深業(yè)惠州火火車西站項(xiàng)項(xiàng)目定位及及物業(yè)發(fā)展展建議報(bào)告思路市場分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分分析宏觀政策分分析房地產(chǎn)發(fā)展展態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分分析（惠州市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局關(guān)于于2006年國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行行匯率折算算達(dá)3127美元，突破破3000美元大關(guān)。。住房、汽汽車等大宗宗消費(fèi)開始始群體出現(xiàn)現(xiàn)。由此表表明，惠州州的房地產(chǎn)產(chǎn)正處于穩(wěn)穩(wěn)定的快速速增長階段段。居民消費(fèi)水水平不斷提提高，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步步改變4宏觀經(jīng)濟(jì)分分析惠州人口快快速增長，，住宅市場場供應(yīng)缺口口較大上表看出惠惠州人口總總量成逐漸漸增加趨勢勢，其中城城區(qū)人口自自2005年更是翻了了一倍，城城市人口的的增加必然然導(dǎo)致住宅宅市場的剛剛性需求增增加，按照照全國人均均居住面積積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅宅市場需求求為3200萬㎡，以2006年竣工面積積來看，住住宅市場依依然存在較較大的市場場缺口。5宏觀經(jīng)濟(jì)分分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析6宏觀政策對對房地產(chǎn)的的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀政政策法規(guī)及及銀行動(dòng)態(tài)態(tài)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場和國土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款提高0.09個(gè)百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對已貸款購買住房又申請購買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推出一系列列的新政，，顯示了政政府對調(diào)控控房價(jià)的決決心，一定定會(huì)影響到到投資者的的投資熱情，，導(dǎo)致市場場交易量的的暫時(shí)放緩緩。7宏觀政策對對房地產(chǎn)的的影響2、新證出臺(tái)臺(tái)目的9月28日這次新政政出臺(tái)，調(diào)調(diào)整主要是是針對個(gè)人人住房貸款款，打擊房房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)行為。2.1、對象：已已有一套住住房使用了了貸款，再再申請第二二套或以上上住房貸款款的購房者。而而對于第一一套住房是是一次性付付款的購房房者不適用用。2.2、首付、利利率雙重調(diào)調(diào)控對于第二套套房貸款者者，不僅首首付提高至至4成，而且不不使用優(yōu)惠惠利率的基基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率率，在加息息多次后，，利率的上上調(diào)對投機(jī)機(jī)行為起到到了有效的打打擊作用，，壓縮了炒炒房的利潤潤空間。8宏觀政策對對房地產(chǎn)的的影響3、后市預(yù)測測3.1、新政對開開發(fā)商開發(fā)發(fā)資金影響響較小，但但對于個(gè)人人住房貸款款的影響較較大。主要要是提高第第二套房貸貸款首付和和提高貸款款利率同時(shí)時(shí)進(jìn)行，對對投資行為為會(huì)有所抑抑制，減少少需求。3.2、房地產(chǎn)市市場在8月份經(jīng)歷了了銀行房貸貸緊縮后，，深圳市場場8月市場進(jìn)入入觀望，而而在九月底底出臺(tái)次提提高第二套套房首付的的政策，其其對市場的的沖擊已經(jīng)經(jīng)有所緩解解。預(yù)計(jì)后后市成交量量會(huì)在低位位有一個(gè)徘徘徊過程。。3.3、2007年底到2008年，新盤推推盤量增加加，新盤積積極入市可可望帶來市市場的回暖暖。9宏觀經(jīng)濟(jì)分分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析10惠州房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢2007年1-9月份惠州房房地產(chǎn)市場場增長迅猛猛2007年前八月，，惠州房地地產(chǎn)開發(fā)投投資完成72.84億元，增長一倍，，其投資額額占地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資的的比重為62.8%，占比與上上年同期相相比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。。1-8月全市商品品房銷售面面積為217.69萬平方米，，增長89.6%，商品房銷售售合同金額額為82.84億元，增長長1.5倍。1-9月，惠城區(qū)區(qū)新盤預(yù)售售總量較去去年增加了了48%，共有18810套商品房成成功預(yù)售，，總預(yù)售金額額是去年前前三個(gè)季度度的兩倍，，達(dá)到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)區(qū)商品房預(yù)預(yù)售均價(jià)達(dá)達(dá)到了4567元／平平米，，較今今年6月份統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的的上半半年預(yù)預(yù)售均均價(jià)4092元/平米高高出了了475元。9月份惠惠城區(qū)區(qū)商品品房預(yù)預(yù)售均均價(jià)達(dá)達(dá)到了了5078元/平米，，而去去年9月份的的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)為3005元/平米，，漲幅幅高達(dá)達(dá)69%。11惠州房房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢勢2、惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格自2004年之后后，持持續(xù)上上漲;2007年第三三季度度，均均價(jià)再再創(chuàng)新新高,為4567元/㎡。房產(chǎn)交交易價(jià)價(jià)格快快速上上漲12惠州房房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢勢2007年惠州州三級級市場場出現(xiàn)現(xiàn)了良良性的的增長長態(tài)勢勢年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以以上數(shù)數(shù)據(jù)來來源于于市房房產(chǎn)交交易中中心2007年上半半年，，惠州州房地地產(chǎn)供供需已已在一一個(gè)新新的高高價(jià)位位上運(yùn)運(yùn)行，，帶動(dòng)動(dòng)了房房地產(chǎn)產(chǎn)三級級市場場價(jià)格格的增增長。。近幾年年惠城城區(qū)二二手房房市場場交易易情況況表13惠州房房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢勢品牌開開發(fā)商商陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐駐惠州州，未未來大大盤競競爭激激烈。。據(jù)市調(diào)調(diào)顯示示，2007年中信信集團(tuán)團(tuán)通過過建設(shè)設(shè)投資資三環(huán)環(huán)路，，從政政府手手里優(yōu)優(yōu)惠取取得湯湯泉、、文頭頭嶺、、金山山湖三三塊寶寶地；；雅居居樂已已獲得得100萬平米米開發(fā)發(fā)土地地；萬萬科取取得了了惠州州江北北40號小區(qū)區(qū)40萬建面面的土土地；；佳兆兆業(yè)取取得至至少100萬平方方的土土地開開發(fā);………大盤規(guī)規(guī)劃，，居住住品質(zhì)質(zhì)成為為樓盤盤開發(fā)發(fā)的新新方向向。歐式建建筑仍仍然是是樓市市的主主流風(fēng)風(fēng)格，，戶型型創(chuàng)新新是市市場的的趨勢勢，板板樓、、南北北通透透、入入戶花花園、、廊院院、可可變戶戶型等等。未來價(jià)價(jià)格繼繼續(xù)上上揚(yáng)，，銷售售速度度相對對放緩緩。14宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析宏觀政政策惠州房房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢勢個(gè)盤分分析市場分析FOCUS1片區(qū)分分析15片區(qū)分分析江北片片區(qū)東平片片區(qū)下角片片區(qū)龍豐、、鵝嶺嶺、上上排片片區(qū)河南岸岸、金金山湖湖片區(qū)區(qū)西片區(qū)區(qū)水口片片區(qū)本項(xiàng)目目16片區(qū)分分析江北片片區(qū)：：占據(jù)地地段優(yōu)優(yōu)勢，，定位位為惠惠州未未來的的CBD，集辦辦公、、商業(yè)業(yè)、金金融、居住住、休休閑以以及娛娛樂為為一體體,未來發(fā)發(fā)展前前景巨巨大。。現(xiàn)階階段已已形成成了以以開發(fā)發(fā)高檔樓樓盤為為主的的區(qū)域域特征征——CBD行政商商務(wù)中中心；；水口片片區(qū)：：作為惠惠州市市區(qū)的的東大大門，，水口口正在在打造造惠州州市區(qū)區(qū)東部部區(qū)域域性城城市中心心，成成為魅魅力新新水口口——惠州未未來的的CLD中心；；金山湖湖片區(qū)區(qū)：作為惠惠州未未來惠惠城商商品房房主要要供應(yīng)應(yīng)區(qū)域域，土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備量量大，，在地段及及配套套等資資源不不足的的條件件下，，項(xiàng)目目憑借借自身身的營營造來來提升升項(xiàng)目目的檔檔次——文體景景觀板板塊。。17麥地、、河南南岸：：占據(jù)地地段優(yōu)優(yōu)勢，，為惠惠州成成熟區(qū)區(qū)，定定位為為以居居住為為主，，集休閑、、購物物、娛娛樂為為一體體的健健康居居住家家園——商住板板塊；；東平片片區(qū)：：占據(jù)新新開河河和東東江天天然水水景資資源優(yōu)優(yōu)勢，，為惠惠州新新世紀(jì)紀(jì)居住住文明的現(xiàn)現(xiàn)代化化生態(tài)態(tài)型的的居住住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人人居板板塊；；下角片片區(qū)：：本片區(qū)區(qū)是惠惠州最最老的的城區(qū)區(qū)，土土地供供應(yīng)量量有限限并且且周圍圍市政政配套落后后，推推出產(chǎn)產(chǎn)品的的檔次次不高高，片片區(qū)的的房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有有待于于政府府強(qiáng)有有力的的政策支支持和和資金金投入入，如如舊城城改造造等——舊城板板塊；；片區(qū)分分析18片區(qū)分分析江北片片區(qū)5300東平片片區(qū)6500下角片片區(qū)3800龍豐、、鵝嶺嶺、上上排片片區(qū)4500河南岸岸、金金山湖湖片區(qū)區(qū)4800西片區(qū)區(qū)5800水口片片區(qū)9000麥地片片區(qū)520019片區(qū)分分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)20片區(qū)分分析本項(xiàng)目目片區(qū)區(qū)：山景資資源豐豐富，，交通通便利利，位位于惠惠州西西部，，現(xiàn)階階段產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)量量不多多。市市政規(guī)規(guī)劃為為物流流中心心——西部生生態(tài)板板塊。。項(xiàng)目所所在片片區(qū)目目前市市場供供應(yīng)較較少。。2007年底到到2008年初，，有一一定數(shù)數(shù)量的的供應(yīng)應(yīng)量，，目前前供應(yīng)應(yīng)的樓樓盤除除了城城市原原筑和和湖畔畔新城城外，，其他他的樓樓盤整整體形形象不不高。。項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)不不是是熱熱點(diǎn)點(diǎn)片片區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域配配套套也也不不成成熟熟，但是是山山景景資資源源資資源源優(yōu)優(yōu)越越，，南南靠靠高高榜榜山山，，臨臨近近西西湖湖片片區(qū)區(qū)，，惠惠城城區(qū)區(qū)山山景景資資源源主主要要集集中中在在本本片片區(qū)區(qū)；；21片區(qū)區(qū)分分析析———交通通及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍龍豐豐上上排排、、麥麥地地至下下角角、、江江北北22片區(qū)區(qū)分分析析———交通通及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境23片區(qū)區(qū)未未來來供供應(yīng)應(yīng)區(qū)域域未來來供供應(yīng)應(yīng)約約177萬平平米米，未未來來市市場場競競爭爭激激烈烈；；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷24片區(qū)區(qū)未未來來供供應(yīng)應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目25宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析宏觀觀政政策策惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢個(gè)盤盤分分析析市場分析FOCUS1片區(qū)區(qū)分分析析26個(gè)盤盤分分析析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔畔新新城城(二期期)27個(gè)盤盤分分析析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個(gè)城市市原原筑筑28個(gè)盤盤分分析析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個(gè)美林林玉玉桂桂山山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-20029個(gè)盤盤分分析析地段豐山路36號總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個(gè)景億億鳳鳳凰凰谷谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-28030個(gè)盤盤分分析析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬達(dá)達(dá)糖糖廠廠項(xiàng)項(xiàng)目目31個(gè)盤盤主主力力戶戶型型一一覽覽面積積項(xiàng)目目70㎡㎡90㎡㎡110㎡㎡130㎡㎡150㎡㎡170㎡㎡190㎡㎡210㎡㎡230㎡㎡湖畔畔新新城城城市市原原筑筑美林林玉玉桂桂山山景億億鳳鳳凰凰谷谷鵬達(dá)達(dá)糖糖廠廠中高高檔檔次次樓樓盤盤戶戶型型以以大大三三房房和和四四房房為為主主體體,主力力戶戶型型都都在在130平米米以以上上,這個(gè)個(gè)是是目目前前市市場場客客戶戶需需要要的的主主流流區(qū)區(qū)間間;32個(gè)盤盤客客戶戶分分析析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻魬糁髦饕砸远未我砸陨仙现弥脴I(yè)業(yè)，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位管管理理人人員員，，私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，政政府府公公務(wù)務(wù)員員和和投投資資客客戶戶等等為為主主。。33市場場小小結(jié)結(jié)1、宏宏觀觀市市場場整整體體良良好好上上揚(yáng)揚(yáng)，，微微觀觀市市場場競競爭爭激激烈烈；；2、新新政政出出臺(tái)臺(tái)，，銷銷售售速速度度明明顯顯放放緩緩，，隨隨著著房房價(jià)價(jià)的的攀攀升升和和首首付付的的提提升升，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)市市場場戶戶型型有有變變小小的的趨趨勢勢。。3、三三、、四四房房戶戶型型為為片片區(qū)區(qū)市市場場主主流流，，其其中中三三房房140-157平米米，，四四房房約約為為180平米米左左右右。。4、客客戶戶主主要要以以二二次次以以上上置置業(yè)業(yè)，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位管管理理人人員員，，私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，政政府府公公務(wù)務(wù)員員等等為為主主。。5、價(jià)價(jià)格格不不斷斷攀攀升升，，城城市市原原筑筑1期均均價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到6000元/㎡㎡，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)湖湖畔畔新新城城2期均均價(jià)價(jià)也也將將突突破破6000元/㎡㎡。34項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目界界定定項(xiàng)目目ＳＳＷＷＯＯＴＴ分分析析項(xiàng)目目核核心心問問題題35地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計(jì)171937.942207715000項(xiàng)目目位位于于火火車車西西站站，，由由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊塊地地構(gòu)構(gòu)成成，，其其中中HCXZ1-6規(guī)劃劃為為經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房。。項(xiàng)項(xiàng)目目總總占占地地面面積積為為171937.9萬，，商商業(yè)業(yè)面面積積1.5萬平平米米。。項(xiàng)目目基基本本經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)一一覽覽表表項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)36項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位項(xiàng)目目位位于于惠惠州州市市惠惠城城區(qū)區(qū)城城市市中中心心西西部部山山嶺嶺地地帶帶，，南南臨臨高高榜榜山山和和紅紅花花湖湖風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，北北靠靠沙沙帽帽嶺嶺，，東東連連下下角角片片區(qū)區(qū)，，西西接接惠惠河河高高速速公公路路，，交交通通通通達(dá)達(dá)性性強(qiáng)強(qiáng)，，其其中中：：地塊至深深圳，車車程1個(gè)小時(shí)；；地塊至江江北，車車程２２０分鐘鐘；地塊至麥麥地，車車程２２０分鐘鐘；地塊至東東平，車車程２２0分鐘；地地塊至水水口，車車程３３０分鐘鐘；公共交通通貧乏，，僅９路路公共汽汽車抵達(dá)達(dá)市區(qū)．．37項(xiàng)目四至至東鄰惠州州市四中中學(xué)校用用地，南南臨高榜榜山景區(qū)區(qū)山林地地，西至至共聯(lián)村村村莊用用地和空空曠地，，北達(dá)火火車西站站站房和和鐵路用用地。地塊周邊邊略顯陳陳舊，四四至缺乏乏視覺吸吸引力，，但整體體自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越越?；疖囄髡菊菊痉亢秃丸F路用用地高榜山景景區(qū)山林林地共聯(lián)村村村莊用地地和空曠曠地市四中學(xué)學(xué)校用地地38項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問題39區(qū)域規(guī)劃劃定位：惠城中心心區(qū)對外外交通樞樞紐，以現(xiàn)代工工業(yè)、商商貿(mào)物流流和房地地產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，功功能齊全全、配套套完善、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)態(tài)型綜合合性城區(qū)區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人人口規(guī)模模控制為為５．８８萬至６６．８萬萬人，人人均城市市建設(shè)用用地９１１．３５５平方米米。具體規(guī)劃劃：“一心三三軸五組組團(tuán)”“一心””是指火火車西站站站前地地區(qū)商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心；“三軸””是指鐵鐵路與半半徑瀝防防護(hù)綠軸軸，鐵路路線南側(cè)側(cè)沿共聯(lián)聯(lián)路東西西向的商商貿(mào)、居居住發(fā)展展軸，鐵鐵路線北北側(cè)沿規(guī)規(guī)劃三、、四環(huán)連連接道東東西向的的工業(yè)、、居住發(fā)發(fā)展軸；；“五組團(tuán)團(tuán)”則是是指東部部生態(tài)居居住組團(tuán)團(tuán)、西部部工業(yè)組組團(tuán)、北北部小瑤瑤池環(huán)保保工業(yè)組組團(tuán)、富富之頁居居住組團(tuán)團(tuán)和大小小新村居居住組團(tuán)團(tuán)。本項(xiàng)目40區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐豐富：區(qū)域自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越，，擁有良好好的自然山山景資源，，區(qū)域規(guī)劃劃建設(shè)中高高榜山公園園將以廣州州白云山公公園的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造，為為惠州山景景資源最豐豐富的區(qū)域域；高檔住宅區(qū)區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目定位高高端，如城城市原筑、、湖畔新城城等，本項(xiàng)項(xiàng)目有望與與其連成一一片，帶動(dòng)動(dòng)整體區(qū)域域價(jià)值提升升，形成惠惠州西部的的高檔住宅宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人口口規(guī)?？刂浦茷椋担福溉f至６．．８萬人，，人均城市市建設(shè)用地地９１．３３５平方米米；41項(xiàng)目價(jià)值判判研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價(jià)值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵詞詞：新區(qū)、、交通便捷捷、景觀資資源、規(guī)模模42項(xiàng)目界定城市山景生生態(tài)規(guī)模大大盤43項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析項(xiàng)目核心問問題44項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：：總建面40萬平方米，，具備規(guī)模模開發(fā)優(yōu)勢勢。區(qū)位優(yōu)勢：：隨著三環(huán)路路的延伸，，交通四通通八達(dá)，到到江北、麥麥地、下角角都及其便便利，屬于于CBD中心擴(kuò)張第第一站；景觀優(yōu)勢：：三面環(huán)山，，擁有良好好的山景資資源。地塊優(yōu)勢：：地塊方正，，平整，是是城市大盤盤開發(fā)的優(yōu)優(yōu)良地塊。。路網(wǎng)優(yōu)勢：：周邊路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，車行行可以較方方便的到達(dá)達(dá)市區(qū)。品牌優(yōu)勢：：深業(yè)地產(chǎn)是是深圳的品品牌開發(fā)企企業(yè)教育優(yōu)勢：：周邊為惠州州四中，擁擁有良好的的教育配套套45項(xiàng)目劣勢規(guī)劃滯后：：處于待發(fā)展展區(qū)域，在在惠州市民民心目中處處于偏僻地地段；區(qū)域域人不旺，，生活配套套設(shè)施缺乏乏；缺乏公公交體系，，往來市區(qū)區(qū)不方便；；噪音：靠近惠州火火車西站，，臨近的項(xiàng)項(xiàng)目的共聯(lián)聯(lián)東路，新新聯(lián)路等經(jīng)經(jīng)常有大型型貨柜車經(jīng)經(jīng)過，對本本項(xiàng)目有較較大噪音影影響；規(guī)劃：地塊被“名名家花園””分成兩個(gè)個(gè)部分，對對項(xiàng)目的整整體規(guī)劃布布局不利；；46項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場：整體市場近近幾年惠州州地產(chǎn)市場場高速發(fā)展展，但整體體市場仍運(yùn)運(yùn)行良好，，整個(gè)市場場后期看好好；深惠一體化化：2010年地鐵三號號線、深惠惠輕軌列車車的開通，，“一小時(shí)時(shí)生活圈””將使越來來越多的深深圳投資客客戶涉足惠惠州地產(chǎn)投投資，這將將強(qiáng)力拉動(dòng)動(dòng)惠州地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展；；交通不斷完完善：中信大橋與與東江大橋橋的建成：：區(qū)域和其其他區(qū)域聯(lián)聯(lián)系更加緊緊密；區(qū)域發(fā)展：：高榜山、紅紅花湖片區(qū)區(qū)與西湖周周邊區(qū)域的的開發(fā)，將將帶動(dòng)整體體區(qū)域的成成熟；整體市場水水平較低：：市場開發(fā)水水平不高，，惠城區(qū)近近郊缺乏品品質(zhì)規(guī)模大大盤，市場場缺乏真正正將品質(zhì)演演繹到極致致的項(xiàng)目，，這給品質(zhì)質(zhì)大盤的開開發(fā)帶來機(jī)機(jī)會(huì)。47項(xiàng)目威脅政策：國家近年固固定資產(chǎn)投投資的姿態(tài)態(tài)及出臺(tái)的的政策，一一定程度上上制約了地地產(chǎn)市場的的發(fā)展；競爭：惠州房地產(chǎn)產(chǎn)市場快速速發(fā)展，未未來市場推推盤量較大大，市場競競爭激烈；；經(jīng)濟(jì)適用房房：少量經(jīng)濟(jì)適適用房的開開發(fā)，低廉廉價(jià)格及產(chǎn)產(chǎn)品形象將將給項(xiàng)目形形象帶來一一定威脅；；48項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析對對策發(fā)揮優(yōu)勢：：A、突出項(xiàng)目目景觀資源源優(yōu)勢（南南臨高榜山山，北靠沙沙帽嶺）；；B、發(fā)揮大盤盤運(yùn)作的營營銷張力，，借助城市市運(yùn)營的新新城建運(yùn)動(dòng)動(dòng)大概念，，建立大盤盤形象；C、通過創(chuàng)新新突破，打打造片區(qū)乃乃至整個(gè)惠惠州市品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿，塑塑造獨(dú)特個(gè)個(gè)性的品質(zhì)質(zhì)名盤；規(guī)避劣勢：：A、科學(xué)合理理的差異化化市場定位位，從市場場的競爭中中脫穎而出出；B、先進(jìn)超前前產(chǎn)品規(guī)劃劃，加以專專業(yè)營銷推推廣以產(chǎn)品品和人文來來提升項(xiàng)目目的品質(zhì)；；C、通過品質(zhì)質(zhì)展示，配配套先行，，情景體驗(yàn)驗(yàn)，弱化片片區(qū)生活不不便的劣勢勢；D、合理的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，，如雙層隔隔音玻璃等等；E、保障經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的的外觀形象象以及品質(zhì)質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房產(chǎn)產(chǎn)品不影響響項(xiàng)目形象象。發(fā)揮優(yōu)勢，，規(guī)避劣勢勢，抓住機(jī)機(jī)會(huì)，化解解威脅，是是本項(xiàng)目開開發(fā)過程中中應(yīng)遵守的的原則。49項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析項(xiàng)目核心問問題50核心問題面對惠州市場競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題51項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動(dòng)策略略52開發(fā)理念中原認(rèn)為，，在惠州城市市正處于大大拓展、惠惠州房地產(chǎn)產(chǎn)正處于升升級換代的的市場環(huán)境境下，在片片區(qū)綜合性性生態(tài)城區(qū)區(qū)的良好規(guī)規(guī)劃下條件件下，本項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)應(yīng)跳出傳傳統(tǒng)住宅開開發(fā)的路子子，放棄過過分保守做做法，從區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略的的高度對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行全全新定位，，以提升區(qū)區(qū)域價(jià)值為為目標(biāo)進(jìn)行行項(xiàng)目操作作模式設(shè)計(jì)計(jì)和配套功功能定位。。只有這樣樣，才能最最大限度的的提升項(xiàng)目目價(jià)值，才才能夠取得得超常規(guī)的的戰(zhàn)略成功功！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)區(qū)域53開發(fā)理念新城市主義義項(xiàng)目所在的的區(qū)域，雖雖然與市區(qū)區(qū)有一定距距離，但不不是郊區(qū)，，而是一個(gè)個(gè)新城區(qū)的的概念。中中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)提提出新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)主義理念念，參照歐歐洲小鎮(zhèn)的的做法，將將優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、繁榮榮的商業(yè)、、便捷的的交通、文文明的社區(qū)區(qū)和時(shí)尚的的生活方式式等等集合合起來，將將本項(xiàng)目建建設(shè)成為一一個(gè)環(huán)境品品質(zhì)高、建建筑特色強(qiáng)強(qiáng)、人文氣氣息濃郁的的居住景區(qū)區(qū)和人文住住區(qū)，追求求一種現(xiàn)代代歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的最本初初的風(fēng)格，，營造一種種強(qiáng)烈的城城鎮(zhèn)生活和和居住的氛氛圍。54開發(fā)理念中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)注注重對配套套設(shè)施的提提煉，通過過對周圍以以及社區(qū)本本身的文化化概念提煉煉與挖掘，，通過對社社區(qū)配套、、景觀小品品、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、社區(qū)區(qū)視覺系統(tǒng)統(tǒng)、營銷推推廣等各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)環(huán)節(jié)的整合合和提煉，，形成獨(dú)特特鮮明的主主題概念，，塑造項(xiàng)目目的核心競競爭力。主題地產(chǎn)55項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動(dòng)策略略56市場客戶分分析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺(tái)小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個(gè)體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶群體主主要集中為為政府公務(wù)員員、企事業(yè)業(yè)單位的管管理人員和和職員、私私營業(yè)主及及深圳投資資客；多為二次以上置置業(yè)，主要要為自住性性客戶；來源區(qū)域較較廣，惠州各個(gè)片片區(qū)均有一一定的比例例，主要看好片區(qū)優(yōu)優(yōu)越的自然然環(huán)境；區(qū)域類比項(xiàng)項(xiàng)目客戶現(xiàn)現(xiàn)狀57客戶調(diào)查分分析典型高端客客戶深度訪談客戶入位客戶聚類分分析模型客戶定位58調(diào)研基于惠惠州中原代代理項(xiàng)目置置業(yè)群體需需求調(diào)查問問卷而成，，其訪談的的基本情況況如下：訪談時(shí)間：：2007年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人員：：盧浮公館、、佳磊華麗麗大廈、云云天華庭、、東方威尼尼斯、華軒軒·紫韻臺(tái)物業(yè)業(yè)顧問，項(xiàng)項(xiàng)目策劃人人員。調(diào)查對象：：惠州中高端端置業(yè)群體體，界定在在能承受單單價(jià)6000元/平米或潛在在置業(yè)者。。調(diào)查目的：：研究惠州中中高端市場場置業(yè)群體體的特性、、對產(chǎn)品的的喜好、消消費(fèi)購買行行為等，了了解市場可可能的趨勢勢及消費(fèi)者者潛在的購購買動(dòng)機(jī)需需求。調(diào)查說明59惠州客戶調(diào)調(diào)研問卷分分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺(tái)熱銷中40份現(xiàn)場選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場選取客戶合計(jì)210份60210批客戶中，，單次購買買物業(yè)總價(jià)價(jià)分析：40萬以下，2位40-50萬，17位50-60萬21位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，14位150萬以上，3位單次購買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客戶購買能能力客戶需求調(diào)調(diào)查分析61目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價(jià)值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自住：以小面積低總價(jià)、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居住）以3-4人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客戶調(diào)查成成果綜述62項(xiàng)目客戶圈圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動(dòng)機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價(jià)值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價(jià)格過高、擔(dān)心市場前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目價(jià)值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市民階層富裕市民階階層新資產(chǎn)階層層穩(wěn)定資產(chǎn)階階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔塔體系63城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精準(zhǔn)鎖鎖定64引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中原◆◆事業(yè)業(yè)六部目標(biāo)客戶描描述習(xí)慣了城市市的喧囂，，喜歡自然然、原生的的城市生活活，有濃郁郁“山水情情結(jié)”，希希望在自然然環(huán)境良好好交通便捷捷的地段有有一套房子子；平均年齡35－５０，但但有較高收收入，活躍躍在政府、、服務(wù)、IT、貿(mào)易等行行業(yè)；平時(shí)工作忙忙碌，對生生活休閑配配套設(shè)施有有較高要求求，喜歡登登山、網(wǎng)球球等戶外運(yùn)運(yùn)動(dòng)；有著多次置置業(yè)經(jīng)歷，，眼光挑剔剔，置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富；；多數(shù)是1代人或者2代人居住，，多代同堂堂的情況會(huì)會(huì)較少出現(xiàn)現(xiàn)。65項(xiàng)目客戶定定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民66項(xiàng)目客戶定定位核心客戶重點(diǎn)客戶深、港投資資置業(yè)客戶戶惠城區(qū)內(nèi)政政府公務(wù)員員（惠城區(qū)區(qū)政府等））惠城區(qū)內(nèi)企企事業(yè)單位位管理人員員（江北、、上排等企企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)內(nèi)各商業(yè)圈圈個(gè)體私營營業(yè)主（江江北、人人人樂等）惠城區(qū)大中中企業(yè)高級級白領(lǐng)（江江北河南岸岸等寫字樓樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi):專業(yè)技術(shù)人人員、文化化藝術(shù)類等等自由職業(yè)業(yè)者其他置業(yè)人人群特殊用途置置業(yè)人群游離、偶得得客戶本項(xiàng)目同屬屬于惠州西西片區(qū)，周周邊各項(xiàng)目目樓盤客戶戶群體構(gòu)成成，對本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定定位存在諸諸多借鑒之之處。結(jié)合合前面的市市場調(diào)查分分析，本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定定位如下：：67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者））（品牌）（社會(huì)資源源）（自然資源源）主流模式：：“1+3”客觀性；典典型的單一一項(xiàng)目成功功要素和高高價(jià)樓盤的的充分條件件成本高，對對地塊先天天條件依賴賴高——體現(xiàn)“項(xiàng)目目價(jià)值”[湖畔新城城城市原筑筑]片區(qū)項(xiàng)目核核心競爭力力矩陣68『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3１42產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者））（品牌）（社會(huì)資源源）（自然資源源）山水資源，，與片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目比優(yōu)勢勢不明顯初入市場，，但品牌優(yōu)優(yōu)勢明顯本項(xiàng)目的選選擇：“1+2+4”（產(chǎn)品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)“大盤盤價(jià)值”“4”—“人文性”體體現(xiàn)社區(qū)價(jià)價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)內(nèi)聚力和外外來客戶牽牽引力“1”—“產(chǎn)品”以獨(dú)獨(dú)特性和創(chuàng)創(chuàng)新性成為為市場關(guān)注注的焦點(diǎn)“2”—“服務(wù)”以人人性化銷售售及物管體體現(xiàn)“安全全”與“尊尊貴”本項(xiàng)目的核核心競爭方方向69項(xiàng)目決策模模型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新城突出項(xiàng)目的的產(chǎn)品特色色，提升產(chǎn)產(chǎn)品附加價(jià)價(jià)值70通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的的、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的、、示范式的的都市居住住區(qū)項(xiàng)目形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)71惠州西城●山水生態(tài)住住宅示范區(qū)區(qū)——我們在這里里示范惠州州西部的未未來！項(xiàng)目市場定定位72指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通行的的住宅用地地指標(biāo)從土地價(jià)值值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)角度選擇擇本項(xiàng)目物物業(yè)開發(fā)類類型本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向73項(xiàng)目2.4的容積率位位于8層電梯公寓寓和18層小高層洋洋房之間，，為提升本本項(xiàng)目的檔檔次及項(xiàng)目目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的多元化化，建議以以聯(lián)排＋８８層電梯復(fù)復(fù)式洋房提提升項(xiàng)目整整體的檔次次，小高層層＋高層填填沖項(xiàng)目的的容積率．．項(xiàng)目沒有限限高，可適適當(dāng)增加項(xiàng)項(xiàng)目建筑的的高度，降降低項(xiàng)目建建筑覆蓋率率，提升項(xiàng)項(xiàng)目園林景景觀面積，，營造良好好的居住氛氛圍．本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向74本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇方向向聯(lián)排＋８層層電梯復(fù)式式洋房＋小小高層＋高高層75未來市場供供應(yīng)主力戶戶型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來市場供供應(yīng)的主力力戶型面積積為130-180平米。空檔面積區(qū)區(qū)間空檔面積區(qū)區(qū)間市場供應(yīng)主主力面積76市場熱銷戶戶型面積根據(jù)中原客客戶調(diào)查:目前惠州樓樓盤熱銷的的戶型面積積以120-140㎡為主，其次次是100-120㎡，占市場熱熱銷戶型的的65%。77政策對未來來影響預(yù)判判政府宏觀政政策的不斷斷調(diào)控銀行的首付付的不斷提提高貸款利率的的不斷提升升預(yù)測未來市市場承接力力有限，整整體熱銷戶戶型面積有有變小的趨趨勢。78項(xiàng)目１號地地塊戶型面面積及配比比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計(jì)100%1958100%結(jié)合項(xiàng)目市市場分析及及項(xiàng)目定位位，建議項(xiàng)項(xiàng)目１號地地塊戶型配配比如下（（項(xiàng)目４號號地塊可待待１號地塊塊成熟后考考慮，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)適用用房戶型按按照相關(guān)規(guī)規(guī)定）：79項(xiàng)目形象定定位項(xiàng)目案名：：深業(yè)·城市風(fēng)景深業(yè)·天籟城項(xiàng)目定位語語：山林·湖泊·西班牙風(fēng)情情小鎮(zhèn)80項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房房啟動(dòng)策略略819-1019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上半年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、多多層花遠(yuǎn)洋房房、townhouse、house項(xiàng)目先進(jìn)行旅旅游項(xiàng)目的打打造，在項(xiàng)目目綜合配套設(shè)設(shè)施完善后，，再進(jìn)行住宅宅項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)，典型的旅旅游+地產(chǎn)模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)會(huì)所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾大盤啟動(dòng)策略略研究82大盤啟動(dòng)模式式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟動(dòng)策略略研究8370套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸70套50套70套價(jià)格走勢（均價(jià)，元））首期配置：2.8萬平米健身俱俱樂部、豪華華會(huì)所、雙語語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街惠州奧林匹克克花園6000750080009500項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主主題，首期打打造2.8萬平米健身俱俱樂部、豪華華會(huì)所、雙語語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街等等休閑配套，，以現(xiàn)場實(shí)際際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的銷售。。第一批2006.12.02第二批第三批第四批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟動(dòng)策略略研究84大盤啟動(dòng)模式式二“以小博大”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤啟動(dòng)策略略研究858萬分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸第一期第二期第三期第四期20萬16.5萬9.8萬價(jià)格走勢（均價(jià)，元））首期配置：夏夏威夷風(fēng)情商商業(yè)街、網(wǎng)球球場、100畝高爾夫球場場、豪華會(huì)所所萬M2五星級酒店（（總建面7萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（省省一級）20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟動(dòng)動(dòng)豪華會(huì)所、、100畝高爾夫果嶺嶺、風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、網(wǎng)球場場等配套，注注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的打造，通通過現(xiàn)場實(shí)景景展示奠定項(xiàng)項(xiàng)目的熱銷。。大盤啟動(dòng)策略略研究86大盤啟動(dòng)模式式三（同類項(xiàng)目：：半島一號））星河灣“情景營銷””模式：現(xiàn)場場實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開發(fā)均值值：13.5萬m2啟動(dòng)規(guī)模：20萬m2項(xiàng)目主題：運(yùn)運(yùn)動(dòng)+休閑大盤啟動(dòng)策略略研究87“以點(diǎn)帶面””“情景營銷””體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成成熟狀態(tài)，適適用于本項(xiàng)目目低成本營銷手手法，成為目目前主流模式式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常常不大于10萬m2，1000套項(xiàng)目啟動(dòng)策略略“以小博大””現(xiàn)有大盤模型型的適用性本項(xiàng)目首期將將先啟動(dòng)項(xiàng)目目會(huì)所、風(fēng)情情商業(yè)街、中中心景觀園林林等配套，以以現(xiàn)場可體驗(yàn)驗(yàn)的高端形象象，熱銷未來來．88本項(xiàng)目啟動(dòng)策策略調(diào)整項(xiàng)目的局局部容積率，，將地塊一分分為二，首期期容積率略低低，以最優(yōu)資資源高起點(diǎn)啟啟動(dòng)，奠定項(xiàng)項(xiàng)目的整體檔檔次；在資源全面整整合基礎(chǔ)上，，將公共配套套完全充分展展示，為體驗(yàn)驗(yàn)做足文章，，產(chǎn)生震撼效效果;啟動(dòng)區(qū)入口處處優(yōu)先規(guī)劃和和展示非限定定性空間，加加大想象和體體驗(yàn)力度.別墅類產(chǎn)品樹樹立價(jià)格標(biāo)桿桿，小高層類類產(chǎn)品聚集人人氣；以最優(yōu)資源高高起點(diǎn)啟動(dòng),優(yōu)先規(guī)劃和展展示非限定性性空間,以體驗(yàn)為目的的全面展開89項(xiàng)目啟動(dòng)策略略一期二期建議項(xiàng)目整體體分三期開發(fā)發(fā),其中1號地塊分2期,4號地塊1期開發(fā);首先開發(fā)1號地塊臨4中的部分,初步估計(jì)總建建筑面積約為為12萬平米;首期開發(fā)產(chǎn)品品檔次應(yīng)相對對拔高,大戶型產(chǎn)品比比例相應(yīng)調(diào)高高;90項(xiàng)目啟動(dòng)策略略建議項(xiàng)目首期期開發(fā)約12萬平米，其中中住宅面積約約為11萬平米,建議一期戶型型配比如下：：戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計(jì)100%763100%91項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略92經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房1、啟動(dòng)時(shí)機(jī)（（在滿足政府府規(guī)劃要求的的前提下）經(jīng)濟(jì)適用房建建議在本項(xiàng)目目一期銷售完完畢后開始啟啟動(dòng)。原因：一期銷銷售后項(xiàng)目的的整體風(fēng)格、、形象已經(jīng)確確定。在社會(huì)上造成成一定的影響響，讓市場加加深對深業(yè)品品牌認(rèn)識(shí)。在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，，會(huì)得到市場場更加高度的的關(guān)注，提升升深業(yè)品牌的的美譽(yù)度。2、整體形象：：必須與一期項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)格一一致，但是在在此基礎(chǔ)上要要與一期項(xiàng)目目拉開一定的的檔次。在品質(zhì)方面要要達(dá)到一定的的水平，贏得得消費(fèi)者的信信賴，提高深深業(yè)品牌在市市民中的整體體形象。93一號地第一期期一號地第二期期經(jīng)濟(jì)適用房4號地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總體分三三期開發(fā).項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)周期94項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議95總體規(guī)劃布局局規(guī)劃約10000平米人工湖,提升項(xiàng)目的景景觀資源優(yōu)勢勢,奠定項(xiàng)目核心心競爭力;組團(tuán)圍合式布布局,以景觀為導(dǎo)向向,堅(jiān)持資源優(yōu)先先分配給大面面積產(chǎn)品原則則,多層、高層產(chǎn)產(chǎn)品盡量板樓設(shè)計(jì);以住區(qū)人文景景觀、山體自然景觀觀、小區(qū)中心園園林構(gòu)筑整個(gè)個(gè)社區(qū)的三大景觀軸線線;島式會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì),會(huì)所面積約2000平米,將項(xiàng)目會(huì)所、人工湖與中心心泳池形成一一個(gè)整體,形成社區(qū)主入入口的主要展展示面.泳池與湖面相相連接,打造無邊際泳泳池;商業(yè)街休閑化化,將項(xiàng)目商業(yè)設(shè)設(shè)置在共聯(lián)路路和四中路邊邊,營造良好的休休閑氛圍;規(guī)劃路景觀化化,周邊種植高大大大型喬木,形成一條林蔭蔭大道.項(xiàng)目主入口設(shè)設(shè)置在共聯(lián)路路上,整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車分流;96總體規(guī)劃示意意項(xiàng)目三房小高高層單位/商業(yè)項(xiàng)目三房單位位/商業(yè)小區(qū)主入口人工湖+泳池聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位/商業(yè)會(huì)所97總體規(guī)劃示意意深圳公園大地地98總體規(guī)劃示意意深圳振業(yè)城99總體規(guī)劃示意意深圳半山溪谷谷100規(guī)劃布局借鑒鑒101島式會(huì)所示意意消費(fèi)者調(diào)查顯顯示，高端消消費(fèi)者對小區(qū)區(qū)身份感十分分在意，并且且認(rèn)為氣派和和開闊的入口口景觀是提升升社區(qū)價(jià)值的的重要因素.102山湖會(huì)所示意意圖消費(fèi)者調(diào)查顯顯示，高端消消費(fèi)者認(rèn)為水水系是住所加加分的重要元元素，會(huì)所若若建在湖邊更更能添加其氣氣派，吸引消消費(fèi)者眼球。。103社區(qū)標(biāo)志性的的建筑群法洛斯燈塔荷蘭風(fēng)車104項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議105市場典型樓盤盤建筑風(fēng)格研研究樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷售情況盧浮公館法式簡約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡約歐式+嶺南良好現(xiàn)代簡約風(fēng)格格是市場主流流,大盤大都選擇擇歐式建筑風(fēng)風(fēng)格;從市場反映來來看,客戶并不關(guān)注注建筑風(fēng)格本本身,而關(guān)注建筑風(fēng)風(fēng)格所反映的的獨(dú)特風(fēng)情,比較喜歡洋派派的風(fēng)情;市場上缺乏西西班牙建筑、、海派建筑風(fēng)風(fēng)格、北美建建筑風(fēng)格、新新古典主義建建筑等;106建筑風(fēng)格的成成熟度與可行行性建筑風(fēng)格與名名盤的執(zhí)行力力對比模型：：建筑風(fēng)格代表名盤成熟度執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬科城☆☆☆☆☆高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）☆☆☆☆☆高現(xiàn)代簡約風(fēng)格水榭花都☆☆☆☆中現(xiàn)代法式瑞河耶納☆☆☆高北美建筑風(fēng)格珠江東岸☆☆☆☆高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲☆☆☆☆高新古典主義觀瀾高爾夫、星河灣☆☆☆☆高西班牙建筑，，因萬科城的的開發(fā)成功，，在全國各地地被瘋狂效仿仿，因萬科的的研究深入，，是最為成熟熟的國外風(fēng)情情元素。海派建筑風(fēng)格格，因綠城集集團(tuán)的開發(fā)成成功，被江浙浙一帶的開發(fā)發(fā)商人在各地地復(fù)制，也取取得了較好的的市場反響。。海派建筑風(fēng)風(fēng)情也因綠城城的深入研究究，成熟度較較高。107市場對建筑風(fēng)風(fēng)格的偏好根據(jù)中原的市市場調(diào)查,選擇最多的為為現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格.客戶選擇僅僅僅表明現(xiàn)有建建筑風(fēng)格偏好好,中原認(rèn)為:客戶需要引導(dǎo)導(dǎo),市場也需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新.市場建筑風(fēng)格格偏好108項(xiàng)目建筑風(fēng)格格建議市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個(gè)性鮮明度西班牙風(fēng)格洋房、別墅、小高層熱情、活力、個(gè)性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國際、時(shí)尚不太鮮明從市場及項(xiàng)目目整體考慮,建議本項(xiàng)目建建筑風(fēng)格為:西班牙建筑風(fēng)風(fēng)格109風(fēng)格印象110外觀元素：飄飄檐111鐵藝陽臺(tái)112花臺(tái)113細(xì)部浮雕、入入口門廊114小高層115小高層116項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他公共空間間建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議117市場園林風(fēng)格格主題現(xiàn)狀樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格盧浮公館法式簡約主義法式園林合生帝景灣歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林奧林匹克花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海、普羅旺、巴厘島風(fēng)情園林麗日百合家園現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代水主題園林城市原筑現(xiàn)代風(fēng)格原生山景園林湖畔新城現(xiàn)代歐式+嶺南風(fēng)格歐式風(fēng)情園林市場園林風(fēng)格格多樣,除個(gè)別樓盤外外,實(shí)施的不夠精精細(xì),造價(jià)低廉,談不上風(fēng)情和和感覺.118市場對園林風(fēng)風(fēng)格的偏好目前市場上客戶對對于園林風(fēng)格格，沒有固定定偏好，客戶對于市市場上的風(fēng)情情主題都不太太了解，而是是隨意因主題題來選擇，發(fā)發(fā)展商說是什什么主題，就就是什么主題題，無法識(shí)別別，也沒有實(shí)實(shí)質(zhì)的從園林林上感受到太太多品質(zhì)感。。市場上除了了個(gè)別大盤，，也缺乏較精精致的園林社社區(qū)。因此，一方面面，客戶肯定定具備園林品品賞能力，好好的園林，差差的園林，在在有比較的情情況下是能夠夠感覺出品質(zhì)質(zhì)高低的。另另一方面，客客戶對目前市市場的園林沒沒概念，因?yàn)闉闆]有好園林林做參照，因因此市場需要要好園林，同同時(shí)客戶對主主題風(fēng)格沒有有任何限定，，園林主題需需要市場去引引導(dǎo)。作出好的園林林，客戶是一一定會(huì)認(rèn)識(shí)到到價(jià)值的。119惠州的水土、氣候條件惠州市地處低低緯度，北回回歸線橫貫全全市，屬亞熱帶季風(fēng)性性濕潤氣候區(qū)區(qū),雨量充沛，陽陽光充足，氣氣候溫和，年年平均氣溫22℃，年日照量1600至2100小時(shí)左右，(2003年)降水量為1492.8mm，降水天數(shù)為為119天，降水主要要集中在4月份至9月份，無霜期期長達(dá)350多天。充沛的的降水，無霜霜期長，充足足的日照量。。120亞熱帶園藝植植物注重整體園林林的質(zhì)感和植植物的檔次。。121亞熱帶園藝植植物注重整體園林林的質(zhì)感和植植物的檔次。。122項(xiàng)目園林風(fēng)格格建議多組團(tuán)、溶解解式園林有效解決項(xiàng)目目景觀均好性性的問題,契合項(xiàng)目整體規(guī)劃劃和建筑風(fēng)格格,也能在市場上上形成鮮明的的主題.項(xiàng)目園林將主主要圍繞中心心湖和會(huì)所展展開.123架空層園林整體小區(qū)首層層架空6米,設(shè)置架空層園園林,提升項(xiàng)目整體體的綠化率,也可在架空層層設(shè)置小區(qū)泛泛會(huì)所124架空層園林125具體園林細(xì)項(xiàng)項(xiàng)水主題循環(huán)流動(dòng)于層層疊式噴水池池、噴泉、人人工湖、甚至至人工瀑布之之間，令園區(qū)區(qū)的每一細(xì)部部都充溢著水水的盈動(dòng);126具體園林細(xì)項(xiàng)項(xiàng)景觀軸除了打打造重點(diǎn)的園園林之外，能能讓整個(gè)小區(qū)區(qū)的園林進(jìn)行行有效的呼應(yīng)應(yīng)，更現(xiàn)園林林的生命力。。景觀軸127具體園林細(xì)項(xiàng)項(xiàng)注重公共交往往的鄰里關(guān)系公共空間間提示公共空間128具體園林細(xì)項(xiàng)項(xiàng)立體綠化-----樹多花多草少少小溪湖水等水水系營造129園林小品與建建筑的搭配130項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議131目前市場上已已有的戶型創(chuàng)創(chuàng)新樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型特點(diǎn)盧浮公館小高層凸窗、3+1錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽臺(tái)水云居小高層、高層凸窗、入戶花園、廊院、中空搭建美林玉桂山小高層凸窗、落地窗、入戶花園、廊院奧林匹克花園觀景洋房、別墅凸窗、入戶花園、露臺(tái)、私家花園、陽臺(tái)凸窗和入戶花花園是項(xiàng)目在打造造戶型產(chǎn)品時(shí)時(shí)最常見的基基本功能