標(biāo)準(zhǔn)化工作計(jì)劃**置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部2007年8月標(biāo)準(zhǔn)化的背景隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純依靠傳統(tǒng)意義上規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不現(xiàn)實(shí)。人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。決策時(shí)間長(zhǎng)，操作時(shí)間短。項(xiàng)目難度越大，決策時(shí)間越長(zhǎng)。規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)沒有被充分利用。相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)。工作目標(biāo)縮短周期降低成本提高品質(zhì)材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)定位，形成相對(duì)應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單簡(jiǎn)化產(chǎn)品，建立戶型庫(kù)相關(guān)流程改進(jìn)輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成本專項(xiàng)研究窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)）停車方式：?jiǎn)巍㈦p層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水工作內(nèi)容材料標(biāo)準(zhǔn)工程做法成本論證流程優(yōu)化建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)——新紀(jì)元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn)——北京院規(guī)劃（市政）建筑景觀室內(nèi)概念方案操作手冊(cè)A1A2A3A4深化方案操作手冊(cè)B1B2B3B4施工圖操作手冊(cè)C1C2C3C4施工配合操作手冊(cè)D1D2D3D4完成招采技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：建立材料部品分類庫(kù)：提高項(xiàng)目檔次匹配度學(xué)以致用容積率指數(shù)的研究，是否加入我們系統(tǒng)管理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表？不同容積率的推薦解決方案：分地區(qū)，不同容積率（2.5\3.0\5.0）對(duì)應(yīng)的規(guī)劃形態(tài)和戶型庫(kù)。經(jīng)典規(guī)劃總圖的研究；（分產(chǎn)品系列的規(guī)劃理念賣點(diǎn)）經(jīng)典戶型的研究入庫(kù)；（分地區(qū)分系列的戶型賣點(diǎn)）停車方式幾種推薦解決途徑（案例研究）新材料新技術(shù)的成果匯編；

遮陽(yáng)技術(shù)倒置式屋面變壓止逆閥煙道滲水路面佛甲草種植屋面高效垂直流人工濕地水質(zhì)凈化技術(shù)新三級(jí)鋼復(fù)合式廚房（U5住宅）清水混凝土外墻式新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)流程是一個(gè)文件群，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點(diǎn)，材料部品設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和成本輸入文件指設(shè)計(jì)部從其它部門獲取的文件，包括采集的項(xiàng)目的基本信息、市場(chǎng)定位，客戶調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等等。輸出文件指由設(shè)計(jì)部或合作設(shè)計(jì)單位完成需要對(duì)其它部門提供的設(shè)計(jì)文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等流程把設(shè)計(jì)操作分為：概念方案階段\深化方案階段\施工圖階段\施工配合階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對(duì)應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計(jì)管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)：

概念方案－－基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計(jì)單位選擇、方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求

深化方案－－地質(zhì)初勘報(bào)告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備選型、材料部品清單

施工圖設(shè)計(jì)－－詳勘報(bào)告、報(bào)建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審

施工配合－－圖測(cè)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告、開工證、予售證報(bào)審配合

一、概念方案階段包括投資分析階段和概念方案招標(biāo)。完成的標(biāo)志是確定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念方案階段的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)通過立項(xiàng)\決策會(huì)\土地獲取\《土地使用證》應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點(diǎn)。8個(gè)輸出文件：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單》\《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃》\《單體技術(shù)措施》\《園區(qū)技術(shù)措施》\《示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單》\《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》\《項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表》\《公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表》。其內(nèi)容應(yīng)跟進(jìn)項(xiàng)目操作全過程，不斷補(bǔ)充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。1.1收集整理宗地輸入條件1）自然客觀條件宗地位置：城市位置\區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)量\噪音狀況\特殊地下物等。宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃。交通狀況：公交流線\附件站點(diǎn)\私家車路線\周邊現(xiàn)狀道路名稱\級(jí)別\尺寸及斷面\城市道路規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育\醫(yī)療\商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。市政設(shè)施：市政給水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)施現(xiàn)狀。對(duì)1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢(shì)盡可能掌握清楚，可能情況下，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（噪音\廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的《環(huán)境評(píng)估報(bào)告》2）政府客觀條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3）當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求日照間距\消防間距\房屋面積測(cè)繪計(jì)算的具體方法\人防\車庫(kù)的具體要求等此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。1.2《立項(xiàng)報(bào)告》的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分本節(jié)點(diǎn)的主要工作有：進(jìn)行用地分析(容積率強(qiáng)排方案）確定項(xiàng)目類型或參照項(xiàng)目編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單》完成容積率強(qiáng)排方案（可由合作伙伴完成）項(xiàng)目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計(jì)流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例）1.3用地分析析自然資源源分析（（對(duì)地表表植被\地上沖溝溝等分析析）氣候氣象象分析日照風(fēng)向向分析水文地址址分析結(jié)構(gòu)形式式初步建建議特殊地下下物景觀\視線分析析坡度\坡向分析析噪音分析析交通流量量分析防洪措施施分析1.4確定項(xiàng)目目類型根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)及操操作方式式的不同同，將新新開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目分為為創(chuàng)新項(xiàng)項(xiàng)目和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)項(xiàng)目。1）創(chuàng)新項(xiàng)項(xiàng)目：樹樹立品牌牌，創(chuàng)新新產(chǎn)品，，開發(fā)周周期12個(gè)月以上上，設(shè)計(jì)計(jì)成本100元/m2以上。2）標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品：：傳播品品牌，復(fù)復(fù)制產(chǎn)品品，開發(fā)發(fā)周期在在9個(gè)月以下下，設(shè)計(jì)計(jì)成本在在50元/m2以下。復(fù)復(fù)制產(chǎn)品品面積比比率超過過70%優(yōu)化產(chǎn)品品成本、、性能、、品質(zhì)，，擴(kuò)大集集中采購(gòu)購(gòu)率為目目標(biāo)。以成熟產(chǎn)產(chǎn)品為基基礎(chǔ)，經(jīng)經(jīng)過產(chǎn)品品評(píng)估和和客戶反反饋過程程，優(yōu)化化至標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，錄入入《標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品目錄錄》設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)的各項(xiàng)項(xiàng)輸入條條件客戶定位位銷售推廣廣總體計(jì)計(jì)劃交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成本要求求物業(yè)管理理模式項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃完成概念念方案設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位位選擇設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制制定總體概念念方案確確定單體概念念方案確確定（平平、立、、剖面））指標(biāo)表填填寫，包包括《綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)表》、《項(xiàng)目住宅宅單體面面積統(tǒng)計(jì)計(jì)表》、《公共服務(wù)務(wù)設(shè)施指指標(biāo)表》設(shè)計(jì)指導(dǎo)書書項(xiàng)目概況及及用地分析析項(xiàng)目一級(jí)開開發(fā)計(jì)劃及及二級(jí)開發(fā)發(fā)計(jì)劃市場(chǎng)定位和和產(chǎn)品建議議成本控制因因素與工程程管理意見見概念設(shè)計(jì)研研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需需要解決的的問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各各環(huán)節(jié)的綜綜合分析附件目錄項(xiàng)目設(shè)計(jì)指指導(dǎo)書的附附件《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總總體控制計(jì)計(jì)劃》《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委委托及費(fèi)用用清單》《示范區(qū)及一一期材料、、部品及設(shè)設(shè)備清單》全區(qū)《單體技術(shù)措措施》全區(qū)《園區(qū)技術(shù)措措施》示范區(qū)規(guī)劃劃及單體（（平、立、、剖）方案案一期規(guī)劃及及單體（平平、立、剖剖）方案三個(gè)指標(biāo)表表：《綜合經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)表表》、《住宅單體面面積統(tǒng)計(jì)表表》、《公共服務(wù)設(shè)設(shè)施指標(biāo)表表》立項(xiàng)報(bào)告（（終稿全文文）可研報(bào)告（（終稿全文文）二、深化方方案階段對(duì)新項(xiàng)目而而言，設(shè)計(jì)計(jì)工作范圍圍是指項(xiàng)目目一期（含含示范區(qū)））景觀設(shè)計(jì)工工作和室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)工作作全面展開開各專業(yè)技術(shù)術(shù)細(xì)節(jié)盡可可能全面、、深入、系系統(tǒng)地進(jìn)行行分析、論論證并確認(rèn)認(rèn)，以減少少施工圖階階段出現(xiàn)較較大的反復(fù)復(fù)為目的。。該階段需需對(duì)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行定量描描述，確定定產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)。完成標(biāo)志：：《施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)書》的編制。完成規(guī)劃和和單體報(bào)批批，取得《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》三、施工圖圖階段此階段工作作完成標(biāo)志志是:完成《一期單體施施工圖》及《一期總圖施施工圖》配合項(xiàng)目發(fā)發(fā)展進(jìn)程，，完成施工工圖外審、、節(jié)能審查查、消防審審查等。節(jié)點(diǎn)一，完完成示范區(qū)區(qū)基礎(chǔ)施工工圖是否先完成成示范區(qū)或或一期的基基礎(chǔ)施工圖圖并提前出出圖，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度具體體決定項(xiàng)目公司司提供詳詳勘報(bào)告告及試樁樁報(bào)告提供的詳詳規(guī)批復(fù)復(fù)文件施工圖內(nèi)內(nèi)審建筑節(jié)能能計(jì)算書書、結(jié)構(gòu)構(gòu)計(jì)算書書三個(gè)指標(biāo)標(biāo)表、單單體技術(shù)術(shù)措施、、材料設(shè)設(shè)備部品品清單做做進(jìn)一步步完善。。室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)基本完完成，反反饋到施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)中單體施工工圖外審審：（提提供圖紙紙及計(jì)算算書等文文件）總圖施工工圖深化的道道路和豎豎向設(shè)計(jì)計(jì)非壟斷的的各單項(xiàng)項(xiàng)市政站站點(diǎn)、管管網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)非壟斷的的管網(wǎng)綜綜合設(shè)計(jì)計(jì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)總圖圖施工圖圖的反饋饋與修正正壟斷行業(yè)業(yè)的各單單項(xiàng)市政政站點(diǎn)、、管網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)以及及管網(wǎng)綜綜合設(shè)計(jì)計(jì)，由項(xiàng)項(xiàng)目公司司負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計(jì)委托托及管理理，設(shè)計(jì)計(jì)部提供供支持。。四、施工工配合階階段取得《建設(shè)工程程施工許許可證》和《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》4.1圖紙測(cè)繪繪、銷售售配合、、施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)配合合配合圖紙紙測(cè)繪工工作，協(xié)協(xié)助圖紙紙測(cè)繪公公司分析析及明確確建筑面面積的計(jì)計(jì)算原則則和公共共部位的的分?jǐn)傇瓌t，并并取得圖圖測(cè)面積積（即商商品房預(yù)預(yù)售面積積）銷售配合合工作：：編寫銷售售手冊(cè)編寫《交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的單體部部分制作合同同附圖制作銷售售附圖制作銷售售用沙盤盤制作銷售售效果圖圖完成銷售售培訓(xùn)配合項(xiàng)目目部、工工程部、、招采部部完成對(duì)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施施過程中中的效果果監(jiān)控與與技術(shù)支支持的工工作，包包括：材料與與部品品的選選樣、、封樣樣協(xié)調(diào)施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)單位位出具具《設(shè)計(jì)變變更單單》4.2配合實(shí)實(shí)樓測(cè)測(cè)繪工工作總結(jié)圖圖紙測(cè)測(cè)繪時(shí)時(shí)的建建筑面面積的的計(jì)算算原則則和公公共部部位的的分?jǐn)倲傇瓌t則，并并傳遞遞給實(shí)實(shí)樓測(cè)測(cè)繪公公司，，以最最終取取得準(zhǔn)準(zhǔn)確的的實(shí)測(cè)測(cè)面積積。4.3后評(píng)估估對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)單位位的評(píng)評(píng)價(jià)，，積累累設(shè)計(jì)計(jì)資源源。規(guī)劃劃、、建建筑筑、、景景觀觀、、室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資料料的的歸歸檔檔統(tǒng)一一歸歸檔檔格格式式對(duì)工工程程質(zhì)質(zhì)量量問問題題和和客客戶戶投投訴訴進(jìn)進(jìn)行行分分析析和和整整理理，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為技技術(shù)術(shù)或或流流程程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)一一步步優(yōu)優(yōu)化化管管理理模模式式。。技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的細(xì)細(xì)化化從技技術(shù)術(shù)上上應(yīng)應(yīng)分分為為三三個(gè)個(gè)部部分分討討論論建建筑筑的的技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：1.實(shí)體體2.空間間實(shí)體物質(zhì)的、客觀的可測(cè)試的是手段、是實(shí)現(xiàn)目的的基礎(chǔ)以產(chǎn)品為導(dǎo)向的技術(shù)分類可固化為一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空間非物質(zhì)的、主觀的可感知的是目的、也是前提以客戶為導(dǎo)向的使用性能分類可量化為一系列空間使用標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)施工組織前提條件、要求實(shí)體體的的拆拆分分及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（框框架架示示意意））實(shí)體體建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求空間間的的分分類類，，從從客客戶戶的的關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)出出發(fā)發(fā)空間間戶內(nèi)內(nèi)空空間間戶外外空空間間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲(chǔ)藏空間、過道架空空層層泛泛會(huì)會(huì)所所、、架架空空層層公公共共車車庫(kù)庫(kù)、、室室外外樓樓棟棟公公共共空空間間、、組組團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)公公共共空空間間、、小小區(qū)區(qū)級(jí)級(jí)公公共共空空間間組團(tuán)團(tuán)入入口口大大堂堂、、單單元元入入口口樓梯梯間間戶內(nèi)內(nèi)室室內(nèi)內(nèi)空空間間戶內(nèi)內(nèi)室室外外空空間間戶外