某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件去一個(gè)區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個(gè)城市開(kāi)始序言如何把一個(gè)偏僻的地段，做出一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)的項(xiàng)目，是我們今天主要的話題從市場(chǎng)中找到切入點(diǎn)，找到適合項(xiàng)目發(fā)展的途徑從產(chǎn)品中找差異，從產(chǎn)品中挖掘亮點(diǎn)，是營(yíng)銷的職責(zé)去一個(gè)區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個(gè)城市開(kāi)始序言如何把一個(gè)偏僻的項(xiàng)目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認(rèn)可，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，目標(biāo)地塊深入廠區(qū)，無(wú)臨街主干道，銷售抗性較大；對(duì)于此，我們需要找到項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題：項(xiàng)目全案在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于如何競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是什么，如何最大限度為項(xiàng)目增加產(chǎn)品附加值？項(xiàng)目能賣多少錢？我們采取什么樣的價(jià)格策略能賣的更貴一點(diǎn)？項(xiàng)目如何能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，同時(shí)保障項(xiàng)目的品牌？項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認(rèn)可，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，目標(biāo)地塊深入終極追求：終極追求：某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件新鄉(xiāng)基本信息：人口：全市572萬(wàn)人，市區(qū)110萬(wàn)人面積：全市8629平方公里，市區(qū)422平方公里交通：有京廣鐵路和太石鐵路支柱產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、化工、機(jī)械、紡織、造紙為主知名企業(yè)較多，如新飛、華蘭生物、白鷺集團(tuán)等GDP：1181.45億元（2010）人均可支配收入：15752元（2010）房地產(chǎn)：年投資總額117.6億元，年銷售面積360.5萬(wàn)平方米（2010）發(fā)展方向：城區(qū)向東（新區(qū)）、向南（向鄭州）重點(diǎn)發(fā)展新鄉(xiāng)基本信息：人口：全市572萬(wàn)人，市區(qū)110萬(wàn)人新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況：新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，電器制造、生物制藥、機(jī)械制造為支柱產(chǎn)業(yè)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率位列全省18個(gè)地市中上游，同時(shí)工業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展。新鄉(xiāng)市城市規(guī)劃方向主體方向?yàn)槌鞘袞|、南部，相應(yīng)軟硬件逐步完善。新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況：新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，電器制造、生物制藥區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)概況：新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)在全國(guó)中東部地級(jí)城市范圍內(nèi)價(jià)格都屬于較低位置，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲。新鄉(xiāng)市重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)的布局為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長(zhǎng)期的動(dòng)力，同時(shí)企業(yè)的壯大，必然帶來(lái)大批擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的市民，為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)一定得需求。新鄉(xiāng)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，全國(guó)一線品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入，必然為該城市的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)全新的局面，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；但與此同時(shí)，將會(huì)帶來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)概況：解讀城市發(fā)展規(guī)劃：構(gòu)建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成“一城三區(qū)、五星環(huán)繞”的城鎮(zhèn)空間布局形態(tài)?！耙怀侨齾^(qū)”指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第一圈層，是區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的核心部分，一城(新鄉(xiāng)中心城區(qū))三區(qū)(鳳泉區(qū)、小店工業(yè)園區(qū)、小冀工貿(mào)園區(qū))五星(輝縣市、衛(wèi)輝市、獲嘉縣、原陽(yáng)縣、延津縣5個(gè)衛(wèi)星城)環(huán)繞、長(zhǎng)垣為副中心城市、50個(gè)建制鎮(zhèn)的城市化總體布局。規(guī)劃布局：一城三區(qū)，五星環(huán)繞解讀城市發(fā)展規(guī)劃：構(gòu)建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成“解讀城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展方向：“東移南擴(kuò)”未來(lái)城市南部和東部將成為熱點(diǎn)區(qū)域。發(fā)展方向：居住人口從老城區(qū)向東和向南方向疏散，行政機(jī)關(guān)東移，教育產(chǎn)業(yè)帶向東南移動(dòng)，這都表明在未來(lái)城市將會(huì)逐漸呈現(xiàn)出“東移南擴(kuò)”的局面。解讀城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展方向：“東移南擴(kuò)”未來(lái)城市南部和東近期新鄉(xiāng)地產(chǎn)放量概況：2011上半年新鄉(xiāng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)概況：商品房銷售量：成交面積108.17萬(wàn)平米，成交套數(shù)9440套，成交金額36.56億，其中住宅96.52萬(wàn)平，成交金額30.09億元。商品房銷售均價(jià)情況：商品住房均價(jià)3555元，環(huán)比增長(zhǎng)10.30%，同比增長(zhǎng)16.43%（不包含別墅、保障住房）商品房投放量：上半年城區(qū)預(yù)售面積149.53萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)8.28%、同比增長(zhǎng)6.34%，其中住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售125.68萬(wàn)平，預(yù)售套數(shù)10244套。商品房可售面積及供銷對(duì)比：城區(qū)可售面積249.24萬(wàn)平米，套數(shù)21244套，其中住宅164.26萬(wàn)平米，套數(shù)13394套，上半年城區(qū)住宅供銷比為1.30:1近期新鄉(xiāng)地產(chǎn)放量概況：2011上半年新鄉(xiāng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)概況：商品房競(jìng)品項(xiàng)目分析：九鼎美廬占地面積4萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，是集高檔住宅、底層商業(yè)為一體的規(guī)模物業(yè)。九鼎美廬的建筑從傳統(tǒng)的懷舊風(fēng)格蛻變?yōu)楣δ苤髁x的干凈線條，關(guān)注技術(shù)細(xì)節(jié)產(chǎn)生的建筑效果。兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶的薄板設(shè)計(jì)，使得居室通風(fēng)采光良好，全明戶型比例大大提高。80平米全南向兩居，97-105平米精致三居，137-141平米舒適三居，160平米全景四居，配以雙開(kāi)子母三防門，2.9米層高，彩色塑鋼窗，雙層中空玻璃，市政集中供暖、燃?xì)馊霊?，無(wú)障礙坡道、精裝大堂、高檔電梯、全封閉智能化物業(yè)管理等等。商業(yè)立面簡(jiǎn)潔大氣，突出時(shí)代感和商業(yè)特征。內(nèi)部均為大空間框架結(jié)構(gòu)，外立面采用了玻璃幕墻、金屬百葉和穿孔金屬板等材料的裝飾，極具吸引力。九鼎美廬：項(xiàng)目概況競(jìng)品項(xiàng)目分析：九鼎美廬占地面積4萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)周邊生活配套健全，學(xué)校、公交線路、郵政、銀行、通訊網(wǎng)店等密布周邊戶型大小適中，舒適度較高，全明戶型占有比例大，易于銷售。工程進(jìn)度快，多棟樓宇已建筑封頂轉(zhuǎn)入裝修階段。項(xiàng)目處于老城區(qū)，目前均價(jià)3400，價(jià)格較低，性價(jià)比適中。劣勢(shì)小區(qū)占地較小，社區(qū)內(nèi)配套、綠化不足。樓間距較小，部分區(qū)域戶型采光不足與鐵路大動(dòng)脈京廣線僅150余米，噪音空氣污染與噪音污染可想而知。目前負(fù)面影響較多，尤以工程質(zhì)量、承諾不兌現(xiàn)、附加收款居多。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃用地117畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，主要由19棟多層和8棟11層小高層公寓(共27棟建筑)組成，高達(dá)40%的綠化率，秀美的江南風(fēng)情，鑄就了鐵西區(qū)的超大美景社區(qū)。社區(qū)配套建設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主會(huì)所、養(yǎng)老院、社區(qū)醫(yī)療中心、超市及各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、停車場(chǎng)等，各種配套以及生活設(shè)施十分完備。無(wú)論從建筑品質(zhì)、生活配套、景觀環(huán)境、升值潛力等各個(gè)方面，星湖嘉苑都將成為鐵西精品樓盤。按照總公司“統(tǒng)籌規(guī)劃、精心建設(shè)、全面管理、綜合服務(wù)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路，星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)確立了不單純追求概念、形式，而是追求建筑背后人性的開(kāi)發(fā)原則，注重對(duì)社區(qū)居民的人文關(guān)懷，致力于改善居民的生活質(zhì)量。考慮到未來(lái)的城市框架及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，星湖嘉苑確立了要將本項(xiàng)目打造成為我市京廣鐵路以西區(qū)域內(nèi)“精品樓盤”的項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略目標(biāo)，滿足鐵西人民長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)提升居住品質(zhì)的需求。星湖嘉苑：項(xiàng)目概況星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃用地117畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，主要由1項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)鐵西第一大盤，西區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為明顯目前價(jià)格為3200，北部高層均價(jià)2950，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。容積率1.85在老城區(qū)難能可貴，易于小區(qū)舒適度的提升。社區(qū)配套建設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主會(huì)所、養(yǎng)老院、社區(qū)醫(yī)療中心、超市及各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、停車場(chǎng)等，各種配套以及生活設(shè)施十分完備。劣勢(shì)以“江南風(fēng)情”為營(yíng)銷述求點(diǎn)，但規(guī)劃及設(shè)計(jì)不足以支撐。項(xiàng)目地理位置較差，處于老城區(qū)西北角，屬經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩區(qū)域。目前處于二期未開(kāi)盤狀態(tài)，不確定因素較多，路北區(qū)域工程進(jìn)度緩慢。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)新鄉(xiāng)地產(chǎn)關(guān)鍵詞：量?jī)r(jià)齊升再創(chuàng)新高投銷比理想自住投資需求高漲新鄉(xiāng)地產(chǎn)關(guān)鍵詞：量?jī)r(jià)齊升某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件本地塊，總占地約30畝，容積率為3.0，總建筑面積約5.6萬(wàn)平米，目前規(guī)劃建設(shè)為17層高層住宅建筑，地塊南距宏力大道300米，北距北環(huán)路700米，西距西華大道1000米，項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：本案項(xiàng)目周邊概況：本地塊，總占地約30畝，容積率為3.0，總建筑面積約5.6萬(wàn)項(xiàng)目SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析項(xiàng)目地價(jià)便宜，項(xiàng)目成本較低，可操作性高周邊競(jìng)品項(xiàng)目極少，便于項(xiàng)目營(yíng)銷展開(kāi)。處于鐵西價(jià)值洼地，便于引導(dǎo)市場(chǎng)銷售。項(xiàng)目地塊方正，土地利用價(jià)值高。項(xiàng)目位于宏力大道于、北環(huán)路、西華大道之間，未鄰主干道，交通通達(dá)性較差。項(xiàng)目周邊為平房區(qū)、煤場(chǎng)等設(shè)施雜亂，居住環(huán)境較差。處于新鄉(xiāng)城區(qū)西北部，屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展區(qū)域，周邊客戶購(gòu)買力弱。目前新鄉(xiāng)以“向南向東”為主發(fā)展方向，鐵西非政府近期發(fā)展方向，客戶購(gòu)買意向較差。項(xiàng)目SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣項(xiàng)目SWOT分析：Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析未來(lái)市政規(guī)劃建設(shè)路的西延，將大大改善項(xiàng)目交通環(huán)境。目前建筑規(guī)劃未實(shí)施，便于項(xiàng)目未來(lái)調(diào)性炒作及項(xiàng)目附加值的實(shí)施。新鄉(xiāng)地產(chǎn)進(jìn)入良性發(fā)展階段，鐵西進(jìn)入政府規(guī)劃視線，未來(lái)項(xiàng)目趨勢(shì)良好。鐵西區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于新鄉(xiāng)主力客戶視覺(jué)盲區(qū)，項(xiàng)目未來(lái)推廣難度較大。目前項(xiàng)目為釀造廠駐地，拆遷的不可預(yù)見(jiàn)性。近期政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的不可預(yù)見(jiàn)性。周邊煤場(chǎng)等因素制約性。項(xiàng)目SWOT分析：Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat項(xiàng)目啟示錄：客戶對(duì)該區(qū)（即鐵西區(qū)域）住宅產(chǎn)品認(rèn)同度不高，本項(xiàng)目將面臨較大的壓力。因此，對(duì)于營(yíng)銷，我們不能一味的只想著營(yíng)銷一種產(chǎn)品，也不能守株待兔式的等待客源過(guò)來(lái)。對(duì)于小高層，潛在供應(yīng)量多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，且與市場(chǎng)上項(xiàng)目在產(chǎn)品、賣點(diǎn)呈現(xiàn)同質(zhì)化，面臨實(shí)則不高端的客群，如何開(kāi)拓客群實(shí)現(xiàn)蔚來(lái)城高價(jià)值？如果僅賣我們的產(chǎn)品，賣我們的戶型，我們將陷入與周邊項(xiàng)目進(jìn)行艱難的博弈漩渦。項(xiàng)目啟示錄：客戶對(duì)該區(qū)（即鐵西區(qū)域）住宅產(chǎn)品認(rèn)同度不高，本項(xiàng)某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件國(guó)內(nèi)知名青年時(shí)尚社區(qū)：北京“空間·蒙太奇”上?！靶绿斓?8”深圳“東門168”北京“當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城”北京“GOGO新世代”北京“炫特區(qū)”北京“私摩空間”北京“迷你立方板”小戶型大型社區(qū)：當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城60萬(wàn)平米、迷你立方板15萬(wàn)平米、后現(xiàn)代城60萬(wàn)平米北京“鳳蝶獨(dú)立”濟(jì)南“青年居易”國(guó)內(nèi)知名青年時(shí)尚社區(qū)：北京“空間·蒙太奇”上?！靶绿斓?8”蔚來(lái)城——青年時(shí)尚社區(qū)概念支持：地塊較小：不適宜做大概念項(xiàng)目，營(yíng)銷以快產(chǎn)快銷為主位置較偏：項(xiàng)目位居鐵西，屬于欠發(fā)展區(qū)域，不適宜做大戶型的中高端產(chǎn)品客戶支撐：項(xiàng)目總建面約為5.6萬(wàn)平，如果將客戶群專注于鐵西，銷售將受很大制約，所以將青年時(shí)尚社區(qū)的概念引入，將客戶定位于新鄉(xiāng)首次置業(yè)的青年主力軍，更加利于銷售回款。蔚來(lái)城——青年時(shí)尚社區(qū)概念支持：地塊較小：不適宜做大概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位：占領(lǐng)鐵西中端市場(chǎng)，以時(shí)尚概念、生活品質(zhì)向高端市場(chǎng)挺進(jìn)區(qū)域定位：立足鐵西，覆蓋新鄉(xiāng)全市主力客戶群定位：以自主為主的城市中產(chǎn)階層功能定位：青年社區(qū)—時(shí)尚生活—一站式生活圈建筑風(fēng)格定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，時(shí)尚跳躍的外觀色彩市場(chǎng)定位：占領(lǐng)鐵西中端市場(chǎng)，以時(shí)尚概念、生活品質(zhì)向高端市場(chǎng)挺某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件備選案名：美域新天地壹品新筑BOBO自由城花溪鉑寓

江山賦SOLO蒙太奇（SOLO為英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。）備選案名：美域新天地如何建立、深化“青年城”這一定位僅僅有了這個(gè)概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)鍵是我們?nèi)绾紊罨?、挖掘，讓青年社區(qū)、時(shí)尚生活圈成為我們社區(qū)的專屬名詞。就如上海公館的海派風(fēng)格、恒大雅苑的水系園林。需要考慮的問(wèn)題：1、青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展？2、精英階層的定義如何劃分客戶群?3、項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？如何建立、深化“青年城”這一定位僅僅有了這個(gè)概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展精英階層的定義如何劃分客戶群?首先需要明確的是，“蔚來(lái)城”青年時(shí)尚社區(qū)的概念與傳統(tǒng)小戶型社區(qū)的概念有所偏差，它不同于以往第一代小戶型社區(qū)（獨(dú)棟、城市核心地段）、第二代小戶型社區(qū)（幾棟、大社區(qū)內(nèi)的小區(qū)域），它屬于一個(gè)創(chuàng)新型社區(qū)的概念，屬于中型獨(dú)立社區(qū)的范疇，減少一居室的比重，以兩居、小三居作為主力戶型，所以它的客戶群也與以往小戶型社區(qū)發(fā)生了偏差，客戶面增寬戶型位居市場(chǎng)主流多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)積蓄少收入高、追求個(gè)性化生活的精英階層企事業(yè)單位、工作穩(wěn)定收入較少的企事業(yè)白領(lǐng)階層周邊老城區(qū)居民的二次置業(yè)者35歲以下，父母代買的有剛性需求的青年置業(yè)者精英階層的定義如何劃分客戶群?首先需要明確的是，“蔚來(lái)城”青項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？建立標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性塑造概念炒作社區(qū)植入青年社區(qū)生活概念導(dǎo)入、未來(lái)格調(diào)暢想、同質(zhì)化社區(qū)生活的倡導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)植入、社區(qū)園林植入、社區(qū)小品植入，體驗(yàn)式營(yíng)銷、尋求口碑效應(yīng)挖掘目前新鄉(xiāng)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷差異化、塑造項(xiàng)目個(gè)性階段性推廣階段，提出新鄉(xiāng)青年時(shí)尚生活社區(qū)幾大標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)輸出自己的聲音項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？建立標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性塑造概念某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件古典歐陸風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：莊重嚴(yán)肅、大氣重視細(xì)節(jié)、注重材質(zhì)人工匠意高配套景觀環(huán)境復(fù)雜外裝飾造價(jià)高現(xiàn)代歐陸風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明：莊重嚴(yán)肅、大氣重視比例、注重材質(zhì)人工匠意高配套景觀環(huán)境自由外裝飾造價(jià)高古典歐陸風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：現(xiàn)代歐陸風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明仿傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：民居個(gè)性強(qiáng)烈、中式元素、配套中式園林景觀、建材單純少變化、內(nèi)部空間搭配效果低、高層建筑效果不易顯現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明：造型簡(jiǎn)潔、景觀空間自由、抽象概念、材料單純配套景觀環(huán)境自由外裝飾造價(jià)適中仿傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：現(xiàn)代中式風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：總體簡(jiǎn)潔大方、形隨機(jī)能反應(yīng)，外立面無(wú)裝飾元素，反應(yīng)現(xiàn)代生活注重內(nèi)部機(jī)能、弱化形式效果，運(yùn)用相對(duì)簡(jiǎn)單材質(zhì)，建筑開(kāi)口簡(jiǎn)潔，屋頂少繁瑣裝飾效果，以顏色及體量為主要效果?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：什么是適宜我們的建筑風(fēng)格？工程造價(jià)偏低年輕態(tài)的客戶群時(shí)尚的生活態(tài)度時(shí)代感強(qiáng)烈造型簡(jiǎn)潔線條鮮明色彩大膽時(shí)尚功能完善實(shí)用國(guó)內(nèi)成功青年型社區(qū)的必備共同點(diǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格什么是適宜我們的建筑風(fēng)格？工程造價(jià)偏低年輕態(tài)的客戶群時(shí)尚的生外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖北方地區(qū)小高層、高層戶型總結(jié)戶型建議：小高層戶型：節(jié)約空間、人性化體現(xiàn)、視野寬闊、生活更加便捷。小高層戶型風(fēng)水：

好戶型宜“格局方正、分區(qū)合理”，不缺角，盡量避免異型；

不宜開(kāi)門見(jiàn)廚房、餐廳，或戶門正對(duì)廚房門（有退財(cái)之象）；

房子忌直沖，入戶門不能正對(duì)衛(wèi)生間門、或?qū)﹃?yáng)臺(tái)、窗戶；

廚房不能設(shè)在樓座西北角和西方；

廚房、衛(wèi)生間不能設(shè)置在戶型中央（室內(nèi)中心十字線上）；

樓梯、電梯不能設(shè)在室內(nèi)中心（一梯一戶、躍層戶型需注意）；

室內(nèi)不能有三門相對(duì)的情況，或出現(xiàn)兩門相對(duì)咬合交錯(cuò)；

不能出現(xiàn)橫梁壓頂（入戶見(jiàn)橫梁或床、沙發(fā)頂有梁）現(xiàn)象；

門窗大小和個(gè)數(shù)比例要合理（一間房不可有三個(gè)以上門窗）；

主臥不能有超過(guò)兩面的落地玻璃門窗，主臥衛(wèi)的門不能對(duì)床北方地區(qū)小高層、高層戶型總結(jié)戶型建議：小高層戶型：節(jié)約空間、高層戶型：強(qiáng)調(diào)可贈(zèng)空間、戶型實(shí)用性、視野寬闊、通風(fēng)條件好高層戶型設(shè)計(jì)原則：

要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。

戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。

標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。

躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單面積的增大。

部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（20～30m2左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過(guò)平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動(dòng)，視覺(jué)上層次更富于變化，可贈(zèng)面積也更多。

通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。高層戶型：強(qiáng)調(diào)可贈(zèng)空間、戶型實(shí)用性、視野寬闊、通新鄉(xiāng)熱銷樓盤共同點(diǎn)南北通透、多向采光客廳、餐廳在合理的尺度內(nèi)要求盡量方正大氣，客廳景觀朝向較為重要（可以接受非南向客廳）標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性、減少異形空間的出現(xiàn)躍層及大戶型在整個(gè)小區(qū)中占有一定比例一層與地下室的躍層處理?yè)碛袉为?dú)的入口玄關(guān)南向陽(yáng)光房及大面積景觀陽(yáng)臺(tái)等彈性空間的贈(zèng)送入戶花園和室內(nèi)花園的半贈(zèng)送空間利用錯(cuò)層為每戶贈(zèng)送大面積的露臺(tái)擁有飄窗新鄉(xiāng)熱銷樓盤共同點(diǎn)南北通透、多向采光戶型配比建議1、建議做5-7種戶型，不易太少，戶型選擇度低，很容易造成某一戶型滯銷，戶型多樣，易于滿足客戶的不同需求及喜好。2、兩室的面積段應(yīng)該在70-80平米,搶占市場(chǎng)先機(jī)。3、三室的戶型應(yīng)該集中在85-110平米，市場(chǎng)上的主流戶型應(yīng)該占到最大的份額，其中客戶對(duì)于衛(wèi)生間的要求不嚴(yán)格，一衛(wèi)與兩衛(wèi)并存。一衛(wèi)的面積應(yīng)該在95平米左右，兩衛(wèi)的面積在100平米左右。4、戶型面積的相應(yīng)縮小，有助于在總價(jià)有優(yōu)勢(shì)的情況下拉快銷售速度。5、樓層設(shè)計(jì)以一梯三戶、兩梯三戶、兩梯四戶為主。戶型配比建議1、建議做5-7種戶型，不易太少，戶型選擇度低，戶型面積段占比備注二房一廳一衛(wèi)55-70平米25%緊湊兩房二房二廳一衛(wèi)70-80平米30%舒適兩房三房二廳一衛(wèi)80-95平米25%緊湊三房三房二廳二衛(wèi)95-105平米10%舒適三房三房二廳二衛(wèi)105-115平米7%主流三房一房一廳一衛(wèi)35-45平米3%公寓（以彌補(bǔ)樓層空間為主）戶型面積段占比備注二房一廳一衛(wèi)55-70平米25%緊湊兩房二戶型設(shè)計(jì)提示：一梯三戶戶型設(shè)計(jì)提示：一梯三戶一梯三戶（2）一梯三戶（2）兩梯三戶兩梯三戶偷面積(高附加值）建議：如果您開(kāi)發(fā)的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會(huì)“一見(jiàn)傾心”！如果您開(kāi)發(fā)的房子還附帶有大量的“免費(fèi)贈(zèng)送”，客戶當(dāng)然會(huì)“怦然心動(dòng)”！特別是當(dāng)前“90平米”政策限制下，按常規(guī)戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品差異化將很難體現(xiàn)，如何在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，偷面積成了眾多開(kāi)發(fā)商的選擇。偷面積(高附加值）建議：如果您開(kāi)發(fā)的房子90平米的看上去像露臺(tái)送面積方面(一)低臺(tái)凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過(guò)2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過(guò)2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。露臺(tái)送面積方面(一)低臺(tái)凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把帶窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁為了“偷”面積，故意將虛線為可打掉的假梁虛線為可打掉的假梁（三）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。（三）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積（四）送夾層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒(méi)有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。（四）送夾層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三（五）層高做大，變成挑高房源這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。（五）層高做大，變成挑高房源這是很多小戶型采用的方法，挑高5（六）花架花臺(tái)的贈(zèng)送面積這是目前大城市剛興起的一種新做法，優(yōu)勢(shì)明顯，不在“禁偷令”范圍影響內(nèi)，是目前較為實(shí)用的一種方式。缺點(diǎn)：增加部分建筑成本，花架花臺(tái)的后期施工水平要求較高。成功的案例“順鑫花語(yǔ)”贈(zèng)送面積：電梯廳+南北花架+花臺(tái)開(kāi)發(fā)商將負(fù)責(zé)在驗(yàn)收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，安裝窗戶，業(yè)主無(wú)需再費(fèi)力費(fèi)神，就可以多得到很大面積。（六）花架花臺(tái)的贈(zèng)送面積這是目前大城市剛興起的一種新做法，優(yōu)如下戶型圖可以看到，一條只計(jì)算一半面積的通道，兩邊的花架是不計(jì)算建筑面積的“贈(zèng)送部分”，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。如下戶型圖可以看到，一條只計(jì)算一半面積的通道，兩邊的花架是不（七）大露臺(tái)面積贈(zèng)送研究大露臺(tái)，指的是近年來(lái)深圳住宅商品中的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（兩層高陽(yáng)臺(tái)）。而建筑術(shù)語(yǔ)上的“陽(yáng)臺(tái)”指有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，“露臺(tái)”指沒(méi)有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)。市場(chǎng)上所講的大露臺(tái)，實(shí)際上是錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，或兩層挑高陽(yáng)臺(tái)。（七）大露臺(tái)面積贈(zèng)送研究大露臺(tái)，指的是近年來(lái)深圳住宅商品中的花架花臺(tái)贈(zèng)送適宜“蔚來(lái)城”的高附加值方法：錯(cuò)層露臺(tái)面積贈(zèng)送低臺(tái)凸窗和落地凸窗面積贈(zèng)送花架花臺(tái)贈(zèng)送適宜“蔚來(lái)城”的高附加值方法：錯(cuò)層露臺(tái)面積贈(zèng)送低某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件項(xiàng)目營(yíng)銷探討建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的策略新鄉(xiāng)市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展脈絡(luò)比較明顯，但卻缺乏獨(dú)立的小戶型社區(qū)，目前正是明確新一代小戶型的標(biāo)準(zhǔn)的最好時(shí)機(jī)，以與大社區(qū)中的零散小戶型相區(qū)別，強(qiáng)調(diào)蔚來(lái)城的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。小戶型項(xiàng)目的地段策略，主要在于描述蔚來(lái)城項(xiàng)目所在板塊近幾年的發(fā)展歷史，以后得發(fā)展趨勢(shì)，板塊的成熟度，板塊的規(guī)劃，以及板塊適合居住的特征等。依據(jù)新鄉(xiāng)房產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，在檔次定位中以中檔為主，必須注意價(jià)格尤其是總價(jià)的適中性，購(gòu)買小戶型項(xiàng)目的客戶群體對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感。小戶型的主要功能是居住，這是諸多項(xiàng)目的共同特征。因此應(yīng)該在此基礎(chǔ)上尋找細(xì)分因素，在產(chǎn)品戶型本身下功夫，進(jìn)一步細(xì)化。當(dāng)然作為規(guī)模較大的小戶型項(xiàng)目在進(jìn)一步細(xì)化時(shí)，一定要注意包容性的設(shè)計(jì)。地段策略檔次定位策略功能定位策略項(xiàng)目營(yíng)銷探討建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的策略新鄉(xiāng)市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展脈絡(luò)比較個(gè)性塑造策略小戶型的購(gòu)買群體，35歲以內(nèi)客戶占有很大的比重，與此相吻合，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的個(gè)性。個(gè)性鮮明的項(xiàng)目并不會(huì)將與其價(jià)值觀不相符的客戶排除在外，這是因?yàn)?，一方面鮮明的個(gè)性會(huì)引起更多客戶的興趣，另一方面?zhèn)€性并非是客戶購(gòu)買決策的因素，客戶購(gòu)買時(shí)會(huì)綜合考慮諸多利益點(diǎn)。小戶型的購(gòu)買群體對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，應(yīng)該特別注意控制總價(jià)，仔細(xì)研究首付款、月供款、入住成本。由于市場(chǎng)近期變化較多，建議蔚來(lái)城項(xiàng)目分期開(kāi)盤，甚至采取獨(dú)棟開(kāi)盤的方式，首次開(kāi)盤的價(jià)格堅(jiān)持保守原則，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化留下空間。國(guó)家一方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，一方面鼓勵(lì)發(fā)展中小戶型。因此可以抓住鼓勵(lì)政策這一點(diǎn)進(jìn)行炒作，將其放大放大再放大，減小宏觀調(diào)控的負(fù)面作用，增加消費(fèi)者的購(gòu)買信心。價(jià)格策略如何減小宏觀調(diào)控的負(fù)面作用個(gè)性塑造策略小戶型的購(gòu)買群體，35歲以內(nèi)客戶占有很大的比重，項(xiàng)目營(yíng)銷原則推盤節(jié)奏原則：市場(chǎng)饑餓、小幅推量、多批次開(kāi)盤、保持市場(chǎng)關(guān)注度價(jià)格策略原則：價(jià)格跟隨、低價(jià)入市、節(jié)節(jié)走高、銷售承諾逐一兌現(xiàn)、物業(yè)升值不斷顯現(xiàn)銷售策略原則：行銷+坐銷相結(jié)合，項(xiàng)目營(yíng)銷原則推盤節(jié)奏原則：項(xiàng)目營(yíng)銷手段促銷政策可能會(huì)取得一定程度的、階段性的效果，不要寄希望于通過(guò)促銷政策取得非常明顯的效果；如果要取得較好的效果，勢(shì)必加大促銷力度，這是以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的，必須找到銷售速度和利潤(rùn)率的平衡點(diǎn)；促銷手段應(yīng)該多樣化，不斷的以新的手法刺激市場(chǎng)。團(tuán)購(gòu)：前期開(kāi)展認(rèn)購(gòu)活動(dòng)時(shí)，可組織三十人以上的團(tuán)購(gòu)，給予一定折扣。認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠：在不明顯違背國(guó)家政策法規(guī)的情況下，可以將認(rèn)購(gòu)預(yù)繳費(fèi)的認(rèn)繳額度加大，并分為數(shù)個(gè)檔次，直接與優(yōu)惠幅度掛鉤。老帶新優(yōu)惠：針對(duì)客群特點(diǎn)，推行老客帶新客給予一定優(yōu)惠的營(yíng)銷活動(dòng)，擴(kuò)大連帶面，形成免費(fèi)宣傳。項(xiàng)目營(yíng)銷手段促銷政策可能會(huì)取得一定程度的、階段性的效果，不要項(xiàng)目（青年社區(qū)）戰(zhàn)略標(biāo)桿營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客產(chǎn)品觀摩場(chǎng)——揭幕期待與調(diào)動(dòng)欲望集中熱賣場(chǎng)——期待釋放與集中賣貨項(xiàng)目（青年社區(qū)）戰(zhàn)略標(biāo)桿營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客形象目標(biāo)——新鄉(xiāng)首席青年時(shí)尚社區(qū)、鐵西區(qū)域最值得期待的大盤蓄客目標(biāo)——500組意向客戶生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客形象目標(biāo)——新鄉(xiāng)首席青年時(shí)尚社區(qū)、鐵西區(qū)域最值得期待的大盤生展賣包裝：“城市精英，商品生活”主題展賣——外賣場(chǎng)、地盤包裝戶外：在西馬路至項(xiàng)目段設(shè)置氛圍包裝，在宏力大道設(shè)置標(biāo)桿戶外——區(qū)域地王（區(qū)域內(nèi)的戶外、道旗或燈箱等形式的導(dǎo)引）交通導(dǎo)入型戶外：在西馬路與宏力大道路口及宏力大道路口處設(shè)置導(dǎo)示型戶外廣告新聞軟宣：主流平面、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志（輿論環(huán)境的創(chuàng)造：區(qū)域預(yù)熱、標(biāo)桿期待）平面廣告：建立品質(zhì)標(biāo)桿的形象預(yù)期道具：一本結(jié)合產(chǎn)品預(yù)告的考究生活讀本、一部考究的精彩預(yù)告片、精致的概念沙盤系列城市精英的約會(huì)：網(wǎng)絡(luò)、短信邀客營(yíng)銷動(dòng)作蓄客動(dòng)作500本“城市精英護(hù)照”——預(yù)約證：標(biāo)價(jià)，含折扣或增值購(gòu)房銷售團(tuán)隊(duì)：一支形象考究的高銷團(tuán)隊(duì)展賣包裝：“城市精英，商品生活”主題展賣——外賣場(chǎng)、地盤包裝形象目標(biāo)——兌現(xiàn)期待，確立標(biāo)桿蓄客目標(biāo)——堅(jiān)定信心、強(qiáng)化購(gòu)買欲望，沖量1000組意向產(chǎn)品觀摩場(chǎng)——揭幕期待與調(diào)動(dòng)欲望形象目標(biāo)——兌現(xiàn)期待，確立標(biāo)桿產(chǎn)品觀摩場(chǎng)——揭幕期待與調(diào)動(dòng)欲觀摩包裝：售樓處（精心的材料展示）、時(shí)尚小品、樣板間（精品戶型、精英考究的生活）、考究的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品揭幕：精致的產(chǎn)品展示、豐富的產(chǎn)品推介會(huì)人氣護(hù)航：多渠道的看房團(tuán)，不間歇地人氣輸送新聞軟宣：最頻繁最廣泛的曝光，新聞/訪談/軟文/專家評(píng)論廣告：揭幕“青年時(shí)尚生活”，體驗(yàn)邀約（平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信的同步集中）道具：規(guī)劃沙盤、產(chǎn)品樓書(shū)、戶型圖（除常規(guī)戶型功能外，含設(shè)計(jì)效果示意圖）營(yíng)銷動(dòng)作銷售動(dòng)作流程化現(xiàn)場(chǎng)接待、深度意向溝通（樓座、房型、樓層、朝向）、價(jià)格測(cè)試營(yíng)銷動(dòng)作銷售動(dòng)作流程化現(xiàn)場(chǎng)接待、深度意向溝通（樓座、房型、樓目標(biāo)：分批開(kāi)盤，銷售總量70%集中熱賣場(chǎng)——期待釋放與集中賣貨開(kāi)盤方式：根據(jù)蓄客情況分樓座分批開(kāi)盤、集中搖號(hào)選房、價(jià)格適度上揚(yáng)廣告：開(kāi)盤、熱銷、答謝（平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信的同步集中）新聞軟宣：熱銷、標(biāo)桿續(xù)盤：保障簽約，同時(shí)補(bǔ)量或期待后期產(chǎn)品或客戶答謝營(yíng)銷動(dòng)作目標(biāo)：分批開(kāi)盤，銷售總量70%集中熱賣場(chǎng)——期待釋放與集中賣推廣實(shí)施過(guò)程中的幾點(diǎn)思考：做好銷控計(jì)劃表；戶外廣告、圍擋等的政府公關(guān)；工程配合進(jìn)度；目標(biāo)消費(fèi)群體的梳理與收集；后期營(yíng)銷推廣工作的細(xì)化執(zhí)行；封頂、交樓、節(jié)點(diǎn)等的炒作；老業(yè)主的充分利用；媒體的充分利用；

……推廣實(shí)施過(guò)程中的幾點(diǎn)思考：做好銷控計(jì)劃表；某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見(jiàn)所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、有時(shí)候，我們活得累，并非生活過(guò)于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒(méi)錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒(méi)有了當(dāng)初那種毫無(wú)顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒(méi)有走不通的路。將帥的堅(jiān)強(qiáng)意志，就像城市主要街道匯集點(diǎn)上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來(lái)沒(méi)有努力過(guò)，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒(méi)什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來(lái)。不爬起來(lái)，別人會(huì)看不起你，你自己也會(huì)失去機(jī)會(huì)。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個(gè)人都要學(xué)會(huì)的成長(zhǎng)。

13、要相信，這個(gè)世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。

14、也許你想要的未來(lái)在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來(lái)沒(méi)有拉近過(guò)......但請(qǐng)你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見(jiàn)自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動(dòng)。有一天你總會(huì)明白，遺憾比失敗更讓你難以面對(duì)。

17、沒(méi)有一件事情可以一下子把你打垮，也不會(huì)有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個(gè)慢慢累積的過(guò)程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢(mèng)想的努力，會(huì)讓你找到一個(gè)更好的自己，一個(gè)沉默努力充實(shí)安靜的自己。

19、你相信夢(mèng)想，夢(mèng)想才會(huì)相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負(fù)了所受的苦難。

20、生活不會(huì)按你想要的方式進(jìn)行，它會(huì)給你一段時(shí)間，讓你孤獨(dú)、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時(shí)間跟自己獨(dú)處，多看一本書(shū)，去做可以做的事，放下過(guò)去的人，等你度過(guò)低潮，那些獨(dú)處的時(shí)光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒(méi)那么糟，看似生活對(duì)你的虧欠，其實(shí)都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，75某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件去一個(gè)區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個(gè)城市開(kāi)始序言如何把一個(gè)偏僻的地段，做出一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)的項(xiàng)目，是我們今天主要的話題從市場(chǎng)中找到切入點(diǎn)，找到適合項(xiàng)目發(fā)展的途徑從產(chǎn)品中找差異，從產(chǎn)品中挖掘亮點(diǎn)，是營(yíng)銷的職責(zé)去一個(gè)區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個(gè)城市開(kāi)始序言如何把一個(gè)偏僻的項(xiàng)目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認(rèn)可，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，目標(biāo)地塊深入廠區(qū)，無(wú)臨街主干道，銷售抗性較大；對(duì)于此，我們需要找到項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題：項(xiàng)目全案在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于如何競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是什么，如何最大限度為項(xiàng)目增加產(chǎn)品附加值？項(xiàng)目能賣多少錢？我們采取什么樣的價(jià)格策略能賣的更貴一點(diǎn)？項(xiàng)目如何能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，同時(shí)保障項(xiàng)目的品牌？項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認(rèn)可，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，目標(biāo)地塊深入終極追求：終極追求：某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件新鄉(xiāng)基本信息：人口：全市572萬(wàn)人，市區(qū)110萬(wàn)人面積：全市8629平方公里，市區(qū)422平方公里交通：有京廣鐵路和太石鐵路支柱產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、化工、機(jī)械、紡織、造紙為主知名企業(yè)較多，如新飛、華蘭生物、白鷺集團(tuán)等GDP：1181.45億元（2010）人均可支配收入：15752元（2010）房地產(chǎn)：年投資總額117.6億元，年銷售面積360.5萬(wàn)平方米（2010）發(fā)展方向：城區(qū)向東（新區(qū)）、向南（向鄭州）重點(diǎn)發(fā)展新鄉(xiāng)基本信息：人口：全市572萬(wàn)人，市區(qū)110萬(wàn)人新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況：新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，電器制造、生物制藥、機(jī)械制造為支柱產(chǎn)業(yè)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率位列全省18個(gè)地市中上游，同時(shí)工業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展。新鄉(xiāng)市城市規(guī)劃方向主體方向?yàn)槌鞘袞|、南部，相應(yīng)軟硬件逐步完善。新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況：新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，電器制造、生物制藥區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)概況：新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)在全國(guó)中東部地級(jí)城市范圍內(nèi)價(jià)格都屬于較低位置，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲。新鄉(xiāng)市重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)的布局為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長(zhǎng)期的動(dòng)力，同時(shí)企業(yè)的壯大，必然帶來(lái)大批擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的市民，為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)一定得需求。新鄉(xiāng)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，全國(guó)一線品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入，必然為該城市的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)全新的局面，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；但與此同時(shí)，將會(huì)帶來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)概況：解讀城市發(fā)展規(guī)劃：構(gòu)建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成“一城三區(qū)、五星環(huán)繞”的城鎮(zhèn)空間布局形態(tài)。“一城三區(qū)”指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第一圈層，是區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的核心部分，一城(新鄉(xiāng)中心城區(qū))三區(qū)(鳳泉區(qū)、小店工業(yè)園區(qū)、小冀工貿(mào)園區(qū))五星(輝縣市、衛(wèi)輝市、獲嘉縣、原陽(yáng)縣、延津縣5個(gè)衛(wèi)星城)環(huán)繞、長(zhǎng)垣為副中心城市、50個(gè)建制鎮(zhèn)的城市化總體布局。規(guī)劃布局：一城三區(qū)，五星環(huán)繞解讀城市發(fā)展規(guī)劃：構(gòu)建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成“解讀城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展方向：“東移南擴(kuò)”未來(lái)城市南部和東部將成為熱點(diǎn)區(qū)域。發(fā)展方向：居住人口從老城區(qū)向東和向南方向疏散，行政機(jī)關(guān)東移，教育產(chǎn)業(yè)帶向東南移動(dòng)，這都表明在未來(lái)城市將會(huì)逐漸呈現(xiàn)出“東移南擴(kuò)”的局面。解讀城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展方向：“東移南擴(kuò)”未來(lái)城市南部和東近期新鄉(xiāng)地產(chǎn)放量概況：2011上半年新鄉(xiāng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)概況：商品房銷售量：成交面積108.17萬(wàn)平米，成交套數(shù)9440套，成交金額36.56億，其中住宅96.52萬(wàn)平，成交金額30.09億元。商品房銷售均價(jià)情況：商品住房均價(jià)3555元，環(huán)比增長(zhǎng)10.30%，同比增長(zhǎng)16.43%（不包含別墅、保障住房）商品房投放量：上半年城區(qū)預(yù)售面積149.53萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)8.28%、同比增長(zhǎng)6.34%，其中住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售125.68萬(wàn)平，預(yù)售套數(shù)10244套。商品房可售面積及供銷對(duì)比：城區(qū)可售面積249.24萬(wàn)平米，套數(shù)21244套，其中住宅164.26萬(wàn)平米，套數(shù)13394套，上半年城區(qū)住宅供銷比為1.30:1近期新鄉(xiāng)地產(chǎn)放量概況：2011上半年新鄉(xiāng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)概況：商品房競(jìng)品項(xiàng)目分析：九鼎美廬占地面積4萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，是集高檔住宅、底層商業(yè)為一體的規(guī)模物業(yè)。九鼎美廬的建筑從傳統(tǒng)的懷舊風(fēng)格蛻變?yōu)楣δ苤髁x的干凈線條，關(guān)注技術(shù)細(xì)節(jié)產(chǎn)生的建筑效果。兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶的薄板設(shè)計(jì)，使得居室通風(fēng)采光良好，全明戶型比例大大提高。80平米全南向兩居，97-105平米精致三居，137-141平米舒適三居，160平米全景四居，配以雙開(kāi)子母三防門，2.9米層高，彩色塑鋼窗，雙層中空玻璃，市政集中供暖、燃?xì)馊霊簦瑹o(wú)障礙坡道、精裝大堂、高檔電梯、全封閉智能化物業(yè)管理等等。商業(yè)立面簡(jiǎn)潔大氣，突出時(shí)代感和商業(yè)特征。內(nèi)部均為大空間框架結(jié)構(gòu)，外立面采用了玻璃幕墻、金屬百葉和穿孔金屬板等材料的裝飾，極具吸引力。九鼎美廬：項(xiàng)目概況競(jìng)品項(xiàng)目分析：九鼎美廬占地面積4萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)周邊生活配套健全，學(xué)校、公交線路、郵政、銀行、通訊網(wǎng)店等密布周邊戶型大小適中，舒適度較高，全明戶型占有比例大，易于銷售。工程進(jìn)度快，多棟樓宇已建筑封頂轉(zhuǎn)入裝修階段。項(xiàng)目處于老城區(qū)，目前均價(jià)3400，價(jià)格較低，性價(jià)比適中。劣勢(shì)小區(qū)占地較小，社區(qū)內(nèi)配套、綠化不足。樓間距較小，部分區(qū)域戶型采光不足與鐵路大動(dòng)脈京廣線僅150余米，噪音空氣污染與噪音污染可想而知。目前負(fù)面影響較多，尤以工程質(zhì)量、承諾不兌現(xiàn)、附加收款居多。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃用地117畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，主要由19棟多層和8棟11層小高層公寓(共27棟建筑)組成，高達(dá)40%的綠化率，秀美的江南風(fēng)情，鑄就了鐵西區(qū)的超大美景社區(qū)。社區(qū)配套建設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主會(huì)所、養(yǎng)老院、社區(qū)醫(yī)療中心、超市及各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、停車場(chǎng)等，各種配套以及生活設(shè)施十分完備。無(wú)論從建筑品質(zhì)、生活配套、景觀環(huán)境、升值潛力等各個(gè)方面，星湖嘉苑都將成為鐵西精品樓盤。按照總公司“統(tǒng)籌規(guī)劃、精心建設(shè)、全面管理、綜合服務(wù)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路，星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)確立了不單純追求概念、形式，而是追求建筑背后人性的開(kāi)發(fā)原則，注重對(duì)社區(qū)居民的人文關(guān)懷，致力于改善居民的生活質(zhì)量。考慮到未來(lái)的城市框架及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，星湖嘉苑確立了要將本項(xiàng)目打造成為我市京廣鐵路以西區(qū)域內(nèi)“精品樓盤”的項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略目標(biāo)，滿足鐵西人民長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)提升居住品質(zhì)的需求。星湖嘉苑：項(xiàng)目概況星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃用地117畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，主要由1項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)鐵西第一大盤，西區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為明顯目前價(jià)格為3200，北部高層均價(jià)2950，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。容積率1.85在老城區(qū)難能可貴，易于小區(qū)舒適度的提升。社區(qū)配套建設(shè)有社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主會(huì)所、養(yǎng)老院、社區(qū)醫(yī)療中心、超市及各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、停車場(chǎng)等，各種配套以及生活設(shè)施十分完備。劣勢(shì)以“江南風(fēng)情”為營(yíng)銷述求點(diǎn)，但規(guī)劃及設(shè)計(jì)不足以支撐。項(xiàng)目地理位置較差，處于老城區(qū)西北角，屬經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩區(qū)域。目前處于二期未開(kāi)盤狀態(tài)，不確定因素較多，路北區(qū)域工程進(jìn)度緩慢。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)新鄉(xiāng)地產(chǎn)關(guān)鍵詞：量?jī)r(jià)齊升再創(chuàng)新高投銷比理想自住投資需求高漲新鄉(xiāng)地產(chǎn)關(guān)鍵詞：量?jī)r(jià)齊升某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件本地塊，總占地約30畝，容積率為3.0，總建筑面積約5.6萬(wàn)平米，目前規(guī)劃建設(shè)為17層高層住宅建筑，地塊南距宏力大道300米，北距北環(huán)路700米，西距西華大道1000米，項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：本案項(xiàng)目周邊概況：本地塊，總占地約30畝，容積率為3.0，總建筑面積約5.6萬(wàn)項(xiàng)目SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析項(xiàng)目地價(jià)便宜，項(xiàng)目成本較低，可操作性高周邊競(jìng)品項(xiàng)目極少，便于項(xiàng)目營(yíng)銷展開(kāi)。處于鐵西價(jià)值洼地，便于引導(dǎo)市場(chǎng)銷售。項(xiàng)目地塊方正，土地利用價(jià)值高。項(xiàng)目位于宏力大道于、北環(huán)路、西華大道之間，未鄰主干道，交通通達(dá)性較差。項(xiàng)目周邊為平房區(qū)、煤場(chǎng)等設(shè)施雜亂，居住環(huán)境較差。處于新鄉(xiāng)城區(qū)西北部，屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展區(qū)域，周邊客戶購(gòu)買力弱。目前新鄉(xiāng)以“向南向東”為主發(fā)展方向，鐵西非政府近期發(fā)展方向，客戶購(gòu)買意向較差。項(xiàng)目SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣項(xiàng)目SWOT分析：Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析未來(lái)市政規(guī)劃建設(shè)路的西延，將大大改善項(xiàng)目交通環(huán)境。目前建筑規(guī)劃未實(shí)施，便于項(xiàng)目未來(lái)調(diào)性炒作及項(xiàng)目附加值的實(shí)施。新鄉(xiāng)地產(chǎn)進(jìn)入良性發(fā)展階段，鐵西進(jìn)入政府規(guī)劃視線，未來(lái)項(xiàng)目趨勢(shì)良好。鐵西區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于新鄉(xiāng)主力客戶視覺(jué)盲區(qū)，項(xiàng)目未來(lái)推廣難度較大。目前項(xiàng)目為釀造廠駐地，拆遷的不可預(yù)見(jiàn)性。近期政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的不可預(yù)見(jiàn)性。周邊煤場(chǎng)等因素制約性。項(xiàng)目SWOT分析：Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat項(xiàng)目啟示錄：客戶對(duì)該區(qū)（即鐵西區(qū)域）住宅產(chǎn)品認(rèn)同度不高，本項(xiàng)目將面臨較大的壓力。因此，對(duì)于營(yíng)銷，我們不能一味的只想著營(yíng)銷一種產(chǎn)品，也不能守株待兔式的等待客源過(guò)來(lái)。對(duì)于小高層，潛在供應(yīng)量多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，且與市場(chǎng)上項(xiàng)目在產(chǎn)品、賣點(diǎn)呈現(xiàn)同質(zhì)化，面臨實(shí)則不高端的客群，如何開(kāi)拓客群實(shí)現(xiàn)蔚來(lái)城高價(jià)值？如果僅賣我們的產(chǎn)品，賣我們的戶型，我們將陷入與周邊項(xiàng)目進(jìn)行艱難的博弈漩渦。項(xiàng)目啟示錄：客戶對(duì)該區(qū)（即鐵西區(qū)域）住宅產(chǎn)品認(rèn)同度不高，本項(xiàng)某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件國(guó)內(nèi)知名青年時(shí)尚社區(qū)：北京“空間·蒙太奇”上海“新天地88”深圳“東門168”北京“當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城”北京“GOGO新世代”北京“炫特區(qū)”北京“私摩空間”北京“迷你立方板”小戶型大型社區(qū)：當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城60萬(wàn)平米、迷你立方板15萬(wàn)平米、后現(xiàn)代城60萬(wàn)平米北京“鳳蝶獨(dú)立”濟(jì)南“青年居易”國(guó)內(nèi)知名青年時(shí)尚社區(qū)：北京“空間·蒙太奇”上?！靶绿斓?8”蔚來(lái)城——青年時(shí)尚社區(qū)概念支持：地塊較小：不適宜做大概念項(xiàng)目，營(yíng)銷以快產(chǎn)快銷為主位置較偏：項(xiàng)目位居鐵西，屬于欠發(fā)展區(qū)域，不適宜做大戶型的中高端產(chǎn)品客戶支撐：項(xiàng)目總建面約為5.6萬(wàn)平，如果將客戶群專注于鐵西，銷售將受很大制約，所以將青年時(shí)尚社區(qū)的概念引入，將客戶定位于新鄉(xiāng)首次置業(yè)的青年主力軍，更加利于銷售回款。蔚來(lái)城——青年時(shí)尚社區(qū)概念支持：地塊較?。翰贿m宜做大概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位：占領(lǐng)鐵西中端市場(chǎng)，以時(shí)尚概念、生活品質(zhì)向高端市場(chǎng)挺進(jìn)區(qū)域定位：立足鐵西，覆蓋新鄉(xiāng)全市主力客戶群定位：以自主為主的城市中產(chǎn)階層功能定位：青年社區(qū)—時(shí)尚生活—一站式生活圈建筑風(fēng)格定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，時(shí)尚跳躍的外觀色彩市場(chǎng)定位：占領(lǐng)鐵西中端市場(chǎng)，以時(shí)尚概念、生活品質(zhì)向高端市場(chǎng)挺某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件備選案名：美域新天地壹品新筑BOBO自由城花溪鉑寓

江山賦SOLO蒙太奇（SOLO為英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。）備選案名：美域新天地如何建立、深化“青年城”這一定位僅僅有了這個(gè)概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)鍵是我們?nèi)绾紊罨?、挖掘，讓青年社區(qū)、時(shí)尚生活圈成為我們社區(qū)的專屬名詞。就如上海公館的海派風(fēng)格、恒大雅苑的水系園林。需要考慮的問(wèn)題：1、青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展？2、精英階層的定義如何劃分客戶群?3、項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？如何建立、深化“青年城”這一定位僅僅有了這個(gè)概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展青年時(shí)尚社區(qū)的概念，如何延展精英階層的定義如何劃分客戶群?首先需要明確的是，“蔚來(lái)城”青年時(shí)尚社區(qū)的概念與傳統(tǒng)小戶型社區(qū)的概念有所偏差，它不同于以往第一代小戶型社區(qū)（獨(dú)棟、城市核心地段）、第二代小戶型社區(qū)（幾棟、大社區(qū)內(nèi)的小區(qū)域），它屬于一個(gè)創(chuàng)新型社區(qū)的概念，屬于中型獨(dú)立社區(qū)的范疇，減少一居室的比重，以兩居、小三居作為主力戶型，所以它的客戶群也與以往小戶型社區(qū)發(fā)生了偏差，客戶面增寬戶型位居市場(chǎng)主流多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)積蓄少收入高、追求個(gè)性化生活的精英階層企事業(yè)單位、工作穩(wěn)定收入較少的企事業(yè)白領(lǐng)階層周邊老城區(qū)居民的二次置業(yè)者35歲以下，父母代買的有剛性需求的青年置業(yè)者精英階層的定義如何劃分客戶群?首先需要明確的是，“蔚來(lái)城”青項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？建立標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性塑造概念炒作社區(qū)植入青年社區(qū)生活概念導(dǎo)入、未來(lái)格調(diào)暢想、同質(zhì)化社區(qū)生活的倡導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)植入、社區(qū)園林植入、社區(qū)小品植入，體驗(yàn)式營(yíng)銷、尋求口碑效應(yīng)挖掘目前新鄉(xiāng)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷差異化、塑造項(xiàng)目個(gè)性階段性推廣階段，提出新鄉(xiāng)青年時(shí)尚生活社區(qū)幾大標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)輸出自己的聲音項(xiàng)目的推廣對(duì)這一概念如何嫁接和不斷深化？建立標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性塑造概念某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件古典歐陸風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：莊重嚴(yán)肅、大氣重視細(xì)節(jié)、注重材質(zhì)人工匠意高配套景觀環(huán)境復(fù)雜外裝飾造價(jià)高現(xiàn)代歐陸風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明：莊重嚴(yán)肅、大氣重視比例、注重材質(zhì)人工匠意高配套景觀環(huán)境自由外裝飾造價(jià)高古典歐陸風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：現(xiàn)代歐陸風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明仿傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：民居個(gè)性強(qiáng)烈、中式元素、配套中式園林景觀、建材單純少變化、內(nèi)部空間搭配效果低、高層建筑效果不易顯現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)明：造型簡(jiǎn)潔、景觀空間自由、抽象概念、材料單純配套景觀環(huán)境自由外裝飾造價(jià)適中仿傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：現(xiàn)代中式風(fēng)格特點(diǎn)說(shuō)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：總體簡(jiǎn)潔大方、形隨機(jī)能反應(yīng)，外立面無(wú)裝飾元素，反應(yīng)現(xiàn)代生活注重內(nèi)部機(jī)能、弱化形式效果，運(yùn)用相對(duì)簡(jiǎn)單材質(zhì)，建筑開(kāi)口簡(jiǎn)潔，屋頂少繁瑣裝飾效果，以顏色及體量為主要效果。現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面風(fēng)格分析：特點(diǎn)說(shuō)明：什么是適宜我們的建筑風(fēng)格？工程造價(jià)偏低年輕態(tài)的客戶群時(shí)尚的生活態(tài)度時(shí)代感強(qiáng)烈造型簡(jiǎn)潔線條鮮明色彩大膽時(shí)尚功能完善實(shí)用國(guó)內(nèi)成功青年型社區(qū)的必備共同點(diǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格什么是適宜我們的建筑風(fēng)格？工程造價(jià)偏低年輕態(tài)的客戶群時(shí)尚的生外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖外立面意向圖北方地區(qū)小高層、高層戶型總結(jié)戶型建議：小高層戶型：節(jié)約空間、人性化體現(xiàn)、視野寬闊、生活更加便捷。小高層戶型風(fēng)水：

好戶型宜“格局方正、分區(qū)合理”，不缺角，盡量避免異型；

不宜開(kāi)門見(jiàn)廚房、餐廳，或戶門正對(duì)廚房門（有退財(cái)之象）；

房子忌直沖，入戶門不能正對(duì)衛(wèi)生間門、或?qū)﹃?yáng)臺(tái)、窗戶；

廚房不能設(shè)在樓座西北角和西方；

廚房、衛(wèi)生間不能設(shè)置在戶型中央（室內(nèi)中心十字線上）；

樓梯、電梯不能設(shè)在室內(nèi)中心（一梯一戶、躍層戶型需注意）；

室內(nèi)不能有三門相對(duì)的情況，或出現(xiàn)兩門相對(duì)咬合交錯(cuò)；

不能出現(xiàn)橫梁壓頂（入戶見(jiàn)橫梁或床、沙發(fā)頂有梁）現(xiàn)象；

門窗大小和個(gè)數(shù)比例要合理（一間房不可有三個(gè)以上門窗）；

主臥不能有超過(guò)兩面的落地玻璃門窗，主臥衛(wèi)的門不能對(duì)床北方地區(qū)小高層、高層戶型總結(jié)戶型建議：小高層戶型：節(jié)約空間、高層戶型：強(qiáng)調(diào)可贈(zèng)空間、戶型實(shí)用性、視野寬闊、通風(fēng)條件好高層戶型設(shè)計(jì)原則：

要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。

戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。

標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。

躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單面積的增大。

部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（20～30m2左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過(guò)平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動(dòng)，視覺(jué)上層次更富于變化，可贈(zèng)面積也更多。

通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。高層戶型：強(qiáng)調(diào)可贈(zèng)空間、戶型實(shí)用性、視野寬闊、通新鄉(xiāng)熱銷樓盤共同點(diǎn)南北通透、多向采光客廳、餐廳在合理的尺度內(nèi)要求盡量方正大氣，客廳景觀朝向較為重要（可以接受非南向客廳）標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性、減少異形空間的出現(xiàn)躍層及大戶型在整個(gè)小區(qū)中占有一定比例一層與地下室的躍層處理?yè)碛袉为?dú)的入口玄關(guān)南向陽(yáng)光房及大面積景觀陽(yáng)臺(tái)等彈性空間的贈(zèng)送入戶花園和室內(nèi)花園的半贈(zèng)送空間利用錯(cuò)層為每戶贈(zèng)送大面積的露臺(tái)擁有飄窗新鄉(xiāng)熱銷樓盤共同點(diǎn)南北通透、多向采光戶型配比建議1、建議做5-7種戶型，不易太少，戶型選擇度低，很容易造成某一戶型滯銷，戶型多樣，易于滿足客戶的不同需求及喜好。2、兩室的面積段應(yīng)該在70-80平米,搶占市場(chǎng)先機(jī)。3、三室的戶型應(yīng)該集中在85-110平米，市場(chǎng)上的主流戶型應(yīng)該占到最大的份額，其中客戶對(duì)于衛(wèi)生間的要求不嚴(yán)格，一衛(wèi)與兩衛(wèi)并存。一衛(wèi)的面積應(yīng)該在95平米左右，兩衛(wèi)的面積在100平米左右。4、戶型面積的相應(yīng)縮小，有助于在總價(jià)有優(yōu)勢(shì)的情況下拉快銷售速度。5、樓層設(shè)計(jì)以一梯三戶、兩梯三戶、兩梯四戶為主。戶型配比建議1、建議做5-7種戶型，不易太少，戶型選擇度低，戶型面積段占比備注二房一廳一衛(wèi)55-70平米25%緊湊兩房二房二廳一衛(wèi)70-80平米30%舒適兩房三房二廳一衛(wèi)80-95平米25%緊湊三房三房二廳二衛(wèi)95-105平米10%舒適三房三房二廳二衛(wèi)105-115平米7%主流三房一房一廳一衛(wèi)35-45平米3%公寓（以彌補(bǔ)樓層空間為主）戶型面積段占比備注二房一廳一衛(wèi)55-70平米25%緊湊兩房二戶型設(shè)計(jì)提示：一梯三戶戶型設(shè)計(jì)提示：一梯三戶一梯三戶（2）一梯三戶（2）兩梯三戶兩梯三戶偷面積(高附加值）建議：如果您開(kāi)發(fā)的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會(huì)“一見(jiàn)傾心”！如果您開(kāi)發(fā)的房子還附帶有大量的“免費(fèi)贈(zèng)送”，客戶當(dāng)然會(huì)“怦然心動(dòng)”！特別是當(dāng)前“90平米”政策限制下，按常規(guī)戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品差異化將很難體現(xiàn)，如何在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，偷面積成了眾多開(kāi)發(fā)商的選擇。偷面積(高附加值）建議：如果您開(kāi)發(fā)的房子90平米的看上去像露臺(tái)送面積方面(一)低臺(tái)凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過(guò)2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過(guò)2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。露臺(tái)送面積方面(一)低臺(tái)凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把帶窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁為了“偷”面積，故意將虛線為可打掉的假梁虛線為可打掉的假梁（三）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。（三）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積（四）送夾層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒(méi)有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。（四）送夾層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三（五）層高做大，變成挑高房源這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。（五）層高做大，變成挑高房源這是很多小戶型采用的方法，挑高5（六）花架花臺(tái)的贈(zèng)送面積這是目前大城市剛興起的一種新做法，優(yōu)勢(shì)明顯，不在“禁偷令”范圍影響內(nèi)，是目前較為實(shí)用的一種方式。缺點(diǎn)：增加部分建筑成本，花架花臺(tái)的后期施工水平要求較高。成功的案例“順鑫花語(yǔ)”贈(zèng)送面積：電梯廳+南北花架+花臺(tái)開(kāi)發(fā)商將負(fù)責(zé)在驗(yàn)收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，安裝窗戶，業(yè)主無(wú)需再費(fèi)力費(fèi)神，就可以多得到很大面積。（六）花架花臺(tái)的贈(zèng)送面積這是目前大城市剛興起的一種新做法，優(yōu)如下戶型圖可以看到，一條只計(jì)算一半面積的通道，兩邊的花架是不計(jì)算建筑面積的“贈(zèng)送部分”，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。如下戶型圖可以看到，一條只計(jì)算一半面積的通道，兩邊的花架是不（七）大露臺(tái)面積贈(zèng)送研究大露臺(tái)，指的是近年來(lái)深圳住宅商品中的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（兩層高陽(yáng)臺(tái)）。而建筑術(shù)語(yǔ)上的“陽(yáng)臺(tái)”指有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，“露臺(tái)”指沒(méi)有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)。市場(chǎng)上所講的大露臺(tái)，實(shí)際上是錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，或兩層挑高陽(yáng)臺(tái)。（七）大露臺(tái)面積贈(zèng)送研究大露臺(tái)，指的是近年來(lái)深圳住宅商品中的花架花臺(tái)贈(zèng)送適宜“蔚來(lái)城”的高附加值方法：錯(cuò)層露臺(tái)面積贈(zèng)送低臺(tái)凸窗和落地凸窗面積贈(zèng)送花架花臺(tái)贈(zèng)送適宜“蔚來(lái)城”的高附加值方法：錯(cuò)層露臺(tái)面積贈(zèng)送低某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案課件項(xiàng)目營(yíng)銷探討建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的策略新鄉(xiāng)市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展脈絡(luò)比較明顯，但卻缺乏獨(dú)立的小戶型社區(qū)，目前正是明確新一代小戶型的標(biāo)準(zhǔn)的最好時(shí)機(jī)，以與大社區(qū)中的零散小戶型相區(qū)別，強(qiáng)調(diào)蔚來(lái)城的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。小戶型項(xiàng)目的地段策略，主要在于描述蔚來(lái)城項(xiàng)目所在板塊近幾年的發(fā)展歷史，以后得發(fā)展趨勢(shì)，板塊的成熟度，板塊的規(guī)劃，以及板塊適合居住的特征等。依據(jù)新鄉(xiāng)房產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，在檔次定位中以中檔為主，必須注意價(jià)格尤其是總價(jià)的適中性，購(gòu)買小戶型項(xiàng)目的客戶群體對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感。小戶型的主要功能是居住，這是諸多項(xiàng)目的共同特征。因此應(yīng)該在此基礎(chǔ)上尋找細(xì)分因素，在產(chǎn)品戶型本身下功夫，進(jìn)一步細(xì)化。當(dāng)然作為規(guī)模較大的小戶型項(xiàng)目在進(jìn)一步細(xì)化時(shí)，一定要注意包容性的設(shè)計(jì)。地段策略檔次定位策略功能定位策略項(xiàng)目營(yíng)銷探討建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的策略新鄉(xiāng)市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展脈絡(luò)比較個(gè)性塑造策略小戶型的購(gòu)買群體，35歲以內(nèi)客戶占有很大的比重，與此相吻合，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的個(gè)性。個(gè)性鮮明的項(xiàng)目并不會(huì)將與其價(jià)值觀不相符的客戶排除在外，這是因?yàn)?，一方面鮮明的個(gè)性會(huì)引起更多客戶的興趣，另一方面?zhèn)€性并非是客戶購(gòu)買決策的因素，客戶購(gòu)買時(shí)會(huì)綜合考慮諸多利益點(diǎn)。小戶型的購(gòu)買群體對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，應(yīng)該特別注意控制總價(jià)，仔細(xì)研究首付款、月供款、入住成本。由于市場(chǎng)近期變化較多，建議蔚來(lái)城項(xiàng)目分期開(kāi)盤，甚至采取獨(dú)棟開(kāi)盤的方式，首次開(kāi)盤的價(jià)格堅(jiān)持保守原則，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化留下空間。國(guó)家一方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，一方面鼓勵(lì)發(fā)展中小戶型。因此可以抓住鼓勵(lì)政策這一點(diǎn)進(jìn)行炒作，將其放大放大再放大，減小宏觀調(diào)控的負(fù)面作用，增加消費(fèi)者的購(gòu)買信心。價(jià)格策略如何減小宏觀調(diào)控的負(fù)面作用個(gè)性塑造策略小戶型的購(gòu)買群體，35歲以內(nèi)客戶占有很大的比重，項(xiàng)目營(yíng)銷原則推盤節(jié)奏原則：市場(chǎng)饑餓、小幅推量、多批次開(kāi)盤、保持市場(chǎng)關(guān)注度價(jià)格策略原則：價(jià)格跟隨、低價(jià)入市、節(jié)節(jié)走高、銷售承諾逐一兌現(xiàn)、物業(yè)升值不斷顯現(xiàn)銷售策略原則：行銷+坐銷相結(jié)合，項(xiàng)目營(yíng)銷原則推盤節(jié)奏原則：項(xiàng)目營(yíng)銷手段促銷政策可能會(huì)取得一定程度的、階段性的效果，不要寄希望于通過(guò)促銷政策取得非常明顯的效果；如果要取得較好的效果，勢(shì)必加大促銷力度，這是以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的，必須找到銷售速度和利潤(rùn)率的平衡點(diǎn)；促銷手段應(yīng)該多樣化，不斷的以新的手法刺激市場(chǎng)。團(tuán)購(gòu)：前期開(kāi)展認(rèn)購(gòu)活動(dòng)時(shí)，可組織三十人以上的團(tuán)購(gòu)，給予一定折扣。認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠：在不明顯違背國(guó)家政策法規(guī)的情況下，可以將認(rèn)購(gòu)預(yù)繳費(fèi)的認(rèn)繳額度加大，并分為數(shù)個(gè)檔次，直接與優(yōu)惠幅度掛鉤。老帶新優(yōu)惠：針對(duì)客群特點(diǎn)，推行老客帶新客給予一定優(yōu)惠的營(yíng)銷活動(dòng)，擴(kuò)大連帶面，形成免費(fèi)宣傳。項(xiàng)目營(yíng)銷手段促銷政策可能會(huì)取得一定程度的、階段性的效果，不要項(xiàng)目（青年社區(qū)）戰(zhàn)略標(biāo)桿營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客產(chǎn)品觀摩場(chǎng)——揭幕期待與調(diào)動(dòng)欲望集中熱賣場(chǎng)——期待釋放與集中賣貨項(xiàng)目（青年社區(qū)）戰(zhàn)略標(biāo)桿營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客形象目標(biāo)——新鄉(xiāng)首席青年時(shí)尚社區(qū)、鐵西區(qū)域最值得期待的大盤蓄客目標(biāo)——500組意向客戶生活期待場(chǎng)——蓄勢(shì)與蓄客形象目標(biāo)——新鄉(xiāng)首席青年時(shí)尚社區(qū)、鐵西區(qū)域最值得期待的大盤生展賣包裝：“城市精英，商品生活”主題展賣——外賣場(chǎng)、地盤包裝戶外：在西馬路至項(xiàng)目段設(shè)置氛圍包裝，在宏力大道設(shè)置標(biāo)桿戶外——區(qū)域地王（區(qū)域內(nèi)的戶外、道旗或燈箱等形式的導(dǎo)引）交通導(dǎo)入型戶外：在西馬路與宏力大道路口及宏力大道路口處設(shè)置導(dǎo)示型戶外廣告新聞軟宣：主流平面、網(w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