第四四章章區(qū)位位條條件件分分析析內容容提提要要4.1區(qū)位位與與房房地地產產價價值值4.2區(qū)位位條條件件分分析析概概述述4.3不同同類類型型房房地地產產區(qū)區(qū)位位分分析析4.1區(qū)位位與與房房地地產產價價值值4.1.1區(qū)位位1．區(qū)區(qū)位位的的概念念區(qū)位位是指指特特定定地地塊塊所所處處空空間間位位置置及及其其與與相相鄰鄰地地塊塊間間的的相相互互關關系系。。區(qū)位位有有宏宏觀觀和和微微觀觀兩兩種種意意義義：：宏觀觀區(qū)區(qū)位位是指指項項目目所所在在的的某某個個國國家家、、某某個個地地區(qū)區(qū)、、某某個個城城市市；；微觀觀區(qū)區(qū)位位是指指項項目目所所在在城城市市中中的的某某個個街街區(qū)區(qū)、、某某個個地地點點。。房地地產產投投資資與與宏宏觀觀區(qū)區(qū)位位和和微微觀觀區(qū)區(qū)位位均均有有關關系系，，因因為為宏宏觀觀區(qū)區(qū)位位制制約約著著微微觀觀區(qū)區(qū)位位，，而而房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目最最終終要要落落實實到到微觀觀區(qū)區(qū)位位。2．區(qū)區(qū)位位的的內涵涵在房房地地產產投投資資中中，，對對于于區(qū)區(qū)位位有有廣義義和狹義義兩種種理理解解。。狹義的區(qū)區(qū)位指的是某某一具體體投資項項目的場場地在城城市中的的地理位位置。房房地產具具有異質質性，這這一特性性決定了了具體某某一宗地地的位置置是排他他的、獨獨一無二二的，根根據對某某一宗地地位置的的描述，，就可以以從圖上上或現場場找到該該宗地。。廣義的區(qū)區(qū)位，除了其地地理位置置外，往往往還包包括該宗宗地所處處的社會會、經濟濟、政治治環(huán)境，，基礎設設施，自自然環(huán)境境或背景景，進行行投資的的成本以以及所面面臨的競競爭關系系等。4.1.2城市功能分區(qū)區(qū)1．商業(yè)區(qū)區(qū)（1）中央商商業(yè)區(qū)（2）城區(qū)商商業(yè)區(qū)（3）街區(qū)商商業(yè)區(qū)2．工業(yè)區(qū)區(qū)3.居住區(qū)4.1.3區(qū)位與房房地產價價值的關系1．區(qū)位對對房地產產價值的影影響區(qū)位對房房地產價價值的影影響表現現在兩個方面：：（1）區(qū)位決決定房地地產價值值的水平平（2）區(qū)位決決定房地地產價值值的抗風風險能力力2．區(qū)位選選擇的注意事項項（1）注意對對區(qū)位升升值潛力力的分析析。（2）選擇區(qū)區(qū)位要有有超前意意識，特特別注意意對交通通、服務務網點等等公共設設施作深深層次分分析。4.2區(qū)位條件件分析概概述4.2.1區(qū)位分析析的內容1．地域因因素的分分析與選選擇地域因素素的分析析與選擇擇是房地產產開發(fā)項項目投資資成敗的的戰(zhàn)略性選選擇，是對項項目宏觀觀區(qū)位條條件的分分析，主主要考慮慮項目所所在地區(qū)區(qū)的政治治、法律律、經濟濟、人口口、文化化教育、、自然條條件等因因素。2．項目選選址分析析項目選址址的分析析，是針對某某一特殊地塊塊所進行的的一種微觀分析析，通過對對房地產產項目坐坐落地點點和周圍圍環(huán)境、、基礎設設施條件件的分析析，直接接體現土土地價值值。項目目選址的的分析主主要考慮慮的因素素包括項項目所在在地點的的臨街狀狀況、建建設用地地的大小小、利用用現狀、、交通、、城市規(guī)規(guī)劃、土土地取得得代價、、拆遷安安置難度度、基礎礎設施完完備程度度以及地地質、水水文、噪噪聲、空空氣污染染等。3．開發(fā)潛潛力分析析開發(fā)潛力力是指待開開發(fā)土地地在合法法開發(fā)的的前提下下，以最最高最佳佳利用方方式為原原則并獲獲得最佳佳效益的的利用能能力。4．土地獲獲取難度度分析目前國內內獲取土土地使用用權的途途徑有兩種：一是從從土地一級市場場獲取，即即通過政政府土地地出讓的的方式；；二是從從土地二級市場場獲取，即即通過當當前土地地使用者者轉讓的的方式。。土地一級級市場：：主要采取取招標、、拍賣、、掛牌的的方式，，土地競競爭越激激烈，毛毛地面臨臨著拆遷遷的難題題，拆遷遷補償水水平直接接關系開開發(fā)成本本，被拆拆遷人的的意愿直直接關系系開發(fā)的的難易，，進而直直接關系系到項目目的成敗敗。土地二級級市場：：面臨項目目債務、、法律狀狀況的不不明朗，，競爭報報價信息息的不對對稱等問問題。4.2.2區(qū)位的影響因素素1．行政因因素行政因素素主要指指城市規(guī)劃劃方面的因因素，包包括場地地的合法法用途，，規(guī)劃設設計條件件（如建建筑密度度、高度度、容積積率）和和建筑物物平面及及立面布布置的限限制，相相鄰地塊塊的土地地用途等等。2．自然因因素自然因素素主要包包括地塊塊的面積積、形狀狀、四至至范圍，，水文地地質特征征，氣候候資源情情況等。。3．經濟因因素經濟因素素主要包包括土地價格格、基礎礎設施條條件、交交通便捷捷程度以以及公共共配套服服務設施施的完備備情況等。4．社會因因素社會因素素主要包包括人口口狀況、、當前土土地使用用者的態(tài)態(tài)度、土土地獲取取的方式式、土地地開發(fā)狀狀況以及及當前土土地市場場情況等等。5．環(huán)境因因素環(huán)境因素素主要包包括空氣氣、水和和噪音污污染水平平，歷史史文化保保護區(qū)，，公園、、開放空空間和綠綠地的數數量與質質量等。。4.3不同類型型房地產產區(qū)位分析析4.3.1住宅項目目區(qū)位分析析1．基礎設設施完備備的程度度2．公共交交通便捷捷程度3．環(huán)境4．人口4.3.2商業(yè)項目目區(qū)位分析析1．交通便便捷性2．標識性性3．適應性性4．購買力力4.3.3寫字樓項項目區(qū)位分析1．辦公集集聚度2．配套服服務完善善度3．交通便便利性4．前瞻性性4.3.4工業(yè)項目目區(qū)位分析析工業(yè)項目目區(qū)位的的選擇須須考慮的的特殊因素素包括：原材料資資源數量量的多少少連接原材材料供應應基地產品銷售售市場的的交通運運輸成本本的高低低技術人才才勞動力供供給的可可能性水、電等等資源供供給的充充足程度度環(huán)境污染染的防治治政策等等不同的工工藝項目目在進行行區(qū)位選選擇時所所考慮的的因素是是不同的的。如：：農產品加加工工業(yè)業(yè)：原材材料產地地作為首首選地區(qū)區(qū)高新技術術產業(yè)：：科學技技