第一章房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關于房地產(chǎn)的涵義，能夠從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權益以及其經(jīng)營活動的總稱。在本報告中，我們?nèi)∑鋸V義，如此有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認識和整體把握。房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵廣義的房地產(chǎn)包括四個方面的涵義：1.房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機結(jié)合，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；2.房地產(chǎn)是財產(chǎn)和財產(chǎn)權利的有機結(jié)合。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財寶的體現(xiàn)。它既包括了可見的、有形的房地產(chǎn)實體，又包含了寓于房地產(chǎn)實體之中的各種經(jīng)濟關系以及由此而形成的各種權利，如占有權、使用權、租賃權、抵押權等等；3.房地產(chǎn)作為房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。從房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)來看，土地能夠獨立存在，形成獨立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨立存在，沒有土地，房屋就不能存在。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的開端。從房地產(chǎn)的價值構成來看，房地產(chǎn)的價格分為地價和房價兩個部分，其中，地價是房地產(chǎn)價格的要緊構成部分。從進展的觀點來看，地價在房地產(chǎn)總價值中所占的比重就會越來越高。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；4.房地產(chǎn)既有其財產(chǎn)屬性，又有其商品、經(jīng)營屬性。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、治理、土地使用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的差不多職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務部門。二、房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成，故不管從實物依舊從權利狀態(tài)上，都可將房地產(chǎn)分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產(chǎn)，單純一塊空地也是一種常見的房地產(chǎn)投資形式。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、不墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、專門和各種新型品種。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。關于每一種存在形態(tài)，我們還可依照其用途不同進行細分，即：房地產(chǎn)的分類1.商業(yè)房地產(chǎn)。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務范圍要緊是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的進展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。2.住宅房地產(chǎn)。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。依照其建筑標準、功能等檔次不同可分為中低檔的一般商品住房和高檔的公寓、不墅等多種類型。隨著我國住房制度的改革，一般民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的進展。3.工業(yè)房地產(chǎn)。指各種服務于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進行投資時多伴隨著相應的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也差不多屬于此類型，一般差不多上進行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標準廠房出售。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設的不同層面上對交易的一種分類。房地產(chǎn)一級市場，又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，能夠是生地，也能夠是通過開發(fā)達到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者通過開發(fā)建設，將建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定能夠轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場要緊是房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的交易。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預售等，均為二級市場。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當、拍賣等流通形式。房地產(chǎn)的分類因此，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)進展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的差不多特性一、土地的特性土地的產(chǎn)品特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品有著本質(zhì)區(qū)不，這種區(qū)不決定于房地產(chǎn)的特性。而房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)市場的特征以及房地產(chǎn)價格的特征，又要緊取決于土地的特性。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的專門性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關系時才會表現(xiàn)出來的。土地的自然特性要緊有下列6點：土地的產(chǎn)品特性1.承載力。所謂承載力，確實是負荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。土地因具有此種特性，故能給予人類活動的立足基地，能夠興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。2.養(yǎng)力。土地的養(yǎng)力，確實是供給植物生長、生殖所需養(yǎng)分的能力。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營要素的價值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。土地的產(chǎn)品特性土地的產(chǎn)品特性3.不可移動性。土地為不可移動的物質(zhì)，這一特性使土地利用形態(tài)嚴格地受到位置的限制。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經(jīng)濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級差地租。4.數(shù)量固定性。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨占性與有限性。一定面積的土地經(jīng)人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關的天然資源與生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟中，這項權利除獨占者外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享受。5.生產(chǎn)力永續(xù)性。土地只要以一般的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價值永可不能消逝，故又稱為不可滅性或恒久性。其他物品，經(jīng)長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重治理，最終均難免損耗。因土地具有這種特性，因此可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。6.個不性。個不土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價值，有專門大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個不的環(huán)境，形成個不的性格。因此，土地不能實現(xiàn)完全的替代，致使土地市場不能實現(xiàn)完全的競爭，所形成的價格也受個不情況所左石。二、房地產(chǎn)業(yè)的差不多特性周期性我國房地產(chǎn)的生命周期我國房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的阻礙特不大，因此，同國民經(jīng)濟的進展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的進展也具有周期性。從圖1能夠看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟進展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，盡管二者的振幅相差專門大，但仍然能夠看出二者的波動步調(diào)差不多上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這講明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。房地產(chǎn)是典型的周期性進展行業(yè)，美國如此，中國也一樣。房地產(chǎn)的進展周期與國民經(jīng)濟的進展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復蘇的四個時期，但各國房地產(chǎn)周期的歷時不同。如美國，一個房地產(chǎn)進展周期長達十七八年，而香港只有七八年。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關系，波動差不多一致，但波幅前者大于后者；而且，復蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。圖1我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關系(%)資料來源：國家統(tǒng)計局我國自1984年開始，房地產(chǎn)差不多經(jīng)歷了三個進展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個進展期，大約五年時刻；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個進展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的進展期。我國的房地產(chǎn)周期有如此三方面的專門性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約差不多上5年進展，2年低落，也確實是講7到8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，那個周期有延長的趨勢；第二個確實是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時刻比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛如此的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接阻礙到投資的增長。2.關聯(lián)性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關系關聯(lián)性。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著緊密的關系，具有專門強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的進展能促進這些產(chǎn)業(yè)的進展，其比例達到1：1.17，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的進展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)治理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有專門強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率專門高，我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率為1-1.5個百分點，也確實是講目前我國8%的GDP增長速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關系3.地域性房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流淌來使這種不平衡或差異縮小甚至消逝。房地產(chǎn)市場的供求狀況要緊受當?shù)亟?jīng)濟進展水平的阻礙，若某一地區(qū)經(jīng)濟進展水平高，相應當?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的進展勢頭。不動產(chǎn)的差不多特性確實是其地域性。地域的不可移動性必定帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列專門問題■其生產(chǎn)的過程必定是分散的。依靠于土地固定化，不可能像工業(yè)產(chǎn)品能夠集中于某一點或幾點進行生產(chǎn)和組裝。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列專門問題■其生產(chǎn)的周期較長，必定帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時刻占壓。即使能夠用預售的方式，提早收回大量的資金用于后期的建設，但前期擁有土地的過程也必定會造成巨大投入?！銎涞赜蛐缘牟町惐囟〞懿煌姆珊蜅l例制約。包括當?shù)卣畬ν恋睾头课莨偭康牟倏v和治理，也包括當?shù)啬茉椿A設施的供應，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制。■房地產(chǎn)的市場供應必定由于土地的不可移動性將要緊服務于土地所在地域之中，其市場的風險同樣受當?shù)卣摺⑷丝?、環(huán)境、購買力的限制。盡管能夠部分吸引外來的資金和流淌人口的購買力，但要緊的對像仍以當?shù)貫橹鳎瑫r無法出口和轉(zhuǎn)運消費。■各地區(qū)的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會對物價及成本造成極大的阻礙，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務貿(mào)易的平均成本去操縱房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差不，因此也絕不可能有如此的企業(yè)敢冒如此的風險。■房地產(chǎn)的地域差不同時帶來了地形、地理、地質(zhì)、溫度和環(huán)境差不，因此房地產(chǎn)也不可能像工業(yè)化、高科技的產(chǎn)品在研究室中預先研制和試驗。每個房地產(chǎn)項目都只能在決定土地的特定條件之后進行個體的設計。必須使其適應于當時當?shù)氐臈l件，并必須使其與當?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件。■房地產(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)品，是由整套服務相配合而成的居住條件，這必定使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務等相關設備相適應，有些能夠由進展商提供，有些要借助于社會或都市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活適應而不同，也必定使其不具備統(tǒng)一的標準化、大規(guī)模生產(chǎn)。■房地產(chǎn)的銷售后服務也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務過程，其不可移動性也必定使服務、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。同時這種產(chǎn)品的替換周期極長約50-100年，服務的固定性和長期性也使房地產(chǎn)商的進展必定地受到約束和限制。4.政策敏感性政府敏感性強，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的阻礙較大政府敏感性強，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的阻礙較大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)進展的阻礙要緊通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用打算直接阻礙到土地的供應，從而阻礙到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會阻礙到房地產(chǎn)的價格，從而阻礙到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會阻礙到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，一個項目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)假如沒有足夠的財力，專門容易由于融資問題而陷入困境。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，因此相對小型企業(yè)來講，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)，在專門多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。1993年中房地產(chǎn)業(yè)年增加值僅為GDP的2.7%。按建設部制訂的《都市住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)“九五”打算和2000年打算》，至2001年房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GDP3.5%，2010年占5%，至2020年可望達到10%左右。那時中國的房地產(chǎn)業(yè)就進入了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的序列了。實際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必定性。房地產(chǎn)業(yè)目前差不多具備了成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)三個必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會賴以進展的差不多要素。經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，人們對住房的需求就越高。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必定性。結(jié)合我國目前的進展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的進展空間，這是由兩個差不多需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結(jié)婚人數(shù)980萬對，農(nóng)村到都市打工人口7400萬，這些都構成了龐大的需求人群，同時各行各業(yè)都需要房子和配套設施。可能要到本世紀中葉這種需求才能平衡。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。目前，中國都市家庭人口平均為3.12人，參考國際上的標準，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。而要達到如此一個要求至少要十年。從以上這兩點我們能夠看出房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中地位的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必定性。第二、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。房地產(chǎn)業(yè)的進展，不但改善了群眾生活，推動了都市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)治理等多項產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整，促進了就業(yè)。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的觸發(fā)系數(shù)約為1.5-1.7，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關行業(yè)150-170元的消費，其在國民經(jīng)濟中的重要地位是顯而易見的。第三、能提供大量積存，給中國制造大量財寶，包括稅收和利潤。從這三點來看，房地產(chǎn)業(yè)的確實在國民經(jīng)濟中占有極其重要的地位。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重越來越高，住宅投資波動對宏觀經(jīng)濟的阻礙越來越大，成為保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速進展的重要組成部分。隨著市場機制在住房資源配置中的基礎性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認的拉動國民經(jīng)濟作用最大的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)漸成為支柱產(chǎn)業(yè)改革開放20年，我國住宅需求的結(jié)構發(fā)生了全然性變化，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步培育，產(chǎn)業(yè)地位得到確立，對國民經(jīng)濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻差不多大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)漸成為支柱產(chǎn)業(yè)2001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6至1.2個百分點。兩者相加共計1.9到2.5個百分點。房地產(chǎn)的進展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，住房抵押貸款增量占了GDP的2.3%到2.4%。2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的貢獻率為1.6個百分點左右。2002年，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重達到17.91%，比上年增加0.86個百分點，成為僅次于差不多建設的第二大類投資。有些都市如北京，房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重達到54.5%，廣州也達到40%以上。中國經(jīng)濟的拉動力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權重。房地產(chǎn)已被公認為消費的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動消費方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會得到政策持續(xù)的扶持與投入。可能房地產(chǎn)行業(yè)在2010年往常仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結(jié)算的行業(yè)專門性會出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應引起投資者的充分重視。圖21998-2002年房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經(jīng)濟的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會越來越重要。因此，接著大力進展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動其它相關產(chǎn)業(yè)，是國家保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定進展的戰(zhàn)略決策之一。同時，2001年房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP中的比重雖已達5.5%左右，經(jīng)濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟發(fā)達的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)，加拿大為15.7%、日本為11%、韓國為9.5%。比較來看，我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重還有進一步提高的空間。第四節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產(chǎn)業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產(chǎn)業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達20年的房地產(chǎn)周期，正在中國出現(xiàn)。與此同時，中國差不多結(jié)構性地進入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)時期，這一時期的長度為8年-10年。宏觀經(jīng)濟已步入一個相對和氣、中速、持久的增長通道。我國房地產(chǎn)業(yè)正步入新一輪高速成長期據(jù)世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達到600-800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長時期，另外，從國際經(jīng)驗看，人均GDP在7000-8000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。2002年我國經(jīng)濟增長率為8%，不管從投資依舊消費的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)正進入高速進展時期。由于房屋是一種有不于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負增長），房地產(chǎn)業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，都市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時刻，住房建設會不斷地有新的增長。房地產(chǎn)業(yè)盈利性分析二、中國房地產(chǎn)業(yè)進入“均利”時代房地產(chǎn)業(yè)盈利性分析1.商品房的價格構成分析房地產(chǎn)成本構成目前我國商品房價格大致由四部分組成：1)地價成本。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補償、勞動力安置、拆遷費用等，約占5%-20%。2)稅費成本。包括前期工程費、基礎設施費、兩稅一費、大市政費等近百種稅費，約占30%-35%。3)建安成本。如設計、招標、監(jiān)理、材料、勞務等建筑安裝費用，也可包括開發(fā)商經(jīng)營成本，如治理費、銷售經(jīng)營費、融資利息等，約占40%左右。4)利潤。占15%－20%。房地產(chǎn)成本構成表1我國商品房價格構成項目比例地價成本5%-20%稅費成本30%-35%建安成本40%左右利潤15%-20%資料來源：證券時報北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的一組價格表可顯示構成商品房價格四部分的實際比例：該項目占地6300平方米，成本費用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補償金4919萬元，共8337萬元。2)稅費成本：前期工程費360萬元，小區(qū)配套費243萬元，用電權和電貼219萬元，兩稅一費589萬元，投資方向調(diào)節(jié)稅748萬元，共3989萬元。3)建安工程費：3300萬元，治理費82萬元，共3382萬元。照此計算，該項目造價為15708萬元，每平方米建設成本4758.5元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。從國外情況看，地價及稅費三項僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的30-40%，利潤占15-20%。由此能夠看出，我國商品房價格構成中，地價及稅費成本過高，開發(fā)商的回報也遠遠高于社會平均利潤率。樓市的利潤漸低樓市的利潤漸低2.樓市已由“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力雖略高于全國同業(yè)的平均水平，但在本市內(nèi)跨行業(yè)相比，也只是是處于平均水平。2001年房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值利潤率為1.5%，資本利潤率為6.0%資產(chǎn)負債率為71.9%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，虧損3898.43萬元，虧損面為17.1%。圖3歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢圖單位：元／股資料來源：證券時報2001年滬深兩市房地產(chǎn)上市公司加權平均每股收益為0.10元，同比下降了55.05%，而且低于滬深兩市所有上市公司的加權平均每股收益0.1369元；同時房地產(chǎn)上市公司的加權平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，由2000年的8.46%變?yōu)榱?32.32%，下降了40個百分點。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營業(yè)務收入出現(xiàn)負增長，占總數(shù)的37.04%；23家公司的凈利潤增長率出現(xiàn)負數(shù)，占總數(shù)的42.59%。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，比重達到了22.22%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。2002年絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司每股收益沒有達到0.2元，總體收入處于比較低的水平。房地產(chǎn)投資組成結(jié)構復雜、風險較大三、我國房地產(chǎn)業(yè)的投資風險分析房地產(chǎn)投資組成結(jié)構復雜、風險較大房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構復雜。房地產(chǎn)是一種專門的商品，具有不可移動性、市場局限性、易受政策阻礙性等特點，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)時期專門形式的投資，融資性強、供需變化專門，對投資區(qū)位選擇的要求嚴格、流淌性差等，這些特點也是房地產(chǎn)投資風險形成的要緊緣故。對房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風險、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，事實上這是對房地產(chǎn)投資的誤解，受國家宏觀調(diào)控的阻礙，1993年后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國竟有6000多萬平方米商品房積壓，這無疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤的同時，也必須做好擔負巨大風險的預備。盡管房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風險性卻依舊如故，要緊表現(xiàn)在行業(yè)特有的風險聚攏特性?？v向看，從選購土地、規(guī)劃立項、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運行，幾乎把全程中各個相對獨立時期的風險全部包攬于一身，一旦項目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場銷售不暢，其他各時期的費用均已發(fā)生，風險自然聚攏于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。因此，在各環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移風險于開發(fā)商時，也合理預留了盈利空間。橫向看，由于一個項目運作時刻平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費標準的變化和各方面軟成本的變化都將構成開發(fā)商的隨機風險。鑒于此，與房地產(chǎn)開發(fā)風險相對稱的盈利水平理應高于其他一般行業(yè)。第二章國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及進展趨勢第一節(jié)典型國家房地產(chǎn)業(yè)進展特點及動向一、美國房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準確的數(shù)據(jù)描述了國外要緊國家的房地產(chǎn)進展狀況，總結(jié)了發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)進展的要緊特征及政策導向，能夠為我國房地產(chǎn)的進展提供相關借鑒。在低住房抵押貸款利率的刺激下，2001年美國的新房銷售量比前一年增加了2.6%，達到創(chuàng)紀錄的90萬套。2001年12月份，美國的新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計算達到94.6萬套，比11月份增加了5.7%，為同年3月份以來的最高水平。美國住宅銷售增長16.2%，刷新歷史記錄，但去年的商業(yè)樓房閑置率卻比前年上升了5.7%，而且形勢在持續(xù)惡化。本章通過大量詳實、準確的數(shù)據(jù)描述了國外要緊國家的房地產(chǎn)進展狀況，總結(jié)了發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)進展的要緊特征及政策導向，能夠為我國房地產(chǎn)的進展提供相關借鑒。2002年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)接著呈興盛勢頭。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構成美國經(jīng)濟總量的1/3，9月份美國新建住房開工數(shù)比前一個月大增了13.3%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。1.市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)旺銷好勢頭過去2年間，美國消費支出增長維持穩(wěn)定的要緊推動力是房地產(chǎn)市場的繁榮，因為從2000年下半年開始，美國股市便陷入熊市。美國家庭中財寶價值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價值是股票價值的4倍。因此，房地產(chǎn)價格變化對消費的阻礙（財寶效應）遠大于股票價格的阻礙。2002年上半年流入房地產(chǎn)共同基金的資金為24.1億美元(2001年僅為3.07億美元)，5月新建住房的銷售量比4月增加了8.1%，為過去6個月的最大增幅。然而，新屋動工總量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地產(chǎn)熱潮差不多持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個最好銷售月紀錄。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調(diào)整后的年率計算為577萬套，比9月份增加了6.1%，明顯高于9月份2.6%的增幅。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，其中東北部地區(qū)和西部地區(qū)的升幅分不達到7.9%和7.1%。舊房銷售的上升也使住房價格接著攀升。過去10年間，發(fā)達國家只有3個國家沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國和加拿大。日本房地產(chǎn)市場在1980-1990年間價格年均上漲12%。德國因國家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房價上升了30%左右，但目前的跌幅差不多達到了35%。迄今為止，房地產(chǎn)市場泡沫對美國消費還只是一個潛在的威脅。2002年美國現(xiàn)有住房銷售量增長加速的緣故要緊有四個方面。首先是低利率的刺激。經(jīng)濟不景氣迫使美聯(lián)儲降息，帶動美國的住房貸款利率差不多下降到20年來的最低水平，刺激美國民眾紛紛買房或換大房。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。第三，由于股市熊市連連，加之安穩(wěn)丑聞，讓許多人目前對股市望而卻步，轉(zhuǎn)而把手上的資金投向房地產(chǎn)。購買住宅一直是美國人認為最保險和回報高的長期投資。第四，“9.11”事件后，許多美國人出于對經(jīng)濟前景的擔憂，對大宗投資采取特不慎重的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結(jié)束提高了美國人對住房等大宗投資的信心。2)商業(yè)樓閑置令人憂2001年美國的辦公樓房閑置率高達13.6%，與2000年相比上升了5.7%。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個方面對經(jīng)濟恢復形成掣肘。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進而導致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使差不多遭受安穩(wěn)丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴峻的形勢。10多年前的美國經(jīng)濟危機，確實是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開始的。3)房產(chǎn)價格持續(xù)上漲《華爾街日報》對美國100多個都市所作的調(diào)查顯示，自1998年以來，美國都市的住房銷售價格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長速度快1倍。以波士頓為例，房價在過去4年中增長了89%，而家庭收入僅增長22%。面對飆漲的房價，越來越多的經(jīng)濟學家開始擔心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。紐約市房價已連續(xù)3年每年上升約13%，2002年頭7個月已上升5.5%，皇后區(qū)房價上升超過15%，紐約長島地區(qū)房價上漲已超過20%。即使在硅谷，因網(wǎng)絡泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。美國房地產(chǎn)協(xié)會日前指出，美國房屋平均價位比一年前上漲9%，這是10年以來的最高升幅。4)建筑支出情況美國2002年9月份的建筑開支比8月份上升了0.6%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。在2002年頭9個月里，美國的實際建筑開支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,311億美元增加了0.3%。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計算為2,975億美元，比8月份增長1.6%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，比8月份下降1.7%；公用設施建筑開支按年率計為2,080億美元，比8月份增長2.2%。5)復蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠遠低于90年代的7%，但問題的嚴峻性是房地產(chǎn)企業(yè)的財政形勢會接著惡化下去。只是，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。從上述情況的分析來看，美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個角度反映出美國經(jīng)濟恢復的復雜和困難。這也預示著美國經(jīng)濟的恢復，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，以后的回升，也只可能是起伏交錯，緩慢前進。2.美國當前住宅設計的趨勢1)注重鄰里關系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感受；2)住宅設計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，如此能夠大大降低住宅的維護費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設計和內(nèi)部設計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設計的主流，房屋后部設計將變得和房屋前部設計同等重要；7)強調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強調(diào)住宅外觀設計具有鮮亮的“主題”；9)即使低價位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。3.進展預測——房地產(chǎn)市場將降溫由于近幾年美國家庭收入增長速度大大低于房價的增長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。美國多數(shù)房地產(chǎn)市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復蘇和增長要到2003年年底和2004年。辦公樓市場是整個房地產(chǎn)業(yè)中最不景氣的部分，倉庫用房市場2003年也不看好，家居和房屋零售市場是房地產(chǎn)業(yè)中較穩(wěn)定的部分，將安全避開衰退。美國辦公樓市場的規(guī)模約為3.5億平方米，2002年內(nèi)94%的市場處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。美國的倉庫用房市場和經(jīng)濟現(xiàn)狀緊密相連，目前盡管多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟的改善在明、后年將極大地改變面貌，可能到2004年將出現(xiàn)全面復蘇和增長。由于美國經(jīng)濟前景不明朗，目前家庭收入實現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現(xiàn)購房的打算變得更加困難。美國總統(tǒng)布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，關心他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。二、英國房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達到250萬。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“臨時保留”在抵押貸款銀行。英國經(jīng)辦抵押貸款的銀行有上百家。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。2.房地產(chǎn)價格處于上升趨勢2002年英國房價暴漲25%。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數(shù)據(jù)顯示，2002年英國房價飆漲了25.3%，抵押貸款持續(xù)增長。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀80年代地產(chǎn)熱潮時的抵押貸款額的4倍。所幸房價增長速度差不多開始下降。Nationwide的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2002年12月份房價增長了1.7%，2002年11月份房價增長了2%。可能2003年房價將增長10%。目前，英國的平均房價為117206英鎊。從上世紀90年代初開始，英國房產(chǎn)價格年均升幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內(nèi)升值了180%。因此，同其他國家和地區(qū)的情況一樣，英國的房地產(chǎn)價格以不同地區(qū)、不同都市和不同都市中的不同地段而差異巨大。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大都市屬于房價較高之列，各個都市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房價最貴的地段，價格要比市區(qū)其他地點高3到5倍，一套兩居室的住房可達100多萬英鎊。而在近郊的一棟兩層小樓，也只是幾十萬或十幾萬英鎊。在以倫敦為主的許多都市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購房需求卻在不斷增加。以倫敦為例，不僅當?shù)氐臐撛谫彿咳藛T增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)在逐年上升。另外，由于經(jīng)濟因素，可能今后相當一段時刻內(nèi)利率可不能有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。由此可見，英國的房地產(chǎn)市場將接著活躍。3.制度保障中低收入人群“勞者有其房”英國的政策鼓舞是刺激房地產(chǎn)需求的要緊因素。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。英國的政策鼓舞是刺激房地產(chǎn)需求的要緊因素。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。當年修改的《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權”政策。“購買權”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權以優(yōu)惠折扣價格購買所住的公房。優(yōu)惠折扣起點為房價的30%。居住兩年后，每超過一年再減房價的1%，住30年公房的房客則能夠60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價的60%。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。居住兩年后能夠優(yōu)惠房價44%，以后每超過一年再減房價的2%，然而最大優(yōu)惠折扣不超過房價的70%。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產(chǎn)權，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。此項“購買權”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。4.金融機構扮演重要角色在以鼓舞居民購房為特點的英國，住宅金融扮演著專門重要的角色。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項重要業(yè)務。20世紀90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，能夠從事多種銀行業(yè)務)。購房者通常可貸到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年-25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等專門情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為要緊手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時，保險公司能夠關心居民還款。倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的都市，超過了東京、巴黎和紐約。圖42002年全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的部分都市（美元／年.平方米）資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務費——高達1728歐元(1520美元)，位列全世界各大都市之首。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。分不列第四和第五位的是莫斯科和紐約。三、德國房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析在德國，房地產(chǎn)已成為公民首選的投資項目。目前約有半數(shù)德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。市場狀況德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易，政府專門少對不動產(chǎn)交易進行干預。德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易，政府專門少對不動產(chǎn)交易進行干預。據(jù)德國德累斯頓銀行房地產(chǎn)分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統(tǒng)計結(jié)果表明，德國有48.5%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產(chǎn)。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。統(tǒng)計還表明，德國房地產(chǎn)投資者的地域差不較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個州，分不為75%和30%。德國公民擁有的房地產(chǎn)中約20%屬于繼承的家族財產(chǎn)，80%是房地產(chǎn)所有者自己購買的。這家銀行認為，在財力同意的情況下，1/4的德國公民傾向于購買一個家庭獨立使用的住宅，7.6%想購買多戶住宅，6.1%情愿購買單元房。由此能夠看出德國房地產(chǎn)市場今后將更加趨于活躍。2.德國房地產(chǎn)市場的差不多構架德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。不動產(chǎn)交易包括不動產(chǎn)的買賣、出租、抵押交易等。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府專門少干預。德國房地產(chǎn)交易市場的治理機構及要緊職能局、土地注冊局、地產(chǎn)評估局、土地估價局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財政局等。對不動產(chǎn)的治理機構是地產(chǎn)局和土地注冊局。地產(chǎn)局是地點法院的一個分支機構，有上下隸屬關系。地產(chǎn)局具體負責土地買賣；治理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構用地；保障社會福利用地；實施強制購買政策；保障政府預購權力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。此外地產(chǎn)局也負責治理土地注冊。土地注冊局屬本州內(nèi)的政府系統(tǒng)。土地注冊局具體負責土地登記工作。例如土地的使用情況、土地轉(zhuǎn)讓情況、土地性質(zhì)變更情況等的注冊登記。負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產(chǎn)評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。地產(chǎn)評估局全面負責全國土地評估和土地買賣基準價（相當于政府指導價）的確定。土地估價局負責檢查土地購買價格。國家土地評估鑒定專家委員會具體負責確定全國范圍土地買賣基準價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。每州設一處。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟師、建筑師、銀行家、建筑公司人員等。委員會由36個組成，其中主席、副主席共6人，由地點政府指定政府官員擔任。2)房地產(chǎn)交易市場的參與機構、參與者以及他們的要緊職責。德國的土地買賣大部分在私人中進行交易，不是政府的要緊職責。政府只負責用于公用事業(yè)部分的土地買賣。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權和預購權（優(yōu)先購買權）。房地產(chǎn)交易市場的參與機構及參與者包括：地產(chǎn)和房產(chǎn)的擁有者，地產(chǎn)和房產(chǎn)的購買者，地產(chǎn)和房產(chǎn)拍賣商，地產(chǎn)和房產(chǎn)經(jīng)紀人，地產(chǎn)評估局，土地估價局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其要緊職能是房地產(chǎn)交易過程中資金供給），國家財政局，地點法院，拍賣商所在州經(jīng)濟部（其要緊職能是監(jiān)督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業(yè)警察（其要緊職能是在拍賣現(xiàn)場監(jiān)督拍賣商的全部行為），國家聯(lián)邦政府檢查院（國家級監(jiān)督檢查機構，負責檢查監(jiān)督拍賣商的行為），公證處和公證人（其要緊職能是對不動交易合同的公證），地產(chǎn)保險業(yè)（對地產(chǎn)買賣提供各類財產(chǎn)保險），德國房地產(chǎn)經(jīng)濟委員會（負責拍賣商的行業(yè)治理），地點政府的稅務部門（負責審核拍賣商的納稅情況），產(chǎn)業(yè)治理人（其作用相當于房屋的物業(yè)治理），住宅局（負責制定政府新建房屋的租賃價格，舊房租賃價格由法律作出規(guī)定）。房地產(chǎn)交易的參與者能夠是個人，也能夠是團體、公司等。政府官員負責用于公用事業(yè)部分的土地買賣。3.德國房地產(chǎn)交易中的幾項專門政策房地產(chǎn)交易行為中的專門問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強制收購政策、政府預購權的保留政策等3項。土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國立法規(guī)定，都市規(guī)劃已作出用地性質(zhì)規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。反之，都市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質(zhì)，10年后不管什么緣故而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負責賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購權”，即買賣雙方已達成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方能夠簽定合同并進行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。不具有法律效率的合同能夠更改。2)強制收購政策盡管聯(lián)邦德國差不多法（即憲法）已明確規(guī)定了土地所有權是受法律愛護的。然而，政府仍然有權強制按市場差不多價購買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。強制收購政策確實是指凡屬公共設施用地的開發(fā)建設行為土地，政府有權對該塊土地進行強制收購。法律規(guī)定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。然而，被強制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權收回土地。3)政府預購權的保留政策政府預購權的保留政策是指，凡都市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預購這類土地。預購土地的預購價格，按當時的土地買賣基準價預購。四、日本房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)進展史日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元氣大傷，百廢待興。尤其是住宅市場，供應嚴峻不足，住房緊缺成為全國一個嚴峻的社會問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右。隨著日本經(jīng)濟自六十年代中期以來的快速進展，經(jīng)濟實力的迅速增強，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年，全日本差不多解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在接著開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進”的打算，并在專門多地區(qū)開始實施。政府在實現(xiàn)最低居住水準的同時，提出了誘導性的居住水準，這種水準的居住面積比最低居住標準將近翻了一番。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)差不多歷了一個極大的進展過程。地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。日本的地價極高，從價值量上來講，單東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。這也確實是講，只要當時的布什總統(tǒng)批準，日本就能夠通過賣掉東京而買下全美國?！叭毡镜慕?jīng)濟進展能夠突破一般的世界經(jīng)濟規(guī)律，日本的地價永久可不能下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風潮。地產(chǎn)價格不斷上揚，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。經(jīng)濟不景氣，人們收入下降以及對以后預期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。同時進行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產(chǎn)業(yè)開始連續(xù)8年的下跌，“日本”神話破滅，政府采取了財政補貼的方式，予以支持房地產(chǎn)業(yè)，但效果不明顯。直到2000年1日，日本房地產(chǎn)業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，住宅總工程數(shù)比99年同期增長16.8%，私人住房動工數(shù)量同比上升26.9%，出租用房動工數(shù)量同比上升5.4%，租金價格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯示出復蘇跡象。其中經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動房地產(chǎn)業(yè)復蘇的要緊動力。2.日本人的購房觀念日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本居住小區(qū)建設現(xiàn)在已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，都市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設的要緊部位，要緊緣故是：1）都市用地擁擠，地價高昂，使日本居住小區(qū)建設不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡的發(fā)達，建設治理的有序，使得交通問題可不能成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質(zhì)、噪音和綠化等，均比都市的居住環(huán)境更好。同時，基礎設施建設逐漸完善，配套服務質(zhì)量提高。4）都市中心區(qū)人口擁擠，居住質(zhì)量下降，再加上空氣、噪音等的污染，也迫使日本人選擇市郊處的住宅。3.傳統(tǒng)與智能的結(jié)合――日本住宅特色戰(zhàn)后日本的住宅設計有兩大主題。一個是追隨歐美現(xiàn)代主義潮流，“沿著歐洲前進”，引進理性主義的住宅形式，以提高居住空間的合理性與舒適性；一個是對“日本的”傳統(tǒng)東西的追求，力求保持日本的傳統(tǒng)特色。1968年5月法國巴黎學生的運動，標志著對以歐洲文明的標準來衡量世界所有地區(qū)進步與否企圖的抵抗。在建筑領域，設計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進行反思，而力圖加入國家和民族的特色。因此，日本建筑師在設計住宅時，總有種強烈的沖動，要在自己的作品中表現(xiàn)出“日本的”東西來，使建筑本身成為日本文化的一種表現(xiàn)形式。日本是一個崇尚自然與和諧和國家，在住宅設計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。同時，日本地域狹小，人口密度專門高，特不是首都東京人口1200萬（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當于北京的1/8）。在如此的生存條件下，爭取美好的生活空間成了東京人夢寐以求的理想。因此，日本專門多小區(qū)是依據(jù)園林規(guī)劃方式設計的，十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細微之處體現(xiàn)出自然的氣息。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析同時，日本人特不重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。高度的智能化是日本住宅的另一個顯著的特點，這也與日本的高科技技術的進展是相吻合的。1988年初成立了“住宅信息化推進協(xié)會”，促進了日本智能住宅的進展。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目標是“將家庭中各種與信息相關的通訊設備、家用電器和家庭保安裝置，通過家庭總線技術，連到一個家庭智能化系統(tǒng)上，進行集中的或異地的監(jiān)視、操縱和治理，以達到安全、便利、舒適以及多元化信息服務的目的”。日本30歲左右的青年階層大多對電腦和網(wǎng)絡專門著迷，因此他們喜愛購買適合連接電腦的新式公寓。住宅的智能化，一方面是適應時代的潮流，便于信息的獵?。涣硪环矫妫部商岣呔幼〉陌踩?、便捷性與舒適性。由于日本資源短缺，因此，日本的住宅十分重視節(jié)能的問題，太陽能的利用比較普遍，通過屋頂吸陽板高效率地采集太陽能，通過自身的太陽能電池自動操縱系統(tǒng)，依照房內(nèi)需要自動地向室內(nèi)輸入熱（冷）風并供應熱水。居住小區(qū)太陽能利用不僅能夠節(jié)約電能，同時也能夠改善、愛護和優(yōu)化環(huán)境，是一種新的綠色能源，也是小區(qū)建設中符合可進展節(jié)能的一個方向。住宅的建筑往往還采納新型的綠色節(jié)能材料，以減少采溫順空調(diào)的費用，節(jié)約能源。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設備、全自動IT的住宅，加快IT產(chǎn)業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。4.融為一體的室內(nèi)室外設計風格在一般的理解上，建筑師單純的考慮建筑的結(jié)構與外觀的合理性，而不考慮室內(nèi)設計；室內(nèi)的裝飾設計由室內(nèi)設計師單獨完成。如此的設計分工雖在一方面實現(xiàn)了設計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內(nèi)室外設計的脫節(jié)。室內(nèi)設計師忽視了或理解不了建筑設計中結(jié)構、設備等的合理性，產(chǎn)生了建筑內(nèi)外空間的分離，造成不必要的白費和設計上的遣憾。事實上，建筑的內(nèi)外空間是相互聯(lián)系的，比如窗戶，從外部看，是一種建筑構圖，從室內(nèi)設計看，卻是用于外界取景。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本建筑在室內(nèi)和室外空間的連貫以及技術、風格的一致性上是十分明顯的，室內(nèi)室外的設計主題大致相同，這有利于保證建筑內(nèi)外的一致性。在日本建筑中，有一種空間被稱為灰空間，這是一種過渡的空間，無法明確的界定是室外依舊室內(nèi)。但它的存在，卻在一定程度上抹去了建筑內(nèi)外部的界限，使兩者成為一個有機的整體。空間的連貫和設計的統(tǒng)一制造出內(nèi)外一致的建筑，消除了內(nèi)外空間的隔閡，給人一種自然有機的整體感受。同時，室內(nèi)設計的目標從過去只重視物品的設計與物品之間的擺放轉(zhuǎn)變?yōu)闉槿藗兩钪圃焓孢m上來，能夠講是“從內(nèi)部進行的環(huán)境設計”。設備是建筑設計中不可忽視的部分。在事后將各種設備隱藏起來，以保證建筑的簡潔性與整體美觀性是較為傳統(tǒng)的做法。而日本的建筑師已開始把設備治理、出口等技術設備納入建筑設計范疇的嘗試。這源于現(xiàn)代建筑越來越智能化，設備的含量逐漸增大，這要求設計師在事先就考慮設備及出口的安排，以便于用戶今后的使用，這也體現(xiàn)出了有用主義的要求。由此可見，現(xiàn)在的建筑設計并不是單純的從美學上設計，它要求建筑設計師更多對技術進行考慮。美學是建筑的血肉，而技術卻是建筑的骨架。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強調(diào)所謂的“裝飾確實是罪惡”，產(chǎn)生的結(jié)果，是清一色的簡潔明快、雪白無瑕的造型。建筑材料成為建筑設計中無所謂的選擇。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質(zhì)感、所蘊含的表現(xiàn)力的。將結(jié)構材料擺脫附加的外裝飾，而展示其本身的質(zhì)感。比如木材與日本人喜好天然去雕飾的審美情趣是一致的，讓人親近自然，使生活在都市中的人潛在的懷舊、回歸自然的情緒得到了補償，隨著日本政府放寬對木結(jié)構建筑規(guī)模和高度的限制，大結(jié)構的木架建筑不斷涌現(xiàn)并逐漸展示了傳統(tǒng)的材料的魅力；耐火鋼和耐火材料的使用，表現(xiàn)出了鋼結(jié)構本身的力度和金屬材料的精巧細致；玻璃的使用，增加了建筑的內(nèi)外交流，成為都市中活動的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隱藏起建筑物本身；日本的建材業(yè)發(fā)達，高科技材料和復合材料的不斷得以開發(fā)，也為建筑設計師提供了可用之材，增加了選擇范圍。比如鈦合金、碳素纖維等的投入使用，就使得建筑設計的多樣化特征更為突出。各司其職的開發(fā)商和政府日本的房地產(chǎn)開發(fā)商都為大體量的，數(shù)目專門少，但資金雄厚，能夠負擔的起大的住宅開發(fā)項目，以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。日本住宅開發(fā)與美國有些許不同，它不是實行“一般由市場機制解決，政府起引導作用”的模式，而是中央政府‘地點政府與開發(fā)商在住宅領域中各負其責，互相補充，這也體現(xiàn)出日本政府在經(jīng)濟生活中的巨大作用。日本中等以上收入家庭住房在市場機制的作用下解決，由民間（私營）的房地產(chǎn)公司按照市場供求的原則，提供住宅。中等偏下以及低收入家庭則由政府提供不同的資助以獵取住房。其中，中央政府負責解決中等及偏下收入家庭的住房問題，地點政府的住宅局則負責提供低收入者、單親家庭及有專門困難的家庭和個人的住房。建房資金大都來源于開發(fā)商的投入，同時政府對建筑中低收入家庭住房的項目給予財政支持，如“住宅金融公庫”建設的“金融住宅”，中央政府建設直屬的住宅，都市整備公團建設的“公團住宅”，地點政府建設的“公營住宅”等都使用一部分國家財政撥款。同時，政府還發(fā)放政策性投資貸款。大藏?。ㄘ斦浚┩ㄟ^郵政儲蓄、保健年金和國民年金籌集資金等投向公團、公庫住宅，給予1－2%的貼息。另外住宅公團和住宅金融公庫還在政府的擔保下發(fā)行住宅債券，以解決住房資金短缺的問題。日本房地產(chǎn)業(yè)進展趨勢近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導致房地產(chǎn)價格大幅下跌，形勢不容樂觀。近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導致房地產(chǎn)價格大幅下跌，日本各銀行因為借款人的抵押房產(chǎn)貶值而蒙受巨額損失，進而拖累日本經(jīng)濟。10年過去了，那個觸發(fā)日本經(jīng)濟衰退的行業(yè)現(xiàn)狀如何呢？從土地價格、建筑企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量等方面來看，形勢仍不樂觀，現(xiàn)時期日本房地產(chǎn)業(yè)要走出困境可能仍然需要一段時刻。近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導致房地產(chǎn)價格大幅下跌，形勢不容樂觀。房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴峻危機由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產(chǎn)業(yè)的管制，導致建筑項目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價格將大幅下滑，其資產(chǎn)最終將成為債務壞賬。但從大的方面來看，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個國家經(jīng)濟狀況的重要指標，因此日本房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀是與日本經(jīng)濟復蘇乏力的整體形勢分不開的。2)市場進展動向空關辦公樓改成民用住宅2002年3月初，日本國土交通?。ú浚Q定從2002年4月份起實施將都市中心的空關辦公樓改成民用住宅出租的措施，其目的是為了充分利用辦公樓，緩解市中心住宅吃緊的狀況。在日本，政府以三大都市圈及縣廳所在地的辦公樓的所有者為對象，鼓舞他們將空關的辦公樓層改裝成住宅，條件是每幢大樓最少要住五戶人家，而且得在一個樓層內(nèi)；該樓層內(nèi)不得設公司的辦公室；在大樓內(nèi)要醒目地標出辦公地點同住宅區(qū)的出入口，使入住者的居住環(huán)境不受干擾。迄今為止，日本國土交通?。ú浚┮沧隽艘恍┩茝V工作，如除了將優(yōu)質(zhì)住宅出租給地點自治體及住宅供應公司外，也租借民間所建的住宅。此種做法要緊有三個緣故：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已無潛力可挖；（2）與其拆舊建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）將市中心空關的辦公樓改成民用住宅也可繁榮當?shù)氐纳虡I(yè)。B.陳舊公寓房改建商業(yè)大樓在空關辦公樓改民用住宅成為熱點時，陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的話題也引人注目。1963年頒布實施的《公寓法》規(guī)定，“在公寓房的占地面積上只能建同一目的的建筑物”。換言之，不得建公寓房以外的建筑物。但在2002年3月初，該項規(guī)定出現(xiàn)了松動。法務省的咨詢機構——法制審議會提出了對陳舊公寓房另建它用的修改綱要。將陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的背景是，據(jù)“時事通訊社”統(tǒng)計，到2001年3月底為止，30年以上的陳舊的公寓房有12萬戶，可能到2010年將猛增至93萬戶。因此，國土交通?。ú浚┮舱谙驀鴷峤恢亟ü⒎康挠嘘P法案。假如順利通過，將對都市商業(yè)化的再開發(fā)起到極大的推動作用。C.再生品住宅市場呼之欲出為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應的二氧化碳的排出，2002年在北九州進行了“再生品材料所建住宅”的實驗。該實驗房是二層建筑，使用面積177平方米，再生品材料的利用率達98%。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。如何提高再生品材料的利用率，是住宅建設的一大課題。該實驗房的外觀猶如溫室，因其墻壁、屋頂?shù)热渴遣Ａ?、該玻璃耐老化、耐外壓，出廠前已將玻璃嵌入鋁合金框內(nèi)，在現(xiàn)場只需組裝就行了。其內(nèi)部的天花板及地面都采納可再生的塑料材料。由于內(nèi)、外裝修都采納了系統(tǒng)化，因此，在現(xiàn)場既不見釘子，也不見膠水；既可組裝，也可拆卸。支撐該房結(jié)構的是耐久性強的鋼架，而地基部分采納的是可再生的混凝土。由于成本及規(guī)格等問題尚未解決，目前還處在實驗時期。五、加拿大房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析加拿大是世界聞名的發(fā)達國家，是西方工業(yè)七國成員和經(jīng)濟進展與合作組織(OECD)成員。加拿大國土面積997萬平方公里，人口3000多萬，都市化率83%，絕大部分人口居住在與美國接壤的南部地區(qū)，是世界上平均人口密度最低的國家之一，要緊都市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。加拿大擁有發(fā)達的社會福利體系，國民的初等教育和醫(yī)療服務免費，與此相適應，加拿大的稅收水平也比較高，是世界上有名的高稅收國家。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1999年加拿大共有家庭1010萬戶，住房1080萬套，即一戶家庭至少有一套住房，這些住房中，56.6%是獨立或半獨立住房，33.8%是高層公寓，再其次是兩層以下的排屋。假如把獨立或半獨立住房及兩層以下的排屋計算在一起，它們約占住房總量的70%以上。形成這一現(xiàn)象的要緊緣故是加拿大幅員寬闊，人口稀少，土地資源相對豐富，土地成本較低，能夠建筑占地較多的獨立或半獨立住房。住房所有者結(jié)構加拿大住房所有者結(jié)構要緊由三部分組成，即私人擁有、合作擁有和公共擁有。1999年63.8%的加拿大伙兒庭自己擁有住房，36.2%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，29.2%由私人擁有，7%由各級政府或非贏利機構擁有。值得注意的是，加拿大住房所有者結(jié)構是比較穩(wěn)定的，1959年加拿大住房自有率是56.1%，40年時刻住房自有率只提高了7.7%，平均每年提高0.19%，講明在市場經(jīng)濟條件下，住房自有化是一個長期進展過程，專門難在短時刻內(nèi)大幅度提高。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析住房對宏觀經(jīng)濟的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，對宏觀經(jīng)濟具有舉足輕重的作用。第一，住房對經(jīng)濟增長具有重要的拉動作用，這種拉動要緊體現(xiàn)在三個方面，一是住房建設項目本身所產(chǎn)生的直接產(chǎn)出；二是住房建設項目對建材、交通、機構等其他行業(yè)所產(chǎn)生的間接產(chǎn)出；三是圍繞住房建設和住房消費的配套服務所產(chǎn)生的誘發(fā)產(chǎn)出，要緊集中在住房交易、住房金融服務和住房物業(yè)治理等方面。從加拿大1946年-1999年住宅業(yè)進展情況看，住宅業(yè)占GDP的比重在4%到7%之間，20世紀50年代到70年代較高，在6%到7%之間，最高時曾達到7.5%。從80年代初期開始下降，目前維持在4%的水平上。講明在工業(yè)化的中前期，住宅業(yè)確實是帶動經(jīng)濟增長的重要因素，而且持續(xù)的時刻還比較長。第二，住房是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對制造就業(yè)具有重要作用，目前加拿大住宅業(yè)總就業(yè)人數(shù)約為100萬人，占加拿大總就業(yè)人數(shù)的10%左右，其中建筑業(yè)約占40%，制造業(yè)和運輸業(yè)約占30%，貿(mào)易、金融、保險、物業(yè)治理等服務業(yè)約占30%，即建筑業(yè)每制造1個就業(yè)機會，就會為其他行業(yè)制造2.3個就業(yè)機會。第三，住房是國家和家庭經(jīng)濟財寶的要緊組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財寶的68%，占國家所有財寶的60%，住宅業(yè)的進展水平直接阻礙國家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的要緊標志。聯(lián)邦政府住房政策正因為住房對經(jīng)濟和社會具有舉足輕重的作用，二次世界大戰(zhàn)后，加拿大聯(lián)邦政府對住宅業(yè)十分重視，采取多種政策措施進展住房產(chǎn)業(yè)，要緊有：1.直接建筑住房二次世界大戰(zhàn)后，大量移民進入加拿大，加上大批軍人轉(zhuǎn)業(yè)退伍，住房需求急劇增加，住房短缺矛盾特不突出，成為當時加拿大的要緊社會問題。為盡快解決住房短缺問題，聯(lián)邦議會重新修訂了《全國住房法》，授權聯(lián)邦政府成立CMHC，由該公司直接建筑住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。到20世紀60年代中期，隨著住房短缺問題的緩解，聯(lián)邦政府從住房建設領域中逐步退出，不再直接建筑住房。2.直接貸款聯(lián)邦政府從住房建設領域退出后，立即把政策重心轉(zhuǎn)移到扶持中低收入家庭解決住房問題上，要緊政策手段是通過CMHC，向建筑面向中低收入家庭的社會住房(類似我國目前的經(jīng)濟適用住房)提供直接貸款，這一政策一直持續(xù)到20世紀80年代后期。從80年代后期開始，由于地點政府開始重視住房問題，聯(lián)邦政府逐步削減了對社會住房的直接貸款數(shù)額，1992年聯(lián)邦政府完全停止對社會住房的直接貸款。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析3.抵押貸款擔保在20世紀50年代往常，加拿大抵押貸款的首期付款比例較高，一般為房價的30%，有的甚至高達房價的50%，購房者必須積攢一筆專門大資金付首期付款，才有資格獲得抵押貸款，這就大大降低了家庭的住房需求。為解決那個問題，1954年聯(lián)邦政府授權CMHC建立抵押貸款擔保制度，向首付款低于30%的抵押貸款提供100%的擔保，鼓舞金融機構發(fā)放低首付款的抵押貸款，以此來擴大住房需求，促進住宅業(yè)的進展。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析4.抵押貸款證券化從20世紀80年代中期開始，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機構的流淌風險，1986年聯(lián)邦政府同意CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔保，1999年抵押貸款與住房公司所擔保的抵押貸款證券為270億加元。從戰(zhàn)后五十年的總體情況看，加拿大住房體制是日趨市場化的，要緊依靠市場機制進行住房的生產(chǎn)、交換和消費。與此同時，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進行了有效地干預和治理。當住房嚴峻短缺，市場未能有效增加住房供給時，聯(lián)邦政府直接介入住房建設，來迅速增加住房供給。當住房短缺問題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過對社會住房的直接貸款，關心、扶持低收入家庭解決住房問題，通過抵押貸款擔保，關心中低收入家庭購房。當社會住房取得較大進展后，聯(lián)邦政府即把社會住房業(yè)務轉(zhuǎn)給省級政府。在上述政策演變過程中，市場因素不斷增加，政策干預逐步減少，相應地，政府用于住房方面的支出也在逐步減少，1981年政府住房開支4.36億加元，1999年減少到1.36億加元。第二節(jié)港澳臺房地產(chǎn)業(yè)的進展現(xiàn)狀與特點一、香港房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀與特點分析近年來，香港房地產(chǎn)市場差不多開始復蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)健進展。1.進展沿革近年來，香港房地產(chǎn)市場差不多開始復蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)健進展。香港房地產(chǎn)業(yè)在1995年往常波幅不大，最大的只是30%。最早的是1974—1975年的石油禁運，房地產(chǎn)處于低潮；1981—1984年有個高潮；1994—1995年中英關于香港回歸談判，房地產(chǎn)處于低潮；之后房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)進展；1991年因波斯灣戰(zhàn)爭，處于低潮，但只一年，專門快就回升，回復平穩(wěn)。1995年開始，因為港英政府過于關注政治方面，對經(jīng)濟方面的儲備少了，那幾年的土地供應少了許多。當時進展商在公開賣地的時候?qū)ｉT快抬高地價，政府賣完那幾塊地后手上沒地，要到山區(qū)找地、開發(fā)地，明知地價升得專門急，一時依舊無法拿出地來賣，平息炒風。在1996—1997年，香港一度產(chǎn)生專門瘋狂的樓市。當時對這些情況最抗拒的是低下層，一些人到處示威。1997年后發(fā)生東南亞風暴，整個東南亞經(jīng)濟崩潰，阻礙了香港的經(jīng)濟，股票市場急劇下挫。香港房地產(chǎn)市場的變化，要緊緣故是受到人們心理因素的阻礙。1）小規(guī)模重建在上世紀五六十年代，房地產(chǎn)進展大部分以舊樓重建方式進展。進展商收購數(shù)間市區(qū)戰(zhàn)前舊樓，合并后重建為單幢式商住兩用樓宇。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)進展，但進展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當時的市區(qū)規(guī)劃相當簡單，樓宇的配套設施亦沒有今天那么完善。2）中大型屋由七十年代開始，基于社會進步及日漸富裕，居民對居住環(huán)境的要求開始提高。因此有會所設施及其他配套設施如市場、商場等的屋宇進展大受歡迎，因此在七十年代專門多大型屋宇如太古城、黃埔花園等相繼出現(xiàn)。這些屋宇一般占地數(shù)公頃，設備完善有如小市鎮(zhèn)。政府也常借此出新地契的機會要求進展商提供學校、幼兒園、老人中心、青青年中心、派出所等公共設施，以配合地區(qū)上的需要。3）地鐵沿線進展在八十年代中期至九十年代，另一進展特色是地鐵沿線上蓋物業(yè)進展的出現(xiàn)，這類物業(yè)進展占地大，配套設施充足，包括超市、商場、學校、商業(yè)大樓、加上位于地鐵及公共汽車總站上，交通極為方，因此大受置業(yè)人士歡迎。而此類地下鐵路沿線物業(yè)進展亦為地鐵公司帶來可觀收益，令地鐵進展能夠順利進行。4）環(huán)保型進展從九十年代開始，香港在環(huán)保方面日漸注重，在住屋方面，對噪音、空氣、日照等的環(huán)境要求在法例及地契上都有規(guī)定。進入二十一世紀，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓舞在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽臺、空中花園、加大公共走廊等。2.市場現(xiàn)狀1）市場交易狀況近年來，香港房地產(chǎn)市場差不多開始復蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)健進展。2002年一季度一手樓住宅成交量達6212個單位，相比上季度的7024個單位，下跌約14%，但比2001年同期顯著增長近四成，而銷售總額則更是達到最近連續(xù)五個季度的最高記錄，超過200億元，積極反映了香港樓市差不多進入正常進展軌道。2002年一季度購房者中按揭貸款人士的平均年齡為34歲，比上年同期37歲偏小，而且30歲以下買家所占的貸款比重由去年的25%升至33%，40歲以上買家所占的貸款比重則由去年的34%減至21%，由此可反映出香港置業(yè)者趨向年輕化，年輕購房者是香港樓市的新生主力軍。置業(yè)者年輕化要緊由于2001年香港連續(xù)多次減息，住宅按揭息率屢創(chuàng)新低，減輕了置業(yè)者每月供款壓力，有效增強了年輕人士