房地產(chǎn)產(chǎn)品品和各種市市場(chǎng)因素的的關(guān)系市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)和和產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)政府（（經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展城城市形象社社會(huì)問問題）開發(fā)商（效效益品品牌）消費(fèi)者（使使用投投資）設(shè)計(jì)師的角度看市市場(chǎng)和產(chǎn)品品的關(guān)系體驗(yàn)-發(fā)現(xiàn)價(jià)值-跟隨或者引引導(dǎo)創(chuàng)新大城市和超超級(jí)大城市市建設(shè)決策策者面對(duì)的的問題激發(fā)舊城區(qū)區(qū)活力交通壓力的的緩解污染的遏制制和改善城市形象強(qiáng)強(qiáng)化和文化化的保護(hù)并并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長長郊區(qū)化趨勢(shì)勢(shì)的應(yīng)對(duì)大城市相關(guān)關(guān)問題分析析日益衰敗的的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保保護(hù)郊區(qū)化無序序蔓延……舊城改造人口密度控控制高效的道路路和格局設(shè)設(shè)計(jì)高效的土地地利用方案案節(jié)能和環(huán)保保的技術(shù)和和材料城市風(fēng)貌城市功能和和業(yè)態(tài)的期期望城市規(guī)模城市建設(shè)的的需求規(guī)劃：符合合城市規(guī)劃劃的要求；；符合整體體產(chǎn)業(yè)布局局要求、交交通管理要要求、環(huán)境境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求；符符合城市風(fēng)風(fēng)貌建設(shè)的的要求、自自然保護(hù)、、文化保護(hù)護(hù)要求；建筑：建筑筑風(fēng)格、高高度；對(duì)環(huán)環(huán)境的影響響；帶來能能夠帶動(dòng)消消費(fèi)、增長長稅收的業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)業(yè)；使用節(jié)節(jié)能綠色材材料和技術(shù)術(shù)；帶動(dòng)政府決決策者的設(shè)設(shè)計(jì)因素……經(jīng)濟(jì)的、文文化的或者者意識(shí)形態(tài)態(tài)的規(guī)劃意見書書及建設(shè)方方案的審批批規(guī)劃意見書書以外的意意見和影響響經(jīng)濟(jì)可持續(xù)續(xù)發(fā)展—招商引資和和改善環(huán)境境快速擴(kuò)張帶帶來的問題題地方文化保保護(hù)接納城市化化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)設(shè)中小城市及及城鎮(zhèn)的相相關(guān)問題案例：上海海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí)實(shí)：保留原建筑筑形態(tài)，加加以翻修整整新改造建筑內(nèi)內(nèi)部空間，，適合現(xiàn)代代生活需要要調(diào)整街區(qū)尺尺度，用戶戶外的交往往和活動(dòng)—體驗(yàn)式的消消費(fèi)感受產(chǎn)產(chǎn)生吸引功能的綜合合：步行街街、酒店公公寓、商場(chǎng)場(chǎng)、辦公、、影院、餐餐飲控制入住商商家品質(zhì)娛樂性、觀觀賞性和趣趣味性的設(shè)設(shè)計(jì)元素定位位：：上上海海是是東東西西方方文文化化的的交交匯匯處處，，市市區(qū)區(qū)的的“建筑筑萬萬國國博博覽覽”，已已成成為為海海派派文文化化的的重重要要組組成成部部分分。。一一旦旦郊郊區(qū)區(qū)建建成成“萬國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)”，與與市市區(qū)區(qū)的的“萬國國建建筑筑”相吻吻合合，，和和具具有有江江南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)特特色色的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)相相結(jié)結(jié)合合，，則則不不僅僅會(huì)會(huì)吸吸引引越越來來越越多多的的市市區(qū)區(qū)市市民民搬搬到到郊郊區(qū)區(qū)居居住住，，還還會(huì)會(huì)吸吸引引更更多多的的海海內(nèi)內(nèi)外外游游客客來來旅旅游游。。動(dòng)機(jī)機(jī):高水水平平的的就就地地城城市市化化做法法:建成成各各國國風(fēng)風(fēng)貌貌的的萬萬國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，打打破破千千城城一一面面案例例：：上上海海一一城城九九鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃之之安安亭亭新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)可步步行行性性連接接性性混合合用用途途多多樣樣性性混合合住住宅宅高品品質(zhì)質(zhì)的的建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、城城市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)傳統(tǒng)統(tǒng)的的鄰鄰里里結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)適宜宜的的密密度度“精明明”交通通可持持續(xù)續(xù)性性生活活質(zhì)質(zhì)量量“新城城市市主主義義”的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則城市市應(yīng)應(yīng)該該和和居居民民一一起起慢慢慢慢生生長長，，跟跟氣氣候候和和風(fēng)風(fēng)土土一一起起慢慢慢慢變變化化設(shè)計(jì)計(jì)中中避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)跟跟隨隨長長官官意意志志，，成成為為個(gè)個(gè)人人喜喜好好的的產(chǎn)產(chǎn)物物保護(hù)護(hù)老老城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村原原有有的的居居民民和和生生活活習(xí)習(xí)慣慣；；尊尊重重自自然然、、氣氣候候、、和和歷歷史史環(huán)環(huán)境境反饋饋意意見見定位位：：城市市功功能能的的外外遷遷依托托汽汽車車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園產(chǎn)產(chǎn)生生的的新新型型住住區(qū)區(qū)緊湊湊城城市市、、生生態(tài)態(tài)城城市市、、新新城城市市主主義義的的實(shí)實(shí)踐踐德國國風(fēng)風(fēng)格格小小城城安亭亭新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)特點(diǎn)點(diǎn)描描述述：：充滿滿生生活活情情趣趣地域域化化特特征征突突出出場(chǎng)所所感感明明確確廣場(chǎng)場(chǎng)—城市市客客廳廳人情情味味十十足足的的“街道道生生活活”良好好的的識(shí)識(shí)別別性性、、認(rèn)認(rèn)同同感感、、歸歸屬屬感感密度度中心心主主要要建建筑筑群群易識(shí)識(shí)別別的的鄰鄰里里步行行街街小路路和和標(biāo)標(biāo)志志物物建筑筑圍圍合合多層層建建筑筑坡屋屋頂頂?shù)牡慕ńㄖ菢菢窃O(shè)計(jì)計(jì)要要素素沿街街的的陽陽臺(tái)臺(tái)和和窗窗戶戶拱廊廊與與騎騎樓樓建筑筑物物的的入入口口有生生氣氣的的庭庭院院行道道樹樹與與栽栽植植林地地、、綠綠化化池塘塘和和河河流流橋………管線線規(guī)規(guī)劃劃系系統(tǒng)統(tǒng)雙層層LOW-E鋼化化玻玻璃璃墻體體隔隔音音隔隔熱熱結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)先進(jìn)進(jìn)供供冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)先進(jìn)進(jìn)供供暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)建筑筑技技術(shù)術(shù)案例例：：北北京京萬萬年年花花城城的的TOD規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則案例例：：CCTV和國國家家大大劇劇院院城市市功功能能需需要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展壯壯大大的的背背景景下下，，作作為為城城市市形形象象代代表表的的政政府府的的心心態(tài)態(tài)案例例：：深深圳圳城城中中村村改造造改善善和和利利用用回避避案例例：：太太湖湖旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)和和保保護(hù)護(hù)旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展環(huán)境境保保護(hù)護(hù)開發(fā)發(fā)商商的的需需求求開發(fā)發(fā)利利潤潤和和效效益益品牌牌和和企企業(yè)業(yè)的的可可持持續(xù)續(xù)成成長長開發(fā)發(fā)利利潤潤和和效效益益易銷銷售售，，利利潤潤高高；；資資源源價(jià)價(jià)值值最最大大化化利利用用開發(fā)發(fā)模模式式對(duì)對(duì)比比特色色化化、、差差異異化化總價(jià)價(jià)原原則則建設(shè)設(shè)成成本本的的合合理理控控制制確立立針針對(duì)對(duì)性性目目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)特特色色化化、、差差異異化化總價(jià)價(jià)原原則則建設(shè)設(shè)成成本本的的合合理理控控制制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類第二居所分時(shí)度假類其它它………品牌牌和和企企業(yè)業(yè)的的可可持持續(xù)續(xù)成成長長工程程質(zhì)質(zhì)量量好好服務(wù)務(wù)形形象象好好關(guān)注注生生活活方方式式、、使使用用方方式式。。耐耐用用、、精精致致；；形成成特特定定形形象象和和文文化化感感受受；；物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量好好，，配配套套設(shè)設(shè)施施適適宜宜案例例：：榮榮尊尊堡堡案例例：：雅雅詩詩閣閣酒酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓案例例：：深深圳圳999丹楓楓白白露露酒酒店店-女士士樓樓層層設(shè)有有別別具具特特色色的的女女士士樓樓層層，，為為照照顧顧到到女女性性的的生生理理和和心心理理特特點(diǎn)點(diǎn)，，房房間間內(nèi)內(nèi)的的所所有有擺擺設(shè)設(shè)均均為為女女士士特特別別而而設(shè)設(shè)。。整整個(gè)個(gè)房房間間色色調(diào)調(diào)柔柔美美明明朗朗，，裝裝潢潢雅雅致致迎迎合合時(shí)時(shí)尚尚女女性性的的品品味味，，別別致致的的香香薰薰燈燈，，白白色色的的蝴蝴蝶蝶蘭蘭，，清清新新的的綠綠色色植植物物，，為為女女士士提提供供獨(dú)獨(dú)享享的的幽幽雅雅小小天天地地。。房房間間內(nèi)內(nèi)特特別別配配備備了了全全套套的的女女士士護(hù)護(hù)膚膚妝妝扮扮及及日日常常用用品品，，使使旅旅居居在在外外的的女女士士可可以以感感受受到到家家一一般般的的溫溫馨馨和和舒舒適適。。使用用者者的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資客客戶戶的的需需求求體驗(yàn)驗(yàn)式式消消費(fèi)費(fèi)類類客客戶戶的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求不同同人人群群需需求求層層次次和和居居住住的的對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系馬斯斯洛洛需需求求層層次次理理論論：：生理上的需求求安全上的需求求感情上的需求求尊重的需要自我實(shí)現(xiàn)的需需要保障類安居類舒適類品味生活類保障類安居類舒適類品味生活類總價(jià)敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和面面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社區(qū)區(qū)文化物業(yè)或者酒店店式服務(wù)材料選用和細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的生活方方式鄰里關(guān)系和社社區(qū)認(rèn)同案例觀唐、運(yùn)河岸岸上的院子、、naga上院上海，青年匯匯；螞蟻工房房張永和是為這這一項(xiàng)目定下下了寧靜平和和的灰色基調(diào)調(diào)的人，他所所思考的問題題是——富人在郊區(qū)到到底要怎么居居住？他說:“基于我們對(duì)生生活本質(zhì)的了了解，今天在在城市中生活活的人們接受受的非視覺信信息實(shí)在太多多了，被動(dòng)地地接受著一種種讓人煩躁的的氛圍。一般般工作的人在在家的時(shí)間除除了睡眠也就就兩個(gè)小時(shí)左左右，我們把把享受這兩個(gè)個(gè)小時(shí)的品質(zhì)質(zhì)定義為‘干干凈’和‘安安靜’，這兩兩個(gè)‘JING’決定了整體的的建筑風(fēng)格和和色調(diào)選擇。。”從青年“匯”到青年“會(huì)”-青年“都會(huì)””從螞蟻工房到到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse投資客戶的需需求投入資金額度度回收周期和利利潤率投資風(fēng)險(xiǎn)大小小面積大小--總價(jià)經(jīng)營管理和回回報(bào)方式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和使使用計(jì)劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公其它案例莊勝-崇光百貨沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)開創(chuàng)國內(nèi)前所所未有的最優(yōu)優(yōu)投資回報(bào)條條件：①170年SOGO品牌，國際知知名百貨。②北京莊勝廣廣場(chǎng)南館5萬平方米，以以小單元分割割產(chǎn)權(quán)銷售，，購買者獲得得屬于自己的的優(yōu)秀商業(yè)增增值資產(chǎn)。③由莊勝崇光光百貨承租20年，投資者獲獲得穩(wěn)定租金金收益。租金金按月支付。。④國內(nèi)目前最最長最穩(wěn)定20年收益期，年年均租金收益益高達(dá)8.5%，20年累計(jì)本金+租金收益共達(dá)達(dá)270%。⑤20年后，可與莊莊勝崇光百貨貨商討續(xù)約20年。⑥銀行提供供全程跟蹤蹤擔(dān)保（3+1×17），正式簽簽署協(xié)議。。⑦市中心優(yōu)優(yōu)勢(shì)地段，，處于地鐵鐵2號(hào)線宣武門門站與地鐵鐵4號(hào)線黃金角角,北接西單商商業(yè)街,南通菜市口口商區(qū),距天安門僅僅千米之遙遙，成熟莊莊勝商圈。。⑧可回購，，轉(zhuǎn)讓自由由退出。⑨組建業(yè)主主俱樂部，，定期交流流收益、租租賃、轉(zhuǎn)讓讓等信息，，保證購買買者資產(chǎn)收收益與增值值最大化。。莊勝廣場(chǎng)南南館2003年底，萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)設(shè)完成。由由于宣傳攻攻勢(shì)凌厲，，這個(gè)有著著500間精品商鋪鋪的廣場(chǎng)，，竣工前就就已被350多個(gè)業(yè)戶用用6萬元/平方米的天天價(jià)（沈陽陽本地）買買下。2004年春節(jié)前，，萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)開門營業(yè)業(yè)，由于人人流過少，，兩個(gè)月后后第一次停停業(yè)。此后后近3年的時(shí)間里里，廣場(chǎng)幾幾次更換職職業(yè)經(jīng)理人人，更換經(jīng)經(jīng)營模式，，并同時(shí)更更換經(jīng)營方方向，但都都沒有引來來人氣，經(jīng)經(jīng)營遂陷入入停頓至今今。2004年下半年，，超過50名的萬達(dá)廣廣場(chǎng)業(yè)主以以“銷售欺欺詐”為由由起訴萬達(dá)達(dá)，并進(jìn)而而向法院提提出撤銷購購房合同的的要求。敗敗訴。2005年以來，一一些業(yè)戶通通過私下協(xié)協(xié)商，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了退鋪的的意愿。盡盡管這一比比例不足業(yè)業(yè)戶總數(shù)的的3％，但萬達(dá)達(dá)試圖拯救救廣場(chǎng)的意意圖漸漸顯顯露。既然數(shù)度的的商業(yè)運(yùn)營營努力，都都毫無起色色，眼看著著萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)日漸生銹銹的門鎖鏈鏈和由明轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暗的玻璃璃門，在反反復(fù)權(quán)衡之之后，萬達(dá)達(dá)集團(tuán)與沈沈陽市政府府最終作出出了“收回回商鋪，拆拆除重建””的決定。。2006年8月3日，沈陽市市規(guī)劃和國國土資源局局下發(fā)了萬萬達(dá)廣場(chǎng)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證；10日，沈陽萬萬達(dá)公司開開會(huì)部署拆拆除萬達(dá)廣廣場(chǎng)任務(wù)。。核心筒重新新布置，節(jié)節(jié)省出空間間核心筒區(qū)域域不利于使使用的區(qū)域域，成為共共享休息空空間，或房房間配套儲(chǔ)儲(chǔ)藏間對(duì)公共管線線優(yōu)化排布布，提高面面積使用效效率北塔樓平面面調(diào)整建議議北塔樓單元元按照柱距距等分，5米開間藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓南塔樓6.7米面寬戶型型布局方案案藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店小產(chǎn)權(quán)寫字字樓投資單元面積大大小--總價(jià)外立面形象象辦公空間使使用效率公共裝修品品質(zhì)設(shè)備配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)材料服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和和品牌整體性物業(yè)業(yè)的營運(yùn)投投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和和質(zhì)量維護(hù)成本營運(yùn)的市場(chǎng)場(chǎng)效益預(yù)期期案例建外soho現(xiàn)代汽車大大廈體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)客戶的需需求購物空間的的變化娛樂性消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的組合合正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)萬象城設(shè)計(jì)工作作者的角角度看產(chǎn)產(chǎn)品和市市場(chǎng)體驗(yàn)式生生活對(duì)社會(huì)文文化和城城市建設(shè)設(shè)問題的的關(guān)注鑒賞力的的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思思維對(duì)建筑空空間的判判斷居住生活活體驗(yàn)消費(fèi)購物物體驗(yàn)城市文化化體驗(yàn)娛樂體驗(yàn)驗(yàn)不同人群群的心理理體驗(yàn)傳承或者者創(chuàng)新感官體驗(yàn)驗(yàn)—表面和形形式的精神體驗(yàn)驗(yàn)—內(nèi)在和本本質(zhì)的住宅產(chǎn)品品線研發(fā)發(fā)的工作作郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠(yuǎn)郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場(chǎng)所。適用于各類人群生活。開發(fā)周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場(chǎng)等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開發(fā)順序產(chǎn)品分類開發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠(yuǎn)郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、??；以特定的人群為服務(wù)目標(biāo)；設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險(xiǎn)大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠(yuǎn)郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假式）重運(yùn)營策劃和管理；前期研究時(shí)間長