精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)華中集團(tuán)培訓(xùn)資料公司品牌定位：以人為本、創(chuàng)造無限。什么是企業(yè)文化，公司的企業(yè)文化：①核心價值：客戶價值（引導(dǎo)和滿足客戶需求）②經(jīng)營理念：服務(wù)于社會，有益于員工③企業(yè)精神：拼搏、務(wù)實(shí)、和諧、創(chuàng)新④質(zhì)量意識：產(chǎn)品無瑕疵，質(zhì)量零缺陷⑤人際關(guān)系：簡單、明朗、陽光心態(tài)⑥員工要求：有文化、有理想、講大局、負(fù)責(zé)任⑦人才觀念：德才兼?zhèn)?、努力提升自己、正?dāng)核心競爭力人才⑧戰(zhàn)略規(guī)劃：以房地產(chǎn)業(yè)為主、有選擇的多元化發(fā)展、發(fā)展主題、品牌建設(shè)、團(tuán)隊建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)分類：①開發(fā)業(yè)（土地市場、一手房市場、二手房（有量房）市場②物業(yè)管理業(yè)③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)為什么要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)？①買房子的人：專業(yè)的顧問需求②賣房子的人：專業(yè)的銷售隊伍③辦理手續(xù)：專業(yè)的流程④投資：專業(yè)的視野作為參考⑤服務(wù)：安全、高效、便捷選擇二手房的六個理由：①在地段上有充分的選擇空間②成熟配套，安居無憂③現(xiàn)房交易，房屋質(zhì)量一目了然④免裝修，即買即?、菁促I即有產(chǎn)權(quán)⑥干擾少中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的形成①原始中介=“黑中介”，“夫妻店”②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人③將來：咨詢顧問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式①單店模式②直營連鎖模式③特許加盟模式中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展趨勢①從業(yè)人員素質(zhì)提高②服務(wù)的高效和高質(zhì)③市場持續(xù)增長、購買力旺盛、交易活躍保定市房地產(chǎn)市場分析①城市化進(jìn)程②土地供應(yīng)③人口迅速發(fā)展④房價分析⑤改善需求⑥投資領(lǐng)域華中地產(chǎn)（置業(yè)）能給與你什么？①廣闊的發(fā)展空間②完善的培訓(xùn)體系③挑戰(zhàn)自我，體現(xiàn)價值的公正平臺④人生觀、價值觀的提升土地的概念：一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間，現(xiàn)實(shí)生活中的土地以人為劃分的，具有特定面積的區(qū)域土地分兩種：公有制、私有制，只有國有制土地才有使用權(quán)土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地公有制：根據(jù)憲法規(guī)定土地使用權(quán):開發(fā)商只有得到土地使用權(quán)才可以建房。土地使用權(quán)獲得方式：①招標(biāo)、拍賣（主要方式）：六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）②協(xié)議轉(zhuǎn)讓（舊城改造）③政府劃撥（醫(yī)用、軍用等政府用地）國有土地使用權(quán)出讓年限：①商業(yè)、旅游、娛樂用地40年②工業(yè)用地、文體、衛(wèi)生用地綜合或其他50年（例：金迪花園、申創(chuàng)帷幄中心等）③住宅用地70年房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對價值有直接影響，目前我國的房地產(chǎn)售價中包含全部預(yù)付的購買土地使用權(quán)的價款。物業(yè)的概念：物業(yè)：廣義的物業(yè)就是房地產(chǎn)。狹義的物業(yè)包括各類房屋及其附屬設(shè)備和相關(guān)場地各類房屋：可以是建筑群，如住宅小區(qū)、也可以是一棟住宅樓附屬設(shè)備和相關(guān)場地、是指與上述建筑物相配套的室內(nèi)外各類設(shè)施。市政公用設(shè)施。房地產(chǎn)的特性：①位置固定性：土地固定建筑物不移動。②唯一性：地理位置唯一，環(huán)境概念唯一。③生產(chǎn)規(guī)模有限性，具有保質(zhì)和增值性。④壽命長久性：年限⑤效用多樣性：租住、出租、轉(zhuǎn)讓多重屬性⑥變現(xiàn)困難性：價格商談、交易手續(xù)、稅費(fèi)成本⑦供給調(diào)節(jié)緩慢性：建設(shè)周期房地產(chǎn)分類：一：按樓型外觀分①板式：平板樣式由多個單元門②塔式：蝶形、品字形、Z形、板塔結(jié)合③板式特性：戶型方正、南北通透、1T不超過4戶、抗震性弱④塔式特性：戶型不方正、采光不好、1T五戶以上、抗震性強(qiáng)、價格低、戶型不如板式、通透性差、乘電梯人多易擁擠按房屋樓層分：①高層：18層以上②小高層：8—18層③多層：1—7層按房屋戶型分：①一室②二室③三室④多室⑤錯層、躍層、復(fù)式（錯層：高檔、漂亮、價高點(diǎn)）⑥別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟、碟拼）關(guān)于商圈的調(diào)查什么是商圈：商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域。商圈是一個具體的銷售空間新人入職后調(diào)查商圈的目的了解你的工作環(huán)境了解你的行業(yè)工具如何使用了解你自己的能力了解你對手商圈調(diào)查的內(nèi)容包括：地理位置、類型、建筑形式、交通狀況、現(xiàn)在的價格、開盤的價格、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、供暖費(fèi)、裝修狀況、容積率、入住時間、周邊配套設(shè)施、戶型如何取得樓盤資料樓書問小區(qū)物業(yè)或業(yè)主上網(wǎng)查資料實(shí)地勘察，了解周邊配套和交通狀況特色樓盤詳解——假日雅典城房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房戶分類：住宅類型：住宅可分為高檔住宅及普通住宅根據(jù)權(quán)利來源分：商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、公房、半公半私、私產(chǎn)（也稱村產(chǎn)、貸不了款、落不了戶）非住宅類型非住宅類型根據(jù)其用途可分辦公樓、沿街商鋪、車庫、雜物間等等公房演變成房改房、房改房比商品房過戶費(fèi)多、可貸款、落戶口、買賣經(jīng)濟(jì)適用房：規(guī)定買賣時間、上道稅、可貸款、可落戶名詞解釋商品房：開間：（寬）、橫向兩道墻中軸線之間的距離進(jìn)深：縱向兩道、墻中軸線之間的距離（深）層高：本層地面到上層地面之間的距離凈高：本層地面到本層天花板之間的距離建筑面積：套內(nèi)建筑面積+公攤面積使用面積：建筑物個層面積中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積后期費(fèi)用：契稅：產(chǎn)權(quán)140平米以下的收入1.5%，140平米以上的收4%，公共維修基金2%，裝修押金1000元，垃圾清運(yùn)費(fèi)300元，一年的物業(yè)費(fèi)+電梯費(fèi)，天然氣初裝費(fèi)3000左右，有線電視，初裝費(fèi)260.接待的目的了解客戶需求推銷公司推銷自己完成客戶來店、來電的目的安排下次銷售活動留下有效信息（電話、個人名片）三勤：嘴勤、腿勤、腦勤（銷售賣房工作必備）提前、提前、再提前接待的種類①店面接待②電話接待接待應(yīng)具備的素質(zhì)熱情、自信、認(rèn)真公司形象的體現(xiàn)公司的代表不能敷衍不要害怕向客戶開口（開口是金）以問候開始以幫助口吻詢問對客戶的話表示認(rèn)可、關(guān)心、感興趣經(jīng)紀(jì)人害怕被拒絕心理了解你的資源接待前的物品準(zhǔn)備腳本制作：精心設(shè)計要提問的問題;提問形式①開放式：溝通最基本的是互動，銷售最基本的是溝通心態(tài)要打開，容量越大位置越高、氣氛、氣場、接待禮儀電話接待：如何留客戶的聯(lián)系方式注意：簽訂合同時，房主需出示房本原件或復(fù)印件、簽訂租憑合同時房屋坐落必須與房本保持一致授權(quán)委托書租憑合同買賣合同簽約過戶如何簽訂買賣合同（一）全款洽談，洽談中需要核實(shí)的事項(xiàng)①產(chǎn)權(quán)類：向房主核實(shí)的內(nèi)容有：婚姻狀況，產(chǎn)權(quán)房屋是否曾通過繼承或者贈與所有，房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、公房等，戶口、面積、小房、地下室、房屋騰空②向客戶核實(shí)的內(nèi)容：婚姻狀況、購房的目的、房款何時可以到位、定金交納多少、中介費(fèi)等相關(guān)事宜。簽訂合同需攜帶的證件：房主為未婚：房本原件、身份證、戶口本、中介費(fèi)房主為已婚：夫妻雙方到場、房本原件、身份證、結(jié)婚證、中介費(fèi)房主為離婚：房本原件、身份證、離婚證（法院判決書）、戶口本（戶口本上體現(xiàn)離異）、中介費(fèi)客戶為喪偶、未婚、離異：身份證、戶口本、定金、中介費(fèi)客戶為已婚：夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證、夫妻雙方的戶口本、定金、中介費(fèi)簽約前：①提前告知簽約員買賣雙方中介費(fèi)收取情況②過戶費(fèi)用多多少，是由誰來承擔(dān)③房主是否為本人到場④買方是否為本人到場簽約中：①必須配合簽約專員，在簽約專員簽單時跟雙方聊一些關(guān)于房屋以外的事情、營造交易流程圖房主經(jīng)紀(jì)人置業(yè)中心簽訂買賣合同分別帶領(lǐng)買賣雙方到財務(wù)交費(fèi)買方（貸款）洽談中需要核實(shí)的事項(xiàng)：向房主核實(shí)的事項(xiàng)：①付款方式、②流程、③戶口、④配套設(shè)施、房屋設(shè)施是否留存、⑤交房日期，收到全款當(dāng)日是否能按時交房。向買方核實(shí)的事項(xiàng)：①資料是否符合貸款資質(zhì)、②流程是否知曉貸款流程貸款類后續(xù)工作流程圖通知資料房主客戶評估公司到簽約中心審核貸款專員銀行審批信貸專員權(quán)證專員物業(yè)交接房管局交易大廳過戶流程圖：買方為未婚：①買房本人到場、②買方身份證原件、戶口本原件（戶口本上體現(xiàn)未婚）房管局交易流程測繪房屋測繪窗口查檔查檔室評估評估公司簽訂存量合同（交易科）交納稅費(fèi)（地稅窗口）領(lǐng)取收件收據(jù)（交易科）領(lǐng)取新本（交易科)交件交易科買賣合同知識要點(diǎn)：過戶相關(guān)稅費(fèi)知識二.貸款基礎(chǔ)知識講解測繪費(fèi)0.4元/㎡（出外業(yè)）由測繪隊測出新的圖紙一式3份（出外業(yè)房管局說10天左右，出了外頁才可過戶）查檔：在房管局檔案室調(diào)出需要過戶的房屋的檔案，檔案里面體現(xiàn)該房屋的房齡、取得方式、房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)共有人情況查檔必須房主本人拿身份證才可查評估：由指定的評估公司做出該過戶房屋的評估價、估出評估價格評估的目的：按評估評估價=評估單價×面積×折舊折舊=（100-房齡×2）×100%交納評估費(fèi)：評估價×0.5%保定市區(qū)位宅分類及交易評估指導(dǎo)價格：區(qū)位層次一二三四五六七一類甲級3700370037003600330032002800一類3550355035503450320030002700兩類3450345034503300300028502600三類335033503350320029002700四類310031003100290027002500稅費(fèi)（一）老本、90平米以下房屋征收以下稅費(fèi)①契稅（首套購房1%，二套購房3%）；②個人所得稅：評估價3%（通過繼承、贈予所得的房屋個人所得稅為20%）、（個人所得稅國家規(guī)定是房主出）③評估費(fèi)：評估價×0.5%④測繪費(fèi)：0.4元/㎡⑤交易手續(xù)費(fèi)：3元/㎡⑥產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/套小孩也可以買房（有身份證號的可以設(shè)身份證）也可寫小孩名字（但小孩必須18歲以后才可賣，過戶時小孩可不到場，但監(jiān)護(hù)人必須到場帶證件）如何區(qū)分首套房、二套房身份證及戶口本上地址是外號或外地，則無需提供任何證明，只需在房管局交易大廳讀寫首套購房聲明即可，身份證及戶口本上地址若為保定地區(qū)市（四個區(qū)）則分情況確定開具證明：簡便計算法：評估價×7%稅費(fèi)（二）新本：90㎡以下房屋征收稅費(fèi)1.契稅（首套購房1%，二套購房3%）個人所得稅：評估價3%（通過繼承、贈予所得的房屋個人所得稅為20%）營業(yè)稅評估價的5.6%評估費(fèi)測繪費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)稅費(fèi)（三）老本90—140平米房屋征收稅費(fèi)1.契稅（首套購房1.5%，二套購房3%）2.個人所得稅：評估價×3%稅費(fèi)（五）面積大于140平米（不論新本、老本）房屋征收稅費(fèi)1.契稅：評估費(fèi)×4%2.個人所得稅：評估價3%營業(yè)稅：評估價×5.6%（不論新本、老本）4.測繪5.產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)稅費(fèi)六非住宅類房屋征收稅費(fèi)契稅：評估價×4%2.營業(yè)稅：評估價×5.6%3.評估費(fèi)：評估價0.5%測繪費(fèi)0.4元/㎡