k一追文發(fā)衷k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)居間合同“跳單”行為的法律分析【摘要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介與客戶之間的糾紛也在日漸增加，“跳單”行為時有發(fā)生。2011年12月20日最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例為居間合同關(guān)于“跳單”責任的確定，在司法實踐方面指明了道路。本文以此案為背景，基于合同法的基本原則、及法律規(guī)定對“跳單”責任進行分析，努力提高對實踐的指導(dǎo)意義?！娟P(guān)鍵詞】居間合同；跳單；法律責任一、緒論隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國服務(wù)市場分工不斷細化。房產(chǎn)中介作為我國房地產(chǎn)市場十分活躍的經(jīng)濟主體，為推動我國房產(chǎn)流動，推動市場發(fā)展做出了巨大的貢獻。但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介與客戶之間的糾紛也在日漸增加，“跳單”行為時有發(fā)生。這不但影響了“跳單”相對人的利益，也不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2011年12月20日最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例中，上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案為居間合同關(guān)于“跳單”責任的確定在司法實踐方面指明了道路。文章通過對居間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同格式條款的有效性分析，進一步明確“跳單”責任的確定。二、案情回顧（一）基本事實2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司（簡稱某房地k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公（二）雙方爭議的焦點原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。由原、被告觀點可以看出，雙方爭論的焦點在于陶德華是否利用中k一追文發(fā)衷專家一k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，私自與賣方房屋買賣居間合同中“跳單”指的是，買方利用中介公司提供的房源信息卻跳過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金的行為。（一）禁止“跳單”格式條款的法律分析首先，禁止“跳單”格式條款的依據(jù)是居間合同中居間人又獲取報酬的權(quán)利。根據(jù)合同法的規(guī)定，居間合同居間人的主要義務(wù)為：（1）報告訂約機會或者提供訂立合同媒介的義務(wù)。居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。（2）忠實義務(wù)。居間人應(yīng)當如何報告訂立合同的有關(guān)事項和其他有關(guān)信息。（3）居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。其次，禁止“跳單”的格式條款能從實質(zhì)上有效保證房屋買賣居間合同中委托人和居間人之間的平等與公平。根據(jù)居間合同的性質(zhì)及合同法的規(guī)定，居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán)。居間人只負責向委托人報告訂立合同的機會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質(zhì)的介入權(quán)。禁止“跳單”格式條款卻似為委托人與第三人簽訂合同做出了限制。根據(jù)合同法第40條關(guān)于格式條款無效的規(guī)定，提供格式條款一方免除自己責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)該條款從形式上看，該條款是格式條款，該條款排除了被告通過其他中介公司完成交易的權(quán)利，加重了被告支付傭金的責任，應(yīng)屬無效，無需支付報酬。同時，對陶德華與第三人簽訂合同進行了限制。如何確定禁止“跳單”格式條款是否違背合同法還需要從合同的原則來分析。從條款內(nèi)容來看，該格式條款雖然對委托人與第三人之間簽訂合同做了限制，但從現(xiàn)實經(jīng)濟來看，此條款并無對自己責任進行免除，也沒有加重對方負擔，排除對方主要權(quán)利。因為，委托人的主要義務(wù)是付費義務(wù)，主要權(quán)利是獲取與第三人簽訂合同的機會。該條款并沒有對委托人獲取信息的權(quán)利進行限制或排除。作為先履行合同的居間人，很有可能在提供了簽訂合同的機會以后失去對委托人的監(jiān)督。委托人很在沒有強大約束的情況下做違約，破壞合同的誠信原則。因此，居間人處于被動的地位。該格式條款恰是對這處于劣勢地位的居間人的一個平衡。本案中，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人不得利用中原公司提供的消息與第三方簽訂合同，是對自己公司所掌握資源的保護，是對自己權(quán)益的保障。從陶德華的角度來說，對方提供的是有償信息，未經(jīng)對方允許不得擅自使用。如果自己與該k一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)wvw.qikak一追文發(fā)衷專家一J中國掌木期刊網(wǎng)公司簽訂了合同，就約定了有償使用，自己一旦利用此信息簽訂了“跳單”行為的產(chǎn)生可以從委托人及居間人兩方面找到原因。首先，委托人一方面希望通過居間人獲得有價值的信息，另一方面又希望少花錢或者不花錢。而合同法規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。正是由于居間合同的這一特點，使得委托人認為只要不是通過居間人簽訂合同就可以規(guī)避支付費用的義務(wù)。這是“跳單”的最直接動因，委托人往往在獲取了居間人提供的信息以后把握了簽訂合同的機會，就采取隱瞞、逃避甚至欺騙居間人等行為逃避支付義務(wù)。其次，居間人提供的服務(wù)不到位，委托人對居間人提供信息的服務(wù)不認可，認為對方并沒有適當履行義務(wù)，自己可以行使順序抗辯權(quán)。這也為居間人敢于逃避責任找到了“合法”的借口。委托人認為，對于居間人不能很好地為自己提供服務(wù)，甚至服務(wù)達不到自己的滿意，可以依據(jù)順序抗辯權(quán)而不履行支付義務(wù)。（三）“跳單”行為的確認基于此原因，我們找到了“跳單”行為的認定標準。行為人是否構(gòu)成“跳單”的認定，需要從兩方面考察。k—論文發(fā)表專家一)中國學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)F一方面，看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。這是對于居間合同居間人權(quán)利的保護。居間合同中中介公司是有償提供的房源信息、機會來促使委托人與第三人簽訂合同。如果在未經(jīng)允許的情況下擅自使用，是屬于侵權(quán)行為；如果已經(jīng)簽訂居間合同，居間人利用中介公司提供的房源信息、機會卻又設(shè)法掩蓋事實逃避責任，則屬于違約行為。另一方面，看該信息是否屬于其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息。這是對居間合同委托人權(quán)利的保護，也有利于解決居間人服務(wù)不到位的情況。也就是說在在同一房源信息如果還有其他公司能夠提供，則委托人有權(quán)利選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，這并不屬于上述的“跳單”行為。因此在確認“跳單”行為的時候還要要看經(jīng)營者是否處于經(jīng)營中的壟斷地位，控制了其他主體的市場準入以及看消費者是否別無選擇只能與這個經(jīng)營者簽訂合同。如果屬于此種情況，則應(yīng)排除“跳單”行為。參考文獻:劉尊知.居間合同糾紛案件若干實務(wù)問題探討[j].求實務(wù)真，2009(6).張寧.房屋居間合同中規(guī)避“跳單”條款的效力和“跳單”行為的認定[j].法