第三章不動產(chǎn)估價的價格影響因素1第三章不動產(chǎn)估價的價格影響因素13-1房地產(chǎn)供求與價格1、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在某一價格水平下，都某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。經(jīng)常起作用的因素有：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；

（2）消費者的收入水平；

（3）消費者的偏好；

（4）相關物品的價格水平；

（5）消費者對未來的預期。23-1房地產(chǎn)供求與價格1、房地產(chǎn)需求23-1房地產(chǎn)供求與價格2、房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在某一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并能夠提供出售的數(shù)量。經(jīng)常起作用的因素有：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；

（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；

（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。33-1房地產(chǎn)供求與價格2、房地產(chǎn)供給33-2房地產(chǎn)均衡價格

房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關，與房地產(chǎn)供給負相關。

當供給一定時，如果需求增加，則價格上漲；如果需求減少，則價格下降。

當需求一定時，如果供給增加，則價格下降；如果供給減少，則價格上漲。43-2房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類

1.價值、使用價值和交換價值在經(jīng)濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指交換價值。

使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用。

交換價值是指一種商品同另一種商品交換的量的關系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。

在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量。就使用價值與交換價值相對而已，房地產(chǎn)評估是評估房地產(chǎn)的交換價值。53-3房地產(chǎn)價格和價值的種類1.價值、使用價值和3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類

2.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（1）成交價格

成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格；反之，則為非正常成交價格。

形成正常成交價格的條件有7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。④買者和賣者都不受任何壓力，完全處于自愿。⑤自私且理性的經(jīng)濟行為。⑥買者和賣者都具有完全信息。⑦適當?shù)钠陂g完成交易。

成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分。如按照出讓方式不同，可將國有建設用地使用權的成交價分為協(xié)議成交價、招標成交價、拍賣成交價和掛牌成交價。63-3房地產(chǎn)價格和價值的種類2.成交價格、市場價3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類（2）市場價格

市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。

（3）理論價格

理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

（4）評估價值

評估價值簡稱評估值、評估價，是指通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象的價值或價格，即它實際上是對估價對象或價格的一個估計值。73-3房地產(chǎn)價格和價值的種類（2）市場價格73.市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值

市場價值是指估價對象經(jīng)適當經(jīng)營后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

投資價值一詞有兩種含義：一是值得投資；而是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。

謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。

快速變現(xiàn)價值是指估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值。

現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。

殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用條件下的價值。

83.市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀4.買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值5.完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值6.歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值7.基準地價、標定地價和房屋重置價格8.土地價格、建筑物價格和房地價格9.總價格、單位價格和樓面價格10.名義價格和實際價格11.現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格12.評估價、保留價、起拍價、應價和成交價94.買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值什么是管理?3-4影響不動產(chǎn)價格的一般因素定義：對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對不動產(chǎn)的影響是整體性和全方位的，覆蓋面是整個地區(qū)。主要包括社會因素、經(jīng)濟因素、制度因素。回顧：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。形成條件五大特征有用性受區(qū)位的影響很大稀缺性實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格有效需求形成的時間通常較長容易受交易者的個別情況的影響既有交換代價的價格，又有使用代價的租金10什么是管理?3-4影響不動產(chǎn)價格的一般因素回顧社會因素經(jīng)濟因素制度（行政）因素1、人口狀況1、經(jīng)濟發(fā)展狀況1、土地制度2、城鎮(zhèn)化2、儲蓄、消費及投資水平2、住房制度3、教育及社會福利狀況3、財政與金融狀況3、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、不動產(chǎn)交易慣例4、物價與居民收入4、建筑規(guī)范5、生活方式5、稅收負擔狀況5、不動產(chǎn)相關稅制；6、心理因素6、技術革新及產(chǎn)業(yè)結構狀況6、地價政策；7、國內(nèi)政治狀況7、城市交通體系狀況7、交通管制；8、社會治安狀況8、國際化狀況8、行政隸屬變更。9、國際政治狀況9、國際經(jīng)濟狀況影響不動產(chǎn)價格的一般因素11社會因素經(jīng)濟因素制度（行政）因素1、人口狀況1、經(jīng)濟發(fā)展狀況什么是管理?——社會因素1、人口狀況：

最主要的社會因素。（1）人口數(shù)量；（2）人口素質(zhì)；（3）家庭人口構成。2、城鎮(zhèn)化；3、教育及社會福利狀況；4、不動產(chǎn)交易慣例；12什么是管理?12什么是管理?——社會因素5、生活方式；6、心理因素；7、國內(nèi)政治狀況；8、社會治安狀況；9、國際政治狀況；13什么是管理?——社會因素13什么是管理?——經(jīng)濟因素1、經(jīng)濟發(fā)展狀況；

從一些國家和地區(qū)的資料看，不動產(chǎn)價格尤其是土地價格明顯受經(jīng)濟周期的影響，并滯后于經(jīng)濟周期，波浪式地變化，說明不動產(chǎn)需求的變動趨勢與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。2、儲蓄、消費及投資水平；

資本積累依賴于儲蓄，而儲蓄的多少則由儲蓄能力和儲蓄意愿所決定。對于消費者來說，儲蓄的目的主要是使閑散資金得到保值和增值，或者用于養(yǎng)老、防病、子女教育，或者用于購置高額耐用品。3、財政與金融狀況；14什么是管理?——經(jīng)濟因素14什么是管理?——經(jīng)濟因素4、物價與居民收入；（1）物價

（2）居民收入5、稅收負擔狀況；6、技術革新及產(chǎn)業(yè)結構狀況7、城市交通體系狀況；8、國際化狀況；國際化城市特征：（1）至少是本國的政治或經(jīng)濟中心之一；（2）必須是國際社會人流、物流或資金流的集散地；（3）該城市的經(jīng)濟發(fā)展或所發(fā)生的事件能對國外其他城市產(chǎn)生較大影響，反之亦然。9、國際經(jīng)濟狀況。15什么是管理?——經(jīng)濟因素15什么是管理?——制度（行政）因素1、土地制度；

我國的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并不涉及土地所有權，只涉及土地使用權的轉(zhuǎn)移。2、住房制度；

住房制度主要指住房供給、分配及相應地配套制度。3、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、建筑規(guī)范；

5、不動產(chǎn)相關稅制；

6、地價政策；7、交通管制；8、行政隸屬變更。16什么是管理?——制度（行政）因素16

復習思考題

1、某個地區(qū)人口密度的增加會提高該地區(qū)房地產(chǎn)的價格，這句話正確嗎？2、增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的上漲？3、從政府角度，抑制房地產(chǎn)的價格有哪些措施？4、房地產(chǎn)價格與一般物價有什么關系？

5、房地產(chǎn)價格中的房價與地價有什么關系？17

復習思考題1、某個地區(qū)人口密度的增加會提高該地區(qū)房地產(chǎn)第三章不動產(chǎn)估價的價格影響因素18第三章不動產(chǎn)估價的價格影響因素13-1房地產(chǎn)供求與價格1、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在某一價格水平下，都某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。經(jīng)常起作用的因素有：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；

（2）消費者的收入水平；

（3）消費者的偏好；

（4）相關物品的價格水平；

（5）消費者對未來的預期。193-1房地產(chǎn)供求與價格1、房地產(chǎn)需求23-1房地產(chǎn)供求與價格2、房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在某一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并能夠提供出售的數(shù)量。經(jīng)常起作用的因素有：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；

（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；

（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。203-1房地產(chǎn)供求與價格2、房地產(chǎn)供給33-2房地產(chǎn)均衡價格

房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關，與房地產(chǎn)供給負相關。

當供給一定時，如果需求增加，則價格上漲；如果需求減少，則價格下降。

當需求一定時，如果供給增加，則價格下降；如果供給減少，則價格上漲。213-2房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類

1.價值、使用價值和交換價值在經(jīng)濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指交換價值。

使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用。

交換價值是指一種商品同另一種商品交換的量的關系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。

在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量。就使用價值與交換價值相對而已，房地產(chǎn)評估是評估房地產(chǎn)的交換價值。223-3房地產(chǎn)價格和價值的種類1.價值、使用價值和3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類

2.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（1）成交價格

成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格；反之，則為非正常成交價格。

形成正常成交價格的條件有7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。④買者和賣者都不受任何壓力，完全處于自愿。⑤自私且理性的經(jīng)濟行為。⑥買者和賣者都具有完全信息。⑦適當?shù)钠陂g完成交易。

成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分。如按照出讓方式不同，可將國有建設用地使用權的成交價分為協(xié)議成交價、招標成交價、拍賣成交價和掛牌成交價。233-3房地產(chǎn)價格和價值的種類2.成交價格、市場價3-3房地產(chǎn)價格和價值的種類（2）市場價格

市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。

（3）理論價格

理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

（4）評估價值

評估價值簡稱評估值、評估價，是指通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象的價值或價格，即它實際上是對估價對象或價格的一個估計值。243-3房地產(chǎn)價格和價值的種類（2）市場價格73.市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值

市場價值是指估價對象經(jīng)適當經(jīng)營后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

投資價值一詞有兩種含義：一是值得投資；而是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。

謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。

快速變現(xiàn)價值是指估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值。

現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。

殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用條件下的價值。

253.市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀4.買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值5.完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值6.歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值7.基準地價、標定地價和房屋重置價格8.土地價格、建筑物價格和房地價格9.總價格、單位價格和樓面價格10.名義價格和實際價格11.現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格12.評估價、保留價、起拍價、應價和成交價264.買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值什么是管理?3-4影響不動產(chǎn)價格的一般因素定義：對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對不動產(chǎn)的影響是整體性和全方位的，覆蓋面是整個地區(qū)。主要包括社會因素、經(jīng)濟因素、制度因素?；仡櫍悍康禺a(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。形成條件五大特征有用性受區(qū)位的影響很大稀缺性實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格有效需求形成的時間通常較長容易受交易者的個別情況的影響既有交換代價的價格，又有使用代價的租金27什么是管理?3-4影響不動產(chǎn)價格的一般因素回顧社會因素經(jīng)濟因素制度（行政）因素1、人口狀況1、經(jīng)濟發(fā)展狀況1、土地制度2、城鎮(zhèn)化2、儲蓄、消費及投資水平2、住房制度3、教育及社會福利狀況3、財政與金融狀況3、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、不動產(chǎn)交易慣例4、物價與居民收入4、建筑規(guī)范5、生活方式5、稅收負擔狀況5、不動產(chǎn)相關稅制；6、心理因素6、技術革新及產(chǎn)業(yè)結構狀況6、地價政策；7、國內(nèi)政治狀況7、城市交通體系狀況7、交通管制；8、社會治安狀況8、國際化狀況8、行政隸屬變更。9、國際政治狀況9、國際經(jīng)濟狀況影響不動產(chǎn)價格的一般因素28社會因素經(jīng)濟因素制度（行政）因素1、人口狀況1、經(jīng)濟發(fā)展狀況什么是管理?——社會因素1、人口狀況：

最主要的社會因素。（1）人口數(shù)量；（2）人口素質(zhì)；（3）家庭人口構成。2、城鎮(zhèn)化；3、教育及社會福利狀況；4、不動產(chǎn)交易慣例；29什么是管理?12什么是管理?——社會因素5、生活方式；6、心理因素；7、國內(nèi)政治狀況；8、社會治安狀況；9、國際政治狀況；30什么是管理?——社會因素13什么是管理?——經(jīng)濟因素1、經(jīng)濟發(fā)展狀況；

從一些國家和地區(qū)的資料看，不動產(chǎn)價格尤其是土地價格明顯受經(jīng)濟周期的影響，并滯后于經(jīng)濟周期，波浪式地變化，說明不動產(chǎn)需求的變動趨勢與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。2、儲蓄、消費及投資水平；

資本積累依賴于儲蓄，而儲蓄的多少則由儲蓄能力