第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理內(nèi)容提要1.項(xiàng)目計(jì)劃管理概述

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的種類、內(nèi)容和程序

3.項(xiàng)目計(jì)劃管理的方法4.項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行、控制和調(diào)整5.應(yīng)該注意的其他問題

5.1項(xiàng)目計(jì)劃管理概述5.1.1項(xiàng)目計(jì)劃管理的概念總體上是指房地產(chǎn)項(xiàng)目組織成員在預(yù)算范圍內(nèi)為完成項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)而進(jìn)行的科學(xué)預(yù)測并確定未來行動方案的過程。

?

涉及的基本問題①做什么（what）④誰去做（who）②在哪里做（where）⑤何時(shí)做（when）③如何做（how）⑥花費(fèi)多少（howmuch）

5.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的作用1．指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。2．分析項(xiàng)目的投資、工期、質(zhì)量和效益的總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，以及各目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。3．確定項(xiàng)目組織的成員、工作的責(zé)任范圍、地位以及相應(yīng)職權(quán)；促進(jìn)項(xiàng)目各有關(guān)方之間的溝通和交流；使項(xiàng)目成員明確自己的奮斗目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和途徑。4．為項(xiàng)目的跟蹤控制提供了一條基線，可以衡量進(jìn)度、計(jì)算偏差及決定預(yù)防或整改措施，便于對變化進(jìn)行管理。5．既是對項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法、措施和過程的安排，又是對項(xiàng)目目標(biāo)的分解過程。6．可以把敘述性報(bào)告的需要性降到最低。5.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的原則

?經(jīng)濟(jì)效益原則?綜合平衡原則?群眾性原則?嚴(yán)肅性與應(yīng)變性相結(jié)合原則?系統(tǒng)性和相關(guān)性原則5.2項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的種類、內(nèi)容和程序

5.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的種類

概念性計(jì)劃

詳細(xì)計(jì)劃

滾動計(jì)劃5.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的內(nèi)容

1.編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本2.編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃3.編制項(xiàng)目投資的資金平衡計(jì)劃4.編制人員管理計(jì)劃5.編制資源供應(yīng)計(jì)劃6.編制質(zhì)量計(jì)劃7.編制變更控制計(jì)劃8.編制文件控制計(jì)劃9.編制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃10.編制信息溝通與傳遞規(guī)劃11.編制支持計(jì)劃

表5-1房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃一覽表計(jì)劃內(nèi)容審批項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

從項(xiàng)目定位到項(xiàng)目入伙等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃完成時(shí)間總經(jīng)理項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃現(xiàn)場工程度計(jì)劃分部、分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃總體配套工程進(jìn)度計(jì)劃每道工序的開始時(shí)間、結(jié)束時(shí)間各類進(jìn)場計(jì)劃等副總會簽項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃

根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)安排可由設(shè)計(jì)單位選擇計(jì)劃、概念設(shè)計(jì)計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)計(jì)劃、初步設(shè)計(jì)計(jì)劃、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃、景觀設(shè)計(jì)、樣板房設(shè)計(jì)計(jì)劃組成副總會簽項(xiàng)目招標(biāo)采購計(jì)劃

包括設(shè)計(jì)單位招標(biāo)計(jì)劃、工程總承包招標(biāo)計(jì)劃、施工監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃、材料設(shè)備招標(biāo)計(jì)劃等副總會簽項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃

報(bào)批報(bào)建的范圍、資料準(zhǔn)備的要求、報(bào)建獲取批文的時(shí)間要求等副總會簽項(xiàng)目資金計(jì)劃包括項(xiàng)目按節(jié)點(diǎn)的總體用款計(jì)劃根據(jù)用款計(jì)劃編制項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，融資計(jì)劃等總經(jīng)理項(xiàng)目銷售計(jì)劃

銷售周期劃分為控制、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃，初步的價(jià)格定位及策略等?？偨?jīng)理項(xiàng)目總體控制計(jì)劃

項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的匯總。全面監(jiān)控和年度計(jì)劃編制基礎(chǔ)?？偨?jīng)理5.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的程序

1.定義目標(biāo)2.確定任務(wù)3.建立邏輯關(guān)系圖4.為任務(wù)分配時(shí)間5.確定項(xiàng)目組成員可支配的時(shí)間6.為任務(wù)分配資源進(jìn)行平衡7.確定管理支持性任務(wù)8.重復(fù)上述過程直到完成9.準(zhǔn)備計(jì)劃匯總

5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的方法

5.3.1工作分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）工作分解結(jié)構(gòu)（WBS,WorkBreakdownStructure）是項(xiàng)目管理中最有價(jià)值的工具，是制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目成本計(jì)劃等多個(gè)計(jì)劃的基礎(chǔ)。它將需要完成的項(xiàng)目按照其內(nèi)在的工作性質(zhì)或內(nèi)在的結(jié)構(gòu)和實(shí)施過程的順序劃分為相對獨(dú)立、內(nèi)容單一和易于管理的工作單元，從而有助于找出完成項(xiàng)目工作范圍的所有任務(wù)。工作分解結(jié)構(gòu)可以把整個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系起來，把項(xiàng)目目標(biāo)細(xì)化為許多可行的、可操作的，并且是相對短期和易于管理的任務(wù)和工作包，并把各個(gè)工作任務(wù)在項(xiàng)目中的地位和構(gòu)成比較直觀的表現(xiàn)出來。5.3.2.房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的工作分解結(jié)構(gòu)可從不同的角度進(jìn)行分解:1.按功能區(qū)間分解2.按專業(yè)要素進(jìn)行分解3.按項(xiàng)目的實(shí)施過程分解

創(chuàng)立項(xiàng)目的過程:

策劃-設(shè)計(jì)-采購-施工-驗(yàn)收總結(jié)評價(jià)

項(xiàng)目管理的過程:

啟動-實(shí)施-檢查-處理（即PDCA循環(huán)）

5.3.3責(zé)任分配矩陣

責(zé)任分配矩陣是一種將所分解的工作任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目有關(guān)部門或個(gè)人，并明確表示出他們在組織工作中的關(guān)系、責(zé)任和地位一種方法和工具。它是以項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，以表格的形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中每項(xiàng)活動所需要的人員。它是一個(gè)矩陣圖。一般它以組織單元為行，工作單元為列；矩陣中的符號表示項(xiàng)目工作人員在每個(gè)工作單元中的角色或責(zé)任。

5.3.4項(xiàng)目行動計(jì)劃表

項(xiàng)目行動計(jì)劃表是指為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，而將有關(guān)的一系列活動或任務(wù)進(jìn)行細(xì)分，并按內(nèi)在的層次關(guān)系把所需要的資源、前項(xiàng)任務(wù)、持續(xù)時(shí)間等，加以記錄形成表格。

示例5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行、控制和調(diào)整5.4.1計(jì)劃執(zhí)行的工作內(nèi)容

1.三個(gè)階段（1）計(jì)劃制定（2）計(jì)劃執(zhí)行（3）計(jì)劃檢查

2.四個(gè)環(huán)節(jié)（1）目標(biāo)確定（2）目標(biāo)展開（3）目標(biāo)實(shí)施（4）目標(biāo)考評圖示1）資料的收集準(zhǔn)備2）實(shí)行動態(tài)管理3）狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，樹立內(nèi)部標(biāo)桿4）加強(qiáng)各個(gè)控制點(diǎn)上的管理建設(shè)5）計(jì)劃管理與目標(biāo)管理、績效考核密不可分3.計(jì)劃執(zhí)行的過程中應(yīng)從以下方面著手

5.4.2項(xiàng)目計(jì)劃的控制

有效的對項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)行控制的關(guān)鍵是及時(shí)地定期檢測實(shí)際的進(jìn)程，并與計(jì)劃進(jìn)程進(jìn)行比較，如果有必要，立即采取措施。整個(gè)項(xiàng)目組織要實(shí)施有效的計(jì)劃控制，就要建立完善的項(xiàng)目信息系統(tǒng)，利用項(xiàng)目管理軟件進(jìn)行控制，可以降低計(jì)劃管理工作的復(fù)雜性，同時(shí)提高管理的質(zhì)量和可靠性。項(xiàng)目計(jì)劃的控制也是一個(gè)動態(tài)的過程，圖5-5綜合了項(xiàng)目控制的一般過程。

1．檢查-識別偏差是對項(xiàng)目實(shí)施的跟蹤和監(jiān)控

2．分析-分析偏差

3．計(jì)劃-選擇控制措施（1）組織措施（2）經(jīng)濟(jì)措施（3）技術(shù)措施（4）合同措施

4．決策立足偏差發(fā)生的實(shí)際情況，決定選用何種控制措施。

5．執(zhí)行一旦控制措施得到批準(zhǔn)，就要落實(shí)控制措施的實(shí)施。5.4.3計(jì)劃的調(diào)整

任何計(jì)劃的編制，都很難找到絕對的可靠的事實(shí)作為依據(jù)，所以在長期的實(shí)施中，計(jì)劃必然是要調(diào)整的。計(jì)劃是不斷滾動的，只有在不斷的調(diào)整中才能更貼近現(xiàn)實(shí)。計(jì)劃調(diào)整的原則：

1.盡可能少調(diào)整；

2.必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行，按規(guī)定的權(quán)限審批。5.5項(xiàng)目計(jì)劃管理時(shí)應(yīng)該注意的其他問題5.5.1項(xiàng)目計(jì)劃管理內(nèi)容應(yīng)注意的問題

1．計(jì)劃應(yīng)包括對目標(biāo)的研究與分解，應(yīng)包括對環(huán)境的調(diào)查與分析

2．內(nèi)容更具完備性和系統(tǒng)性

3．項(xiàng)目的計(jì)劃要從總體上考慮

4．項(xiàng)目計(jì)劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)

5．項(xiàng)目計(jì)劃的范圍要適中

6．項(xiàng)目的計(jì)劃要具有可操作性5.