風(fēng)險(xiǎn)的定義價(jià)值損失的可能性風(fēng)險(xiǎn)的定義價(jià)值損失的可能性1內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述

簽署合同的基本要求居間服務(wù)合同解析存量房買(mǎi)賣(mài)合同解析1234補(bǔ)充協(xié)議解析5內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述簽署合同的基本要求居間服務(wù)合同解析存量房買(mǎi)21.風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述

合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

合同履行的風(fēng)險(xiǎn)合同后風(fēng)險(xiǎn)1231.風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)合同履行的風(fēng)險(xiǎn)合同后風(fēng)險(xiǎn)31.1合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)簽約前的審查內(nèi)容契約當(dāng)事人信息核查擬出售房屋權(quán)屬狀況特殊房產(chǎn)的處理1.1合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)簽約前的審查內(nèi)容41.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)1交易資金風(fēng)險(xiǎn)21.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)1交易資金風(fēng)險(xiǎn)251.2.1合同履行風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)房屋交易的特性：登記是所有權(quán)取得的證明登記流程：提交資料-審查-受理申請(qǐng)-復(fù)審-確認(rèn)權(quán)利-制作產(chǎn)權(quán)證-核發(fā)產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)實(shí)情況：時(shí)滯性意外：核發(fā)前被查封解決方案：加急出本見(jiàn)新本付清購(gòu)房款1.2.1合同履行風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)房屋交易的特性：登記是所有權(quán)61.2.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)：交易資金風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)：物的轉(zhuǎn)移代表權(quán)利轉(zhuǎn)移傳統(tǒng)交易模式：一手交錢(qián)一手交貨不動(dòng)產(chǎn)：登記為所有權(quán)生效要件交易模式：給付對(duì)價(jià)、物業(yè)交割、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證1.2.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)：交易資金風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)：物的轉(zhuǎn)移代表權(quán)利轉(zhuǎn)71.3合同后風(fēng)險(xiǎn)居間合同后，擔(dān)保合同中1擔(dān)保責(zé)任的解除21.3合同后風(fēng)險(xiǎn)居間合同后，擔(dān)保合同中1擔(dān)保責(zé)任的解除281.3.1合同后風(fēng)險(xiǎn)：居間合同后，擔(dān)保合同中為客戶商業(yè)貸款向貸款銀行提供階段性擔(dān)保為客戶公積金貸款向公積金擔(dān)保中心提供階段性反擔(dān)保為客戶代業(yè)主墊資提前還款提供全程擔(dān)保個(gè)人贖樓貸款中，為客戶貸款向貸款銀行提供全程擔(dān)保1.3.1合同后風(fēng)險(xiǎn)：居間合同后，擔(dān)保合同中為客戶商業(yè)貸款向91.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除客戶商業(yè)貸款：自銀行放款至他項(xiàng)權(quán)證返回銀行客戶公積金貸款：自買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶至房產(chǎn)證交付擔(dān)保中心客戶代業(yè)主墊資提前還款：自客戶代為墊資還款至提交過(guò)戶登記1.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除客戶商業(yè)貸款：自銀行放款101.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因確定防范措施合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)：簽約前的審查內(nèi)容合同履行的風(fēng)險(xiǎn)：確定交易履行方案——相關(guān)流程的先后順序單筆買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的終止符：物業(yè)交驗(yàn)涉貸業(yè)務(wù)的終止符：他項(xiàng)權(quán)利證1.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因確定防范措施112.簽署合同的基本要求簽署<居間服務(wù)合同>的要求姓名順序與簽署的其它文件一致,多個(gè)名字時(shí)前后順序一致房屋成交價(jià)格與買(mǎi)賣(mài)合同保持一致服務(wù)項(xiàng)目的選擇及費(fèi)用的計(jì)算務(wù)須準(zhǔn)確，明確注明費(fèi)用的承擔(dān)主體不能如期（簽約當(dāng)日）交納服務(wù)費(fèi)的，要求付費(fèi)方出具書(shū)面欠條，約定付費(fèi)期限，簽字并按手印合同附件（基本費(fèi)用清單）的填寫(xiě)要求：不填則罷，要填必須保證信息的絕對(duì)準(zhǔn)確，注意與合同正文的統(tǒng)一合同變更的處理,合同變更單2.簽署合同的基本要求簽署<居間服務(wù)合同>的要求122.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求全面網(wǎng)簽提示買(mǎi)賣(mài)雙方謹(jǐn)慎對(duì)待合同中涉及到的選擇性、補(bǔ)充性、填補(bǔ)性及修改性的內(nèi)容，按照要求勾劃房屋座落、面積以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的，以購(gòu)房合同為準(zhǔn)房屋權(quán)屬需清晰、無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛，符合上市交易條件在租房產(chǎn)——買(mǎi)賣(mài)不破租賃，承租人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房產(chǎn)的建成年代——根據(jù)證件資料判斷——建委核查——業(yè)主出具書(shū)面證明自行過(guò)款的風(fēng)險(xiǎn)提示，建議資金托管/監(jiān)管，不鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此提供見(jiàn)證服務(wù)2.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求132.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求買(mǎi)受方貸款及其額度的審批具有不確定性，貸款不能的后續(xù)處理擬交易房產(chǎn)項(xiàng)下發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及其它雜費(fèi)，交付前出售方承擔(dān)，交付后由買(mǎi)受方承擔(dān)合同履行過(guò)程中因政策原因產(chǎn)生新稅費(fèi)的承擔(dān)戶籍遷出合同簽訂人簽訂位置準(zhǔn)確，明確簽訂時(shí)間重視合同附件一附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修及相關(guān)物品清單，是前期勘驗(yàn)及后期物業(yè)交割的依據(jù)家具、家電及其它用品需標(biāo)明品牌、規(guī)格、數(shù)量、新舊程度及性能狀況2.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求143.居間服務(wù)合同解析權(quán)屬：房屋是否可以交易？出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？1234合同履行：操作流程如何保障？53.居間服務(wù)合同解析權(quán)屬：房屋是否可以交易？出售方：誰(shuí)有權(quán)利153.居間服務(wù)合同解析2.1權(quán)屬：房屋是否可以交易？(1)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)查封，無(wú)糾紛(2)符合上市交易條件3.居間服務(wù)合同解析2.1權(quán)屬：房屋是否可以交易？162.居間服務(wù)合同解析目前業(yè)務(wù)涉及到的房屋權(quán)屬性質(zhì)：商品房公房：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的不能補(bǔ)成成本價(jià)的，做不了抵押消費(fèi)貸款央產(chǎn)房：央產(chǎn)上市證明5年以上經(jīng)濟(jì)適用房5年以?xún)?nèi)經(jīng)濟(jì)適用房回遷房康居房商鋪寫(xiě)字樓使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)改底單婚前與婚后財(cái)產(chǎn)普通住宅與非普通住宅減免2.居間服務(wù)合同解析目前業(yè)務(wù)涉及到的房屋權(quán)屬性質(zhì)：17溫馨提示交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議房屋已出租他人而出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的交易房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的未經(jīng)所屬單位同意或未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)登記審批的公房等不完全產(chǎn)權(quán)房屋尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋僅擁有使用權(quán)的房屋五年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房的買(mǎi)賣(mài)特殊房產(chǎn)，譬如軍產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房及國(guó)家安全保密單位房產(chǎn)溫馨提示交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍182.居間服務(wù)合同解析2.2出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？產(chǎn)權(quán)人本人簽署或取得權(quán)利人的有效授權(quán)

2.居間服務(wù)合同解析2.2出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？192.居間服務(wù)合同解析產(chǎn)權(quán)人情況:至今未婚:單身證明已婚：配偶同意出售證明離異：離婚協(xié)議/離婚證再婚:婚前婚后財(cái)產(chǎn)喪偶：繼承公證繼承：產(chǎn)權(quán)人身故/產(chǎn)權(quán)人及配偶均身故繼承公證外籍人士:鏈接港澳臺(tái):未成年人:監(jiān)護(hù)公證單位按揭公證(委托)2.居間服務(wù)合同解析產(chǎn)權(quán)人情況:202.居間服務(wù)合同解析2.3買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？未婚已婚外籍人士港/澳/臺(tái)未成年人個(gè)人與單位按揭公證全款市屬公積金國(guó)管公積金房屋抵押貸款2.居間服務(wù)合同解析2.3買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？212.居間服務(wù)合同解析小結(jié)：契約當(dāng)事人信息核查事項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人本人——證件核實(shí)合法受托人——委托書(shū)及/或委托公證書(shū)當(dāng)事人的權(quán)利能力和行為能力——產(chǎn)權(quán)證、身份證件及通過(guò)溝通的初步判斷共有權(quán)人的處分意見(jiàn)——共有權(quán)人信息核實(shí)、能夠出具同意出售證明未成年人、無(wú)民事行為能力人及限制民事行為能力人——法定代理人代理或監(jiān)護(hù)人代理（監(jiān)護(hù)公證）2.居間服務(wù)合同解析小結(jié)：契約當(dāng)事人信息核查事項(xiàng)222.居間服務(wù)合同解析2.4居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？

接受買(mǎi)賣(mài)方的委托(替賣(mài)方發(fā)布信息,帶買(mǎi)方看房)代收\(chéng)轉(zhuǎn)付定金撮合交易(提供訂立合同的機(jī)會(huì))合同履行保障(簽后服務(wù))買(mǎi)方拿房本并入住,賣(mài)方拿售房款2.居間服務(wù)合同解析2.4居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？232.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？2.5.1流程控制風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見(jiàn)本付清2.5.2見(jiàn)本前必須完成的幾個(gè)環(huán)節(jié)全款交易：簽看房確認(rèn)書(shū)-簽定金協(xié)議，支定金-簽買(mǎi)賣(mài)合同、居間合同-文件齊全報(bào)單-過(guò)首付-過(guò)戶-出證-物業(yè)交割-付尾款商貸交易：過(guò)首付-評(píng)估-面簽-批貸-過(guò)戶-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放公積金交易：過(guò)首付-過(guò)戶-面簽-評(píng)估-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放轉(zhuǎn)按揭：過(guò)首付-提交資料-評(píng)估-銀行審核并辦理手續(xù)-贖樓解押-過(guò)戶-出本-抵押2.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？242.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？2.5.3正確認(rèn)識(shí)交易履行方案的個(gè)性化基于民事法律關(guān)系的特性，即法無(wú)明文禁止即可為，同一宗房產(chǎn)交易可以衍化出不同的履行方案，存在無(wú)限種可能。只要交易行為不違反法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方即可按照個(gè)人意愿選擇履行方案。適當(dāng)?shù)穆男蟹桨缚梢宰畲笙薅鹊目s短辦理周期、減少交易雙方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我們用心去為交易雙方著想，一定能夠找到更好的解決方案。2.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？252.居間服務(wù)合同解析居間服務(wù)合同.doc2.居間服務(wù)合同解析居間服務(wù)合同.doc263.買(mǎi)賣(mài)合同解析北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）.doc3.買(mǎi)賣(mài)合同解析北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）.doc274.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的鑒于條款（開(kāi)頭）根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就（物業(yè)地址）房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜所簽訂的《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》（合同號(hào)：）作如下補(bǔ)充：（1）界定是對(duì)哪些合同的補(bǔ)充（2）界定標(biāo)的物業(yè)地址（3）居間合同號(hào)4.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的鑒于條款（開(kāi)頭）284.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的其他條款（結(jié)尾）

本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份，自三方簽字或蓋章之日起生效，效力等同。如本協(xié)議與《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》發(fā)生沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)。（1）沖突時(shí)，效力高于《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》（2）補(bǔ)充協(xié)議簽署日期不能在《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》之前，可以等同或滯后。4.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的其他條款（結(jié)尾）294.補(bǔ)充協(xié)議解析做低合同價(jià)

甲乙雙方協(xié)商一致，乙方支付房款人民幣XX元、綜合補(bǔ)償款人民幣XX元，二者不可分割，甲方凈得款項(xiàng)共計(jì)為人民幣XX元。丙方的服務(wù)費(fèi)以甲方凈得款項(xiàng)為基數(shù)計(jì)收，由甲/乙方交納。（對(duì)于此條款說(shuō)明如下：1、將交易價(jià)格拆分為房款和綜合補(bǔ)償款時(shí)，不要寫(xiě)總價(jià)、總房款、交易價(jià)格、成交價(jià)之類(lèi)；2、如業(yè)主不是凈得價(jià)，則此條中的“凈得”改為“所得”；3、不得約定“房屋價(jià)格以過(guò)戶時(shí)政府指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)”）授權(quán)委托書(shū)替代（1）將交易價(jià)格拆分為房?jī)r(jià)款及綜合補(bǔ)償款，二者不可分割（2）不體現(xiàn)總價(jià)、總房?jī)r(jià)、總價(jià)款、交易價(jià)格、成交價(jià)字樣（3）居間服務(wù)費(fèi)以買(mǎi)受方所得價(jià)款計(jì)收（4）做低合同價(jià)對(duì)合同效力的影響（5）退稅的影響（6）案例20:客戶以做低合同價(jià)為由要求退還所有費(fèi)用及定金4.補(bǔ)充協(xié)議解析做低合同價(jià)304.補(bǔ)充協(xié)議解析交易雙方要求丙方確認(rèn)稅費(fèi)條款按照國(guó)家法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，納稅系甲乙雙方應(yīng)盡之法定義務(wù)。丙方作為居間方可基于甲乙雙方的委托，以現(xiàn)行有效的稅收政策為前提，為甲乙雙方提供擬交易房產(chǎn)將涉及到的稅目及其相應(yīng)稅率的咨詢(xún)，亦可按照甲乙雙方的要求為其初步計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)數(shù)額，但丙方所提供上述信息僅供甲乙雙方參考，具體事項(xiàng)的確定可由丙方陪同甲乙雙方前往房屋所在地稅務(wù)登記機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。(1)可以提供參考金額(2)可以陪同查詢(xún)(3)納稅人繳納,不能轉(zhuǎn)嫁4.補(bǔ)充協(xié)議解析交易雙方要求丙方確認(rèn)稅費(fèi)條款314.補(bǔ)充協(xié)議解析收付房款

甲乙雙方協(xié)商約定自行交割購(gòu)房款，丙方已充分告知風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)概與丙方無(wú)關(guān)。甲乙雙方自行辦理購(gòu)房資金托管，并按照銀行規(guī)定及雙方約定之解凍條件辦理資金解凍、劃轉(zhuǎn)。（1）明確告知自行過(guò)款風(fēng)險(xiǎn)（2）案例21:自行交割的風(fēng)險(xiǎn)案例（一次性）：買(mǎi)方一次性交款，公證方式，房屋被查封，查封一年后解除，賣(mài)方的購(gòu)買(mǎi)此房屋留的證件是護(hù)照，公證時(shí)留的是香港的身份證，不一致，建委要求一致證明，賣(mài)方已找不到。（3）買(mǎi)方不買(mǎi)，賣(mài)方不賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，房款不能退回糾紛。（4）推薦選擇資金托管，有義務(wù)告知資金監(jiān)管。4.補(bǔ)充協(xié)議解析收付房款324.補(bǔ)充協(xié)議解析貸款改全款

甲乙雙方協(xié)商一致，乙方申請(qǐng)商業(yè)貸款/公積金貸款向甲方支付購(gòu)房余款，如乙方改為全款支付的，則丙方收取的貸款服務(wù)費(fèi)不予退還。(1)比較強(qiáng)勢(shì)(2)實(shí)際操作中，退費(fèi)的情況多(3)盡全力在公司辦理貸款才能保證客戶不退費(fèi)（配合交易中心了解客戶真實(shí)需求，提供解決方案）4.補(bǔ)充協(xié)議解析貸款改全款334.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款丙方提供擔(dān)保：乙方同意，在辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及/或物業(yè)交割后，甲方即可從乙方貸款銀行支取貸款款項(xiàng)，乙方貸款銀行見(jiàn)該房產(chǎn)契稅票和受理通知單后即可將乙方貸款劃轉(zhuǎn)至甲方名下。乙方向丙方支付擔(dān)保服務(wù)費(fèi)人民幣元。如甲方或乙方未按銀行要求交齊資料，則交齊資料后銀行方可發(fā)放貸款款項(xiàng)。銀行貸款發(fā)放期間，如遇銀行政策、流程、系統(tǒng)等因素調(diào)整，以銀行實(shí)際要求為準(zhǔn)。（1）公司自貸款發(fā)放之日起至建委核發(fā)他項(xiàng)證書(shū)遞交銀行，承擔(dān)連帶保證擔(dān)保。原則是產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后放款。（2）房屋在房本下發(fā)前被查封，賣(mài)方已經(jīng)拿到全款.案例22:馮月案件（3）買(mǎi)方未拿到房屋即開(kāi)始還款，如不還款，銀行扣公司保證金（4）放款前的物業(yè)交驗(yàn)（戶口遷出等）很重要，案例23:放款后物業(yè)交驗(yàn)4.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款344.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款無(wú)需丙方提供擔(dān)保：乙方同意，在辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及/或物業(yè)交割后，甲方即可從乙方貸款銀行支取貸款款項(xiàng)，乙方貸款銀行見(jiàn)該房產(chǎn)契稅票和受理通知單后即可將乙方貸款劃轉(zhuǎn)至甲方名下。丙方已告知風(fēng)險(xiǎn)，如有糾紛與丙方無(wú)關(guān)。如甲方或乙方未按銀行要求交齊資料，則交齊資料后銀行方可發(fā)放貸款款項(xiàng)。銀行貸款發(fā)放期間，如遇銀行政策、流程、系統(tǒng)等因素調(diào)整，以銀行實(shí)際要求為準(zhǔn)。（1）或簽署放款聲明，范本（2）其它同上4.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款354.補(bǔ)充協(xié)議解析時(shí)效

辦理時(shí)效：自銀行面簽并認(rèn)可甲乙雙方所備證件、資料符合銀行要求至安排甲乙雙方辦理過(guò)戶登記，不超過(guò)個(gè)工作日。丙方承諾積極辦理本次交易各項(xiàng)事宜。如因甲方或乙方未按丙方要求配合或因政府主管機(jī)關(guān)、貸款機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及其它不可抗力因素導(dǎo)致丙方未能在上述期限內(nèi)完成，則丙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。（1）承諾的前提條件（不可控因素對(duì)時(shí)效的影響）（2）時(shí)效起點(diǎn)及結(jié)點(diǎn)的約定（3）“自然日”與“工作日”的區(qū)別（4）承諾的時(shí)間控制，在正常程序所需時(shí)限之外，預(yù)留必要時(shí)間（5）超過(guò)時(shí)效可能帶來(lái)的不利后果，丙方違約責(zé)任的界定（6）不確定情況下的必要咨詢(xún)及核實(shí)（7）以謹(jǐn)慎承諾時(shí)效為原則案例24:經(jīng)紀(jì)人私下承諾,導(dǎo)致業(yè)主承擔(dān)違約4.補(bǔ)充協(xié)議解析時(shí)效364.補(bǔ)充協(xié)議解析稅費(fèi)

甲乙雙方協(xié)商一致，就該房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（包括本合同履行過(guò)程中因政策原因須繳納新增稅費(fèi)）由甲/乙方承擔(dān)，由承擔(dān)方直接向主管機(jī)關(guān)繳納。（1）按照政策要求，各自承擔(dān)（2）按照約定，交易一方自愿承擔(dān)對(duì)方的稅費(fèi)（3）合同履行過(guò)程中，因政策原因?qū)е滦略龆愘M(fèi)的承擔(dān)約定（4）不由公司代繳案例25:朝陽(yáng)地稅事件4.補(bǔ)充協(xié)議解析稅費(fèi)374.補(bǔ)充協(xié)議解析物業(yè)交驗(yàn)自行方式：甲乙雙方自行辦理物業(yè)交驗(yàn)。丙方見(jiàn)證方式：甲乙雙方自行辦理物業(yè)交驗(yàn)，丙方見(jiàn)證。（1）放款前做（2）物業(yè)費(fèi)用的結(jié)清（3）附贈(zèng)家具、家電及其他物品的交割（4）戶口遷出后，合同才真正履行完畢（5）結(jié)清單據(jù)保管4.補(bǔ)充協(xié)議解析物業(yè)交驗(yàn)384.補(bǔ)充協(xié)議解析公共維修基金甲乙雙方協(xié)商一致，甲方擬出售房產(chǎn)項(xiàng)下公共維修基金賬戶內(nèi)余款一并轉(zhuǎn)讓于乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方向相關(guān)部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4.補(bǔ)充協(xié)議解析公共維修基金394.補(bǔ)充協(xié)議解析房產(chǎn)證尚未取得

甲乙雙方協(xié)商認(rèn)可在甲方產(chǎn)權(quán)證未取得的情況下就該房產(chǎn)交易簽署《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》及其相關(guān)法律文件。交易房產(chǎn)的面積、物業(yè)地址等相關(guān)信息以下發(fā)后的甲方的產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。如甲方產(chǎn)權(quán)證所體現(xiàn)的面積、物業(yè)地址等相關(guān)信息與前述合同約定不符，甲乙雙方應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證相關(guān)信息重新簽署《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《居間服務(wù)合同》，但房屋交易價(jià)款及其他條款不變。(1)中途違約(2)有勝訴判例4.補(bǔ)充協(xié)議解析房產(chǎn)證尚未取得404.補(bǔ)充協(xié)議解析免責(zé)條款

因甲乙雙方或任何一方不予配合或所提供的資料、證件等不真實(shí)、不合法、不完整及因政府主管機(jī)關(guān)、貸款機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或履行遲延的，丙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。（1）交易雙方或任何一方不予配合（2）交易雙方或任何一方所提供證件、資料不真實(shí)、不完整、不合法（3）因政府主管機(jī)構(gòu)、貸款機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等原因（4）不可抗力因素4.補(bǔ)充協(xié)議解析免責(zé)條款414.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析墊資類(lèi)：?jiǎn)渭儔|資、轉(zhuǎn)按揭墊資單純墊資補(bǔ)充協(xié)議（甲方有按揭乙方全款丙方墊資適用）.doc轉(zhuǎn)按揭補(bǔ)充協(xié)議（甲方有按揭乙方貸款丙方墊資適用）.doc公司出資替業(yè)為償還貸款，公司收取墊資費(fèi)賣(mài)方貸款銀行核實(shí)是否存在不良欠款建委核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬狀況其他途徑了解業(yè)主是否有其他債權(quán)債務(wù)糾紛買(mǎi)賣(mài)雙方委托公司員工并作委托公證同意墊資款自首付款（托管）或貸款（銀行發(fā)放）中扣劃案例26:發(fā)現(xiàn)業(yè)主有債權(quán)債務(wù)糾紛后的處理4.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析墊資類(lèi)：?jiǎn)渭儔|資、轉(zhuǎn)按揭墊資424.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析擔(dān)保類(lèi)：?jiǎn)渭儔|資、轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保單純墊資補(bǔ)充協(xié)議（甲方有按揭乙方全款丙方擔(dān)保適用）.doc轉(zhuǎn)按揭補(bǔ)充協(xié)議（甲方有按揭乙方貸款丙方擔(dān)保適用）.doc客戶出資替業(yè)為償還貸款，公司收取擔(dān)保費(fèi)賣(mài)方貸款銀行核實(shí)是否存在不良欠款建委核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬狀況其他途徑了解業(yè)主是否有其他債權(quán)債務(wù)糾紛賣(mài)方委托公司員工并作委托公證擔(dān)保什么？特殊：買(mǎi)方替業(yè)主出資還款，公司未提供擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

4.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析擔(dān)保類(lèi)：?jiǎn)渭儔|資、轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保434.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析公積金補(bǔ)充協(xié)議,范本（1）國(guó)管的，面簽在過(guò)戶之后，客戶不簽借款合同的風(fēng)險(xiǎn)（2）做低合同價(jià)不能放款的風(fēng)險(xiǎn)（3）見(jiàn)稅放款的風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)貸款一樣（4）擔(dān)保中心不能抵押的風(fēng)險(xiǎn)案例27:已過(guò)戶客戶不放款4.其它類(lèi)型補(bǔ)充協(xié)議解析公積金補(bǔ)充協(xié)議,范本444.補(bǔ)充協(xié)議解析特殊房產(chǎn)處理：5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房——相關(guān)政策相悖，買(mǎi)賣(mài)合同存在無(wú)效風(fēng)險(xiǎn),案例28:買(mǎi)方起訴鏈家違反國(guó)家政策使用權(quán)房產(chǎn)改底單房產(chǎn),案例29:買(mǎi)方已完成改底單但不想買(mǎi)了無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的買(mǎi)賣(mài)4.補(bǔ)充協(xié)議解析特殊房產(chǎn)處理：455.不當(dāng)承諾高評(píng)、高貸承諾二套房貸按一套房貸處理承諾可不提供婚姻狀況證明的承諾在不了解業(yè)務(wù)流程及履行時(shí)效的情況下所作的承諾為了簽約而作的不實(shí)承諾無(wú)故增加或加重居間方責(zé)任的承諾,案例30:墊資違約的承諾5.不當(dāng)承諾高評(píng)、高貸承諾46結(jié)論:流程控制風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見(jiàn)本付清見(jiàn)本前必須完成的幾個(gè)環(huán)節(jié)全款交易：簽看房確認(rèn)書(shū)-簽定金協(xié)議，支定金-簽買(mǎi)賣(mài)合同、居間合同-文件齊全報(bào)單-過(guò)首付-過(guò)戶-出證-物業(yè)交割-付尾款商貸交易：過(guò)首付-評(píng)估-面簽-批貸-過(guò)戶-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放公積金交易：過(guò)首付-過(guò)戶-面簽-評(píng)估-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放轉(zhuǎn)按揭：過(guò)首付-提交資料-評(píng)估-銀行審核并辦理手續(xù)-贖樓解押-過(guò)戶-出本-抵押結(jié)論:流程控制風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見(jiàn)本付清47規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)2009年1月1日起至12月31日止,建委實(shí)行北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法違紀(jì)行為記分標(biāo)準(zhǔn)(針對(duì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人分別記分)處理:機(jī)構(gòu):3分—對(duì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人約談告誡

6分—停止新分支機(jī)構(gòu)備案3個(gè)月,停止網(wǎng)簽及租賃備案3個(gè)月,向社會(huì)公示1年

12分--停止新分支機(jī)構(gòu)備案6個(gè)月,停止網(wǎng)簽及租賃備案6個(gè)月,向社會(huì)公示2年個(gè)人:3分—批評(píng)教育,參加不少于1天的培訓(xùn),評(píng)優(yōu)活動(dòng)慎重考慮,向社會(huì)公示1年

6分—暫停注冊(cè)1年,向社會(huì)公示2年規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)2009年1月1日起至12月31日止,建委實(shí)行北48學(xué)習(xí)一點(diǎn)，思考一點(diǎn)，奉獻(xiàn)一點(diǎn)！學(xué)習(xí)一點(diǎn)，思考一點(diǎn)，奉獻(xiàn)一點(diǎn)！49風(fēng)險(xiǎn)的定義價(jià)值損失的可能性風(fēng)險(xiǎn)的定義價(jià)值損失的可能性50內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述

簽署合同的基本要求居間服務(wù)合同解析存量房買(mǎi)賣(mài)合同解析1234補(bǔ)充協(xié)議解析5內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述簽署合同的基本要求居間服務(wù)合同解析存量房買(mǎi)511.風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述

合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

合同履行的風(fēng)險(xiǎn)合同后風(fēng)險(xiǎn)1231.風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)簡(jiǎn)述合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)合同履行的風(fēng)險(xiǎn)合同后風(fēng)險(xiǎn)521.1合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)簽約前的審查內(nèi)容契約當(dāng)事人信息核查擬出售房屋權(quán)屬狀況特殊房產(chǎn)的處理1.1合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)簽約前的審查內(nèi)容531.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)1交易資金風(fēng)險(xiǎn)21.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)1交易資金風(fēng)險(xiǎn)2541.2.1合同履行風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)房屋交易的特性：登記是所有權(quán)取得的證明登記流程：提交資料-審查-受理申請(qǐng)-復(fù)審-確認(rèn)權(quán)利-制作產(chǎn)權(quán)證-核發(fā)產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)實(shí)情況：時(shí)滯性意外：核發(fā)前被查封解決方案：加急出本見(jiàn)新本付清購(gòu)房款1.2.1合同履行風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)房屋交易的特性：登記是所有權(quán)551.2.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)：交易資金風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)：物的轉(zhuǎn)移代表權(quán)利轉(zhuǎn)移傳統(tǒng)交易模式：一手交錢(qián)一手交貨不動(dòng)產(chǎn)：登記為所有權(quán)生效要件交易模式：給付對(duì)價(jià)、物業(yè)交割、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證1.2.2合同履行風(fēng)險(xiǎn)：交易資金風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)：物的轉(zhuǎn)移代表權(quán)利轉(zhuǎn)561.3合同后風(fēng)險(xiǎn)居間合同后，擔(dān)保合同中1擔(dān)保責(zé)任的解除21.3合同后風(fēng)險(xiǎn)居間合同后，擔(dān)保合同中1擔(dān)保責(zé)任的解除2571.3.1合同后風(fēng)險(xiǎn)：居間合同后，擔(dān)保合同中為客戶商業(yè)貸款向貸款銀行提供階段性擔(dān)保為客戶公積金貸款向公積金擔(dān)保中心提供階段性反擔(dān)保為客戶代業(yè)主墊資提前還款提供全程擔(dān)保個(gè)人贖樓貸款中，為客戶貸款向貸款銀行提供全程擔(dān)保1.3.1合同后風(fēng)險(xiǎn)：居間合同后，擔(dān)保合同中為客戶商業(yè)貸款向581.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除客戶商業(yè)貸款：自銀行放款至他項(xiàng)權(quán)證返回銀行客戶公積金貸款：自買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶至房產(chǎn)證交付擔(dān)保中心客戶代業(yè)主墊資提前還款：自客戶代為墊資還款至提交過(guò)戶登記1.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除客戶商業(yè)貸款：自銀行放款591.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因確定防范措施合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)：簽約前的審查內(nèi)容合同履行的風(fēng)險(xiǎn)：確定交易履行方案——相關(guān)流程的先后順序單筆買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的終止符：物業(yè)交驗(yàn)涉貸業(yè)務(wù)的終止符：他項(xiàng)權(quán)利證1.3.2合同后風(fēng)險(xiǎn)：擔(dān)保責(zé)任的解除根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因確定防范措施602.簽署合同的基本要求簽署<居間服務(wù)合同>的要求姓名順序與簽署的其它文件一致,多個(gè)名字時(shí)前后順序一致房屋成交價(jià)格與買(mǎi)賣(mài)合同保持一致服務(wù)項(xiàng)目的選擇及費(fèi)用的計(jì)算務(wù)須準(zhǔn)確，明確注明費(fèi)用的承擔(dān)主體不能如期（簽約當(dāng)日）交納服務(wù)費(fèi)的，要求付費(fèi)方出具書(shū)面欠條，約定付費(fèi)期限，簽字并按手印合同附件（基本費(fèi)用清單）的填寫(xiě)要求：不填則罷，要填必須保證信息的絕對(duì)準(zhǔn)確，注意與合同正文的統(tǒng)一合同變更的處理,合同變更單2.簽署合同的基本要求簽署<居間服務(wù)合同>的要求612.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求全面網(wǎng)簽提示買(mǎi)賣(mài)雙方謹(jǐn)慎對(duì)待合同中涉及到的選擇性、補(bǔ)充性、填補(bǔ)性及修改性的內(nèi)容，按照要求勾劃房屋座落、面積以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的，以購(gòu)房合同為準(zhǔn)房屋權(quán)屬需清晰、無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛，符合上市交易條件在租房產(chǎn)——買(mǎi)賣(mài)不破租賃，承租人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房產(chǎn)的建成年代——根據(jù)證件資料判斷——建委核查——業(yè)主出具書(shū)面證明自行過(guò)款的風(fēng)險(xiǎn)提示，建議資金托管/監(jiān)管，不鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此提供見(jiàn)證服務(wù)2.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求622.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求買(mǎi)受方貸款及其額度的審批具有不確定性，貸款不能的后續(xù)處理擬交易房產(chǎn)項(xiàng)下發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及其它雜費(fèi)，交付前出售方承擔(dān)，交付后由買(mǎi)受方承擔(dān)合同履行過(guò)程中因政策原因產(chǎn)生新稅費(fèi)的承擔(dān)戶籍遷出合同簽訂人簽訂位置準(zhǔn)確，明確簽訂時(shí)間重視合同附件一附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修及相關(guān)物品清單，是前期勘驗(yàn)及后期物業(yè)交割的依據(jù)家具、家電及其它用品需標(biāo)明品牌、規(guī)格、數(shù)量、新舊程度及性能狀況2.簽署合同的基本要求簽署<買(mǎi)賣(mài)合同>的要求633.居間服務(wù)合同解析權(quán)屬：房屋是否可以交易？出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？1234合同履行：操作流程如何保障？53.居間服務(wù)合同解析權(quán)屬：房屋是否可以交易？出售方：誰(shuí)有權(quán)利643.居間服務(wù)合同解析2.1權(quán)屬：房屋是否可以交易？(1)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)查封，無(wú)糾紛(2)符合上市交易條件3.居間服務(wù)合同解析2.1權(quán)屬：房屋是否可以交易？652.居間服務(wù)合同解析目前業(yè)務(wù)涉及到的房屋權(quán)屬性質(zhì)：商品房公房：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的不能補(bǔ)成成本價(jià)的，做不了抵押消費(fèi)貸款央產(chǎn)房：央產(chǎn)上市證明5年以上經(jīng)濟(jì)適用房5年以?xún)?nèi)經(jīng)濟(jì)適用房回遷房康居房商鋪寫(xiě)字樓使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)改底單婚前與婚后財(cái)產(chǎn)普通住宅與非普通住宅減免2.居間服務(wù)合同解析目前業(yè)務(wù)涉及到的房屋權(quán)屬性質(zhì)：66溫馨提示交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議房屋已出租他人而出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的交易房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的未經(jīng)所屬單位同意或未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)登記審批的公房等不完全產(chǎn)權(quán)房屋尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋僅擁有使用權(quán)的房屋五年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房的買(mǎi)賣(mài)特殊房產(chǎn)，譬如軍產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房及國(guó)家安全保密單位房產(chǎn)溫馨提示交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍672.居間服務(wù)合同解析2.2出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？產(chǎn)權(quán)人本人簽署或取得權(quán)利人的有效授權(quán)

2.居間服務(wù)合同解析2.2出售方：誰(shuí)有權(quán)利賣(mài)房？682.居間服務(wù)合同解析產(chǎn)權(quán)人情況:至今未婚:單身證明已婚：配偶同意出售證明離異：離婚協(xié)議/離婚證再婚:婚前婚后財(cái)產(chǎn)喪偶：繼承公證繼承：產(chǎn)權(quán)人身故/產(chǎn)權(quán)人及配偶均身故繼承公證外籍人士:鏈接港澳臺(tái):未成年人:監(jiān)護(hù)公證單位按揭公證(委托)2.居間服務(wù)合同解析產(chǎn)權(quán)人情況:692.居間服務(wù)合同解析2.3買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？未婚已婚外籍人士港/澳/臺(tái)未成年人個(gè)人與單位按揭公證全款市屬公積金國(guó)管公積金房屋抵押貸款2.居間服務(wù)合同解析2.3買(mǎi)受方：誰(shuí)有權(quán)利買(mǎi)房？702.居間服務(wù)合同解析小結(jié)：契約當(dāng)事人信息核查事項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人本人——證件核實(shí)合法受托人——委托書(shū)及/或委托公證書(shū)當(dāng)事人的權(quán)利能力和行為能力——產(chǎn)權(quán)證、身份證件及通過(guò)溝通的初步判斷共有權(quán)人的處分意見(jiàn)——共有權(quán)人信息核實(shí)、能夠出具同意出售證明未成年人、無(wú)民事行為能力人及限制民事行為能力人——法定代理人代理或監(jiān)護(hù)人代理（監(jiān)護(hù)公證）2.居間服務(wù)合同解析小結(jié)：契約當(dāng)事人信息核查事項(xiàng)712.居間服務(wù)合同解析2.4居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？

接受買(mǎi)賣(mài)方的委托(替賣(mài)方發(fā)布信息,帶買(mǎi)方看房)代收\(chéng)轉(zhuǎn)付定金撮合交易(提供訂立合同的機(jī)會(huì))合同履行保障(簽后服務(wù))買(mǎi)方拿房本并入住,賣(mài)方拿售房款2.居間服務(wù)合同解析2.4居間方：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？722.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？2.5.1流程控制風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見(jiàn)本付清2.5.2見(jiàn)本前必須完成的幾個(gè)環(huán)節(jié)全款交易：簽看房確認(rèn)書(shū)-簽定金協(xié)議，支定金-簽買(mǎi)賣(mài)合同、居間合同-文件齊全報(bào)單-過(guò)首付-過(guò)戶-出證-物業(yè)交割-付尾款商貸交易：過(guò)首付-評(píng)估-面簽-批貸-過(guò)戶-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放公積金交易：過(guò)首付-過(guò)戶-面簽-評(píng)估-見(jiàn)本/見(jiàn)稅放轉(zhuǎn)按揭：過(guò)首付-提交資料-評(píng)估-銀行審核并辦理手續(xù)-贖樓解押-過(guò)戶-出本-抵押2.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？732.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？2.5.3正確認(rèn)識(shí)交易履行方案的個(gè)性化基于民事法律關(guān)系的特性，即法無(wú)明文禁止即可為，同一宗房產(chǎn)交易可以衍化出不同的履行方案，存在無(wú)限種可能。只要交易行為不違反法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方即可按照個(gè)人意愿選擇履行方案。適當(dāng)?shù)穆男蟹桨缚梢宰畲笙薅鹊目s短辦理周期、減少交易雙方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我們用心去為交易雙方著想，一定能夠找到更好的解決方案。2.居間服務(wù)合同解析2.5合同履行：操作流程如何保障？742.居間服務(wù)合同解析居間服務(wù)合同.doc2.居間服務(wù)合同解析居間服務(wù)合同.doc753.買(mǎi)賣(mài)合同解析北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）.doc3.買(mǎi)賣(mài)合同解析北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）.doc764.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的鑒于條款（開(kāi)頭）根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就（物業(yè)地址）房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜所簽訂的《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》（合同號(hào)：）作如下補(bǔ)充：（1）界定是對(duì)哪些合同的補(bǔ)充（2）界定標(biāo)的物業(yè)地址（3）居間合同號(hào)4.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的鑒于條款（開(kāi)頭）774.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的其他條款（結(jié)尾）

本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份，自三方簽字或蓋章之日起生效，效力等同。如本協(xié)議與《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》發(fā)生沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)。（1）沖突時(shí)，效力高于《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》（2）補(bǔ)充協(xié)議簽署日期不能在《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間服務(wù)合同》之前，可以等同或滯后。4.補(bǔ)充協(xié)議解析補(bǔ)充協(xié)議的其他條款（結(jié)尾）784.補(bǔ)充協(xié)議解析做低合同價(jià)

甲乙雙方協(xié)商一致，乙方支付房款人民幣XX元、綜合補(bǔ)償款人民幣XX元，二者不可分割，甲方凈得款項(xiàng)共計(jì)為人民幣XX元。丙方的服務(wù)費(fèi)以甲方凈得款項(xiàng)為基數(shù)計(jì)收，由甲/乙方交納。（對(duì)于此條款說(shuō)明如下：1、將交易價(jià)格拆分為房款和綜合補(bǔ)償款時(shí)，不要寫(xiě)總價(jià)、總房款、交易價(jià)格、成交價(jià)之類(lèi)；2、如業(yè)主不是凈得價(jià)，則此條中的“凈得”改為“所得”；3、不得約定“房屋價(jià)格以過(guò)戶時(shí)政府指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)”）授權(quán)委托書(shū)替代（1）將交易價(jià)格拆分為房?jī)r(jià)款及綜合補(bǔ)償款，二者不可分割（2）不體現(xiàn)總價(jià)、總房?jī)r(jià)、總價(jià)款、交易價(jià)格、成交價(jià)字樣（3）居間服務(wù)費(fèi)以買(mǎi)受方所得價(jià)款計(jì)收（4）做低合同價(jià)對(duì)合同效力的影響（5）退稅的影響（6）案例20:客戶以做低合同價(jià)為由要求退還所有費(fèi)用及定金4.補(bǔ)充協(xié)議解析做低合同價(jià)794.補(bǔ)充協(xié)議解析交易雙方要求丙方確認(rèn)稅費(fèi)條款按照國(guó)家法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，納稅系甲乙雙方應(yīng)盡之法定義務(wù)。丙方作為居間方可基于甲乙雙方的委托，以現(xiàn)行有效的稅收政策為前提，為甲乙雙方提供擬交易房產(chǎn)將涉及到的稅目及其相應(yīng)稅率的咨詢(xún)，亦可按照甲乙雙方的要求為其初步計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)數(shù)額，但丙方所提供上述信息僅供甲乙雙方參考，具體事項(xiàng)的確定可由丙方陪同甲乙雙方前往房屋所在地稅務(wù)登記機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。(1)可以提供參考金額(2)可以陪同查詢(xún)(3)納稅人繳納,不能轉(zhuǎn)嫁4.補(bǔ)充協(xié)議解析交易雙方要求丙方確認(rèn)稅費(fèi)條款804.補(bǔ)充協(xié)議解析收付房款

甲乙雙方協(xié)商約定自行交割購(gòu)房款，丙方已充分告知風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)概與丙方無(wú)關(guān)。甲乙雙方自行辦理購(gòu)房資金托管，并按照銀行規(guī)定及雙方約定之解凍條件辦理資金解凍、劃轉(zhuǎn)。（1）明確告知自行過(guò)款風(fēng)險(xiǎn)（2）案例21:自行交割的風(fēng)險(xiǎn)案例（一次性）：買(mǎi)方一次性交款，公證方式，房屋被查封，查封一年后解除，賣(mài)方的購(gòu)買(mǎi)此房屋留的證件是護(hù)照，公證時(shí)留的是香港的身份證，不一致，建委要求一致證明，賣(mài)方已找不到。（3）買(mǎi)方不買(mǎi)，賣(mài)方不賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，房款不能退回糾紛。（4）推薦選擇資金托管，有義務(wù)告知資金監(jiān)管。4.補(bǔ)充協(xié)議解析收付房款814.補(bǔ)充協(xié)議解析貸款改全款

甲乙雙方協(xié)商一致，乙方申請(qǐng)商業(yè)貸款/公積金貸款向甲方支付購(gòu)房余款，如乙方改為全款支付的，則丙方收取的貸款服務(wù)費(fèi)不予退還。(1)比較強(qiáng)勢(shì)(2)實(shí)際操作中，退費(fèi)的情況多(3)盡全力在公司辦理貸款才能保證客戶不退費(fèi)（配合交易中心了解客戶真實(shí)需求，提供解決方案）4.補(bǔ)充協(xié)議解析貸款改全款824.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款丙方提供擔(dān)保：乙方同意，在辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及/或物業(yè)交割后，甲方即可從乙方貸款銀行支取貸款款項(xiàng)，乙方貸款銀行見(jiàn)該房產(chǎn)契稅票和受理通知單后即可將乙方貸款劃轉(zhuǎn)至甲方名下。乙方向丙方支付擔(dān)保服務(wù)費(fèi)人民幣元。如甲方或乙方未按銀行要求交齊資料，則交齊資料后銀行方可發(fā)放貸款款項(xiàng)。銀行貸款發(fā)放期間，如遇銀行政策、流程、系統(tǒng)等因素調(diào)整，以銀行實(shí)際要求為準(zhǔn)。（1）公司自貸款發(fā)放之日起至建委核發(fā)他項(xiàng)證書(shū)遞交銀行，承擔(dān)連帶保證擔(dān)保。原則是產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后放款。（2）房屋在房本下發(fā)前被查封，賣(mài)方已經(jīng)拿到全款.案例22:馮月案件（3）買(mǎi)方未拿到房屋即開(kāi)始還款，如不還款，銀行扣公司保證金（4）放款前的物業(yè)交驗(yàn)（戶口遷出等）很重要，案例23:放款后物業(yè)交驗(yàn)4.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款834.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款無(wú)需丙方提供擔(dān)保：乙方同意，在辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及/或物業(yè)交割后，甲方即可從乙方貸款銀行支取貸款款項(xiàng)，乙方貸款銀行見(jiàn)該房產(chǎn)契稅票和受理通知單后即可將乙方貸款劃轉(zhuǎn)至甲方名下。丙方已告知風(fēng)險(xiǎn)，如有糾紛與丙方無(wú)關(guān)。如甲方或乙方未按銀行要求交齊資料，則交齊資料后銀行方可發(fā)放貸款款項(xiàng)。銀行貸款發(fā)放期間，如遇銀行政策、流程、系統(tǒng)等因素調(diào)整，以銀行實(shí)際要求為準(zhǔn)。（1）或簽署放款聲明，范本（2）其它同上4.補(bǔ)充協(xié)議解析見(jiàn)稅發(fā)放貸款844.補(bǔ)充協(xié)議解析時(shí)效

辦理時(shí)效：自銀行面簽并認(rèn)可甲乙雙方所備證件、資料符合銀行要求至安排甲乙雙方辦理過(guò)戶登記，不超過(guò)個(gè)工作日。丙方承諾積極辦理本次交易各項(xiàng)事宜。如因甲方或乙方未按丙方要求配合或因政府主管機(jī)關(guān)、貸款機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及其它不可抗力因素導(dǎo)致丙方未能在上述期限內(nèi)完成，則丙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。（1）承諾的前提條件（不可控因素對(duì)時(shí)效的影響）（2）時(shí)效起點(diǎn)及結(jié)點(diǎn)的約定（3）“自然日”與“工作日”的區(qū)別（4）承諾的時(shí)間控制，在正常程序所需時(shí)限之外，預(yù)留必要時(shí)間（5）超過(guò)時(shí)效可能帶來(lái)的不利后果，丙方違約責(zé)任的界定（6）不確定情況下的必要咨詢(xún)及核實(shí)（7）以謹(jǐn)慎承諾時(shí)效為原則案例24:經(jīng)紀(jì)人私下承諾,導(dǎo)致業(yè)主承擔(dān)違約4.補(bǔ)充協(xié)議解析時(shí)效854.補(bǔ)充協(xié)議解析稅費(fèi)

甲乙雙方協(xié)商一致，就該房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（包括本合同履行過(guò)程中因政策原因須繳納新增稅費(fèi)）由甲/乙方承擔(dān)，由承擔(dān)方直接向主管機(jī)關(guān)繳納。（1）按照政策要求，各自承擔(dān)（2）按照約定，交易一方自愿承擔(dān)對(duì)方的稅費(fèi)（3）合同履行過(guò)程中，因政策原因?qū)е滦略龆愘M(fèi)的承擔(dān)約定（4）不由公司代繳案例25:朝陽(yáng)地稅事件4.補(bǔ)充協(xié)議解析稅費(fèi)864.補(bǔ)充協(xié)議解析物業(yè)交驗(yàn)自行方式：甲乙雙方自行辦理物業(yè)交驗(yàn)。丙方見(jiàn)證方式：甲乙雙方自行辦理物業(yè)交驗(yàn)，丙方見(jiàn)證。（1）放款前做（2）物業(yè)費(fèi)用的結(jié)清（3）附贈(zèng)家具、家電及其他物品的交割（4）戶口遷出后，合同才真正履行完畢（5）結(jié)清單據(jù)保管4.補(bǔ)充協(xié)議解析物業(yè)交驗(yàn)874.補(bǔ)充協(xié)議解析公共維修基金甲乙雙方協(xié)商一致，甲方擬出售房產(chǎn)項(xiàng)下公共維修基金賬戶內(nèi)余款一并轉(zhuǎn)讓于乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方向相關(guān)部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4.補(bǔ)充協(xié)議解析公共維修基金884.補(bǔ)充協(xié)議解析房產(chǎn)證尚未取得

甲乙雙方協(xié)商認(rèn)可在甲方產(chǎn)權(quán)證未取得的情況下就該房產(chǎn)交易簽署《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》及其相關(guān)法律文件。交易房產(chǎn)的面積、物業(yè)地址等相關(guān)信息以下發(fā)后的甲方的產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。如甲方產(chǎn)權(quán)證所體現(xiàn)的面積、物業(yè)地址等相關(guān)信息與前述合同約定不符，甲乙雙方應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證相關(guān)信息重新簽署《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《居間服務(wù)合同》，但房屋交易價(jià)款及其他條款不變。(1)中途違約(2)有勝訴判例4.補(bǔ)充協(xié)議