金匯股份&北京思源土地一級開發(fā)模式及經驗分享有關土地一級級開發(fā)的的工作的理解——為發(fā)展商商在城市市乃至行行業(yè)內建建立長久久的話語語權引言思源認知的立項介入入躋身城市市土地整理理投資城市市項目開發(fā)發(fā)深耕城市區(qū)域運營經營城市整合最具有效效價值的資源源企業(yè)戰(zhàn)略政府關系區(qū)域發(fā)展項目可研…區(qū)域規(guī)劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置…土地出讓開發(fā)模式特色項目產業(yè)招商…品牌構建區(qū)域推廣特色運營區(qū)域增值…2.土地一級開發(fā)發(fā)流程3.土地一級開發(fā)發(fā)成本5.土地一級開發(fā)發(fā)模式報告框架4.土地一級開發(fā)發(fā)融資1.土地一級開發(fā)發(fā)認知6.土地一級開發(fā)發(fā)關注點概念——城市土地一級級開發(fā)是按照照國民經濟和和社會發(fā)展規(guī)規(guī)劃，城市總總體規(guī)劃，土土地利用總體體規(guī)劃和城市市土地儲備供供應計劃的要要求，將列入入城市土地儲儲備開發(fā)，土土地供應計劃劃的項目，在在確定土地開開發(fā)實施方案案后，以政府委托或或公開招標的的方式確定一一級開發(fā)主體體，獲得土地項項目一級開發(fā)發(fā)的主體再根根據(jù)“政府主主導，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，市場化化運作”的原原則，運用現(xiàn)現(xiàn)代項目管理理的理論系統(tǒng)統(tǒng)和方法，組組織實施土地地一級開發(fā)項項目的征地、、拆遷、規(guī)劃劃設計、市政政基礎設施和和配套建設、、交通建設、、環(huán)境建設和和投融資，并并為二級開發(fā)發(fā)商服務，提提供土地開發(fā)發(fā)項目完成后后的經營管理理方案，對土土地開發(fā)項目目實施的速度度、品質、成成本全過程把把握和控制，，達到土地開開發(fā)項目社會會效益、環(huán)境境效益、經濟濟效益高度統(tǒng)統(tǒng)一的動態(tài)過過程。宗旨：政府主導，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，市市場化運作實質：多元資本與城城市建設的有有機結合目的：多方參與，完完成區(qū)域總體體發(fā)展目標認知1.土地一級開發(fā)發(fā)項目的前期期調研和分析析工作內容——對項目進行分分析，評價項項目的地理位位置，區(qū)域經經濟環(huán)境，周周邊環(huán)境，道道路交通，規(guī)規(guī)劃條件，市市政配套設施施，地上物現(xiàn)現(xiàn)狀等工作成果——編制可行性報報告認知-工作內容2.獲取土地一級級開發(fā)權兩種方式——（1）通過招投標標，中標獲取取。（2）通過授權獲獲取。3.編制（細化））土地一級開開發(fā)實施方案案工作內容——指定區(qū)域基礎礎設施、公共共配套、拆遷遷安置、土地地收儲上市等等實施方案，，制定一級開開發(fā)進度計劃劃，經區(qū)縣政政府同意，報報市土地儲備備中心核定。。工作成果——一級開發(fā)實施施方案4.組織土地一級級開發(fā)團隊一級開發(fā)企業(yè)業(yè)組織架構——職能部門：辦公室，財務務部;業(yè)務部門：土地部，成本本合約部，工工程部，規(guī)劃劃設計部，企企劃部工作作成成果果———企業(yè)業(yè)目目標標、、計計劃劃梳梳理理，，企企業(yè)業(yè)組組織織制制度度等等一級級開開發(fā)發(fā)介入入階段段6.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的實實施施和和組組織織征地地與與拆拆遷遷的的實實施施與與組組織織。。規(guī)劃劃設設計計的的實實施施與與組組織織。。工程程建建設設的的實實施施與與組組織織。。7.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)成成本本控控制制與與管管理理施工工質質量量與與施施工工企企業(yè)業(yè)管管理理，，融融資資成成本本控控制制5.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的融融資資（1）需需要要通通過過各各種種渠渠道道和和方方式式進進行行融融資資（（貸貸款款、、債債券券、、基基金金、、股股權權等等））（2）根根據(jù)據(jù)項項目目本本身身所所需需要要的的資資金金總總量量，，各各個個階階段段需需要要投投入入的的資資金金量量，，資資金金回回收收數(shù)數(shù)量量和和時時間間等等，，合合理理選選擇擇籌籌資資時時機機，，合合理理籌籌資資方方式式。。一級級開開發(fā)發(fā)實施施階段段認知知-工作作內內容容8.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目驗驗收收政府府組組織織實實施施，，一一級級開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)準準備備相相關關材材料料9.土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目的的招招商商推推廣廣交交易易城市市級級別別或或大大規(guī)規(guī)模模宣宣傳傳推推廣廣，，專專題題論論壇壇、、多多種種媒媒體體、、土土交交會會等等10.二級級開開發(fā)發(fā)項項目目建建設設的的后后續(xù)續(xù)服服務務與二二級級企企業(yè)業(yè)做做好好土土地地交交接接工工作作11.一級級開開發(fā)發(fā)項項目目完完成成后后的的經經營營管管理理服服務務園區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)的的持持有有經經營營、、環(huán)環(huán)境境維維系系等等12.一級級開開發(fā)發(fā)項項目目開開發(fā)發(fā)后后評評價價社會會經經濟濟效效益益評評價價，，企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略調調整整等等一級級開開發(fā)發(fā)跟進進階段段認知知-工作作內內容容一級級開開發(fā)發(fā)涉涉及及政政府府職職能能部部門門在土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)階階段段主主要要涉涉及及的的政政府府部部門門有有：：國國土土局局、、發(fā)發(fā)改改委委、、規(guī)規(guī)委委、、建建委委等等相相關關政政府府部部門門。。1、國國土土局局：：主要要負負責責土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)預預審審；；確確定定土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)單單位位，，并并就就土土地地開開發(fā)發(fā)的的內內容容、、標標準準、、工工程程進進度度、、監(jiān)監(jiān)理理、、驗驗收收、、違違約約責責任任、、爭爭議議的的解解決決方方式式以以及及開開發(fā)發(fā)費費用用、、收收益益分分配配等等內內容容以以合合同同形形式式與與土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)單單位位進進行行約約定定；；下下達達土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)批批復復；；負負責責一一級級開開發(fā)發(fā)土土地地的的征征地地批批復復；；會會同同有有關關部部門門進進行行土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的驗驗收收和和開開發(fā)發(fā)成成本本的的審審核核等等工工作作。。2、發(fā)改改委：：主要負負責一一級開開發(fā)土土地的的立項項核準準工作作。3、規(guī)委委：主要負責一一級開發(fā)土土地規(guī)劃意意見書的批批復工作。。4、建委：主要負責針針對具體項項目從資質質、注冊資資金、項目目資本金等等方面對一一級開發(fā)企企業(yè)提出要要求，對部部分重點項項目提出建建設意見，，以及拆遷遷許可證的的批復工作作。認知-權屬土地一級開開發(fā)中涉及及的權屬關關系土地權屬關關系土地所有權權土地使用權權土地一級開開發(fā)權是土地所有有人對其擁擁有的土地地依法享有有的占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的權權利利。。我國國實實行行土土地地的的社社會會主主義義公公有有制制，，即即全全民民所所有有制制和和集集體體所所有有制制。。是指指民民事事主主體體在在法法律律允允許許的的范范圍圍內內對對國國有有土土地地或或集集體體土土地地占有有、、使使用用和和收收益益的權權利利。。土地地一一級級開開發(fā)發(fā)實實施施單單位位依依照照法法定定程程序序，，對對特特定定土土地地實實施施征征收收、、拆拆遷遷、、規(guī)規(guī)劃劃設設計計、、市市政政基基礎礎設設施施建建設設、、公公共共服服務務設設施施建建設設、、管管理理、、服服務務的的權權利利。。應該該是是土土地地使使用用權權衍衍生生出出的的一一項項權權能能，，是是一一種種特特殊殊的的受受限限土土地地使使用用權權。。目目前前尚尚無無定定論論。。上海市市給予予上海海市地地產集集團暫暫時的的成片片土地地使用用權，，有利利于融融資；；僅是土土地一一級開開發(fā)權權，難難以獲獲得抵抵押貸貸款。。即使使開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)通過過一級級開發(fā)發(fā)權權權屬證證明抵抵押而而獲得得信貸貸支持持，本本質上上也是是通過過政府府擔保保而獲獲得貸貸款。。認知-權屬土地一級開開發(fā)中權利利主體與權權屬關系政府一級開發(fā)主主體二級開發(fā)單單位土地所有權權土地一級開開發(fā)權（受限土地地使用權））土地使用權權熟地出讓生地協(xié)助服務收回權利主體權屬認知-權屬難點前期投入資資金巨大區(qū)域認知度度一般較低低影響土地價價值實現(xiàn)土地一級開開發(fā)經驗欠欠缺充分發(fā)揮企企業(yè)靈活的的融資機制制利用企業(yè)市市場優(yōu)勢發(fā)發(fā)現(xiàn)價值借助企業(yè)行行業(yè)實踐經經驗解決之道開發(fā)商靈活機制市場運作經經驗政府全局考慮慮公共管理理經驗土地一級級開發(fā)政企合作作基礎11認知2.土地一級級開發(fā)流流程3.土地一級級開發(fā)成成本5.土地一級級開發(fā)模模式報告框架架4.土地一級級開發(fā)融融資1.土地一級級開發(fā)認認知6.土地一級級開發(fā)關關注點認知-權屬土地一級級開發(fā)流流程聯(lián)席會審審議辦理規(guī)劃劃條件辦理授權權批復項目核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收土地一級級開發(fā)驗驗收土地供供應應明確具體范圍明確開發(fā)主體獲取土地地一級開開發(fā)權的的方式：：招標委托托、直接接授權、、收購招標委托托：土地一級級開發(fā)項項目通過過公開招招標方式式確定項項目承擔擔主體；；如在一一級開發(fā)發(fā)成熟城城市較多多使用，，北京大大望京地地塊等直接授權權：授權委托托就是在在項目所所在區(qū)政政府規(guī)劃劃分局組組織辦理理項目用用地控制制性詳細細規(guī)劃批批復后，，區(qū)縣政政府提出出土地一一級開發(fā)發(fā)主體授授權申請請，經市市國土局局批復后后，企業(yè)業(yè)獲得土土地一級級開發(fā)權權。城市市新區(qū)建建設開發(fā)發(fā)較多使使用此方方式，如如濟南小小清河區(qū)區(qū)域整治治開發(fā)。。收購：對一級開開發(fā)企業(yè)業(yè)的股權權收購。。思源對一一級開發(fā)發(fā)流程的的解讀與與服務模模塊2.土地一級級開發(fā)流流程3.土地一級級開發(fā)成成本5.土地一級開發(fā)發(fā)模式報告框架4.土地一級開發(fā)發(fā)融資1.土地一級開發(fā)發(fā)認知6.土地一級開發(fā)發(fā)關注點（一）項目前前期費用2.委托編制修建建性詳細規(guī)劃劃和區(qū)域內的的管線綜合等等規(guī)劃方案費費用1.立項報告、可可研報告編制制費，土地一一級開發(fā)實施施方案的編制制費及項目前前期的各種工工程咨詢費3.工程勘察（文文物勘察、地地質勘察）測測繪、釘樁費費用4.環(huán)境影響評價價分析費用5.交通影響評價價分析費用6.地質災害評估估費用7.地價評估費用用8.工程設計費及及施工圖審查查費（二）征地拆拆遷費用1.征地補償費用用②勞動力安置及及超轉人員、、殘疾人員安安置費③地上物麥苗補補償費相關稅費——耕地占用稅、、防洪費、新新增建設用地地有償使用費費等。①土地補償主要三部分2.拆遷補償費用用①住宅拆遷補償償費：②非住宅拆遷補補償費（國有企業(yè)和和集體企業(yè)））3.房屋拆遷服務務費、評估費費用①拆遷服務費<1.5%拆遷總額②拆遷評估費<1.5%拆遷總額4.拆除工程費用用、耕地復墾墾費5.古樹保護及文文物古建修護護、還建費（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎礎設施建設費費用1.開發(fā)范圍內的的“三通一平平”費用2.道路、橋梁建建設費用3.各種市政管線線建設費用4.市場場站建設設費用（四）區(qū)域內內公共環(huán)境景景觀建設費用用學校、郵局、、派出所、消消防站、市政政管理用房等等。（五）公共配配套設施建設設費用（六）工程建建設其他費用用1.工程監(jiān)理費2.竣工圖編制費費3.建設期區(qū)域管管理費用4.竣工前的維護護管理費用（七）管理費費政府投資、市市、區(qū)儲備中中心實施取2%自籌資金委托托實施取取5%自籌資金招投投標取取8%（八）財務費費用（九））上市市交易易費用用1.成本審審計費費用2.營銷費費用3.地價評評估費費用4.委托入入市交交易費費用（十））應應繳繳納的的稅費費（十一））項目后后評價費費用（十二）不不可預見費費序號項目中關村西區(qū)中關村軟件園中關村生命園西二旗居住區(qū)平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設21%16%16%18%17.8%3期間費用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計100%100%100%100%100%北京土地一一級開發(fā)部部分項目總總投資結構構表區(qū)域開發(fā)土土地價值發(fā)發(fā)展進程及及現(xiàn)金流量量變遷規(guī)律律圖------稅收土地收益資產經營土地收益市場檢驗建設發(fā)展持久運營設定方向成熟與鞏固固階段劃分產出土地收益稅收稅收土地價格變變遷規(guī)律投入基礎設施建建設地區(qū)形象建建設區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運作費費用基礎設施建建設公建投資繳稅建設投資環(huán)境再投入入公建投資----基建投入與與地價增長長的關系曲曲線地價增長符符合邊際遞遞減規(guī)律基建投入增增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期期（3～4年）穩(wěn)定期下一個周期期一級開發(fā)研研究2.土地一級開開發(fā)流程3.土地一級開開發(fā)成本5.土地一級開開發(fā)模式報告框架4.土地一級開開發(fā)融資1.土地一級開開發(fā)認知6.土地一級開開發(fā)關注點點一級開發(fā)投投資特點投資巨大，，單一企業(yè)業(yè)靠自有資資金無法滿滿足資金需需要僅有土地收收益權，無無土地使用用權，融資資質押物首首先開發(fā)周期長長，區(qū)域未未來發(fā)展受受政策變數(shù)數(shù)影響較大大一級開發(fā)融資方式對比

貸款上市或借殼債券信托基金私募典當合作開發(fā)發(fā)行成本無較高較高較高無無無無利率水平基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費用，總成本13%左右由市場行情而定，現(xiàn)在由于宏觀調控，中小型地產企業(yè)基本無此可能債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存款利率的40%，發(fā)債費用為總發(fā)債額千分之五，制度審批嚴格，中小型地產企業(yè)很困難現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在16%左右加上一些管理費用，總成本18%左右利潤分成，或要求不低于30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高依據(jù)私募對象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利潤分成模式償還期限短期居多，可申請期限為1-2年無大多與開發(fā)期限相吻合短期居多，也可發(fā)行2-3年期大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報高屬借貸資金短期居多一般不超3個月與開發(fā)期限吻合機會成本資金流動差，與開發(fā)期限不吻合分散股權到期還款額度大到期還款額度大大多要求前期控股分散股權資金流動性強分散項目公司股權，基本與開發(fā)期限吻合財務資料不公開公開公開公開不公開不公開不公開不公開資金用途有限制無限制有限制有限制有限制無限制無限制有限制流動性無強差差差強強差資金大小土地或項目評估價值不超過70%，現(xiàn)在一級土地抵押率5折左右根據(jù)市場及公司規(guī)模、發(fā)展、項目、財務狀況等各方面因素確定根據(jù)公司資質實力財務狀況等各方面因素評估信托計劃發(fā)行資金5億以下居多，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過5折根據(jù)基金對公司和項目認可度和基金實力根據(jù)項目大小和私募對象資金大小自由組合基本5000萬以下依據(jù)合作方實力金融機構貸貸款案例——以土地收益益權作擔保保云南城投與與昆明市政政府簽訂的的土地一級級開發(fā)業(yè)務務合同中規(guī)規(guī)定：“本合同項項下全部可可出讓土地地地塊通過過招標、拍拍賣、掛牌牌方式進行行出讓，全全部可出讓讓土地出讓讓總價款在在扣除全部部土地一級級開發(fā)總成成本及按國國家有關政政策提取各各項基金后后的土地出讓純純收益公司司按50%的比例獲得得收益。但若公司司按以上方方式所提取取的收益不不足全部土土地的一級級開發(fā)總成成本的5%時，昆明市市人民政府府將保證向向公司另行行支付差價價款，以確確保公司的的收益不低于本合合同項下的的全部土地地一級開發(fā)發(fā)總成本的的5%”。信托融資案案例：北京商務中中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)發(fā)項目資金金信托計劃劃信托資金以以信托貸款款方式向北北京土地整整理儲備中中心商務區(qū)區(qū)分中心提提供專項資資金貸款，，用于商務務中心區(qū)土土地開發(fā)及及基礎設施施建設項目目。信托計劃規(guī)規(guī)模：人民民幣59594萬元信托計劃期期限為五年年，于2002年10月16日信托計劃劃成立之日日起開始，，于2007年10月16日信托計劃劃終止。土地基金案案例：天津濱海新新區(qū)的開發(fā)發(fā)，天津城城投集團與與其他機構構投資者組組建的渤海海產業(yè)基金金，總額200億元，是我我國第一支支國務院批批準的契約約性產業(yè)投投資基金，，為籌措城城建投資提提供了一個個新的融資資渠道。2.土地一級開開發(fā)流程3.土地一級開開發(fā)成本5.土地一級開開發(fā)模式報告框架4.土地一級開開發(fā)融資1.土地一級開開發(fā)認知6.土地一級開開發(fā)關注點點政府：通過過財政，收收儲基金直直接投資管理收益一級開發(fā)過過程中政企企角色投資開發(fā)商：開開發(fā)商融資資政府：拆遷遷、控規(guī)、、控制土地地儲備和供供應開發(fā)商：負負責一級開開發(fā)、只負負責施工政府：收儲儲土地、上上市收益、、社會資源（（基礎設施施、公共配配套）土地收益（（合理價格格獲取優(yōu)質質土地）開發(fā)商經濟收益（（固定比例例管理收益益、固定比比例開發(fā)收收益、溢價價分成、政政府回購物物業(yè)等）一級開發(fā)政政企角色一級開發(fā)研研究土地一級開發(fā)運作模模式政府主導、、政府運運作政府主導、、企業(yè)運作作政府主導、、政企合作作根據(jù)政府和和開發(fā)企業(yè)業(yè)在土地一一級開發(fā)過過程中投資資、管理和和收益環(huán)節(jié)節(jié)所處角色色不同，結結合國內實實操案例，，思源將土土地一級開開發(fā)運作模模式歸為以以上三類。一級開發(fā)運運作模式一級開發(fā)研研究政府主導、、政府運作作模式要點實操政府成立土地儲備中心代表政府負責土地的一級開發(fā)土地儲備中心負責資金的籌措及一系列土地一級開發(fā)工作；受委托對一級開發(fā)進行管理的企業(yè)收取管理費作為收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。北京部分由土地儲備中心進行一級開發(fā)的土地規(guī)定土地一級開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費用國有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經政府授權負責土地一級開發(fā)大型國有企業(yè)具有政府授權的土地儲備和一級開發(fā)權利；國有企業(yè)負責資金的籌措和一系列土地一級開發(fā)工作；土地出讓收益上交財政，由財政按比例返還國有企業(yè)。重慶九大國有企業(yè)進行重慶的土地一級開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進行武漢各新城的土地一級開發(fā)一級開發(fā)研研究政府主導、、企業(yè)運作作模式1要點評價政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級開發(fā)利潤。政府確定一級開發(fā)企業(yè)取得土地一級開發(fā)權，企業(yè)只進行土地一級開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級開發(fā)，以土地一級開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤。政府通過授權企業(yè)開發(fā)解決了市政建設融資問題，政府在后期結算中對一級開發(fā)成本控制力度不足；一級開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對較小，市場風險較小，企業(yè)融資相對困難。案例：北京京市以土地地一級開發(fā)發(fā)成本的8%作為一級開開發(fā)企業(yè)固固定利潤，，杭州市為為10%一級開發(fā)研研究政府主導、、企業(yè)運作作模式2要點評價政府授權，企業(yè)投資，政府對企業(yè)進行綜合補償。通過招標、協(xié)商等確定一級開發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進行土地一級開發(fā)，政府對基礎設施和公共配套設施進行回購，同時低價出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長，情況復雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項目順利實施。案例：常高高新公司與與常州市政政府進行新新北區(qū)土地地一級開發(fā)發(fā)；市政基基礎設施及及配套設施施建成后由由新北區(qū)政政府回購，，回購價據(jù)據(jù)合同約定定，新北區(qū)區(qū)政府按10%的毛利率回回購常高新新開發(fā)后的的土地及地地上基礎設設施，按15%的毛利率回回購安置房房（包括回回遷房和定定銷商品房房）。同時時，常高新新還低價獲獲取了1600多畝的土地地擬用于房房地產開發(fā)發(fā)。一級開發(fā)研研究政府主導、、政企合作作模式要點評價政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項目公司，以項目公司進行土地一級開發(fā)，土地上市后，根據(jù)相關約定，政府與企業(yè)進行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實力與先進的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經驗優(yōu)勢互補，便于項目操作。案例：1、龍元建設與與臨安市政府府以8：2出資成立項目目公司負責高高新區(qū)開發(fā)。。2、首開集團與與揚州政府以以6：4出資成立項目目公司負責蔣蔣王片區(qū)運作作。一級開發(fā)研究究一級開發(fā)要點點政府與土地運運營商在整個個區(qū)域開發(fā)價價值鏈中有著著不同的權責責和利益點權責利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)發(fā)(基建)土地出讓權政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回回報政府運營商土地開發(fā)項項目開發(fā)經經營管理參與區(qū)域規(guī)劃劃土地一級開發(fā)發(fā)土地開發(fā)經營營權土地出讓金（（利益實現(xiàn)））政府運營商低成本獲取土土地與政府分享土土地增值收益益一級開發(fā)的合合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉讓招商引資土地二級開發(fā)發(fā)(自營、合資、、股權轉讓等等)土地開發(fā)規(guī)劃劃實現(xiàn)土地開發(fā)進程程實現(xiàn)通過土地/項目股權轉讓讓獲得土地增增值收益二級開發(fā)利潤潤回報招商傭金或土土地租金持續(xù)經營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報報創(chuàng)造就業(yè)機機會38一級開發(fā)研研究2.土地一級開開發(fā)流程3.土地一級開開發(fā)成本5.土地一級開開發(fā)模式報告框架4.土地一級開開發(fā)融資1.土地一級開開發(fā)認知6.土地一級開開發(fā)關注點點一級開發(fā)要要點土地地一一級級開開發(fā)發(fā)中中的的七七大大核核心心關關鍵鍵因因素素權益益1確定定發(fā)發(fā)展展商商、、政政府府、、改改造造居居民民三三者者的的權權益關注注點點：：政府府對對區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境提提升升、、產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展、、未未來來愿愿景景的的長長遠遠訴訴求求與與發(fā)發(fā)展展商商操操作作方方向向的的關關系系；；在政政府府影影響響下下，，居居民民拆拆遷遷安安置置、、就就業(yè)業(yè)生生計計與與發(fā)發(fā)展展商商操操作作收收益益的的關關系系。。操作作方方向向：：確保保發(fā)發(fā)展展商商快快速速、、穩(wěn)穩(wěn)妥妥獲獲取取優(yōu)優(yōu)質質土土地地開發(fā)發(fā)商商2明確確發(fā)發(fā)展展商商自自身身戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與區(qū)區(qū)域域改改造造目目標標契契合合度度關注注點點：：發(fā)展展商商自自身身實實力力、、品品牌牌、、信信譽譽項目目本本身身的的品品質質訴訴求求、、運運作作周周期期要要求求操作方向向：跨區(qū)域運運作經驗驗，具有有相應實實力40一級開發(fā)發(fā)研究一級開發(fā)發(fā)要點策劃3引入專業(yè)業(yè)策劃顧顧問機構構，全程程服務區(qū)區(qū)域運營營關注點：：以第三方方專業(yè)顧顧問的角角色，幫幫助發(fā)展展商協(xié)調調與政府府、拆遷遷居民的的關系；；全程協(xié)助助發(fā)展商商完成土土地一級級開發(fā)，，二級開開發(fā)及招招商運營營工作；；隨時根據(jù)市場場情況，對項項目發(fā)展提出出建議操作方向：選擇對區(qū)域域運營各階階段具備豐豐富經驗的的專業(yè)顧問問公司規(guī)劃4高品質完成成市場可行行性好的規(guī)規(guī)劃設計方方案關注點：符合發(fā)展商商戰(zhàn)略發(fā)展展目標，順順應政府發(fā)發(fā)展愿景、、兼顧回遷遷居民利益益具備切實可可行的市場場操作性操作方向：：發(fā)展商主導導規(guī)劃方案案，考慮后后期招商土地一級開開發(fā)中的七七大核心關關鍵因素41一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點資本5開發(fā)周期內內有效地資資本運作關注點：拆遷安置、、土地整理理、基礎設設施建設、、二級開發(fā)發(fā)中長期持持續(xù)、集中中大量的資資金需求；；有效合理的的融資渠道道；動態(tài)現(xiàn)金流流的把控。。操作方向：：多元化融資資、分期實實施，爭取取稅收金融融優(yōu)惠政策策拆遷6制定積極穩(wěn)穩(wěn)妥的拆遷遷安置方案案關注點：發(fā)展商出資資拆遷情況況下，要強強化資金監(jiān)監(jiān)管；如何保證資資金的合理理有效利用用，引導公公共資源配配置向自身身地塊優(yōu)化化操作方向：：明確標準，，積極參與與、適當讓讓渡權益土地一級開開發(fā)中的七七大核心關關鍵因素42一級開發(fā)研研究一級開發(fā)要要點工程7關注一級開開發(fā)階段土土地平整及及開發(fā)建設設工程管理理關注點：注重成本控控制、質量量控制原有人文、、自然資源源的再利用用操作方向：：直接招投標標，結合自自身資源保保護開發(fā)以上是土地地一級開發(fā)發(fā)過程中的的核心控制制環(huán)節(jié)，也也是確保土土地一級開開發(fā)成功的的關鍵因素素，作為一一級開發(fā)商商在實操過過程中應該該給予重點點關注。土地一級開開發(fā)中的七七大核心關關鍵因素43一級開發(fā)研研究土地一級開開發(fā)盈利模模式盈利模式從一級開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級拿地鋪墊1234通過嚴格控控制各階段段成本費用用獲利通過控制成成本和開發(fā)發(fā)創(chuàng)新獲利利通過持有優(yōu)優(yōu)質物業(yè)、、提供公共共服務而獲獲利通過二級房房產開發(fā)而而獲利盈利模式1：從一級土土地開發(fā)本本身獲利中天城投下下屬全資子子公司華潤潤貴陽對貴貴陽市漁安安、安井片片區(qū)9.53平方公里土土地進行一一級開發(fā)，，貴陽云巖巖區(qū)政府承承諾：用土土地出讓收收益以及片片區(qū)城市建建設配套費費，支付一一級開發(fā)投投資成本；；投資成本本支付完成成之后的剩剩余部分，，云巖區(qū)政政府與華潤潤貴陽按照照3：7的比例進行行分成[1]2009年，它在漳漳州當?shù)啬媚孟铝?64畝土地的一一級開發(fā)權權，在與漳漳州市龍文文區(qū)政府與與當?shù)爻鞘惺薪ㄔO開發(fā)發(fā)中心三方方共同簽訂訂的《漳華華路龍文段段配套開發(fā)發(fā)用地（A地塊）一級級開發(fā)合作作協(xié)議書》》中，三方方約定：公公司投入土土地一級開開發(fā)資金每每年將獲得得12%的固定收益益，此外，，公司還將將獲得地塊塊掛牌出讓讓凈收益的的18%[3]。盈利模式2：分享土地地增值收益益在某些城市市，采取了了在政府、、開發(fā)商和和原使用者者等各個主主體之間按按一定比例例分享增值值收益的機機制。在此此情況下，，開發(fā)商可可以通過創(chuàng)創(chuàng)新性的開開發(fā)活動，，最大限度度地提升土土地價值，，從而獲得得最大利益益。在土地一級級開發(fā)中，，能夠盡快快實現(xiàn)土地地增值的措措施有：投資環(huán)境景景觀。例如如，改造舊舊河道，變變廢為寶；；加強景觀觀和園林的的規(guī)劃建設設，美化環(huán)環(huán)境。本質質是通過提提高生態(tài)效效益來實現(xiàn)現(xiàn)經濟效益益。投資公共配配套設施。。例如，配配套制冷及及熱力供應應，地下綜綜合商城、、停車場，，等等。本本質是通過過提高社會會效益來實實現(xiàn)經濟效效益。第一期出讓讓引入品牌牌商業(yè)設施施或酒店，，帶動周邊邊地塊升值值。實現(xiàn)一一級和二級級開發(fā)互動動。實現(xiàn)現(xiàn)該該盈盈利利模模式式的的前前提提在在于于當當?shù)氐卣牡姆址窒硐頇C機制制、、一一級級開開發(fā)發(fā)中中的的授授權權范范圍圍，，以以及及分分批批出出讓讓計計劃劃的的安安排排。首開開集集團團運運作作望望京京區(qū)區(qū)域域一一級級開開發(fā)發(fā)，，初初期期以以較較低低的的成成本本價價拿拿地地，，隨隨著著周周邊邊土土地地升升值值，，獲獲取取土土地地溢溢價價盈利利模模式式3：持持有有部部分分公公共共建建筑筑北京京在在前前些些年年的的土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)，，授授權權土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)主主體體（（如如北北科科建建））可可以以投投資資公公共共配配套套設設施施，，則則開開發(fā)發(fā)商商可可以以通通過過提提供供公公共共配配套套服服務務而而獲獲得得長長期期現(xiàn)現(xiàn)金金流流。。該盈盈利利模模式式的的本本質質是是政政府府允允許許土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)主主體體進進行行部部分分配配套套的的二二級級開開發(fā)發(fā)建建設設，，取取決決于于同同政政府府的的溝溝通通和和協(xié)協(xié)調調。。與與當當?shù)氐卣锻顿Y資的