海南省文昌市玉文化旅游項(xiàng)目概念性規(guī)劃北京創(chuàng)景天下旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院北京金石國(guó)際旅游智業(yè)機(jī)構(gòu)2009年8月第一章戰(zhàn)略分析篇一、海南城市格局中的文昌定位1、海南城市格局中的文昌定位中等濱?；▓@城市？在海南國(guó)際旅游島的新定位下，文昌城市的重新定位是什么？小城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)城市的思路，中等濱?；▓@城市????2002年前2002……1.目前海南許多城市都存在發(fā)展定位的問題，隨著海南國(guó)際旅游島的新定位，未來文昌城市定位在此契機(jī)下如何確立至為關(guān)鍵；2.?？凇⑷齺喍ㄎ粸閲?guó)際熱帶濱海城市，文昌尋求差異化發(fā)展，其最大的異質(zhì)性在于文昌的文化；3.文昌是海南最具文化底蘊(yùn)的地區(qū)，文化底厚重，但如何整合挖掘提升，以對(duì)應(yīng)海南國(guó)際旅游島的新定位和大市場(chǎng)，樹立文昌乃至海南新文化標(biāo)識(shí)，是文昌市城市發(fā)展所面臨的關(guān)鍵問題；?？诔鞘卸ㄎ皇澜缫涣鳠釒I海旅游名城三亞城市定位：國(guó)際性熱帶濱海旅游城市文昌旅游優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)文化+自然生態(tài)海南旅游資源豐富且分布廣泛，與其他城市相比，文昌的濱海旅游資源、生態(tài)資源不具有壟斷性和獨(dú)特性，也沒有壓倒性優(yōu)勢(shì)。從資源比較優(yōu)勢(shì)而言，文昌在傳統(tǒng)文化資源方面具有獨(dú)特性和稀缺性。傳統(tǒng)文化+自然生態(tài)，是文昌的比較優(yōu)勢(shì)資源，也是旅游開發(fā)的重要依托。海南東線三市旅游資源分類三亞?？谖牟匚木坝^類鹿回頭蜈支洲島亞龍灣落筆洞天涯海角海底村莊火山口公園白石溪抱虎嶺七洲列島水域風(fēng)光類南田溫泉大東海三亞東西瑁洲高隆灣云龍灣清瀾港馮家灣木蘭灣生物景觀類三亞珊瑚礁自然保護(hù)區(qū)天涯熱帶海洋動(dòng)物園東寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)海南鹿場(chǎng)萬綠園海南熱帶野生動(dòng)植物園八門灣紅樹林東郊椰林七星嶺后港灣銅鼓嶺建筑與設(shè)施類京潤(rùn)珍珠文化館三亞南山佛教文化苑三亞南端點(diǎn)火臺(tái)西沙海戰(zhàn)烈士陵園白沙門旅游娛樂園桂林洋海濱旅游區(qū)?？谌嗣窆珗@海瑞墓涅槃塔瓊臺(tái)書院瓊崖熱帶海洋世界溪北書院斗柄塔邢宥墓張?jiān)埔輰④娂o(jì)念館竹土良橋戰(zhàn)斗紀(jì)念亭約亭文昌孔廟旅游商品類綠楓農(nóng)業(yè)田園超市泰國(guó)花果園人文活動(dòng)馮白駒故居五公祠冼夫人紀(jì)念館宋慶齡故居陳策將軍祖居“國(guó)際旅游島”是海南省委省政府著力推進(jìn)的海南島建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)。《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》將“國(guó)際旅游島”的基本內(nèi)涵定位為“三新”，即新目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)服務(wù)、管理、景區(qū)、產(chǎn)品四個(gè)“零距離”，建成世界一流的熱帶海島度假休閑勝地；新體制——建立符合國(guó)際慣例的旅游發(fā)展與管理體制機(jī)制；新政策——實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策?！蛾P(guān)于加快推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)的意見》提出，“國(guó)際旅游島”就是旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的世界一流的海島型國(guó)際旅游目的地?！皣?guó)際旅游島”具有五大特征：一是以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為撐海南經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。二是具有較高的國(guó)際知名度和美譽(yù)度，國(guó)內(nèi)外高端游客占絕對(duì)比例。三是高度開放，國(guó)際游客普遍實(shí)行免簽證政策，旅游交通體系健全，;旅游免稅購(gòu)物方便優(yōu)惠;市場(chǎng)高度國(guó)際化，貨物、資本進(jìn)出自由。四是旅游吸引物布局合理、豐富多元，接待設(shè)施品味高雅、舒適度高，高爾夫、郵輪游艇、探險(xiǎn)體驗(yàn)等旅游新業(yè)態(tài)得到長(zhǎng)足發(fā)展，五星級(jí)酒店達(dá)到100家。五是旅游管理、服務(wù)、營(yíng)銷與國(guó)際全面接軌。三、文昌發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇——海南國(guó)際旅游島海南國(guó)際旅游島建設(shè)不僅要實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)建設(shè)和服務(wù)水平的國(guó)際化，而且要提供與國(guó)際旅游目的地相匹配的旅游產(chǎn)品；海南國(guó)際旅游島不僅僅是中國(guó)休閑度假金字塔的塔尖，還應(yīng)成為中國(guó)文化的窗口；現(xiàn)有缺失三、文昌發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇——海南國(guó)際旅游島海南現(xiàn)有高端產(chǎn)品多是借鑒國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)，提供度假酒店、房地產(chǎn)、高爾夫、游艇等項(xiàng)目，文化體驗(yàn)性產(chǎn)品缺失；目前僅有的文化體驗(yàn)類產(chǎn)品是以地域文化和宗教觀光為主，開發(fā)形式多是觀光和體驗(yàn)為主，而國(guó)際旅游島呼喚能體現(xiàn)展示中國(guó)文化內(nèi)涵的深度體驗(yàn)與心靈度假產(chǎn)品；國(guó)際旅游島需求產(chǎn)品：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品+中國(guó)優(yōu)秀文化自然熱帶濱海休閑度假熱帶河谷漂流體驗(yàn)海南田園鄉(xiāng)村生活熱帶動(dòng)植物觀賞熱帶雨林風(fēng)情體驗(yàn)豪華游輪之旅浪漫神奇小島探密溫泉康樂度假休閑南中國(guó)海潛水體驗(yàn)娛樂、休閑、體驗(yàn)文化黎苗民俗風(fēng)情體驗(yàn)?zāi)仙椒鹞幕糜魏Ｄ下糜萎a(chǎn)品體系三、文昌發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇——海南國(guó)際旅游島到2020年，發(fā)射中心人口將達(dá)到2.1萬人，為文昌帶來就業(yè)崗位3.3萬個(gè)。預(yù)計(jì)火箭發(fā)射日最高接待1.2萬人。航天城的建設(shè)將為文昌市旅游業(yè)帶來不可估量的客源。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)地塊來講，客源市場(chǎng)和交通條件將不會(huì)成為制約因素。三、文昌發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇——海南航天城東環(huán)鐵路、機(jī)場(chǎng)進(jìn)一步解決了由于交通瓶頸使文昌發(fā)展被邊緣化的問題，加速推進(jìn)文昌融入瓊北經(jīng)濟(jì)圈；東環(huán)鐵路列車運(yùn)行速度約每小時(shí)二百五十公里，從?？诘轿牟齼H18分鐘，文昌將成為海南海、陸、空交通極為方便的城市；結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)位：位于文昌市龍樓鎮(zhèn)東部海濱，南距東郊椰林灣16公里，北距宋氏祖居25公里，距?？谑?0公里。項(xiàng)目地塊東部南部臨南海，北依寶陵河，西靠文昌市腹地。一、項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地塊在文昌市的位置自然資源人文資源周邊資源植入資源3S資源-陽光、沙灘、海水書院文化航天城世界第一玉石+巨型玉石家族銅鼓嶺國(guó)家森林公園宗教文化月亮灣紅樹林濕地公園名人文化東郊椰林、宋氏祖居資源分析結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)塊雖然資源類型多樣，但單體旅游資源均不具有壟斷性、獨(dú)特性，依托原生資源，按照常規(guī)的旅游開發(fā)理念與開發(fā)模式，難以產(chǎn)生突破性變化和轟動(dòng)性效應(yīng)，也難以改變文昌旅游在海南旅游中的地位。二、項(xiàng)目地塊資源分析遼寧海城巨倫集團(tuán)，中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)明星企業(yè)，“先進(jìn)私營(yíng)企業(yè)”。海城市政府評(píng)為納稅“五十強(qiáng)”。公司下屬企業(yè)涉及物流、藥業(yè)、商業(yè)、礦業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)。海城市巨倫礦業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)岫巖東山玉石礦，遼陽張家溝金礦，丹東虎山金礦等多個(gè)礦場(chǎng)，目前開采出了世界最大的玉石原石——最大280噸，最小150噸，共7塊國(guó)寶級(jí)玉石，包括傳聞的“玉黃帝”、“玉皇后”、“玉石娘娘”、“玉石王”、“玉石公主”等玉石家族。“玉黃帝”品質(zhì)、體積、重量均超過鞍山玉佛苑現(xiàn)有世界第一大玉佛。是當(dāng)之無愧的“世界第一玉石”！其壟斷性價(jià)值無限！對(duì)于文昌而言，引入“世界第一玉石”，將引入一個(gè)最具中國(guó)傳統(tǒng)文化特色的創(chuàng)新資源，一舉確立其在海南文化及旅游中的壟斷地位。壟斷優(yōu)勢(shì)：世界第一玉石+巨型玉石家族三、壟斷性玉石資源注入戰(zhàn)略新資源四、項(xiàng)目地塊關(guān)鍵詞分析1、形如意：銅鼓嶺森林公園整體形似如意，加上生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，空中俯視極像翠綠的如意。2、靈玉：“世界第一玉石”和玉石家族的引入，為銅鼓嶺地脈注入靈氣。3、彌勒：佛教在國(guó)內(nèi)經(jīng)久不衰；彌勒道場(chǎng)在國(guó)內(nèi)尚未正式確立；彌勒又稱如意佛，與地塊具有天然的契合度?！鰧?duì)接海南國(guó)際旅游島的大機(jī)遇，尋找文昌旅游突破口；■呼應(yīng)航天城落戶文昌新契機(jī)，借勢(shì)借力，實(shí)現(xiàn)雙核驅(qū)動(dòng)協(xié)同發(fā)展；文昌項(xiàng)目突破口■地域資源+玉石資源；地利世界第一玉石如意型銅鼓嶺天時(shí)國(guó)際旅游島文昌航天城人和文昌市政府巨倫集團(tuán)項(xiàng)目地

兜率凈土亦稱為“兜率內(nèi)院”，是補(bǔ)處菩薩駐錫的地方。彌勒菩薩雖然早已成就佛境，但為著眾生的利益，他示現(xiàn)為菩薩之相，駐錫在此凈土之中，待未來因緣成熟時(shí)便化生于人間，示現(xiàn)修行及成道的事行。

兜率凈土位于宇宙中央須彌山頂?shù)亩德侍焐戏?。兜率天是六道中的天界，居住其中的天界眾生仍然未脫出生死六道。但兜率凈土卻是佛陀的凈土，并不屬六道之內(nèi)。兜率凈土內(nèi)有七寶宮，七重圍墻，每一個(gè)圍墻皆是七寶所成。墻上有七寶行樹，皆有無數(shù)的蓮華。策劃依據(jù)策劃思路玉海佛國(guó)生態(tài)文化旅游區(qū)打造總體定位玉海佛國(guó)生態(tài)文化旅游區(qū)航天城配套核心要素提煉：玉玉為載體，佛文化淳樸的生態(tài)環(huán)境原生態(tài)的濱海資源海南維度?？诰S度文昌維度發(fā)展目標(biāo)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位文昌市成就海南國(guó)際旅游島第三極文昌——海南旅游第三極旅游業(yè)為平臺(tái)第四章布局項(xiàng)目篇項(xiàng)目地塊四至范圍：最北至寶陵河入口；最南至石頭公園與南海交界處；最東至銅鼓角；最西至銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)祺水灣區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃最東道路1、項(xiàng)目范圍要做大做強(qiáng)玉海佛國(guó)旅游區(qū)項(xiàng)目，客觀上要求有足夠空間施展和充足土地保證。從地脈、文脈、市場(chǎng)、開發(fā)運(yùn)作等綜合研究，項(xiàng)目須突破石頭公園狹小地塊，將銅鼓嶺森林公園整體納入項(xiàng)目開發(fā)范圍。2、項(xiàng)目分區(qū)名稱位置分區(qū)一彌勒文化旅游區(qū)石頭公園北側(cè)、規(guī)劃路以南（見總平圖）分區(qū)二佛教休閑養(yǎng)生區(qū)大澳灣、小澳灣及實(shí)驗(yàn)區(qū)連接地塊分區(qū)三玉海凈土體驗(yàn)區(qū)銅鼓嶺森林公園現(xiàn)有觀光區(qū)分區(qū)四歡樂海天體驗(yàn)區(qū)銅鼓嶺北側(cè)靠近寶陵河地塊總平面圖（主要建設(shè)地塊：分區(qū)一、分區(qū)二）土地利用規(guī)劃表編號(hào)項(xiàng)目名稱總建設(shè)用地單位畝1如意文化傳播中心佛教休閑養(yǎng)生區(qū)（合計(jì)489畝）693玉海社區(qū)A區(qū)454玉海社區(qū)B區(qū)1205社區(qū)中心306祗園精舍757心靈玉場(chǎng)養(yǎng)生會(huì)所458五智莊園309梵天別院7510停車場(chǎng)彌勒文化體驗(yàn)區(qū)（合計(jì)236畝）1511游客中心1212入口廣場(chǎng)514廣場(chǎng)915天人六道體驗(yàn)716佛光大道717兜率天宮1118彌勒殿1519應(yīng)化彌勒閣1221素心齋822萬佛朝圣堂1023叢林悟道2024彌勒偈語大地景觀7525凈土植物園40注：彌勒文化體驗(yàn)區(qū)總占地面積689畝，佛教休閑養(yǎng)生區(qū)總占地面積1030畝。策劃思路：以“居士膜拜線”和“游客體驗(yàn)線”兩條主線展示和詮釋“國(guó)外”的和“中國(guó)化”的彌勒文化；依托石頭公園及濱海特色，打造及彌勒文化觀光體驗(yàn)+主題廣場(chǎng)+海上實(shí)景演出+玉海佛國(guó)的主題文化園；市場(chǎng)定位：佛教文化體驗(yàn)、觀光朝覲、玉、佛文化購(gòu)物重點(diǎn)項(xiàng)目一般項(xiàng)目天人六道體驗(yàn)館彌勒應(yīng)化館廣場(chǎng)（停車場(chǎng)、游客中心）兜率天宮四圣法界山門佛光大道彌勒偈語大地景觀妙音妙覺宮彌勒殿彌勒蜃景無上妙品館（購(gòu)物）應(yīng)化彌勒閣萬佛朝圣堂素心齋（飲食）分區(qū)一：彌勒文化體驗(yàn)區(qū)佛光大道佛教徒修行軸游客佛教文化體驗(yàn)軸彌勒文化體驗(yàn)游線策劃理念：采用不同的建筑形式、引入各具代表性的藝術(shù)表現(xiàn)手段，建設(shè)六個(gè)不同主題的區(qū)域代表佛教天道、人道、阿修羅道、畜生道、餓鬼道以及地獄道。每一界域設(shè)計(jì)形式新穎的觀光、體驗(yàn)、娛樂等參與環(huán)節(jié)，通過視覺、聽覺等方式的沖擊展現(xiàn)，使游客儼然置身于不同的世界之中，讓游客產(chǎn)生希望脫離六道輪回的念頭。項(xiàng)目創(chuàng)新：用不同材質(zhì)的玉器雕琢每一道中的標(biāo)志性物件，借玉器的純度不同表現(xiàn)六道的善惡程度。投資規(guī)模：0.8億開發(fā)面積：7畝重點(diǎn)項(xiàng)目1：天人六道體驗(yàn)館重點(diǎn)項(xiàng)目1：天人六道體驗(yàn)館人道天道畜生道阿修羅道餓鬼道地獄道場(chǎng)景化模式為進(jìn)入天人六道的首個(gè)界域，同時(shí)連接其他五個(gè)界域；以場(chǎng)景化模式展現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中人的身、口、意是如何做業(yè)凈土勝景采用園林造景，配合音響、光電、噴霧等設(shè)備，營(yíng)造出一個(gè)美輪美奐、仙樂飄飄的凈土圣境模仿戰(zhàn)爭(zhēng)場(chǎng)景打造一個(gè)“修羅戰(zhàn)場(chǎng)”，采用雕塑形式把阿修羅們置于戰(zhàn)場(chǎng)中體現(xiàn)其因嗔好斗的特征。此道開辟一塊區(qū)域展現(xiàn)佛教天龍八部一個(gè)集中展示佛教中分別代表嗔、癡、貪的蛇、公雞、豬這三種動(dòng)物。一個(gè)集中展示孔雀、鶴、鹿等寓意吉祥的動(dòng)物，游客可親自喂養(yǎng)并合影留念。另一個(gè)為放生池，游客可在此放生龜、魚、鴿子等動(dòng)物，積累功德放生體驗(yàn)利用雕塑彩繪等形式巧妙結(jié)合建筑、植被、水景、配套設(shè)施等，以出其不意的表現(xiàn)形式，生動(dòng)表現(xiàn)各種饑餓潦倒、求食不得的餓鬼雕塑彩繪的新形式位于地下的地獄游新體驗(yàn)：乘坐特制器械體驗(yàn)“墮”入地獄的感受；心體驗(yàn)：喝孟婆湯，過奈何橋，進(jìn)入八熱八寒地獄；配合環(huán)境設(shè)計(jì)如人造冰山、噴發(fā)的火焰；獨(dú)一無二“地獄游”重點(diǎn)項(xiàng)目2：兜率天宮策劃理念：本項(xiàng)目根據(jù)佛經(jīng)及相關(guān)唐卡對(duì)兜率天宮情景的描述，外院著重打造善法堂，內(nèi)院以“四十九重微妙寶宮”和“七寶宮”打造為主。讓游客親身感受兜率天宮外院和內(nèi)院的真實(shí)場(chǎng)景，產(chǎn)生往生兜率凈土的愿望。創(chuàng)新理念：用玉的純潔無暇表現(xiàn)兜率凈土的“凈”主題；投資規(guī)模：1億開發(fā)面積：10畝Tips：兜率天為欲界六天中的第四天名,分內(nèi)外二院,外院是天人享樂的地方，內(nèi)院則是彌勒菩薩的凈土。而往生兜率凈土，對(duì)修凈土宗的居士而言就是修行的目標(biāo)。兜率天宮示意圖七寶宮新材質(zhì)：頂部采用透明玻璃建材封閉空間新手法：利用現(xiàn)代建筑工藝、結(jié)合雕刻雕塑等藝術(shù)手法、配合聲光電高科技，形象描繪兜率凈土世界新體驗(yàn)：兜率凈土的中心供奉著彌勒佛，也就是本項(xiàng)目的舉世珍寶——金玉彌勒。整個(gè)區(qū)域內(nèi)通過視覺、聽覺、嗅覺、觸覺等感官渠道震撼游客，使游客產(chǎn)生遠(yuǎn)離婆娑世界得以往生的極樂感受；金玉彌勒五覺體驗(yàn)視覺、聽覺、嗅覺、觸覺重點(diǎn)項(xiàng)目3：佛光大道策劃理念：在兜率天宮和彌勒應(yīng)化館北側(cè)到彌勒殿之間修建一條“佛光大道”；玉雕塑:大道南面部分西側(cè)為展示彌勒生平故事的玉質(zhì)雕塑，東側(cè)為展示布袋和尚生平故事的玉質(zhì)雕塑玉雕像：大道北面將安置以玉石材料加工制作的18羅漢玉石雕像，每?jī)勺鹆_漢之間均有一根刻寫經(jīng)文的經(jīng)幢，其計(jì)16根，使之成為本項(xiàng)目的“迎賓道”。項(xiàng)目創(chuàng)新：用不同材質(zhì)的玉質(zhì)雕塑來突顯佛光大道的“莊嚴(yán)”和“肅穆”。重點(diǎn)項(xiàng)目4：彌勒殿策劃理念：用“玉皇帝”石雕刻世界之最的彌勒像，并輔之以聲光電等高科技，打造一座莊嚴(yán)、剔透、有光暈、可觸摸的彌勒佛像，以及莊嚴(yán)、美妙、飄渺的殿堂，讓游客感覺如入勝景。創(chuàng)新理念：打造世界上最大的、游客可以觸摸的玉彌勒雕塑。投資規(guī)模：1.2億開發(fā)面積：15畝玉彌勒+玉佛光+“玉殿堂”世界第一玉皇帝可觸摸聲光電浴佛光世界玉佛彌勒重點(diǎn)項(xiàng)目5：應(yīng)化彌勒閣策劃理念：把“玉皇后”切割成四塊，分別雕刻為彌勒的四個(gè)國(guó)人喜聞樂見的應(yīng)化身（歡喜佛、平安佛、如意佛和發(fā)財(cái)佛），一方面表明四個(gè)應(yīng)化身均從屬于同一個(gè)彌勒的法身，另一方面表明彌勒的大慈大悲。并進(jìn)行建閣膜拜，讓游客對(duì)中國(guó)化的彌勒文化通過膜拜的方式進(jìn)一步加深印象。項(xiàng)目創(chuàng)新：用同一塊玉石雕刻出四個(gè)不同的彌勒應(yīng)化身佛。投資規(guī)模：0.8億開發(fā)面積：12畝Tips：應(yīng)化指法身佛應(yīng)現(xiàn)的化身佛重點(diǎn)項(xiàng)目6：萬佛朝圣堂策劃理念：建造一座四層的朝圣堂，每層依次供奉和朝拜由廣大信眾所供養(yǎng)的羅漢像、辟支佛像、菩薩像以及佛像。所有佛像均根據(jù)不同規(guī)格和純度選取相應(yīng)的玉石進(jìn)行打造。項(xiàng)目創(chuàng)新：根據(jù)不同純度的玉石塑造羅漢像、辟支佛像、菩薩像以及佛像，供廣大信眾請(qǐng)佛和供佛。投資規(guī)模：0.7億開發(fā)面積：15畝羅漢辟支佛菩薩佛玉佛四像玉佛請(qǐng)供萬佛朝圣堂示意圖項(xiàng)目創(chuàng)意：將依據(jù)各地建造萬佛殿的經(jīng)驗(yàn)，選擇純度的玉石塑造羅漢像、辟支佛像、菩薩像以及佛像，供廣大信眾請(qǐng)佛和供佛。須彌蜃景無上妙品館

妙音妙覺宮（佛樂舞表演中心）

四十八愿通道

策劃思路：根據(jù)地形特征和佛教禪凈雙修（禪宗和凈土宗同時(shí)修行）的理念進(jìn)行合理布局，為居士和中高端游客提供一個(gè)修行和養(yǎng)生的最佳處所，銜接“彌勒文化體驗(yàn)區(qū)”的經(jīng)歷，從而完成一次靈魂的洗滌。重點(diǎn)項(xiàng)目一般項(xiàng)目祗園精舍（居士禪修中心）叢林悟道心靈玉場(chǎng)養(yǎng)生會(huì)所念佛堂梵天別院（佛文化主題酒店）禪心蘭舍（瑜伽禪修中心）五智莊園菩提禪林（居士會(huì)所）會(huì)展中心叢林悟道玉海社區(qū)分區(qū)二：佛教休閑養(yǎng)生區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目7：祗園精舍策劃理念：結(jié)合日本“枯山水”園林表現(xiàn)手法建造18座經(jīng)典庭院。這18座庭院各自獨(dú)立成園，但整體風(fēng)格統(tǒng)一，寧?kù)o清幽、秀麗旖旎，宛如世外仙境。同時(shí)每一座庭院借助建筑、植被、水系等不同景觀突出各自特色，結(jié)合佛教文化區(qū)別主題。庭院內(nèi)皆設(shè)禪房供居士們修行禪定，房間內(nèi)配以各種做工精致的玉質(zhì)佛教法器。項(xiàng)目創(chuàng)新：房間內(nèi)配以各種做工精致的玉質(zhì)佛教法器。投資規(guī)模：0.45億開發(fā)面積：20畝重點(diǎn)項(xiàng)目8：心靈玉場(chǎng)養(yǎng)生會(huì)所玉石按摩心靈療養(yǎng)中心策劃理念：將佛教的心靈皈依和玉石的養(yǎng)生材質(zhì)加以完美結(jié)合，打造面向大眾游客的養(yǎng)生會(huì)館。投項(xiàng)目創(chuàng)新：充分體現(xiàn)玉的養(yǎng)生功能。投資規(guī)模：萬元開發(fā)面積：平米心靈按摩室心靈安撫指點(diǎn)迷津授業(yè)解惑精神與夢(mèng)幻的家園抗衰老中心營(yíng)養(yǎng)配餐與食療中心針灸按摩休閑中心室內(nèi)瑜珈水療SPA投資規(guī)模：0.9億開發(fā)面積：20畝重點(diǎn)項(xiàng)目9：梵天別院策劃理念：具有佛教建筑風(fēng)的以玉石文化為主題的度假酒店，以展示佛教文化為特色，以玉為載體；——功能：建筑裝飾、室內(nèi)陳設(shè)、客房主題、大廳文化、餐飲概念、休閑娛樂、延伸功能（文化活動(dòng)）均體現(xiàn)玉文化?！涮祝河裎幕B(yǎng)生美食：玉能使生活飲用水和自然水變成活性水，幫助人體提高免疫力；客房主題：蕭氏弄玉、玉壺冰心、玉樹芝蘭、玉宇瓊樓、玉圭金臬……項(xiàng)目創(chuàng)新：

投資規(guī)模：2億開發(fā)面積：60畝梵天別院項(xiàng)目示意

（玉至尊國(guó)際酒店）以玉石打造酒店景觀、以玉石裝修客房、以玉石點(diǎn)綴通廊等，使酒店無處不有玉文化特色，讓客人淋漓盡致地感受玉文化的熏染。重點(diǎn)項(xiàng)目10：五智莊園策劃理念：以佛教“五佛顯五智”為依據(jù)，按“東南西北中”為地理安排，修建五個(gè)專屬于高端企業(yè)和頂尖個(gè)人租售的修行養(yǎng)生莊園。項(xiàng)目創(chuàng)新：私密性、奢華型、生態(tài)型和佛教文化型修行養(yǎng)生莊園。投資規(guī)模：0.45億開發(fā)面積：20畝“五佛顯五智”：中央大日如來佛的法界體性智，東方的阿閦如來的大圓鏡智，南方的寶生如來的平等性智，西方的無量壽如來的妙觀察智，北方的不空成就如來的成所作智。重點(diǎn)項(xiàng)目11：會(huì)展中心策劃理念：會(huì)展中心是一座豪華現(xiàn)代、功能齊全的建筑。建筑外觀別具特色，獨(dú)立成為一道標(biāo)志性景觀。建筑內(nèi)部采用最先進(jìn)的建筑工藝，設(shè)計(jì)風(fēng)格融入佛教文化內(nèi)涵。配套設(shè)施完備，可用來舉辦各種主題的大中型會(huì)議、展覽。為該功能區(qū)標(biāo)志性建筑之一，具備提供佛學(xué)界交流場(chǎng)所和滿足會(huì)議旅游團(tuán)隊(duì)需求兩大功能，目標(biāo)是成為某一重量級(jí)的佛教文化論壇的永久會(huì)議場(chǎng)館。項(xiàng)目創(chuàng)新：佛教文化論壇的永久會(huì)議場(chǎng)館。投資規(guī)模：0.8億開發(fā)面積：20畝策劃思路：以“玲瓏文昌閣”為核心，讓游客對(duì)文昌地域文化有一個(gè)親密接觸的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)定位：文昌地域文化體驗(yàn)、文昌帝君膜拜游客重點(diǎn)項(xiàng)目一般項(xiàng)目玲瓏文昌閣無憂凈土（佛教植物園）文昌書院分區(qū)三：玉海凈土體驗(yàn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目11：玲瓏文昌閣策劃理念：在銅鼓嶺最高處恢復(fù)建設(shè)文昌市的標(biāo)志性建筑——文昌閣，外觀裝飾美化將全面采取玉質(zhì)材料，使得該樓閣體現(xiàn)玲瓏晶透之感，而閣內(nèi)供奉的文曲帝君更是以玉石材料打造，充分體現(xiàn)文曲帝君帶來的靈氣，以吸引各地才子、學(xué)生、家長(zhǎng)等前來叩拜朝覲與供奉。投資規(guī)模：1億開發(fā)面積：20畝玉石靈氣+文昌帝君重點(diǎn)項(xiàng)目12：文昌書院策劃理念：以“文昌歷史文化底蘊(yùn)的代表——溪北書院”為依據(jù)，在文昌閣附近修建文昌書院（或溪北書院的分院），展示和傳播文昌的書院文化，并為開展與文昌文化相關(guān)的傳統(tǒng)活動(dòng)（舊時(shí)每年二月初三日為文昌帝君神誕之日，官府和當(dāng)?shù)匚娜藢W(xué)士都要到供奉文昌帝君的廟宇奉祀，或吟詩(shī)作文，舉行文昌會(huì)）提供場(chǎng)所。策劃思路：以銜接銅鼓嶺、月亮灣的區(qū)塊為核心支撐，為本項(xiàng)目品質(zhì)升華區(qū)。重點(diǎn)打造文昌風(fēng)情、娛樂運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚度假、藝術(shù)購(gòu)物街等項(xiàng)目，包括漁港小鎮(zhèn)、歡樂海天體驗(yàn)、南洋新天地南洋新天地含（國(guó)際免稅中心)、(玉文化商業(yè)街)等。分區(qū)四：歡樂海天體驗(yàn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目一般項(xiàng)目南洋新天地含（國(guó)際免稅中心)(玉文化商業(yè)街)戲水運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目13：南洋新天地策劃理念：兼容并包歷史文化、地域風(fēng)情與時(shí)尚潮流。南海新天地由吉祥廣場(chǎng)、玉文化創(chuàng)意街組成。吉祥廣場(chǎng)主要推出形式多樣的時(shí)尚娛樂產(chǎn)品，如狂歡廣場(chǎng)、小型游樂園、音樂廳、露天電影院、歌舞廳等；玉文化創(chuàng)意街：兩側(cè)匯集各種DIY店鋪、作坊加工生產(chǎn)玉器特色小商品，游客可在這里觀看小商品的制作過程，或親手參與制作，收藏留念。國(guó)際免稅中心：充分利用目前免稅店在海南省的布點(diǎn)政策，在綜合服務(wù)區(qū)建設(shè)一座以玉公主為標(biāo)志景觀，以玉為特色的免稅購(gòu)物城。投資規(guī)模：1.3億開發(fā)面積：30畝玉文化創(chuàng)意購(gòu)物街+國(guó)際免稅中心+極致休閑娛樂配套核心景觀佛陀悟道——門前廣場(chǎng)

緣起因果法門

——門前廣場(chǎng)（景區(qū)主入口）曼妙蓮華

——梵天別苑外廣場(chǎng)

核心景觀

四大皆空

——門前廣場(chǎng)

心經(jīng)石墻

——單一景觀

天龍八部

——天人六道入口處

四十八愿

——金剛壇城外

生命之輪

——天人六道區(qū)域鳳凰涅槃

——國(guó)際會(huì)展中心外廣場(chǎng)

佛陀圣跡——無憂凈土門前

九龍圖騰柱

——無上妙品館外廣場(chǎng)核心景觀第五章投資效益篇

分區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目用地（畝）投資（億）備注彌勒文化體驗(yàn)區(qū)天人六道體驗(yàn)館70.8建設(shè)六個(gè)不同主題的區(qū)域代表佛教六道兜率天宮101兜率凈土、極樂世界彌勒殿151.2用玉皇帝石制造國(guó)內(nèi)第一的如意彌勒佛雕塑應(yīng)化彌勒閣120.8把“皇后石”切割成四塊，分別雕刻為彌勒的四個(gè)應(yīng)化身萬佛朝圣堂150.7結(jié)合行修四圣壇城內(nèi)部開辟的空間彌勒蜃景150.5邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名導(dǎo)演策劃位于海上的佛教文化實(shí)景演出停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、山門等1001.1停車場(chǎng)及寺院周邊的商戶、法物流通常所、小型植物園等僧舍、賓舍及其他500.4僧侶的住宿、餐飲場(chǎng)地；游客居士的賓舍；寺院其他附屬用地總計(jì)2246.5由于用于佛像的材料均是非常罕見的巨大玉石，因此投資額巨大佛教修行養(yǎng)生區(qū)心靈玉場(chǎng)養(yǎng)生會(huì)所200.9心靈玉場(chǎng)既是身體的健康養(yǎng)生中心，同時(shí)又是心靈的健康養(yǎng)生中心玉主題度假酒店602國(guó)內(nèi)第一家以玉和佛為主體的頂級(jí)度假酒店，250間客房產(chǎn)權(quán)別墅300.630棟最高級(jí)別的別墅精品，大師設(shè)計(jì)，蘊(yùn)含了中國(guó)文化的精髓五智莊園、祗園精舍400.9禪修中心、五個(gè)專屬于高端企業(yè)和頂尖個(gè)人租售的修行養(yǎng)生莊園玉海社區(qū)B1002建筑面積8萬平米，高級(jí)文化別墅2萬平米，高檔公寓6萬平米玉文化購(gòu)物廣場(chǎng)301在景區(qū)入口設(shè)置一個(gè)2萬平米玉文化購(gòu)物廣場(chǎng)，內(nèi)部有國(guó)際免稅城會(huì)展中心200.8用于提供佛學(xué)界交流場(chǎng)所和滿足重大會(huì)議需求兩大功能其他配套設(shè)施100.2停車場(chǎng)、餐飲場(chǎng)所等配套設(shè)施總計(jì)3108.2該區(qū)域部分項(xiàng)目隱藏于森林之中，與環(huán)境完全融合玉海靜土體驗(yàn)區(qū)文昌閣201用玉為材質(zhì)，建造文昌帝君像文昌書院150.2文曲星之地，是舉辦佛學(xué)、國(guó)學(xué)講座的最佳場(chǎng)所旅游服務(wù)設(shè)施100.3游步道、自行車道、大門等旅游基礎(chǔ)設(shè)施總計(jì)451.5主要是自然生態(tài)觀光，文昌閣建立起來后，將增強(qiáng)景區(qū)吸引力歡樂海天體驗(yàn)區(qū)玉海社區(qū)A501.5寶陵河口的度假別墅和公寓項(xiàng)目，建筑面積3萬平米戲水運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)200.8游艇碼頭、瀕水廣場(chǎng)、景觀設(shè)施、水上娛樂如意文化創(chuàng)意中心501高檔休閑商業(yè)街、玉文化仿古商業(yè)街其他配套設(shè)施100.5停車場(chǎng)、餐飲場(chǎng)所等配套設(shè)施總計(jì)1303.8該區(qū)域要結(jié)合整個(gè)月亮灣的開發(fā)酌情投資合計(jì)

70920實(shí)際土地、建設(shè)、裝修等投入共計(jì)13億，玉石資源投入約7億

序號(hào)內(nèi)容2009年2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1項(xiàng)目可研、規(guī)劃、獲取土地

2項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

3各專業(yè)公司的選定

4項(xiàng)目地址勘探

5寺院、佛像、酒店等項(xiàng)目設(shè)計(jì)

6區(qū)塊一建設(shè)

7區(qū)塊二建設(shè)

8區(qū)塊三建設(shè)

9區(qū)塊四建設(shè)

10住宅項(xiàng)目（一期30%）

11住宅項(xiàng)目（二期70%）

原則：先做好佛教觀光旅游項(xiàng)目，吸引人氣，之后再逐步開發(fā)修行養(yǎng)生、休閑度假、旅游居住等項(xiàng)目，積淀人氣炒熱地氣。

開發(fā)步驟測(cè)算依據(jù)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目：1、游客人數(shù)：銅鼓嶺目前游客為25萬，寺廟建成后，加之航天中心帶來的客流，開業(yè)之年游客人數(shù)可達(dá)50萬，頭二年以10%左右的速度增長(zhǎng)，中間2年以5%增長(zhǎng)，后每年增長(zhǎng)3%。2020年后穩(wěn)定。目前國(guó)內(nèi)一般性的4A級(jí)景區(qū)的游客量均可達(dá)50萬以上，南山景區(qū)游客人數(shù)為230萬左右，年稅前利潤(rùn)約2億；2、票價(jià)：簡(jiǎn)單起見，我們假設(shè)寺廟與銅鼓嶺兩景區(qū)聯(lián)票前三年未120元，以后保持150元/人；該票價(jià)在國(guó)內(nèi)著名景區(qū)中相對(duì)便宜；3、景區(qū)毛利潤(rùn)：不考慮折舊攤銷，景區(qū)的成本費(fèi)用率為50%，稅前利潤(rùn)為50%；4、主題酒店：250個(gè)房間，房?jī)r(jià)為1000元/晚，入住率75%；毛利潤(rùn)大約為收入的35%。則每年可以帶來現(xiàn)金流入2400萬。假設(shè)房?jī)r(jià)提高和其他附屬服務(wù)提供的收入正好抵消酒店的裝修更改費(fèi)用；5、會(huì)所及禪修中心：最高檔的養(yǎng)心會(huì)所，提供各種按摩、SPA等服務(wù)，每年可以帶來約2000萬現(xiàn)金流；6、水上娛樂、停車、餐飲、會(huì)展等：水上娛樂是毛利很高的行業(yè)，再加上整個(gè)景區(qū)的餐飲、停車、會(huì)展、出租等服務(wù)，約占景區(qū)門票收入的80%，利潤(rùn)約為門票利潤(rùn)的50%；7、通貨膨脹率為3%；8、由于是初步匡算，成本中已包含土地成本（政府應(yīng)該給予宗教游覽類項(xiàng)目最優(yōu)惠的土地價(jià)格，同時(shí)對(duì)其附屬設(shè)施開發(fā)的土地給予優(yōu)惠），并假設(shè)所有投入為自有資金出售產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目：1、住宅地產(chǎn)：區(qū)塊二、區(qū)塊四的住宅和大澳灣的別墅，其中高檔別墅3萬平米，中高檔8萬平米，頂級(jí)別墅30棟。頂級(jí)別墅成本價(jià)每棟200萬，高級(jí)別墅成本每平米成本4000元，中高檔公寓每平米成本2000元。目前文昌市的高檔小區(qū)每平米4000元左右，主要是本地和海口居民購(gòu)買為主。我們認(rèn)為航天城項(xiàng)目、月亮灣與銅鼓嶺項(xiàng)目起來后，文昌市的高檔房產(chǎn)將主要面向島外居民，別墅價(jià)格會(huì)逐步向三亞等地看齊，三亞目前的海景別墅單價(jià)已經(jīng)超過2萬多。綜合各因素，我們認(rèn)為該區(qū)域高檔別墅15000/平米，中高檔公寓每平米8000元比較合理，該價(jià)格遠(yuǎn)低于目前三亞同類項(xiàng)目的價(jià)格；假設(shè)頂級(jí)別墅每棟700萬。2、商業(yè)地產(chǎn)：主要是玉文化購(gòu)物中心和如意商業(yè)街，面積共2萬平米。觀光項(xiàng)目人氣啟動(dòng)后，我們保守假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格是當(dāng)?shù)馗邫n住宅地產(chǎn)的2倍，即1萬每平米。3、由于銅鼓嶺地塊以前沒有大的地產(chǎn)項(xiàng)目，因此，我們采用比較保守的預(yù)測(cè)，假設(shè)在營(yíng)銷、管理等投入上比一般項(xiàng)目需要更多投入，因此假設(shè)成本費(fèi)用稅費(fèi)共計(jì)60%，地產(chǎn)毛利潤(rùn)為收入的40%

項(xiàng)目現(xiàn)金流簡(jiǎn)表

單位：萬元全投資情況下：內(nèi)部收益率為14.79%，靜態(tài)投資回收期約為10年

20092010201120122013201420152016201720182019終值1現(xiàn)金流出總計(jì)800045000770004900021000000000

1.1彌勒文化體驗(yàn)區(qū)40002400024000130000000000

1.2佛教修行養(yǎng)生區(qū)1000900020000160000000000

1.3玉海凈土體驗(yàn)區(qū)20007000600000000000

1.4歡樂海天體驗(yàn)區(qū)00700080008000000000

1.5住宅\購(gòu)物廣場(chǎng)投入10005000200001200013000000000

2資金流入總計(jì)00124472330635981323132196915901166721748418339

2.1景區(qū)稅前利潤(rùn)00318336064086552359736337672371337567

2.2酒店毛利潤(rùn)00127313113602371038213936405441754301

2.3會(huì)所00021852251231923882460253426102688

2.4水上娛樂、會(huì)展等

159118032043276229873169336235663783

2.5商業(yè)地產(chǎn)出售00036002000240000000

2.6住宅地產(chǎn)出售006400800016000960036000000

2.7會(huì)所別墅出售00028002800280000000

2.8區(qū)塊四別墅和商業(yè)00003200320032000000

3合計(jì)-8000-45000-64553-25694149813231321969159011667217484183392619854累計(jì)-10000-55000-119553-145247-1E+05-97953-75984-60083-43411-25928-75892543965現(xiàn)值-10000-40909-53349-193041023220064124018159.87777.57414.77070.491824.16現(xiàn)值累計(jì)-7000-47909-101259-120563-1E+05-90267-77866-69706-61929-54514-4744444380.6財(cái)務(wù)結(jié)論在全部自有資金投入的情況下，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為14.79%，凈現(xiàn)值為256396元，超過社會(huì)上旅游項(xiàng)目平均收益率（8%）；靜態(tài)投資回收期約10年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行若采用50%的銀行借貸資金，年息為5%，期限為5年，則可以產(chǎn)生較大的杠桿作用，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率將達(dá)到28%。該項(xiàng)目的總投入約20億，正常運(yùn)營(yíng)后，每年游客超過50萬，根據(jù)國(guó)際旅游行業(yè)一般規(guī)律，旅游行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是1：4，因此，粗略估計(jì)該項(xiàng)目可以帶動(dòng)相關(guān)投資和消費(fèi)約80億。保守估計(jì)，該項(xiàng)目可以提供約2500個(gè)長(zhǎng)期就業(yè)機(jī)會(huì);該旅游區(qū)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)后，每年為政府貢獻(xiàn)的稅收超過5000萬；地產(chǎn)項(xiàng)目一次性為政府提供1-2個(gè)億的稅費(fèi)收入。第六章開發(fā)運(yùn)作篇實(shí)施運(yùn)營(yíng)篇運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷思路策劃商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃盈利體系設(shè)計(jì)配套支持系統(tǒng)策劃運(yùn)作篇保障篇組織保障資金保障政策保障75原始土地環(huán)境土地人氣土地增值土地配套建設(shè)綠地濱海生態(tài)生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)觀光住宿餐飲購(gòu)物環(huán)境建設(shè)旅游社區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施文化設(shè)施會(huì)議環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益土地增值模式1.房地產(chǎn)開發(fā)（主要盈利來源）旅游地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)出售+分時(shí)和分權(quán)酒店出售）商業(yè)區(qū)攤位出租如果出售商鋪，可以較快帶來現(xiàn)金流）2.門票經(jīng)濟(jì)觀光點(diǎn)的門票收入3.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：餐飲、住宿、娛樂、休閑……4.節(jié)事會(huì)議經(jīng)濟(jì)：論壇、節(jié)慶……盈利體系設(shè)計(jì)運(yùn)作篇盈利結(jié)構(gòu)金字塔模型地產(chǎn)開發(fā)門票經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)節(jié)慶會(huì)議社會(huì)效益經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)、區(qū)域交通、生態(tài)環(huán)境的打造、促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰偷鼐蜆I(yè)與素質(zhì)提升。經(jīng)濟(jì)效益通過各種項(xiàng)目投資，比如主題酒店、旅游服務(wù)中心以及度假地產(chǎn)開發(fā)等投資獲取相應(yīng)的旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)回報(bào)。品牌效益經(jīng)過整個(gè)旅游區(qū)的打造，使該區(qū)成為巨倫集團(tuán)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要