2目錄考察背景考察項目考察總結(jié)3考察背景，日本進(jìn)入老齡化社會已有40年；65歲以上的人口已占21.5％，老齡化程度位于世界前列；老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營主體分為兩類：政府和企業(yè)投資運營；企業(yè)投資項目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似。日本養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)理念和運營模式上均有典型性。日本文化與中國更為接近。本次考察主要針對日本企業(yè)投資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，希望通過養(yǎng)老地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產(chǎn)可借鑒的要點。4考察項目高端運營機(jī)構(gòu)項目收益前三的運營機(jī)構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目橫濱藤尺項目側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心5考察項目項目名稱SunCity日醫(yī)學(xué)館SECOMORIX千葉橫濱藤尺橫濱銀座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)遠(yuǎn)郊近郊居住區(qū)規(guī)模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000戶數(shù)（戶）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端營收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸納對象自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人介護(hù)老人介護(hù)老人入住率自理居所62%介護(hù)居所47%自理居所68%介護(hù)居所53%90%31%95%90%自理居所30%介護(hù)居所70%100%所有項目均承諾老人入住后可直至終老6考察項目高端運營機(jī)構(gòu)項目收益前三的運營機(jī)構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目橫濱藤尺項目側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心7SunCity株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營機(jī)構(gòu)。SunCity——日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機(jī)構(gòu)代表公司背景株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)。8SunCity開發(fā)項目SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項目13個單體項目建筑面積從3000-18000平方米。日本為數(shù)不多開發(fā)運營大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的公司。10個項目為租賃物業(yè)，3個項目物業(yè)為購地自建項目。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。10個項目針對自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)服務(wù)。3個項目入住初期即可吸納介護(hù)型老人?？疾爝x取了SunCity旗下兩個選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項目。9SunCity——橫濱太陽城SunCity橫濱項目接待人員項目建筑設(shè)計師PerkinsEastma浦田尚志10項目背景：SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與2005年投入運營。土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價格獲得土地?，F(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計于2011年開工建設(shè)。SunCity——橫濱太陽城項目位置位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。橫濱市橫濱太陽城11項目規(guī)模模占地面積積：84350㎡建筑面積積：56012㎡總戶數(shù)：：601戶（其中中自理型型480戶，介護(hù)護(hù)型121戶）自理型住住宅單元元中有幾幾間為用用于體驗驗入住的的客房。。戶型面積積：自理理型住宅宅單元的的戶型面面積：44.6~82.3㎡㎡，平均面面積為61.6㎡介護(hù)型住住宅單元元的平均均戶型面面積：22.3~27.9㎡㎡，平均面面積為22.9㎡公共空間間面積：：自理型型住宅單單元公共共空間面面積為：：18449㎡介護(hù)型住住宅單元元公共空空間面積積為：3107㎡公共空間間比例占占到項目目總面積積的38%，高比例例的公共共空間配配置是項項目一大大特點SunCity——橫濱太陽陽城項目造價價總造價1億美元（（不含土土地成本本），每每平米造造價1785美元建筑設(shè)計計：PerkinsEastman景觀設(shè)計計：SW景觀設(shè)計計公司12SunCity——橫濱太陽陽城營收模式式（括號號內(nèi)數(shù)字字為人民民幣）一次性入入住金：根據(jù)房間間大小，，3,000萬~9,800萬日元不不等（240~784萬），其其中4,900萬日元（（392萬）的比比例最多多。兩人入住住一次性性入住金金在上述述價格上上上浮1,000萬日元（（80萬）/居室。一次性入入住費用用15年內(nèi)可退退還部分分。計算公式式為：入入住費用用*0.85*（（180月-入住月））/180），入住住滿15年后一次次性入住住費用不不再退還還。月金：額外收費費：室內(nèi)水水電費、、停車費費、介護(hù)護(hù)用品使使用或租租賃費等等。最初入住住時，即即吸納自自理型老老人，也也吸納介介護(hù)型老老人。老人入住住后可直直至終老老。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/兩人餐飲費66,150日元（5,292元）/月/人13SunCity——橫濱太陽陽城服務(wù)人員員配置介護(hù)老人人服務(wù)：：1.5(老人)：1（服務(wù)人人員）醫(yī)療配置置項目內(nèi)設(shè)設(shè)置提供供日常健健康管理理診察的的就診室室當(dāng)老人需需要醫(yī)學(xué)學(xué)就診時時，通過過外部合合作醫(yī)院院進(jìn)行救救助。經(jīng)營狀況況自理型住住宅單元元的入住住率為61.7%介護(hù)型住住宅單元元的入住住率為47.1%入住老人特點點高收入老人多數(shù)有國外生生活背景入住費用基本本為自己承擔(dān)擔(dān)14SunCity——橫濱太陽城高星級酒店的的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合合引入良好的室內(nèi)外外景觀視野產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計15產(chǎn)品設(shè)計——服務(wù)功能SunCity——橫濱太陽城ATM機(jī)、郵筒、便便利店、干洗洗店、健身房房、酒廊、浴場、、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有有所需的公共共功能。16產(chǎn)品設(shè)計——無障礙設(shè)計SunCity——橫濱太陽城無障礙設(shè)計遍遍布項目的每每一個空間。。17SunCity——橫濱太陽城依靠強(qiáng)大的股股東背景，項項目開發(fā)資金金、設(shè)備提供供、酒店式運運營管理等均均有股東提供供，降低開發(fā)發(fā)成本，分?jǐn)倲傞_發(fā)風(fēng)險。。選址：選址近近郊，以較低低價格獲得土土地。高規(guī)格的酒店店式裝修是項項目最大賣點點及亮點。高比例的公共共空間設(shè)計，，提供各種老老人交流場所所，吸引老人人減少居室內(nèi)內(nèi)留置時間。。充分考慮老年年人的生理和和心理需求，，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)上體現(xiàn)個性性化和精致性性。股東整合：整合各類型型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)關(guān)的股東，共共同投資成立立養(yǎng)老地產(chǎn)運運營管理機(jī)構(gòu)構(gòu)，通過各自自的資源，將將養(yǎng)老地產(chǎn)的的經(jīng)營風(fēng)險和和成本降低。。產(chǎn)品設(shè)計：獨特的產(chǎn)品品設(shè)計，使項項目區(qū)別于一一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的氛圍。功能設(shè)計：通過便利性性公共設(shè)施設(shè)設(shè)置，在項目目內(nèi)部營造完完整的生活圈圈。項目啟示項目要點18SunCity——銀座太陽城SunCity銀座項目接待人員員項目建筑設(shè)計計師PerkinsEastma浦田尚志19項目背景：SunCity租賃物業(yè)運營營的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項目，物業(yè)業(yè)租賃期為25年。由BDA室內(nèi)設(shè)計公司司進(jìn)行裝修設(shè)設(shè)計，與2006年投入運營。。項目位置項目位于東京京最繁華的中中央?yún)^(qū)，距離離銀座四丁目目約5-10分鐘車程。緊鄰隅田川河河，擁有良好好的河景資源源和開闊的視視野。是日本本市中心養(yǎng)老老項目的典型型代表。SunCity——銀座太陽城銀座四丁目銀座太陽城約3KM20SunCity——銀座太陽城項目規(guī)模占地面積：4714㎡建筑面積：39277㎡㎡總戶數(shù)：362戶（其中自理理型314戶，介護(hù)型48戶）自理型住宅單單元中39間原先設(shè)計為為介護(hù)式單元元，后期由于于需求度偏低低，改建為自自理型住宅單單元。戶型面積：自自理型住宅單單元的戶型面面積：42.0~83.5㎡，平均面積為為65㎡介護(hù)型住宅單單元的平均戶戶型面積：21.4~48.7㎡，平均面積為為29.2㎡公共空間面積積：自理型住住宅單元公共共空間面積為為：8460㎡介護(hù)型住宅單單元公共空間間面積為：3238㎡停車位：機(jī)械械停車數(shù)88個21SunCity——銀座太陽城營收模式（括括號內(nèi)數(shù)字為為人民幣）僅吸納有自理理能力的老人人，項目內(nèi)介介護(hù)單元僅為為入住老人身身體過渡期服服務(wù)老人入住后可可直至終老。。一次性入住金金：收費方式和橫橫濱太陽城一一樣。費用在4035萬~12965萬日元不等（（323~1037萬），價格高高出橫濱太陽陽城約25%。月金：額外收費：收費項目和橫橫濱太陽城一一樣。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）172,200日元（13,776元）/月/人價格高出橫濱太陽城約40%258,300日元（20,664元）/月/兩人餐飲費94,500日元（7,560元）/月/人價格高出橫濱太陽城約30%22SunCity——銀座太陽城服務(wù)人員配置置介護(hù)老人服務(wù)務(wù)：1.5(老人)：1（服務(wù)人員））醫(yī)療配置項目內(nèi)設(shè)置提提供日常健康康管理診察的的就診室與專門給日本本皇室就醫(yī)的的圣路加國際際醫(yī)院合作，，提供每年一一次的體檢及及醫(yī)療救治服服務(wù)。經(jīng)營狀況自理型住宅單單元的入住率率為68%介護(hù)型住宅單單元的入住率率為53%入住老人特點點項目由于地處處市中心，除除養(yǎng)老功能外外，還體現(xiàn)了了投資功能68%的銷售比例中中，50%為長期居住，，還有50%作為老人的第第二居所或者者養(yǎng)老的后備備居所入住老人多數(shù)數(shù)為有國外生生活背景高收收入老人，多多數(shù)由老人自自行承擔(dān)入住住費用七成為女性，，平均年齡77歲，三成為男男性，平均年年齡79歲。三成為夫婦一一起入住，七七成為單身老老人入住。23SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計——酒店式室內(nèi)設(shè)設(shè)計24SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計便于輪椅交匯匯的寬走道機(jī)動車自動停停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室25SunCity——銀座太陽城租賃物業(yè)進(jìn)行行運營，降低低了前期的開開發(fā)投入。聘請頂級室內(nèi)內(nèi)設(shè)計公司進(jìn)進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計計，高規(guī)格的的酒店式裝修修，使公共空空間感觀幾乎乎等同與高星星級酒店。酒店式運營管管理等由酒店店行業(yè)的股東東提供，降低低運營成本同同時保證了專專業(yè)化的服務(wù)務(wù)。選址在市中心心區(qū)，吸引了了很多對地段段有偏好的老老人入住和投投資。選址：選址在城市市中心區(qū)，，利于樹立立形象，吸吸納高端人人群。醫(yī)療整合：：醫(yī)療服務(wù)與與頂級醫(yī)療療機(jī)構(gòu)合作作綁定，增增加賣點的的同時提升升項目品質(zhì)質(zhì)。產(chǎn)品設(shè)計：：沿用酒店設(shè)設(shè)計風(fēng)格挑挑空餐飲和和休閑區(qū)，，即具備了了服務(wù)功能能，也起到到項目會所所的集聚效效應(yīng)。項目啟示項目要點26SunCitySunCity啟示整合優(yōu)勢股股東加入投投資團(tuán)隊，，樹立賣點點同時分擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)險險和樹立消消費者信任任的基礎(chǔ)。。定位高端，，聘請建筑筑、室內(nèi)、、景觀設(shè)計計領(lǐng)域的頂頂尖機(jī)構(gòu)打打造項目，，樹立領(lǐng)軍軍品牌形象象。27考察項目高端運營機(jī)機(jī)構(gòu)項目收益前三的運營機(jī)構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項項目行業(yè)相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考考察項目橫濱太陽城城銀座太陽城城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目目SECOMORIX成城項目世田谷下馬馬項目千葉項目橫濱藤尺項項目側(cè)重研究、、營建大和房屋研研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中中心28公司背景日醫(yī)學(xué)館是是日本三大大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)連鎖運營營機(jī)構(gòu)之一一，進(jìn)入養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)已已有21年歷史。除養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)運營事業(yè)業(yè)部以外，，集團(tuán)公司司還下設(shè)醫(yī)醫(yī)療設(shè)備事事業(yè)部及介介護(hù)教育事事業(yè)部，三三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的年均均產(chǎn)值名列列日本業(yè)內(nèi)內(nèi)第一。開發(fā)項目日醫(yī)學(xué)館旗旗下共有養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)物物業(yè)1250所，分布在在日本全國國，主要分分為三大類類：政府投投資日醫(yī)學(xué)學(xué)館運營的的福利性項項目、日醫(yī)醫(yī)學(xué)館投資資運營的全全付費制項項目以及老老年人租賃賃物業(yè)項目目。本次考察的的日醫(yī)學(xué)館館兩個項目目，分別為為全付費制制項目及老老年人租賃賃物業(yè)項目目。日醫(yī)學(xué)館29日醫(yī)學(xué)館——墨田日醫(yī)學(xué)館墨墨田項目項目接待人人員養(yǎng)老地產(chǎn)運運營事業(yè)部部社長長建建部悠30日醫(yī)學(xué)館——墨田項目背景全付費制項項目（自理理階段需老老人全額支支付費用））物業(yè)為定制制租賃物業(yè)業(yè)，租賃期期為30年。占地面積：：1859㎡㎡建筑面積：：3655㎡㎡總戶數(shù)：76戶（其中夫夫妻居室6戶）入住門檻：：自理型老老人和介護(hù)護(hù)型老人均均吸納，以以介護(hù)型老老人為主入住率：90%客戶特征平均年齡80歲以上，以以單身老人人為主，男男女比例為為3:7.60%的老人來自自項目5公里范圍內(nèi)內(nèi)或者子女女工作生活活在項目周周邊入住老人的的子女在經(jīng)經(jīng)濟(jì)、照料料上均有支支持營收方式一次性入住住金+月金:根據(jù)一次性性入住金繳繳納費用的的不同，月月金付費額額度隨之變變化。月金金包含管理理費、租賃賃費及餐費費。收費價格的的核定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為75歲以上的老老人，如果果年齡低于于75歲，則一次次性入住金金價格及返返還周期相相應(yīng)調(diào)整。。介護(hù)費額外外收取:墨田項目為為介護(hù)保險險定點機(jī)構(gòu)構(gòu)，老人由由醫(yī)院評定定介護(hù)等級級后，政府府相應(yīng)承擔(dān)擔(dān)老人在墨墨田項目消消費的90%的介護(hù)服務(wù)務(wù)費用。其它費用：醫(yī)療費、、日用品費費、理容費費等其它服服務(wù)費用，，需額外付付費。31日醫(yī)學(xué)館——墨田全月金方式標(biāo)準(zhǔn)方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840萬日元（67.2萬元）420萬日元（33.6萬元）1,483.2萬日元（118.7萬元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年齡65~69歲70~74歲75歲以上一次性入住金增長比例增長40%增長20%0%償還期計算84個月72個月60個月32產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計日醫(yī)學(xué)館——墨田行政接待區(qū)區(qū)電梯間機(jī)械浴室保溫送飯機(jī)機(jī)自理居室美容室告知牌洗衣房33日醫(yī)學(xué)館——墨田項目主要支支出工資支出約約占70%、物業(yè)租金金支出約占占20%、行政耗材材及能源支支出約占10%。項目運營毛毛利接近10%項目要點運營的兩個個關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)：員工隊隊伍和入住住率員工工隊隊伍伍養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營管管理理的的最最大大障障礙礙是是人人才才的的缺缺失失，，日本本介介護(hù)護(hù)人人員員需需具具備備服服務(wù)務(wù)資資質(zhì)質(zhì)，，這這類類資資質(zhì)質(zhì)的的獲獲得得需需要要100小時時的的培培訓(xùn)訓(xùn)時時間間和和若若干干實實習(xí)習(xí)時時間間。。穩(wěn)定定的的，，好好的的員員工工隊隊伍伍是是運運營營成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。入住住率率養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的盈盈利利與與否否取取決決于于入入住住率率。。日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館項項目目的的盈盈虧虧平平衡衡點點在在入入住住率率達(dá)達(dá)到到80%。如何何盡盡快快的的達(dá)達(dá)到到80%的入入住住率率是是運運營營成成功功的的標(biāo)標(biāo)志志。。34日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館———北浦浦和和日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館北北浦浦和和項項目目項目目接接待待人人員員養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營事事業(yè)業(yè)部部社社長長建建部部悠悠35日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館———北浦浦和和項目目背背景景北浦浦和和項項目目物物業(yè)業(yè)為為日日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館自自行行購購地地興興建建和和運運營營的的項項目目，，與與2010年5月投投入入運運營營。。占地地面面積積：：1754㎡㎡建筑筑面面積積：：2223㎡㎡總戶戶數(shù)數(shù)：：48戶（（面面積積范范圍圍28~47.5㎡㎡）入住住門門檻檻：：僅僅吸吸納納自自理理型型老老人人入住住率率：：31%客戶戶特特征征以單單身身老老人人為為主主老人人多多數(shù)數(shù)來來自自項項目目5公里里范范圍圍內(nèi)內(nèi)36日醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)館館———北浦浦和和營收收方方式式月金金收收費費方方式式：：按按居居室室大大小小，，月月收收費費141250日元元（（11300元））~221250日元元（（17700元）），，月月金金包包含含租租賃賃費費、、基基本本監(jiān)監(jiān)護(hù)護(hù)費費及及行行政政管管理理費費。。租賃賃合合同同2年一一簽簽，，不不續(xù)續(xù)約約需需提提前前3個月月通通知知。。不需需繳繳納納一一次次性性入入住住金金，，入入住住時時近近需需支支付付2~3個月月月月金金額額度度的的手手續(xù)續(xù)費費居室室內(nèi)內(nèi)水水電電費費、、餐餐費費及及停停車車費費需需額額外外收收取取如需需介介助助和和介介護(hù)護(hù)服服務(wù)務(wù)，，可可由由運運營營機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)幫幫助助聯(lián)聯(lián)系系看看護(hù)護(hù)人人員員，，自自行行洽洽談?wù)勝M費用用.37日醫(yī)學(xué)館館——北浦和服務(wù)人員員比例項目僅配配置3~4個接待和和保安人人員項目主要要支出物業(yè)維護(hù)護(hù)費產(chǎn)品特征征北浦和項項目產(chǎn)品品設(shè)計基基本等同同與酒店店式公寓寓和普通通住宅公共空間間比例配配置很少少，僅有有食堂、、辦公室室和停車車場。餐廳停車場閱讀室信報箱走道38日醫(yī)學(xué)館館——北浦和居室內(nèi)設(shè)設(shè)計39北浦和項項目定位位成因類似于墨墨田項目目的介護(hù)護(hù)式養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)需需要政府府許可，，北浦和和的審批批額度已已滿。北浦和位位于東京京郊區(qū)，，土地費費用較低低。北浦和區(qū)區(qū)域老齡齡化比例例較高，，且屬于于高收入入?yún)^(qū)域，，對養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品有需需求。項目要點點小型類酒酒店式公公寓設(shè)計計的養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品。在介護(hù)沒沒有空間間的前提提下，以以自理型型產(chǎn)品介介入市場場。日醫(yī)學(xué)館館預(yù)計項項目回收收期約為為20年。日醫(yī)學(xué)館館——北浦和40日醫(yī)學(xué)館館運營要要點日醫(yī)學(xué)館館產(chǎn)品設(shè)計計項目規(guī)模模小，分分布在不不同的區(qū)區(qū)域，保保證最快快速的擁擁有高入入住率，，盡快盈盈利。選址在醫(yī)醫(yī)院、郵郵局、銀銀行、超超市、文文化設(shè)施施等公共共配套便便利的地地方。盡可能配配置有介介護(hù)設(shè)施施，純自自理式居居所項目目對老人人吸引度度不大，，影響入入住率。。運營模式式營收方式式：除個別別項目外外，基本本沿用一一次性入入住金+月金的收收費方式式組織架構(gòu)構(gòu)：養(yǎng)老地地產(chǎn)運營營事業(yè)部部下設(shè)四四個部門門：管理理、營銷銷、人力力及財務(wù)務(wù)部客戶定位位：以項目目5公里范圍圍內(nèi)的在在中高收收入的老老人為主主醫(yī)療資源源：內(nèi)部部設(shè)醫(yī)務(wù)務(wù)室，醫(yī)醫(yī)學(xué)救助助和周邊邊醫(yī)院達(dá)達(dá)成合作作聯(lián)盟服務(wù)外包包：餐飲飲、洗滌滌等基礎(chǔ)礎(chǔ)工作采采取服務(wù)務(wù)外包。。41日醫(yī)學(xué)館館對養(yǎng)老老地產(chǎn)的的理解日醫(yī)學(xué)館館養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的建造造成本比比普通住住宅高20%，主要用用于設(shè)備備的增加加及公共共空間的的裝修投投入。同時養(yǎng)老老地產(chǎn)的的相應(yīng)收收入在日日本也略略高于普普通住宅宅。項目定位位非常關(guān)關(guān)鍵，一一般來說說老人入入住成本本越低，，項目入入住率越越高，而而入住率率是項目目盈虧的的決定因因素。大體量的的養(yǎng)老地地產(chǎn)項目目，可能能存在三大問題題：1、入住年齡齡段太過過集中，，交替轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換困難難，可持持續(xù)發(fā)展展性較差差的問題題。2、容易導(dǎo)導(dǎo)致空置置率的升升高。3、大體量量項目的的服務(wù)人人員相應(yīng)應(yīng)增加，，容易導(dǎo)導(dǎo)致管理理缺失下下的服務(wù)務(wù)質(zhì)量下下滑。小體量的的養(yǎng)老地地產(chǎn)項目目，具備備銷售周周期短、、人員規(guī)規(guī)模少等等優(yōu)勢，，并且靈靈活性高高。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的運營營成本隨著著老人介介護(hù)程度度會逐步步上升，需要公公司控制制后期通通脹風(fēng)險險。承諾老人人直到離離世的居居住安全全感和高高品質(zhì)服服務(wù)延續(xù)續(xù)，是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的的條件。。一次性入入住費用用的收取取和額度度的高低低，運營時成成本的合合理控制制，將直接影響響到養(yǎng)老老地產(chǎn)項項目的盈盈利價值值。在現(xiàn)狀日日本經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下，日醫(yī)醫(yī)學(xué)館旗旗下項目目的平均均回收期期為20年。42日醫(yī)學(xué)館館對中國國的拓展展意向日醫(yī)學(xué)館館日醫(yī)學(xué)館館首先會會發(fā)展日日本本土土市場。對中國的的政策、、商業(yè)環(huán)環(huán)境需要要2-3年時間的的了解后后，再確確定是否否進(jìn)入。日醫(yī)學(xué)館館旗下的的教育、、設(shè)備、、運營三三個分支支哪個最最先進(jìn)入入市場目目前尚未未確定。。43日醫(yī)學(xué)館館啟示適當(dāng)控制制養(yǎng)老地地產(chǎn)規(guī)模模，連鎖鎖化經(jīng)營營，是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險較較低的發(fā)發(fā)展方向向。日本經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于滯滯漲期，，養(yǎng)老地地產(chǎn)同樣樣處于投投資回收收緩慢（（日醫(yī)學(xué)學(xué)館2010年養(yǎng)老地地產(chǎn)運營營利潤為為3%）和投資資回收期期長（平平均投資資回收周周期為20年）。高素質(zhì)的的員工和和高入住住率，是是養(yǎng)老地地產(chǎn)運營營的兩大大關(guān)鍵因因素項目五公公里范圍圍內(nèi)，是是養(yǎng)老地地產(chǎn)項目目主要可可輻射的的客戶圈圈養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營需需要設(shè)立立營銷部部門對應(yīng)應(yīng)市場。。日醫(yī)學(xué)館館44考察項目目高端運營營機(jī)構(gòu)項目收益前三三的運營機(jī)構(gòu)項項目實業(yè)公公司開發(fā)項項目房地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)項項目政府投投資企業(yè)運運營項項目行業(yè)相相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地地產(chǎn)考考察項項目橫濱太太陽城城銀座太太陽城城SunCity日醫(yī)學(xué)學(xué)館墨田項項目北浦和和項目目SECOMORIX成城項項目世田谷谷下馬馬項目目千葉項項目橫濱藤藤尺項項目側(cè)重研研究、、營建建大和房房屋研研究所所側(cè)重設(shè)備研研究橫濱康康復(fù)中中心45SECOM公司背背景SECOM最初是是從事事防盜盜報警警系統(tǒng)統(tǒng)研發(fā)發(fā)銷售售的實實業(yè)公公司，，在日日本具具有很很高的的知名名度。。SECOM也從事事養(yǎng)老老設(shè)備備的研研發(fā)和和銷售售、醫(yī)醫(yī)療事事業(yè)、、房地地產(chǎn)實實業(yè)、、保險險事業(yè)業(yè)等與與養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)的行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域。。46SECOM———成城SECOM成城項項目項目接接待人人員項目營營銷代代表47SECOM———成城項目背背景SECOM成城項項目是是SECOM和森房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司（六六本木木森大大廈開開發(fā)商商）合合作開開發(fā)的的養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)項目目。項目已已有22年歷史史，是是日本本經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫沫頂峰峰時期期的產(chǎn)產(chǎn)品。。占地面面積：：9973㎡㎡建筑面面積：：22403㎡總戶數(shù)數(shù)：157戶（面面積范范圍50~130㎡㎡，介護(hù)護(hù)房間間18個）入住門門檻：：僅吸吸納自自理型型老人人目前入入住率率：95%，運營營最初初5年入住住率為為60%，第七七年為為達(dá)到到80%，80%是項目目運營營的盈盈虧平平衡點點?？蛻籼靥卣骼先伺f舊有職職業(yè)基基本為為醫(yī)生生、律律師、、企業(yè)業(yè)高管管等金金領(lǐng)階階層，，在職職時年年收入入約在在人民民幣80萬左右右。項目坐坐落在在高端端居住住區(qū)內(nèi)內(nèi)，周周邊景景觀良良好，，吸引引的客客戶主主要來來自東東京市市中心心老人人。絕大多多數(shù)老老人為為了安安定的的老年年生活活，選選擇賣賣掉原原有住住房，，入住住成城城項目目。目前95%的入住住比例例中，，有60%是22年前的的入住住客戶戶48SECOM———成城營收方方式一次性性入住住金：：按居室室大小小，收收取一一次性性入住住金（（10,350~24,800萬日元元，相相當(dāng)828~1984萬人民民幣））。入住金金涵蓋蓋了老老人終終老前前的房屋使使用、、介護(hù)護(hù)服務(wù)務(wù)兩項費費用。。一次性性入住住金15年內(nèi)可可退還還部分分，15年后不不再退退還。。月金：：包含餐餐飲費費、管管理運運營費費、水水電能能耗費費費用為29萬~34萬日元/月/人，相當(dāng)于于23,200~27,200萬元人民幣幣/月/人。服務(wù)人員比比例目前入住老老人170個，服務(wù)人人員約60人。49SECOM——成城酒店式設(shè)計風(fēng)風(fēng)格50SECOM———成城公共空間設(shè)計計頂層會所陶藝室樓層公共空間間醫(yī)務(wù)室51SECOM———成城居室內(nèi)設(shè)計介護(hù)居室小露臺公共走廊52SECOM———成城SECOM成城項目運營營要點一次性入住金金中包含了房房屋使用費及及服務(wù)費用，，因此項目一一次性入住金金額度是同類類地段普通住住宅售價的兩兩倍。老人過渡到介介護(hù)階段后，，可免費入住住到介護(hù)單元元，但原有自自理單元的住住宅仍為其保保留，充分考考慮到老人心心理。餐飲區(qū)別于傳傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)，采取點菜菜制，月底統(tǒng)統(tǒng)一結(jié)算，加加強(qiáng)了消費自自主性。銀行、郵局等等提供上門服服務(wù)，提供老老人居住便利利性。一次性入住金金逐年往上漲漲，與此對應(yīng)應(yīng)的是周邊普普通住宅基本本沒有漲幅。。每兩年會就月月金收費額度度與入住老人人協(xié)商，但近近20年只上漲一次次。項目目標(biāo)客戶戶為第二階層層的富裕老人人，第一階層層的富裕老人人一般會雇人人居家養(yǎng)老，，第二階層的的老人主要集集中在醫(yī)生、、律師等原有有的金領(lǐng)階層層。每年項目會對對高收入的目目標(biāo)客戶發(fā)送送8萬封左右的營營銷信件，但但有入住意向向回復(fù)的僅有有30人左右。53SECOM———成城SECOM成城項目啟示養(yǎng)老地產(chǎn)主要要的賣點在于于運營服務(wù)，，老人愿意支支付大額入住住金選擇養(yǎng)老老地產(chǎn)的主要要考慮因素是是后期養(yǎng)老的的安全和穩(wěn)定定。高端養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項目的目標(biāo)標(biāo)客戶主要為為第二階層（（中小型企業(yè)業(yè)主、醫(yī)生、、律師等）的的富裕老人，，愿意以舊有有資產(chǎn)換購一一個安定的晚晚年，但這一一類客群的比比例仍比較低低。養(yǎng)老地產(chǎn)的客客戶粘性較強(qiáng)強(qiáng)，但更替性性弱，后期價價格上漲的可可能性少，項項目的收益主主要取決于消消費者支付第第一筆大額資資金的流入。。54SECOM———世田谷下馬SECOM世田谷下馬項項目項目接待人員員SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運營營部經(jīng)理三三重野真55SECOM———世田谷下馬項目背景SECOM旗下共有8個全資運營的的養(yǎng)老地產(chǎn)項項目，其中三三個租賃物業(yè)業(yè)運營，五個個購地自建運運營。世田谷下馬項項目是SECOM購地自建的養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項目目，與2006年投入運營。。占地面積：2163㎡建筑面積：3430㎡總戶數(shù)：61戶入住門檻：自自理和介護(hù)老老人均吸納，，以介護(hù)老人人為主。入住率：90%營收方式一次性入住金金方式：一次次性入住金可可選擇一次性性支付或一年年內(nèi)等月支付付（價格高于于一次性支付付方式）月金：月金包包括兩個部分分，一個部分分為管理費和和餐費的組合合，另一個部部分為介護(hù)保保險的自付部部分。額外費用：包包括介護(hù)品、、消費品、水水電費、美容容費等其它消消費性支出。。56SECOM———世田谷下馬SECOM世田谷下馬項目運營要點點選址：富裕階層較較多及老齡化化比例較高的的區(qū)域。開發(fā)周期：獲得土地后后，預(yù)計一年年時間完成設(shè)設(shè)計施工、開開業(yè)前3個月開始銷售售，1-2年時間完成滿滿租。（SECOM旗下項目最長長的滿租期花花了4年時間）。管理方式：組團(tuán)式管理理，將61戶分成5個組團(tuán)，每個個組團(tuán)設(shè)置有有固定的服務(wù)務(wù)人員。易于于老人和工作作人員熟悉彼彼此，達(dá)到最最佳的照看效效果。管理架構(gòu)：服務(wù)人員和和老人的比例例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正正式員工，年年齡在20-30歲，50%為臨時員工，，年齡在40-50歲。服務(wù)人員員工作時間為為四班制，覆覆蓋24個小時。正式式員工中，包包括負(fù)責(zé)社長長一人，護(hù)士士三人，飲食食管理兩人，，園藝管理一一人，心理健健康管理一人人，行政人員員1人。項目營銷銷則統(tǒng)一由總總部管理。服務(wù)理念：以盡量多的的工作人員，，協(xié)助老人生生活，保證其其生活的私密密性和尊嚴(yán)感感。了解每位位老人的喜好好差異，提供供符合其喜好好的包括飲食食、沐浴習(xí)慣慣等服務(wù)。以以對待親人的的態(tài)度對待老老人。運營關(guān)鍵：一、度過入入住率未達(dá)到到盈虧平衡點點前的經(jīng)營期期；二、運營營團(tuán)體的負(fù)責(zé)責(zé)人非常關(guān)鍵鍵，負(fù)責(zé)人需需要具有經(jīng)營營頭腦并擁有有對待員工和和老人的愛心心。運營風(fēng)險：老人突發(fā)意意外狀況時，，獲得老人家家人的理解。。57SECOM———世田谷下馬對中國的開拓拓意向SECOM目前沒有在中中國發(fā)展的打打算。SECOM世田谷下馬項項目啟示小組團(tuán)化管理理，利于控制制服務(wù)質(zhì)量，，也利于建立立老人熟悉的的環(huán)境。運營風(fēng)險及壓壓力，絕大多多數(shù)來源于老老人的家人。。58考察項目高端運營機(jī)構(gòu)構(gòu)項目收益前三的運營機(jī)構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目目行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項項目千葉項目橫濱藤尺項目目側(cè)重研究、營營建大和房屋研究究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心心59ORIX———千葉ORIX千葉項目項目接待人員員養(yǎng)老地產(chǎn)運營營事業(yè)部部部長國仲伸伸浩60ORIX———千葉公司背景ORIX千葉項目由ORIX不動產(chǎn)和HandyNetwordInternational共同投資。其中ORIX不動產(chǎn)持有75%的股權(quán)，HandyNetwordInternational持有25%的股權(quán)。HandyNetwordInternational公司的主要業(yè)業(yè)務(wù)為醫(yī)療器器械研發(fā)銷售售及醫(yī)療顧問問，其擁有人人春山滿在日日本養(yǎng)老領(lǐng)域域具有很高的的知名度。日本2000年設(shè)立介護(hù)保保險，養(yǎng)老地地產(chǎn)開始快速速發(fā)展，2005年，ORIX進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域。目前前ORIX在5年時間已發(fā)展展了20個養(yǎng)老地產(chǎn)項項目。61ORIX———千葉項目開發(fā)背景景ORIX千葉項目地塊塊最初是日本本經(jīng)濟(jì)泡沫高高峰期開發(fā)的的一個婚紗市市場，后來由由于經(jīng)濟(jì)泡沫沫破裂，婚紗紗市場倒閉，，ORIX不動產(chǎn)以很低低的價格獲得得這塊土地。。ORIX千葉項目與2006年開始營業(yè)項目地處距離離千葉繁華區(qū)區(qū)2公里的位置，，距離輕軌站站約10分鐘路程。項項目周邊是日日本經(jīng)濟(jì)泡沫沫破滅前期的的開發(fā)區(qū)，后后來一直沒有有得到發(fā)展。。項目一面臨臨海，擁有良良好的海景景景觀，周邊邊五公里范圍圍內(nèi)人口約6-7萬。項目背景占地面積：3904㎡建筑面積：10147㎡㎡總戶數(shù)：233戶（高區(qū)為自自理性居室，，共141戶；低區(qū)為介介護(hù)居室，共共92戶）入住門檻：自自理老人及介介護(hù)老人均吸吸納。入住率：自理理居室入住率率30%，介護(hù)居室入入住率70%62ORIX———千葉營收方式一次性入住金金（會費）+月金（租賃費費、管理費及及餐費）+額外收費。一次性入住金金按年齡設(shè)定定不同額度，，居住不滿12年可按比例返返還?？蛻籼卣髌叱蔀榍~地地區(qū)老人，三三成為子女在在千葉的老人人三成舊有職業(yè)業(yè)為醫(yī)生，其其它為企業(yè)高高管等63產(chǎn)品設(shè)計考慮入住老人人往往是夫妻妻一方肯定需需要照顧，因因此戶型以單單人間為主。。車位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。雙餐廳設(shè)計，，自理老人和和介護(hù)老人區(qū)區(qū)分用餐。餐椅高度不一一，適合不同同身理特征的的老人。公共空間采用用中央空調(diào)，，室內(nèi)采用分分體式空調(diào)。。頂樓設(shè)計有遛遛狗區(qū)。ORIX———千葉按摩浴缸高低不同的餐餐椅64居室內(nèi)設(shè)計65ORIX———千葉ORIX千葉項目運營要點ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項目目主要結(jié)合普普通住宅發(fā)展展，項目開發(fā)發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐氐睦淆g化程程度及于普通通住宅整合計計算后的財務(wù)務(wù)指標(biāo)。無論普通住宅宅的開發(fā)規(guī)模模多大，養(yǎng)老老地產(chǎn)的規(guī)模模一般控制在在80-100居室以內(nèi)，這這個規(guī)模是人人員效率和運運營效率最高高效的規(guī)模。。ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項目目的運營團(tuán)隊隊為自行組建建，最初也整整合外來運營營團(tuán)隊作為顧顧問，當(dāng)合作作時間均較短短，目前的運運營團(tuán)隊經(jīng)營營靠自己經(jīng)驗驗積累。自行組建運營營團(tuán)隊還有另另一個優(yōu)勢是是可以根據(jù)一一線的服務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的開開發(fā)產(chǎn)品。運營團(tuán)隊的關(guān)關(guān)鍵因素是工工作人員需要要具備良好的的工作態(tài)度，，愛心比技術(shù)術(shù)更重要。養(yǎng)老地產(chǎn)與普普通住宅相比比，利潤薄，，但一旦盈利利后，是一個個穩(wěn)定長效的的現(xiàn)金流。養(yǎng)老地產(chǎn)作為為老人人生中中最后一筆的的大額支出消消費，對項目目的信譽度非非?？粗?，ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)領(lǐng)域知名度非非常高的春山山滿合作，以以此贏得消費費者的信任。。66ORIX———千葉在中國開拓意意向以前沒有考慮慮過到中國發(fā)發(fā)展市場，后后期如果有合合適的機(jī)會可可以考慮發(fā)展展。ORIX千葉項目啟示開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的目目的在于通過過養(yǎng)老地產(chǎn)來來提高普通房房地產(chǎn)商品的的附加價值（（配套多樣化化，提供居住住的安心。））養(yǎng)老地產(chǎn)也可可以用于開發(fā)發(fā)商銷售不利利產(chǎn)品的替代代用途。養(yǎng)老地產(chǎn)的運運營團(tuán)隊組建建，很難依靠靠外來力量，，更多需要自自身經(jīng)驗的累累積。遠(yuǎn)郊項目，在在擁有良好的的景觀條件下下，如周邊人人口不足，也也很難贏得高高入住率。67考察項目高端運營機(jī)構(gòu)構(gòu)項目收益前三的運營機(jī)構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目目行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項項目千葉項目橫濱藤尺項目目側(cè)重研究、營營建大和房屋研究究所側(cè)重