新模范馬路公交樞紐站投資分析第一頁，共20頁。

一、綜合開發(fā)的市場預(yù)測分析

通過對市場的分析并結(jié)合本公交樞紐站的建設(shè)的實際狀況，同時考慮該地塊的區(qū)位優(yōu)勢和人流量大的特點，我們認(rèn)為將該地塊綜合開發(fā)建設(shè)一個大型超市、一座經(jīng)濟(jì)型酒店和一個高標(biāo)準(zhǔn)的辦公寫字樓較為合理。

第二頁，共20頁。超市大賣場附樓2－3層建筑面積1.8萬平方米，按超市大賣場設(shè)計。因為該地塊位于市中心地段，地理優(yōu)勢明顯，交通便利，目前就有22條公交線路經(jīng)過此地塊，2條始發(fā)線。一旦公交樞紐建成投入運營，勢必會有更多的公交線路經(jīng)過。并且根據(jù)設(shè)計該樞紐站將會容納10條公交線在此始發(fā)，就會形成一個非常大的人流量，而巨大人流量是支撐商業(yè)地產(chǎn)利潤的最根本保證，超市大賣場尤其注重人流量，很多大賣場為了吸引人流量，采取各種措施，而用租用大客車將顧客直接運送至大賣場已成為一種慣例。作為公交樞紐站，天然得具備這樣一個最明顯的優(yōu)勢，每天巨大的固定的人流量將是設(shè)立大賣場的得天獨厚的條件。另外據(jù)了解目前在南汽地塊的時代超市將會因為地塊的規(guī)劃而拆遷，在此地塊建超市大賣場剛好可以填補(bǔ)此市場空缺。因此我們認(rèn)為建設(shè)一個1.8萬平方米的超市是完全可行的。第三頁，共20頁。快捷酒店主建筑38層塔樓規(guī)劃為1－20為快捷酒店，面積2.5萬平方米，主要依據(jù)是考慮到該地塊靠近南京火車站、中央門長途汽車站，經(jīng)玄武湖隧道和國展中心也很近，外地來寧人員的住宿需求也會較大，加之目前經(jīng)濟(jì)型酒日趨受到市場的認(rèn)同，同時也可以和臨近的玄武飯店錯位經(jīng)營。依據(jù)《飯店星級的劃分及設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)》，按3星級經(jīng)濟(jì)型飯店的標(biāo)準(zhǔn)，每間客房的平均建筑面積60平方米計算，總面積2.5萬平方米左右，可以建設(shè)客房400間，根據(jù)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，300－500間客房的飯店最便于經(jīng)營，且效益最好，因此我們認(rèn)為這樣一座快捷酒店會有很好的市場收益。第四頁，共20頁。高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓38層的主樓上部21－38層，面積2.0萬平方米為純辦公寫字樓也具有一定市場優(yōu)勢該樓高150米，外觀挺拔、標(biāo)志性強(qiáng)，位于主要交通要道一側(cè)，非常方便醒目。由于在20層以上，玄武湖盡收眼底，景觀很好，每層面積1100平方米左右，面積適中，即可分層出租，也可以考慮整體租賃。第五頁，共20頁。二、地塊開發(fā)的運作模式及周期該項目總建筑面積達(dá)8.5－9.0萬平方米，投資額高達(dá)3.8億元人民幣左右，建設(shè)周期3－4年，在目前政府城建資金缺口較大、公交自身更是無力籌措該項巨額資金狀況下?？梢钥紤]借鑒北京、廣州等城市建設(shè)公交樞紐站的成功經(jīng)驗，引進(jìn)民營資本，采取BOT形式來解決建設(shè)資金問題。公交利用自有的劃撥土地，吸引資金，合作組建項目公司，共同建設(shè)大型公交樞紐站，建成后立即交給公交管理使用，建成的酒店、辦公樓和超市的經(jīng)營權(quán)歸投資方，由其自行負(fù)責(zé)招商經(jīng)營，待期滿后交回公交總公司。這樣既可解決樞紐站的建設(shè)資金，同時還可以通過地塊的綜合開發(fā)再獲取收益，用來進(jìn)一步發(fā)展城市公交事業(yè)。第六頁，共20頁。三、方案比較及開發(fā)效益測算1、兩種方案的比較經(jīng)過分析比較，我們認(rèn)為兩種方案各有利弊。

方案一、優(yōu)勢在于布局規(guī)劃合理，主樓緊鄰新模范馬路，立面效果明顯，標(biāo)志性強(qiáng)；人流、車流的交通組織合理，公交停車，維修保養(yǎng)面積大；可提供更多的條公交始發(fā)線在此發(fā)車。它的不足是，拆除江南大酒店造成經(jīng)營損失較大，拆除后的地塊要有較大的退讓，投資較大

方案二、優(yōu)勢是充分利用現(xiàn)有土地，公交的拆遷量小，特別是江南大酒店不拆除，避免了酒店的經(jīng)營損失，投資略低。不足在于地塊規(guī)劃不盡合理，人流、車流的組織較為局促，停車面積較小，始發(fā)線路不如方案一多，且車輛出口緊臨路口容易堵塞。第七頁，共20頁。2、資金投資回報預(yù)測

以方案一為例，根據(jù)上面的測算該項目總投資約3.8億元，按南京目前的市場調(diào)查，初步測算建成后的精裝修辦公及酒店2.0元/天，4000M2×2.0元/天×365天＝2920萬元；超市按租金1.5元/天計算，18000M2×1.5元/天×365天＝985.5萬，總計可獲年租金收益3905.5萬元，年投資回報率為10.18％。除此收益外，還交付公交一個現(xiàn)代化的大型樞紐站，同時公交還可以利用2層6000平方米的換乘大廳，開展配套的商業(yè)服務(wù)，獲取可觀收益。對于合作開發(fā)收益部分，我們考慮可以采用以下三種方式：第八頁，共20頁。A)長期恒定收益和投資者商定除將建成的公交樞紐站無償交由公交管理經(jīng)營外，酒店和超市由投資者經(jīng)營管理，從每年的經(jīng)營收益中返回公交一部分收益，此方法公交可長期獲得穩(wěn)定收益，不增加投資者資金壓力，不足是公交不能一次性獲得較大資金，對亟待解決的公交資金困難作用不大。第九頁，共20頁。

B)分階段收益

和“長期恒定收益”不同的是，分階段收益就是將前十年或更長時間的收益一次性付給公交，在其后的時間公交不拿或少拿收益。這樣可以一次獲得較多的資金，用于解決公交資金問題有一定幫助。第十頁，共20頁。C)出售永久經(jīng)營權(quán)將除公交樞紐站以外的所有物業(yè)的經(jīng)營權(quán)永久出讓，由投資者一次性買斷，公交可獲得最大的一筆收入，對于解決資金困難有重要作用。第十一頁，共20頁。根據(jù)上述3種模式的分析，我們傾向于采用C)一次性出售永久使用權(quán)的模式，這種模式對于解決公交資金緊缺有大幫助。第十二頁，共20頁。四、項目招商模式

建議由城建集團(tuán)組織領(lǐng)導(dǎo)、公交參與組成招商小組，招標(biāo)建議采取公開邀標(biāo)的形式，有針對性的對一些有資金實力、有較高開發(fā)資質(zhì)的公司進(jìn)行認(rèn)真考察，邀請2－3家投標(biāo)，從中選取最適合的投資者。第十三頁，共20頁。表－1建設(shè)成本比較

方案項目方案一（拆除江南大酒店）方案二（保留江南大酒店）公交樞紐站38層主樓附樓超市公交樞紐站38層主樓附樓超市總建筑面積（含地下部分）m2320004000018000220004500018000土建單方造價（元/M2）30003300300030003300300O土建總造價(萬元)96001320054006600148505400設(shè)備費用(萬元)50018005003502000500裝修單方造價（元/M2）30010005003001000500裝修總造價(萬元)96040009006604500900小計110601900068007610213506800拆遷費用15001500總投資(萬元)3836037260第十四頁，共20頁。表－2兩種方案主要指標(biāo)比較項目方案方案一（拆除江南大酒店）方案二（保留江南大酒店）總投資3836037260建筑面積公交樞紐的室內(nèi)停車面積11000平方米6000平方米公交樞紐始發(fā)站露天停車面積4000平方米3000平方米超市面積18000平方米18000平方米綜合換乘候車大廳6000平方米4000平方米辦公及酒店面積40000平方米45000平方米停放公交車輛180輛100輛地下一層停車保養(yǎng)面積11000平方米9000平方米公交始發(fā)線路10條6條公交樞紐總面積（含地下一層停車）32000平方米22000平方米第十五頁，共20頁。表－3投資回報預(yù)測比較項目方式長期恒定收益分階段收益出售永久經(jīng)營權(quán)建設(shè)方案方案1方案2方案1方案2方案1方案2項目總年收益（萬元）3905.54270.53905.54270.53905.54270.5資本回收時間（年）191619161916公交每年收益（萬元）1000100010年后100010年后1000公交一次性收益造價11060萬元樞紐站含6000m2候車大廳造價7610萬元樞紐站含4000m2候車大廳現(xiàn)款6500萬元，造價11060萬元樞紐站含6000m2候車大廳現(xiàn)款6500萬元，造價7610萬元樞紐站含4000m2候車大廳現(xiàn)款1.0億元，造價11060萬元樞紐站含6000m2候車大廳現(xiàn)款1.0億元，造價7610萬元樞紐站含4000m2候車大廳投資者經(jīng)營時間考慮租金上漲因素至少按40年計考慮租金上漲因素至少按35年計考慮租金上漲因素至少按40年計考慮租金上漲因素至少按35年計永久永久第十六頁，共20頁。表－5雙子樓方案項目方案三（拆除江南大酒店）公交樞紐站38層雙子樓附樓超市總建筑面積（含地下部分）m2230006000018000土建單方造價（元/M2）300033003000土建總造價(萬元)6900198005400設(shè)備費用(萬元)5002500500裝修單方造價（元/M2）3001000500裝修總造價(萬元)6906000900小計8090283006800拆遷費用1500總投資(萬元)43190第十七頁，共20頁。表－6雙子樓方案收益項目方式長期恒定收益分階段收益出售永久經(jīng)營權(quán)項目總年收益（萬元）5365.5資本回收時間（年）14公交每年收益（萬元）200010年1000公交一次性收益造價樞紐站含4000m2候車大廳現(xiàn)款8000萬元，造價萬元樞紐站含4000m2候車大廳現(xiàn)款1.5億元，造價11060萬元樞紐站含6000m2候車大廳投資者經(jīng)營時間考慮租金上漲因素至少按35年計考慮租金上漲因素至少按35年計永久第十八頁，共20頁。表－7雙子樓面積指標(biāo)對比項目方案雙子樓方案方案一（拆除江南大酒店）方案二（保留江南大酒店）總投資373403836037260建筑面積公交樞紐的室內(nèi)停車面積6000平方米11000平方米6000平方米公交樞紐始發(fā)站露天停車面積4000平方米4000平方米3000平方米超市面積18000平