沈陽(yáng)惠斯勒項(xiàng)目客戶及產(chǎn)品研究報(bào)告11.0

市場(chǎng)解析Market

Analysis沈陽(yáng)2.0

研究背景Background惠斯勒項(xiàng)3.0

客戶洞察Customer

Discovering目客戶及4.0

產(chǎn)品需求Productdevelopment產(chǎn)品研5.0

總體規(guī)劃ProjectPlanning究21.0

市場(chǎng)解析Market

Analysis沈陽(yáng)01

整體市場(chǎng)02

區(qū)域市場(chǎng)03

主要競(jìng)品惠斯勒項(xiàng)目2.0

研究背景客戶及3.0

客戶洞察4.0

產(chǎn)品需求5.0

總體規(guī)劃產(chǎn)品研究3PA

RT

1

市場(chǎng)解析01.整體市場(chǎng)：沈陽(yáng)由早期的『高端、有錢人』客戶向近期的『中產(chǎn)階級(jí)』客戶轉(zhuǎn)移，現(xiàn)階段客戶更看重別墅產(chǎn)品性價(jià)比。隨著客群的轉(zhuǎn)移，諾丁山、碧桂園等紛紛推出經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，由此，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)進(jìn)入了『小』時(shí)代。2014年沈陽(yáng)別墅按面積段成交情況2014年沈陽(yáng)別墅按總價(jià)段成交情況（萬(wàn)）180130801501005013312011088

90

8690768171614744424057345241171619171330302022130151412

140108733-202014年沈陽(yáng)別墅按均價(jià)成交情況2014年沈陽(yáng)別墅按產(chǎn)品類型成交情況170180130801551801308013156575523212619533015-2030-20聯(lián)排別墅疊拼別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅PA

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1

市場(chǎng)解析02.區(qū)域市場(chǎng)：棋盤山別墅市場(chǎng)為沈陽(yáng)主要?jiǎng)e墅供應(yīng)市場(chǎng)，11-14年的市場(chǎng)占有率為50%左右。目前片區(qū)主力銷售產(chǎn)品類型為小面積（140-260平）、低總款（200萬(wàn)以下）經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅，部分開發(fā)商甚至打出了『100萬(wàn)住別墅』的口號(hào)。236.924250.000200.000150.000100.00050.000012.00010.0008.0006.0004.0002.000011.054-39%8.281沈吉高速8.5928.5168.0881208116.343102.03090.9921312101.03871.15180.61565.38811096.889沈棋線0102011年2012年2013年2014年2015年首開時(shí)間供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)PA

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1

市場(chǎng)解析03.主要競(jìng)品：世貿(mào)諾丁山位于世博園西門對(duì)面，位置較好。2013年率先嘗試銷售小面積經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，以小面積、低總價(jià)（120萬(wàn)起）、高附加值為賣點(diǎn)，在售主力產(chǎn)品為140平（套內(nèi)贈(zèng)送80平）和190平（套內(nèi)贈(zèng)送110平）聯(lián)排別墅，目前在售產(chǎn)品均價(jià)8606元/平，總款控制在130萬(wàn)以內(nèi)。但由于口碑與房屋質(zhì)量存疑問(wèn)題，銷售較差。

總平圖

2012-2015年銷售情況住宅類型別墅年份分項(xiàng)2012年末推出85-130㎡疊拼產(chǎn)品，現(xiàn)封盤2011年爵士山開盤，560-580㎡獨(dú)棟；270

㎡雙拼；180-250㎡聯(lián)排成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)639,857201291,187,4309,2512013年主力去化二期140㎡-190㎡聯(lián)排972014年6月推出140-160㎡聯(lián)排15,419159,187,50810,324662012年10月201320142015合計(jì)世茂諾丁山一期140-190㎡聯(lián)排12,492121,333,0959,713占地面積容積率46萬(wàn)㎡建筑面積綠化率55萬(wàn)㎡1.248%14首開時(shí)間產(chǎn)品類型目前主力在售產(chǎn)品均價(jià)2012年2,461雙拼、聯(lián)排、疊拼140-190平聯(lián)排8606元/平21,181,2788,606240建筑風(fēng)格配套英倫（C區(qū)）、賴特（B區(qū)）40,230392,889,3119,766無(wú)物業(yè)費(fèi)4.5元/平?月PA

RT

1

市場(chǎng)解析03.主要競(jìng)品：中旅國(guó)際小鎮(zhèn)以商業(yè)賽特奧萊帶動(dòng)銷售，效果較好。13年開始主推230平經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅，地上三層帶車庫(kù)，功能性較強(qiáng)，總價(jià)160萬(wàn)，有效帶動(dòng)銷售；14-15年主力供貨轉(zhuǎn)為大面積、高總款雙拼產(chǎn)品，去化速度放慢；低價(jià)、面積適中的洋房產(chǎn)品保持較好銷量，吸引周邊改善客戶作為第一居所。

總平圖

2012-2015年銷售情況住宅類型年份分項(xiàng)別墅50洋房157成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)11,78893,662,7907,94618,0142012105,117,1485,8356918216,561127,337,3147,68921,948111,367,0895,074201320142015合計(jì)2538占地面積188萬(wàn)㎡建筑面積綠化率166萬(wàn)㎡6,2424,632容積率首開時(shí)間產(chǎn)品類型0.8850%49,149,0867,87424,427,8245,2732009年雙拼、聯(lián)排、洋房12230-250平聯(lián)排、290-340平雙拼、114-135目前主力在售產(chǎn)品308249平洋房2,682,4938,7101,426,5475,729聯(lián)排均價(jià)7800元/平、雙拼均價(jià)10500元/平、裝修洋房5500元/平均價(jià)建筑風(fēng)格配套北美莊園式建筑14537934,898272,831,6837,81844,844242,338,6075,40412.5萬(wàn)平商業(yè)賽特奧萊、3000平業(yè)主會(huì)所、業(yè)主大巴物業(yè)費(fèi)4.5元/平?月PA

RT

1

市場(chǎng)解析03.主要競(jìng)品：碧桂園為區(qū)域板塊內(nèi)自有配套最齊全的別墅項(xiàng)目，以高性價(jià)比產(chǎn)品（低總款）、成熟配套（業(yè)主巴士、園區(qū)內(nèi)商業(yè)街、五星級(jí)酒店等）為賣點(diǎn)，覆蓋小高、洋房、別墅全面積段產(chǎn)品線，目前在售主力為璽園二期小面積雙拼及桐林人家洋房，均價(jià)分別為7200元/平、3600元/平。

總平圖2012-2015年銷售情況住宅類型年份分項(xiàng)別墅231洋房14在售山居小墅37-82㎡小高層后期別墅規(guī)劃成交量成交面積成交金額成交均價(jià)成交量49,4011,1785,968,3675,066902012山語(yǔ)高層映山峰景364,832,0807,385262成交面積成交金額成交均價(jià)成交量70,534478,879,1536,7899,72837,547,4253,860108在售桐林人家201320142015鳳鳴翠嶺㎡55-133

洋房111積167萬(wàn)㎡建筑面積綠化率245萬(wàn)㎡后期高層規(guī)劃成交面積成交金額成交均價(jià)成交量29,566211,400,8017,15011,63042,502,0983,6554鉆石墅璽園一期1.540%后期高層規(guī)劃在售璽園二期180-200㎡雙拼格首開時(shí)間產(chǎn)品類型目前主力在售產(chǎn)品均價(jià)463元/平62008年成交面積成交金額成交均價(jià)成交量1,429499雙拼、聯(lián)排、類獨(dú)、洋房9,312,8216,5181,826,5453,661216璽園2期180-200平雙拼、洋房別墅7200元/平，洋房3600元/平意大利托斯卡納610建筑風(fēng)格配套成交面積150,92923,035新加坡幼兒園、藍(lán)卡診所、商業(yè)街合計(jì)成交金額1,064,424,85587,844,435別墅2.5元/平?月，洋房1.5元/平?月，鉆石墅5元/平?月物業(yè)費(fèi)成交均價(jià)7,0523,813PA

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1

市場(chǎng)解析03.主要競(jìng)品：孔雀城與蘇區(qū)政府采用PPP模式合作開發(fā)，打造“沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城”；13年9月首開以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅產(chǎn)品入市，提出“一百萬(wàn)住別墅”，贏得市場(chǎng)，吸引大量蘇區(qū)政府客戶，隨后配套逐步完善，14年開始吸納部分鐵西、于洪客戶，實(shí)現(xiàn)銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。

總平圖2012-2015年銷售情況住宅類型別墅年份分項(xiàng)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交金額成交均價(jià)283476423403760227144201339570507489494093694281萬(wàn)㎡116萬(wàn)㎡占地面積建筑面積20142015合計(jì)（已獲?。ㄒ勋@取）容積率樓面地價(jià)1.4綜合895元/平2013年9月聯(lián)排26首開時(shí)間4457產(chǎn)品類型294768046614目前主力在售產(chǎn)品均價(jià)聯(lián)排152-252平聯(lián)排7000元/平英倫風(fēng)格建筑風(fēng)格704省重點(diǎn)九年連讀公立學(xué)校（未來(lái)規(guī)劃33所省重點(diǎn)）、4300平社區(qū)商街（社區(qū)食堂、藍(lán)卡醫(yī)院）、10萬(wàn)平幸福商街（規(guī)劃）、圖書館等1226068593469197009配套物業(yè)費(fèi)2.5元/平?月PA

RT

1

市場(chǎng)解析03.主要競(jìng)品：市場(chǎng)小結(jié)容積率項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)費(fèi)均價(jià)配套主力戶型別墅2.5元/平米，洋房1.5元/平米，鉆石墅5元/平米別墅7200元/平，洋房3600元/平幼兒園、診所、商業(yè)街碧桂園1.5245萬(wàn)璽園2期180-200平雙拼、洋房140-190平聯(lián)排；110-170疊拼；世貿(mào)諾丁山1.255萬(wàn)4.5元/平米8606元/平無(wú)278雙拼；381獨(dú)棟230-250平聯(lián)排、290-340平雙拼、114-135平洋房聯(lián)排均價(jià)7800元/平、雙拼均價(jià)10500元/平、裝修洋房5500元/平中旅國(guó)際小鎮(zhèn)孔雀城1.21.4166萬(wàn)116萬(wàn)4.5元/平米2.5元/平米奧特萊斯、會(huì)所學(xué)校、商業(yè)街、圖書館、醫(yī)院聯(lián)排7000元/平聯(lián)排152-252平典型項(xiàng)目分析總結(jié)1、類似孔雀城等項(xiàng)目不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，需要通過(guò)引入配套解決客戶購(gòu)買信心；打造為類第一居所，更具備可持續(xù)性2、諾丁山雖然占據(jù)著棋盤山最佳的區(qū)位之一，但由于房屋質(zhì)量影響品牌口碑問(wèn)題，再加上戶型存在缺陷110-170平米疊拼，與我們主打的雙拼產(chǎn)品無(wú)法對(duì)比，140平米的聯(lián)排也沒有花園贈(zèng)送。3、配套引入對(duì)于別墅產(chǎn)品很重要，特別是對(duì)于整個(gè)棋盤山片區(qū)而言，有助于增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，入住率的提升有助于可持續(xù)性銷售。1.0

市場(chǎng)解析2.0

研究背景沈陽(yáng)Background惠斯勒01

研究目標(biāo)02

研究邏輯項(xiàng)目客戶及3.0

客戶洞察產(chǎn)品4.0

產(chǎn)品需求5.0

總體規(guī)劃研究11PA

RT

2

研究背景01.研究目標(biāo)：（1）通過(guò)對(duì)客戶的價(jià)值觀及生活方式的研究挖掘客戶的需求，提出產(chǎn)品建議；（2）經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)可行性與具體產(chǎn)品方案?？蛻魞r(jià)值觀客群細(xì)分細(xì)分客群房屋需求經(jīng)濟(jì)型別墅的創(chuàng)新與具體產(chǎn)品方案生活方式PA

RT

2

研究背景02.

研究邏輯：通過(guò)對(duì)客戶的家庭周期、居住、工作、觀念、生活等方面的全景式研究，洞悉客戶的需求痛點(diǎn)與需求價(jià)值曲線，并提出產(chǎn)品建議。產(chǎn)品建議價(jià)值觀住宅需求衣、食、住、行、樂等社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境家庭環(huán)境事業(yè)婚姻家庭金錢消費(fèi)？社會(huì)環(huán)境生活方式產(chǎn)品測(cè)試客戶洞察PA

RT

2

研究背景02.

研究邏輯：通過(guò)對(duì)客戶的家庭周期、居住、工作、觀念、生活等方面的全景式研究，洞悉客戶的需求痛點(diǎn)與需求價(jià)值曲線，并提出產(chǎn)品建議。產(chǎn)品建議價(jià)值觀住宅需求衣、食、住、行、樂等社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境家庭環(huán)境事業(yè)婚姻家庭金錢消費(fèi)？社會(huì)環(huán)境生活方式產(chǎn)品測(cè)試客戶洞察PA

RT

2

研究背景02.

研究邏輯：客戶洞察的發(fā)展邏輯生活

知識(shí)分子、商人、環(huán)境自身發(fā)展城市、

高

中市民、農(nóng)民家庭社會(huì)收入

小城市、

農(nóng)村高知、普通、農(nóng)村

講究、不講究、差低

事業(yè)型

攀爬型

追隨型生活型價(jià)值觀家庭需求消費(fèi)意識(shí)生活習(xí)慣快樂型浪漫型樸實(shí)型

月光

理性

節(jié)儉

貴族型

市民型

普通型事業(yè)觀

平衡型生活品質(zhì)和形態(tài)工作/生活

高檔次

/高時(shí)尚

/高品味中檔次

/中時(shí)尚

/中品味

低檔次

/低時(shí)尚

/低品味住宅需求戶型、景觀、配套、公共區(qū)域、戶型、服務(wù)等1.0

市場(chǎng)解析2.0

研究背景3.0

客戶洞察沈陽(yáng)Customer

Discovering惠斯勒01

客戶細(xì)分項(xiàng)目02

客戶的生活環(huán)境03

客戶的價(jià)值觀04

客戶的生活方式客戶及產(chǎn)品研4.0

產(chǎn)品需求5.0

總體規(guī)劃究16PA

RT

3

客戶洞察01.

客戶洞察：價(jià)值觀、生活方式區(qū)隔實(shí)用

NEST經(jīng)濟(jì)實(shí)用價(jià)值觀享受

HEAVEN精明體面樂活交際財(cái)富彰顯客戶洞察社交

PL

AY-YARD展示

SYMBOL生活方式PA

RT

3

客戶洞察01.

客戶洞察：根據(jù)對(duì)客戶的戶型測(cè)試及生活、價(jià)值觀的對(duì)焦，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅的認(rèn)可度最高的客群分別為經(jīng)濟(jì)實(shí)用與精明體面型，樂活社交屬于中性客群，而財(cái)富彰顯為否定客群。HEAVEN

享受樂活社交財(cái)富彰顯PL

AY-YARD

社交SYMBOL

展示經(jīng)濟(jì)實(shí)用精明體面NEST

實(shí)用PA

RT

3

客戶洞察02.

客戶的生活環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)用精明體面

多數(shù)父母生活在城市，受過(guò)一定的教育；少

父母是城市普通工薪階層，職業(yè)多為一般單位數(shù)生活在農(nóng)村，父母較能干。普通中層員工。

經(jīng)濟(jì)和家庭條件較好。

家庭通常經(jīng)濟(jì)條件還可以。

雖他們希望子女希望能夠超越自己的生活。

從小對(duì)子女要求一般，只要不出大問(wèn)題，不要但也不強(qiáng)求。太差，有個(gè)穩(wěn)定的工作就行。

雖然他們的家庭對(duì)他們要求一般，但他們往往對(duì)子女寄予厚望。代表人物：代表人物：徐女士：父親為基層干部，母親為老師，購(gòu)買柏翠園260㎡高層。雖然經(jīng)濟(jì)條件較好，但購(gòu)買商品仍注重性價(jià)比，性格較為隨性。蔡先生：父母為國(guó)企單位員工，購(gòu)買金域藍(lán)灣業(yè)101㎡高層。生活壓力較大，主要開支為兒子教育，一星期要上6個(gè)培訓(xùn)班。PA

RT

3

客戶洞察02.

客戶的生活環(huán)境財(cái)富彰顯樂活社交

生活在城市

父母是高級(jí)知識(shí)分子，

父母大多是商人。

家庭富裕，文化氣息不濃。

他們的生活條件和環(huán)境比較優(yōu)越。

他們通常有較高修養(yǎng)，注重知識(shí)、文化和個(gè)人修養(yǎng)，子女也同樣。

他們從小對(duì)子女要求一般，富足，有個(gè)穩(wěn)定的工作。

他們從小對(duì)子女要求比較嚴(yán)格，希望能夠在事業(yè)上有所成就，在其他各個(gè)方面也不能太差，

他們通常非常在意身邊人的人口素質(zhì)。代表人物：代表人物：崔女士：父親在營(yíng)口做廠長(zhǎng)，母親是會(huì)計(jì)，家境優(yōu)越，對(duì)自己的教育不是很嚴(yán)厲。購(gòu)買柏翠園414㎡產(chǎn)品，目前為家庭主婦，有一個(gè)三歲的女兒，平時(shí)生活較忙。王女士：為國(guó)企高級(jí)退休工作人員，與單位同事一起在金域藍(lán)灣買了5、6套住宅。子女均在國(guó)外，對(duì)小區(qū)內(nèi)的人口素質(zhì)非?？粗?。PA

RT

3

客戶洞察03.

客戶的價(jià)值觀:

事業(yè)觀生活型平衡型事業(yè)型主要客戶類型：經(jīng)濟(jì)實(shí)用主要客戶類型：精明體面、樂活社交主要客戶類型：財(cái)富彰顯代表客戶：代表客戶：代表客戶：『我之前因?yàn)樾袠I(yè)性質(zhì)，工作很忙，現(xiàn)在懷孕3個(gè)月了，過(guò)幾個(gè)月可以休息下了。』——李小姐『女人一定要有自己的事業(yè)，永遠(yuǎn)都不能手心朝上，不論自己的家庭有多好?！弧钆俊何液芏嗄隂]有工作了，我有三個(gè)小孩，平時(shí)生活很忙，要照顧小孩，我先生去哪里我就和他一起去。』——王女士『我理想的工作就是，能在賺錢的同時(shí)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)也不能太忙，要有一定的時(shí)間平衡好家庭與工作。』——平衡型『事業(yè)肯定是最重要的，一個(gè)男人連事業(yè)都沒有怎么養(yǎng)活家人?！弧跸壬鶳A

RT

3

客戶洞察03.

客戶的價(jià)值觀:1.

浪漫不重要，生活本來(lái)就是平淡的傳統(tǒng)樸實(shí)型主要客戶類型：經(jīng)濟(jì)實(shí)用“男主內(nèi)、女主外。過(guò)日子本來(lái)就是平平淡淡的，我老公平時(shí)生意很忙，他去哪我去哪?！薄跖?.希望能夠有快樂的生活，但沒有可以強(qiáng)調(diào)浪漫居家快樂型主要客戶類型：精明體面、樂活交際“我們過(guò)年都會(huì)把家里裝飾得喜慶一些，掛些燈籠啥的，我老婆說(shuō)不搞這些太麻煩，但我覺得難得過(guò)年，家里要喜慶一些?！薄钕壬?.強(qiáng)調(diào)溫馨浪漫，家庭生活更加豐富，懂得情調(diào)浪漫型主要客戶類型：財(cái)富彰顯“我還沒有結(jié)婚，比較喜歡玩，主要的開支都花在了玩上，今年準(zhǔn)備要個(gè)小孩了。

”——宋先生“我平時(shí)挺忙的，減壓方式什么的就約會(huì)吧?！薄滔壬鶳A

RT

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客戶洞察03.

客戶的價(jià)值觀:感性節(jié)儉理性多數(shù)購(gòu)物時(shí)要精挑細(xì)選、貨比三家，特別在購(gòu)買房產(chǎn)等高價(jià)值產(chǎn)品時(shí)表現(xiàn)得最為明顯?；镜南M(fèi)都比較強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)實(shí)用。不太看重花俏的東西，屬于實(shí)用經(jīng)濟(jì)型族群。他們通常購(gòu)物都非常的感性，感覺不好是絕對(duì)不考慮，屬于高感性族群。主要客戶類型：財(cái)富彰顯主要客戶類型：經(jīng)濟(jì)實(shí)用主要客戶類型：精明體面、樂活交際『我對(duì)于自己喜歡的東西，一定會(huì)不

『我不講究那些品牌，越便宜、實(shí)用計(jì)成本購(gòu)買的?！弧蜗壬?/p>

就越好?！弧跖俊何抑巴ο矚g買那些奢侈品的，現(xiàn)在不買了，覺得快時(shí)尚的東西就很好?！弧跖縋A

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客戶洞察04.

客戶的生活方式:衣著風(fēng)格及品牌精明體面休閑為主，最好帶有一定的設(shè)計(jì)感，如優(yōu)衣庫(kù)、JACK

JONES等美式休閑服裝。餐飲偏好在家做飯，偶爾在餐廳吃，喜歡有特色、情趣的餐廳。居住經(jīng)驗(yàn)物業(yè)持有數(shù)量少，買房同樣注重性價(jià)比，但認(rèn)為住在經(jīng)濟(jì)型別墅比較有面子?！何覍?duì)你們這個(gè)戶型真的挺心動(dòng)的，130平米能做成別墅，挺好的，就是不知道你們那的交通和配套怎么樣?！弧滔壬彝ビ兴郊臆?，但對(duì)交通仍有一定要求。出行需求『棋盤山那邊太堵了，開車不方便?！弧滔壬糜?、看電影、球類運(yùn)動(dòng)等。娛樂文體活動(dòng)『我平時(shí)挺忙的，有時(shí)間就會(huì)去到處玩玩等。比較喜歡去東南亞，最喜歡的城市是臺(tái)灣，干凈。』——蔡先生PA

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客戶洞察04.

客戶的生活方式:衣著風(fēng)格及品牌經(jīng)濟(jì)實(shí)用運(yùn)動(dòng)舒適簡(jiǎn)單為主，基本沒有特定的品牌偏好，認(rèn)為便宜、實(shí)用最好。餐飲偏好喜歡自己在家做飯物業(yè)持有數(shù)量較少，買房注重性價(jià)比及實(shí)用性。居住經(jīng)驗(yàn)『我們用不到第二居所，沒那水平，棋盤山交通不好，還堵車。』——王女士家庭有私家車，但仍需要快速交通模式導(dǎo)入。出行需求『我覺得你們應(yīng)該考慮下公共交通的問(wèn)題，和政府溝通一下，雖然我們家里都有車，但是我不會(huì)開車，這樣出行很不方便的。』——王女士聽講座、逛超市等。娛樂文體活動(dòng)『我的愛好非常廣泛，喜歡聽講座，聽國(guó)學(xué)就挺好的，還喜歡逛街、做義工等，以后我退休了，我就去搞搞攝影、學(xué)畫畫啥的。』——王女士PA

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客戶洞察04.

客戶的生活方式:衣著風(fēng)格及品牌樂活交際休閑運(yùn)動(dòng)自然為主，比如哥倫比亞沖鋒衣。餐飲偏好不太喜歡在家里吃飯，認(rèn)為餐廳吃飯更加方便，日常光顧的餐廳包括港式茶餐廳等。居住經(jīng)驗(yàn)物業(yè)持有數(shù)量較多，買房更加注重性價(jià)比，對(duì)房屋的配套非常看重，對(duì)合適的會(huì)所需求非常高?！耗銈?nèi)f科的這個(gè)會(huì)所做得太差了，我們寧愿多交一點(diǎn)錢，但是你們一定要把這個(gè)會(huì)所做起來(lái)?！弧跖克郊臆?公共交通出行需求『我們對(duì)棋盤山那塊太了解了，之前想去棋盤山買個(gè)房，那里有個(gè)養(yǎng)老院，但是就是啥都沒有，生活特別不方便。』——王女士聽講座、球類運(yùn)動(dòng)、旅游、學(xué)習(xí)新知識(shí)等。娛樂文體活動(dòng)『我們很喜歡聽講座，你們?nèi)f科可以搞一些時(shí)事、國(guó)企改革、健康之類的講座，還可以教教我們老年人如何上網(wǎng)，買點(diǎn)東西?！弧跖縋A

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客戶洞察04.

客戶的生活方式:衣著風(fēng)格及品牌財(cái)富彰顯品質(zhì)與品牌并重，部分要求有設(shè)計(jì)感的衣服，如LV、路卡迪龍、紀(jì)梵希。餐飲偏好較少在家里吃飯，如果愛人有做會(huì)在家里吃，部分表示要去中檔以上的餐廳。物業(yè)持有數(shù)量最多，多數(shù)在三亞與大連均持有物業(yè)。表示不會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)型別墅，一方面認(rèn)為沒有面子，同時(shí)住慣了大房子不考慮小房子。居住經(jīng)驗(yàn)『你們這個(gè)戶型太小了，不叫別墅，最多是個(gè)家庭旅館?！弧钕壬郊臆嚍橹鞒鲂行枨蟆何乙粋€(gè)朋友在南橋買了一排別墅，說(shuō)給我留了一套叫我去住，我不愿去，太遠(yuǎn)，啥都沒有，Lonely。』——李先生健身、戶外運(yùn)動(dòng)、球類運(yùn)動(dòng)、旅游等。娛樂文體活動(dòng)『國(guó)外就是好山好水好寂寞，國(guó)內(nèi)就是好臟好亂好快活?！弧钕壬?.0

市場(chǎng)解析2.0

研究背景3.0

客戶洞察4.0

產(chǎn)品需求沈陽(yáng)惠斯勒項(xiàng)Productdevelopment目客戶及01

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求02

戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品研究5.0

總體規(guī)劃28PA

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產(chǎn)品需求01.

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求:細(xì)分客戶需求經(jīng)濟(jì)實(shí)用精明體面樂活交際財(cái)富彰顯要求最高；最好是第一居所可以接受的距離，有快速交通導(dǎo)入要求較低，但是要有快速交通導(dǎo)入或項(xiàng)目樓巴接送要求最低，市區(qū)內(nèi)車行順暢即可要求較高；離第一居所車行交通較為順暢地理位置房屋注重房屋的娛樂性與社交設(shè)計(jì)，在意考慮客廳、茶大面積大尺寸的傳統(tǒng)住宅，注重品質(zhì)、品牌、服務(wù)的三重打造。注重房屋的實(shí)用性與設(shè)計(jì)感，注重『別墅夢(mèng)』里的情懷打造。注重房屋功能性及實(shí)際使用率，第一考慮因素即性價(jià)比。

室等社交性較強(qiáng)的空間設(shè)置，對(duì)院子也較為看重。日常配套、會(huì)所、娛樂配日常配套、高端配套（國(guó)際學(xué)校、高端會(huì)所等）日常配套、具有情趣的休閑配套配套日常配套、餐飲配套國(guó)外小鎮(zhèn)的感覺套小區(qū)規(guī)劃國(guó)外小鎮(zhèn)的感覺德國(guó)小鎮(zhèn)的感覺北美小鎮(zhèn)、德國(guó)小鎮(zhèn)29PA

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產(chǎn)品需求01.

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求:

然而從存量上看，市場(chǎng)上的主要滯銷產(chǎn)品仍為大尺寸、高總價(jià)的別墅產(chǎn)品。隨著早期的高端客戶（即財(cái)富彰顯）都已購(gòu)置傳統(tǒng)型別墅產(chǎn)品，購(gòu)置經(jīng)濟(jì)型別墅為主的中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)成為市場(chǎng)的新興增長(zhǎng)點(diǎn)。精明體面產(chǎn)品難點(diǎn)：地理位置、日常配套（超市、休閑）面積區(qū)間：105-150各個(gè)群體經(jīng)濟(jì)實(shí)用產(chǎn)品難點(diǎn)：交通便捷性、日常配套（超市、餐飲）對(duì)面積區(qū)間：100-135經(jīng)濟(jì)型別樂活社交產(chǎn)品難點(diǎn)：配套（超市、餐飲、會(huì)所）、交通便捷性面積區(qū)間：110-150墅的接受度財(cái)富彰顯產(chǎn)品難點(diǎn)：市場(chǎng)飽和度、配套（超市、餐飲、高端配套）面積區(qū)間：170-35030PA

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產(chǎn)品需求01.

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求:

精明體面型.

客廳.

廚房范圍公共空間泛化功能.

客廳是傳統(tǒng)意義上的接待客人,家人交流和娛樂的空間.

不太接受開放式廚房。.

需求程度較高可變性均質(zhì)化.

考慮父母和將來(lái)的兒童房間，與書房之間的轉(zhuǎn)換。.

均質(zhì)化程度較高，除了各個(gè)空間達(dá)到基本功能，還需要有一些休憩、放松壓力的空間31PA

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產(chǎn)品需求01.

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求:

經(jīng)濟(jì)實(shí)用型范圍客廳..公共空間泛化功能客廳是傳統(tǒng)意義上的接待客人,家人交流和娛樂的空間.

需求程度高可變性均質(zhì)化.

考慮父母和將來(lái)的嬰兒房，而且是房屋的主要決定因素.均質(zhì)化程度高，各個(gè)空間達(dá)到基本功能即可PA

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產(chǎn)品需求01.

細(xì)分客群的產(chǎn)品需求:

樂活交際型范圍院子；客廳.公共空間泛化功能.

在客廳里和朋友交往、娛樂；在大院子里，種滿花草的地方與朋友閑聊、休憩。.

需求程度低可變性均質(zhì)化.

書房比次臥的功能更重要，玩樂空間是一個(gè)重要的房屋考慮因素.

需求程度一般.

比較突出客廳和主臥的需求33PA

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產(chǎn)品需求02.

戶型設(shè)計(jì):類獨(dú)棟105㎡雙私人花園型勢(shì)類獨(dú)棟尊享感強(qiáng)提升項(xiàng)目整體容積率南北通透1層老人房設(shè)置2層主臥套房設(shè)計(jì)這個(gè)院子再大點(diǎn)就好34PA

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產(chǎn)品需求02.

戶型設(shè)計(jì):類獨(dú)棟105㎡PA

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產(chǎn)品需求02.戶型設(shè)計(jì):八爪魚125㎡私人花園型勢(shì)中西餐設(shè)計(jì)戶型可變性高二層主臥套房設(shè)計(jì)主力客群：經(jīng)濟(jì)實(shí)用型『這個(gè)戶型也挺好的，125平米兩個(gè)臥室就夠了，剩下的一個(gè)可以做書房，就不知道這個(gè)臥室是不是朝南的?』——陳女士36PA

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產(chǎn)品需求02.戶型設(shè)計(jì):八爪魚125㎡37PA

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產(chǎn)品需求02.戶型設(shè)計(jì):雙拼130㎡30㎡私人花園戶型優(yōu)勢(shì)戶型可變性高二層雙主臥套房設(shè)計(jì)一層老人房設(shè)計(jì)主力客群：經(jīng)濟(jì)實(shí)用型&精明體面型（戶型測(cè)試效果較好）『我真的很喜歡你們這個(gè)戶型，這么小的戶型實(shí)用性能做大這么高，挺心動(dòng)的?！弧滔壬?8PA

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產(chǎn)品需求02.戶型設(shè)計(jì):雙拼130㎡39PA

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