成本控制研究

---技術(shù)管理領(lǐng)域

結(jié)合項目，有的放矢……2012/09蘇南事業(yè)部技術(shù)部參考：江蘇筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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設(shè)計階段成本控制二、規(guī)劃

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設(shè)計階段成本控制三、方案

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設(shè)計階段成本控制四、施工圖

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設(shè)計階段成本控制五、景觀

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設(shè)計階段成本控制六、室內(nèi)

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設(shè)計階段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法

二、規(guī)劃階段

開發(fā)時序停車指標(biāo)公建配套交通組織場地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)三、方案階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度結(jié)構(gòu)合理性體形系數(shù)建筑層高開窗比例戶型平面架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化

-4-五、景觀階段重點(diǎn)分配軟硬比例水景比例苗木品種標(biāo)準(zhǔn)化

六、室內(nèi)階段

裝修范圍材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化

四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修設(shè)備設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價值的來源，錢花在那里？微笑曲線就是一條說明產(chǎn)業(yè)附加價值的曲線，從橫軸來看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營銷；縱軸則代表附加價值的高低。微笑曲線-8-成本控制理念----

微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設(shè)計—室內(nèi)設(shè)計建立“全過程”設(shè)計成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：價值+附加價值-成本=利潤利潤最大化，更好的掙錢。。。。。會花錢，才有可能會掙錢……走遠(yuǎn)了，忘記了出發(fā)的目的……-10-成本控制理念----核心原則產(chǎn)品與作品的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體體驗”是衡量量成本本控制制是否否合理理的最最核心心原則則成本控控制理理念----核心原原則不是建建筑師師、銷銷售員員、老老板等等等的的衡量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)……-11-客戶體體驗分分析：：一、外外部要要素二二、內(nèi)內(nèi)部要要素成本控控制理理念----核心原原則區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客客戶購購房的的體驗驗分析析……客戶體體驗因因檔次次、城城市有有別……-12--13-成本控控制理理念----控制手手段思考：：如何協(xié)協(xié)調(diào)成成本與與品質(zhì)質(zhì)之間間的矛矛盾？？-14-4．控制制手段段資源分分配---品質(zhì)和和成本本的平平衡競品對標(biāo)標(biāo)---擊敗競競爭對對手成本控控制研研究---理念階段先分析析開發(fā)發(fā)，其其次建建安，，再次次？？？-15-成本控控制理理念----控制手手段1“資源分分配””解決品品質(zhì)與與成本本之間間矛盾盾的控控制手手段?。∮邢拶Y源合理分配，，自身身分配配……-16-成本控控制理理念----控制手手段＞＞-17-成本控控制理理念----控制手手段2“競品對對標(biāo)””在成本本上擊擊敗競競爭對對手的的手段段就是是對標(biāo)標(biāo)！好鋼花花在刀刀刃上上，類類別間間分配配……-18-訴求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．實(shí)施辦辦法標(biāo)準(zhǔn)化化---70%，減少錯誤誤的貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)深度---部品or建筑標(biāo)準(zhǔn)化化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制---還是需要設(shè)設(shè)計優(yōu)化組裝機(jī)還是是品牌機(jī)？？買標(biāo)準(zhǔn)零件件還是買輛輛整車？成本控制研研究---理念階段二、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段成成本控制成本控制研研究-21-二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控控制開發(fā)時序小區(qū)停車公建配套交通組織場地豎向樣板區(qū)區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研研究-22-思考：戰(zhàn)略層面的的開發(fā)時序序和財務(wù)成本本密切相關(guān)關(guān)！規(guī)劃設(shè)計也也對其影響響！相信自己，，你也可以以當(dāng)。。。。成本控制研研究---規(guī)劃階段-23-1、開發(fā)時序序首期資金---投入和成本本首期速度---規(guī)模和高度度開工規(guī)模---規(guī)模和標(biāo)段段土方挖填---挖填結(jié)合首期到位---管線設(shè)備交付時序---交叉投入分期規(guī)劃---規(guī)劃層次成本控制研研究---規(guī)劃階段-24-1、開發(fā)時序序首期資金---投入和成本本首期速度---規(guī)模和高度度待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格最好開3期A區(qū)位置最差樣板區(qū)無地庫，周期短1期小高層區(qū)，周期短1期規(guī)模較小，出形象成本控制研研究---規(guī)劃階段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開發(fā)時序序開工規(guī)模---招標(biāo)約10萬㎡標(biāo)段約5-6萬㎡標(biāo)段清晰，，避免交叉叉土方挖填---挖填結(jié)合B1地塊小高層層規(guī)模9.7萬㎡B2地塊的別墅墅規(guī)模4.7萬㎡與招標(biāo)、施施工標(biāo)段規(guī)規(guī)模匹配理想的土方方平衡小高層地塊塊挖土抬高別墅區(qū)成本控制研研究---規(guī)劃階段B區(qū)2標(biāo)小高層B區(qū)1標(biāo)小高層B區(qū)4標(biāo)小高層+別墅B區(qū)3標(biāo)別墅墅-26-1、開發(fā)時序序首期到位---設(shè)備，管網(wǎng)網(wǎng)、用房、、智能化等等分期、提提前投入交付時序---避免重復(fù)、、交叉投入入成本控制研研究---規(guī)劃階段物業(yè)用房、、機(jī)房（消消防、電信信、智能化化）首先滿足一一期交付管網(wǎng)分期、、統(tǒng)一-27-2、小區(qū)停車車事業(yè)部和常常州項目地地庫比例機(jī)動車停車車位不足，，非機(jī)動車車停車位閑閑置。。。。成本控制研研究---規(guī)劃階段-28-2、小區(qū)停車車（機(jī)動車車）地下車庫面面積：：地上建筑筑面積約20-25%高度重視?。∩钊胙芯烤?！嚴(yán)格控控制！成本控制研研究---規(guī)劃階段-29-2、小區(qū)停車車（機(jī)動車車）有效的場地：：減少邊角角場地地上or地下：：10%的比例未來的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停車：：沒有地下配比比，盡量量地面解解決成本控制制研究---規(guī)劃階段段-30-2、小區(qū)停停車（非非機(jī)動車車）非機(jī)動車車停車車配比：：2.0輛/戶非機(jī)動車車地下下停車：：不便便利利非機(jī)動車車庫設(shè)計計嚴(yán)重浪浪費(fèi)！大有潛力力可挖??！國家政策策和現(xiàn)實(shí)實(shí)生活：：滯后、、機(jī)會成本控制制研究---規(guī)劃階段段-31-2、小區(qū)停停車（非非機(jī)動車車）理想位置：地面（架空層、停車棚、就近）、地下（集中管理）多余指標(biāo)：地面非機(jī)動車位變機(jī)動車位多余空間：贈送儲藏間、物業(yè)使用以客戶為為導(dǎo)向，，合理分分配資源源。。。。成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-32-3、公建建配配套套物業(yè)管管理的的不滿滿意是否與與開發(fā)發(fā)的技技術(shù)管管理問問題？？成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-33-3、公建建配配套套思考：：小區(qū)變變設(shè)置置數(shù)量量是否否達(dá)到到極限限？物管用用房如如何設(shè)設(shè)置最最合理理？與后期期物管管成本本是否否關(guān)聯(lián)聯(lián)？物業(yè)管管理也也和規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計密密切相相關(guān)??！成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-34-3、公建建配配套套配套商商業(yè)：比例例和位位置物管用用房：位置置和規(guī)規(guī)模物管成成本：規(guī)劃劃和運(yùn)運(yùn)營居委委會會：位置置和規(guī)規(guī)模小區(qū)區(qū)變變：位置置、數(shù)數(shù)量組團(tuán)大大堂：形式式和規(guī)規(guī)模成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-35-3、公建建配配套套組團(tuán)大堂：形式式和規(guī)模成本控控制研研究---規(guī)劃階階段常州項項目一一期B區(qū)組團(tuán)團(tuán)大堂堂常州項項目三三期A區(qū)組團(tuán)團(tuán)大堂堂-36-4、交通通組組織織小區(qū)交交通系系統(tǒng)也也關(guān)乎乎成本本！成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-37-4、交通通組組織織出入入口口：數(shù)量量和物物業(yè)消防車車道：長度度和成成本小區(qū)主主入口口：４４人ｘｘ２班班小區(qū)次次入口口：１１人ｘｘ２班班保安：：工資資＋吃吃住＋＋管理理成本本＝０．４４ｘ１１２ｘｘ７００年３３６６萬成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-38-5、場地地豎豎向向思考：：土方方量控控制如如何做做到最最優(yōu)化化？土方開開挖+外運(yùn)的的單價價一般般在25-50元/m3土石平平衡：：計算：：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬/米條件：：10萬㎡小小區(qū)、、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：：每抬抬高1.0米，建筑單單方節(jié)節(jié)省73.5元/㎡方法：：抬高場場地、、土方方平衡衡基坑支支護(hù)：：基礎(chǔ)形形式：：場地排排水：：物業(yè)投投訴集集中在在地下室室灌水、屋屋面漏漏水、、窗口口漏水水場地持持力層層≤場地抬抬高≤地下室室計容容成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-39-6、樣板板區(qū)區(qū)思考考：：售樓樓處規(guī)規(guī)模、、樣板板區(qū)規(guī)規(guī)模占占項目目規(guī)模模比例例？？售樓處處：投投入成成本=6000+4000元/㎡維護(hù)成成本=8-10人樣板區(qū)區(qū)：景景觀成成本=800-1000元/㎡維護(hù)人人員=4-6人樣板區(qū)區(qū)：維維護(hù)成成本=4.0-5.0萬元元/人、年年小區(qū)規(guī)?！?010-2020-40≥40備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬㎡樣板區(qū)0.500.600.751.0成本2000240027503500單位：萬元有限資資金投投入適適當(dāng)?shù)牡囊?guī)模模。售樓處處1200㎡㎡減少100㎡裝修成成本提提高900元/㎡；減少少200㎡裝修成成本提提高2000元/㎡………成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-40-7、建筑筑高高度度思考：：住宅宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)高度度、層層數(shù)是是少？？（9層、11層、18層、80米…）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78㎡得房率82.080.078.0%得戶率105110251000戶建設(shè)周期假設(shè)10萬㎡，，每戶戶使用用面積積78㎡㎡，不同同層數(shù)數(shù)，得得到戶戶數(shù)不不同……成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-41-8、小區(qū)區(qū)景景觀觀軟硬比比例：：綠綠地3：7到龍龍湖1：9？水景景面面積積：：檔檔次次與與面面積積的的關(guān)關(guān)系系苗木木種種類類：：9、綜綜合合管管線線分期期和和整整體體成本本控控制制研研究究---規(guī)劃劃階階段段-42-前至至開開發(fā)發(fā)時時序序后至至物物業(yè)業(yè)管管理理均與與規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計密切切有有關(guān)關(guān)均與與成本本控控制制密切切聯(lián)聯(lián)系系成本本控控制制研研究究---規(guī)劃劃階階段段三、、建建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段成成本本控控制制成本本控控制制研研究究-44-建筑筑風(fēng)風(fēng)格格戶型型平平面面結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化得房房率率建筑筑高高度度設(shè)備備用用房房體形形系系數(shù)數(shù)開窗窗比比例例架空空層層頂部部構(gòu)構(gòu)架架地下下車車庫庫儲藏藏空空間間贈送送空空間間立面面材材料料建筑筑部部品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化三、、建筑筑設(shè)設(shè)計計階段段成成本本控控制制-45-1、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格客戶體驗成本難易度備注現(xiàn)代-風(fēng)格新古典-風(fēng)格地中海-風(fēng)格ARDECO-風(fēng)格英式-風(fēng)格法式-風(fēng)格成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段-46-2、建建筑筑戶戶型型綜合合影影響響：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化、、得得房房率率、、開開窗窗比比例例、、體體形形系系數(shù)數(shù)成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段-47-成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)戶戶型型平平面面圖圖萬科科7個成成本本指指標(biāo)標(biāo)所所帶帶來來的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益7項指指標(biāo)標(biāo)發(fā)發(fā)揮揮經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益后后，，單單方方成成本本減減少少145-260元/M2按開發(fā)量量500萬㎡計，，則成本本降低額額約為10億元！-48-3、結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化選型比選選：框框架、框框剪、剪剪力墻平面規(guī)整整：水水平向、、垂直向向裝飾構(gòu)件件：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件件、裝飾飾構(gòu)件成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)１、１１１、１１６、２２０、２２１、２２５、２２６#樓14萬㎡的戶戶型平面面圖-49-4、得房房率交通核核：：影響得得房率得房率率：：多層85%、小高層層82%、大高層層78-80%贈送空間間：陽陽臺、飄飄窗、入入戶花園園、花池池、設(shè)備備平臺。。。檔次、售售價和贈贈送比例例?成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)戶型平平面圖-50-6、設(shè)備用用房設(shè)備用房房：輻輻射范圍圍、位置置管線長度度：鋪鋪設(shè)長度度、分期實(shí)施施：滿滿足一期期、結(jié)合合整體用房功能能：水水泵房房、配配電房房、煤煤氣調(diào)壓壓站消控中心心、電信信機(jī)房成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)設(shè)備備用房布布局示意意-51-7、體形系系數(shù)--體形與效效果平衡衡結(jié)構(gòu)成本本：結(jié)結(jié)構(gòu)用量量能耗計算算：保保溫厚度度、門窗窗形式外表面積積：裝裝飾面積積、保溫溫面積成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)和鎮(zhèn)江江戶型平平面圖分分析-52-建筑設(shè)計計階段成成本控制制建筑層數(shù)數(shù)控制：：建筑層數(shù)數(shù)會影響響結(jié)構(gòu)體體系的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，，也會影影響設(shè)備備的配置置要求，，規(guī)劃中中應(yīng)盡量量避免尷尷尬的層層數(shù)。7層要設(shè)電電梯/12層要設(shè)兩兩部電梯梯/19層要設(shè)剪剪刀梯6層底部架架空要注注意“頂頂層入戶戶離地小小于16米”11層、18層底部架架空高度度應(yīng)小于于4.5m-53-建筑設(shè)計計階段成成本控制制建筑層高高控制：：在確定層層高時，，應(yīng)綜合合市場取取向，產(chǎn)產(chǎn)品自身身的定位位，選擇擇合適的的層高。。層高每增增加0.1m造價增加加該層造造價的3-5%，剪刀樓樓梯當(dāng)層層高大于于3150時，要增增加休息息平臺，，增加公公攤面積積。-54-8、開窗比比例降低能耗耗：外外圍護(hù)能能耗最大大處為窗窗保溫性能能：提提高窗保保溫性能能，成本本提高很很大窗墻成本本：窗窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽陽：：隨窗面面積增加加330元/平方米護(hù)窗欄桿桿：有有無護(hù)窗窗欄桿100元/米成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段窗地比例例列表-55-9、架空空層控制比例：：適度采用、、測算比例空間通透：：結(jié)合上部結(jié)結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位控制高度：：就是控制成成本底部4m左右高架空層層，單方面積積含鋼量提高高約2kg成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-56-10、頂部構(gòu)架控制比例：：適度采用、、測算比例建筑效果：：效果平衡成成本結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位控制高度：：高度帶來成成本頂部3m左右高架空層層，單方面積積含鋼量提高高約2kg成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-57-11、地下車庫（（機(jī)動車）停車的效率：35到28平方米/輛的貢獻(xiàn)單層or雙層：有條件下，，地庫比較地庫的埋深：坡坡道長度，抗抗拔樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)成本設(shè)備用用房：：位置、效效率消防車車道：：荷載、柱柱位成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段-58-11、地下車庫庫（非機(jī)動動車）停車效率：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別車庫位置：：地下一一or地下二、坡坡道機(jī)械停車：非機(jī)動車車的機(jī)械停車車庫采光：：使用成成本、舒適適度成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段-59-12、儲藏空間間控制比例：：適度采采用、測算算比例后期變更：：部分可可不砌筑成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段-60-13、贈送空間間平衡點(diǎn)點(diǎn)：售價價大于造價價控制比例：：適度采采用、可售售比例結(jié)合檔次：：比例結(jié)結(jié)合定位成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段送到什么程程度為止?。?61-14、立面材料料頭部：：平頂頂、小小坡頂、大大坡頂墻身：：涂料料、劈劈開磚、干干掛石材基座：：多彩石、、文化石、、干掛石材材門頭：：劈開磚、、干掛石材材成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面14、立面材料---常州A區(qū)別墅立面面調(diào)整成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面1235617841、屋檐及腰腰線線腳優(yōu)優(yōu)化5、信報箱及及可視對講講位置2、窗套優(yōu)化化，橫向分分割取消6、分戶墻降降低，改用用綠籬分隔隔3、入戶門頭頭強(qiáng)化處理理7、頂層寶瓶瓶取消，改改為門頭上上方4、一層除門門頭石材改改多彩石8、屋面水泥泥瓦改油氈氈瓦-62--63-15、建筑部品品---對標(biāo)電梯梯：：進(jìn)戶戶門：：門窗窗：：單元元門：：外遮遮陽：：太陽陽能：：雨棚棚：欄桿桿：裝飾線條：：防火木門：：成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段四、施工圖圖設(shè)計階段段成本控制制成本控制研研究-65-四、施工圖設(shè)計階段成成本控制結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井井隔墻墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修修設(shè)備備設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化化成本控制研研究---施工圖階段段-66-施工圖設(shè)計計階段成本本控制建筑設(shè)備管管井的設(shè)置置：盡量減減少管線入入戶的長度度，管井的的面積控制制到夠用即即可。管井井位置盡量量設(shè)置在不不影響視覺覺感受的位位置，減少少管井外的的美化裝修修-67-施工圖設(shè)計計階段成本本控制毛坯交付用用房內(nèi)部墻墻體優(yōu)化：：毛坯交付付的住宅對對部分后期期住戶有可可能改動的的隔墻在土土建工程中中可以不砌砌，減少投投入與后期期浪費(fèi)。-68-施工圖設(shè)計計階段成本本控制節(jié)能計算：：應(yīng)多方案案比較，選選擇綜合造造價較低的的方案。