企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。第一章總則第一條為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位之間的權(quán)和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關(guān)法、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合本市實際，制定本條例。第二條本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設(shè)施的居住小區(qū)、居住組團商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企進行管理的活動。第三條市建設(shè)行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責組織實施本條例。各有關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同實施本條例。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督。第二章業(yè)主自治管理第四條業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會，對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理。第五條業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)主代表會議。業(yè)主會議或業(yè)主代表會議（以下統(tǒng)稱業(yè)主會議）必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才召開。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。第六條有下列情形之一的，在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督導(dǎo)下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個月內(nèi)，組織召開第一次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：㈠住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十；㈡房屋交付使用滿二年。一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。第七條業(yè)主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權(quán)按建筑面積每平方米一個表權(quán)或每一份額一個表決權(quán)計。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會議，但須在提議中提出推遲開業(yè)主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后日內(nèi)就其所提議題召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主會議的決定，以出席會議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過。第八條業(yè)主會議的職權(quán)：㈠制訂和修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約；㈡選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；㈢決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項；㈣聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當決；㈤決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權(quán)業(yè)主委員會行使；㈥審議公共設(shè)施專用基金的使用情況；㈦其他應(yīng)由業(yè)主會議行使的職權(quán)。第九條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設(shè)行政主管部門辦理登記，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當自受理登記申之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。第十條業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設(shè)主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責。業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。㈠審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃；㈡召集和主持業(yè)主會議，并報告年度工作；㈢根據(jù)業(yè)主會議授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；㈣審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報告；㈤審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；㈥監(jiān)督、指導(dǎo)、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務(wù)工作；㈦督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金；㈧協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動。第十二條業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。第十三條業(yè)主公約應(yīng)當包括下列內(nèi)容：㈠業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；㈡使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù)；㈢業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；㈣業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；㈤物業(yè)各項維修和管理費用的繳交；㈥業(yè)主應(yīng)遵守的行為準則；㈦違反業(yè)主公約的責任；㈧其他有關(guān)事項。第三章物業(yè)管理服務(wù)a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，方可事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準由市人民政府制定，國家有關(guān)行政主管部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。第十五條鼓勵業(yè)主委員會采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當于簽訂之日起三十內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報市建設(shè)行政主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)Ｈ顺袚蓪I(yè)主委員會委的項目進行經(jīng)營。第十六條當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應(yīng)當包括下列內(nèi)容：㈠房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；㈡住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；㈢綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；㈣停車場地的管理；㈤維護公共秩序；㈥物業(yè)維修、更新費用的管理；㈦物業(yè)檔案資料的保管和移交。第十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：㈠損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；㈡擅自改變房屋設(shè)計用途和改變房屋外貌；㈢占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備；㈣亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；㈤排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。㈥不按指定地點停放車輛；㈦法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為，有權(quán)予以勸阻、制止，要求恢復(fù)原狀或者依賠償損失。第十八條任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等道管線，應(yīng)按規(guī)定報有關(guān)部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。第十九條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由主承擔。第二十條住宅區(qū)的管理維修責任，按下列規(guī)定劃分：㈠房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；㈡房屋的共用部位、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責劃分與費用分攤規(guī)定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用；㈢開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費從公共設(shè)施專用基金中支出；㈣政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)I(yè)部門負責，也委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應(yīng)費用；㈤住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設(shè)行政主管部門會相關(guān)部門共同確定。第二十一條房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應(yīng)按棟號或號設(shè)立維修金檔案。公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根椐物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理務(wù)費實行政府指導(dǎo)價管理。政府指導(dǎo)價由市物價管理部門按小區(qū)類別、樓宇類型、服務(wù)項目核定，并市人民政府備案。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價管理部門有收費標準的，按規(guī)定執(zhí)行；沒有定收費標準的，由雙方當事人約定。物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應(yīng)當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費的，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。第二十三條住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同營，其收入用于補充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等費用。第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)城市管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門的要求開展各項創(chuàng)優(yōu)活動。業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的定開展相關(guān)工作。第二十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。市建設(shè)主管部門應(yīng)當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投。第四章物業(yè)的前期管理與移交第二十六條開發(fā)建設(shè)項目在方案設(shè)計和設(shè)備安裝過程中，應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。第二十七條開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)。第二十八條開發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位承擔。業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理的提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料。第二十九條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列工程建檔案資料：㈠住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。㈡單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；㈣各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；㈤環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料；㈥其他必要資料。業(yè)主委員會應(yīng)在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交原保管的資料。第三十條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在移交工程建設(shè)檔案資料的同時，按建設(shè)總投資的百分之二，一次性業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設(shè)施專用基金，由業(yè)主委員會設(shè)專帳管理。市建設(shè)行政主管部門對公共施專用基金的劃撥和使用情況進行監(jiān)督。第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為平米，最多使用面積為平米，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。第五章法律責任第三十二條開發(fā)建設(shè)單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重別予以處罰：㈠未在規(guī)定時間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會議的，責令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，可以五千元以上三萬元以下的罰款。㈡不按規(guī)定移交工程建設(shè)資料、劃撥公共設(shè)施專用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。第三十三條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以罰：㈠未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒收違法所得，并可處以二千元以上二元以下的罰款。㈡物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設(shè)施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正并可處以二千元以上二萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)等級證書。a

企業(yè)管理，人事管理，崗位職責。第三十四條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由城監(jiān)支隊根椐情節(jié)輕重分別予以處罰：㈠損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋設(shè)計用途，占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備；責令恢復(fù)原狀，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。㈡擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。㈢不按指定地點停放車輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。㈣在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通