2022年萬物云研究報(bào)告國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者

1、萬物云：國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者1.1、脫胎于萬科，進(jìn)入全面發(fā)展階段作為萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)的物業(yè)配套服務(wù)，萬物云已有超過30年的發(fā)展歷史，伴隨著萬科開發(fā)業(yè)務(wù)板塊走過風(fēng)風(fēng)雨雨，從單一的住宅服務(wù)商逐步轉(zhuǎn)向社區(qū)、商企、城市空間并駕齊驅(qū)的綜合物業(yè)服務(wù)商，并逐步培養(yǎng)出自身的內(nèi)生增長(zhǎng)能力和全新的品牌反哺開發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已成為萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的明星板塊之一。公司業(yè)務(wù)發(fā)展可以分為以下三個(gè)階段：背靠萬科，物業(yè)起步（1990-2011）：1990年，作為萬科下屬部門開展住宅物業(yè)服務(wù)，率先在中國(guó)天景花園提供住宅商管服務(wù)。1996年，作為萬科下屬部門在全國(guó)首次物業(yè)服務(wù)行業(yè)公開招標(biāo)中拿下深圳鹿丹村物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，正式開啟第三方外拓。2001年，公司正式成立，成為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)實(shí)體。創(chuàng)新前行，備受認(rèn)可（2012-2017）：2012年，公司引入增值服務(wù)，幸福驛站在萬科藍(lán)山花園首次亮相；2013年，公司上線社區(qū)手機(jī)應(yīng)用程序“住這兒”，并推出專有客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和呼叫中心。公司的不斷創(chuàng)新逐步得到行業(yè)內(nèi)外的認(rèn)可。2017年，公司被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值第一名，被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及中指研究院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先品牌第一名。全面發(fā)展，迅速擴(kuò)張（2018年至今）：2018年，公司與珠海大橫琴集團(tuán)有限公司合作推出中國(guó)首個(gè)城市管理生態(tài)系統(tǒng)。同年，推出樸鄰，提供房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。2020年，公司全面升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，更名為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司，并公布了專注跨社區(qū)、商企及城市服務(wù)業(yè)務(wù)協(xié)同的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。同年，先后成立與萬物梁行、CityUp品牌，豐富了公司物業(yè)管理品牌矩陣。2021年，公司先后收購(gòu)伯恩物業(yè)及陽光智博，擴(kuò)大了華東地區(qū)（尤其是福建?。┑氖袌?chǎng)份額，更好地實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的協(xié)同效應(yīng)，并開啟高速拓展之路。形成業(yè)務(wù)“三駕馬車”，塑造強(qiáng)大品牌矩陣。經(jīng)過不斷業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司建立了三大業(yè)務(wù)板塊——社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)，構(gòu)建了一體化的品牌集群，形成了強(qiáng)大的萬物云品牌勢(shì)能：1）社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)——板塊主要為滿足業(yè)主和居民多元化住宅居住消費(fèi)需求而設(shè)立，提供住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)和其他社區(qū)增值服務(wù)等一系列社區(qū)空間服務(wù)。該板塊2021年收入占比55.5%，毛利占比51.9%。萬科物業(yè)和樸鄰是該板塊的兩大品牌。其中，萬科物業(yè)為社區(qū)空間的業(yè)主和居民提供住宅物業(yè)服務(wù)，發(fā)展令人矚目。截至2021年底，萬科物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)94.7%，在管住宅項(xiàng)目留存率超過98.6%，客戶滿意度長(zhǎng)期處于高位。不僅如此，第三方外拓也進(jìn)展順利，第三方在管社區(qū)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1605個(gè)，占所有在管社區(qū)項(xiàng)目的56.9%。另一品牌樸鄰作為住宅物業(yè)服務(wù)延伸，開展包括房屋經(jīng)濟(jì)及租賃服務(wù)管理服務(wù)及房屋修繕和美居服務(wù)。截至2021年底，樸鄰已覆蓋超過50個(gè)城市，擁有600多家門店，借助社區(qū)空間優(yōu)勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展。2）商企和行業(yè)空間綜合服務(wù)——該板塊主要為商企、政府部門和其他機(jī)構(gòu)客戶提供物業(yè)服務(wù)及綜合設(shè)施管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)以及城市空間整合服務(wù)。板塊主要品牌包括萬物梁行和萬物云城。該板塊2021年收入占比36.7%，毛利占比34.4%。萬物梁行是公司與戴德梁行大中華區(qū)物業(yè)及綜合管理設(shè)施業(yè)務(wù)整合形成的商企空間管理品牌。該品牌于2020年成立，公司與戴德梁行分別持股65%、35%，由戴德梁行推薦CEO、萬物云控股并表，旨在打造大中華區(qū)商寫服務(wù)的旗艦。截至2021年底，來自獨(dú)立第三方的物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1316個(gè)，占在管物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目總數(shù)量的84.1%；物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目留存率為97.2%。萬物云城（CityUp）作為城市運(yùn)營(yíng)品牌，為城市公共空間的各受益者提供城市空間整合服務(wù)。截至2021年底，萬物云城已輻射全國(guó)深圳、武漢、佛山、成都、北京、廈門等22個(gè)城市，項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)達(dá)47個(gè)。3）AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)——在服務(wù)三種業(yè)態(tài)之上，公司還開發(fā)了自己的空間科技服務(wù)系統(tǒng)并實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出，在報(bào)表上體現(xiàn)為AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)，包括人工智能物聯(lián)網(wǎng)（AIoT）以及流程及服務(wù)（BPaaS）解決方案服務(wù)兩項(xiàng)內(nèi)容。該板塊2021年收入占比7.8%，毛利占比13.8%。1.2、規(guī)模排行業(yè)第二，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定萬物云管理規(guī)模和收入體量位居行業(yè)第二。截至2021年底，公司合約面積達(dá)到10.0億方，在管面積達(dá)到7.8億方，是行業(yè)第二大的物業(yè)管理公司，僅次于碧桂園服務(wù)；2021年收入體量達(dá)到237億元，同樣位列行業(yè)第二，僅次于碧桂園服務(wù)。業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，利潤(rùn)率保持穩(wěn)定。2019-2021年期間，公司營(yíng)業(yè)收入CAGR達(dá)到30.5%，歸母凈利潤(rùn)C(jī)AGR達(dá)到27.9%。2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.0億元，同比增長(zhǎng)30.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)16.7億元，同比增長(zhǎng)13.9%。受營(yíng)收結(jié)構(gòu)變化影響，公司利潤(rùn)率有所下滑。2021年綜合毛利率和歸母凈利率分別為17.0%、7.0%，較2020年下降1.5、1.1個(gè)百分點(diǎn)。但公司費(fèi)用管控能力保持穩(wěn)定，2021年銷售管理費(fèi)用率為8.7%，較2020年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。ROE穩(wěn)中略降，主要由于利潤(rùn)率下滑所致。2021年公司ROE為20.7%，較2020年下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)，下滑由歸母凈利率、權(quán)益乘數(shù)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均下滑所致，其中歸母凈利率的下滑是主要原因。1.3、由萬科控股，管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富公司上市后股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：萬科企業(yè)直接和間接合計(jì)持股比例56.60%，是公司控股股東；公司于2017年分別引入戰(zhàn)略投資人RadiantSunbeamLimited（博裕資本全資子公司）和DreamLandingHoldingsLimited（58同城姚勁波旗下公司），目前分別持股15.42%和2.57%。其中博裕資本是專注于中國(guó)的另類資產(chǎn)管理公司，其投資組合主要覆蓋科技、醫(yī)療健康、消費(fèi)品和零售、以及商業(yè)和金融服務(wù)行業(yè)；58同城為一個(gè)線上分類平臺(tái)，致力于本地商戶及消費(fèi)者的連接，共享資訊及開展業(yè)務(wù)。此外，萬科企業(yè)于2015年為其從事物業(yè)服務(wù)的員工引入內(nèi)部事業(yè)合伙人機(jī)制，并逐步修訂成員工持股計(jì)劃。根據(jù)員工持股計(jì)劃，萬科云向394名員工授出獎(jiǎng)勵(lì)，朱保全及其他員工持股平臺(tái)共持股7.71%。2021年9月15日，陽光城發(fā)布公告擬以其持有的陽光智博100%股權(quán)戰(zhàn)略投資萬物云，換取萬物云4.8%的股份。隨后在10月陽光城便將持有的3060.2萬股萬物云股份以對(duì)價(jià)30.54億元轉(zhuǎn)讓給萬科全資子公司，轉(zhuǎn)讓完成后陽光城持股比例降至1.89%，上市后持股比例進(jìn)一步攤薄至1.60%。其中，公司兩大戰(zhàn)略股東分別在上市前做了部分股份轉(zhuǎn)讓：2021年11月26日，博裕資本轉(zhuǎn)讓了6.66%的持股，分別以總代價(jià)29.94億轉(zhuǎn)讓給香港瑞軒（琳珠集團(tuán)的附屬公司，琳珠集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)、城市景觀建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)投資）；以19.96億轉(zhuǎn)讓給睿達(dá)第三有限公司（員工持股平臺(tái)）；以19.96億轉(zhuǎn)讓給珠海達(dá)豐（華能貴誠(chéng)信托附屬公司），合計(jì)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)達(dá)到69.86億元。2021年12月31日，58集團(tuán)將持有的1996萬股轉(zhuǎn)讓給海南云勝，總代價(jià)19.91億元。管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展。公司執(zhí)行董事和高級(jí)管理團(tuán)隊(duì)在公司普遍任職10年以上，在房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和旗幟性的業(yè)界地位，對(duì)于公司發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展文化高度認(rèn)同。同時(shí)，管理層擁有較強(qiáng)的自我驅(qū)動(dòng)能力，不斷優(yōu)化調(diào)整公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新升級(jí)戰(zhàn)略，構(gòu)建了區(qū)域市場(chǎng)和以區(qū)域客戶為中心的服務(wù)體系，樹立了業(yè)界標(biāo)桿。2、物業(yè)服務(wù)行業(yè)的“超級(jí)航母”，綜合性發(fā)展程度最高2.1、內(nèi)助外拓雙輪驅(qū)動(dòng)，社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展?jié)摿Υ笊鐓^(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，住宅物業(yè)服務(wù)是主要貢獻(xiàn)者。2019-2021年，公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到22.1%，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。其中，2021年實(shí)現(xiàn)收入131.6億元，同比增長(zhǎng)23.9%，而2022年上半年同比增速達(dá)到35.0%，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)提速。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2021年住宅物業(yè)服務(wù)的收入和毛利分別占比86.3%、60.7%，是社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)，2022年上半年占比有進(jìn)一步提升趨勢(shì)。住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)力強(qiáng)勁，內(nèi)助外拓孕育增長(zhǎng)潛力。公司住宅物業(yè)服務(wù)的收繳率和續(xù)約率均處于高水平，且進(jìn)一步改善。2021年住宅物業(yè)服務(wù)的收繳率達(dá)94.7%，較2020年提升1個(gè)百分點(diǎn)；住宅物業(yè)的續(xù)約率達(dá)99.0%，較2020年提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。公司住宅物業(yè)服務(wù)的增長(zhǎng)潛力主要體現(xiàn)在三方面：1）短期增長(zhǎng)潛力體現(xiàn)在高合管比的保障。截至2022年中期末，公司住宅物業(yè)在管面積7億平，合約面積9.3億平，合管比達(dá)到1.33倍。2）母公司萬科給予的基本盤支撐。萬科銷售面積規(guī)模常年位居行業(yè)前三，給予萬物云的合約和在管面積支持也處于行業(yè)第一梯隊(duì)，這將保障萬物云規(guī)模持續(xù)居于行業(yè)前列。截至2022年中期末，萬科在建及擬建建筑面積約1.4億平，是萬物云在管面積的20%左右，中期維度將持續(xù)為萬物云提供基本盤支撐。3）獨(dú)立第三方外拓實(shí)力強(qiáng)勁，面向更廣闊第三方市場(chǎng)。公司住宅物業(yè)服務(wù)中，獨(dú)立第三方的在管面積和收入占比已達(dá)5~6成。截至2021年末，公司獨(dú)立第三方的在管面積占比達(dá)49.5%，來自獨(dú)立第三方在管項(xiàng)目的收入占比達(dá)61.0%。獨(dú)立第三方收入占比較在管面積更高，意味著第三方項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)效益更好。目前社區(qū)增值服務(wù)滲透率較低，未來有較大增長(zhǎng)空間。我們將公司的“居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)”和“其他社區(qū)增值服務(wù)”兩塊業(yè)務(wù)合并稱作公司的“社區(qū)增值服務(wù)”。公司社區(qū)增值服務(wù)無論從自身縱向發(fā)展速度還是橫向同業(yè)比較發(fā)展程度，均處于較低水平：1）2019-2021年社區(qū)增值服務(wù)收入年復(fù)合增速為6.8%，顯著低于住宅物業(yè)服務(wù)的25.2%；2）與披露相關(guān)數(shù)據(jù)的主流上市物企比較，公司社區(qū)增值服務(wù)收入占住宅物業(yè)服務(wù)收入的比重僅為16%，處于同業(yè)的低水平。這直接反映公司的社區(qū)增值服務(wù)滲透率仍有較大的提升空間，社區(qū)增值服務(wù)也將成為公司下一階段發(fā)展的重點(diǎn)方向。2.2、商企物業(yè)品牌勢(shì)能強(qiáng)勁，積極探索“圍墻外”城市服務(wù)近年來商企和城市空間綜合服務(wù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2019-2021年，公司商企和城市空間綜合服務(wù)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到42.4%，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。其中，2021年實(shí)現(xiàn)收入86.9億元，同比增長(zhǎng)34.0%，而2022年上半年同比增速達(dá)到39.8%，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)提速。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2021年物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)的收入和毛利分別占比60.8%、52.5%，是商企和城市空間綜合服務(wù)業(yè)績(jī)的第一大貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)，2022年上半年占比有進(jìn)一步提升趨勢(shì)，第二、第三大業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)分別為開發(fā)商增值服務(wù)、城市空間整合服務(wù)。物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)務(wù)將依托萬物梁行品牌和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，打開外拓新局面。2020年1月，萬物云與戴德梁行成立合資公司萬物梁行，萬物云占股65%且并表，戴德梁行占股35%，雙方將各自的商寫物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)與團(tuán)隊(duì)都融合至萬物梁行，相當(dāng)于萬物梁行同時(shí)將戴德梁行國(guó)際化物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與萬物云本土化業(yè)務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了萬物云相關(guān)領(lǐng)域整體服務(wù)實(shí)力的躍升。2019-2021年，公司物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到43.5%，實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，近兩年收繳率和續(xù)約率也保持在96%以上。截至2022年中期末，公司物業(yè)及設(shè)施在管面積和合約面積分別達(dá)到1.4億平、1.6億平，管理規(guī)模處于行業(yè)較高水平。此外，物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)業(yè)務(wù)已基本實(shí)現(xiàn)第三方外拓主導(dǎo)發(fā)展的格局，截至2021年末，獨(dú)立第三方的在管面積占比高達(dá)84.7%，2021年來自獨(dú)立第三方的收入占比高達(dá)83.2%。開發(fā)商增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，將繼續(xù)依托萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。公司的開發(fā)商增值服務(wù)包括案場(chǎng)及樣板房管理服務(wù)、樓宇修繕服務(wù)、交付前支持服務(wù)三塊業(yè)務(wù)。2019-2021年期間，公司開發(fā)商增值服務(wù)收入增速實(shí)現(xiàn)34.7%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，其中樓宇修繕服務(wù)的高速增長(zhǎng)對(duì)其貢獻(xiàn)較大。公司開發(fā)商增值服務(wù)的最大客戶為萬科，萬科銷售金額規(guī)模常年位居行業(yè)前三，近年來銷售金額規(guī)模穩(wěn)定在6000億以上，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展將保障公司開發(fā)商增值服務(wù)業(yè)務(wù)的基本盤穩(wěn)固。探索布局“圍墻外”業(yè)務(wù)，城市空間整合服務(wù)實(shí)現(xiàn)快速拓展。城市空間整合服務(wù)是公司的ToG業(yè)務(wù)，具體包含市政環(huán)衛(wèi)、綠化保潔、道橋管養(yǎng)、輔助巡查、生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)等73個(gè)業(yè)務(wù)種類，公司成立了品牌CityUp（萬物云城）作為獨(dú)立的城市空間整合服務(wù)品牌。公司的城市空間整合服務(wù)可與AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，前者為后者帶來需求，后者則為前者降本提效。萬物云的城市空間服務(wù)通過兩種模式提供，分別為全委模式和合資模式。服務(wù)的定價(jià)一般會(huì)參考多種因素，其中包括政府財(cái)政預(yù)算、所需服務(wù)的性質(zhì)和復(fù)雜程度、服務(wù)期限和人員配備要求。截至2021年末，公司在全國(guó)共計(jì)擁有47個(gè)城市空間整合服務(wù)項(xiàng)目，2019-2021年實(shí)現(xiàn)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)233%，不過這塊業(yè)務(wù)體現(xiàn)在報(bào)表上的收入規(guī)模體量仍然較小，2021年收入僅3.4億元，占公司總收入的1.4%，主要原因在于相當(dāng)部分提供城市空間綜合服務(wù)子公司是與政府的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，也即合資模式，不并表，因此體現(xiàn)在合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益上。3、打造空間科技服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)解決方案服務(wù)對(duì)外輸出3.1、空間科技解決方案服務(wù)已實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出公司經(jīng)過多年的研發(fā)，開發(fā)出了包括AIoT（ArtificialIntelligence&InternetofThings，即人工智能物聯(lián)網(wǎng)）和BPaaS（BusinessProcessasaService，即“業(yè)務(wù)流程即服務(wù)”）解決方案服務(wù)。其中AIoT針對(duì)物業(yè)全生命周期的數(shù)據(jù)監(jiān)控，包括從工程設(shè)計(jì)、施工到交付后運(yùn)營(yíng)的各階段；BPaaS則主要針對(duì)城市空間整合服務(wù)，優(yōu)化其工作流程管理以及分析運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。形成“頂層-中層-底層”的科技能力體系構(gòu)想，目前底層和中層已實(shí)現(xiàn)突破。為了達(dá)到當(dāng)前的空間科技能力，公司構(gòu)建了從底層數(shù)據(jù)連接到中層標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字化運(yùn)營(yíng)空間、輸出解決方案的能力，并在內(nèi)部研發(fā)更加人工智能化的解決方案。在底層（感知層），公司實(shí)現(xiàn)了千萬個(gè)傳感器和攝像頭等智能硬件的數(shù)據(jù)連接并進(jìn)行全天候的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)檢測(cè)和處理突發(fā)事件，并在武漢建立了遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)中心，實(shí)現(xiàn)全國(guó)超過2000個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)；在中層（服務(wù)層），公司打造了針對(duì)全業(yè)態(tài)的云維保、云巡檢、云調(diào)度、云客戶和云通行五大產(chǎn)品。通過智能化產(chǎn)品的輔助，公司在試點(diǎn)項(xiàng)目（深圳坂田街道項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)降低人力54人，每年節(jié)約成本500萬元?？臻g科技解決方案服務(wù)已實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出。公司的空間科技解決方案服務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在社區(qū)、商企和城市空間下的項(xiàng)目試點(diǎn)運(yùn)行及驗(yàn)收，目前收入的主要來源仍然是萬科集團(tuán)，但也已實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出。公司2021年AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入達(dá)到18.5億元，其中來自第三方的解決方案服務(wù)的收入占比達(dá)到38.7%，較2020年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入增速和毛利率在萬物云三大業(yè)務(wù)中處于最高水平，有望成新增長(zhǎng)引擎。公司2019-2021年AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到51.5%，高于社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的22.1%，以及商企和城市空間綜合服務(wù)的42.3%。2022年上半年，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入和毛利增速高達(dá)56.2%、82.4%。公司AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)毛利率在2021年達(dá)到29.9%，也遠(yuǎn)高于社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的15.8%，以及商企和城市空間綜合服務(wù)的15.9%。萬物云的空間科技收入規(guī)模領(lǐng)先物管行業(yè)。萬物云的科技板塊收入規(guī)模遠(yuǎn)超同期金科服務(wù)智慧科技服務(wù)板塊收入規(guī)模。但該板塊毛利率相比于金科服務(wù)較低，2021年金科服務(wù)智慧科技服務(wù)毛利率達(dá)44.5%，萬物云AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)毛利率為29.9%，利潤(rùn)率仍有很大的發(fā)掘空間。3.2、解決客戶痛點(diǎn)，具備長(zhǎng)期生命力AIoT解決方案服務(wù)的實(shí)現(xiàn)形式是出售設(shè)備產(chǎn)品及軟件系統(tǒng)。萬睿科技作為萬物云的科技分支，負(fù)責(zé)一站式的AIoT解決方案，涵蓋從初始建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)開發(fā)與集成，建設(shè)及安裝到交付后實(shí)施運(yùn)維服務(wù)的智慧物業(yè)生命周期的各個(gè)階段。客戶會(huì)根據(jù)自身需求與萬物云簽訂合同，聘請(qǐng)萬物云提供所需服務(wù)。聘請(qǐng)萬物云提供AIoT解決方案的客戶通常會(huì)購(gòu)買萬物云自主開發(fā)的創(chuàng)新型智能設(shè)備產(chǎn)品及軟件系統(tǒng)，如黑貓系列無人值守人行門禁系統(tǒng)及SmartGuest系列訪客登記和身份驗(yàn)證系統(tǒng)。AIoT解決方案可解決客戶痛點(diǎn)，收入實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。AIoT解決方案能夠幫助客戶提升運(yùn)營(yíng)及管理效率，利用數(shù)字化管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)多數(shù)據(jù)的可視化，確?？蛻裟軌蜻h(yuǎn)程監(jiān)控施工質(zhì)量，提升客戶的運(yùn)營(yíng)效率，以及用戶體驗(yàn)。截至2022年9月11日，萬物云已在91個(gè)城市服務(wù)物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)業(yè)務(wù)管理者及政企客戶，為其提供智慧工地、智慧社區(qū)、智慧樓宇、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、智慧城市等廣泛服務(wù)場(chǎng)景下的AIoT解決方案。2021年，公司實(shí)現(xiàn)AIoT解決方案服務(wù)收入12.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%，2022年上半年收入增速為39.3%，毛利率穩(wěn)定在24%~27%之間。BPaaS解決方案服務(wù)的核心價(jià)值在于降本增效。萬物云的BPaaS解決方案服務(wù)包括兩項(xiàng)：1）遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)面向的企業(yè)客戶不限于物業(yè)服務(wù)行業(yè)，此服務(wù)項(xiàng)下，萬物云可接受客戶非核心業(yè)務(wù)流程的外包，并按月度或季度收取訂閱費(fèi)。2）遠(yuǎn)程空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)則主要面向萬物云從事城市空間整合服務(wù)的合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司，向其提供監(jiān)控、檢修及資源調(diào)度，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析等服務(wù)，并按客戶收入的2%收取服務(wù)費(fèi)。盡管對(duì)服務(wù)類型做了分類，但兩者核心價(jià)值均在于降低企業(yè)成本，提升管理效率。BPaaS解決方案服務(wù)收入高速增長(zhǎng)，持續(xù)加大研發(fā)投入。2021年，公司實(shí)現(xiàn)BPaaS解決方案服務(wù)收入6.34億元，同比大增152.6%，2022年上半年收入增速為95.3%，延續(xù)高增長(zhǎng)趨勢(shì)。2022年上半年BPaaS解決方案服務(wù)毛利率高達(dá)46.1%，較2021年提升6.3個(gè)百分點(diǎn)，毛利率居于公司所有業(yè)務(wù)子板塊中最高水平。根據(jù)招股說明書，公司還將持續(xù)加大此業(yè)務(wù)的資金投入，IPO募集資金中約15%將用于該業(yè)務(wù)，其中5%將用于加強(qiáng)以社區(qū)及城市空間為目標(biāo)的BPaaS解決方案，如云巡檢、云維保、云調(diào)度、云客服及云通行，而其余10%將用于開發(fā)針對(duì)更多類型空間（如辦公空間、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及公共場(chǎng)所）中更為復(fù)雜的場(chǎng)景的新服務(wù)流程。4、“蝶城”模式打開全新發(fā)展思路，成為下一階段擴(kuò)張重要手段“蝶城”模式了打開行業(yè)全新發(fā)展思路。根據(jù)萬物云定義，蝶城又名“萬物云街道”，是萬物云戰(zhàn)略性選擇的街道，用于打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，該街道需要滿足兩個(gè)條件：1）萬物云在該街道內(nèi)擁有多個(gè)在管物業(yè)，包括住宅小區(qū)、商辦寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目；2）以3公里為半徑，萬物云的員工可在30分鐘內(nèi)往返于在管物業(yè)之間。蝶城模式與以往上市物企所言的提升城市項(xiàng)目密度，最大的不同之處在于：蝶城以街道這一更小的地理維度提升項(xiàng)目濃度，在優(yōu)勢(shì)街道向周邊持續(xù)提升管理項(xiàng)目滲透率，而以往上市物企并未有對(duì)此清晰的思路表述，只是強(qiáng)調(diào)對(duì)某城市或某地區(qū)的項(xiàng)目密度提升。“蝶城”模式的實(shí)現(xiàn)形式為打造本地化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。本地化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)即為將線下和線上服務(wù)網(wǎng)絡(luò)深度融合發(fā)展，賦能目標(biāo)街道“遠(yuǎn)程和混合”運(yùn)營(yíng)。線下方面，主要通過收購(gòu)住宅物業(yè)項(xiàng)目、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行技術(shù)化投資改造、整合供供應(yīng)鏈資源、部署街道代表四大途徑建立線下服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；線上方面，通過搭建數(shù)字化社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、遠(yuǎn)程工單和任務(wù)調(diào)度平臺(tái)兩大方式建立線上服務(wù)網(wǎng)絡(luò)?！暗恰蹦Ｊ酱蚱屏艘孕^(qū)圍墻為服務(wù)邊界的傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式，規(guī)模效應(yīng)更為明顯。萬物云在住宅、商企、城市等不同的物業(yè)項(xiàng)目之間，萬物云把管家作為物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)連接客戶的關(guān)鍵，把保潔、保安、保修、保綠這些基礎(chǔ)業(yè)務(wù)變成蝶城內(nèi)統(tǒng)一的供應(yīng)鏈。通過智能設(shè)備的投入，結(jié)合人工高效協(xié)作，利用遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)中心進(jìn)行統(tǒng)一智能調(diào)度，混合用工。使物業(yè)服務(wù)人員可以跨小區(qū)、跨崗位流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)鄰近多項(xiàng)目間的物業(yè)服務(wù)共享，改變了傳統(tǒng)的作業(yè)流程，用規(guī)模效應(yīng)帶來效益的真正增長(zhǎng)。萬物云設(shè)立在武漢的數(shù)字運(yùn)營(yíng)中心是蝶城運(yùn)行的大腦，承載了云客服、云通行、云調(diào)度、云巡檢和云維?！拔宥湓啤?，而“五朵云”也是BPaaS解決方案服務(wù)的產(chǎn)品?！暗恰蹦Ｊ降某尚е鸩斤@現(xiàn)。以深圳市坂田街道蝶城為例，萬物云已管理11個(gè)住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及7個(gè)商企物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目，共服務(wù)22727戶家庭，占坂田家庭總戶數(shù)的36.1%。隨著坂田街道供應(yīng)鏈資源整合推進(jìn)，2022年上半年毛利率較2021年同期提升了9.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，公司持續(xù)拓展房屋裝修及美居服務(wù)，坂田街道月均新合同金額從2022年第一季月均的110萬元增加到第二季月均的310萬元，增幅約180%?！暗恰蹦Ｊ匠蔀槿f物云下一階段擴(kuò)張的主要抓手。如果說社區(qū)空間居住消費(fèi)服