、債權(quán)收回如屬于真實性的債權(quán)收回，一般不涉及稅收問題。股東個人借款跨年度收回的，一般也不追繳個人所得稅。有其他機構(gòu)借款，發(fā)生利息費用，同時有收回借款沒有收取利息費用的，涉及企業(yè)所得稅問題。關(guān)聯(lián)方還涉及營業(yè)稅問題。217、債權(quán)收回2122（二）貨幣資金減少的分析和控制

1、購買物資及接受勞務(wù)主要涉及企業(yè)所得稅。重點關(guān)注票據(jù)的真實性合法性，核實入賬成本。

—注意付款對象與開具發(fā)票單位一致。

—對于大額現(xiàn)金交易和欠款的，稅務(wù)機關(guān)懷疑其真實性。一般通過銀行、往來單位查證其資金流，是否存在虛開發(fā)票套取現(xiàn)金等。

案例分析.doc22（二）貨幣資金減少的分析和控制2223（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)或者注冊會計師的的確認證明；（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證23（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位2324如：無形資產(chǎn)不動產(chǎn)投資行為不開具發(fā)票？財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅[2002]191號）一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。24如：無形資產(chǎn)不動產(chǎn)投資行為不開具發(fā)票？2425

國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)［1997］087號）一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)--其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。二、對土地承包人取得的青苗補償費收入,暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補償費收入,應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。25國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位2526

國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函〔2007〕969號）國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

26國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用2627國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知(國稅函〔2008〕277號)納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。27國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸2728

營業(yè)稅納稅地點：

（1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（2）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（3）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

28營業(yè)稅納稅地點：

（1）納稅人提供應(yīng)28292、日常管理支出主要企業(yè)所得稅和個人所得稅扣繳。重點關(guān)注大額現(xiàn)金支出和經(jīng)常性支出的合理性。涉及個人的支出如勞務(wù)費用支出等，需要取得合法票據(jù)及扣繳個稅。

分析：支付給個人的款項哪些要扣繳個稅？代個人繳納的稅款如何列支？

292、日常管理支出2930

中華人民共和國稅收征收管理法

第六十九條扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機關(guān)向納稅人追繳稅款，對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。

國稅發(fā)[2003]47號：扣繳義務(wù)人違反征管法及其實施細則規(guī)定應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款的，稅務(wù)機關(guān)除按征管法及其實施細則的有關(guān)規(guī)定對其給予處罰外，應(yīng)當(dāng)責(zé)成扣繳義務(wù)人限期將應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收的稅款補扣或補收。30中華人民共和國稅收征收管理法

3031

3、工資、福利支出影響企業(yè)所得稅、個人所得稅。了解職工工資和福利費稅前列支范圍，個人所得稅征稅項目和免稅項目。（1）職工的范圍：與企業(yè)訂立勞動合同的人員（含全職、兼職和臨時人員）、未訂立勞動合同但由企業(yè)正式任命的人員（如董事會成員、監(jiān)事會成員）、其他提供與職工類似服務(wù)的人員。

313、工資、福利支出3132（2）職工薪酬范圍：工資、獎金、津貼和補貼；職工福利費；基本保險和補充保險費；住房公積金；工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費；非貨幣性福利；辭退福利、股權(quán)支付等。

相關(guān)政策解析.doc

新個人所得稅稅率表.doc

思考：新稅法實施后，策劃思路？32（2）職工薪酬范圍：工資、獎金、津貼和補貼；3233

個人所得稅法實施條例第十條個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。所得為實物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價格計算應(yīng)納稅所得額；無憑證的實物或者憑證上所注明的價格明顯偏低的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。所得為有價證券的，根據(jù)票面價格和市場價格核定應(yīng)納稅所得額。所得為其他形式的經(jīng)濟利益的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。33個人所得稅法實施條例3334

個人從單位取得的哪些所得不征稅（1）根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從提留的福利費或工會經(jīng)費中支付的個人生活補助費；民政部門支付給個人的救濟金以及撫恤金；從福利費和工會經(jīng)費中支付給單位職工的人人有份的補貼、補助。（2）安家費、離退休費用。按規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、退休工資、離休工資、離休生活補助費；（3）手續(xù)費。個人辦理代扣代繳稅款手續(xù)費，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費；34個人從單位取得的哪些所得不征稅3435（5）下列不屬于工薪性質(zhì)的補貼、津貼或不屬于本人工薪項目的收入，不征收個人所得稅：

①

獨生子女補貼；

②

托兒補助費；

③

差旅費津貼、誤餐補助；（6）企業(yè)和個人按規(guī)定比例提取并繳付的住房公積金、基本醫(yī)療保險金、基本養(yǎng)老保險金、失業(yè)保險金、工傷保險和生育保險，免征個人所得稅。35（5）下列不屬于工薪性質(zhì)的補貼、津貼或3536（7）職工與企業(yè)解除勞動合同，取得的一次性補償收入，在當(dāng)?shù)厣夏昶髽I(yè)職工年平均工資3倍數(shù)額內(nèi)的，免征個人所得稅。（8）具備《失業(yè)保險條例》規(guī)定條件的失業(yè)人員，領(lǐng)取的失業(yè)保險金，免征個人所得稅。

（9）捐贈額未超過應(yīng)納稅所得額30%的部分，可以從應(yīng)納稅所得額中扣除。36（7）職工與企業(yè)解除勞動合同，取得的一次性補償收入，3637（10）財稅[2007]l3號單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。37（10）財稅[2007]l3號3738

應(yīng)付職工薪酬本科目按照工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、解除職工勞動關(guān)系一次性補償?shù)葢?yīng)付職工薪酬項目進行明細核算。涉及企業(yè)所得稅稅前扣除和個人所得稅扣繳問題。結(jié)余部分也涉及企業(yè)所得稅。

38應(yīng)付職工薪酬3839

4、償還債務(wù)一般對納稅無影響。但債務(wù)重組時，債務(wù)人以現(xiàn)金清償債務(wù)如有少清償部分屬重組收入，則在計算所得稅時，需將重組收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。債務(wù)重組又稱債務(wù)重整，是指債權(quán)人在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。394、償還債務(wù)3940

以現(xiàn)金清償債務(wù)以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在滿足負債終止確認條件時，終止確認重組債務(wù)，并將重組債務(wù)的賬面價值上與實際支付現(xiàn)金之間的差額，計入當(dāng)期損益。以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將重組債權(quán)的賬面余額與收到的現(xiàn)金之間的差額，計入當(dāng)期損益（營業(yè)外支出）。

40以現(xiàn)金清償債務(wù)4041

5、對外捐贈及支付返利對外直接捐贈不得扣除；通過有關(guān)部門捐贈需按限額稅前扣除；直接支付的返利不得扣除。

思考：捐贈需要注意事項？

6、利潤分配。主要涉及扣繳企業(yè)所得稅和個人稅款。在作出分配決定并賬務(wù)處理或支付時扣繳。415、對外捐贈及支付返利4142企業(yè)股息征免稅情況表42企業(yè)股息征免稅情況表4243

國稅發(fā)〔2009〕31號第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。43國稅發(fā)〔2009〕31號4344（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。44（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤4445二、應(yīng)收應(yīng)付款項核算的控制

（一）應(yīng)收款項核算的控制

1、實現(xiàn)收入實現(xiàn)收入涉及大部分稅收，除流轉(zhuǎn)稅、所得稅外，還涉及土地增值稅、印花稅等。稅收上重點關(guān)注的是對應(yīng)科目是否屬于收入類。如對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品、資產(chǎn)類科目，則一般判斷未及時確認收入，應(yīng)根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時間確定各項稅收是否繳納。45二、應(yīng)收應(yīng)付款項核算的控制（一）應(yīng)收款項核4546

2、借款給他人企業(yè)將自己款項借與他人，特別是金額較大的，主要涉及股東個人所得稅、應(yīng)計算利息收入營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

—關(guān)聯(lián)方借款的，涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

—投資者個人借款，納稅年度終了不歸還的，涉及個人所得稅。

—借款轉(zhuǎn)貸的，涉及利息費用稅前列支相關(guān)性合理性問題。462、借款給他人4647

國稅函發(fā)［1995］156號十、問：非金融機構(gòu)將資金提供給對方，并收取資金占用費，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費，行政機關(guān)或企業(yè)主管部門將資金提供給所屬單位或企業(yè)而收取資金占用費等，應(yīng)如何征收營業(yè)稅？

答：貸款屬于“金融保險業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。47國稅函發(fā)［1995］156號4748《企業(yè)所得稅法》第四十一條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！短貏e納稅調(diào)整實施辦法》（國稅發(fā)[2009]2號）第三十條實際稅負相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。

48《企業(yè)所得稅法》第四十一條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方4849《稅收征收管理法》第三十六條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。49《稅收征收管理法》4950《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

50《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條條50513、預(yù)付款項一般不涉及稅收問題。但預(yù)付時間較長、預(yù)付關(guān)聯(lián)方款項，會關(guān)注其真實性和資金占用的納稅調(diào)整問題。

4、應(yīng)收股利企業(yè)從被投資單位分配的股息、紅利所得只涉及企業(yè)所得稅。

5、其他應(yīng)收款項保險公司賠款、收取價外費用、職工賠償款、押金等涉及稅收問題。513、預(yù)付款項51526、應(yīng)收款項的減少一般不涉及稅收問題。但：

—收回時間較長、金額較大的，存在資金占用利息費用調(diào)整的風(fēng)險。

—沖銷壞賬、債務(wù)重組減少應(yīng)收賬款，涉及企業(yè)所得稅壞賬損失報批問題。

《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》.doc526、應(yīng)收款項的減少5253（二）應(yīng)付款項核算的風(fēng)險控制1、購進物資與接受勞務(wù)應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)科目，其對應(yīng)業(yè)務(wù)主要是購進的物資商品或接受的勞務(wù)，主要審核憑證的真實性、合法性。虛假的購進，開具發(fā)票后不需要全額付款，影響企業(yè)所得稅成本費用的稅前扣除。53（二）應(yīng)付款項核算的風(fēng)險控制5354

2、借款除金融企業(yè)的借款涉及印花稅外，一般不涉及稅收問題。但非金融企業(yè)借款涉及支付利息費用，則考慮是否關(guān)聯(lián)企業(yè)，以及利息費用是否按稅法的規(guī)定進行了納稅調(diào)整。

3、預(yù)收賬款涉及收入問題。稅務(wù)機關(guān)重點關(guān)注是否簽訂合同，結(jié)算方式，是否長期掛賬調(diào)節(jié)收入。

542、借款5455營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。

取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天55營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間5556特殊規(guī)定第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。56特殊規(guī)定5657

國稅函發(fā)［1995］156號十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？

答：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。57國稅函發(fā)［1995］156號57586403營業(yè)稅金及附加一、本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等相關(guān)稅費。房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。二、企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”科目。三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無余額。586403營業(yè)稅金及附加5859會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第九條企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認、計量和報告。第三十三條費用是指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流出。第三十四條費用只有在經(jīng)濟利益很可能流出從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少或者負債增加、且經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量時才能予以確認。59會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則5960

4、其他應(yīng)付款項其他應(yīng)付款主要核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個人的款項，如應(yīng)付租入固定資產(chǎn)的租金，存入保證金、職工未按期領(lǐng)取的工資，應(yīng)付、暫收所屬單位、個人的款項等。如該類款項涉及金額較多且頻繁，如果對應(yīng)借方科目為現(xiàn)金、銀行存款等科目，稅務(wù)機關(guān)會重點關(guān)注其真實性，該賬戶隱匿現(xiàn)金銷售收入比較普遍。

604、其他應(yīng)付款項6061

5.應(yīng)付未付款超過一定時間如3年未付款項，且對方已經(jīng)作為資產(chǎn)損失處理的，涉及企業(yè)所得稅調(diào)整問題。實際執(zhí)行中，企業(yè)應(yīng)對超過三年的應(yīng)付未付款項作出合理解釋，并提供能夠償付的相關(guān)證據(jù)（如證明債權(quán)人沒有按規(guī)定確認損失并在稅前扣除的證據(jù)），經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后，可以不并入應(yīng)納稅所得額。無法提供有效證明或不能作出合理解釋的，應(yīng)并入應(yīng)納稅所得額征稅。615.應(yīng)付未付款61626、應(yīng)付款項減少企業(yè)一般的償還債務(wù)行為，基本不涉及稅收問題。但：

—大額的現(xiàn)金支付，以及付款對象與發(fā)票單位不一致的，稅務(wù)機關(guān)會重點關(guān)注其是否存在虛開發(fā)票問題。

—對應(yīng)貸方為資本公積的，應(yīng)為應(yīng)付未付或債務(wù)重組所得，涉及企業(yè)所得稅。626、應(yīng)付款項減少6263三、開發(fā)產(chǎn)品核算的控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品包括商品性土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程以及開發(fā)完成后尚未投入使用的自用土地。稅法：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。

63三、開發(fā)產(chǎn)品核算的控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)6364（一）開發(fā)成本項目1.土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。64（一）開發(fā)成本項目64652.前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3.建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。652.前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文65664.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5.公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。664.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程66676.開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

土地增值稅扣除項目.doc676.開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理6768

轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.其他扣除項目（加計20%扣除）

1.房屋及建筑物的評估價格或購買價每年加計5%后的金額

舊房轉(zhuǎn)讓評估價格=重置成本價×成新折扣率2.土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金68轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目6869

轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì)扣除項目

土地價款

未經(jīng)開發(fā)土地交納的有關(guān)費用

繳納稅金

土地價款交納的有關(guān)費用

已經(jīng)開發(fā)土地開發(fā)的成本繳納稅金

開發(fā)成本的20%69轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì)扣除項目6970（二）房屋開發(fā)成本對象的核算企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素確定。1.按獨立編制設(shè)計概算（預(yù)算）或施工圖預(yù)算所列單項開發(fā)工程。2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體項目，開竣工時間相同，同一隊伍施工的，可以合并對象。3.規(guī)模大、工期長開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的部位劃分。70（二）房屋開發(fā)成本對象的核算7071

稅法開發(fā)產(chǎn)品成本對象的確定

（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（2）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。71稅法開發(fā)產(chǎn)品成本對象的確定

（1）7172（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（4）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。72（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨7273（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。如需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。73（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能7374

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。74土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國7475

各成本項目會計核算1.土地征用及拆遷補償費（1）能分清成本核算對象，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，計入“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”科目借方和“銀行存款”等科目貸方。（2）如分不清核算對象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)成本”科目歸集，待開發(fā)完成投入使用時，再按規(guī)定的方法分配計入成本核算對象，計入“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”科目借方和“開發(fā)成本—土地開發(fā)成本”科目貸方。75各成本項目會計核算7576

2.前期工程費（1）能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入核算對象的“前期工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”等科目。（2）應(yīng)由兩個或兩個以上成本對象負擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按規(guī)定的方法分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A/B房屋開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”等科目。762.前期工程費7677

3.基礎(chǔ)設(shè)施費一般應(yīng)直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目，借記“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”科目。

4.建筑安裝工程費根據(jù)企業(yè)承付完工價款，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款”科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價比例計算。773.基礎(chǔ)設(shè)施費7778甲供材稅收處理及籌劃

營業(yè)稅暫行條例實施細則.doc第十六條

除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常存在甲供材問題，如何納稅和取得合法票據(jù)扣除。78甲供材稅收處理及籌劃7879（1）計稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備（2）納稅人是施工方，不能轉(zhuǎn)嫁甲方（3）甲供材發(fā)票會計處理？（4）甲供材中包工包料合同與包工不包料合同的區(qū)別（5）甲、乙雙方的正確處理（6）裝飾業(yè)務(wù)如何處理？79（1）計稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備7980

5.公共配套設(shè)施費（1）對能分清并直接計入某個成本對象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本—A房屋開發(fā)成本”科目歸集其發(fā)生的支出。（2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行歸集，開發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入房屋開發(fā)成本.805.公共配套設(shè)施費8081（3）對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行歸集，完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施”中。（4）先開發(fā)房屋，后開發(fā)配套設(shè)施的，可以采取預(yù)提的辦法，完工時調(diào)整。

6.開發(fā)間接費先計入“開發(fā)間接費用”科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。81（3）對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“8182國家稅務(wù)總局關(guān)于下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。82國家稅務(wù)總局關(guān)于下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)8283第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。83第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電8384第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。84第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、8485第三十三條

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。第三十二條

除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

85第三十三條

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)8586（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。86（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可8687實際支出待攤費用預(yù)提費用開發(fā)成本土地征用費前期工程費建筑安裝費基礎(chǔ)設(shè)施費配套設(shè)施費開發(fā)間接費成本核算程序期間費用87實際支出待攤費用預(yù)提費用開發(fā)成本土地前期建筑基礎(chǔ)配套開發(fā)8788六項費用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷已銷銷售成本88六直共間在完未產(chǎn)資未已銷售成本8889共同成本和間接成本分配方法

（1）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。89共同成本和間接成本分配方法

（1）占8990

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地60000㎡，分三期開發(fā)，分別20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出讓金50000萬，一期開發(fā)住宅3幢和一個會所，分別占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。ABDC90舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地6009091計算：

一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667

會所應(yīng)分攤土地成本＝（2000÷20000）×16667＝1666.7

3幢住宅應(yīng)分攤土地成本＝16667-1666.7=15000.391計算：9192（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。92（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建9293（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（4）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。93（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直9394成本分配規(guī)定

（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。94成本分配規(guī)定

（1）土地成本，一般按9495（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。95（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共9596

土地增值稅分攤方法（1）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。（2）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。96土地增值稅分攤方法9697舉例：某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應(yīng)分攤土地出讓金？①占地面積法：1000×(6000÷10000)＝600②建筑面積法：1000×［15000÷（15000＋5000)＝75097舉例：某房開公司在10000平米土地上開9798

（三）開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)完成的核算

1、開發(fā)產(chǎn)品增加企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在完成全部開發(fā)過程，并經(jīng)驗收合格、符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)產(chǎn)品的成本由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入到“開發(fā)產(chǎn)品”科目。下設(shè)“商品性土地”、“商品房”、“出租產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”、“配套設(shè)施”、“代建工程”等二級科目。98（三）開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)完成的核算9899

國稅發(fā)[2009]31號第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。99國稅發(fā)[2009]31號99100

2.開發(fā)產(chǎn)品減少

（1）銷售對外銷售的商品房應(yīng)在移交房屋并將發(fā)票賬單提交買主時，將其銷售收入計入“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務(wù)收入—商品銷售收入”科目的貸方。已經(jīng)預(yù)收賬款的，借方為“預(yù)收賬款”。月份終了，應(yīng)借記“主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品—商品房”。1002.開發(fā)產(chǎn)品減少100101

國稅發(fā)[2009]31號第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本101國稅發(fā)[2009]31號101102

（2）本單位使用會計上計入相關(guān)資產(chǎn)。

（3）分配、投資、交換物資、償債等會計上新準(zhǔn)則一般按銷售處理，與稅務(wù)相同。如不按銷售處理，則涉及營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。相關(guān)政策1.doc

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相關(guān)政策5.doc102（2）本單位使用102103拆遷補償如何繳納營業(yè)稅？國稅函發(fā)[1995]549號）

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。103拆遷補償如何繳納營業(yè)稅？103104舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶5000平米，市場售價6000元，土地成本1.5億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1.5億元，總可售面積80000平米。則:1.實際所得=6000×(80000-5000)-30000=150002.稅收處理：①視同銷售收入=5000×0.6=3000②增加視同拆遷補償支出3000萬元,總成本：30000+3000=33000稅收所得=6000×80000-33000=15000104舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶104105（四）損失會計處理計入待處理財產(chǎn)損溢，經(jīng)過審批后計入相關(guān)科目。第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn)予在稅前扣除。105（四）損失105106企業(yè)所得稅和土地增值稅差異比較（1）年度企業(yè)所得稅匯算清繳與項目清算（2）開發(fā)間接費用中營銷設(shè)施建造費（3）配套設(shè)施中的地下車位成本承擔(dān)（4）專項借款利息費用分攤計算（5）共同成本間接成本計算分攤方法（6）清算項目與成本核算對象（7）開發(fā)費用與期間費用（8）預(yù)提費用與實際發(fā)生成本106企業(yè)所得稅和土地增值稅差異比較106107五大籌劃思路（1）開發(fā)成本的重要性籌劃（2）間接費用與管理費用的籌劃（3）計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)時間的籌劃（4）利息費用的稅收籌劃（5）裝飾費用、物品的稅收籌劃

107五大籌劃思路107108瞰都賣樓避稅內(nèi)情北京北四環(huán)東風(fēng)橋北有一個項目叫瞰都·領(lǐng)仕館，目前在售的房源精裝修并有全套家具家電，均價22000-24000元/平方米。售樓員直言不諱地告訴記者：“我們在訂立買房合同時把房款和裝修款分開來算，裝修款按照3000元/平方米價格計算?！?08瞰都賣樓避稅內(nèi)情108109

瞰都·領(lǐng)仕館項目生動地說明了房地產(chǎn)開發(fā)商避稅的巧妙操作手法。不過，這種做法只是“毛毛細雨”，更多的房地產(chǎn)公司，采取了開具假發(fā)票、設(shè)立上下游公司等操作手法。設(shè)立上下游公司是大公司常用的做法，由于這些上下游公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將利潤外移至上下游公司以便避稅。以富力為例，集團旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門窗制造公司、會所公司等眾多下屬公司。

109瞰都·領(lǐng)仕館項目生動地說明了房地產(chǎn)開發(fā)商避109110分解收入舉例某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢寫字樓銷售給某商業(yè)銀行，建筑成本10000萬元，裝修成本8000萬元，銷售價格30000萬元（各1.5億元）。按照正常銷售納稅情況如下：營業(yè)稅金及附加＝30000×5.5％＝1650土地增值額＝30000－（10000＋8000）－（10000＋8000）×30％－1650＝4950增值率＝4950/25050×100％＝19.8％，稅率為30％；土地增值稅＝4950×30％＝1485合計應(yīng)繳納稅收3135萬元。110分解收入舉例110111籌劃思路：將裝修分開計價，分別簽訂房屋銷售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）。籌劃結(jié)果：營業(yè)稅=（15000×5.5％＋15000×3.3％）=1320銷售房屋增值額＝15000－10000－3000－825＝1175，1175×30%=352.5。合計納稅1672.5，與3135萬元比較，節(jié)約稅收1462.5萬元。分析：策劃主要風(fēng)險點在哪里？111籌劃思路：111112四、固定（無形）資產(chǎn)核算的控制（一）固定資產(chǎn)企業(yè)所得稅法所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。112四、固定（無形）資產(chǎn)核算的控制（一）固定112113

1、購置、建造及其他增加固定資產(chǎn)主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅.（1）取得符合規(guī)定的發(fā)票。（2）付款對象與開具發(fā)票及合同單位一致。（3）區(qū)分好固定資產(chǎn)與低值易耗品。（4）福利部門的固定資產(chǎn)稅收政策不同。（5）注意資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、折舊范圍、折舊時間和加速折舊的稅收規(guī)定。（6）改變資產(chǎn)用途的可能涉及土地增值稅。1131、購置、建造及其他增加固定資產(chǎn)113114下列固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除：

（1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；

（2）以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；

（3）以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；

（4）已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；

（5）與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)；

（6）單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地；

（7）其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。114下列固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除：

114115固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下：

（1）房屋、建筑物，為20年；

（2）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；

（3）與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；

（4）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

（5）電子設(shè)備，為3年。

（6）軟件，2年。

115固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下：

115116

2.后續(xù)支出固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價值；不滿足固定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。主要涉及增值稅和企業(yè)所得稅。增值稅主要考慮后續(xù)支出是否可以抵扣；所得稅考慮資本化和費用化劃分問題。1162.后續(xù)支出116117（1）資本化與費用化會計處理固定資產(chǎn)投入使用后，為了適應(yīng)新技術(shù)發(fā)展的需要，或者為維護或提高固定資產(chǎn)的使用效能，往往需要對現(xiàn)有固定資產(chǎn)進行維護、改建、擴建或者改良。如果這項支出①增強了固定資產(chǎn)獲取未來經(jīng)濟利益的能力，②提高了固定資產(chǎn)的性能，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命、使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高或使產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)將該支出計入固定資產(chǎn)的賬面價值；否則，應(yīng)將這些后續(xù)支出予以費用化，計入發(fā)生當(dāng)期的損益。117（1）資本化與費用化會計處理117118費用化的處理固定資產(chǎn)投入使用之后，由于固定資產(chǎn)磨損、各組成部分耐用程度不同，可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)的局部損壞，為了維護固定資產(chǎn)的正常運轉(zhuǎn)和使用，充分發(fā)揮其使用效能，企業(yè)將對固定資產(chǎn)進行必要的維護。日常修理費用、大修理費用等支出只是確保固定資產(chǎn)的正常工作狀況，它并不導(dǎo)致固定資產(chǎn)性能的改變或固定資產(chǎn)未來經(jīng)濟利益的增加。因此，應(yīng)在發(fā)生時一次性直接計入當(dāng)期費用。118費用化的處理118119（2）稅務(wù)處理《企業(yè)所得稅法》第十三條在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費用的支出。119（2）稅務(wù)處理119120固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出。固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：

（一）修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50%以上；

（二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。120固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建120121

3、處置固定資產(chǎn)（1）銷售處置。轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理核算，回收的殘料與銷售舊資產(chǎn)涉及增值稅。（2）對外投資、對外捐贈、換取其他資產(chǎn)的固定資產(chǎn)。屬于視同銷售，需要繳納增值稅。（3）盤虧。轉(zhuǎn)入待處理財產(chǎn)損溢。營業(yè)外支出的資產(chǎn)損失應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)的申報扣除。1213、處置固定資產(chǎn)121122

4.企業(yè)資產(chǎn)評估增值、減值稅收風(fēng)險點

實施條例第56條企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。

歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。

企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。1224.企業(yè)資產(chǎn)評估增值、減值稅收風(fēng)險點122123

（2）財稅[2008]152號對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

（3）資產(chǎn)評估增值涉及印花稅。（4）房地產(chǎn)納稅評估

123（2）財稅[2008]152號123124國稅發(fā)［1997］198號

一、股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個人所得，不征收個人所得稅。

二、股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的