緒論房地產(chǎn)估價師師考試科目：：《房地產(chǎn)基本制制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)產(chǎn)估價價理論論與方方法》、《房地產(chǎn)產(chǎn)估價價案例例與分分析》。第一章章房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資及其其風(fēng)險險基本內(nèi)內(nèi)容：：第一節(jié)節(jié)投投資資與房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式與與利弊弊第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險第四節(jié)節(jié)風(fēng)風(fēng)險與與投資資組合合基本要要求：：掌握：：投資資的概概念、、分類類、特特性和和作用用，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的概概念、、特性性，房房地產(chǎn)產(chǎn)直接接投資資和間間接投投資的的概念念。熟悉：：房地地產(chǎn)投投資的的形式式及利利弊。。了解：：房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險、、投資資組合合的概概念，，房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險類類型及及其對對投資資者行行為的的影響響第一節(jié)節(jié)投投資資與房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資一投投資二房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資一投投資（一））投資資的概概念投資：：是指經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體（（個人人或機(jī)機(jī)構(gòu)））以獲獲得未未來貨貨幣增增值或或收益益為目目的，，預(yù)先先墊付付一定定量的的貨幣幣或?qū)崒嵨?，，?jīng)營營某項項事業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。（二））投資資的分分類1.短期投投資和和長期期投資資分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：投資回回收期期短期投投資的的特點點：資金周周轉(zhuǎn)快快、流流動性性好、、風(fēng)險險相對對較小小、收收益率率較低低長期投投資的的特點點：回收期期長、、短期期變現(xiàn)現(xiàn)能力力差、、風(fēng)險險較高高、盈盈利能能力強(qiáng)強(qiáng)注：兩者可可以相相互轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化2.直接投投資和和間接接投資資分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：投資人人是否否能直直接控控制其其投資資資金金直接投投資特特點：：資金所所有者者和資資金使使用者者為同同一個個人或或機(jī)構(gòu)構(gòu)間接投投資特特點：：資金所所有者者和資資金使使用者者分離離，在在資產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營管管理上上不體體現(xiàn)投投資人人的意意志。。3.金融投投資和和實物物投資資分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：投資對對象存存在形形式金融投投資：：投資者者為獲獲取預(yù)預(yù)期收收益，，預(yù)先先墊付付貨幣幣以形形成金金融資資產(chǎn)，，并以以此獲獲取投投資或或投機(jī)機(jī)收益益的行行為。。例如：：投資股股票，，基金金、期期貨、、信托托、存存款、、票據(jù)據(jù)、外外匯、、彩票票等實物投投資：：投資者者為獲獲取預(yù)預(yù)期收收益或或經(jīng)營營某項項事業(yè)業(yè)預(yù)先先墊付付貨幣幣或其其他資資源（（有形形資產(chǎn)產(chǎn)或無無形資資產(chǎn)）），以以形成成實物物資產(chǎn)產(chǎn)的行行為。。例如：：固定資資產(chǎn)投投資、、流動動資產(chǎn)產(chǎn)投資資、稀稀有資資產(chǎn)投投資4.生產(chǎn)性性投資資和非非生產(chǎn)產(chǎn)性投投資分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：投資的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)用途途生產(chǎn)性性投資資：是指投投入到到生產(chǎn)產(chǎn)建筑筑等物物質(zhì)生生產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，，形成成各種種類型型的生生產(chǎn)性性企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)的投投資。。例如：：固定資資產(chǎn)投投資和和流動動資產(chǎn)產(chǎn)投資資非生產(chǎn)產(chǎn)型投投資：：投入到到非物物質(zhì)生生產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，，形成成各種種類型型的非非生產(chǎn)產(chǎn)性資資產(chǎn)的的投資資。例如：：學(xué)校、、政府府辦公公樓等等的投投資（三））投資資的特特征（1）投資資是一一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為（2）投資資具有有時間間性（3）投資資目的的是獲獲取報報酬（4）投資資具有有風(fēng)險險性（四））投資資的作作用1.投資是是一個個國家家經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長的基基本推推動力力2.投資與與企業(yè)業(yè)發(fā)展展密切切相關(guān)關(guān)3.投資可可以促促進(jìn)人人民生生活水水平的的提高高4.投資有有利于于國家家的社社會穩(wěn)穩(wěn)定和和國際際交往往二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資（一））房地地產(chǎn)投投資及及其目目的1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體以以獲得得未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)收益益或或或資產(chǎn)產(chǎn)增值值為目目的，，預(yù)先先墊付付一定定數(shù)量量的貨貨幣或或?qū)嵨镂?，直直接或或間接接的從從事或或參與與房地地產(chǎn)開開發(fā)與與經(jīng)營營活動動的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。2.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的目目的實現(xiàn)財財富值值的最最大化化，降降低投投資組組合的的總體體風(fēng)險險（二））房地地產(chǎn)投投資的的特點點1.區(qū)位選選擇異異常重重要2.適于進(jìn)進(jìn)行長長期投投資3.需要適適時的的更新新改造造投資資4.投資價價值難難以判判斷因因而易易產(chǎn)生生資本本價值值風(fēng)險險5.變現(xiàn)性性差6.容易受受政策策影響響7.依賴專專業(yè)管管理8.存在效效益外外溢和和轉(zhuǎn)移移（三））房地地產(chǎn)投投資的的物業(yè)業(yè)類型型1.居住物物業(yè)2.商用物物業(yè)（（經(jīng)營營性物物業(yè)、、收益益性物物業(yè)或或投資資性物物業(yè)））3.工業(yè)物物業(yè)4.酒店與與休閑閑娛樂樂設(shè)施施5.特殊物物業(yè)第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式與與利弊弊一房地地產(chǎn)直直接投投資二房地地產(chǎn)間間接投投資三房地地產(chǎn)投投資的的利弊弊一房地地產(chǎn)直直接投投資（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資是指從從事商商品房房和土土地開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活活動的的投資資包括：：商品房房建設(shè)設(shè)投資資：是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)（單單位））開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)供出出售、、出租租用的的商品品住宅宅、廠廠房、、倉庫庫、飯飯店、、度假假村、、辦公公樓等等房屋屋工程程及其其配套套的服服務(wù)設(shè)設(shè)施所所完成成的投投資（（含拆拆遷、、回遷遷還建建用房房）。。土地開開發(fā)投投資：：是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)（單單位））進(jìn)行行的土土地開開發(fā)工工程所所完成成的投投資，，如進(jìn)進(jìn)行場場地平平整、、道路路、給給水、、排水水、供供電、、供熱熱、通通訊等等工程程所完完成的的投資資。（二））房地地產(chǎn)置置業(yè)投投資置業(yè)投投資的的投資資者則則從長長期投投資的的角度度出發(fā)發(fā)，希希望獲獲得收收益、、保值值、增增值和和消費費四個個方面面的利利益。。二房地地產(chǎn)間間接投投資（一））投資資房地地產(chǎn)企企業(yè)股股票或或債券券（二））投資資房地地產(chǎn)投投資信信托基基金（三））購買買住房房抵押押支持持證券券三房地地產(chǎn)投投資的的利弊弊（一））房地地產(chǎn)投投資之之利1.相對較較高的的收益益水平平2.易于獲獲得金金融機(jī)機(jī)構(gòu)的的支持持3.能抵消消通脹脹的影影響4.提高投投資者者的資資信等等級（二））房地地產(chǎn)投投資之之弊1.投資數(shù)數(shù)額巨巨大2.投資回回收周周期較較長3.需要專專門的的知識識和經(jīng)經(jīng)驗第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險一房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險的概概念二房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的系系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險三房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的個個別風(fēng)風(fēng)險四風(fēng)風(fēng)險對對房地地產(chǎn)投投資決決策的的影響響一房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險的的概念念（一））風(fēng)險險的定定義1定義：：未獲得得預(yù)期期收益益可能能性的的大小小2衡量風(fēng)風(fēng)險的的數(shù)據(jù)據(jù)：標(biāo)準(zhǔn)差差（正正比））標(biāo)準(zhǔn)差差/期望值值（正正比））3針對風(fēng)風(fēng)險的的決策策方法法：決策樹樹法、、決策策表法法4對不確確定性性的決決策方方法：：小中取取大法法、大大中取取大法法、最最小最最大后后悔值值法。。（二））風(fēng)險險分析析的目目的1）預(yù)期期收益益有多多少，，出現(xiàn)現(xiàn)的可可能性性有多多大？？2）相對對于目目標(biāo)收收益、、融資資成本本或機(jī)機(jī)會投投資收收益來來說，，產(chǎn)生生損失失或超超過目目標(biāo)收收益的的可能能性有有多大大？3）預(yù)期期收益益的變變動行行和離離散型型如何何？二房地地產(chǎn)投投資的的系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險險（一））通貨貨膨脹脹風(fēng)險險通貨膨膨脹風(fēng)風(fēng)險又又稱購購買力力風(fēng)險險，是指投投資完完成后后所收收回的的資金金與初初始投投入的的資金金相比比，購購買力力降低低給投投資者者帶來來的風(fēng)風(fēng)險（二））市場場供求求風(fēng)險險市場供供求風(fēng)風(fēng)險是指投投資者者所在在地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場供供求關(guān)關(guān)系的的變化化給投投資者者帶來來的風(fēng)風(fēng)險。。（三））周期期風(fēng)險險周期風(fēng)風(fēng)險是指房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的周周期波波動給給投資資者帶帶來的的風(fēng)險險。（四））變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險險變現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險是指急急于將將商品品兌換換為現(xiàn)現(xiàn)金時時由于于折價價而導(dǎo)導(dǎo)致資資金損損失的的風(fēng)險險。（五））利率率風(fēng)險險一是導(dǎo)導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)實際際價值值的折折損例如：：現(xiàn)在在有一一物業(yè)業(yè)，在在將來來的3年內(nèi)每每個月月會收收入一一筆租租金A則在利利率為為i的情況況下現(xiàn)現(xiàn)在這這宗物物業(yè)的的價值值是多多少？？二是會會加大大投資資者的的債務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)，導(dǎo)導(dǎo)致還還貸困困難例如：：開發(fā)發(fā)商甲甲貸款款P萬元開開發(fā)物物業(yè)，，在利利率為為i的情況況下每每月要要還款款A(yù)萬元。。三利率提提高還還會抑抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場上的的需求求數(shù)量量，從從而導(dǎo)導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格下降降。（六））政策策風(fēng)險險土地供供給政政策、、地價價政策策、稅稅費政政策、、住房房政策策、價價格政政策、、金融融政策策、環(huán)環(huán)境保保護(hù)政政策（七））政治治風(fēng)險險（八））或然然損失失風(fēng)險險或然損損失風(fēng)風(fēng)險是是指火火災(zāi)、、風(fēng)災(zāi)災(zāi)或其其他偶偶然發(fā)發(fā)生的的自然然災(zāi)害害引起起的置置業(yè)投投資損損失三房地地產(chǎn)投投資的的個別別風(fēng)險險（一））收益益現(xiàn)金金流風(fēng)風(fēng)險收益現(xiàn)現(xiàn)金流流風(fēng)險險是指房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的實實際收收益現(xiàn)現(xiàn)金流流未達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)期目目標(biāo)要要求的的風(fēng)險險。（二））未來來運營營費用用風(fēng)險險未來運運營費費用風(fēng)風(fēng)險是指物物業(yè)實實際運運營費費用支支出超超過預(yù)預(yù)期運運營費費用而而帶來來的風(fēng)風(fēng)險。。（三））資本本價值值風(fēng)險險預(yù)期資資本價價值和和現(xiàn)實實資本本價值值之間間的差差異即即資本本價值值的風(fēng)風(fēng)險（四））比較較風(fēng)險險比較風(fēng)風(fēng)險又又稱機(jī)機(jī)會成成本風(fēng)風(fēng)險，，是指投投資者者將資資金投投入房房地產(chǎn)產(chǎn)后，，失去去了其其他投投資機(jī)機(jī)會，，同時時也失失去了了相應(yīng)應(yīng)可能能收益益時，，給投投資者者帶來來的風(fēng)風(fēng)險。。魚與熊熊掌不不可兼兼得（五））時間間風(fēng)險險時間風(fēng)風(fēng)險是指房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資中與與時間間和時時機(jī)選選擇因因素相相關(guān)的的風(fēng)險險。（六））持有有期風(fēng)風(fēng)險持有有期期風(fēng)風(fēng)險險是是指指與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資持持有有時時間間相相關(guān)關(guān)的的風(fēng)風(fēng)險險四風(fēng)風(fēng)險險對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策的的影影響響（一一））投投資資者者根根據(jù)據(jù)不不同同類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險險的的大大小小，，確確定定相相應(yīng)應(yīng)的的目目標(biāo)標(biāo)投投資資收收益益水水平平。。例如如：：能承承受受較較低低風(fēng)風(fēng)險險和和收收益益水水平平的的長長期期投投資資者者，，通通常常選選擇擇收收益益型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資；；能承承受受中中等等風(fēng)風(fēng)險險和和收收益益水水平平的的投投資資者者，，通通常常選選擇擇收收益益加加增增值值型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資；；能承承受受較較大大風(fēng)風(fēng)險險，，期期望望獲獲得得較較高高收收益益的的投投資資者者，，選選擇擇機(jī)機(jī)會會型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資（二二））投投資資者者盡盡可可能能規(guī)規(guī)避避、、控控制制和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移風(fēng)風(fēng)險險隨堂堂練練習(xí)習(xí)1下列列不不屬屬于于投投資資特特性性的的是是（（））。。A．投投資資是是一一種種有有目目的的的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行行為為B．投投資資具具有有時時間間性性C．投投資資的的目目的的在在于于得得到到報報酬酬D．投投資資具具有有穩(wěn)穩(wěn)定定性性2進(jìn)行行場場地地平平整整、、道道路路、、給給水水、、排排水水、、供供電電、、供供熱熱、、通通訊訊等等工工程程所所完完成成的的投投資資,屬于于（（））。。A．商商品品房房建建設(shè)設(shè)投投資資B．土土地地開開發(fā)發(fā)投投資資C．其其它它投投資資D．其其它它開開發(fā)發(fā)投投資資3高爾爾夫夫球球場場屬屬于于（（））。。A．居居住住物物業(yè)業(yè)B．商商用用物物業(yè)業(yè)C．工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)D．特特殊殊物物業(yè)業(yè)4公寓寓內(nèi)內(nèi)的的租租客客希希望望獲獲得得洗洗衣衣服服務(wù)務(wù)，，那那就就可可以以通通過過增增加加自自助助洗洗衣衣房房、、提提供供出出租租洗洗衣衣設(shè)設(shè)備備來來解解決決這這一一問問題題。。這這里里指指的的是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的（（））特特性性。。A．固固定定性性B．差差異異性性C．適適應(yīng)應(yīng)性性D．相相互互影影響響性性5政府府在在道道路路、、公公園園、、博博物物館館等等公公共共設(shè)設(shè)施施方方面面的的投投資資，，能能顯顯著著地地提提高高附附近近房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值。。這這里里指指的的是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的（（））特特性性。。A．固固定定性性B．差差異異性性C．政政策策影影響響性性D．相相互互影影響響性性6按照照租租客客的的意意愿愿及及時時調(diào)調(diào)整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的使使用用功功能能，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資中中的的（（））。。A.相互互影影響響性性B.適應(yīng)應(yīng)性性C.不一一樣樣性性D.保值值性性與與增增值值性性7某投投資資商商預(yù)預(yù)測測到到大大型型公公共共設(shè)設(shè)施施的的投投資資建建設(shè)設(shè)計計劃劃，，并并在在附附近近預(yù)預(yù)先先投投資資，，最最后后取取得得巨巨大大成成功功，，則則該該投投資資商商利利用用的的是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資特特性性中中的的（（））。。A．政政策策影影響響性性B.專業(yè)業(yè)管管理理依依賴賴性性C.各異異性性D.相互互影影響響性性8某城城市市規(guī)規(guī)劃劃將將火火車車站站由由該該城城市市的的A區(qū)遷遷至至B區(qū)，，則則B區(qū)的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)投投資資將將會會增增加加，，這這主主要要是是由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資具具有有（（））。。A.位置置固固定定性性B.各異異性性C.適應(yīng)應(yīng)性性D.相互互影影響響性性9()的市市場場最最具具潛潛力力，，投投資資風(fēng)風(fēng)險險也也相相