第02講市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法

四、市場法常用的具體評估方法

按照參照物與評估對象的相近相似程度，市場法中的具體方法可以分為直接比較法和間接比較法兩大類。如圖所示。

直接比較法含義利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法?；居嬎愎皆u估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×…×修正系數(shù)n

評估對象價值＝參照物成交價格±特征差額1±特征差額2±…±特征差額n特點直觀簡潔、便于操作，但通常對可比性要求較高。

參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或差異主要體現(xiàn)在某幾項明顯的因素上，例如新舊程度、交易時間、功能、交易條件等。

根據(jù)存在差異因素的不同，具體技術方法也不相同。

間接比較法：

含義：利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準，分別將評估對象和參照物整體或分項對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。

特點：不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要在大的方面基本相同或相似。應用有較多局限，實踐中應用并不廣泛。

當參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上的時候，直接比較法會演變成以下具體評估方法：

現(xiàn)行市價法

市價折扣法

功能價值類比法

價格指數(shù)法

成新率價格調(diào)整法等。

（一）現(xiàn)行市價法

當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

例如，可上市流通的股票和債券可按其在評估基準日的收盤價作為評估價值；

企業(yè)擁有的原材料、備品備件、批量生產(chǎn)的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。

現(xiàn)行市價法是以成交價格為標準的，有的資產(chǎn)在市場交易過程中，報價或目錄價與實際成交價之間會因交易對象、交易批量等原因存在差異。

在運用現(xiàn)行市價法時要注意，評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格要與評估對象的價值內(nèi)涵相同。

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（二）市價折扣法

以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限或銷售數(shù)量等方面的差異，按照評估專業(yè)人員的經(jīng)驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

【例6－1】評估某快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的參照物正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)資產(chǎn)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%。因此，確定該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的評估價值為6萬元。

資產(chǎn)評估價值＝10×（1－40%）＝6（萬元）

（三）功能價值類比法

也稱類比估價法，是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數(shù)關系兩種情形。

（1）生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)價值與其功能呈線性關系

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力

功能差異指標不僅僅指生產(chǎn)能力，還可以是其他功能指標。

【例6－2】評估對象年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定評估對象的評估價值為7.5萬元。

資產(chǎn)評估價值＝10×90÷120＝7.5（萬元）

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關系。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）Ｘ

式中，x為功能價值指數(shù)。

【例6-3】評估對象年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定評估對象的評估價值為8.18萬元。

資產(chǎn)評估價值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（萬元）

（四）價格指數(shù)法

也稱物價指數(shù)法，基于參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔引起的價格變動對資產(chǎn)價值的影響，以參照物成交價格為基礎，利用價格變動指數(shù)（或價格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價，從而得到評估對象價值的方法。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×價格指數(shù)

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1＋價格變動指數(shù)）

補充：

定基價格指數(shù)、定基價格變動指數(shù)

環(huán)比價格指數(shù)、環(huán)比價格變動指數(shù)

1.定基價格指數(shù)：以固定時期為基期的指數(shù)

定基價格指數(shù)＝本期物價/基期物價

定基價格變動指數(shù)＝（本期物價-基期物價）/基期物價

定基價格指數(shù)＝1+定基價格變動指數(shù)

2.

環(huán)比價格變動指數(shù)＝（本期物價-上期物價）/上期物價

環(huán)比價格指數(shù)＝1+環(huán)比價格變動指數(shù)

價格指數(shù)＝參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積

＝參照物交易日至評估基準日各期（1+環(huán)比價格變動指數(shù)）乘積年份定基價格指數(shù)（%）環(huán)比價格指數(shù)（%）20221002022102102/100＝102.02022105105/102＝102.92022108108/105＝102.92022110110/108＝101.92022115115/110＝104.5

1.資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1+價格變動指數(shù)）

【例6－4】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的正常成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%。則評估對象的評估價值為：

資產(chǎn)評估價值＝10×（1＋5%）＝10.5（萬元）

（1）運用定基價格變動指數(shù)修正。

【例6－5】被評估房地產(chǎn)于2022年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2022年上半年各月月末的價格同2022年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2022年3月底的正常成交價格為3800元/平方米，則被評估房產(chǎn)于2022年6月30日的價值為：

3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932（元/平方米）

（2）運用環(huán)比價格變動指數(shù)修正。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×參照物交易期日至評估基準日各期（1＋環(huán)比價格變動指數(shù)）乘積

2.資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×價格指數(shù)

（1）運用定基指數(shù)修正。

（2）運用環(huán)比指數(shù)修正。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積

【例6－6】已知某參照物資產(chǎn)在2022年1月初的正常交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情形如下：2022年1～5