房地產(chǎn)營營銷策劃劃方案——七彩云南南第壹城城營銷策策劃方案案2014本報告為為策略而而來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團(tuán)目標(biāo)？基于對項目的認(rèn)識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場背景景審視及及營銷目目標(biāo)>>目標(biāo)下的的價值審審視>>基于競爭爭的客戶戶洞察>>營銷策略略思考>>項目分階階段營銷銷策略計計劃市場背景審視宏觀政策策·土地市場場·呈貢住宅宅市場市場背景審視2014年預(yù)計政政策總體體偏緊，，政府對對樓市依依然持高高度關(guān)注注狀態(tài)，，開發(fā)商商推售持持謹(jǐn)慎資資金鏈看看緊，客客戶出手手將越發(fā)發(fā)小心冷冷靜。1、年初新新國五條條政策出出臺，重申限購購限貸等等調(diào)控政政策，要要求地方方公布房房價控制制目標(biāo)，但地方方政府的的國五條條細(xì)則在在落地時時普遍較較為溫和和2、成都市市政府在在年內(nèi)多多次調(diào)整整公積金金貸款政政策，公公積金貸貸款購房房難度有有所加大大3、銀行在在年內(nèi)多多次出現(xiàn)現(xiàn)銀根緊緊縮和利利率上浮浮的情況況，經(jīng)濟(jì)濟(jì)板塊下下行和房房產(chǎn)板塊塊上行出出現(xiàn)相應(yīng)應(yīng)碰撞4、國務(wù)院院提出城城市基建建6大任務(wù)，，并在當(dāng)當(dāng)時被認(rèn)認(rèn)為長效效調(diào)控機(jī)機(jī)制有望望于10月亮相，，后雖無無音訊，，但提高高了后期期政策趨趨緊的預(yù)預(yù)期5、十八屆屆三中全全會召開開，房產(chǎn)產(chǎn)9大問題備備受關(guān)注注，與房房地產(chǎn)稅稅相關(guān)的的383方案被提提出，調(diào)調(diào)控趨緊緊的氛圍圍有所保保持宏觀政策策土地市場場呈貢住宅宅市場市場背景審視宏觀政策策土地市場場呈貢住宅宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預(yù)計未來2-3年競爭格局將進(jìn)一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視宏觀政策策土地市場場呈貢住宅宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來源源：銳理理數(shù)據(jù)庫庫（備案案數(shù)據(jù)））對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束束，月度度統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)尚未未出爐））的已成成交情況況，成都都市高端端代表項項目以清水價價橫向?qū)Ρ瓤梢娨?，新南亞國際清清水價實現(xiàn)最最高，系項目目標(biāo)桿。且從從各項目價格格變化趨勢分分析，近兩年年呈貢市場價價格無并明顯顯漲幅。從月均成交量量分析，呈貢貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價換量的的項目以外，，月均成交走勢勢以涌鑫最好好。市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團(tuán)里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項目多集集中于彩云北北路以南，市市政府及中央央商務(wù)區(qū)周邊邊，豪生國際際酒店東側(cè)尚尚未成勢，而而本案位于豪豪生國際酒店店東側(cè)均為大體量，，配置高端的的華宅或豪宅宅項目，產(chǎn)品品競爭激烈，，產(chǎn)品附加值值方面各有所所長本案產(chǎn)品面積積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅宅項目主力面面積段集中在在150-300㎡，本案主力力面積段為120-175㎡，與豪住市市場主力面積積段存在一定定的差異；市場背景審視結(jié)論1、從政策方面面來看，明年年的整體政策策依然趨緊，，政府對樓市市依舊高度關(guān)關(guān)注，開發(fā)商商和購房者在在推貨和置業(yè)業(yè)方面均趨于于謹(jǐn)慎2、從土地市場場來看，城南南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地地塊被品牌開開發(fā)商高溢價價拿下，明年年若以高端住住宅產(chǎn)品的姿姿態(tài)集中入市市或造成高端端住宅市場供供應(yīng)過量的狀狀態(tài)3、從高端市場場量價走勢來來看，2013年高端項目價價格漲幅并不不明顯，月均均去化套數(shù)普普遍在30左右，清水高高端住宅價格格標(biāo)桿不超過過14000元/平米，普遍能能保證走量的的清水價格在在11000-12000元左右，綜合合市場因素和和本案自身狀狀況，建議本本案一期整體體均價為7850元/平米，入市價格為為7650元/平米4、從市場產(chǎn)品品對比來看，，本案在地段段（島），景景觀資源，后后期配套方面面占據(jù)優(yōu)勢，，而在區(qū)域熱熱度，贈送面面積，住宅內(nèi)內(nèi)部會所等方方面處于劣勢勢，因此明年年在推廣方面面前期需將““島”和“劃劃島為界的高高端綜合體””等概念炒熱熱5、從市場潛在在供應(yīng)來看，，明年城東城城南均有數(shù)個個高端項目入入市，加之目目前市場主力力對標(biāo)競品部部分存量尚多多，屆時競爭爭或較為激烈烈營銷目標(biāo)整體目標(biāo)·任務(wù)拆分戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達(dá)在呈貢的品牌形象，擴(kuò)大企業(yè)影響力；銷售目標(biāo)全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標(biāo)為重心，進(jìn)而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年七彩云南第一城整體目標(biāo)2014年整年銷售額額目標(biāo)：7.2億結(jié)合現(xiàn)階段市市場環(huán)境及集集團(tuán)對本項目目的資金要求求，設(shè)定：任務(wù)拆分根據(jù)我司去年年操作樓盤的的經(jīng)驗，7.2億的銷售目標(biāo)標(biāo)可拆分如下下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億任務(wù)拆分結(jié)合每個月應(yīng)應(yīng)實現(xiàn)的產(chǎn)值值，設(shè)定拆分分任務(wù)如下：：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)有面積積配比+入市均價7650元/平米進(jìn)行估算算開盤目標(biāo)：160套！誠意金客戶：：120組開盤前來訪：：1200組此處的轉(zhuǎn)化率率設(shè)定為10%，參照我司操操作的高端項項目而設(shè)定目標(biāo)下的價值審視品牌價值·區(qū)域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉本案擁有呈貢貢金融城的規(guī)劃劃利好。在世世界主流城市市，以匯聚大大型銀行、保保險公司、交交易所、世界界級公司總部部的金融城，，正在成為其其現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的的最重要物業(yè)業(yè)載體。在紐紐約華爾街、、倫敦金絲雀雀碼頭、上海海的陸家嘴、、北京的金融融街……略帶炫耀色色彩的地標(biāo)標(biāo)性建筑、、鱗次櫛比比的高端辦辦公物業(yè)，，強(qiáng)勢吸納納世界級金金融資源，，無不讓這這些城市區(qū)區(qū)域從形象象和經(jīng)濟(jì)影影響力上為為世界矚目目。但區(qū)域現(xiàn)狀狀是規(guī)劃中中所期待的的發(fā)展尚未未呈現(xiàn)，因因此如何利利用已經(jīng)逐逐步成型的的金融城現(xiàn)現(xiàn)狀描摹地地塊周邊的的發(fā)展?fàn)顩r況是一個重重要的課題題。世界級“金金”心之““心”，“前無古人人，后無來來者”的地地段價值價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉罕見的城中中環(huán)島：面面面臨街，，天賜寶坻坻。呈貢不缺水水，不缺河河，但整個個項目真正正能達(dá)到商商業(yè)街四面面環(huán)繞，本本項目為呈呈貢唯一，，具有不可可復(fù)制性，，景觀視野野優(yōu)勢明顯顯。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉項目總占地地面積約180畝，為商辦辦兼容住宅宅用地，其其中商業(yè)占占比達(dá)到60%。土地容積積率約為5.8，總建面約約為70萬㎡。項目物業(yè)形形態(tài)豐富，，包括地標(biāo)標(biāo)性超甲寫寫字樓、總總部辦公、、甲級寫字字樓、高端端特色配套套商業(yè)、服服務(wù)式公寓寓及高層豪豪宅。建成成后，復(fù)地中心將將成為成都都最具影響響力的高端端城市綜合合體之一。。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)來源源：2013.11設(shè)計測算））260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

其中，項目目住宅產(chǎn)品品：圍合式布局局+大中庭景觀觀組團(tuán)+錯綜式樓棟棟布局（盡盡可能保證證戶戶觀江江）+商住業(yè)態(tài)完完全分割120㎡㎡+175㎡Y型樓棟住宅宅140㎡㎡+175㎡Y型樓棟住宅宅220㎡㎡+220㎡板式樓棟住住宅260㎡㎡+260㎡板式樓棟住住宅大面寬、大大橫廳（產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)別特特點）、全全景陽臺、、精裝雙大大堂、私家家電梯廳等等，但同時時，城南類類似豪宅較較多。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉優(yōu)勢1劣勢2機(jī)會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設(shè)計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年錦繡江山項目，環(huán)球廣場項目，都焯邦城均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉城市名片，，發(fā)展升級級引擎，本項目將打打造包括高高端住宅、、超甲及甲甲級寫字樓樓、精裝公公寓及高端端特色商業(yè)業(yè)的高端城城市綜合體體。多功能目的的地基于項目：：基于資源：：金融城內(nèi)商業(yè)環(huán)繞高端、商業(yè)業(yè)、國際項目位于呈呈貢新區(qū)昆昆明市行政政辦公中心心旁，是具具有得天獨獨厚和不可可復(fù)制的自自然資源以以及社會資資源的一個個地塊。周周邊新興商商業(yè)及高端端辦公氛圍圍濃厚，同同時有著良良好的高端端住宅發(fā)展展基礎(chǔ)。價值審視品牌牌價價值值區(qū)域域價價值值島嶼嶼價價值值項目目價價值值住宅宅價價值值價值值提提煉煉項目目整整體體形形象象定定位位參參考考國際際櫥櫥窗窗·城市市休休閑閑環(huán)環(huán)島島國際際化化氣氣質(zhì)質(zhì)調(diào)調(diào)性性，，提提升升項項目目扮扮演演的的城城市市功功能能地地位位；；功能能復(fù)復(fù)合合，，成成為為城城市市商商務(wù)務(wù)人人群群、、白白領(lǐng)領(lǐng)人人士士工工作作、、交交流流、、休休閑閑、、聚聚會會的的目目的的地地，，提提供供全全新新充充滿滿PARK氣息息的的國國際際化化工工作作、、生生活活模模式式；；呈現(xiàn)現(xiàn)與與眾眾不不同同的的區(qū)區(qū)域域特特色色。。這里里將將是呈貢貢再一次次華華麗麗蛻蛻變變的的國國際際化化形形象象展展示示窗窗口口，，匯匯聚聚本本土特特色資資源源的的又又一一張張城城市市名名片片，，是是呈呈貢貢進(jìn)進(jìn)行行國國際際商商務(wù)務(wù)交交流流與與交交往往的的窗窗口口，，是是呈呈貢貢田田園園城城市市國國際際化化新新生生活活的的展展示示平平臺臺。。定位位關(guān)關(guān)鍵鍵考考量量點點：：功能能復(fù)復(fù)合合、、具具有有影影響響力力高高度度價值審視品牌牌價價值值區(qū)域域價價值值島嶼嶼價價值值項目目價價值值住宅宅價價值值價值值提提煉煉基于競爭的客戶洞察競品品客客戶戶分分析析·客戶戶梯梯隊隊·客戶戶分分類類·客戶戶鎖鎖定定首先先，，讓讓我我們們來來看看看看我我們們的的競競品品客客戶戶都都有有些些什什么么樣樣的的特特點點？？客戶戶分分析析競競品品樣樣本本：：實力力心心城城涌鑫鑫中中心心新南南亞亞國國際際實力力心心城城客客戶戶來來自自城城南南區(qū)區(qū)域域的的占占62%，自自住住客客戶戶占占比比約約86%，主主要要以以私私營營企企業(yè)業(yè)主主與與政政府府、、企企業(yè)業(yè)高高管管為為主主，，中中海海老老客客戶戶占占比比約約30%?？蛻舳床炜蛻魬籼萏蓐犼牽蛻魬舴址诸愵惪蛻魬翩i鎖定定競品品客客戶戶分分析析客戶洞察客戶戶梯梯隊隊客戶戶分分類類客戶戶鎖鎖定定競品品客客戶戶分分析析實力力心心城城客客戶戶白白描描稱呼呼：：陳陳女女士士年齡齡：：58歲性別別：：女女籍貫貫：：昆昆明明從事事行行業(yè)業(yè)：：審審計計擔(dān)任任職職務(wù)務(wù)：：董董事事長長目前前居居住住地地：：昆昆明明教育育經(jīng)經(jīng)歷歷：：本本科科置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)：：5次家庭庭城城員員：：獨居居離離異異人人士士客戶戶語語錄錄———““親親戚戚住住呈呈貢貢，，想想買買套套離離親親戚戚近近的的房房子子。。””———““這這里里住住的的人人和和我我差差不不多多，，這這樣樣的的地地方方住住的的比比較較放放心心。?！薄薄啊胺糠块g間主主臥臥衛(wèi)衛(wèi)生生間間太太大大，，餐餐廳廳旁旁邊邊沒沒有有電電視視插插座座，，淋淋浴浴房房沒沒有有擱擱板板，，你你們們細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)很很不不到到位位。?！薄薄啊澳隳銈儌兩罨铌栮柵_臺有有沒沒有有冷冷熱熱水水管管，，木木作作的的墻墻群群容容易易爛爛，，房房子子里里面面的的裝裝修修壞壞了了你你們們修修不不修修，，不不要要到到時時候候沒沒人人管管啊啊。?！薄笨蛻籼卣髅枋鍪鲇袑嵙?、很刁刁鉆、很糾結(jié)結(jié)、專業(yè)知識識很強(qiáng)、很謹(jǐn)謹(jǐn)慎購買關(guān)注點：：地段價值、圈圈層氛圍、物物管服務(wù)典型客戶1：某審計公司董董事長Codeofthisreport|28客戶職業(yè)置業(yè)目的客戶來源涌鑫中心以呈呈貢、二級城城市區(qū)域客戶戶為主，2次置業(yè)以上自自住客戶，職職業(yè)特征主要要以個體商戶戶和私營企業(yè)業(yè)主為主占約約67%，城南企業(yè)中中高管占約21%?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分析析涌鑫中心客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析析典型客戶2：歐派櫥柜供供應(yīng)商稱呼：毛先生生年齡：45歲性別：男籍貫：昆明從事行行業(yè)：：建材材擔(dān)任職職務(wù)：：老總目前居居住地地：昆昆明來蓉年年限：：5年置業(yè)次次數(shù)：：多次次家庭成成員：：三口之之家客戶語語錄——““地段段滿意意”——““裝修修風(fēng)格格挺好好的，，有居居家感感又不不失大大氣華華貴，，還是是買裝裝好了了的房房子比比較省省心。。”——““社區(qū)區(qū)里住住的人人不能能太雜雜?！薄笨蛻籼靥卣髅杳枋鰳銓?、、平時時工作作很忙忙，某某品牌牌櫥柜柜的供供應(yīng)商商，每每個月月最少少來項項目2次，一一直說說想買買，但但在項項目開開盤之之初并并不下下單，，稱自自有打打算，，后期期經(jīng)銷銷售人人員多多次逼逼定后后才成成交。。購買關(guān)關(guān)注點點：地段價價值、、圈層層氛圍圍、精精裝風(fēng)風(fēng)格客戶洞察客戶梯梯隊客戶特特征客戶總總結(jié)競品客客戶分分析新南亞亞國際際城南及及省內(nèi)內(nèi)二級級城市市自住住客戶戶為主主，職職業(yè)特特征以以私營營企業(yè)業(yè)主及及個體體為主主。典型客客戶4：某金金融高高管稱呼：：劉哥哥年齡：：40歲性別：：男籍貫：：昆明明從事行行業(yè)：：金融融擔(dān)任職職務(wù)：：高管目前居居住地地：天天驕北北麓置業(yè)次次數(shù)：：2次家庭成成員：：三口之之家客戶語語錄——““整體體布局局和景景觀規(guī)規(guī)劃還還行，，附近近有湖湖，很很好””——““路過過這里里就來來看看看，還還不錯錯，就就是裝裝修的的顏色色太白白，插插座少少了點點”——““廚房房小了了點，，不過過也勉勉強(qiáng)可可以用用?！薄笨蛻籼靥卣髅杳枋鲇凶约杭旱南胂敕?，，對項項目的的規(guī)劃劃布局局比較較喜歡歡，不不喜歡歡自己己裝修修房子子購買關(guān)關(guān)注點點：社區(qū)規(guī)規(guī)劃布布局、、城市市景觀觀資源源占有有新南亞亞國際際客戶白白描客戶洞察客戶梯梯隊客戶分分類客戶鎖鎖定競品客客戶分分析客戶區(qū)域：昆明本地客戶約占60%（主要來自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客客戶特特點總總結(jié)如如下：：客戶洞察客戶梯梯隊客戶分分類客戶鎖鎖定競品客客戶分分析客戶層次定位：主力客戶補(bǔ)充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽(yù)峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-400220㎡和260㎡產(chǎn)品品客戶戶120-175㎡產(chǎn)品品客戶戶本案主主力面面積120-175㎡，這這部分分產(chǎn)品品的客客戶應(yīng)應(yīng)為中中高端端客戶戶為主主，220㎡以上上產(chǎn)品品的客客戶才才應(yīng)為為區(qū)域域豪宅宅客群群。從上表表中，，可以以看出出市場場中本本案在在總價價關(guān)系系上具具有明明顯的的差異異，市市場豪豪宅階階層的的產(chǎn)品品總價價多處處于250萬以上上，而而本案案的總總價有有較大大部分分處于于250萬以下下，本本案一一期暫暫定是是清水水產(chǎn)品品本案客客戶與與市場場主要要競爭爭豪宅宅項目目的客客戶階階層具具有一一定差差異性性，項項目客客戶主主要以以中高高端及及高端端客戶戶為主主，豪豪宅客客戶將將作為為本案案的補(bǔ)補(bǔ)充類類客戶戶而存存在客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析購買能力：：城市財富富身份代表表，購買能能力較強(qiáng)購房需求：：多次置業(yè)業(yè)，購房以以改善型居居住需求為為主購買關(guān)注點點：關(guān)注地地段價值、、產(chǎn)品、圈圈層氛圍、、景觀資源源消費共性：：a.對對項目品質(zhì)質(zhì)、展示等等要求較高高，追求舒舒適型生活活；b.有有主動對城城市稀缺景景觀資源進(jìn)進(jìn)行占有的的習(xí)慣；c.對對物管服務(wù)務(wù)等軟件配配套要求高高，強(qiáng)調(diào)具具有品質(zhì)感感的生活模模式?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分分析通過分析我我們將客戶戶鎖定在如如下特征人人群當(dāng)中：：對于該類人人群的鎖定定將直接影影響明年推推廣和渠道道一系列的的選擇營銷策略思考營銷整體思思路·節(jié)點梳理·分階段訴求求·推貨策略項目的使命命必達(dá)——雙重標(biāo)桿效效應(yīng)新區(qū)品冠＆＆名利雙收收身未動，名名已遠(yuǎn)。河心島從拿拿地開始就就一直引發(fā)發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注注，由于其其優(yōu)良的地地段位置和和資源特色色，目前也也形成了一一定的市場場知曉度，，換句話說說，本項目目已經(jīng)承載載了太多的的關(guān)注和期期待。品牌目標(biāo)無可爭議的的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，璀璨璨矚目的城城市名片銷售目標(biāo)價值標(biāo)桿，，熱銷名盤盤營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略總體策略觀觀點1：讓各不同的的商住業(yè)態(tài)態(tài)站在項目目扮演一定定城市功能能角色的基基礎(chǔ)之上。。項目影響力力發(fā)揮在前前，起勢注注重整體平平臺成立搭搭建，后續(xù)續(xù)各級產(chǎn)品品線推售順順勢而為；；獨具慧眼的的擇址眼光光，首先看看重地段及及區(qū)域發(fā)展展空間，占占據(jù)城市核核心優(yōu)質(zhì)資資源條件。。不做簡單復(fù)復(fù)制，充分分考慮每片片土地的獨獨有的特色色價值，把把每座城市市標(biāo)識元素素恰當(dāng)嫁接接，打造屬屬于每座城城市自己的的城市名片片。不做簡單加加法，資源源整合運營營能力強(qiáng)勁勁，成為區(qū)區(qū)域升級發(fā)發(fā)展引擎，，成為城市市新標(biāo)桿。。營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略總體策略觀觀點2：以昆明市行行政中心為為資源核心心，開啟呈貢最最具特色的的“金融生生活”時代代，是項目價值值全面超越越的根本。。提出“超越越目前區(qū)域域市場競爭爭”的戰(zhàn)略略高度，最最終本項目目需要以最最具區(qū)隔特特征的“環(huán)環(huán)繞式水景景”資源為為產(chǎn)品價值值核心，構(gòu)構(gòu)建成都獨獨具特色的的城市島居居生活時代代?！俺梢彩痉斗秴^(qū)，敗也也示范區(qū)””，對本項目而而言，示范范區(qū)的氣勢勢規(guī)模與品品相尤為重重要，某種種程度上決決定了本項項目能否成成為繼新南南亞之后，，開創(chuàng)呈貢貢住宅新時時代的引領(lǐng)領(lǐng)者，因此此我司強(qiáng)烈烈建議售樓樓部與示范范區(qū)同步開開放營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略七彩云南第第壹城2014年度營銷策策略：先推圈，再再推盤，最最后推產(chǎn)品品！先炒熱河心島地塊塊，將河心島地地塊和“國國際城南””，“金融融城”和““呈貢封面面”等字眼眼掛鉤2、再奏響盤的名氣氣，引發(fā)全全城關(guān)注，將“獨占一一島的高端端城市綜合合體”概念念推向市場場，塑造城城市新地標(biāo)標(biāo)的形象3、當(dāng)項目，成成為全城仰仰望的明星星之地，順順勢推貨，，單獨包裝裝產(chǎn)品將“360度觀江純島島居豪宅””的概念推推向市場，，將島居的的稀缺性發(fā)發(fā)揮到極致致營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略高舉高打！！平開高走走！結(jié)合工程可可實現(xiàn)節(jié)點點如下圖所所示，由于于我司建議議售樓部和和示范區(qū)同同時亮相以以提高項目目的口碑，，因此項目目蓄客期只只有短短2個月，時間間緊，任務(wù)務(wù)重，按照照既有時間間節(jié)點和推推廣策略，，6到7月份為項目目炒島階段段，7月至8月為項目炒炒盤階段，，售樓部和和景觀示范范區(qū)交付使使用之后將將推廣的重重點放到產(chǎn)產(chǎn)品上面2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月下旬9月底辦理島居生生活手冊，，試探客戶戶意向炒島階段炒盤階段推住宅產(chǎn)品品階段營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略工程節(jié)點推廣節(jié)點推售節(jié)點銷售動作紅星路南延延線改造工工程竣工售樓部和景景觀示范區(qū)區(qū)交付樣板間交付付領(lǐng)取預(yù)售許許可證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開盤樣板房開放放即收籌洗洗客2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和景景觀示范區(qū)區(qū)交付樣板房交付預(yù)售證取得紅星路南延延線改造工工程竣工炒島階段炒盤階段炒住宅階段段主要訴求：：神秘島嶼驚驚現(xiàn)國際城南??！主要訴求：：國際環(huán)島特特區(qū)——錦江新地標(biāo)標(biāo)主要訴求：：360度觀江島居居豪宅，錦錦江盡在呼呼吸間引發(fā)的民間間回音：成都原來還還真有這么么個河心島島哦，而且且還在南門門這么好的的位置，就就是不曉得得島上要修修什么東西西喃引發(fā)的民間間回音：不得了哦，，島上的業(yè)業(yè)態(tài)全都是是高端，以以后怕是只只有外籍人人士和社會會精英才能能在島上消消費和生活活了引發(fā)的民間間回音：巴適哦，原原來島上還還有純住宅宅賣，現(xiàn)在在錦江旁邊邊的房子都都這么難買買，又有江江又有島的的房子以后后只有絕版版咯營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略七彩云南第第壹城首批批次推貨原原則1：1+1+1備貨原則即開盤時以以3棟房源推出出，包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品線上作作優(yōu)劣搭配配，推貨原原則保證除除260之外，各產(chǎn)產(chǎn)品線均有有入市，滿滿足不同階階層和不同同置業(yè)的客客戶的需要要，從銷售售上來說，，，120和140平米的戶型型是主要的的現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品，而220平米戶型則則是一批次次的形象標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品

9#10#預(yù)計推售戶型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求求推貨策略動工順序建建議：由于于我司所建建議的推售售順序，所所以為了讓讓以上3棟住宅可以以達(dá)到預(yù)售售條件，開開工順序建建議從10#樓開挖，優(yōu)優(yōu)先滿足10,9,13#樓達(dá)到領(lǐng)取取預(yù)售許可可證的水準(zhǔn)準(zhǔn)為動工順序序方向13#項目分階段營銷策略計劃整體鋪排·預(yù)熱期策略略·造勢期策略略·爆破期策略略·持銷期策略略分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期階段性工作作重點6月份開始熱熱炒島嶼，，轉(zhuǎn)入7月份之后項項目整體形形象出街，，揭開島嶼嶼面紗。該階段主要要強(qiáng)化銷售售團(tuán)隊信息息，拓客先先行，為項項目亮相做做好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。8月2日，以售樓樓部和示范范區(qū)亮相為為造勢節(jié)點點，輔以重重大的亮相相活動，媒媒體，同行行到訪，形形成口碑傳傳播，線上上線下持續(xù)續(xù)發(fā)力8月16日，以樣板板間開放為為造勢節(jié)點點，輔以收收籌行為進(jìn)進(jìn)行洗客，，各種圈層層活動持續(xù)續(xù)，力求為為開盤熱銷銷做好充分分準(zhǔn)備9月31日，以開盤盤為銷售高高潮引爆節(jié)節(jié)點以銷售炒作作、洗客跟跟進(jìn)為后繼持銷作準(zhǔn)準(zhǔn)備；分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始線上：線下：6月底項目話話題炒作，，以吸睛全全球為目的的，關(guān)聯(lián)河心島島土地前世世今生（配合媒體體：網(wǎng)絡(luò)、、新聞、要要聞、訪談?wù)劄橹鳎╀N售團(tuán)隊信信心強(qiáng)化：：上?？偛啃行?、江景豪豪宅居住體體驗、成都都豪宅對標(biāo)標(biāo)踩盤、口口徑及銷售售行為強(qiáng)化化等抗性分分類培訓(xùn)、、拓客分配配跟進(jìn)等地緣，外緣緣客戶拓展展邀約8月亮相到訪訪：本地企業(yè)客客戶拓展、、代理公司司資源客戶戶、政府資資源等重點對政府府、媒體、、同行等進(jìn)進(jìn)行洗腦造造勢：媒體上海體體驗專場活活動、政府府及高端資資源拜訪、、7月中旬以后后：月炒作作話題由島島轉(zhuǎn)入盤關(guān)聯(lián)河心島島五大高端端業(yè)態(tài)（配合媒體體：機(jī)場、、網(wǎng)絡(luò)、戶戶外，公交交站臺、陣陣地、路名名牌、報媒媒）8月2日：售樓部示范范區(qū)開放階段目標(biāo)：：利用網(wǎng)絡(luò)，，新聞等形形式先將島島炒熱7月17日之后整體體形象出街街，炒作對對象由島換換做盤分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始7月17日之前：7月17日之后：：推廣目的的：炒熱熱島的價價值并為河心心島附加加A、國際城城南的方方位價值值B、金融城城的板塊塊價值C、復(fù)地的的品牌價價值媒體推廣廣炒作主主題：神秘島嶼嶼驚現(xiàn)國國際城南南推廣媒體體：網(wǎng)絡(luò)，新新聞活動配合合：金融城高高峰論壇壇即河心心島業(yè)態(tài)態(tài)揭秘活活動推廣目的的：炒熱熱盤的價價值目的A、體現(xiàn)五五大業(yè)態(tài)態(tài)獨占一一島的地地標(biāo)性概概念B、拔高產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)性性，營造造社會高高端人士士方可登登島的氛氛圍C、釋放售售樓部和和示范區(qū)區(qū)即將盛盛大開放放的信息息媒體推廣廣炒作主主題：五大高端端業(yè)態(tài)齊齊聚一島島推廣媒體體：網(wǎng)絡(luò)，新新聞、戶戶外，陣陣地，站站臺，路路名牌，，短信活動配合合：暫無炒島話題題示意：：1、世界金金融大佬佬中意呈呈貢新區(qū)區(qū)；2、河心島島版圖猜猜想揭秘秘；3、28大國際品品牌旗艦艦躋身呈呈貢新區(qū)區(qū)4、專線輕輕軌打通通呈貢交交通“任任督二脈脈”……推廣調(diào)性性示意：：神秘金融融商圈驚驚現(xiàn)呈貢貢新區(qū)商務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈終于于引來城城市新地地標(biāo)推廣調(diào)性性示意：：分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始線上推廣廣線整體體鋪排圍擋，精精神堡壘壘出街同步更換換訴求網(wǎng)絡(luò)推廣廣同步更換換訴求商報+華西報版版出街院線廣告告出街戶外大牌牌，路名名牌，公公交站臺臺，出租租車站臺臺廣告投投放主訴求為為商圈的的稀缺性性主訴求為為項目自自身機(jī)場戶外外投放航空雜志志投放停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣公交站臺臺停車場燈燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城市市綜合體體驚現(xiàn)呈呈貢分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣公交站臺臺停車場燈燈箱從圍擋開開始投放放廣告的的時候便便同步開開始項目目的彩燈燈照明，，方法將將彩燈效效果打到到高炮上上，該效效果應(yīng)一一致持續(xù)續(xù)燈光工程程分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進(jìn)度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣網(wǎng)推廣方方面：在在7月17日之前主主要運用用軟文熱熱炒島的的價值，，7月17日之后增增加通欄欄，文字字，畫面面，熱炒炒整盤的的價值，，并釋放放售樓部部和示范范區(qū)即將將盛大開開放信息息公交交站站臺臺停車車場場燈燈箱箱分階段營銷策略整體體鋪鋪排排預(yù)熱熱期期造勢勢期期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始報媒體推推廣方面面：在7月17日和7月25日，華西西和商報報各打一一個整版版，目的的有1、揭開國國際城南南河心島島的神秘秘面紗2、釋放售售樓部和和示范區(qū)區(qū)即將開開放的信信息公交站臺臺停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進(jìn)行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線投放放：CF片選擇7月下旬的的周末，，根據(jù)當(dāng)當(dāng)月電影影的熱度度來選擇擇投放的的場次，，CF片中需包包含項目目示范區(qū)區(qū)和售樓樓中心即即將開放放的信息息2014年熱門電電影：美國隊長長2狼圖騰變形金剛剛4公交站臺臺停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大牌牌選擇了了市中心心的2塊和城南南的1塊，實力力心城，，大咖公公寓項目目都曾選選擇過南南亞風(fēng)情情第壹城城大牌進(jìn)進(jìn)行過投投放公交站臺臺停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始長水國際際機(jī)場廣廣告牌示示意圖本廣告點點位來源源于昆明明博縱廣廣告?zhèn)鞑ゲビ邢薰酒卟试颇夏系谝汲浅牵邯氄汲守曍曅聟^(qū)中中心的高高端城市市綜合體體機(jī)場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機(jī)場廣告牌長水國際機(jī)場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機(jī)場戶外外：7月17日隨其他他線上媒媒體同步步投放，，精準(zhǔn)鎖鎖定有航航空需求求的高端端客群，，訴求方方面與其其他線上上媒介保保持一致致公交站臺臺停車場燈燈箱分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始公交站臺臺停車場燈燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：彩云北路沿線線路2：廣福路線路3：環(huán)城東路7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點七彩云南南第壹城城：獨占呈貢貢新區(qū)中中心的高高端城市市綜合體體陣地網(wǎng)絡(luò)推廣廣報媒推廣廣院線推廣廣戶外推廣廣分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始公交站臺臺停車場燈燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱南屏街，北辰財富，和諧世紀(jì)，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南南第壹城城：獨占呈貢貢新區(qū)中中心的高高端城市市綜合體體線下活活動渠渠道整整體鋪鋪排分階段營銷策略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始主訴求求為商商圈的的稀缺缺性主訴求求為項項目自自身銷售團(tuán)團(tuán)隊強(qiáng)強(qiáng)化吉信行行客戶戶資源源梳理理+CALL客開始始高端商商場擺擺展金融城城高峰峰論壇壇活動動短信發(fā)發(fā)送分階段營銷策略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始銷售團(tuán)團(tuán)隊強(qiáng)強(qiáng)化吉信行行資源源客戶戶梳理理CALL客商場擺擺展論壇活活動短信發(fā)發(fā)送方式一一：上上海行行及江江景豪豪宅居居住體體驗首先組組織銷銷售團(tuán)團(tuán)隊到到上海海參觀觀，包包括上上海代代表項項目的的參觀觀，感感受項項目運運營能能力，，同時時安排排于上上海金金茂君君悅大大酒店店的居居住體體驗，，讓團(tuán)團(tuán)隊首首先明明確將將來的的復(fù)地地中心心將給給業(yè)主主帶來來什么么樣生生活。。方式二：：七彩云云南第壹壹城紀(jì)錄錄片七彩云南南第壹城城項目紀(jì)紀(jì)錄片將將從土地地、產(chǎn)品品、工程程、物業(yè)業(yè)四個方方面記錄錄下每個個崗位的的員工為為復(fù)地中中心所付付出的心心血，其其中有爭爭辯有認(rèn)認(rèn)同，但但最終達(dá)達(dá)到共識識，目的的是讓看看過該紀(jì)紀(jì)錄片的的每一個置置業(yè)顧問問都七彩云云南第壹壹城的誕生產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的情感感共鳴，是值得驕驕傲的向向客戶推推薦的。。分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始銷售團(tuán)隊隊強(qiáng)化吉信行資資源客戶戶梳理CALL客商場擺展展論壇活動動短信發(fā)送送人員安排排：從每每日CALL客銷售人人員4-5名，其中中每日CALL客電話數(shù)數(shù)量保底底100組/人，由項項目經(jīng)理理監(jiān)督完完成，并并反饋CALL效果CALL客項目：：吉信行行代理項項目，銷銷售人員員進(jìn)行初初步掃客客，對客客戶釋放放復(fù)地中中心售樓樓部和示示范區(qū)即即將開放放的信息息CALL客時間：：從7月20日開始一直直持續(xù)分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始銷售團(tuán)隊隊強(qiáng)化吉信行資資源客戶戶梳理CALL客商場擺展展論壇活動動短信發(fā)送送和諧世紀(jì)負(fù)一層及四層北辰財富中心南亞風(fēng)情第壹城拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展南亞風(fēng)情第壹城7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進(jìn)行擺展銷售團(tuán)隊隊強(qiáng)化吉信行資資源客戶戶梳理CALL客商場擺展展論壇活動動短信發(fā)送送分階段營銷策略整體鋪排排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象象出街6月1日：島的炒作作開始策略內(nèi)容容：借勢講解解金融城城中后期期規(guī)劃，，揭開島島上業(yè)態(tài)態(tài)分布情情況，推推出項目目高端形形象，以以七彩云云南第壹壹城2014年規(guī)劃版版圖再次次聚焦推推向市場場、推向向業(yè)內(nèi)。。呈貢新區(qū)金融融巔峰論壇——即七彩云南第第壹城2014業(yè)態(tài)揭秘會活動時間：2014年7月初活動形式：專題采訪+軟文炒作媒體配合：軟文、網(wǎng)絡(luò)、、微薄、短信信媒體公關(guān)，讓讓成都各大主主流媒體統(tǒng)一一懸疑式推廣廣口徑，制造造市場期待，，為爆發(fā)性全全城話題造勢勢奠定基礎(chǔ)。。銷售團(tuán)隊強(qiáng)化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復(fù)地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓樓部亮相階段目標(biāo)：利用示范區(qū)及及售樓部亮相相制造第一個個大的節(jié)點，，保持市場熱熱度利用樣板間開開放制造第二二個大的節(jié)點點，開始認(rèn)籌籌工作主訴求：炒作作重點由“盤盤”帶入“住住宅”，制造造公共話題，，將島化作公公眾目的地以“銷售中心心亮相驚艷、、預(yù)期叫好””和“8月中旬樣板間間開放在即””為節(jié)點目標(biāo)標(biāo)面對精準(zhǔn)客客戶（配合媒體：：機(jī)場、航空空雜志、戶外外，公交站臺臺、陣地、路路名牌、報媒媒、網(wǎng)絡(luò)等））線上：目標(biāo)客戶精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷：1、持續(xù)企業(yè)客客戶、圈層客客戶、新客戶戶專場活動；；2周邊競品攔截截；3渠道客戶導(dǎo)入入；4代理公司聯(lián)動動帶客等線下：線下高調(diào)博出出鏡：強(qiáng)化媒體體驗驗活動后續(xù)報報道及炒作；；啟動關(guān)于品品質(zhì)型島居生生活的民間創(chuàng)創(chuàng)意猜想；微微信、微博、、APP等社交媒體、、網(wǎng)格搜縈引引擎等網(wǎng)絡(luò)媒媒介方面強(qiáng)勢勢曝光；電臺臺及小眾媒體體出鏡現(xiàn)場：樣板房開放活活動，現(xiàn)場銷售將將前期所蓄客客戶邀約至現(xiàn)現(xiàn)場，以入會會“諾相會””的形式進(jìn)行行收籌售樓部和示范范區(qū)亮相活動動，現(xiàn)場將之前前拓到客戶與與媒體同行一一起邀約至現(xiàn)現(xiàn)場，辦理““島居生活手手冊”分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)由于本階段推推廣訴求點從從“盤”帶入入“住宅”，，因此我司建建議住宅組團(tuán)團(tuán)以單獨的案案名命名，以以下是我司對對于復(fù)地中心心的整體以及及不同業(yè)態(tài)的的命名建議整體案名：七彩云南第壹壹城命名依據(jù)：““央”體現(xiàn)城城市核心位置置，“島”體體現(xiàn)地塊屬性性，“國際””體現(xiàn)高端氣氣質(zhì)寫字樓：七彩云南第壹壹城·FFC命名依據(jù)：復(fù)復(fù)地金融中心心英文縮寫住宅：七彩云南第壹壹城·河心島命名依據(jù)：直直接運用河心心島原名，知知名度高商業(yè)：七彩云南第壹壹城·濱海匯命名依據(jù)：體體現(xiàn)商業(yè)以濱濱水商業(yè)為主主，“匯”特特指中央的概概念公寓：七彩云南第壹壹城·觀海公館命名依據(jù)：體體現(xiàn)住在里面面的人的觀江江如觀海的視視野感備注：后文為為撰寫方便，，案名依舊沿沿用七彩云南南第壹城8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓樓部亮相分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)線上推廣線線整體鋪排排機(jī)場戶外航空雜志公交站臺，，路名牌陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場燈箱箱主訴求由““盤”帶入入“住宅””8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機(jī)場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場雙流國際機(jī)機(jī)場廣告牌牌示意圖本廣告點位位來源于四四川博縱廣廣告?zhèn)鞑ビ杏邢薰緩?fù)地中心·河心島：360度戶戶觀江江島居豪宅宅，僅此一一座機(jī)場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機(jī)場廣告牌雙流國際機(jī)場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月主訴求由“盤”變?yōu)椤白≌睓C(jī)場戶外：：本階段機(jī)機(jī)場戶外繼繼續(xù)投放，，畫面與線線上其他媒媒介同步更更換，并釋釋放“銷售售中心開放放引全城轟轟動，樣板板間將在8月中旬開放放”的信息息8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機(jī)場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場四川航空西南航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤”帶“住宅”航空雜志：：航空雜志志每月只有有投放1期的機(jī)會，，在每月1號發(fā)行，因因此主要訴訴求需“盤盤+住宅”同時時出現(xiàn)，同同時需著重重強(qiáng)調(diào)售樓樓部開放和和樣板間開開放的時間間。8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機(jī)場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線8月至9月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點復(fù)地中心·河心島：島居生活開開始，錦江江盡在呼吸吸間院線停車場8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機(jī)場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場售樓部開放放之后，燈燈光工程的的效果將投投射至售樓樓中心上面面，以吸引引客戶，該該效果將一一直持續(xù)燈光工程機(jī)場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶戶觀江，只因獨占一島副：樣板間即將盛大開放2次昆明都市報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽臺，只為360度坐島觀江副：樣板間即將盛大開放2次報廣的訴求求此時由““盤”轉(zhuǎn)入入“住宅””，并同步步釋放樣板板間即將盛盛大開放的的信息8月9月8月16日：：樣板板間間開開放放8月2日：：示范范區(qū)區(qū)及及售售樓樓部部亮亮相相機(jī)場場戶戶外外航空空雜雜志志公交交站站臺臺陣地地導(dǎo)導(dǎo)視視報媒媒網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分階段營銷策略整體體鋪鋪排排預(yù)熱熱期期造勢勢期期爆破破期期持銷銷期期總結(jié)結(jié)院線線停車車場場網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上上:到處處都都在在談?wù)務(wù)撜撈咂卟什试圃颇夏系诘谝家汲浅蔷C綜合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，談?wù)務(wù)撜搷u島居居生生活活，，談?wù)務(wù)撜搷u島居居豪豪宅宅圖片片新新聞聞業(yè)主主論論壇壇熱點點專專題題微博博傳傳播播七彩彩云云南南第第壹壹城城，，獨獨占占金金融融城城河河心心島島打打造造國國際際綜綜合合體體，，住住宅宅組組團(tuán)團(tuán)““河河心心島島””率率先先面面世世七彩彩云云南南第第壹壹城城河河心心島島組組團(tuán)團(tuán)正正式式綻綻放放，，開開啟啟國國際際城城南南島島居居生生活活登島島??！開開始始上上流流社社會會島島居居生生活活?。u居居豪豪宅宅樣樣板板間間開開放放在在即即，，誠誠邀邀您您一一同同鑒鑒賞賞項目目組組及及網(wǎng)網(wǎng)推推公公司司根根據(jù)據(jù)七七彩彩云云南南第第壹壹城城進(jìn)進(jìn)度度和和事事件件，，實實時時炒炒作作復(fù)復(fù)地地中中心心新新動動向向有節(jié)節(jié)點點，，必必有有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全全城城的的聲聲音音，，要要有有萬萬劍劍歸歸宗宗的的氣氣勢勢！！8月9月8月16日：：樣板板間間開開放放8月2日：：示范范區(qū)區(qū)及及售售樓樓部部亮亮相相機(jī)場場戶戶外外航空空雜雜志志公交交站站臺臺陣地地導(dǎo)導(dǎo)視視報媒媒網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分階段營銷策略整體體鋪鋪排排預(yù)熱熱期期造勢勢期期爆破破期期持銷銷期期總結(jié)結(jié)院線線停車車場場電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板廣告太平洋、萬達(dá)、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院CF片選其中8場電影進(jìn)行投放，看板廣告持續(xù)七彩云南第壹成·河心島：360度觀江島居豪宅院線線投投放放：：CF片選選擇擇8月的的周周末末，，根根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)月月電電影影的的熱熱度度來來選選擇擇投投放放的的場場次次，，CF片中中需需包包含含項項目目樣樣板板間間即即將將盛盛大大開開放放的的信信息息2014年