精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)第一章物業(yè)管理法概述一、單項選擇題1、1981年，中國第一家涉外商品房物業(yè)管理公司在（B）成立。A、廣州B、深圳C、上海D、廈門2、具有最高法律效力的是（A）。A、憲法B、法律C、行政法規(guī)D、部門規(guī)章3、國務(wù)院頒布的規(guī)范性文件是（C）。A、憲法B、法律C、行政法規(guī)D、部門規(guī)章4、最早在民法典中規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的是（D）。A、美國B、日本C、德國D、法國5、意大利、瑞典采用的物業(yè)管理立法模式是（A）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式D、物業(yè)管理法模式6、（德國、日本）法國采用的物業(yè)管理立法模式是（C）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式D、物業(yè)管理法模式7、英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭采用的物業(yè)管理立法模式是（B）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式D、物業(yè)管理法模式8、中國香港、臺灣采用的物業(yè)管理立法模式是（D）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式D、物業(yè)管理法模式二、多項選擇題1、物業(yè)的構(gòu)成包括（ABD）。A、建筑物本體B、配套設(shè)施C、所有權(quán)D、相關(guān)場地2、建筑物物權(quán)是指物權(quán)人對房屋的所有權(quán)以及土地的（BCD）。A、所有權(quán)B、使用權(quán)C、收益權(quán)D、處分權(quán)3、根據(jù)物業(yè)管理的對象，可以分為（BCD）。A、服務(wù)型物業(yè)管理B、居住物業(yè)管理C、商業(yè)物業(yè)管理D、特種物業(yè)管理4、以下屬于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)的是（ABC）。A、房屋設(shè)備、設(shè)施管理B、綠化管理C、車輛道路管理D、經(jīng)紀代理服務(wù)5、以下屬于《物業(yè)管理條例》立法原則的是（ABCD）。A、物業(yè)管理權(quán)利與財產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)原則B、維護全體業(yè)主合法權(quán)益原則C、現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合原則D、從實際出發(fā)，實事求是原則三、名詞解釋題1、物業(yè)P3：主要是指土地和土地上的建筑物；構(gòu)筑物；設(shè)備設(shè)施等形式存在的不動產(chǎn)。指房屋以及配套設(shè)施和相關(guān)場地；已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套設(shè)施和相關(guān)場地。（1.建筑物本體2.配套設(shè)施3.相關(guān)場地）2、物業(yè)管理P4：即房地產(chǎn)或不動產(chǎn)管理；是對一定事務(wù)進行組織規(guī)范引導評價約束管理而物業(yè)管理還包括經(jīng)營和服務(wù)。是集經(jīng)營服務(wù)管理于一體的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式和相適應(yīng)的綜合管理。四、簡答題1、物業(yè)管理的特征。P5：1、物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)化2、物業(yè)管理內(nèi)容的社會性和多樣性3、規(guī)范性4、市場化2、物業(yè)管理法的調(diào)整對象。P10：包括政府在物業(yè)管理中的行政管理關(guān)系和物業(yè)管理企業(yè)在市場運作中的協(xié)作關(guān)系。3、物業(yè)管理的類型。P6：1、根據(jù)物業(yè)管理的主體不同，可以分為委托行物業(yè)管理和自主行物業(yè)管理2、根據(jù)對象，可分為居住、商業(yè)、特種物業(yè)管理3、根據(jù)運作方式和目標可分為服務(wù)型和租賃型物業(yè)4、試述中國物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容。P16：1.確立物業(yè)管理體制和模式2.確立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度3.確立物業(yè)管理中主體及主體之間的法律關(guān)系4.物業(yè)管理市場機制的法律制度5.物業(yè)管理糾紛處理的法律制度5、《物業(yè)管理條例》確立的基本制度。P19：立法原則：1.物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則2.維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則3.現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則4.從實際出發(fā)；實事求是的原則基本制度：1.業(yè)主大會制度2.業(yè)主公約制度3.物業(yè)管理招投標制度4.物業(yè)承接驗收制度5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度7.住房專項維修金制度6、外國和中國香港提供的物業(yè)管理法借鑒。P33：1.民法模式（意大利、瑞典）2.建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式（德國、日本法國）3.住宅法模式（英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭）4.物業(yè)管理法模式（中國香港、臺灣）1.具備完善的社會基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)2.物業(yè)管理的管理體系和運作體系比較健全3.政府管理與業(yè)主資自治結(jié)合的管理體制4.物業(yè)管理改善專業(yè)化市場化程度高5.各國依據(jù)國情確定有特色的物業(yè)管理7、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。P8：1、本業(yè)務(wù)（房屋建筑主體管理.房屋設(shè)備設(shè)施的管理.環(huán)境衛(wèi)生的管理.綠化管理.保安管理.消防管理.車輛道路管理.公眾代辦的服務(wù)）2、經(jīng)營業(yè)務(wù)（日常生活類.商業(yè)服務(wù)類.文化教育衛(wèi)生體育類.金融服務(wù)類.經(jīng)紀代理中介服務(wù).社會福利類）8、物業(yè)管理法的淵源。P11：1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.部門規(guī)章5.地方性法規(guī)五、論述題1、試述傳統(tǒng)房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別。P7：1.管理體質(zhì)不同2.管理機制和內(nèi)容部不同3.主體之間的關(guān)系不同4.管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不同。2、物業(yè)管理立法的重要意義。P24：1.物業(yè)管理立法是我國城市改革和發(fā)展的內(nèi)在要求2.物業(yè)管理立法擔是規(guī)范物業(yè)管理活動維護物業(yè)管理市場失序促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證3.物業(yè)管理立法是維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益；改善人民群眾的生活和工作環(huán)境的重要法律保障。第二章物業(yè)管理法律關(guān)系一、單項選擇題1、根據(jù)法律規(guī)范產(chǎn)生的以主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系形式表現(xiàn)初來的一種特殊社會關(guān)系是（B）。A、道德關(guān)系B、法律關(guān)系C、政治關(guān)系D、經(jīng)濟關(guān)系2、物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定或任何的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀現(xiàn)象或條件稱之為（A）。A、法律事實B、法律行為C、法律事件D、法律現(xiàn)象3、業(yè)主所有權(quán)、共有權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)指向的對象是（B）。A、業(yè)主B、物業(yè)C、土地D、物業(yè)公司4、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)是法律關(guān)系的（A）。A、主體B、客體C、內(nèi)容D、客觀方面二、多項選擇題1、物業(yè)管理法律事實包括（BC）。A、法律關(guān)系B、法律行為C、法律事件D、法律現(xiàn)象2、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素有（ABC）。A、主體B、客體C、內(nèi)容D、客觀方面3、法律關(guān)系的客體主要包括（ACD）。A、物B、證據(jù)C、行為D、非物質(zhì)財富4、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括（ABCD）。A、業(yè)主B物業(yè)使用人C、建筑單位D、國家5、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體包括物業(yè)的（AB）。A、專有部分B、共有部分C、所有權(quán)D、使用權(quán)三、名詞解釋題1、物業(yè)管理法律關(guān)系P40：指的是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。它是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果；體現(xiàn)為物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整之下的物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系。2、物業(yè)管理法律行為P43：是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體根據(jù)自覺意志而做出的能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生；變更和終止的客觀活動。3、物業(yè)管理法律事實P42：是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的；能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生變更和消滅的客觀現(xiàn)象或條件。4、物業(yè)管理法律事件P44：指物業(yè)管理法律規(guī)定的不以物業(yè)管理法律關(guān)系主體意志為轉(zhuǎn)移而能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生變更和終止的客觀情況。四、簡答題1、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成。P45：1.物；法律上所說的物包括一切可以成為財產(chǎn)權(quán)利對象的自然之物和人造之物2、行為；在法律關(guān)系客體的意義上，行為指的是權(quán)利和義務(wù)所指的作為或不作為3、非物質(zhì)財富或智力成果；作為客體的非物質(zhì)財富或智力成果，指的是人們在智力活動中所創(chuàng)造的精神財富；他是知識產(chǎn)權(quán)所指的對象。2、物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。P45：1.物業(yè)管理法律關(guān)系的多樣性2.業(yè)主意志的多元化和代表性3.多重法律關(guān)系交錯的統(tǒng)一體。3、業(yè)主委員會的職責。P621.召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)管理的實施情況2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3.及時了解業(yè)主；物業(yè)使用讓人的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施5.業(yè)主大會賜予的其他職責。五、論述題1、試述物業(yè)管理法律關(guān)系的主體構(gòu)成。P481.業(yè)主及非業(yè)主使用人2.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)3.國家4.其他組織業(yè)主：業(yè)主及物業(yè)所有人；他是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要最基礎(chǔ)的主體物業(yè)使用人：指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。建設(shè)單位：即開發(fā)建設(shè)物業(yè)的企業(yè)等組織如房地產(chǎn)開發(fā)商等。物業(yè)管理企業(yè)：具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體國家：國家依法對物業(yè)行使行政管理權(quán)其他組織1.業(yè)主大會：各國及地區(qū)關(guān)于業(yè)主大會的法律地位有不通過的規(guī)定2.業(yè)主委員會:有業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。3.專業(yè)服務(wù)企業(yè)：從事專項服務(wù)如：保潔企業(yè)保安企業(yè)4.物業(yè)管理協(xié)會：以物業(yè)管理企業(yè)為主體；其宗旨是促進本行業(yè)集體利益或共通性利益2、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。P63：1.物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利5點2.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)5點3、物業(yè)管理法律關(guān)系的客體P56：1.物2.行為（國家機關(guān)的行為業(yè)主及物業(yè)使用人的行為物業(yè)管理企業(yè)的行為）3.非物質(zhì)財富六、案例分析題某市甲小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，鑒于負責該小區(qū)前期物業(yè)管理的A物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下、收費不合理，業(yè)主大會決議不再聘請A物業(yè)公司承擔本小區(qū)物業(yè)管理，并決議聘請了B物業(yè)公司承擔該小區(qū)物業(yè)管理。A物業(yè)公司不服，拒不退出，不辦理移交手續(xù)。該市房地產(chǎn)行政管理部門對A物業(yè)公司的行為作出了行政處罰決定。請問：（1）本例中存在哪些法律關(guān)系？（2）本例中哪些為法律事實？答：（1）甲小區(qū)業(yè)主與A物業(yè)公司之間的前期物業(yè)管理法律關(guān)系；甲小區(qū)業(yè)主與B物業(yè)公司之間產(chǎn)生新的物業(yè)管理法律關(guān)系；該市房地產(chǎn)行政管理部門與A物業(yè)公司之間的行政管理法律關(guān)系。（2）業(yè)主大會不再聘請A物業(yè)公司的決議；聘請B物業(yè)公司的行為；房地產(chǎn)行政管理部門作出的行政處罰決定。第三章物業(yè)權(quán)屬法律制度一、單項選擇題1、我國法律規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（B）。A、可以不轉(zhuǎn)讓B、必須同時轉(zhuǎn)讓C、必須先轉(zhuǎn)讓D、可以后轉(zhuǎn)讓2、農(nóng)民對建于農(nóng)村集體所有土地上的房屋享有的權(quán)利一般屬于（A）。A、獨立的房屋所有權(quán)B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、房屋共有權(quán)D、專有部分所有權(quán)3、區(qū)分所有人的（C）在區(qū)分所有權(quán)中占主導地位，是權(quán)利人取得共有權(quán)和成員權(quán)的基礎(chǔ)。A、所有權(quán)B、共有權(quán)C、專有權(quán)D、成員權(quán)4、權(quán)利主體按照確定的份額對同一項財產(chǎn)擁有的所有權(quán)屬于（D）。A、區(qū)分所有B、專有C、共同共有D、按份共有5、不動產(chǎn)以（D）為權(quán)利變動的標志。A、占有B、交付C、雙方合意D、權(quán)屬登記6、房屋因買賣、交換、贈與等發(fā)生權(quán)屬變化的，均應(yīng)按要求辦理（D）。A、總登記B、初始登記C、變更登記D、轉(zhuǎn)移登記二、多項選擇題1、廣義的物業(yè)權(quán)屬包括（ABCD）A、房屋所有權(quán)B、土地所有權(quán)C、土地使用權(quán)D、房屋及土地上的他項權(quán)利2、以下屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征有（ABCD）。A、權(quán)利主體身份多重性B、內(nèi)容復雜性C、客體多樣性D、權(quán)利具有空間性3、建筑物的共有一般由（BCD）等部分組成。A、專有部位B、共用部位C、共用設(shè)施D、共用基地4、共有人的權(quán)利包括（ABCD）。A、使用權(quán)B、收益權(quán)C、對共用部位單純的修繕改良權(quán)D、共有部位受到侵害的請求權(quán)5、物業(yè)相鄰權(quán)的特征有（ACD）。A、發(fā)生于兩個以上所有權(quán)人或使用權(quán)人之間B、屬于共用物業(yè)C、物業(yè)相互毗鄰D、相鄰的客體是利益6、侵犯相鄰他方合法權(quán)益應(yīng)承擔的民事責任主要有（ABCD）。A、停止侵害B、排除妨礙C、消除危險D、賠償損失7、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能表現(xiàn)為（ABD）。A、產(chǎn)權(quán)確認功能B、公示功能C、交易功能D、管理功能三、名詞解釋題1、物業(yè)權(quán)屬P68：廣義：產(chǎn)生于房屋和土地上的一切權(quán)利狹義：指自然人；法人及其他組織對其所有的房屋以及房屋不可分割的土地享有權(quán)利的總和。2、物業(yè)相鄰權(quán)P74：指的是相互毗鄰的物業(yè)所有人或物業(yè)使用人為更好的行駛權(quán)利彼此之間應(yīng)給予的一定的和接受一定的限制相鄰權(quán)事實上是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種延伸。3、房屋所有權(quán)的慨念P70：是權(quán)利人對特定房屋的占有使用收益和處分并排除他人干擾和妨害的權(quán)利。4、物業(yè)權(quán)屬登記慨述及功能:指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)進行登記；并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬關(guān)系的行為。功能：1.產(chǎn)權(quán)確認2.公示3.管理四、簡答題1、物權(quán)的特征主要表現(xiàn)為哪些方面？P68：1.物權(quán)是絕對權(quán)2.物權(quán)的客體的物3.物權(quán)是支配權(quán)4.物權(quán)具有排他性5.物權(quán)具有有限效力6.物權(quán)的設(shè)定采取法定主義。2、物業(yè)相鄰權(quán)與民法上的地役權(quán)有哪些相似的地方？P75：地役權(quán)是使用他人土地的物權(quán)，地役權(quán)的成立必須有兩塊土地同時存在；即需役地與供役地。地役權(quán)主要是依當事人間的設(shè)定地役權(quán)合同而發(fā)生；屬于他物權(quán)范疇，相鄰關(guān)系的法律對土地間利用關(guān)系的一種最小最基本限度調(diào)節(jié)；而地役權(quán)是在相鄰權(quán)調(diào)節(jié)之外的一種較為寬泛的權(quán)利義務(wù)關(guān)系調(diào)節(jié)；是彌補相鄰關(guān)系不足的一項制度。3、試述相鄰關(guān)系的內(nèi)容。P76：1.使用關(guān)系2.排水關(guān)系3.通行關(guān)系4.防險關(guān)系5.環(huán)境保護關(guān)系6.通風采光關(guān)系.4、相鄰權(quán)的保護(侵犯相鄰他方合法利益應(yīng)承擔的民事責任)P77：1.停止傷害2.排除妨礙3.消除危險4.賠償損失5、屋所有權(quán)的內(nèi)容P71：1.的房屋所有權(quán)2.建筑物區(qū)分所有權(quán)1.專有部分所有權(quán)的內(nèi)容：指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性并能夠成為分別有權(quán)客體的部分2.建筑物共有權(quán)的內(nèi)容：共有的所有權(quán)的聯(lián)合是指兩個或兩個以上的主體相同一項財產(chǎn)擁有所有權(quán)；共有分按份共有和共同共有兩種形式。共有人權(quán)利：1.使用權(quán)2.收益權(quán)3.對共有部分單純的修繕改良權(quán)4.共有部分受到侵害時的請求權(quán)。共有人的義務(wù)：1.按共有部分原來的用途使用共用部分2.分擔共同費用和負擔義務(wù)6、物業(yè)權(quán)屬登記的種類P79：1.總登記2.初始登記3.變更登記4.轉(zhuǎn)移登記5.注銷登記6.商品房預售合同登記備案五、論述題物業(yè)權(quán)屬登記的法律責任。P85：1.虛報2.涂改3.非法印制4.未按期登記5.因工作人員導致登記不當6.工作人員玩忽職守7.當事人對處罰決定不服可起訴六、案例分析題甲某住在某小區(qū)的D棟501室，乙某住在同一棟的601室，是樓上樓下的鄰居。乙某決定在自家客廳的一角新建一衛(wèi)生間。建成之后，甲某感覺特別別扭，每天在客廳都能聽到樓上沖廁所的聲音，而且每次坐在客廳內(nèi)都會想到有人在頭上上廁所，心情大受影響。在難于忍受之下，甲某將乙某告上人民法院，要求乙某拆除廳里的衛(wèi)生間。請問：（1）甲某的訴訟要求是否合理？（2）甲、乙之間屬于什么性質(zhì)的糾紛？答：（1）甲某的訴訟要求合理，乙某的行為事實上已經(jīng)觸犯民法中相鄰關(guān)系的他方合法的居住利益，在不應(yīng)該建衛(wèi)生間的地方建造衛(wèi)生間，其形成的聲音已嚴重干擾甲某的正常生活，應(yīng)該排除妨礙。（2）甲、乙之間屬于民事糾紛，涉及的是相鄰關(guān)系。第四章業(yè)主自治機構(gòu)一、單項選擇題1、業(yè)主，一般意義上是指房屋的（A）。A、所有權(quán)人B、使用人C、辦理和出售合同登記的人D、以上都是2、按照《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到（B）以上，或已交付使用的建筑面積雖不足此標準，但達到30%以上，且使用已超過一年，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。A、40%B、50%C、60%D、80%3、第一次業(yè)主大會召開應(yīng)當有（A）投票權(quán)的業(yè)主出席。A、過半數(shù)以上B、三分之二以上C、四分之三以上D全部4、業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)（D）以上通過。A、出席大會全體業(yè)主投票權(quán)1/2B、物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票權(quán)1/2C、出席大會全體業(yè)主投票權(quán)2/3D、物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票權(quán)2/35、按照《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主的投票權(quán)，住宅按（C）計算表決權(quán)。A、人數(shù)B、建筑面積C、每戶D、繳交管理費6、業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)（D）登記。A、物業(yè)管理公司B、工商行政管理部門C街道辦事處D房地產(chǎn)行政主管部門7、物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主就建筑物的管理、使用、維護與所有關(guān)系等各方面所達成的書面形式的自治規(guī)則是（B）。A、業(yè)主委員會章程B、業(yè)主公約C、住戶手冊D、業(yè)主大會規(guī)程二、多項選擇題1、業(yè)主自治機構(gòu)是業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有（ACD）。A、民主性B、穩(wěn)定性C、自治性D、公益性2、以下屬于設(shè)立業(yè)主自治機構(gòu)的原則的有（ABCD）。A、接受相關(guān)行政部門與組織的指導和監(jiān)督B、以公共利益為目的C、服務(wù)性、無償性D、各業(yè)主地位平等3、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的（ACD）等。A、共用設(shè)施設(shè)備B、行政區(qū)域劃分C、建筑物規(guī)模D、社區(qū)建設(shè)4、業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的情形有（BCD）。A、業(yè)主委員會認為必要的B、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的C、20%以上業(yè)主提議的D、業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況5、業(yè)主大會決議的通過，可以采用（AC）等形式。A、集體討論B、民主集中制C、書面征求意見D、業(yè)主委員會決定6、業(yè)主委員會成立的原則包括（ABCD）。A、一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立一個業(yè)主委員B、業(yè)主委員會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主民主選舉產(chǎn)生C、業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主組成D、業(yè)主委員會應(yīng)當經(jīng)過行政登記三、名詞解釋題1、業(yè)主自治機構(gòu)P90：是一定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；物業(yè)的所有人為了對其所有的物業(yè)進行管理，使用，維護其自身權(quán)益及物業(yè)的整體利益而組成的自治性組織。2、業(yè)主公約P105：是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主就建筑物的管理；使用；維護與所有關(guān)系等各方面達成的書面形式的自治規(guī)則。3、業(yè)主自治機構(gòu)的設(shè)置P90:由于業(yè)主自治機構(gòu)是在特定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立的組織；有一定的確定性和封閉性。4、業(yè)主大會P94:指物業(yè)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的；或者業(yè)主人數(shù)較多時；由一定的業(yè)主代表組成；維護物業(yè)區(qū)域被全體業(yè)主的公共利益；行使業(yè)主物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。5、物業(yè)管理區(qū)域P95:指一個由業(yè)主委員會管理的范圍四、簡答題1、業(yè)主大會的職責。P99：1.制定；修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則2.選舉；更換業(yè)主委員會委員；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作3.選聘；解聘物業(yè)管理企業(yè)4.決定專項維修資金使用；須籌方案并監(jiān)督實施45.制定；修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用以及公共次序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度6.法律；法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責2、簡述業(yè)主公約的內(nèi)容。P106：1.關(guān)于物業(yè)基本情況2.關(guān)于共用的基本情況3.關(guān)于業(yè)主共同事務(wù)的管理4.關(guān)于共用部分的使用情況5.違反業(yè)主公約的責任3、設(shè)立業(yè)主自治機構(gòu)的原則P90:1.接收相關(guān)部門與組織的指導和監(jiān)督2.兩權(quán)分離；間接管理3.以公共利益為目的4.服務(wù)性；無償性5.各級機構(gòu)設(shè)置權(quán)責明確6.各位業(yè)主地位平等業(yè)主委員會慨念P99：指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記；在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織；是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的；代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的執(zhí)行機構(gòu)。4、業(yè)主委員會特點P99：1.業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生2.業(yè)主委員會的活動范圍應(yīng)該是進行物業(yè)的業(yè)主自治管理3.業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護全體業(yè)主的合法利益4.業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記5、業(yè)主委員會性質(zhì)P99：是不是一個獨立的法人；有沒有獨立的民事權(quán)利；義務(wù)；可不可以成為獨立的訴訟主體；行使民事訴訟權(quán)利6、業(yè)主委員會成立的原則P102：1.一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立一個業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主民主選舉產(chǎn)生式3.業(yè)主委員會應(yīng)有業(yè)主組成4.業(yè)主委員會應(yīng)當經(jīng)過行政登記五、論述題試述業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。P91：業(yè)主：一般意義上是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主的權(quán)利：1.物業(yè)服務(wù)合同的約定；接收物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。2.提議召開業(yè)主大會會議；并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3.提出制定和修改業(yè)主公約；業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議；行駛投票權(quán)5.選舉業(yè)主委員會委員；并享有被選舉權(quán)6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8.對物業(yè)共用部分；共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有權(quán)和監(jiān)督權(quán)9.監(jiān)督物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用10.法律；法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約；業(yè)主大會議事規(guī)則2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共次序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定4.按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金5.按照繳納物業(yè)服務(wù)費用；繳納各項合理的必要費用6.法律；法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)六、案例分析題某小區(qū)由A物業(yè)管理公司管理，2005年3月，該小區(qū)首次召開業(yè)主大會，因種種原因，有近1/2投票權(quán)的業(yè)主未能出席。大會選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，在第一次業(yè)主委員會會議上，認為A物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，收費不合理，一致通過了解聘的決定。A物業(yè)管理公司不服，認為只有不到2/3投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會，大會決議不具有效力，不承認該業(yè)主委員會的合法性，而且解聘決議不屬于業(yè)主委員會的職責范圍。雙方為此發(fā)生了糾紛。請問：（1）業(yè)主大會的召開是否有效？（2）業(yè)主委員會能否解聘物業(yè)管理公司？答：（1）第一次業(yè)主大會的召開應(yīng)當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，本例中已過半數(shù)，召開大會有效。（2）選聘、解聘物業(yè)管理公司須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，業(yè)主委員會無權(quán)決議解聘物業(yè)管理公司。第五章物業(yè)管理企業(yè)一、單項選擇題1、物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)μ囟ㄐ^(qū)進行管理和收費只能依據(jù)（D）。A、與開發(fā)商的關(guān)系B、物業(yè)管理條例C、房地產(chǎn)行政部門的指定D、物業(yè)管理服務(wù)合同2、根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，最低資質(zhì)的物業(yè)管理公司的注冊資本為（A）。A、50萬元B、30萬元C、10萬元D、1000萬元3、設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當?shù)剑–）進行注冊登記。A、房地產(chǎn)行政主管部門B、物業(yè)管理協(xié)會C、工商行政管理部門D、所在地人民政府4、根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，（A）負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A、國務(wù)院建設(shè)主管部門B、省級人民政府建設(shè)主管部門C、設(shè)區(qū)的市級人民政府建設(shè)主管部門D、縣級人民政府建設(shè)主管部門5、物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處（B）的罰款。A、1萬元以上2萬元以下B、1萬元以上3萬元以下C、1萬元以上5萬元以下D、2萬元以上5萬元以下二、多項選擇題1、屬于物業(yè)管理企業(yè)特征的是（ABCD）。A、物業(yè)管理專業(yè)性B、服務(wù)的多樣性和社會性C、贏利性D、依據(jù)單一化2、依據(jù)投資方式與投資者的責任形式不同，物業(yè)管理企業(yè)可分為（ACD）。A、獨資物業(yè)管理企業(yè)B、合資物業(yè)管理企業(yè)C、合伙物業(yè)管理企業(yè)D、公司物業(yè)管理企業(yè)3、屬于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)的是（AC）。A、房屋建筑物的維護、修繕與改造B、治安保衛(wèi)C、消防設(shè)備的維護和管理D、車輛管理4、符合一級物業(yè)管理資質(zhì)標準的是（BC）。A、注冊資本300萬以上B、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人C、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書D、管理三種類型以上物業(yè)5、物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的原則有（ABD）。A、合理設(shè)置原則B、科學、高效的組織機構(gòu)原則C、民主集中原則D、統(tǒng)一管理原則三、名詞解釋題1、物業(yè)管理企業(yè)P111：具備相應(yīng)的資質(zhì)條件；并按照法定程序成立；依照物業(yè)服務(wù)合同約定；對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護；管理；維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及次序的獨立企業(yè)法人；對物業(yè)下去進行管理；并按照規(guī)定收取相應(yīng)報酬。2、物業(yè)管理有限責任公司P114：指由2個以上；50個以下股東共同出資；股東以其出資額為限對公司承擔責任；公司以其全部資產(chǎn)對外承擔責任的企業(yè)法人；物業(yè)管理股份有限責任公司是由5個以上發(fā)起人成立；全部資本分為等額股份；股東以其所持份為限對故事承擔責任；公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任的企業(yè)法人3、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理P119：指政府主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)；規(guī)模和業(yè)績；將物業(yè)管理企業(yè)劃分為一；二；三級等若干不同級別；規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準必須與所管理的物業(yè)檔次相符合；并對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級進行評審；年檢；監(jiān)督檢查等的活動。四、簡答題1、簡述物業(yè)管理公司設(shè)立的條件。P114：1.股東（發(fā)起人）符合法定人數(shù)2.股東出資達到法定資本最低限額3.股東共同制定的公司章程4.公司的名稱和建立應(yīng)符合公司要求的組織機構(gòu)5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生辰經(jīng)營條件2、物業(yè)管理企業(yè)的特征P111:1.專業(yè)性2.服務(wù)的多樣性和社會性3.贏利性4.依據(jù)單一化3、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件P113：1.依法成立2.有符合企業(yè)登記管理要求的注冊資本3.有企業(yè)名稱和固定的經(jīng)營管理場所4.有管理機構(gòu)及同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員。4、物業(yè)管理企業(yè)（公司）的注冊登記P116：1.登記管轄2.企業(yè)設(shè)立登記應(yīng)提交的文件5、物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍P117：1.基本業(yè)務(wù)2.專項業(yè)務(wù)3.經(jīng)營業(yè)務(wù)：1.日常生活類2.商品服務(wù)類3.文化教育體育類4.經(jīng)紀代理中介服務(wù)6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的等級和標準P122：1.一級資質(zhì)500萬元以上；專職技術(shù)人員不少于30人；中級職稱不少于20人。2.二級資質(zhì)300萬元以上；專職技術(shù)人員不少于20人；中級職稱不少于10人；3.三級資質(zhì)50萬元以上；專職技術(shù)人員不少于10人；中級職稱不少于5人。7、物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的原則P126:1.合理設(shè)置原則2.科學；高效的組織機構(gòu)原則3.統(tǒng)一管理的原則五、論述題試述物業(yè)管理企業(yè)的作用。P112：1.為物業(yè)所有人和使用人提供整潔舒適安全的生活環(huán)境和工作環(huán)境2.服務(wù)可提高物業(yè)的使用效益；節(jié)約成本；挖掘現(xiàn)有房產(chǎn)物業(yè)的潛力3.承擔了社會管理的部分職責；減輕了街道辦居委會等單位的工作壓力4.物業(yè)管理的興起；使我國房地產(chǎn)業(yè)形成一個有機產(chǎn)業(yè)群；使房產(chǎn)業(yè)更加健康；迅速發(fā)展；從而有利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革。第六章物業(yè)服務(wù)合同一、單項選擇題1、物業(yè)服務(wù)合同的主體是（B）。A、業(yè)主和開發(fā)商B、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主和房地產(chǎn)主管部門D、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)主管部門2、物業(yè)使用人合法使用房屋期間的權(quán)益是（C）來保障的。A、以業(yè)主的身份地位B、通過與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議C、通過與業(yè)主簽訂合同D、通過參加業(yè)主大會3、物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主（D）。A、不承擔責任B、可以適當承擔責任C、應(yīng)當承擔部分責任D、應(yīng)當承擔連帶責任4、前期物業(yè)服務(wù)合同由（A）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A、建設(shè)單位B、入住業(yè)主C、業(yè)主委員會D、房地產(chǎn)主管部門5、前期物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)尚未出售或交付給業(yè)主使用前，該部分物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由（C）。A、業(yè)主負擔B、業(yè)主與建設(shè)單位分擔C、建設(shè)單位負擔D、物業(yè)管理企業(yè)負擔6、合同訂立原則中的核心原則是（A）。A、平等原則B、公平原則C、誠實信用原則D、契約自由原則7、被稱之為“帝王條款”的是（C）。A、平等原則B、公平原則C、誠實信用原則D、契約自由原則8、凡違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，損害國家、社會或第三人利益的合同為（B）。A、效力待定合同B、無效合同C、可撤消合同D、不可撤消合同二、多項選擇題1、合同是一種典型的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，它具備的特征有（ABCD）。A、合同是一種法律行為B、合同是雙方或多方的法律行為C、合同是當事人意思表示一致的結(jié)果D、合同以明確各方權(quán)利義務(wù)的發(fā)生、變更、終止民事法律關(guān)系為目的2、物業(yè)服務(wù)合同為（ABCD）。A、有償合同B、要式合同C、諾成合同D、雙務(wù)合同3、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別是（ABCD）。A、主體不同B、訂立程序不同C、合同期限不同D、物業(yè)服務(wù)費負擔人不同4、合同訂立的一般程序主要包括（AB）。A、要約B、承諾C、招標D、開標5、物業(yè)服務(wù)合同依一般合同的訂立程序進行，與一般合同不同的是（AD）。A、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)B、業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主大會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同6、一般認為承擔締約過失責任應(yīng)具備的條件有（BCD）。A、行為發(fā)生于合同生效后B、一方的不法行為給對方造成了信賴利益的損失C、行為人主觀上有過錯D、一方的不法行為與損害結(jié)果之間有因果關(guān)系7、合同無效或被撤消后，可產(chǎn)生的法律后果有（BCD）。A、罰款B、返還財產(chǎn)C、賠償損失D、追繳財產(chǎn)8、物業(yè)服務(wù)合同在履行中應(yīng)遵循的基本原則包括（ABC）。A實際履行原則B、全面履行原則C、誠實信用原則D、意思自治原則9、以下屬于物業(yè)服務(wù)合同終止的情形有（ABD）。A、合同期屆滿B、協(xié)議終止C、物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移D、不可抗力10、違約責任的免責事由一般有（ACD）。A、不可抗力B、債務(wù)人無過錯C、免責條款約定D、債權(quán)人故意11、違約責任的承擔方式有（BCD）。A、罰款B、繼續(xù)履行C、支付違約金D、賠償損失三、名詞解釋題1、締約過失責任P142：指在合同訂立過程中；一方違反誠實信用的原則；致使合同不能成立或無效；或撤銷而給另一方當事人帶來信賴利益的損害而應(yīng)承擔的賠償責任。2、合同法第42條規(guī)定當事人在訂立合同過程中有下列情形之一；給對方造成損失的；應(yīng)當承擔損害賠償責任P142：1.借假訂立合同；惡意進行磋商2.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況3.有其他違背誠實信用原則的行為。3、一般認為承擔締約過失責任應(yīng)具備4個條件P142：1.行為發(fā)生于合同訂立過程中；合同生效前或合同不能生效的情況下2.一方的不法行為給對方造成了信賴利益損失3.行為人主觀上有過錯，包括故意或過失4.一方的不法行為與損害結(jié)果之間有因果關(guān)系。4、物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓P149：指合同當事人發(fā)上變更；合同的轉(zhuǎn)讓包括部分轉(zhuǎn)讓和全部轉(zhuǎn)讓。5、違約責任P151:指合同當事人任何一方未按合同約定履行義務(wù)所應(yīng)承擔的法律責任；是一種財產(chǎn)責任。四、簡答題1、簡述合同的慨念和特征。P134：合同又稱為契約；它是平等主體的自然人；法人以及其他組織之間設(shè)立；變更；終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。1.合同是一種法律行為2.合同是雙方或多方的法律行為3.合同是當事人意思表示一致的結(jié)果4.合同以明確各方權(quán)利義務(wù)的發(fā)生；變更；終止民事法律關(guān)系為目的。2、物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序。P139：1.合同訂立的一般條件；1.邀約2.承諾2.前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序1.招標2.開標評標和中標3.物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序1.業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)2.業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。3、簡述物業(yè)服務(wù)合同的慨念和特征。P133：指業(yè)主或建設(shè)單位與依據(jù)法律程序公開招標或選聘確定的物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)內(nèi)容達成一致；并以書面形式明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主公約不同；1.主體不同2.內(nèi)容部同3.訂立程序不同。特征：1.物業(yè)服務(wù)合同的主體是特定的2.物業(yè)服務(wù)合同是以為他人處理物業(yè)管理方面的事務(wù)為目的3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復雜4.物業(yè)服務(wù)合同為有償要試諾成雙務(wù)無名合同等。4、物業(yè)服務(wù)合同的種類P136：1.前期物業(yè)服務(wù)合同；是業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前；由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理時，與所聘企業(yè)鑒定的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2.物業(yè)服務(wù)合同：是由業(yè)主委員大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理事項以及雙方權(quán)利義務(wù)而訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同。5、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別主要表現(xiàn)在P137：1.主體不同2.訂立程序不同3.合同期限不同4.物業(yè)服務(wù)費負擔人不同。6、物業(yè)服務(wù)合同生效條件P142：1.主體合格2.意思表示真實自愿3.內(nèi)容合法4.形式合乎法律要求7、合同無效或被撤銷后；可產(chǎn)生以下法律后果P145：1.返還財產(chǎn)2.賠償損失3.追繳財產(chǎn)8、物業(yè)服務(wù)合同的履行原則P148：1.實際履行原則2.全面履行原則3.誠實信用原則9、物業(yè)服務(wù)合同的終止P150:1.合同期滿2.協(xié)議終止3.因不可抗力合同提前終止4.物業(yè)管理破產(chǎn)5.約定一定的解除條件6.一方嚴重違約的前提下。10、違約責任的承擔方式P153：1.繼續(xù)履行2.支付違約金3.賠償損失五、論述題1、試述物業(yè)服務(wù)合同的訂立原則P138：1.平等2.公平3.誠實信用4.契約自由5.遵守法律遵守社會公共次序2、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。P146：1.雙方當事人的姓名或名稱住所2.管理項目3.管理內(nèi)容4.服務(wù)質(zhì)量5.服務(wù)費用6.雙方的權(quán)利和義務(wù)7.專項維修資金的管理和使用8.物業(yè)管理用房9.合同期限10.違約責任11.其他事項六、案例分析題2004年11月，新建甲住宅小區(qū)的A建設(shè)單位通過招標方式與B物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由B物業(yè)管理公司負責甲小區(qū)的前期物業(yè)管理，合同期限為5年。A建設(shè)單位將該合同包含在與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中。2005年10月，甲小區(qū)符合召開第一次業(yè)主大會的條件，并依照有關(guān)規(guī)定召開了首次業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會。之后業(yè)主大會作出了解聘B物業(yè)管理公司，重新聘請其他物業(yè)管理公司的決定。為此，B物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方發(fā)生糾紛。請問：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效？（2）業(yè)主是否有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同？答：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是符合法律、法規(guī)的規(guī)定的，是有效合同。（2）業(yè)主有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同，因為建設(shè)單位與物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是暫時性的，即使前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限，業(yè)主委員會成立后，也可隨時提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同。第七章物業(yè)服務(wù)費用的法律規(guī)定一、單項選擇題1、專項維修資金屬于（D）所有。A、物業(yè)管理企業(yè)B、建筑單位C、房地產(chǎn)主管部門D、全體業(yè)主2、物業(yè)管理企業(yè)如果接受供水、供電、通信、有線電視等單位委托向業(yè)主收取有關(guān)費用，其代辦性服務(wù)收費應(yīng)（C）。A、自行負擔B、向業(yè)主收取C、向委托單位收取D、免費3、（D）是物業(yè)管理市場經(jīng)濟關(guān)系的核心問題，直接關(guān)系到物業(yè)管理市場的基本秩序。A、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量B、物業(yè)公司資質(zhì)C、物業(yè)服務(wù)合同D、物業(yè)服務(wù)價格二、多項選擇題1、物業(yè)服務(wù)收費包含的內(nèi)容有（ABC）。A、公共性服務(wù)收費B、公眾代辦性服務(wù)收費C、特約服務(wù)收費D、中介服務(wù)收費2、屬于物業(yè)服務(wù)費用支出項目的有（ABCD）。A、人工費B、綠化費C、辦公費D、稅費3、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)費用可以采用（CD）等形式。A、傭金制B、收益分成制C、包干制D、酬金制4、物業(yè)服務(wù)收費的定價原則包括（BCD）。A、服務(wù)第一原則B、公正合理原則C、協(xié)商、公開原則D、穩(wěn)定、靈活原則5、物業(yè)服務(wù)收費的價格形式有（ABCD）。A、政府定價B、政府指導價C、市場調(diào)節(jié)價D、業(yè)主定價三、名詞解釋題1、物業(yè)服務(wù)費用P158：指為了保護物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全；充分發(fā)揮其各項功能；以滿足需要而投入的費用。2、物業(yè)服務(wù)收費P166：指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定；對房屋及配套是設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和次序；向業(yè)主收取的費用。3、專項維修資金P167：指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)的更新與大中修基金4、物業(yè)服務(wù)費的包干制P169：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用；盈余或者虧損勻由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。5、物業(yè)服務(wù)費的酬薪制P169：指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比列或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)；其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出；結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。6、公共性服務(wù)P166:指為房屋所有人；提供公共衛(wèi)生清潔設(shè)備維修保安綠化等所支付的費用7、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)費P166：指為房屋所有人代繳水電煤氣房屋自用設(shè)備的修繕等費用8、專項服務(wù)費P167:指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主和使用人提供的各項服務(wù)費用9、特約服務(wù)費P167：指為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務(wù)收費10、裝修保證金P167:指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理企業(yè)預繳的抵押金四、簡答題1、物業(yè)服務(wù)費用的主要用途。P161：1.保證房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的完好；進行共用部位，共用設(shè)施設(shè)備大修和更新時的耗費支出2.物業(yè)管理企業(yè)各類人員的工資和福利支出3.物業(yè)管理企業(yè)原材料消耗；設(shè)備折舊及辦公費支出4.物業(yè)管理企業(yè)的利潤和國家稅收2、物業(yè)服務(wù)費用的收取原則。P164：1.必要；合理的原則2.計劃使用的原則3.民主管理原則4.服務(wù)第一的原則5.成本核算的原則3、物業(yè)服務(wù)費的來源P158:1.專項維修資金2.物業(yè)服務(wù)費3.經(jīng)營性收入4.國家財政來源4、物業(yè)服務(wù)費用支出的構(gòu)成P168：1.人工費2.公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費3.綠化管理費4.清潔衛(wèi)生費5.保安費6.辦公費7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費8.法定稅費5、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循的原則P171:1.公正合理2.協(xié)商公開3.穩(wěn)定靈活6、物業(yè)服務(wù)收費的價格形式P171:1.政府定價2.政府指導價3.市場調(diào)節(jié)價（特點：1.服務(wù)內(nèi)容2.服務(wù)質(zhì)量3.服務(wù)深度4.市場供給與需求狀況）4.業(yè)主定價7、物業(yè)服務(wù)費用的追討方式P176：1.一般性追討2.針對性追討3.其別性追討第八章物業(yè)交易法律制度一、單項選擇題1、業(yè)主通過買賣、贈與或其他合法方式將其物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為是（A）。A、物業(yè)轉(zhuǎn)讓B、物業(yè)抵押C、物業(yè)租賃D、物業(yè)典當2、物業(yè)轉(zhuǎn)讓與其他形式的物業(yè)交易最大的區(qū)別在于（A）。A、所有權(quán)轉(zhuǎn)移B、使用權(quán)轉(zhuǎn)移C、收益權(quán)轉(zhuǎn)移D、債權(quán)轉(zhuǎn)移3、最典型、最重要的物業(yè)轉(zhuǎn)讓形式是（A）A、物業(yè)買賣B、物業(yè)贈與C、物業(yè)繼承D、物業(yè)交換4、債務(wù)人將其合法的物業(yè)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為是（B）。A、物業(yè)轉(zhuǎn)讓B、物業(yè)抵押C、物業(yè)租賃D、物業(yè)典當5、物業(yè)抵押合同自（D）后生效。A、簽訂B、公證C、備案D、登記6、物業(yè)抵押人在同一物業(yè)上（C）。A、不能設(shè)定數(shù)個抵押B、必須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能設(shè)定數(shù)個抵押C、可以設(shè)定數(shù)個抵押D、在提供其他擔保后才可以設(shè)定數(shù)個抵押7、物業(yè)租賃合同最高不能超過（B）。A、10年B、20年C、50年D、70年二、多項選擇題1、物業(yè)交易的形式有（ABCD）等。A、物業(yè)轉(zhuǎn)讓B、物業(yè)抵押C、物業(yè)租賃D、物業(yè)典當2、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的形式有（ABCD）。A、物業(yè)買賣B、物業(yè)贈與C、物業(yè)繼承D、物業(yè)交換3、法律禁止轉(zhuǎn)讓的物業(yè)有（ABCD）。A、以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的B、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時未報有批準權(quán)的人民政府審批的C、共有物業(yè)，未經(jīng)其他共有人書面同意的D、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的物業(yè)4、不得設(shè)定抵押的物業(yè)是（ABD）。A、權(quán)屬有爭議的物業(yè)B、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的物業(yè)C、家庭唯一的居住物業(yè)D、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的物業(yè)5、物業(yè)抵押設(shè)定的形式要件包括（AD）。A、簽訂書面合同B、辦理公證手續(xù)C、辦理抵押備案手續(xù)D、辦理抵押登記手續(xù)6、物業(yè)抵押的對內(nèi)效力即優(yōu)先受償權(quán)利包括的因素是（BD）。A、抵押權(quán)人的全部債權(quán)范圍B、擔保債權(quán)范圍C、抵押人所有物業(yè)范圍D、抵押物業(yè)范圍7、擔保債權(quán)的范圍包括有（AD）。A、主債權(quán)B、從權(quán)利C、孳息D、違約金8、抵押物業(yè)的范圍包括有（ACD）。A、物業(yè)本身B、利息C、從權(quán)利D、附屬物9、物業(yè)抵押權(quán)人的權(quán)利有（ABCD）。A、排除妨害的權(quán)利B、物上代位權(quán)C、追償權(quán)D、優(yōu)先受償權(quán)10、物業(yè)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有（BCD）。A、扣押B、折價C、變賣D、拍賣三、名詞解釋題1、物業(yè)交易P180：指以物業(yè)為標的而進行的轉(zhuǎn)讓；抵押；租賃等各種民事行為2、物業(yè)轉(zhuǎn)讓P183：指業(yè)主通過買賣；贈與或其他合法方式將其物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、物業(yè)抵押P188：是抵押人以其合法的物業(yè)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。4、物業(yè)租賃P201：指物業(yè)所有人將物業(yè)出租給承租人居住或使用；由承租人向出租人支付租金的行為。四、簡答題1、簡述物業(yè)交易的特征。P180：1.交易的標的物區(qū)位固定2.標的物具有連動性3.物業(yè)交易的標的額大專業(yè)性強4.土地使用權(quán)出入行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)在物業(yè)交易中具有承接性2、物業(yè)交易的原則。P182：1.及時登記2.房地一本3.物業(yè)交易價格由國家實施管理4.土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的權(quán)利義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移3、合法有效的民事法律行為應(yīng)當具備。P184：1.一是行為人具有相應(yīng)民事行為能力2.意思表示真實3.不違反法律或者社會公共利益。3、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合法有效的要件。P184：1.物業(yè)轉(zhuǎn)讓主體具有合法資格2.轉(zhuǎn)讓的物業(yè)符合法律的要求3.物業(yè)轉(zhuǎn)讓要符合法律規(guī)定的形式4.轉(zhuǎn)讓當事人意思表示真實5.物業(yè)轉(zhuǎn)讓不得違反政策；法律和社會公共利益。4、物業(yè)抵押的法律特征。P188：1.物業(yè)抵押具有從屬性2.具有價值性3.具有不可分性4.具有物上代位性5.標的具有復雜性6.是要式抵押7.有時間限制。5、物業(yè)租賃的特征。P201：1.出租人必須是物業(yè)所有人2.承租人不取得物業(yè)的所有權(quán)3.在出租的物業(yè)上同時存在兩個權(quán)利主體；即物業(yè)所有人與物業(yè)承租人4.物業(yè)租賃有期限限制。6、物業(yè)租賃關(guān)系的成立條件。P202：1.出租的物業(yè)符合法律規(guī)定2.物業(yè)出租人與承租人簽訂書面合同3.物業(yè)租賃合同的主要內(nèi)容4.物業(yè)租賃的登記備案7、物業(yè)抵押人的權(quán)利與義務(wù)P197：1：權(quán)利（1.占有使用收益和處分物業(yè)的權(quán)利2.在同一物業(yè)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的權(quán)利）2：義務(wù)（1.保護物業(yè)完整的義務(wù)2.保證物業(yè)抵押權(quán)的實現(xiàn)）五、論述題試述物業(yè)抵押的對內(nèi)外效力。P1941：對內(nèi)：1.擔保債權(quán)的范圍（主債權(quán)利息遲延違約金損害賠償金實現(xiàn)抵押權(quán)的費用）2.抵押物業(yè)的范圍（物業(yè)本身附屬物從權(quán)利茲息）2：對外：1.物業(yè)抵押抵對用益物權(quán)的影響2.物業(yè)抵押權(quán)與其他物業(yè)抵押之間的關(guān)系3.物業(yè)抵押與物業(yè)租賃之間的關(guān)系4.物業(yè)抵押權(quán)與法定抵押權(quán)的關(guān)系六、案例分析題王某與李某有生意上的來往，2004年5月王某欠李某貨款30萬元，約定1年后償還，王某將自己的一處物業(yè)抵押給李某，作為該債權(quán)的擔保。2005年3月，王某在李某不知情的情況下，將抵押物業(yè)賣給張某。2005年5月，王某到期未能償還30萬元貨款。請問：（1）王某是否有權(quán)將抵押物業(yè)轉(zhuǎn)讓？（2）李某可以怎樣維護自己的合法權(quán)益？答：（1）抵押并不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，王某作為抵押人，依然擁有所有權(quán)，有權(quán)處分抵押物業(yè)，包括轉(zhuǎn)讓。但王某對抵押物業(yè)行使權(quán)利有一定的限制，其轉(zhuǎn)讓抵押物業(yè)應(yīng)當征得抵押權(quán)人的同意。（2）李某作為抵押權(quán)人，擁有追償權(quán)，具有追及性，可以追及到抵押財產(chǎn)的受讓人即張某而行使抵押權(quán)。第9章物業(yè)質(zhì)量管理法律制度一、單項選擇題1、擔任監(jiān)督員應(yīng)當具備相應(yīng)建筑類中專以上學歷并從事設(shè)計或施工（C）以上。A、2年B、3年C、5年D、6年2、建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起（B）內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。A、7日B、15日C、30日D、60日3、建設(shè)單位在工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關(guān)責令限期改正，處（C）罰款。A、5萬元以上10萬元以下B、10萬元以上20萬元以下C、20萬元以上30萬元以下D、30萬元以上40萬元以下4、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年5、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝的最低保修期限為（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年6、裝修工程的最低保修期限為（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年二、多項選擇題1、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度包括（ABCDE）。A、建筑工程質(zhì)量制度B、建筑質(zhì)量責任制度C、建筑竣工驗收制度D、質(zhì)量保修制度E、商品住宅質(zhì)量保證和產(chǎn)品說明書制度三、名詞解釋題1、肢解發(fā)包P215:指建設(shè)單位將應(yīng)當由一個承包單位完成的建設(shè)工程分解成若干部分分發(fā)包給不同的承包單位的行為2、轉(zhuǎn)包P219：指承包單位承包建設(shè)工程后；不履行合同約定是責任和義務(wù)；將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他單位承包的行為。3、單項工程驗收P227：指在一個總體建設(shè)項目中；一個單位工程或一個車間已按計劃要求建設(shè)完成；能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件施工單位已預測監(jiān)理工程師已初檢通過在此條件下進行的正式驗收。4、全部驗收P227：指整個建筑項目已按設(shè)計要求全部建設(shè)完成；并已符合竣工驗收的標準；施工單位預驗通過；監(jiān)理工程師初檢認可；由監(jiān)理工程師組織以建設(shè)單位為主有設(shè)計施工等單位參加的正式驗收。5、物業(yè)質(zhì)量保修制度P234:指建筑工程質(zhì)量保修制度；是建筑工程在辦理竣工驗收手續(xù)后在規(guī)定的保修期內(nèi)因勘察設(shè)計施工材料等原因造成的質(zhì)量缺陷；應(yīng)當由責任單位負責維修。四、簡答題1、政府的質(zhì)量監(jiān)督與建筑工程監(jiān)理有什么不同？P213：1.兩者的性質(zhì)不同2.工作對象不同3.監(jiān)督的內(nèi)容不同2、根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》的規(guī)定，產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)符合哪些要求？P219：1.不存在危及人身財產(chǎn)安全的不合理的危險有保障人體健康人身財產(chǎn)安全的國家標準行業(yè)標準的應(yīng)當符合該標準2.具備產(chǎn)品應(yīng)當具備的使用性能但是；對產(chǎn)品存在使用性能的暇癖做出說明的除外3.符合在產(chǎn)品或其保證上注明采用的產(chǎn)品標準符合以產(chǎn)品說明實物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。3、建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當提交哪些文件？P231：1.工程竣工驗收備案表2.工程竣工驗收報告3.法律行政法規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃公安消防環(huán)保部門出具的認可文件或者準許使用文件4.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書5.法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。4、簡述建筑工程保修范圍。P235：1.地基基礎(chǔ)工程2.主體結(jié)構(gòu)工程3.層面防水工程4.其他土建工程5.電氣管線上下水管線的安裝工程6.供熱供冷系統(tǒng)等項目5、《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)包括哪些內(nèi)容？P238：1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級2.地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修責任3.正常使用情況下各部位各件的保修內(nèi)容與保修期4.用戶保修單位答復和處理的時限6、《住宅使用說明書》應(yīng)包括哪些內(nèi)容？P238：1.開發(fā)單位施工單位委托監(jiān)管的應(yīng)注明監(jiān)理單位2.結(jié)構(gòu)類型3.裝修裝飾注意事項4.上下水電燃氣熱力通訊消防等設(shè)施配置5.有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項6.門窗類型使用注意事項7.配電負荷8.承重墻保溫墻防水層陽臺廠家等部位注意事項的說明9.其他需說明的問題。五、論述題1、建設(shè)單位在選擇勘察、設(shè)計、施工單位方面有哪些責任和義務(wù)？P214：1.建設(shè)單位的質(zhì)量責任和義務(wù)（1.開工前的責任和義務(wù)2.在選擇勘察設(shè)計施工單位方面的責任和義務(wù)3.在工程監(jiān)理方面的責任和義務(wù)4.早建筑材料建設(shè)構(gòu)配件和設(shè)備使用方面的責任和義務(wù)5.在竣工驗收與檔案管理方面的責任和義務(wù)6.建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程責任）2.勘察設(shè)計單位的質(zhì)量責任與義務(wù)（1.在承接工程時的責任與義務(wù)2.在編制與實施勘察設(shè)計文件方面3.在建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備選擇方面）3.建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責任與義務(wù)（1.在質(zhì)量責任承擔方面2.在承接工程時3.在建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備進場時4.在施工中5.在施工教育培訓方面）4.工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責任和義務(wù)（1.在承接工程時2.在執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)時3.在處理與建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位關(guān)系方面）5.建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位的責任與義務(wù)（1.建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔的一般質(zhì)量2.建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位）六、案例分析題張某新買一套商品住宅，開發(fā)商很快便把房屋交付給他，張某非常高興?？墒窃诮邮辗课轀蕚淙胱r，住宅小區(qū)物業(yè)管理處告訴他，需要先辦理一系列手續(xù)，其中包括裝修申報手續(xù)。張某感到不理解：住宅是自己買的，為什么裝修自己的住房還要先向物業(yè)管理處申報呢？問：張某裝修住宅是否需要向物業(yè)管理處申報？為什么？第10章物業(yè)管理法律責任一、單項選擇題1、有時候，一種違法行為，其行為人要承擔多種法律責任，這是所謂（A）。A、法律責任競合B、法律責任組合C、法律責任集合D、法律責任重疊2、物業(yè)管理法律責任問題中最主要、最核心的內(nèi)容是（D）。A、物業(yè)管理法律責任的特征B、物業(yè)管理法律責任的種類C、物業(yè)管理法律責任的認定D、物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成3、法律責任的前提是（C）。A、專門國家機關(guān)B、帶有強制性的法律義務(wù)C、違法行為D、法定權(quán)利和法定義務(wù)4、過錯責任原則中的“過錯”，指的是一種（B）。A、客觀結(jié)果B、心理狀態(tài)C、基本事實D、違法行為5、物業(yè)管理法律責任中最普遍的是（B）。A、刑事責任B、民事責任C、行政責任D、經(jīng)濟責任二、多項選擇題1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是指（ABCE）。A、建設(shè)單位B、業(yè)主C、非業(yè)主使用人D、房地產(chǎn)行政主管部門E、物業(yè)管理企業(yè)2、認定各種法律責任，總體上應(yīng)堅持的原則有（AC）。A、以事實為根據(jù)，以法律為準繩的法律原則B、資質(zhì)審查原則C、辯證唯物主義認識論原則D、誠實信用原則E、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離原則3、過錯責任原則中的“過錯”包括（AD）。A、故意B、無意C、錯誤D、過失E、后果4、物業(yè)管理中的民事責任主要包括（AD）。A、違約責任B、行政責任C、轉(zhuǎn)承責任D、侵權(quán)責任E、過錯責任5、物業(yè)管理法律責任中的刑事犯罪主要涉及的犯罪類型有（AD）。A、法人犯罪B、玩忽職守罪C、商業(yè)賄賂罪D、自然人犯罪E、瀆職罪6、物業(yè)管理法律責任中的法人犯罪主要涉及的罪名有（BDE）。A、盜竊罪B、偷稅罪C、玩忽職守罪D、逃稅罪E、商業(yè)賄賂罪三、名詞解釋題1、物業(yè)管理法律責任P242：廣義指一般法律關(guān)系的主體因自己的行為違法物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)所應(yīng)承擔的強制性的法律義務(wù)。狹義指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體違法物業(yè)管理法律規(guī)范所應(yīng)承擔的具有國家強制性的法律義務(wù)2、過錯責任原則P248：指行為人僅在有過錯的情況下才承擔民事責任；沒有過錯；就不承擔民事責任。3、過錯推定原則P248:指法律事先規(guī)定；一旦加害人實施了某種加害行為；法律就推定加害人有過錯；被告知即應(yīng)承擔損害賠償責任但如果加害人能證明自己無過錯或過錯較?。黄湄熑渭纯苫砻饣驕p輕。4、無過錯責任原則P249：指沒有過程造成他人傷害的；與造成他人傷害的原因有關(guān)的人也應(yīng)承擔民事責任。5、公平責任原則P250:指當事人雙方對損害的發(fā)生均無過錯；法律又無特別規(guī)定適用無過錯責任原則時；由法院根據(jù)公平的觀念；責令加害人對受害人的財產(chǎn)給予適當補償；由當事人合理分擔損失的一種歸責原則。6、物業(yè)管理民事責任P252：指在物業(yè)管理中建設(shè)單位業(yè)主或使用人和物業(yè)管理企業(yè)等主體；因侵犯相對人的民事權(quán)益或違反民事義務(wù)；依照民事法律或者合同而應(yīng)承擔的法律義務(wù)。7、物業(yè)管理侵權(quán)責任P252：指在物業(yè)管理民事活動中；民事主體因違法實施侵犯公私財產(chǎn)權(quán)和法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承擔責任。侵權(quán)責任分為一般和特殊侵權(quán)行為。8、物業(yè)管理違約責任P253：指一方不履行與物業(yè)管理有關(guān)的合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的；依法應(yīng)承擔的繼續(xù)履行賠償損失或采取其他補救措施等財產(chǎn)性民事責任。9、物業(yè)管理行政責任P262:指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)管理行政相對人的行為違反物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章而依法必須承擔的責任10、歸責原則P248:就是承擔法律責任的原則。四、簡答題1、簡述物業(yè)管理法律責任的特征。P242：1.物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的法律責任；既有侵權(quán)責任又有違約責任2.涉及技術(shù)規(guī)范較多3.法律責任復雜性2、簡述物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成。P245：1.行為違法2.損害結(jié)果3.行為違法與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系4.行為人主觀上過錯5.行為人的責任能力3、公平責任原則適用于哪幾種情況？P250:1.無民事行為能力的人限制民事行為能力人致人損害監(jiān)護人已盡監(jiān)護責任地的2.緊急避險造成損害；危險是由自然原因引起的且避險人采取的措施又不當?shù)?.行為人見義勇為而遭損害4.堆放物品倒塌致人傷害當事人均無過錯5.當事人對造成傷害均無過錯但一方在為對方的利益或共同利益進行活動的過程中受到傷害的。4、簡述一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為的區(qū)別。P252：一般侵權(quán)行為適用過錯責任原則；特殊侵權(quán)行為則適用過錯推定或嚴格責任原則；二是特殊侵權(quán)責任通常實行舉證責任倒置。5、怎樣理解侵權(quán)責任與違約責任的競合？P254:6、業(yè)主或非業(yè)主使用人的主要侵權(quán)行為有哪些？P255：1.在裝修過程中的違法行為2.擅自在物業(yè)公用區(qū)域內(nèi)堆放或占用共用部位；共用設(shè)施設(shè)備的行為3.破壞物業(yè)內(nèi)的衛(wèi)生綠化設(shè)備等4.不遵守區(qū)域內(nèi)的交通規(guī)則5.在共用區(qū)域存放有毒易燃品6.飼養(yǎng)猛獸或不按規(guī)定飼養(yǎng)寵物7.經(jīng)有關(guān)部門堅定其房屋危機鄰連房和公共安全的8.制造噪音的9.違反物業(yè)管理自治約定造成侵權(quán)的7、業(yè)主或非業(yè)主使用人的主要違約行為有哪些？P256：1.在裝修過程中違反約定；擅自改變房屋的用途或超過設(shè)計負荷使用房屋的2.違反國家規(guī)定繳納專項維修資金的3.未按規(guī)定繳納各項物業(yè)服務(wù)費的8、業(yè)主委員會的侵權(quán)或違約行為主要有哪些表現(xiàn)？P257：1.沒有召集業(yè)主大會；報告物業(yè)管理的實施情況2.不及時了解業(yè)主非業(yè)主使用人的意見和建議3.沒有監(jiān)督協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同給物業(yè)管理企業(yè)造成損失的4.沒有監(jiān)督業(yè)主公約的實施5.擅自解除物業(yè)服務(wù)合同6.做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定7.從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動8.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用時；業(yè)主委員會不協(xié)助監(jiān)督促其限期繳納9.不當使用專項維修資金等。9、建設(shè)單位對房屋建筑質(zhì)量方面的責任主要有哪些？P261：1.建設(shè)單位應(yīng)對其在房屋銷售時對所做的承諾2.將竣工驗收合格的房屋交給業(yè)主3.對房屋的基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)和附屬配套設(shè)備保修4.負責房屋的工程質(zhì)量5.在國家規(guī)定的保修范圍內(nèi)對維修項目進行修繕。10、業(yè)主或非業(yè)主使用人違反行政法律法規(guī)的行為主要有哪些？P261：1.沒有簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同2.沒有按照合同進行物業(yè)管理3.沒有制定臨時的業(yè)主公約4.制定臨時業(yè)主公約侵害買售人的合法權(quán)益5.沒有將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示6.建設(shè)單位擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分7.竣工驗收時；沒有向物業(yè)管理企業(yè)提供相關(guān)資料8.建設(shè)單位沒有按照規(guī)定配定物業(yè)管理用房的9.出售房屋沒有按照國家規(guī)定代收專項維修資金和合理保存的10.其他與物業(yè)活動有關(guān)的違法行為。11、簡述業(yè)主委員會的行政責任。P263：1.在物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時業(yè)主委員會不移交有關(guān)資料的2.業(yè)主委員會成了沒有像當?shù)匦姓鞴懿块T進行備案的將進行相關(guān)處罰3.業(yè)主委員會做出的決定違反國家的法律法規(guī)進行相關(guān)處罰4.業(yè)主委員會運作混亂；進行整改。五、論述題1、結(jié)合實際論述無過錯責任原則在物業(yè)管理中的應(yīng)用。P249：在裝修過程中的違法行為擅自在物業(yè)公用區(qū)域內(nèi)堆放或占用共用部位；共用設(shè)施設(shè)備的行為破壞物業(yè)內(nèi)的衛(wèi)生綠化設(shè)備等不遵守區(qū)域內(nèi)的交通規(guī)則在共用區(qū)域存放有毒易燃品飼養(yǎng)猛獸或不按規(guī)定飼養(yǎng)寵物經(jīng)有關(guān)部門堅定其房屋危機鄰連房和公共安全的制造噪音的違反物業(yè)管理自治約定造成侵權(quán)的2、什么是物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)行為？它主要有哪些表現(xiàn)？P258：1.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)濫設(shè)廣告牌2.擅自處分屬于業(yè)主的功用部分3.未取得證書從事物業(yè)管理4.將物業(yè)管理委托他人造成損失5.挪用專項維修資金6.擅自損害共用設(shè)施7.存放易燃易爆品8.強迫業(yè)主接收不必要的管理服務(wù)9.利益物業(yè)從事危害公共利益活動的10.法律規(guī)定的其他3、什么是物業(yè)管理企業(yè)的違約行為？它主要有哪些表現(xiàn)？P259：1.未按約定對房屋進行保養(yǎng)和管理2.未按約定對設(shè)施進行更新改造的3.房屋公用設(shè)施出現(xiàn)危害公共安全4.對管理區(qū)域的衛(wèi)生的未盡職責的5.沒有履行公共安全只知道6.丟失相關(guān)資料造成嚴重后果7.不按照合約建立物業(yè)管理制度8.未經(jīng)業(yè)主委員會同意設(shè)置廣告等9.新的物業(yè)管理企業(yè)進入后不移交有關(guān)資料的10.違反合同約定11.未按合同提供服務(wù)的六、案例分析題某小區(qū)四樓業(yè)主張某向物業(yè)管理公司投訴五樓業(yè)主李某，稱李某改造住房時將客廳一角加建了一間廁所，由此對其生活帶來了不良影響（張某在客廳時常不得不聞聽李家沖廁水聲），要求物業(yè)管理公司進行處理。問：物業(yè)管理公司應(yīng)該如何解釋或者處理？理由是什么？第11章物業(yè)管理糾紛的解決一、單項選擇題1、物業(yè)管理行政糾紛當事人在管理關(guān)系中的地位是（A）。A、不平等的B、平等的C、有的平等有的不平等D、有時平等有時不平等2、在下列各項中，不需要借助于第三方解決糾紛的方式是（A）。A、協(xié)商B、調(diào)解C、仲裁D、訴訟3、仲裁委員會于收到申請書后（A）內(nèi)決定立案或不立案。A、5日B、10日C、15日D、30日4、達成仲裁協(xié)議的爭議，（D）向人民法院起訴。A、應(yīng)該B、可以C、不必D、不得5、司法審判是（B）。A、一審終審B、兩審終審C、三審終審D、最高人民發(fā)院終審二、多項選擇題1、常見的物業(yè)管理糾紛投訴人有（ABDE）。A、業(yè)主B、業(yè)主委員會C、業(yè)主大會D、非業(yè)主使用人E、物業(yè)管理企業(yè)2、物業(yè)管理糾紛處理方式主要有（ACDE）。A、協(xié)商B、賠償C、訴訟D、仲裁E、調(diào)解3、仲裁協(xié)議要寫明的內(nèi)容有（ADE）。A、仲裁事項B、仲裁時間C、仲裁原因D、選定的仲裁委員會E、請求仲裁的意思表示三、名詞解釋題1、物業(yè)管理糾紛P271：指當事人之間在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的爭議；物業(yè)管理糾紛的當事人有業(yè)主；業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)單位物業(yè)管理行政主管部門等。2、物業(yè)管理糾紛投訴P276：指當事人在糾紛發(fā)生后；向有管轄犬的部門反映情況并不希望或要求得到解決的行為。3、物業(yè)管理民事糾紛的協(xié)商P278：指糾紛當事人在糾紛發(fā)生后；本等平等互利；協(xié)商一致的原則對各方已發(fā)生的糾紛進行解決的方式。4、物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解P278：指糾紛各方當事人在第三方的主持下；根據(jù)各方的意思提出一個解決方案；經(jīng)各方同意并執(zhí)行從而解決糾紛的方式。5、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁P278：指民事爭議的當事人各方在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后同意把爭議交由仲裁機構(gòu)局中判斷；裁決的糾紛解決方式。6、物業(yè)管理民事糾紛仲裁協(xié)議P280：指各方當事人自愿將他們之間已發(fā)生的或可能發(fā)生的糾紛提交仲裁解決的協(xié)議。7、物業(yè)管理行政復議P285：指物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主業(yè)主委員會或非業(yè)主使用人認為物業(yè)管理行政主管部門的具體行政行為侵犯其合法利益；依法向上級行政機關(guān)提出申請由受理的行政機關(guān)對具體行政行為依法進行審查并作出處理決定的活動。8、物業(yè)管理行政訴訟P287：指物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主業(yè)主委員會認為物業(yè)管理行政主管機關(guān)的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益；依法定程序向人民法院提起訴訟；人民法院在當事人及其他訴訟參與人的參加下；對具體行政行為進行審查并作出裁決的活動。四、簡答題1、物業(yè)管理糾紛有哪些特點？P272：1.物業(yè)管理糾紛具有綜合性2.內(nèi)容新型而且復雜3.涉及主體較廣4.具有群體性5.解決具有一定的難度2、簡述物業(yè)管理糾紛投訴的特點。P276：1.物業(yè)管理糾紛投訴是一種糾紛解決的途徑2.是糾紛當事人的權(quán)利3.具有一定的行政性。3、簡述物業(yè)管理糾紛投訴的程序。P277：1.投訴2.受理3.處理4、物業(yè)管理糾紛仲裁協(xié)議應(yīng)