設(shè)想問題Q1：項目租售比例？Q2：項目租售價格？Q3：項目銷售期限？項目本體分析本體屬性開發(fā)制約余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項目位于城區(qū)西南，位置較偏

余姚—位于長江三角洲南翼，寧波市西北部，東與寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，西連上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隸屬蘭江街道，距中心城區(qū)5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南雷南路南環(huán)西路譚家?guī)X西路交通南環(huán)西路為城區(qū)繞城公路，連接城市主干道譚家?guī)X西路和南雷南路，可通達(dá)余姚城區(qū)各區(qū)域；配套周邊僅403路公交；無其他餐飲、金融、商務(wù)等配套；萬達(dá)廣場距本案2.5公里;

汽車南站距本案3公里;萬達(dá)商圈汽車南站本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差23145南側(cè)苗木基地4西側(cè)道路廠房3道路民房1東側(cè)道路2廠房5本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱面積（㎡）用地面積83506建筑面積153959地上建筑面積125259其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心107888研發(fā)樓16345其他1000建筑密度33.25%容積率1.5綠地率20%研發(fā)樓區(qū)塊，主體4層，部分2層，總建52923平米產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（12F)大氣、簡約公建立面人才公寓開發(fā)制約/自身限制：項目內(nèi)、外環(huán)境影響開發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部高壓電塔內(nèi)部現(xiàn)有建筑周邊廠房

地塊內(nèi)、外現(xiàn)有的高壓電線，會影響項目開發(fā)進(jìn)度及辦公氛圍；

地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑，會影響項目開發(fā)進(jìn)度；地塊周邊為廠區(qū)、民宅，易對客戶產(chǎn)生“環(huán)境差，不宜商辦”先期心理影響；開發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等因素，使項目開發(fā)風(fēng)險加大

區(qū)域發(fā)展限制余慈片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實及不斷投入，將令余姚城市建設(shè)產(chǎn)生偏重，對城南板塊而言，弊大于利；品牌效應(yīng)不足作為企業(yè)在余姚首個開發(fā)項目，在當(dāng)?shù)仄放朴绊懥ο鄬Σ蛔?；?guī)模較大，產(chǎn)品單一項目為工業(yè)用地，規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，后續(xù)銷售壓力較大；地段價值梳理：項目在區(qū)位、配套、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品等諸方面存在抗性

項目地處余姚城南，位置較偏；地塊交通通達(dá)性較好，但周邊配套設(shè)施缺乏；地塊內(nèi)、外環(huán)境影響項目開發(fā)進(jìn)程及客戶心理；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊而言，弊大于利；開發(fā)商在當(dāng)?shù)仄放菩?yīng)不足；項目規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，開發(fā)風(fēng)險較大；市場環(huán)境分析城市發(fā)展樓市動態(tài)市場環(huán)境城市市發(fā)發(fā)展展/規(guī)劃劃：：余余慈慈統(tǒng)統(tǒng)籌籌規(guī)規(guī)劃劃，，對對地地塊塊區(qū)區(qū)域域價價值值提提升升有有限限1、區(qū)區(qū)域域空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)”一一軸軸““即即貫貫穿穿南南北北的的生生態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展軸軸；；”二二區(qū)區(qū)““即即北北部部都都市市發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)和和南南部部生生態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)；；”三三帶帶““即即沿沿灣灣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶、、沿沿329國道道城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展帶帶、、沿沿姚姚江江旅旅游游發(fā)發(fā)展展帶帶；；2、北北部部都都市市區(qū)區(qū)空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)”一一個個中中心心““即即余余姚姚城城區(qū)區(qū)、、慈慈溪溪城城區(qū)區(qū)和和姚姚北北周周巷巷片片區(qū)區(qū)；；”三三園園““即即慈慈溪溪杭杭州州灣灣新新區(qū)區(qū)、、余余姚姚濱濱江江產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、、龍龍山山慈慈東東產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)；；”六六鎮(zhèn)鎮(zhèn)““即即觀觀海海衛(wèi)衛(wèi)、、三三北北、、庵庵東東、、泗泗門門、、丈丈亭亭、、梁梁弄弄；；余慈慈統(tǒng)統(tǒng)籌籌規(guī)規(guī)劃劃城市市發(fā)發(fā)展展/規(guī)劃劃：：余余姚姚城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃，，對對區(qū)區(qū)域域地地塊塊功功能能提提升升有有限限余姚姚中中心心城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃形成成””三三軸軸、、三三心心、、五五片片““空空間間布布局局；；”三三軸軸““即即現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展軸軸、、城城市市第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展軸軸和和沿沿江江生生活活休休閑閑軸軸；；”三三心心““即即老老城城商商貿(mào)貿(mào)文文化化中中心心、、高高鐵鐵商商務(wù)務(wù)中中心心和和生生態(tài)態(tài)綠綠心心；；”五五片片““即即城城中中片片、、城城北北片片、、城城南南片片、、城城西西片片和和生生態(tài)態(tài)片片；；城南南片片功功能能定定位位作為為余余姚姚老老城城居居住住功功能能向向外外拓拓展展和和疏疏解解的的主主要要空空間間區(qū)區(qū)域域之之一一，，成成為為余余姚姚城城市市居居住住環(huán)環(huán)境境最最佳佳區(qū)區(qū)域域；；整合合區(qū)區(qū)塊塊內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)南南區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，優(yōu)優(yōu)化化布布局局，，提提升升功功能能。。本案案項目目區(qū)區(qū)域域城市市發(fā)發(fā)展展/經(jīng)濟(jì)濟(jì)：：余余姚姚第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重偏偏低低，，有有很很大大發(fā)發(fā)展展空空間間2011年寧寧波波市市區(qū)區(qū)/余姚姚生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值、、第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)總總值值2011年寧寧波波市市四四區(qū)區(qū)三三產(chǎn)產(chǎn)比比例例2011年余余姚姚三三產(chǎn)產(chǎn)比比例例余姚姚國國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值660億，，為為寧寧波波市市區(qū)區(qū)33%；余姚姚第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值值為為224億，，為為寧寧波波市市區(qū)區(qū)24%；余姚姚三三產(chǎn)產(chǎn)比比例例為為6%：60%：34%；寧寧波波市市區(qū)區(qū)三三產(chǎn)產(chǎn)比比例例為為23%：30%：47%；以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說明明，，余余姚姚第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展存存在在很很大大空空間間，，””退退二二進(jìn)進(jìn)三三““產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策還還須須進(jìn)進(jìn)步步推推進(jìn)進(jìn)；；樓市市動動態(tài)態(tài)：：近幾幾年年余余姚姚商商品品房房/寫字字樓樓成成交交量量回回落落2008年6月-2012年6月余姚寫字樓樓銷售面積2011-2012年6月，余姚商品品房成交量明明顯回落；2011-2012年6月，余姚商品品房成交價格格上升明顯，，增幅20%左右；成交價價格主要受悅悅龍灣等高素素質(zhì)樓盤成交交影響；近幾年，余姚姚寫字樓年成成交量徘徊在在5萬平米；成交量有限受受新開寫字樓樓項目偏少有有關(guān)；商品房寫字樓市場環(huán)境/格局：寫字樓樓價格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡城北區(qū)域城西區(qū)域市中心區(qū)域中塑商務(wù)大廈廈售價：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世紀(jì)大廈廈售價：10000元/平米文山創(chuàng)意廣場場租金;1.5元/平米陽光國際大廈廈租金;1.2-1.5元/平米中宇大廈租金;1.0元/平米陽明188租金;1.0元/平米太平洋寫字樓樓租金;1.1-1.3元/平米時代大廈租金;1元/平米白云商貿(mào)中心心租金;1元/平米市場環(huán)境/個案/中宇大廈：入入駐企業(yè)為品品牌實力型企企業(yè)，整體檔檔次較高項目名稱：中中宇大廈地址：玉立路、長安安路物業(yè)類型：1*14F，總建1.6萬㎡；產(chǎn)品面積：1100㎡；層高：3.5米；裝修情況：公共部分裝修修，內(nèi)部毛坯坯；配套：分層中央空空調(diào)、員工餐餐廳；租價：1元/天/㎡；物管費：3元；入住率：90%；入駐企業(yè)：房產(chǎn)公司、政政府機(jī)關(guān)為主主；辦公面積：1100㎡為主備注：開發(fā)商持有物物業(yè)，對外招招商；市場環(huán)境/個案/陽光國際：入入駐企業(yè)較雜雜，檔次一般般項目名稱：陽陽光國際大廈廈地址：玉立路、長元元路物業(yè)類型：1*22F，總建2.3萬㎡；產(chǎn)品面積：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；層高：3.6米；配套：分層式中央央空調(diào)；租賃價：1元/天/㎡；物管費：2.5元/月/㎡；入住率：80%入駐企業(yè)：貿(mào)易、金融類類企業(yè)為主；；辦公面積：70-200㎡為主；交付：2010年市場環(huán)境/個案/太平洋：入駐駐企業(yè)規(guī)模偏偏小，檔次較較低項目名稱：太太平洋辦公樓樓地址：南濱江路、新新建路物業(yè)類型：1*13F，總建面積：7000㎡；產(chǎn)品面積：60-70㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：面磚；租賃價：1元/天/㎡；入住率：70%入駐企業(yè)：貿(mào)易類、制造造類為主；辦公面積：100㎡以下為主；市場環(huán)境/個案/時代大廈：入入駐企業(yè)規(guī)模模偏小，檔次次較差項目名稱：時時代大廈地址：南雷路物業(yè)類型：1*10F；總建面積：8000㎡；產(chǎn)品面積：60-200㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：涂料、玻璃幕幕墻；租賃價：1元/天/㎡；入住率：70%入駐企業(yè)：廣告/媒體/培訓(xùn)類為主；；辦公面積：100-200㎡；市場環(huán)境/個案/中塑國際：入入駐企業(yè)較純純粹，項目檔檔次較高項目名稱：中中塑國際大廈廈地址：塑料城舜達(dá)西西路物業(yè)類型：1*5F/2*28F，總建10萬㎡；產(chǎn)品面積：150-1500㎡；配套設(shè)施：5部電梯，商務(wù)務(wù)中心；售價：1萬元/㎡；銷售率：95%租賃價：1元/天/㎡；入住率：60-70%入駐企業(yè)：以塑料、貿(mào)易易類為主；辦公面積：100-200㎡為主；市場環(huán)境/個案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)產(chǎn)品面積偏小小，檔次一般般項目名稱：中中塑世紀(jì)大廈廈地址：：新建北北路物業(yè)類類型：：1*12F，1*25F，總建建約6萬㎡；；產(chǎn)品面面積：：40-200㎡㎡，主力力70-80㎡；立面主主材：：干掛大大理石石、玻璃幕幕墻；；開盤：：2012-03售價：：1萬元/㎡；銷售率率：30%；市場環(huán)環(huán)境/個案/文山創(chuàng)創(chuàng)意廣廣場：：舊廠廠房改改造，，余姚姚現(xiàn)有有最大大的文文化創(chuàng)意意園區(qū)區(qū)項目名名稱：：文山山創(chuàng)意意廣場場地址：：新建北北路、、文山山路物業(yè)類類型：：1-8F，舊廠廠房改改造；；總建：：約9萬㎡，一一期約約1萬㎡；；產(chǎn)品面面積：：主力50、70、150㎡；層高：：4-8米；租賃價價：1.5元/天/㎡；簽約率率：一期70%；開園：：一期2012.09入駐企企業(yè)：：科研、、孵化化等創(chuàng)創(chuàng)新企企業(yè)辦公面面積：：50-4000㎡；備注：：定向招招商，，政策策扶持持；市場環(huán)環(huán)境/個案/陽明188：廠房房改造造項目目，規(guī)規(guī)模偏偏小，，余姚姚首個個文化創(chuàng)創(chuàng)意項項目項目名名稱：：陽明明188地址：：陽明西西路188號物業(yè)類類型：：1-2F，舊廠廠房改改造；；總建：：5000㎡㎡；產(chǎn)品面面積：：主力50㎡㎡；租賃價價：1.0元/天/㎡；入住率率：90%以上；；開園：：2010.07入駐企企業(yè)：：以動漫漫、設(shè)設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)意、、工程程檢測測類公公司為為主；；辦公面面積：：50-1000㎡；100-200㎡；備注：：定向招招商，，政策策扶持持；市場環(huán)環(huán)境/客戶分分析：：入駐駐企業(yè)業(yè)以貿(mào)貿(mào)易、、生產(chǎn)產(chǎn)制造造類為為主；；辦公公需求面面積400㎡以下為為主入駐客客戶辦辦公需需求面面積入駐客客戶類類型入駐企企業(yè)辦辦公需需求面面積以以400㎡以下為為主，，其中中辦公公面積積100㎡以下占占35%；寫字樓樓入駐駐企業(yè)業(yè)以貿(mào)貿(mào)易類類、生生產(chǎn)制制造類類為主主，占占整體體69%；市場環(huán)環(huán)境/市場供供需：：2012年6月-2014年，余余姚市市區(qū)寫寫字樓樓供應(yīng)量預(yù)預(yù)計在在31萬㎡項目體量(㎡)供應(yīng)時間中塑世紀(jì)大廈4.5萬存量中塑商務(wù)大廈0.5萬存量銀億四明廣場1萬2012年年底保利文化廣場2萬2014年眾安三期5萬2014年河姆渡世紀(jì)廣場8萬2014年南雷南路行政商務(wù)區(qū)10萬2013-2014年合計31萬至2012年6月，余余姚市市區(qū)寫寫字樓樓存量量約5萬㎡；；預(yù)計2013年始，，南雷雷路行行政商商務(wù)區(qū)區(qū)部分分寫字字樓將將陸續(xù)續(xù)“隱隱性””推向向市場場，兩兩年內(nèi)內(nèi)，供供應(yīng)體體量在在10萬㎡以以上；；2014年，眾眾安三三期、、河姆姆渡世世紀(jì)廣廣場、、保利利項目目寫字字樓項項目將將陸續(xù)續(xù)推向向市場場；截至2014年，余余姚市市區(qū)寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)量預(yù)預(yù)計在在31萬㎡以以上；；2012年6月-2014年余姚姚寫字字樓預(yù)預(yù)計供供應(yīng)量量市場環(huán)環(huán)境/市場供供需：：2014年，余余姚寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)量明明顯，，市場場競爭更更為激激烈2012年6月-2014年余姚姚寫字字樓供供需情情況2012年6月-2013年，市區(qū)區(qū)寫字樓樓供應(yīng)量量有限；；2014年，寫字字樓項目目將陸續(xù)續(xù)推向市市場，供供應(yīng)量將將急速放放大；依“退二二進(jìn)三””產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢，市區(qū)區(qū)寫字樓樓需求量量將穩(wěn)步步提升，，預(yù)計2013年需求量量為5萬㎡，2014年為6萬㎡；2014年，余姚姚寫字樓樓市場供供需比持持續(xù)放大大，市場場競爭激激烈；市場環(huán)境境梳理根據(jù)城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展，地地塊所在在區(qū)塊價價值提升升有限；；余姚第三三產(chǎn)業(yè)比比重偏低低為主；；企業(yè)辦辦公需求求面積以以400㎡㎡，還有很很大發(fā)展展空間，，為當(dāng)?shù)氐貙懽謽菢前l(fā)展帶帶來機(jī)遇遇；近幾年，，余姚商商品房/寫字樓成成交量下下滑明顯顯，但成成交價格格穩(wěn)步提提升；余姚寫字字樓成交交價格約約1萬元/㎡，租金0.8-1.5元/天/㎡；余姚現(xiàn)有有2個文化創(chuàng)創(chuàng)意園區(qū)區(qū)均為舊舊房改造造項目，，只租不不售，租租賃情況況良好；；現(xiàn)有寫字字樓入住住企業(yè)以以貿(mào)易、、生產(chǎn)制制造類企企業(yè)以下下為主；；至2014年，余姚姚寫字樓樓供應(yīng)量量將達(dá)到到31萬㎡，按按余姚寫寫字樓市市場5-6萬㎡/年銷售量量，市場場競爭會會愈發(fā)激激烈；項目可行行性分析析租售比例例租售價格格銷售策略略租售比例例/個案介紹紹項目名稱稱：創(chuàng)新新128地址：鄞縣大道道、啟明明路物業(yè)類型型：165獨棟辦公公樓；3棟人才公公寓；總建：約20萬㎡，分三三期開發(fā)發(fā)；產(chǎn)品面積積：625-2000㎡，主力700-900㎡；售價：9000元/㎡；入住率：：整體70%；開園：一期2010.07，現(xiàn)二、、三期已已開園；；項目名稱稱：創(chuàng)E慧谷地址：鎮(zhèn)海中官官西路物業(yè)類型型：36獨棟辦公公樓，3棟人才公公寓，2幢高層寫寫字樓；；總建：10萬㎡，分二二期開發(fā)發(fā)；產(chǎn)品面積積：625-2000㎡，主力700-900㎡；開園：2009.09租售比例例項目位置體量(㎡)創(chuàng)新128鄞州20萬創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海10萬134創(chuàng)意谷江北區(qū)0.5萬民和·惠風(fēng)和暢文化產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)13萬創(chuàng)意1956江北區(qū)3萬新芝8號江北區(qū)0.5萬合計47萬寧波市區(qū)區(qū)現(xiàn)已開開園、在在建文化化產(chǎn)業(yè)園園區(qū)項目目規(guī)模約約47萬平米，，考慮未未知相似似項目，，按1.2系數(shù)核算算，寧波波文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)項目規(guī)規(guī)模為56萬平米。寧波在建建、開園園文化創(chuàng)創(chuàng)意園區(qū)區(qū)項目租售比例例寧波文化化創(chuàng)意園園項目規(guī)規(guī)模56萬㎡余姚國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為寧寧波市區(qū)區(qū)33%余姚第三三產(chǎn)業(yè)總總值為寧寧波市區(qū)區(qū)24%同比例，，余姚文文化創(chuàng)意意園項目目規(guī)模18.5萬㎡同等比例例，余姚姚文化創(chuàng)創(chuàng)意園項項目規(guī)模模13.4萬㎡以第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮榮度為比比例，對對余姚文文化創(chuàng)意意園規(guī)模模進(jìn)行評評估，考考慮余姚姚“退二二進(jìn)三””空間，，認(rèn)為余余姚文化化創(chuàng)意園園規(guī)模在在15萬㎡較合適余姚現(xiàn)有有文化創(chuàng)創(chuàng)意園項項目“文文山創(chuàng)意意廣場””、“陽陽明188””共計規(guī)模模7.5-9.5萬㎡，尚有5.5-7.5萬㎡市場空間間，取中中間值6.5萬㎡本案建筑筑體量約約12.5萬㎡，其中6.5萬㎡體量適合合開發(fā)文文化創(chuàng)意意園項目目租售比例例文化創(chuàng)意意園體量量6.5萬㎡“普通寫字字樓”體體量6萬㎡浙商1號政策扶持持，租售售價有保保證！無政策扶扶持，租租售價較較低！可售部分分持有部分分租售價格格分析評分指標(biāo)權(quán)重文山創(chuàng)意廣場陽明188本案地段40%353830規(guī)模10%849通達(dá)性20%161715配套20%181915外立面10%769合計100%848478權(quán)重100%60%40%100%租金價格(元/天/㎡)1.51.01.2通過市場場比較法法，得出出本案寫寫字樓（（可售部部分）租租金為1.2元/天/㎡，按4%年投資回回報率，，推算本案寫字字樓售價價為11000元/㎡；銷售價格格測算（（一）租售價格格分析銷售價格格測算（（二）鄞縣大道道天童南路路鄞州核心心區(qū)創(chuàng)新1289000元/㎡雍城世家家15000元/㎡盛世天城城15000元/㎡風(fēng)格璟院院17000元/㎡蝶園13000元/㎡創(chuàng)新128周邊住宅宅價格約約15000元/㎡周邊住宅宅與創(chuàng)新新128價格比值值在1.6：1—1.7：1租售價格格分析銷售價格格測算（（二）譚家?guī)X路路南雷南路路本案本案周邊邊住宅價價格約10000元/㎡周邊住宅宅與創(chuàng)新新128價格比值值在1.6：1