城市綜合體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)解析前言：城市綜綜合體的最新新發(fā)展（一））房地產(chǎn)巨頭集集體轉(zhuǎn)型搏殺殺商業(yè)地產(chǎn)繼華潤(rùn)置地上月底在香港港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布布會(huì)上率先披披露公司商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)來(lái)資產(chǎn)比例和和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將將上升至40%以后，一直專專注于住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)地產(chǎn)隨后也在中山山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目。近日，，宣布涉足商商業(yè)地產(chǎn)后，，萬(wàn)科三個(gè)大體量的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在10余天內(nèi)先后曝曝光；昨天，，央企地產(chǎn)大大佬保利地產(chǎn)再度向記者透透露，該公司司計(jì)劃到2010年商業(yè)地產(chǎn)方方面的投資總總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面面積將增加到到300萬(wàn)平方米?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的必然階階段?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的背后，，逐漸成熟的的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正掀開(kāi)商商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代代。前言：城市綜綜合體的最新新發(fā)展（二））商業(yè)地產(chǎn)每年年增量將達(dá)1300萬(wàn)平方米在5月8日舉行的2010中國(guó)（深圳））商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)合作大會(huì)上上，諸多業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)為商商業(yè)地產(chǎn)可能能將進(jìn)入新一一輪快速擴(kuò)張張。當(dāng)前中國(guó)不少少城市提出城城市升級(jí)的概概念，第一階段是以以改造城區(qū)和和打造商務(wù)為為主旋律；第第二階段是從從現(xiàn)在開(kāi)始以以打造新城、、新區(qū)為主旋旋律。以上海和杭州州為例，目前前上海提出要要打造147個(gè)商業(yè)中心，，杭州明確提提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體體。目前中中國(guó)趕趕上了了城市化化發(fā)展展的“鉆石時(shí)時(shí)期”，每年年將有有1300萬(wàn)人進(jìn)進(jìn)城。。如果果按照照每人人商業(yè)業(yè)配套套1平方米米，將將是1300萬(wàn)平方方米的的增量量工作作。目目前中中國(guó)社社會(huì)商商品零零售總總額是是13萬(wàn)億人人民幣幣，而而美國(guó)國(guó)社會(huì)會(huì)商品品零售售總額額高達(dá)達(dá)10萬(wàn)億美美元，，與國(guó)國(guó)外相相比我我們還還很落落后。。提綱第一篇篇城城市市綜合合體概概述第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價(jià)價(jià)值前前景第二章章城城市綜綜合體體的主主要產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成及及特點(diǎn)點(diǎn)第二篇篇城城市市綜合合體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)第一章章城城市綜綜合體體開(kāi)發(fā)發(fā)的前前期策策劃第二章章城城市綜綜合體體的商商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)第三章章城城市綜綜合體體的規(guī)規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計(jì)第三篇篇案案例例分析析第一篇篇城城市市綜合合體概概述第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價(jià)價(jià)值前前景第二章章城城市綜綜合體體的主主要產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成及及特點(diǎn)點(diǎn)第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價(jià)價(jià)值前前景1、城城市綜綜合體體的定定義2、城城市綜綜合體體的特特征3、城城市綜綜合體體的價(jià)價(jià)值前前景1.1城市綜綜合體體的定定義《中國(guó)大大百科科全書(shū)書(shū)》：建筑筑綜合合體為為多個(gè)個(gè)功能能不同同的空空間組組合而而成的的建筑筑。《美國(guó)建建筑百百科全全書(shū)》：建筑筑綜合合體是是在一一個(gè)位位置上上，具具有單單個(gè)或或多個(gè)個(gè)功能能的一一組建建筑。。城市綜綜合體體是指城城市中中的居居住、、商務(wù)務(wù)辦公公、購(gòu)購(gòu)物、、文化化、娛娛樂(lè)、、游憩憩等各各種城城市物物業(yè)功功能復(fù)復(fù)合，，互為為作用用、互互為價(jià)價(jià)值鏈鏈的空空間、、文化化意識(shí)識(shí)形態(tài)態(tài)高度度集中中的街街區(qū)群群體。。城市綜綜合體體不同同于城城市中中心密密集的的建筑筑群體體，它它具備備完整整的城城市街街區(qū)的的特質(zhì)質(zhì)，是是建筑筑群體體向城城市空空間巨巨型化化、城城市價(jià)價(jià)值復(fù)復(fù)合化化、城城市功功能集集約化化的結(jié)結(jié)果，，同時(shí)時(shí)，城城市綜綜合體體通過(guò)過(guò)街區(qū)區(qū)的關(guān)關(guān)系，，與外外部空空間有有機(jī)結(jié)結(jié)合，，交通通系統(tǒng)統(tǒng)有效效聯(lián)系系，延延展城城市的的空間間價(jià)值值。城市綜綜合體體樓盤類類型：：寫字樓樓、商商住公公寓、、購(gòu)物物中心心建筑規(guī)規(guī)模：：總規(guī)劃劃占地地逾10公頃，，總建建筑面面積超超過(guò)48萬(wàn)平方方米開(kāi)發(fā)發(fā)商商：北京萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介：：北京萬(wàn)萬(wàn)達(dá)CBD聚合品品牌商商業(yè)中中心、、國(guó)際際商務(wù)務(wù)港、、五星星級(jí)酒酒店、、5A級(jí)寫字字樓、、特色色商業(yè)業(yè)區(qū)于于一身身，是是CBD核心區(qū)區(qū)鉆石石級(jí)商商務(wù)聚聚合體體。XWHO的設(shè)計(jì)計(jì)師試試圖以以更有有吸引引力的的方式式創(chuàng)造造城市市生態(tài)態(tài)空間間，而而不僅僅僅是是對(duì)自自然進(jìn)進(jìn)行模模仿。。廣場(chǎng)場(chǎng)上有有兩處處規(guī)整整的“城市森森林”，商鋪鋪前茂茂盛的的樹(shù)叢叢也構(gòu)構(gòu)成了了一個(gè)個(gè)小森森林。。城市綜綜合體體樓盤類類型：：寫字樓樓、國(guó)國(guó)際公公寓、、豪華華酒店店、國(guó)國(guó)際商商城建筑規(guī)規(guī)模：：總占地地面積積6萬(wàn)平方方米，，總筑筑面積積100萬(wàn)平方方米開(kāi)發(fā)發(fā)商商：北京國(guó)國(guó)華置置業(yè)有有限公公司項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介：：華貿(mào)中中心由由三棟棟高逾逾百米米的5A智能寫寫字樓樓、2座豪華華酒店店、大大型國(guó)國(guó)際商商城、、國(guó)際際公寓寓和中中央公公園組組成。。華貿(mào)貿(mào)中心心的整整體設(shè)設(shè)計(jì)由由世界界著名名的美美國(guó)KPF建筑設(shè)設(shè)計(jì)事事務(wù)所所擔(dān)綱綱，建建筑設(shè)設(shè)計(jì)極極富紀(jì)紀(jì)念性性和時(shí)時(shí)代感感。1.2城市綜綜合體體的特特征（（一））12345678高可達(dá)達(dá)性高密度度、集集約性性整體統(tǒng)統(tǒng)一性性功能復(fù)復(fù)合性性土地使使用均均衡性性空間的的連續(xù)續(xù)性內(nèi)外部部關(guān)系系完整整性社會(huì)效效應(yīng)及及升值值價(jià)值值1.2城市綜綜合體體的特特征（（二））功能復(fù)合性位于城城市交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)、、城市市功能能相對(duì)對(duì)集中中的區(qū)區(qū)域，，擁有有與外外界聯(lián)聯(lián)系緊緊密的的城市市主要要交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和信信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)高樓林林立的的景象象，城城市的的標(biāo)志志；人人口密密度大大，晝晝夜人人口、、工作作日與與周末末人口口，功功能不不同而而形成成互補(bǔ)補(bǔ)建筑風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一，，各個(gè)個(gè)單體體建筑筑相互互配合合、影影響和和聯(lián)系系；建建筑群群體與與外部部空間間整體體環(huán)境境統(tǒng)一一、協(xié)協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自身身完整整的工工作、、生活活配套套運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系系，各各功能能之間間聯(lián)系系緊密密，互互為補(bǔ)補(bǔ)充，，缺一一不可可1.2城市市綜綜合合體體的的特特征征（（三三））巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性注重重均均衡衡的的土土地地使使用用方方式式和和最最大大限限度度地地利利用用土土地地資資源源，，避避免免土土地地過(guò)過(guò)分分集集中中于于某某一一特特定定功功能能鑒于于都都市市綜綜合合體體各各功功能能的的相相互互聯(lián)聯(lián)系系，，其其在在平平面面、、立立面面和和空空間間均均表表現(xiàn)現(xiàn)為為連連續(xù)續(xù)性性、、統(tǒng)統(tǒng)一一性性：：其其設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)通通常常采采用用整整體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，內(nèi)內(nèi)部部建建筑筑物物風(fēng)風(fēng)格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；建建筑筑體體之之間間均均通通過(guò)過(guò)空空中中、、地地下下和和地地面面形形成成多多層層次次的的聯(lián)聯(lián)系系，，形形成成互互補(bǔ)補(bǔ)、、流流動(dòng)動(dòng)、、連連續(xù)續(xù)的的空空間間體體系系。。內(nèi)部部擁?yè)碛杏袕?fù)復(fù)雜雜、、完完善善的的交交通通體體系系，，通通過(guò)過(guò)立立體體交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的的建建立立，，使使各各功功能能建建筑筑體體有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合；；對(duì)外外界界的的交交通通依依賴賴較較強(qiáng)強(qiáng)，，其其外外界界的的交交通通體體系系直直接接影影響響綜綜合合體體內(nèi)內(nèi)部部不不同同功功能能的的使使用用效效率率和和規(guī)規(guī)模模因所所處處的的城城市市位位置置和和龐龐大大的的規(guī)規(guī)模模，，注注定定其其必必將將成成為為城城市市的的名名片片，，產(chǎn)產(chǎn)生生巨巨大大的的社社會(huì)會(huì)效效應(yīng)應(yīng)；；同時(shí)時(shí)作作為為地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)的的HOPSCA，隨隨著著城城市市的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，其其物物業(yè)業(yè)自自身身也也具具有有升升值值潛潛力力1.3城市市綜綜合合體體的的價(jià)價(jià)值值前前景景城市市綜綜合合體體各各子子項(xiàng)項(xiàng)在在功功能能上上的的互互補(bǔ)補(bǔ)性性和和實(shí)實(shí)際際生生活活中中的的互互動(dòng)動(dòng)性性，，使使各各子子項(xiàng)項(xiàng)互互為為配配套套，，互互為為支支持持，，最最大大程程度度地地形形成成資資源源共共享享，，從從而而使使各各項(xiàng)項(xiàng)子子功功能能有有可可能能在在綜綜合合體體自自身身一一體體化化價(jià)價(jià)值值平平臺(tái)臺(tái)上上，，對(duì)對(duì)自自身身的的價(jià)價(jià)值值鏈鏈進(jìn)進(jìn)行行全全面面超超越越。。一個(gè)個(gè)成成功功的的城城市市綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，，會(huì)會(huì)為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商帶帶來(lái)來(lái)巨巨大大的的品品牌牌價(jià)價(jià)值值和和高高升升值值的的前前景景。。城市市綜綜合合體體是是城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程和和體體現(xiàn)現(xiàn)城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的的重重要要載載體體，，多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)相相互互作作用用、、互互為為價(jià)價(jià)值值鏈鏈的的空空間間、、文文化化意意識(shí)識(shí)形形態(tài)態(tài)的的高高度度集集約約，，將將大大大大提提升升城城市市區(qū)區(qū)域域的的價(jià)價(jià)值值，，帶帶來(lái)來(lái)巨巨大大的的社社會(huì)會(huì)價(jià)價(jià)值值；；其其發(fā)發(fā)展展是是適適應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和提提高高土土地地集集約約利利用用的的趨趨勢(shì)勢(shì)，，也也將將成成為為中中國(guó)國(guó)未未來(lái)來(lái)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的主主流流模模式式之之一一。。第二二章章城城市市綜綜合合體體的的主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成及及特特點(diǎn)點(diǎn)城市市綜綜合合體體的的四四大大產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成：：1、、住住宅宅、、公公寓寓2、、辦辦公公3、、酒酒店店4、、商業(yè)業(yè)零零售售及及服服務(wù)務(wù)2.1住住宅宅、、公公寓寓（（一一））選址址特特點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)標(biāo)客客戶戶住宅宅類類型型產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)普通通住住宅宅大眾眾消消費(fèi)費(fèi)者者具備備基基本本生生活活配配套套的的市市區(qū)區(qū)或或郊郊區(qū)區(qū)戶內(nèi)內(nèi)各各功功能能房房間間完完善善；；戶戶型型以以２２居居以以上上為為主主一般般為為毛毛坯坯房房，，近近年年來(lái)來(lái)精精裝裝修修開(kāi)開(kāi)始始流流行行配套套以以停停車車場(chǎng)場(chǎng)及及公公共共廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為主主商住住樓樓商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)域域投資資者者中小小企企業(yè)業(yè)主主既可可居居住住又又可可辦辦公公；；部部分分沒(méi)沒(méi)有有廚廚房房功功能能強(qiáng)調(diào)調(diào)商商務(wù)務(wù)中中心心、、餐餐飲飲功功能能配配套套毛坯坯房房為為主主住宅宅類類型型2.1住住宅宅、、公公寓寓（（二二））選址址特特點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)標(biāo)客客戶戶公寓寓類類型型產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)投資資者者高收收入入白白領(lǐng)領(lǐng)普通通公公寓寓酒店店式式公公寓寓投資資者者高級(jí)級(jí)經(jīng)經(jīng)理理人人外籍籍人人士士商業(yè)業(yè)繁繁華華區(qū)區(qū)域域商業(yè)業(yè)繁繁華華區(qū)區(qū)域域戶內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備完完善善，，通通常常配配備備高高檔檔家家具具電電器器星級(jí)級(jí)裝裝修修，，尤尤其其是是公公共共區(qū)區(qū)域域提供供房房間間清清潔潔，，衣衣物物送送洗洗等等酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)通常常設(shè)設(shè)有有會(huì)會(huì)所所，，提提供供餐餐飲飲、、康康體體等等配配套套服服務(wù)務(wù)戶內(nèi)內(nèi)各各功功能能房房間間完完善善；；小小戶戶型型比比例例較較大大精裝裝修修一般般設(shè)設(shè)有有大大堂堂公寓寓類類型型2.1住住宅宅、、公公寓寓（（三三））公寓寓：：最接接近近住住宅宅的的商商業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)；；城市市綜綜合合體體平平衡衡現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的擋擋箭箭牌牌；；由于于自自住住成成本本高高，，通通常常作作為為投投資資型型物物業(yè)業(yè)，，對(duì)對(duì)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)成成熟熟度度要要求求較較高高；；高端公寓寓（住宅宅）同商商業(yè)零售售屬于天敵關(guān)系，交交通設(shè)計(jì)計(jì)中須充充分分區(qū)區(qū)；其總銷售售額在可可能的前前提下，，盡量達(dá)到或超過(guò)整個(gè)綜合合體的總投資額額；2.2辦辦公公（一））選址服務(wù)配套套類型建筑特點(diǎn)點(diǎn)租戶特點(diǎn)點(diǎn)頂級(jí)寫字字樓建筑品質(zhì)質(zhì)一流頂級(jí)裝修修通常為5萬(wàn)平米以以上商務(wù)核心心區(qū)域知名大型型跨國(guó)公公司金融機(jī)構(gòu)構(gòu)甲級(jí)寫字字樓商務(wù)區(qū)或或區(qū)域中中心建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有所落落后中檔裝修修1萬(wàn)平米左左右乙級(jí)寫字字樓中小型私私營(yíng)企業(yè)業(yè)為主丙級(jí)寫字字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)陳舊普通裝修修小于1萬(wàn)平米小型私營(yíng)營(yíng)企業(yè)寫字樓類類型市區(qū)市區(qū)大中型各各類企業(yè)業(yè)、機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)施設(shè)備備建筑品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良高檔裝修修通常2-5萬(wàn)平米有商務(wù)中中心、高高檔餐廳廳、大型型會(huì)議廳廳、休閑閑設(shè)施地上／地地下停車車位充足足有商務(wù)中中心、高高檔餐廳廳、大型型會(huì)議廳廳、休閑閑設(shè)施地上／地地下停車車位充足足有部分商商務(wù)配套套有地上／／地下停停車位幾乎沒(méi)有有服務(wù)配配套品牌高效效中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)智能化樓樓宇自控控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)數(shù)據(jù)通信信品牌高效效中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)智能化樓樓宇自控控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)數(shù)據(jù)通信信有中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)有樓宇自自控系統(tǒng)統(tǒng)無(wú)綜合布布線無(wú)中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)無(wú)樓宇自自控系統(tǒng)統(tǒng)無(wú)綜合布布線2.2辦辦公公（二））性價(jià)比較較高的抗通貨膨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局局部回款款，但在在二、三三線城市市中屬于于高風(fēng)險(xiǎn)性性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)域應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格控控制放量量比例；；在非一線線城市中中。5A甲級(jí)寫字字樓性價(jià)價(jià)比低于于乙級(jí)寫寫字樓；；寫字樓的的四大直直觀產(chǎn)品品指標(biāo)——電梯、大大堂、空空調(diào)、玻玻璃幕墻墻；銷售及租租賃時(shí)，，以鏈型型營(yíng)銷思思路為主主——主力客戶戶的特點(diǎn)點(diǎn)；2.3酒酒店店（一））選址經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)酒店類型型目標(biāo)客戶戶代表項(xiàng)目目商務(wù)酒店店以公務(wù)出出差的旅旅客為主主，包含含境外游游客城市中心心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心心除各類客客房齊備備之外通通常配備備有大型型餐廳、、會(huì)議室室、歌舞舞廳、商商務(wù)中心心等綜合合配套設(shè)設(shè)施滿足足客人商商務(wù)相關(guān)關(guān)需求設(shè)施設(shè)備備通常采采用較高高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉拉洲際酒店店經(jīng)濟(jì)型酒酒店商業(yè)中心心附近選址靈活活國(guó)內(nèi)游客客及中小小企業(yè)商商務(wù)差旅旅客人為為主團(tuán)體會(huì)議議及會(huì)展展服務(wù)接接待為主主會(huì)議/會(huì)展酒店店北京九華華山莊五洲大酒酒店旅游度假假酒店景區(qū)游客客接待為為主；季季節(jié)性明明顯三亞天域域酒店酒店類型型市區(qū)或郊郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅旅游風(fēng)景景區(qū)以滿足住住宿的基基本需求求為主，，較少其其他服務(wù)務(wù)配套功功能，價(jià)價(jià)格實(shí)惠惠通常以品品牌連鎖鎖形式經(jīng)經(jīng)營(yíng)在一般商商務(wù)酒店店基礎(chǔ)上上，強(qiáng)化化會(huì)議／／會(huì)展的的設(shè)施建建設(shè)與相相關(guān)服務(wù)務(wù)建設(shè)有多多個(gè)不同同規(guī)模的的會(huì)議廳廳；及更更加豐富富的休閑閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施如家快捷捷速８具有完善善的休閑閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施突出個(gè)性性化服務(wù)務(wù)；創(chuàng)造造放松環(huán)環(huán)境酒店建設(shè)設(shè)強(qiáng)調(diào)與與自然環(huán)環(huán)境的結(jié)結(jié)合2.3酒酒店店（二））成本投入入最高，，回收難難度極大大；優(yōu)質(zhì)酒店店對(duì)于運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理要求很很高；1、已上市市公司；；2、待上市市公司；；3、政府強(qiáng)強(qiáng)制要求求；4、體量實(shí)實(shí)在過(guò)剩剩除上述四四種狀況況，不建建議開(kāi)發(fā)發(fā)或持有有。酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制定與與策略。。2.4商商業(yè)業(yè)零售及及服務(wù)（（一）選址特點(diǎn)點(diǎn)業(yè)態(tài)組合合類型商圈范圍圍代表項(xiàng)目目城市購(gòu)物物中心核心商圈圈3公里次級(jí)商圈圈6公里三級(jí)商圈圈40公里城市中心心區(qū)域10萬(wàn)平米以以上香港ifc北京東方方廣場(chǎng)購(gòu)物中心心類型主力店購(gòu)物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂(lè)樂(lè)15-20%3-5個(gè)主力店店主力店面面積占比比40-60%區(qū)域購(gòu)物物中心區(qū)域中心心5-8萬(wàn)平米北京萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)深圳花園園城購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂(lè)樂(lè)10-15%2-3個(gè)主力店店主力店面面積占比比40-60%鄰里購(gòu)物物中心社區(qū)中心心不超過(guò)4萬(wàn)平米伊藤洋華華堂華潤(rùn)萬(wàn)佳佳購(gòu)物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂(lè)樂(lè)3-5%服務(wù)5%1-2個(gè)主力店店主力店面面積占比比40-60%能量中心心郊區(qū)4-10萬(wàn)平米北京金源源茂購(gòu)物80-95%餐飲10-20%3以上個(gè)主主力店主力店面面積占比比70-90%生活方式式購(gòu)物中中心高檔住宅宅區(qū)附近近自然條件件優(yōu)越1-5萬(wàn)平米上海新天天地美國(guó)COCOWALK購(gòu)物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂(lè)30-40%0-2個(gè)主力店主力店面積占占比0-50%核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈10公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈20公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里2.4商商業(yè)零售及服服務(wù)（二）商業(yè)零售及服服務(wù)的形式：：（1）商業(yè)街；（2）住宅或或辦公樓底商商；（3）裙房；；（4）建筑單單體；2.4.1商業(yè)街對(duì)于用地強(qiáng)度度占用最大，，適合低密度度商業(yè)用地；；有效渠道的前前提下，套現(xiàn)現(xiàn)能力最強(qiáng)；；常規(guī)單位鋪面面不高于400平米；在無(wú)法保證充充足消費(fèi)人流流的基礎(chǔ)上，，原則上不要要出現(xiàn)內(nèi)街；；2.4.2住宅或辦公樓樓底商受到一定程度度的業(yè)態(tài)限制制；較好操作，易易于套現(xiàn)；盡量通過(guò)轉(zhuǎn)換換結(jié)構(gòu)將商業(yè)業(yè)部分處理為為框架模式，，剪力墻對(duì)商商業(yè)價(jià)值影響響很大；原則上設(shè)計(jì)層層數(shù)不要高于于兩層；2.4.3裙房由于建筑格局局及單元面積積，造成風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)系數(shù)最高，，最難套現(xiàn)；；受上方附著建建筑核心筒下下落位置的影影響很大；即便租賃，通通常也為大面面積低租金業(yè)業(yè)態(tài)（同樣受受底商業(yè)態(tài)限限制）；由于投資總額額過(guò)高，極難難銷售（除產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式切割商商鋪，但操作作難度較大））；2.4.4建筑單體操作難度最高高，經(jīng)濟(jì)效益益最難實(shí)現(xiàn)；；2萬(wàn)平米以上單單體必須多業(yè)業(yè)態(tài)操作；有可能出現(xiàn)主主力店，性價(jià)價(jià)比低且難以以套現(xiàn)；只能出現(xiàn)局部部散售，且存存在銷售比例例風(fēng)險(xiǎn)；在不存在其他他回款物業(yè)的的前提下，大大型商業(yè)單體體的開(kāi)發(fā)現(xiàn)金金流很難支持持。第二篇城城市綜合體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一章城市市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)的前期策劃劃第二章城市市綜合體的商商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)第三章城市市綜合體的規(guī)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)計(jì)第一章城市市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)的前期策劃劃1、城市綜合合體的開(kāi)發(fā)條條件及定位2、城市綜合合體的區(qū)位選選擇3、城市綜合合體的開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序1.1.1城城市綜合合體開(kāi)發(fā)的條條件因素1.1.2城市市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的定位位（一）定位需滿足足的目標(biāo)：：1、符合城市市整體發(fā)展展要求，符符合政府控控規(guī)要求2、具有鮮明明特色，體體現(xiàn)項(xiàng)目地地段價(jià)值3、符合市場(chǎng)場(chǎng)要求，實(shí)實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)1.1.2城市市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的定位位（二）定位依據(jù)：：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.3城市市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的定位位（三）三位一體定定位方法1.1.3城市市綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的定位位（三）城市綜合體體的開(kāi)發(fā)模模式：1、均衡發(fā)展展的模式2、以辦公業(yè)業(yè)為核心的的發(fā)展模式式3、以酒店業(yè)業(yè)為核心的的發(fā)展模式式4、以零售業(yè)業(yè)為核心的的發(fā)展模式式1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（一一）城市綜合體體的發(fā)展離離不開(kāi)城市市化發(fā)展進(jìn)進(jìn)程1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（二二）“一個(gè)城市只只有一個(gè)中中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只只有一個(gè)中中心”，上世紀(jì)90年代，這些些中心發(fā)展展的輝煌恰恰好應(yīng)證了了這種說(shuō)法法，然而，，城市在發(fā)發(fā)展，這些些中心還能能適應(yīng)不斷斷增長(zhǎng)的發(fā)發(fā)展需求嗎嗎？城市化發(fā)展展1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（三三）上海由一個(gè)個(gè)中心向多多個(gè)中心發(fā)發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路路城市化發(fā)展展1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（四四）北京西單的的核心地位位正逐步被被國(guó)貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展展城市化多核核發(fā)展是必必然趨勢(shì)1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（六六）未來(lái)深圳可可能面臨的的城市綜合合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的的城市綜合合體、次中中心的綜合合體、核心心區(qū)和次中中心間的綜綜合體1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（七七）城市綜合體體可以存在在于CBD，可以存在在于城市副副中心內(nèi)，，也可以位位于CBD和副中心之之外的優(yōu)越越區(qū)位。在城市綜合合體項(xiàng)目所所處的區(qū)域域中，具體體位置不同同，對(duì)應(yīng)的的地價(jià)水平平也會(huì)有所不同；而而在這個(gè)區(qū)區(qū)域中，一一般認(rèn)為一一定存在一一個(gè)重要的的點(diǎn)，這就就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn)點(diǎn)。1.2城城市綜合合體的區(qū)位位選擇（八八）居住區(qū)市中心AB1.3城城市綜合合體開(kāi)發(fā)的的時(shí)序正確的開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序?qū)τ谟趯?shí)現(xiàn)綜合合體物業(yè)價(jià)價(jià)值的最大大化有著極極為重要的的意義。首先，各物物業(yè)功能和和性質(zhì)的不不同決定了了入市時(shí)機(jī)機(jī)的差異。。例如商業(yè)業(yè)入市必須須在社區(qū)成成熟以后；；而為了樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目品品牌形象，，酒店或?qū)憣懽謽琼?xiàng)目目一般先期期入市。其次，不同同物業(yè)之間間的影響也也對(duì)入市時(shí)時(shí)機(jī)有一定定選擇。如如寫字樓優(yōu)優(yōu)先于公寓寓的入市能能夠帶動(dòng)公公寓的銷售售。綜合體物業(yè)業(yè)價(jià)值的最最大化包含含幾個(gè)方面面的含義：：1、最大限限度的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)業(yè)自身的價(jià)價(jià)值；2、最大可可能實(shí)現(xiàn)各各功能間關(guān)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)價(jià)值；3、避免各各物業(yè)之間間的負(fù)面影影響。第二章城城市綜合合體的商業(yè)業(yè)規(guī)劃1、商業(yè)地地產(chǎn)概述2、城市綜綜合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃的重重要性3、城市綜綜合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)4、如何在商商業(yè)規(guī)劃階階段規(guī)避項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)5、塑造成功功商業(yè)規(guī)劃劃的主要因因素2.1商業(yè)地產(chǎn)概概述（一））商業(yè)地產(chǎn)核核心規(guī)律——渠道2.1商業(yè)地產(chǎn)概概述（二））1、商業(yè)地產(chǎn)：：為社會(huì)交易易創(chuàng)造交易易地點(diǎn)和交交易平臺(tái)，，在這個(gè)平平臺(tái)，能夠夠使商人們們更容易的接接觸到他們所需需要推銷商商品的客戶；因此其愿意意為獲得這這一機(jī)會(huì)支付租金。2、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的的真正價(jià)值值不在于鋼鋼筋水泥建建得有多漂漂亮，而在在于這塊地地點(diǎn)是否能能有效交易（能夠接觸觸到他所需需要的消費(fèi)費(fèi)者）—渠道價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)賣賣的是“接觸客戶戶的機(jī)會(huì)””而非建筑價(jià)價(jià)值。開(kāi)發(fā)發(fā)商將交易易場(chǎng)地租給給商人，商商人見(jiàn)到的的客戶越多多、實(shí)現(xiàn)的的交易越大大，愿意付付出的代價(jià)價(jià)越高。2.1商業(yè)地產(chǎn)概概述（三））3、商業(yè)地地產(chǎn)三大盈盈利點(diǎn)一大盈利，商業(yè)租售售贏利。二大盈利，物業(yè)升值值，并以物物業(yè)增值和和現(xiàn)金流吸吸引銀行，，增加授信信額度；融資資后進(jìn)行滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。。三大盈利，提升開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)品牌牌知名度，，成為上市市的資產(chǎn)包包基礎(chǔ)；或或?qū)τ谝焉鲜惺泄荆鲈黾悠涔善逼痹谫Y本市市場(chǎng)上的吸吸引力。2.1商業(yè)地產(chǎn)概概述（四））4、商業(yè)地產(chǎn)同同住宅地產(chǎn)產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)區(qū)別：產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成成：生產(chǎn)——流通（渠道道）——消費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)賣賣的不是物物業(yè)，而是是渠道價(jià)值值。5、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷如同建建水庫(kù)：住宅操作思路：造水水庫(kù)——賣水庫(kù)（不一定有有水）。商業(yè)操作思路：造水水庫(kù)——引水——賣水籠頭（喝水的機(jī)機(jī)會(huì)）。住宅客戶——無(wú)辜的購(gòu)房房者，商業(yè)業(yè)客戶——精明的商人人。誰(shuí)比誰(shuí)誰(shuí)傻？2.1商業(yè)地產(chǎn)概概述（五））6、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展過(guò)過(guò)程程對(duì)對(duì)比比第二二個(gè)個(gè)階階段段：：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的加加劇劇與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈的的成成熟熟，，不不具具備備多多少少能能力力的的發(fā)發(fā)展展商商幾幾乎乎被被淘淘汰汰了了，，能生生存存下下來(lái)來(lái)的的發(fā)發(fā)展展商商必必須須都都是是具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的實(shí)實(shí)力力與與操操作作能能力力的的發(fā)發(fā)展展商商，成成功功變變成成了了一一種種實(shí)實(shí)力力與與能能力力的的考考驗(yàn)驗(yàn)。。第一一階階段段：：利利用用了了城城市市化化所所帶帶來(lái)來(lái)的的巨巨大大市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，只只要要拿拿到到一一塊塊地地，，通通過(guò)過(guò)一一定定的的資資本本運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)就就可可以以將將項(xiàng)項(xiàng)目目建建成成，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成成功功銷銷售售，，項(xiàng)項(xiàng)目目即即告告完完成成，，這這一一成成功功帶帶有有很很大大的的機(jī)會(huì)會(huì)主主義義色色彩彩。。住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)了了兩兩個(gè)個(gè)階階段段，，但商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)只只有有后后一一個(gè)個(gè)階階段段。在過(guò)過(guò)程程上上來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，如果果說(shuō)說(shuō)住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)了了兩兩個(gè)個(gè)階階段段，，那那么么現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展卻卻只只有有一一個(gè)個(gè)階階段段。。住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的兩兩個(gè)個(gè)階階段段是是：：2.1商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)概概述述（（六六））現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)一一邊邊是是天天堂堂，，一一邊邊是是地地獄獄。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)沒(méi)沒(méi)有有和和棋棋，，運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)得得好好，，寸寸土土寸寸金金，，運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)得得不不好好，，則則一一文文不不值值。。住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)本本質(zhì)質(zhì)的的不不同同之之處處就就在在于于：：住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)重重結(jié)結(jié)果果，，而而商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)卻卻重重過(guò)過(guò)程程。。住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)在在銷銷售售完完成成之之后后即即可可見(jiàn)見(jiàn)到到結(jié)結(jié)果果，，而而商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)卻卻需需要要經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)一一個(gè)個(gè)漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)的的過(guò)過(guò)程程之之后后才才可可見(jiàn)見(jiàn)到到結(jié)結(jié)果果。。在在中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的制制度度、、人人才才和和文文化化建建設(shè)設(shè)普普遍遍欠欠缺缺的的情情況況下下，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)是是不不具具備備開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的能能力力的的，，這這句句話話雖雖然然很很武武斷斷，，卻卻是是一一個(gè)個(gè)不不爭(zhēng)爭(zhēng)的的事事實(shí)實(shí)。。2.2城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的重要性性（一））在做商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)時(shí)候，很很多人會(huì)會(huì)發(fā)出這這樣的感感慨：成成也規(guī)劃劃，敗也也規(guī)劃。。人們普普遍認(rèn)為為現(xiàn)代商商業(yè)規(guī)劃劃指的就就是建筑筑規(guī)劃；；事實(shí)上上，規(guī)劃劃又分為為兩個(gè)方方面，分分別是硬硬件設(shè)施施的規(guī)劃劃和軟件件設(shè)施的的規(guī)劃，，概而言言之，就就是建筑筑格局規(guī)規(guī)劃與商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃。。很很多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商在做項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)時(shí)候，很很容易進(jìn)進(jìn)入一個(gè)個(gè)誤區(qū)：：認(rèn)為只只要做好好了硬件件設(shè)施規(guī)規(guī)劃，就就可以在在日后隨隨意對(duì)商商業(yè)布局局進(jìn)行調(diào)調(diào)整，具具體表現(xiàn)現(xiàn)在一種種“走一一步看一一步，摸摸著石頭頭過(guò)河””的思想想上，這這種思想想并且在在相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的一段段時(shí)間里里占主導(dǎo)導(dǎo)地位。。但近年年以來(lái)，，中國(guó)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)界一種種新的風(fēng)風(fēng)潮正在在涌起：：那就是是商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃應(yīng)先于于建筑格格局規(guī)劃劃。1、規(guī)劃劃決定成成敗2.2城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的重要性性（二））這種思想想反映了了一種科科學(xué)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)思思路，是是對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)觀念念的一次次重要變變革。在在以前的的觀念中中，大家家普遍認(rèn)認(rèn)為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目是由由玻璃、、水泥、、鋼筋和和裝飾材材料組成成的一個(gè)個(gè)購(gòu)物中中心，這這是一種種短淺、、片面的的目光，，而不是是一種長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、全全局的目目光。在在行為上上，可以以稱之為為割裂的的、短期期的行為為?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)思思想將商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃視視作與建建筑格局局規(guī)劃同同等重要要的一環(huán)環(huán)，成為為現(xiàn)代商商業(yè)規(guī)劃劃當(dāng)中不不可分割割的兩個(gè)個(gè)部分，，甚至在在一定程程度上，，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃比建筑筑格局規(guī)規(guī)劃更加加重要。?？茖W(xué)的的商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)調(diào)的的是整體體戰(zhàn)略，，在現(xiàn)代代商業(yè)地地產(chǎn)觀念念中，硬硬件規(guī)劃劃與軟件件規(guī)劃是是一個(gè)不不可分割割的整體體。而這這，正是是現(xiàn)代商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃科科學(xué)的基基本原則則。發(fā)展商對(duì)對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)缺乏乏了解，，忽視商商業(yè)規(guī)劃劃則會(huì)走走上彎路路，造成成投入成成本的浪浪費(fèi)，使使項(xiàng)目本本身不能能發(fā)揮最最大的成成本效應(yīng)應(yīng)。2、商業(yè)業(yè)規(guī)劃比比建筑規(guī)規(guī)劃更重重要2.3城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)（一一）1、規(guī)劃劃的布局局順序一個(gè)大型型的購(gòu)物物中心會(huì)會(huì)包括超超市、百百貨、餐餐飲、娛娛樂(lè)、家家電與信信息產(chǎn)品品等多功功能的業(yè)業(yè)態(tài)，但但是，圍圍繞著這這些功能能配置該該如何來(lái)來(lái)進(jìn)行布布局，使使各個(gè)功功能主題題明確，，互相促促進(jìn)，互互不干擾擾，同時(shí)時(shí)達(dá)到最最有利于于商場(chǎng)旺旺場(chǎng)和實(shí)實(shí)現(xiàn)租金金收入最最大化的的目的。。商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃先先于建筑筑格局規(guī)規(guī)劃,有利于形形成最合合理的商商業(yè)布局局，這也也是成熟熟的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商的的基本原原則之一一；在中中國(guó)，如如萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，就都是是遵循這這一原則則，先進(jìn)行商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃，，再進(jìn)行行建筑方方面的規(guī)規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)在全全國(guó)各地地開(kāi)設(shè)了了眾多的的購(gòu)物中中心，成成為中國(guó)國(guó)在購(gòu)物物中心圈圈地運(yùn)動(dòng)動(dòng)中的領(lǐng)領(lǐng)頭羊；；如萬(wàn)達(dá)達(dá)在長(zhǎng)沙沙黃興南南路步行行街開(kāi)設(shè)設(shè)的萬(wàn)達(dá)達(dá)購(gòu)物廣廣場(chǎng)二、、三層開(kāi)開(kāi)設(shè)18000平方米的的大型超超市；從從項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始策劃劃之初，，沃爾瑪瑪超市就就深度介介入其中中，就其其專業(yè)的的細(xì)節(jié)與與發(fā)展商商達(dá)成一一致意見(jiàn)見(jiàn)，這樣樣一來(lái)，，就確保保了商業(yè)業(yè)項(xiàng)目建建成之后后就成為為一個(gè)一一步到位位的產(chǎn)品品；同時(shí)時(shí)雙方建建立了戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴的的關(guān)系。。2.3城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)（二二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃先先于建筑筑格局規(guī)規(guī)劃有利利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低成本本的運(yùn)營(yíng)營(yíng)，同時(shí)時(shí)還具有有以下顯顯著的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)：1)縮短了整整個(gè)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)周期。。2)構(gòu)成整體體效益對(duì)對(duì)散件效效益的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。因此，無(wú)無(wú)論是從從成本運(yùn)運(yùn)作的角角度來(lái)看看，還是是從商業(yè)業(yè)整體效效益的角角度來(lái)看看，商業(yè)業(yè)規(guī)劃先先于建筑筑格局規(guī)規(guī)劃都將將提高商商業(yè)中心心的整體體競(jìng)爭(zhēng)力力。2.3城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)（三三）2、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃的的尺度就就是人的的尺度任何商業(yè)業(yè)都希望望擁有一一流的規(guī)規(guī)劃，但但規(guī)劃也也意味著著代價(jià)，，先進(jìn)的的規(guī)劃更更意味著著巨大的的代價(jià)。。無(wú)視長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益和和現(xiàn)代商商業(yè)科學(xué)學(xué)，而以以短期利利益和回回報(bào)最大大化的思思想來(lái)衡衡量購(gòu)物物中心的的規(guī)劃方方案，無(wú)無(wú)視商業(yè)業(yè)的客觀觀規(guī)律，，往往是是導(dǎo)致購(gòu)購(gòu)物中心心運(yùn)營(yíng)失失敗的原原因。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)劃劃尺度必必須充分分尊重人人的感受受，滿足足人的需需要，要要根據(jù)人人的習(xí)慣慣來(lái)進(jìn)行行設(shè)計(jì)；；如人們們?cè)谏虡I(yè)業(yè)街內(nèi)行行走時(shí)，，對(duì)一層層以上的的范圍幾幾乎是““視而不不見(jiàn)”的的，而橫橫向關(guān)注注范圍就就在10米至20米之間，，至于超超過(guò)20米寬的商商業(yè)街，，行人很很可能只只關(guān)注街街道一側(cè)側(cè)的店鋪鋪。因此此，在規(guī)規(guī)劃中，，我們不不應(yīng)當(dāng)只只考慮某某一個(gè)方方面，而而要從各各方面進(jìn)進(jìn)行綜合合的考慮慮。2.3城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)（三三）3、商業(yè)面積積的規(guī)劃劃在一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的規(guī)劃方方案當(dāng)中中，商業(yè)業(yè)面積的的規(guī)劃，，是最根根本的、、也是最最重要的的規(guī)劃。。科學(xué)地地說(shuō)，購(gòu)購(gòu)物中心心商業(yè)面面積的規(guī)規(guī)劃并不不只是一一個(gè)技術(shù)術(shù)層面的的工作，，而是一一個(gè)戰(zhàn)略略層面的的工作。。在一塊塊土地上上根據(jù)地地形地勢(shì)勢(shì)進(jìn)行建建筑設(shè)計(jì)計(jì)，是任任何一位位建筑設(shè)設(shè)計(jì)師可可以做的的工作，，但是，，如何確確保購(gòu)物物中心的的商業(yè)規(guī)規(guī)模能引引爆市場(chǎng)場(chǎng)，并使使購(gòu)物中中心在未未來(lái)獲得得可持續(xù)續(xù)的發(fā)展展，就需需要對(duì)社社會(huì)環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、、人均購(gòu)購(gòu)買力和和城市發(fā)發(fā)展進(jìn)行行全方位位的分析析和判斷斷。目目前在在中國(guó)開(kāi)開(kāi)發(fā)的購(gòu)購(gòu)物中心心，相當(dāng)當(dāng)多數(shù)的的購(gòu)物中中心一味味追求規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，將購(gòu)購(gòu)物中心心的規(guī)模模做得足足夠大，，這種出出發(fā)點(diǎn)，，本身就就是不成成熟的。。商業(yè)面積積并不是是越大越越好2.3城市綜合合體商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點(diǎn)（四四）4、商業(yè)規(guī)劃劃中的業(yè)業(yè)態(tài)組合合商業(yè)專家家們?cè)诮?jīng)經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)國(guó)外、國(guó)國(guó)內(nèi)一些些成功的的“shoppingMall”進(jìn)行研究究之后，，得出一一個(gè)被眾眾多商業(yè)業(yè)專家所所廣泛認(rèn)認(rèn)同的一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)業(yè)：娛樂(lè)樂(lè)：餐飲飲=52：30：18，我們稱稱之為商商業(yè)黃金金分割定定律。這個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)是經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)大量量的“ShoppingMall”綜合分析析統(tǒng)計(jì)后后而得出出來(lái)的結(jié)結(jié)論，并并得到了了眾多商商業(yè)專家家的肯定定；然而而在運(yùn)用用起來(lái)的的時(shí)候，，商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商們就就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行起來(lái)非非常困難難。“體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“理理論卻認(rèn)認(rèn)為：當(dāng)當(dāng)未來(lái)的的社會(huì)商商品消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)更更加豐富富時(shí)，商商場(chǎng)憑什什么讓消消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生更多多的消費(fèi)費(fèi)欲望，，營(yíng)造劇劇場(chǎng)式的的體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果就成為為一種必必要。2.4如何在商商業(yè)規(guī)劃劃階段規(guī)規(guī)避項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)絕大多數(shù)數(shù)情況下下，一個(gè)個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就在于于招商階階段，招招商不成成功或者者時(shí)間的的滯后，，都會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目帶帶來(lái)失敗敗的陰影影。招商商就好像像是商業(yè)業(yè)發(fā)展的的瓶頸，，嚴(yán)重制制約著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的成熟熟與發(fā)展展。招商的的問(wèn)題題并不不在于于能不不能實(shí)實(shí)現(xiàn)招招商，，而是是招一一些什什么質(zhì)質(zhì)素的的商家家，如如何使使較大大規(guī)模模的現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)中中心具具有合合理的的商業(yè)業(yè)組合合，并并使這這些商商家能能持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)下去去。商業(yè)規(guī)規(guī)劃先先于建建筑格格局規(guī)規(guī)劃是是解決決“招商瓶瓶頸”的最佳佳方案案，對(duì)對(duì)規(guī)避避項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能起到到較大大的保保障作作用。。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（一一）1、定位位主題題成功的的商業(yè)業(yè)需要要明確確的主主題定定位，，具備備主題題特色色且定定位明明確的的商業(yè)業(yè)空間間會(huì)加加強(qiáng)消消費(fèi)者者的印印象及及來(lái)訪訪的動(dòng)動(dòng)機(jī)，，并提提升消消費(fèi)購(gòu)購(gòu)物的的附加加價(jià)值值。國(guó)內(nèi)成成功的的案例例如上上海的的新天天地、、成都都的西西蜀廊廊橋等等。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（二二）2、主力力店設(shè)設(shè)置（（AnchorStore）主力店店是商商業(yè)招招商成成功與與否的的關(guān)鍵鍵因素素。高高知名名度的的主力力店有有助于于渠道道的建建立、、商業(yè)業(yè)形象象的提提升，，并增增加商商場(chǎng)的的辨識(shí)識(shí)度。。主力店店對(duì)于于賣場(chǎng)場(chǎng)面積積、交交通組組織、、貨架架陳列列、停停車需需求均均有一一系列列的要要求，，為了了吸引引主力力店額額進(jìn)駐駐，開(kāi)開(kāi)發(fā)者者必須須在商商場(chǎng)的的規(guī)劃劃之初初充分分了解解預(yù)期期引入入的主主力店店的各各項(xiàng)需需求。。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（三三）3、動(dòng)線線區(qū)分人人流、、車流流與貨貨流，，妥善善配置置商場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)線線，避避免動(dòng)動(dòng)線沖沖突。。規(guī)劃流流暢的的人流流動(dòng)線線，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)水水平與與垂直直動(dòng)線線的連連續(xù)性性，應(yīng)應(yīng)規(guī)劃劃簡(jiǎn)易易辨識(shí)識(shí)的動(dòng)動(dòng)線系系統(tǒng)，，盡量量讓水水平動(dòng)動(dòng)線形形成回回路，，并加加強(qiáng)垂垂直動(dòng)動(dòng)線的的可見(jiàn)見(jiàn)度，，避免免產(chǎn)生生死角角空間間。4、布局局商場(chǎng)的的平面面配置置應(yīng)合合乎商商場(chǎng)的的定位位與設(shè)設(shè)計(jì)主主題，，同時(shí)時(shí)應(yīng)以以便于于消費(fèi)費(fèi)者參參觀選選購(gòu)商商品、、便于于展示示與出出售商商品為為前提提，且且讓店店鋪有有更好好的展展示空空間。。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（四四）5、視覺(jué)覺(jué)設(shè)計(jì)計(jì)商場(chǎng)空空間的的整體體視覺(jué)覺(jué)設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)商商場(chǎng)形形象的的塑造造有關(guān)關(guān)鍵性性的影影響。。具有強(qiáng)強(qiáng)烈辨辨識(shí)性性的商商場(chǎng)視視覺(jué)設(shè)設(shè)計(jì)有有助于于消費(fèi)費(fèi)者建建立對(duì)對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)同與與了解解。建建筑立立面、、空間間塑造造、賣賣場(chǎng)的的指針針系統(tǒng)統(tǒng)、櫥櫥窗設(shè)設(shè)計(jì)、、室內(nèi)內(nèi)裝修修色彩彩計(jì)劃劃、燈燈光及及景觀觀等都都是商商場(chǎng)視視覺(jué)形形象塑塑造的的重要要元素素，應(yīng)應(yīng)能呼呼應(yīng)商商場(chǎng)的的主題題定位位和整整體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，，提升升賣場(chǎng)場(chǎng)整體體形象象。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（五五）6、塑造造氣氛氛商場(chǎng)的的人氣氣需要要一些些活力力的引引擎空空間來(lái)來(lái)帶動(dòng)動(dòng)，可可短期期聚集集人潮潮的活活動(dòng)與與娛樂(lè)樂(lè)休閑閑設(shè)施施絕對(duì)對(duì)是商商場(chǎng)活活力與與能量量的來(lái)來(lái)源。。購(gòu)物物消費(fèi)費(fèi)是歡歡樂(lè)愉愉悅的的生活活體驗(yàn)驗(yàn)，除除了購(gòu)購(gòu)物，，還包包括放放松和和休閑閑，所所以購(gòu)購(gòu)物氣氣氛的的營(yíng)造造是必必要的的。商場(chǎng)在在空間間設(shè)計(jì)計(jì)上應(yīng)應(yīng)盡量量去提提供一一個(gè)活活潑放放松的的環(huán)境境，比比如電電影院院、娛娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)、餐餐飲空空間以以及不不定期期舉辦辦的活活動(dòng)均均是提提供商商場(chǎng)活活力的的來(lái)源源。2.5塑造成成功商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素（六六）7、地域域商場(chǎng)地地點(diǎn)需需選擇擇正確確，利利用地地利提提升商商場(chǎng)的的成功功率。。注意意要具具備：：周邊邊要有有規(guī)律律的客客流，，交通通便利利，商商業(yè)環(huán)環(huán)境的的群聚聚效應(yīng)應(yīng)，合合宜的的地塊塊發(fā)展展條件件等因因素。。同時(shí)要采用用始于當(dāng)?shù)氐匕l(fā)展的規(guī)規(guī)劃思維，，不能照搬搬之前不同同地區(qū)的成成功經(jīng)驗(yàn)，，地域性的的考慮必須須反映在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中中。第三章城城市綜合體體的規(guī)劃建建筑設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目土土地解讀2、城市綜綜合體各種種功能的規(guī)規(guī)模3、城市綜綜合體各種種功能的分分區(qū)4、城市綜綜合體的交交通系統(tǒng)5、城市綜綜合體的空空間布局6、城市綜綜合體的環(huán)環(huán)境景觀設(shè)設(shè)計(jì)3.1項(xiàng)項(xiàng)目土地解解讀項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃最核心心的工作是是項(xiàng)目土地地解讀。所謂解讀，，從大的方方面講，是是對(duì)項(xiàng)目周周邊情況，，項(xiàng)目所處處區(qū)域在城城市中的地地位，項(xiàng)目目所在城市市經(jīng)濟(jì)、文文化發(fā)展情情況，商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)程度度，居民購(gòu)購(gòu)買力及消消費(fèi)習(xí)慣等等進(jìn)行解讀讀；對(duì)項(xiàng)目具體體土地解讀讀分為：1、城市商商業(yè)特點(diǎn)及及需求，商商業(yè)人流主主導(dǎo)方向及及構(gòu)成等；；這個(gè)城市市缺什么？？我們能帶給城城市什么？？2、解讀項(xiàng)項(xiàng)目周圍市市政及交通通情況，是是否有城市市地鐵、輕輕軌經(jīng)過(guò)等等；3、基地內(nèi)內(nèi)有沒(méi)有保保留建筑，，如何將保保留建筑融融合到規(guī)劃劃之中；4、項(xiàng)目可可利用資源源，如：河河流，公園園等；5、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃條件：：退讓、容容積率、限限高等；6、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域規(guī)劃與與城市總體體規(guī)劃等。。3.2城城市綜合體體各種功能能的規(guī)模（（一）1、居住功功能的規(guī)模模居住功能是是城市綜合合體中平衡衡酒店、商商業(yè)、辦公公等功能的的重要功能能。在城市綜合合體的設(shè)計(jì)計(jì)中，人流流的密度必必須達(dá)到足足夠程度