中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費四個方面的特性。2《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

§1.房地產(chǎn)的種類和特性3《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)的種類1.土地2.建成后的物業(yè)（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）特殊用途物業(yè)4《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)特性1.位置的固定性或不可移動性2.經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性4.不一致性5.需要管理6.能從周圍社會環(huán)境的改善中獲得收益5《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§2.房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點6《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)投資:從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步投資活動,即項目策劃規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程,建成可滿足人們某種入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境即房地產(chǎn)商品向市場銷售收回投資獲取收益.2.房地產(chǎn)置業(yè)投資:滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要;作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者獲取利潤也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益.7《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點1.優(yōu)點：（1）能得到稅收方面的好處（2）易于得到金融機構(gòu)的支持（3）能抵消通貨膨脹的影響（4）提高投資者的資信等級8《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.缺點（1）投資數(shù)額大:開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬甚至數(shù)億元人民幣.前期投資或首期付款20%也望樓興嘆.故不是大眾化的投資工具.（2）投資回收周期長:開發(fā)投資3一5年.置業(yè)投資少則8一10年,長則30一50年甚至60年.資金壓力太長（3）需要專門的知識經(jīng)驗:要有開發(fā)商應(yīng)具備的素質(zhì)和能力.還必須進行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理.

9《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§3.房地產(chǎn)投資的風險與投資組合一.風險的概念與風險分析的目的1.風險的定義：投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差2.風險與不確定性：風險涉及到變動和可能性，某事件具有不確定性，意味著對于可能的情況，無法估計其可能性，因此對未來投資收益估計應(yīng)該是定性，而不是定量。3.風險分析的目的：輔助投資決策10《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風風險險的的種種類類1.第第一一種種分分類類方方式式（1））收收益益現(xiàn)現(xiàn)金金流流風風險險開發(fā)投資資：未來來房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價價格變化化，成本本增加，，市場吸吸納能力力變化，，會對開開發(fā)商收收益產(chǎn)生生巨大影影響置業(yè)投資資：未來來租金變變化，市市場出租租率變化化，物業(yè)業(yè)毀損造造成損失失，資本本化率變變化，物物業(yè)轉(zhuǎn)售售時的收收入等，，也會對對投資者者的收益益產(chǎn)生巨巨大影響響（2）未未來經(jīng)營營費用的的風險：：主要是是對置業(yè)業(yè)投資來來說，建建筑技術(shù)術(shù)的發(fā)展展，建筑筑功能要要求的提提高，影影響到物物業(yè)使用用，購買買者須支支付昂貴貴的更新新改造費費用，這這些費用用對當前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價值有很很大影響響11《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》（3）資資本價值值風險：：物業(yè)的的資本價價值，會會隨著收收益率的的變化而而變化，，房地產(chǎn)產(chǎn)收益變變化是復(fù)復(fù)雜的，，資本價價值風險險影響置置業(yè)投資資的收益益，表現(xiàn)現(xiàn)在估價價誤差，，市場影影響，政政府法律律金融政政策影響響，宏觀觀經(jīng)濟形形式影響響，功能能陳舊，，通貨膨膨脹，法法律風險險。（4）比比較風險險：即機機會成本本風險，，投資者者將資金金投入房房地產(chǎn)后后，就失失去其他他投資機機會，也也就失去去其他機機會可能能帶來的的收益。。（5）時間間風險：適適當時間強強調(diào)選擇合合適地點和和物業(yè)類型型，進行投投資，使獲獲得最大投投資收益的的同時，風風險降至最最低限度。。（6）持有有期風險：：與時間風風險相關(guān)，，影響項目目收益的不不確定因素素越多，風風險隨持有有期的延長長而加大。。12《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》2.第二種種分類方式式（1）商業(yè)業(yè)風險：置置業(yè)投資經(jīng)經(jīng)營的費用用超過收益益或銷售利利潤的情況況。（2）利率率風險：利利率的變化化會導(dǎo)致置置業(yè)投資的的損失。（3）市場場供求風險險：房地產(chǎn)產(chǎn)市場是地地區(qū)性市場場，可通過過密切關(guān)注注當?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展狀況況，細心使使用投資分分析結(jié)果，，避免某些些市場風險險。（4）購買買力風險：：由商品或或服務(wù)價格格上漲帶來來的風險。。（5）政策策風險：國國家稅收政政策變化帶帶來的風險險，可選擇擇政府鼓勵勵的有收益益保證或有有稅收優(yōu)惠惠政策的項項目投資。。（6）或然然損失風險險：是由自自然災(zāi)害引引起的置業(yè)業(yè)投資風險險13《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.風險對對房地產(chǎn)投投資者行為為的影響1.令投資資者根據(jù)投投資風險的的大小，確確定其合理的的投資收益益水平。2.使其盡盡可能規(guī)避避，控制和和轉(zhuǎn)移風險險14《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.風險與與投資組合合投資組合理理論主要論論點：是在相同的的宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境變化化下，不同同投資項目目的收益會會有不同的的反映。目目標是在一一個固定的的預(yù)期收益益率下使風風險最低，，或是在一一個預(yù)設(shè)的的風險下使使收益最大大化的投資資組合，要要使基金安安全，收益益穩(wěn)定。15《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§4.考慮時間因因素的資金金等效值計計算16《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》一.資金的的時間價值值是指同樣數(shù)數(shù)額資金在在不同時間間點上具有有不同的價價值.17《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.利率與與計息方式式1.利率:單位時間增增加的利息息與原金額額之比,用用百分比表表示,稱為為利率.利率(i)=單位時時間增加的的利息/原原金額X100%2.單利計息與與復(fù)利計息息單利:利利息總額=本金金X計息周期數(shù)數(shù)X利率=p?n??i復(fù)利:F=p(1+i)n18《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.符號P=現(xiàn)值F=終終值A(chǔ)=連連續(xù)出現(xiàn)在在計息周期期期末的等等額支付款款N=計計息周期數(shù)數(shù)I=利利率19《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.復(fù)利計計算公式與與系數(shù)1.一次支支付的現(xiàn)值值和終值F=p(1+i)n2.等額序序列支付的的現(xiàn)值和資資金回收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-120《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》五.名義利利率與實際際利率例:年利率率為12%,存款額額1000元,期限限為1年一年一次計計息:F=1000*(1+12%)=1120元12%一年四次計計息:F=1000*(1+3%)4=1125.51元元12.55%一年十二次次計息:F=1000*(1+1%)12=1126.83元元12.68%名義利率12%=周期利率率*復(fù)利利利率周期數(shù)數(shù)21《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》名義利率與與實際利率率有下述關(guān)關(guān)系:1.計息周周期一年則則名義利率率=實際利利率,短于于一年則實實際利率>名義利率率2.名義利利率不能反反映資金時時間價值,只有實際際利率才能能反映.3.名義利利率越大,周期越短短,差異越越大.22《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》六.例題23《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》例一：某家家庭預(yù)計在在今后10年內(nèi)的月月收入為16000元，如果果其中的30%可用用于支付住住房抵押貸貸款的月還還款額，年年貸款利率率為12%，問該家家庭有償還還能力的最最大抵押貸貸款額是多多少？解:（1）該家家庭每月月可用于于支付抵抵押貸款款的月還還款額A=16000X30%=4800元（2）月月貸款利利率i=12%/12=1%（3）計計息周期期數(shù)n=10X12=120個月（4）該該家庭有有償還能能力的最最大抵押押貸款額額：P=A（（1+i）n–1）/i（（1+i）n=4800（（（1+1%）120–1）/1%（1+1%））120=33.46萬24《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》例二：某某家庭以以抵押貸貸款的方方式購買買了一套套價值為為25萬萬元的住住宅，如如果該家家庭首期期付款為為房價的的30%，其余余為在10年內(nèi)內(nèi)按月等等額償還還的抵押押貸款，，年貸款款利率為為15%。問月月還款額額為多少少？如果果該家庭庭25%的收入入可以用用來支付付住房消消費，問問該家庭庭須月收收入多少少，才能能購買上上述住宅宅？解:（1）抵押押貸款額額Ｐ=25Ｘ70%=17.5（（萬元））（2）月月貸款利利率i=15%/12=1.25%,計息周期期數(shù)n=10X12=120個個月（3）月月還款額額A=Pi（1+i）n/（（（1+i））n–1）=175000X1.25%（1+1.25%）120/（（（1+1.25%）120–1）=2823.4元（4）該該家庭欲欲購買上上述住宅宅，其月月收入須須為2823.4/0.25=11293.4元25《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的程序與與管理§1.房地產(chǎn)開開發(fā)的主主要程序序一.概述述房地產(chǎn)開開發(fā)是通通過多種種資源的的組合使使用而為為人類提提供入住住空間并并改變?nèi)巳祟惿娲娴奈镔|(zhì)質(zhì)環(huán)境的的一種活活動26《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.房房地產(chǎn)開開發(fā)的主主要程序序八個步驟驟：投資資機會尋尋找；投投資機會會篩選；；可行性性研究；；獲取土土地使用用權(quán)；規(guī)規(guī)劃設(shè)計計與方案案報批；；簽署有有關(guān)合作作協(xié)議；；施工建建設(shè)與竣竣工驗收收；市場場與物業(yè)業(yè)管理四個階段：投投資機會選擇擇與決策分析析；前期工作作；建設(shè)階段段；租售階段段27《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》三.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程的的主要參與者者1.土地所有有者或當前使使用者2.開發(fā)商3.政府及政政府機構(gòu)4.金融機構(gòu)構(gòu)5.建筑承包包商6.專業(yè)顧問問,建筑師,工程師,會會計師,經(jīng)濟濟師及成本控控制人員,估估價師及市場場營銷人員,律師及代理理人28《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》§2.土地使用權(quán)的的獲取開發(fā)商獲取土土地的幾種方方式:1.政府行政政劃撥2.土地使用用權(quán)的有償出出讓出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用用地50年；；教科文衛(wèi)體體用地50年年；商業(yè)旅游娛樂樂用地40年年；綜合或其其他用地50年出讓形式：協(xié)議；招標；；公開拍賣；；補地價29《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》§3.城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)市市場開發(fā)的影影響一.城市規(guī)劃劃的作用和任任務(wù)1.作用:對對城市建設(shè)綜綜合布署,是是城市開發(fā)建建設(shè)管理的依依據(jù).2.任務(wù):根根據(jù)規(guī)劃狀況況條件,布署署城鎮(zhèn)體系,確定城市性性質(zhì),規(guī)模和和布局,統(tǒng)一一規(guī)劃,合理理利用城市土土地,綜合各各項建設(shè),保保證城市有序序地協(xié)調(diào)地發(fā)發(fā)展30《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》二.城市規(guī)劃劃的層次及與與其他規(guī)劃的的關(guān)系1.城市規(guī)劃劃的層次:總總體規(guī)劃;詳詳細規(guī)劃2.與其他規(guī)規(guī)劃的關(guān)系:和國土規(guī)劃劃,區(qū)域規(guī)劃劃,江河流域域規(guī)劃,土地地利用總體規(guī)規(guī)劃相協(xié)調(diào)31《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》三.房地產(chǎn)開開發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案中中的主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標1.居住區(qū)技技術(shù)經(jīng)濟指標標居住區(qū)總用地地；居民人均均占地；居住住區(qū)總建筑面面積；總戶數(shù)數(shù)總?cè)丝冢狡骄繎羧丝诳?；平均每戶戶居住面積；；居住建筑密密度（建筑基基底面積/建建筑用地面積積）；居住面面積密度（居居住面積/居居住建筑用地地面積）；容容積率（居住住建筑面積/居住建筑用用地面積）；；人口毛密度度（總?cè)丝?總用地）；；人口凈密度度（總?cè)丝?居住建筑用用地面積）；；平均層數(shù)（（住宅總面積積/住宅基底底總面積）；；高層（7層層以上）比例（高層建建筑面積/居居住總面積））；住宅間距距；居住區(qū)總總造價；建設(shè)設(shè)周期32《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》2.非居住區(qū)區(qū)開發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案的技術(shù)經(jīng)濟濟指標建筑容積率；；總建筑面積地上建筑面積積建筑密度規(guī)劃建設(shè)用地地面積建筑高度綠化比率停車位個數(shù)有效面積系數(shù)數(shù)開發(fā)項目總造造價，平均造造價和開發(fā)建建設(shè)周期33《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》四.房地產(chǎn)開開發(fā)項目的規(guī)規(guī)劃管理1.開發(fā)項目目選址,定點點審批階段2.申請建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證階段3.規(guī)劃設(shè)計計條件審批階階段4.設(shè)計方案案審批階段5.建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證階段6.竣工驗收收階段34《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》五.城市規(guī)劃劃與房地產(chǎn)開開發(fā)的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)服服從于城市規(guī)規(guī)劃的管理,而城市規(guī)劃劃的實現(xiàn),則則有賴于房地地產(chǎn)開發(fā)的資資金投入.要要糾正兩種錯錯誤觀念:1.規(guī)劃是開開發(fā)的判腳石石2.城市規(guī)劃劃是萬能的,不能改變的的35《房地產(chǎn)經(jīng)營營與管理》§4.政府的的土地地政策策及其其對土土地市市場的的管理理一.房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)調(diào)控是是政府府調(diào)控控的主主要方方式1.土土地供供應(yīng)計計劃的的調(diào)控控2.城城市規(guī)規(guī)劃的的指導(dǎo)導(dǎo)3.地地價的的杠桿桿作用用4.稅稅收的的功能能5.租租金的的控制制6.金金融杠杠桿的的作用用7.住住房政政策的的影響響36《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.房房地產(chǎn)產(chǎn)行為為的規(guī)規(guī)范1.資資質(zhì)審審查2.產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記3.建建立房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格評估估制度度4.交交易程程序的的規(guī)范范化37《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行行性研研究一.可可行性性研究究的含含義和和目的的1.含含義：：在工程程項目目決策策前，，對與與項目目有關(guān)關(guān)的社社會，，經(jīng)濟濟和技技術(shù)等等方面面進行行深入入細致致的研研究。。對各各種可可能建建設(shè)方方案或或技術(shù)術(shù)方案案進行行認真真的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟分分析，，比較較和論論證。。對項項目的的經(jīng)濟濟，社社會，，環(huán)境境效益益進行行認真真的科科學預(yù)預(yù)測和和評價價，提提出決決策依依據(jù)。。38《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》2.目目的：：實現(xiàn)項項目決決策的的科學學化，，民主主化，，減少少或避避免投投資決決策的的失誤誤，提提高項項目開開發(fā)建建設(shè)的的經(jīng)濟濟，社社會和和環(huán)境境效益益。39《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.可可行性性研究究的作作用1.是是項目目投資資決策策的依依據(jù)2.作作為籌籌集建建設(shè)資資金的的依據(jù)據(jù)3.作作為開開發(fā)商商與有有關(guān)部部門簽簽定協(xié)協(xié)議，，合同同的依依據(jù)4.作作為編編制下下階段段規(guī)劃劃設(shè)計計的依依據(jù)40《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.可可行性性研究究的依依據(jù)1.國國家方方針，，政策策和長長遠規(guī)規(guī)劃2.批批準的的項目目建議議書等等文件件3.城城市總總體規(guī)規(guī)劃，，詳細細規(guī)則則，市市政設(shè)設(shè)施4.基基礎(chǔ)資資料5.工工程技技術(shù)標標準，，規(guī)范范，指指標要要求資資料6.國國家經(jīng)經(jīng)濟參參數(shù)，，指標標7.開開發(fā)項項目備備選方方案的的土地地利用用條件件，備備選規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案等等41《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.可可行性性研究究的四四個工工作階階段1.投投資機機會研研究2.初初步可可行性性研究究3.詳詳細可可行性性研究究4.項項目的的評估估和決決策42《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》可行性性研究究的內(nèi)內(nèi)容和和步驟驟一.可可行性性研究究內(nèi)容容1.項項目情情況2.開開發(fā)項項目用用地的的現(xiàn)狀狀調(diào)查查及動動遷安安置3.市市場分分析和和建設(shè)設(shè)規(guī)模模確定定4.規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案選選擇5.資資源供供給43《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》6.環(huán)環(huán)境影影響和和環(huán)境境保護護7.項項目開開發(fā)組組織結(jié)結(jié)構(gòu)，，管理理費用用研究究8.開開發(fā)建建設(shè)計計劃9.項項目經(jīng)經(jīng)濟及及社會會效益益分析析10.結(jié)論論及建建議44《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.可可行性性研究究步驟驟1.接接受委委托2.調(diào)調(diào)查研研究3.方方案選選擇和和優(yōu)化化4.財財務(wù)評評價和和國民民經(jīng)濟濟評價價5.編編制可可行性性研究究報告告45《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》房地產(chǎn)市市場分析析與預(yù)測測一.房地地產(chǎn)市場場分析與與預(yù)測目目的1.了解解影響房房地產(chǎn)市市場的宏宏觀社會會經(jīng)濟因因素，把把握投資資機會與與方向2.了解解各類物物業(yè)的供供求關(guān)系系和價格格水平，，就擬開開發(fā)項目目進行市市場定位位3.了解解房地產(chǎn)產(chǎn)使用者者對建筑筑物功能能和設(shè)計計形式的的要求，，用以指指導(dǎo)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計46《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.房地地產(chǎn)市場場宏觀因因素分析析1.首先先要考慮慮國家地地區(qū)或地地方的經(jīng)經(jīng)濟特性性，以確確定整體體是上升升還是衰衰退階段段2.開發(fā)發(fā)商要分分析研究究所選擇擇的特定定開發(fā)地地區(qū)經(jīng)濟濟社會情情況3.對項項目所在在地域情情況分析析47《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.房地地產(chǎn)市場場微觀因因素分析析1.具體體物業(yè)類類型和開開發(fā)項目目所處地地區(qū)市場場狀況分分析2.針對對所開發(fā)發(fā)項目的的類型及及其特點點進行分分析48《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》四.房地地產(chǎn)租售售方案內(nèi)內(nèi)容1.項目目出租出出售還是是租售并并舉2.可出出租面積積和可分分攤建筑筑面積及及各自在在建筑物物中位置置3.出租租和出售售時間進進度安排排及面積積數(shù)量確確定4.租金金和售價價水平確確定5.收款款計劃確確定49《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》房地產(chǎn)開開發(fā)項目目投資和和成本費費用估算算一.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資與費費用構(gòu)成成1.開發(fā)發(fā)直接費費用（土土地費，，前期工工程費，，房屋開開發(fā)費））2.開發(fā)發(fā)間接費費用（管管理費，，銷售費費用，財財務(wù)費用用，其他他費用，，不可預(yù)預(yù)見費，，稅費））50《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.各項項成本費費用估算算方法1.土地地費用估估算a.土地地出讓金金b.土地地征用費費c.城市市建設(shè)配配套費d.拆遷遷安置補補償費51《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》2.前期期工程費費估算3.房屋屋開發(fā)費費4.管理理費5.銷售售費用6.財務(wù)務(wù)費用7.其他他費用8.不可可預(yù)見費費9.稅費費52《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的財務(wù)務(wù)評價一.財務(wù)務(wù)評價的的基本概概念根據(jù)國家家現(xiàn)行財財稅制度度和價格格體系，，分析計計算項目目直接發(fā)發(fā)生的財財務(wù)效益益和費用用，編制制財務(wù)報報表，計計算評價價指標，，考察項項目的盈盈利能力力，清償償能力以以及外匯匯平衡等等財務(wù)狀狀況，據(jù)據(jù)以判別別項目的的財務(wù)可可行性53《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》1.項目目銷售（（出租））收入2.開發(fā)發(fā)項目總總投資=固定資資產(chǎn)投資資+投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅+借貸利利息+流流動資金金3.經(jīng)營營成本：：項目目建成后后經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的費費用4.稅金金54《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.財務(wù)務(wù)評價的的主要工工作內(nèi)容容和技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標1.主要要工作內(nèi)內(nèi)容：通過主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標對項目目的盈利利能力進進行分析析，計算算項目的的投資利利潤率，，投資收收益率2.主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標a.財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率b.財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值c.動態(tài)態(tài)投資回回收期d.開發(fā)發(fā)商成本本利潤率率e.投資資收益率率55《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財財務(wù)評價價體系示示例四.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財財務(wù)評價價中所使使用的基基本報表表56《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的不確確定分析析變動因素素：地價；；土地開開發(fā)成本本；購置置土地過過程中的的附加費費；容積積率或有有效面積積系數(shù)；；建造成成本；專專業(yè)人員員費用；；管理費費；租賃賃代理費費；廣告告宣傳費費；租金金或售價價；開發(fā)發(fā)周期；；建設(shè)期期和租售售期；投投資收益益率；貸貸款利率率；空置置率等主要變動動因素：土地成成本；建建造成本本；租金金或售價價；開發(fā)發(fā)周期；；投資收收益率；；貸款利利率；空空置率等等57《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》一.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財財務(wù)評價價中主要要變量分分析1.土地地成本2.建造造成本3.租金金或售價價4.開發(fā)發(fā)周期5.年投投資收益益率6.容積積率及有有關(guān)設(shè)計計參數(shù)7.貸款款利率8.空置置率58《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的敏感性性分析1.敏感性性分析的概概念2.敏感性性分析的方方法和步驟驟3.單變量量敏感性分分析和多變變量敏感性性分析4.敏感性性分析的““三項預(yù)測測法”5.敏感性性分析的局局限性59《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的風險分分析主要有兩種種：1.解析法法2.蒙特卡卡洛模擬法法60《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性研究報報告的撰寫寫一.項目評評估報告的的基本構(gòu)成成1.封面2.摘要3.目錄4.正文5.附表6.附圖61《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.評估估報告正文文的寫作要要點三.項目目評估報告告的校讀與與編輯62《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》第四章房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的建設(shè)過過程§1.建筑工程施施工招標投投標一.建筑工工程施工招招投標基本本概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商設(shè)定““開發(fā)項目目建筑工程程施工”這這一標的，，招請若干干個建筑承承包商進行行秘密報價價競爭，由由開發(fā)商從從中選擇優(yōu)優(yōu)勝者并與與之達成協(xié)協(xié)議，簽定定合同的過過程.63《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.開發(fā)建建筑項目的的招標方式式1.公開招招標2.邀請招招標3.議標64《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.招標機機構(gòu)1.確定開開發(fā)項目發(fā)發(fā)包范圍2.確定承承包方式和和承包內(nèi)容容3.確定標標底4.決標并并簽定合同同或協(xié)議65《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.招標程程序1.申請招招標2.編制招招標文件3.編制招招標工程標標底4.確定招招標方式，，發(fā)布招標標通告或邀邀請招標函函5.投標單單位資格審審查6.招標工工程交底及及答疑7.開標，，評標和決決標8.簽定合合同66《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§3.建筑工程施施工合同形形式與一般般合同條款款一.合同形形式1.按計價價方式不同同劃分a.固定總總價合同b.固定單單價合同c.計量估估價合同d.成本加加酬金合同同67《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》2.按照合合同所包括括的工程范范圍以及承承包關(guān)系的的不同劃分分a.總包合合同b.開發(fā)商商直接發(fā)包包承包合同同c.獨立承承包合同68《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》3.按照是是否包料劃劃分a.包工包包料合同b.包工部部分包料合合同c.包工不不包料合同同69《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.一般合合同條款1.一般義義務(wù)2.合同文文件管理3.材料與與設(shè)備供應(yīng)應(yīng)4.開工，，竣工時間間和工期5.變更與與增減6.轉(zhuǎn)讓與與分包7.竣工驗驗收與維修修8.支付方方式9.風險與與保險10.中斷斷合同11.經(jīng)濟濟責任12.爭端端的解決70《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§4.工程項目管管理一.工程項項目管理的的概念工程項目管管理，是以以高效率地地實現(xiàn)項目目目標為目目的，以項項目經(jīng)理負負責制為基基礎(chǔ)，對工工程項目按按照其內(nèi)在在的邏輯規(guī)規(guī)律進行有有效地計劃劃，組織協(xié)協(xié)調(diào)和控制制的管理系系統(tǒng)71《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》工程項目管管理有以下下特點：1.目標明明確2.項目經(jīng)經(jīng)理負責制制3.充分的的授權(quán)保證證系統(tǒng)4.項目管管理具有四四種基本職職能a.計劃職職能b.組織職職能c.協(xié)調(diào)職職能d.控制職職能72《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中的的項目管理理1.開發(fā)建建設(shè)用地情情況2.開發(fā)建建設(shè)的法定定程序3.合同文文件的準備備4.承包商商的選擇5.現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)督6.施工階階段7.項目竣竣工驗收階階段8.開發(fā)項項目管理隊隊伍的管理理73《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.建筑工工程項目的的質(zhì)量，工工期，成本本控制(1).質(zhì)質(zhì)量控制對原材料的的檢驗；對對工程中的的配套設(shè)備備進行檢驗驗；確立施施工中控制制質(zhì)量的具具體措施；；確立有關(guān)關(guān)質(zhì)量文件件的檔案制制度(2).工工程進度與與工期控制制1.工程進進度計劃的的編制2.進度管管理與計劃劃調(diào)整3.其他配配套進度計計劃4.進度控控制中應(yīng)關(guān)關(guān)注的因素素74《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》(3)工程程成本控制制1.編制成成本計劃2.控制工工程成本a.強強化化成成本本意意識識，，加加強強全全面面管管理理b.確確定定成成本本控控制制的的對對象象c.完完善善成成本本控控制制制制度度d.獎獎勵勵措措施施75《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》§5.工程程項項目目的的竣竣工工驗驗收收一.竣竣工工驗驗收收要要求求工程程質(zhì)質(zhì)量量情情況況；；隱隱蔽蔽工工程程驗驗收收資資料料；；關(guān)關(guān)鍵鍵部部位位施施工工記記錄錄；；按按圖圖施施工工情情況況及及有有無無漏漏項項等等二.竣竣工工驗驗收收的的依依據(jù)據(jù)經(jīng)過過審審批批的的項項目目建建議議書書；；年年度度開開工工計計劃劃；；施施工工圖圖紙紙和和說說明明文文件件；；施施工工過過程程中中的的設(shè)設(shè)計計變變更更文文件件；；現(xiàn)現(xiàn)行行施施工工技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)程程；；施施工工驗驗收收規(guī)規(guī)范范；；質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗驗評評定定標標準準及及合合同同中中有有關(guān)關(guān)竣竣工工驗驗收收條條款款；；工工程程建建筑筑規(guī)規(guī)模模；；工工程程建建筑筑面面積積，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，建建筑筑裝裝飾飾，，設(shè)設(shè)備備安安裝裝等等應(yīng)應(yīng)與與各各種種審審批批文文件件，，施施工工圖圖紙紙，，標標準準保保持持一一致致76《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》三.竣竣工工驗驗收收的的工工作作程程序序1.單單項項工工程程竣竣工工驗驗收收2.綜綜合合驗驗收收開發(fā)發(fā)商商為為主主，，組組織織設(shè)設(shè)計計部部門門，，施施工工單單位位，，客客戶戶，，質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督部部門門初初檢檢，，然然后后邀邀請請有有關(guān)關(guān)城城市市建建設(shè)設(shè)管管理理部部門門，，如如建建委委，，計計委委，，建建設(shè)設(shè)銀銀行行，，人人防防，，環(huán)環(huán)保保，，消消防防，，開開發(fā)發(fā)辦辦公公室室，，規(guī)規(guī)劃劃局局等等77《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》四.工工程程決決算算五.編編制制竣竣工工檔檔案案1.技技術(shù)術(shù)資資料料的的內(nèi)內(nèi)容容a.前前期期工工作作資資料料b.土土建建資資料料c.安安裝裝方方面面的的資資料料2.繪繪制制竣竣工工圖圖78《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》第五五章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的資資金金融融通通§1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目融融資資的的概概念念與與意意義義一.房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目投投資資的的特特性性與與存存在在的的矛矛盾盾特點點：：資金金墊墊付付量量大大，，周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)期期，，運運動動的的固固定定性性，，增增值值性性以以及及風風險險性性大大和和回回報報率率高高矛盾盾：：1.資資金金投投入入的的集集中中性性和和來來源源分分散散性性的的矛矛盾盾2.資資金金投投入入量量大大和和來來源源小小的的矛矛盾盾3.投投資資回回收收期期長長與與再再生生產(chǎn)產(chǎn)過過程程連連續(xù)續(xù)性性的的矛矛盾盾79《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》二.房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目融融資資的的基基本本概概念念企業(yè)業(yè)面面向向社社會會廣廣泛泛籌籌集集資資金金，，在在企企業(yè)業(yè)和和社社會會間間開開拓拓一一條條通通暢暢的的資資金金渠渠道道，，這這就就是是融融資資三.房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目融融資資的的意意義義達到到盡盡快快開開發(fā)發(fā)，，提提高高投投資資效效益益的的目目的的，，將將固固定定在在土土地地上上的的資資金金重重新新流流動動起起來來，，使使其其進進入入社社會會流流通通領(lǐng)領(lǐng)域域，，以以擴擴充充社社會會資資金金來來源源80《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》四.融融資資的的目目標標與與原原則則1.目目的的為獲獲取取利利息息或或分分享享收收益益，，以以便便提提高高資資金金的的使使用用效效益益，，也也為為社社會會創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多財財富富的的目目的的2.原原則則a.流流動動性性原原則則b.安安全全性性原原則則c.盈盈利利性性原原則則81《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》§2.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目融融資資的的資資金金來來源源一.企企業(yè)業(yè)自自有有資資金金現(xiàn)金金及及其其他他流流動動資資產(chǎn)產(chǎn)，，以以及及在在近近期期可可回回收收的的各各種種應(yīng)應(yīng)收收款款，，銀銀行行透透支支貸貸款款，，保保函函，，或或信信用用證證的的補補償償余余額額和和凍凍結(jié)結(jié)資資金金二.銀銀行行信信貸貸三.社社會會集集資資1.發(fā)發(fā)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股票票2.發(fā)發(fā)行行公公司司債債券券82《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.其其他融融資方方式1.各各類信信托基基金2.各各類企企事業(yè)業(yè)單位位的自自有資資金3.預(yù)預(yù)收定定金或或購樓樓款4.銀銀團聯(lián)聯(lián)合貸貸款5.借借助有有經(jīng)濟濟實力力的公公司合合作開開發(fā)6.令令承包包商帶帶資承承包建建設(shè)工工程83《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資方式式一.融融資的的分類類分直接接融資資和間間接融融資兩兩類：：1.直直接融融資是是指擁擁有暫暫時閑閑置資資金的的單位位與資資金短短缺需需要補補充資資金的的單位位相互互間直直接協(xié)協(xié)議或或在金金融市市場交交易的的融資資過程程，雙雙方直直接接接觸2.間間接融融資是是指擁擁有暫暫時閑閑置資資金的的單位位通過過存款款形式式或購購買金金融機機構(gòu)發(fā)發(fā)行的的有價價證券券，將將其資資金先先行提提供給給中介介機構(gòu)構(gòu)，再再以中中介機機構(gòu)貸貸款形形式或或購買買有價價證券券形式式提供供給這這些單單位使使用84《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.抵抵押貸貸款指房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司（（抵押押人））以一一定量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)或其其他固固定的的，有有價值值的財財產(chǎn)或或有價價證券券作為為如期期償還還貸款款的保保證物物，向向房地地產(chǎn)金金融機機構(gòu)或或其他他貸款款人作作抵押押，從從而取取得貸貸款的的融資資方式式85《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》分類：：1.漸漸進式式抵押押貸款款2.遞遞減式式還款款抵押押3.定定息抵抵押4.重重新協(xié)協(xié)議利利率抵抵押或或滾動動抵押押86《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.其其他銀銀行融融資方方式1.短短期透透支貸貸款2.存存款抵抵押貸貸款87《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§4.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資的步步驟一.編編制資資金流流動計計劃1.資資金投投入計計劃2.資資金回回收計計劃3.資資金流流動計計劃二.探探討和和確定定資金金來源源88《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.融融資方方案選選擇和和決策策（1））融資資方案案選擇擇1.資資金融融出機機構(gòu)的的資金金來源源和財財力狀狀況2.資資金融融出機機構(gòu)的的辦事事效率率3.各各項融融資收收費的的合理理性4.對對資金金的調(diào)調(diào)動和和轉(zhuǎn)移移的靈靈活性性（2））融資資決策策融資存存在一一定的的風險險，決決策具具有綜綜合性性，政政策性性和調(diào)調(diào)節(jié)性性特點點.四.按按規(guī)定定辦理理各類類貸款款手續(xù)續(xù)89《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§5.融資風風險和和金融融機構(gòu)構(gòu)提供供融資資的條條件一.融融資風風險1.未未來市市場不不景氣氣，低低價出出售開開發(fā)項項目；；2.融融資過過多，，償還還利息息額過過高；；3.對對融資資方資資信不不了解解，出出現(xiàn)資資金供供應(yīng)不不上；；4.對對未來來證券券市場場沒有有很好好估測測；以下須須引起起注意意：1.加加強融融資可可行性性研究究2.采采用多多種融融資方方式3.正正確作作出融融資決決策90《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.金金融機機構(gòu)提提供融融資條條件1.開開發(fā)商商過去去的業(yè)業(yè)績表表現(xiàn)2.開開發(fā)商商的會會計報報表3.擬擬開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)項目目的情情況4.開開發(fā)商商擬貸貸款數(shù)數(shù)量5.貸貸款期期限6.利利息率率7.貼貼現(xiàn)率率8.有有助于于金融融機構(gòu)構(gòu)同意意融資資的其其他因因素91《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.融融資過過程中中的主主要費費用1.中中介費費2.承承諾費費3.律律師費費4.評評估費費5.罰罰金92《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》第六章章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷93《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§1.房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷工作作的類類型與與費用用一.房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷工作作類型型1.成成片開開發(fā)的的各種種開發(fā)發(fā)區(qū)，，通常常由帶帶有政政府職職能的的開發(fā)發(fā)區(qū)管管理委委員會會或公公司做做，一一般周周期較較長，，吸引引投資資者到到開發(fā)發(fā)區(qū)安安家落落戶。。其市市場營營銷工工作第第一步步是在在本地地區(qū)建建設(shè)一一些市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，，發(fā)行行小冊冊子宣宣傳等等。2.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商針針對自自己開開發(fā)建建設(shè)的的某一一項目目或物物業(yè)持持有者者針對對自己己欲租租售的的物業(yè)業(yè)進行行的市市場營營銷工工作.時間間短，，以推推銷所所開發(fā)發(fā)的某