房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)指標標分析析主要內(nèi)內(nèi)容2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資額房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資額增增長率率房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資增長長率與與經(jīng)濟濟增長長率比比房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值值資產(chǎn)負負債率率資產(chǎn)保保值增增值率率房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人人員數(shù)數(shù)從業(yè)人人員平平均產(chǎn)產(chǎn)值從業(yè)人人員平平均勞勞動報報酬房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)個數(shù)數(shù)企業(yè)平平均人人數(shù)商品房房銷售售額商品房房銷售售面積積商品房房銷售售價格格住房痛痛苦指指數(shù)銷售利利潤率率商品房房空置置面積積空置率率吸納量量吸納率率平均建建設周周期吸納周周期國房景氣氣指數(shù)1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額指報告期期內(nèi)完成成的全部部用于商商品房項項目開發(fā)發(fā)、建設設的投資資額。當房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展展時，房房地產(chǎn)投投資通過過直接、、間接拉拉動作用用于關聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，，帶動相相關產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和GDP增長，據(jù)有關專專家統(tǒng)計計，房地地產(chǎn)100塊錢的投投資，可可以拉動動十幾個個部門170塊錢到220塊錢的投投資；房房地產(chǎn)100塊錢的消消費，可可以拉動動130塊錢到150塊錢的消消費。3409年完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資36232億元，同同比增長長16.1%,為近十年年最低水水平。按用途分分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)投資資額5房地產(chǎn)投投資額增增長率6用統(tǒng)計年年鑒提供供的本年年完成房房地產(chǎn)投投資額計計算的同同比增長長率。衡量房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長快慢慢的指標標是房地產(chǎn)投投資額增增長率/GDP增長率，一般不不應該超超過２倍（國外外經(jīng)濟學學家測算算最合理理值是1.4倍）。過過高意味味房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生。781998-2007年，通過過直接貢貢獻、拉拉動關聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間間接貢獻獻和引導導消費貢貢獻，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資對GDP增長的總總貢獻率率平均達達到21.76%，即在09年8.7%的GDP增幅中，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資貢獻獻的百分分點平均均達到1.9%。9專家實證證研究表表明房地產(chǎn)開開發(fā)投資資對GDP有很大推推動作用用，但不不是決定定性的；；GDP的走勢對對于房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展具有有決定性影響；根據(jù)GDP的波動性性可以很很好的預預測房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的走勢；；GDP的波動會會引起房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的劇烈烈的波動動；誰推動了了誰？誰拉動了了誰？2、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值10定義：指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)管理理業(yè)和房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀與代代理業(yè)在在生產(chǎn)過過程所增增加的價價值。用途：衡衡量房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)模模和對經(jīng)經(jīng)濟增長長帶動作作用的重重要指標標。國民經(jīng)濟濟中各部部門的增增加值都都有統(tǒng)一一的核算算方法，，因此，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值可以以直接為為其他行行業(yè)增加加值進行行比較，，能夠直直觀地了了解和正正確評價價房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在整整個國民民經(jīng)濟中中的地位位與作用用。11根據(jù)近幾幾年的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值占占GDP的比重達到4%以上。占占第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重重為10％－11%；2004年美國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值占GDP的比重是是12.7%，日本是是12.1%，我國是是4.5%，法國2005年是8.3%，與發(fā)達達國家有有很大差差距，應應大力發(fā)發(fā)展3、資產(chǎn)負負債率12定義：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)統(tǒng)計期期末負債債總額與與其資產(chǎn)產(chǎn)總額之之比。用途：衡衡量房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在清算時時保護債債權人利利益的程程度。計算公式式：負債債率=負債總額額／資產(chǎn)產(chǎn)總額13平均資產(chǎn)產(chǎn)負債率率61%多少算合合適4、資本保保值增值值率14定義：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)期末所所有者權權益總額額與期初初所有者者權益總總額比率率。用途：用用來衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)增值與與保值狀狀態(tài)，分分析房地地產(chǎn)的投投資功能能。資本保值值增值率率=100%,為資本保值值:資本保值值增值率率>100%,為資本增值值。計算公式式為：資資本保值值增值率率=（期末所所有者權權益總額額／期初初所有者者權益總總額）×100%155、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)業(yè)人員數(shù)數(shù)定義：指指報告期期受聘于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務的各各類人員員總和。。其中包包括:房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的管理理人員、、技術人人員、其其他服務務人員。。用途：反反映該行行業(yè)或產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門門人的要要素投入入狀況及及其對國國民經(jīng)濟濟的影響響。從業(yè)人員員人數(shù)的的增減即即能反映映房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的規(guī)模模和速度度，也反反映出國國家或地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整變變動趨勢勢。1617按不同類類型所占占比例劃劃分18行業(yè)就業(yè)彈性系數(shù)交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)0.177批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)0.356金融保險業(yè)0.248社會服務業(yè)0.238衛(wèi)生體育和社會福利業(yè)-0.56教育、文化藝術和廣播電視業(yè)0.054科學研究和綜合技術服務業(yè)-0.02房地產(chǎn)業(yè)0.505經(jīng)濟涵義義：經(jīng)濟濟每增長長1%，行業(yè)就就業(yè)能增增長多少少個百分分點。19有調(diào)查顯顯示,目前房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員的的平均離離職周期期是一年年到一年年半,很多企業(yè)業(yè)人才流流動率超超過了60%。而作為為產(chǎn)業(yè)中中流砥柱柱的高管管人員更更是表現(xiàn)現(xiàn)出了強強烈的離離職意向向,27.3%的高管處處于不穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)態(tài),18.2%的高管表表示將于于近期跳跳槽。高高度流動動率和流流動意向向使房地地產(chǎn)業(yè)的的人才流流動程度度高居各各行業(yè)之之首。2021房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)人人員平均均產(chǎn)值定義：是是指統(tǒng)計計年度期期間房地地產(chǎn)業(yè)增增加值總總額與所所有從業(yè)業(yè)人員數(shù)數(shù)的比率率。如果房地地產(chǎn)業(yè)就就業(yè)人員員人數(shù)的的平均生生產(chǎn)值遠遠遠高于于其他行行業(yè)或產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，則則說明該該行業(yè)或或產(chǎn)業(yè)的的勞動生生產(chǎn)效率率高:反之則反反。計算公式式：從業(yè)業(yè)人員平平均產(chǎn)值值=房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值/房地產(chǎn)從從業(yè)人員員總數(shù)2223太低了??！按行業(yè)業(yè)不同部部門分別別統(tǒng)計房地產(chǎn)從從業(yè)人員員平均勞勞動報酬酬24定義：指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的全全部從業(yè)業(yè)人員在在一定時時期內(nèi)平平均每人人所得的的貨幣工工資額。。用途：既既反映本本行業(yè)收收入分成成整體狀狀況，又又可以與與其它部部門或行行業(yè)進行行橫向比比較，進進而反映映我國國國民收入入分配結(jié)結(jié)構(gòu)。2526AVERAGE=31468太低了??！開發(fā)經(jīng)經(jīng)營、物物業(yè)、中中介有差差異。分分母為全全部從業(yè)業(yè)人員，，不妥！??！6、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)個數(shù)數(shù)定義：是是報告期期指按國國家及地地方有關關法律、、法規(guī)注注冊的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)數(shù)總和和。用途：反反映行業(yè)業(yè)的發(fā)展展規(guī)模，，行業(yè)的的集中度度。企業(yè)業(yè)個數(shù)增增減與房房地產(chǎn)市市場好壞壞相關，，對從業(yè)業(yè)人員數(shù)數(shù)量也有有直接影影響。2728房地產(chǎn)業(yè)業(yè)集中度度比較低低?。∑髽I(yè)競爭爭性？不同資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)業(yè)個數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)來源困困難房地產(chǎn)企企業(yè)平均均人數(shù)29我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中以規(guī)規(guī)模小、、資金少少的中小小房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)占占主流AVERAGE=31計算公式式：企業(yè)業(yè)平均人人數(shù)=企業(yè)從業(yè)業(yè)人員總總數(shù)/企業(yè)總個個數(shù)7、商品房房銷售額額定義：指指報告期期內(nèi)出售售房屋的的總收入入(即雙方簽簽署的正正式買賣賣合同中中所確定定的合同同總價)。該指標與與商品房房銷售面面積同口口徑。銷售狀況況能直接接反應當當前市場場形勢好好壞。3009年商品房房銷售額額43995億元，同同比增長長75.5%，其中商商品房住住宅銷售售額同比比增長80.0%，創(chuàng)歷史史新高31商品房銷銷售面積積32是指報告告期已竣竣工的房房屋面積積中已正正式交付付給購房房者或已已簽訂（（正式））銷售合合同的商商品房屋屋面積。。不包括括已簽訂訂預售合合同正在在建設的的商品房房屋面積積，但包包括報告告期或報報告期以以前簽訂訂了預售售合同，，在報告告期又竣竣工的商商品房屋屋面積。。商品房銷銷售面積積與房屋屋竣工面面積進行行對比，，分析市市場供求求關系。。09年商品房房銷售面面積93713萬平方米米，同比比增長42.1%，其中商商品住宅宅銷售面面積增長長43.9%33房屋銷售售面積大大于房屋屋竣工面面積。從從而有效效地吸收收了一定定數(shù)量的的空置房房。商品房銷銷售價格格34定義：商商品房銷銷售價格格是指具具有經(jīng)營營資格的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司(房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商)出售的住住宅、寫寫字樓、、商業(yè)用用房以及及其他建建筑物的的市場實實際成交交價格。。計算：商商品房銷銷售額／／商品房房銷售面面積353637住房痛苦苦指數(shù)38“住房痛痛苦指數(shù)數(shù)”指用用來衡量量住房經(jīng)經(jīng)濟困難難程度的的指標。。計算公式式：住住房痛苦苦指數(shù)＝＝商品房房的平均均售價/人均月收收入。房地產(chǎn)行行業(yè)的人人文指數(shù)數(shù)我國歷年年住房痛痛苦指數(shù)數(shù)39較合理的的數(shù)值應應<1，當“住住房痛苦苦指數(shù)””<1時，自動動升級為為“住房房幸福指指數(shù)”。。08年各地區(qū)區(qū)住房痛痛苦指數(shù)數(shù)4041中國主要要城市““住房痛痛苦指數(shù)數(shù)”一覽覽表序號城城市市住住房房痛苦指指數(shù)人人均月月收入商商品品房每平平米均價價統(tǒng)統(tǒng)計時時間42平均銷售售利潤率率43利潤總額額：指企業(yè)業(yè)在一定定時期內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)的的盈虧總總額，反反映企業(yè)業(yè)最終的的財務成成果。平均銷售售利潤率率：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)利潤潤總額與與商品房房銷售額額的比率率。用途：衡衡量房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的盈利能能力。44房地產(chǎn)開開發(fā)利潤潤是房價價的一部部分，行行業(yè)利潤潤遠高于于平均利利潤，并并在快速速增長，，是價格格脫離價價值的一一個重要要原因。。從國際際上多數(shù)數(shù)國家情情況來看看，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的平平均利潤潤一般在在5%左右，高高的也只只有6%—8%。根據(jù)我我國國土土資源部部調(diào)查：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)利利潤，大大多數(shù)城城市普遍遍在10%以上，中中高檔房房地產(chǎn)平平均利潤潤率更高高，一般般達到30%——40%，遠遠高高于其他他行業(yè)的的平均利利潤率水水平。458、商品房房空置面面積定義：是是指報告告期末已已竣工的的可供銷銷售或出出租的商商品房屋屋建筑面面積中，，尚未銷銷售或出出租的商商品房屋屋建筑面面積。包包括以前前年度竣竣工和本本期竣工工的房屋屋面積，，但不包括括報告期期已竣工工的拆遷遷還建、、統(tǒng)建代代建、公公共配套套建筑、、房地產(chǎn)產(chǎn)公司自自用及周周轉(zhuǎn)房等等不可銷銷售或出出租的房房屋面積積。其統(tǒng)計方方式是由由各地的的開發(fā)企企業(yè)向當當?shù)亟y(tǒng)計計部門按按月自報報企業(yè)的的空置面面積。設立指標標的目的的：考察房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行業(yè)的的投資規(guī)規(guī)模和市市場銷售售狀況,從開發(fā)商商角度觀觀察是否否出現(xiàn)了了投資過過剩。46目前關于于商品房房空置指指標的定定義和計計算方法法都存在在缺陷。。2003年3月28日，建設設部、、國家發(fā)發(fā)展和改改革委員員會、國國家統(tǒng)統(tǒng)計局三三部委聯(lián)聯(lián)合下文文（建住住房[2003]60號）空置時間間在一年年以內(nèi)的的為待銷銷商品房房空置時間間在一年年到三年年（含一一年）的的為滯銷銷商品房房空置時間間在三年年以上（（含三年年）的為為積壓商商品房47空置利弊弊房屋供給給者為了了適度的的獲利的的引起的的空置是是合理的，需求求者就業(yè)業(yè)消長和和人口合合理流動動，導致致對房屋屋的需求求變化引引起的空空置也是是合理的的。供給大于于有效需需求，供供求結(jié)構(gòu)構(gòu)矛盾引引起的空空置為不不良空置置。4849空置不一一定是浪浪費房地產(chǎn)開開發(fā)周期期長，供供給彈性性低市場需求求變化快快，需求求彈性高高一定量的的空置對對市場供供求雙方方都是有有利的1994-2008我國商品品房及商商品住宅宅空置面面積走勢勢501,空置面積積逐年上上升2,二者的低低點相互互重疊3,商品住宅宅空置面面積變化化較平穩(wěn)穩(wěn)商品房空空置率定義：指指報告期期商品房房空置數(shù)數(shù)量占報報告期可可供銷售售、出租租商品房房數(shù)量的的比重。。報告期期可供銷銷售、出出租商品品房數(shù)量量等于上上一年商商品房空空置面積積和當年年房屋竣竣工面積積之和再再減去不不可銷售售的面積積。用途：反反應商品品房供求求狀態(tài)，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫程程度，房房地產(chǎn)領領域的資資源配置置狀況5152計算公式式：空置率＝＝(當年空置置面積/當年可供供銷售面面積)×100%當年可供供銷售面面積=當年竣工工面積－－當年不不銷售面面積空置率＝＝(當年空置置面積/近三年竣竣工面積積）×100%空置率＝＝（增量量房和存存量房的的空置量量／全社社會增量量房和存存量房之之和）×100%（國際算算法）分子分母母口徑不不同1、分子分分母指標標報告期期不同2、分母包包含不可可銷售面面積3、處于銷銷售期的的包含在在內(nèi)國際上，，商品房房空置率率的合理理區(qū)間一一般為3％－10％（權威性性無法考考證）。。適度(自然)空置率;自然空置置率的值值是一個個爭議較較大的值值，不同同的經(jīng)濟濟學家計計算出的的自然空空置率數(shù)數(shù)值相差差很大，，從4％到10％不等。G.D加德（Jud）和J.佛羅（Frew）以分區(qū)區(qū)的方式式計算出出的自然然空置率率從3.9％至10％不等，羅羅森（Rosen）和斯密密斯（Smith）計算出出的自然然空置率率中位數(shù)數(shù)是9.8%。由于影影響空置置率的因因素太多多，自然然空置率率很難有有一個準準確的值值。5354提出適合合我國的的空置率率警戒線線0%—14％之間，，空置偏偏少，供供不應求求，資金金緊張，，價格飛飛漲，影影響發(fā)展展。15%——30％之問，，空置適適量，供供求平衡衡，資金金充裕．．價格平平穩(wěn)，良良性發(fā)展展。3l%～40％之間，，空置偏偏多，供供大于求求，資金金偏緊，，價格回回落，緩緩慢發(fā)展展。4l%一50％之間，，產(chǎn)生積積壓，供供過于求求，資金金占壓，，價格下下跌，停停止發(fā)展展。1994-2008我國商品品房及商商品住宅宅空置率率走勢55商品房空空置率＝＝(當年空置置面積/近三年竣竣工面積積）×100%1，商品房房與商品品住宅空空置率變變化基本本一致，，并處于于下降趨趨勢；2，商品住住宅的空空置率一一直低于于商品房房；3，07-08年止降為為升56空置率與與房價關關系空置率與與房價呈呈負相關關：住房房需求旺旺盛，商商品房空空置率下下降，使使得價格格上升，，反之亦亦然?？罩寐蔬^過高時應應大力發(fā)發(fā)展二手手房交易易市場，，減少資資源浪費費。兩者都會會直接或或間接地地影響房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)乃至經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。9、吸納量量定義：指指報告期期在一定定范圍內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有的的可供使使用的商商品房中中被市場場占用部部分。單單位為建建筑面積積或套數(shù)數(shù)。計算公式式：本期期吸納量量=本期銷售售量+本期租賃賃量用途：衡衡量市場場的吸納納程度57商品房吸吸納率58定義：指指報告期期商品房房出租、、銷售數(shù)數(shù)量占報報告期可可供銷售售、出租租商品房房數(shù)量的的比重。。反映當年年可供銷銷售和出出租的商商品房數(shù)數(shù)量中已已經(jīng)出租租和銷售售的商品品房的數(shù)數(shù)量。即即當年房房地產(chǎn)市市場吸納納了多少少新建商商品房。。理論上，商商品房吸納納率=1-商品房空置置率定義：指某某種類型的的房地產(chǎn)開開發(fā)項目從從開工到竣竣工交付使使用所占用用的時間長長度。計算：平均均建設周期期=本年施工項項目計劃總總投資額/本年實際完完成投資額額用途：反映映建設速度度，即假定定按當年施施工速度進進行,目前正在建建設的項目目需要多少少時間才能能建成投產(chǎn)產(chǎn)。平均建設周周期吸納周期含義：按照照本期的銷銷售與租賃賃水平，當當前供給量量需要有多多少年才能能夠被市場場所吸納。。它的倒數(shù)數(shù)可以定義義為“銷售售概率”，，即指某某物業(yè)在本本期能夠銷銷售出去的的概率。吸納周期=（上期期末末空置量+本期新增供供應量）/本期吸納量量。單單位（（年，季，，月）用途：可以以用于預測測市場價格格變化和分分析市場上上是否還有有消化新項項目的能力力。6061吸納周期與與住房價格格如果供給相相對過剩，，吸納周期期會較長，，反之則較較短。較長的吸納納周期意味味著供給方方的預期銷銷售時間會會比較長，，這樣會給給供給方造造成較大的的壓力，迫迫使其降低低價格，而而需求方也也有能力壓壓低其愿意意付出的最最高價格：：較短的吸納納周期意味味著供不應應求，供給給方的預期期銷售時間間較短，面面臨的銷售售壓力小，，他們往往往會提高價價格，待價價而沽，這這時需求方方也難以與與供給方議議價。62吸納周期與與建設周期期在理想模型型中，當吸吸納周期等等于建設周周期時，在在這一時點點上開工建建設，到竣竣工時市場場上原有的的住宅正好好售完，新新建成的住住宅正好進進入市場滿滿足下一輪輪需求，供供求正好平平衡。當吸納周期期大于建設設周期時，，此時開始始建設，竣竣工時市場場上的物業(yè)業(yè)尚未售完完，供過于于求。當吸納周期期小于建設設周期時，，此時開工工建設，當當市場上物物業(yè)售完時時，新的物物業(yè)尚未竣竣工，供不不應求。6310、國房景氣氣指數(shù)國房景氣指指數(shù)是“全全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜綜合景氣指指數(shù)”的簡簡稱“國房景氣氣指數(shù)”是是反映房地地產(chǎn)市場景景氣變化趨趨勢和程度度的綜合指指數(shù)，其數(shù)數(shù)據(jù)資料來來源于國家家統(tǒng)計局房房地產(chǎn)統(tǒng)計計機構(gòu)進行行的全面調(diào)調(diào)查，而且且數(shù)據(jù)資料料可以月月月更新，具有及時性性、綜合性性和權威性性等特點。。6465土地資金市場需求投資額、資資金來源施工面積、土地開發(fā)發(fā)面積空置面積、新開工面面積土地出讓收收入、商品房銷銷售價格根據(jù)經(jīng)濟周周期波動理理論和景氣氣指數(shù)原理理，采用合合成指數(shù)的的計算方法法，進行分分類指數(shù)測測算，然后后進行加權權平均得到到的總體指指數(shù)，并以以1994年12月為基期對對比計算出出用百分制制表示的指指數(shù)體系。。范圍0-200：0-100為不景氣區(qū)區(qū)間，100-200為景氣區(qū)間間；662003.2最高點2009.3最低點6708.10-09.7不景氣區(qū)間間68小結(jié)69供給層面：：房地產(chǎn)投投資規(guī)模不不斷擴大，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值，，施工面積積，竣工面面積，空置置面積等總量都在在不斷增長長。隨著國國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟的平穩(wěn)穩(wěn)增長，房房地產(chǎn)業(yè)將將繼續(xù)保持持平穩(wěn)健康康發(fā)展，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資和建建設規(guī)模將將繼續(xù)將繼繼續(xù)保持增增長。交易層面：：銷售額，銷銷售面積，，銷售價格格顯著增長。。房屋銷售售面積大于于房屋竣工工面積，從從而有效地地吸收了一一定數(shù)量的的空置房。。供求層面：：從潛在需需求看，支支撐房價的的力量似乎乎是非常堅堅挺，但是是，如果以以購買力、、實際消費費需求（居住需求：房價收入入比，投資需求：租售比））以及目前的的商品房結(jié)結(jié)構(gòu)來看中中國住房市市場其實是是供大于求求的。（竣工面積積，銷售面面積，空置置面積，吸吸納周期））70TheEnd！ThankYou!71數(shù)據(jù)??！來來源渠道單單一。如何規(guī)范指指標體系，，對政府、、開發(fā)商、、購買者能能有正確指指導作用的的？““準準確性?。。。。?！””72該如何分類類？不同城市,地區(qū),規(guī)律變化,城市間差異異...發(fā)展規(guī)模速速度、供求求關系、土土地供給、、價格機制制、金融支支持、市場場主體、市市場供給結(jié)結(jié)構(gòu)、房地地產(chǎn)泡沫...如何將指標標關聯(lián)成為為大家關注注的話題?大學生、老老百姓、開開發(fā)商政府府等不同群群體各關注注哪類指標標有爭議的指指標、爭議議的觀點羅羅列孫敬濤論文文關于重慶慶市房地產(chǎn)產(chǎn)健康狀況況指標體系系73指標初初選：：作者選選用方方法文文獻分分析、、歸納納整理理，專家咨咨詢、、評分分（做做沒做做）？？選了20個指標標（20個指標標，其其中反反映供供給11個，土土地供供給2個，價價格4個，1個人均均水平平指標標，宏觀層層面2個：GDP總量、、全社社會固固定資資產(chǎn)投投資額額（這個個有用用？用用了全全國統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)））供求11個:房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資額、、經(jīng)濟濟適用用房投投資額額、商商業(yè)營營業(yè)用用房投投資額額、空空置面面積、、施工工面積積、竣竣工面面積、、新開開工面面積、、住宅宅竣工工面積積、銷銷售面面積，，銷售售額、、住宅宅銷售售面積積土地供供給2個：土土地開開發(fā)面面積、、土地地購置置面積積生活狀狀況1個：城城市人人均居居住面面積、、建議議可加加人均均住宅宅建筑筑面積積價格4個：商商品房房銷售售均價價、全全社會會房屋屋每平平米造造價、、商品品房銷銷售價價格指指數(shù)、、(可加入入地價價指數(shù)數(shù)，這這指標標很重重要)不足或或建議議：由由上分分類看看出，，沒有有反映映金融融方面面的指指標——開發(fā)貸貸款總總額、、自籌籌資金金比例例、負負債比比例等等；房房地產(chǎn)產(chǎn)稅收收占總總稅收收比重重，地地價指指數(shù)；；沒有有反映映泡沫沫的指指標租租售比比等，，用的的只是是統(tǒng)計計年鑒鑒里有有直接接統(tǒng)計計的指指標；；沒有有反映映市場場主體體的指指標——政府（（管控控）、、企業(yè)業(yè)（資資質(zhì)））、從從業(yè)人人員（（素質(zhì)質(zhì)）；；無反反映行行業(yè)利利潤的的指標標......）74哪些方方面來來衡量量健康康狀況況：規(guī)規(guī)模、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、供供給、、價格格（不不太全全面，，補充充如上上所述述）入選指指標：：方法：：聚類類分析析法；；工具具：SPSS；將初初選的的20個指標標分5類，分分別為為反映映收入入與消消費狀狀況、、物價價水平平、突突入產(chǎn)產(chǎn)出與與投資資分布布、供供需協(xié)協(xié)調(diào)程程度、、總體體發(fā)展展的供供需規(guī)規(guī)模狀狀況。。體系構(gòu)構(gòu)建：：設立立二級級指標標，分分了四四類，，為價價格健健康、、規(guī)模模健康康、供供求健健康、、結(jié)構(gòu)構(gòu)健康康（沒沒按聚聚類分分析后后的分分類進進行歸歸類？？上面面聚類類分析析有什什么意意義？？為什什么聚聚類時時不分分為4類而是是5類？））75二級指指標設設定時時采用用了指指標相相應的的指數(shù)數(shù)、增增長率率、占占比重重等,4類12個指標標。價格健健康狀狀況：：1、房屋屋銷售售價格格指數(shù)數(shù)2、商品品房均均價增增長率率/居民可可支配配收入入3、商品品房均均價增增長率率/CPI增長率率規(guī)模健健康狀狀況：：1、房地地產(chǎn)投投資增增長率率/全社會會投資資增長長率2、房地地產(chǎn)投投資完完成額額/GDP（是否用用房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加加值/GDP更合適適，更更能反反映行行業(yè)規(guī)規(guī)模狀狀況）3、房地地產(chǎn)投投資增增長率率/GDP比重供求健健康狀狀況：：1、竣工工面積積增長長率2、銷售售面積積增長長率3、空置置面積積/銷售面面積結(jié)構(gòu)健健康狀狀況：：1、普通通商品品住宅宅銷售售占比比2、經(jīng)濟濟適用用房投投資額額/房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資額3、商業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)用房房投資資額