淮安＊＊＊＊——產(chǎn)品建議方案產(chǎn)品功能城市概況項目概況SWOT分析項目定位項目功能產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場概況產(chǎn)品建議SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能“十五”淮安城鄉(xiāng)面貌變化最大的時期?！舫鞘兄行慕ǔ擅娣e由“九五”末的60平方公里擴大到85平方公里◆人口由65萬增加到85萬，實現(xiàn)了“建設大城市”的目標◆預計城市化水平達38%，比“九五”末提高10個百分點淮安城市提升SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能據(jù)統(tǒng)計2005年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值561.81億元，年遞增12.6%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值1324美元，年遞增11.7%；財政收入75.56億元，年遞增24%，是“九五”末的2.9倍；金融機構(gòu)各項存貸款余額分別達426.8億元和273.5億元，為“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成1171億元，是“九五”的2.8倍。三次產(chǎn)業(yè)比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7變?yōu)?1∶45.5∶33.5，實現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變。“十一·五”是綜合實力提升最快的時期SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能一點：以淮海廣場為中心點兩線：以淮海東、西路及淮海南、北路為主軸線，推進城市的發(fā)展。尤其以淮海南路為重點，在清浦主城區(qū)以南，打造淮安未來新城。城市發(fā)展以“一點兩線”為核心城南未來5年發(fā)展重點大學城淮海南路區(qū)政府辦公樓新址新項目地址新長途汽車站SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能地產(chǎn)開發(fā)狀況指標2003年2004年2005年1-6月累計增長（%）累計增長（%）累計增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資21567338.534592360.619256246.9商品房屋銷售額19506976.722662216.28126340.5建筑業(yè)發(fā)展較快。全市2004年建筑業(yè)總產(chǎn)值138.07億元，比上年增長18.0%。房屋建筑施工面積1344萬平方米，增長16.7%；房屋建筑竣工面積787萬平方米，增長18.0%。基本建設、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成82.15億元、55.23億元和34.59億元，增長27.9%、18.2%和60.6%。商品房銷售額22.66億元，在2003年迅猛發(fā)展之后增長率放慢許多。城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米，農(nóng)村居民人均住房面積27.9平方米，分別比上年增長1.0%和1.5%。SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能消費群體本項目的特性，經(jīng)過周密系統(tǒng)的市場調(diào)研，羅列一下幾個核心客戶要素：

客戶年齡：30至55歲之間

主力消費群職業(yè)：公務員；教師；企業(yè)高管人員；私營業(yè)主等

收入狀況：家庭年總收入約3.8萬至5萬元為主力占56％；

恩格爾系數(shù)：48—56％（吃、穿、行及日常開銷等）

購房計劃：28—35歲左右在1—3年有購房意向的占34％；3—5有意向的占29％；36—40歲左右在1—3年有購房意向的占46％；3—5有意向的占27％；41—55歲左右在1—3年有購房意向的占32％；3—5有意向的占21％；

購房面積：28—35歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占58％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占21%；140平方米以上占8％36—40歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占26％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占48%；140平方米以上占6％41—55歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占36％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占35%；140平方米以上占8％SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能◆總用地面積24700平方米◆南北長約116米◆東西寬約215米◆規(guī)劃容積率3◆總建筑面積約8萬平方米項目基本要素數(shù)據(jù)SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能規(guī)劃建筑效果圖現(xiàn)代建筑風格

彰顯品質(zhì)生活領地與區(qū)域產(chǎn)品形成差異化，強勢入市，塑造城南標志性項目。將項目整體形象打造成改變淮安房地產(chǎn)格局的標桿。項目目位位于于淮淮安安市市南南城城新新行行政政中中心心、、淮淮海海南南路路大大學學城城對對面面。。東緊緊鄰鄰淮淮海海南南路路，，道道路路對對面面則則為為淮淮陰陰工工學學院院南側(cè)側(cè)為為規(guī)規(guī)劃劃路路———區(qū)府府路路西側(cè)側(cè)為為毓毓秀秀路路，，過過道道路路西西側(cè)側(cè)為為清清浦浦區(qū)區(qū)新新政政府府辦辦公公大大樓樓北側(cè)側(cè)為為已已有有舊舊建建筑筑，，該該建建筑筑北北側(cè)側(cè)為為興興淮淮西西路路SWOT分析析項目目定定位位城市市概概況況項目目概概況況項目目功功能能市場場概概況況產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品品功功能能項目目環(huán)環(huán)境境及及道道路路狀狀況況SWOT分析析項目目定定位位城市市概概況況項目目概概況況項目目功功能能市場場概概況況產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品品功功能能優(yōu)勢勢（（S）1、南南城城，，城城市市發(fā)發(fā)展展的的新新方方向向，，居居住住所所向向2、新新區(qū)區(qū)政政府府行行政政中中心心，，行行政政辦辦公公與與商商務務消消費費3、緊緊鄰鄰大大學學城城，，文文化化底底蘊蘊豐豐厚厚4、南南向向資資源源豐豐富富5、臨臨主主干干道道，，交交通通方方便便6、大大體體量量商商業(yè)業(yè)為為淮淮安安區(qū)區(qū)域域稀稀缺缺資資源源劣勢勢（（W）1、缺缺乏乏居居住住氛氛圍圍2、城城市市配配套套缺缺少少3、新新區(qū)區(qū)行行政政中中心心、、大大學學城城均均在在建建設設中中，，尚尚未未全全面面實實施施，，人人氣氣不不足足4、地地塊塊尚尚屬屬前前期期開開發(fā)發(fā)階階段段，，市市場場陌陌生生5、本本市市整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟不不高高，，消消費費能能力力受受限限機會會（（O）1、該該區(qū)區(qū)域域尚尚屬屬開開發(fā)發(fā)初初期期，，項項目目可可做做形形象象工工程程2、把把握握新新區(qū)區(qū)行行政政中中心心和和大大學學城城消消費費主主流流3、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)無無參參照照項項目目運運營營模模式式，，便便于于運運作作創(chuàng)創(chuàng)新新4、項項目目保保值值增增值值潛潛力力大大威脅脅（（T）1、國國家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀政政策策波波動動，，將將直直接接影影響響消消費費者者心心理理，，再再度度出出現(xiàn)現(xiàn)消消費費者者持持幣幣觀觀望望2、市市政政府府發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃變變動動，，將將造造成成區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)降降溫溫SWOT分析析項目目定定位位城市市概概況況項目目概概況況項目目功功能能市場場概概況況產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品品功功能能結(jié)論論———““八項項主主張張””?把握握淮淮安安““十十一一、、五五””城城市市建建設設契契機機，，打打造造城城南南第第一一樓樓?搶占占淮淮安安南南部部門門戶戶新新城城橋橋頭頭堡堡，，展展示示現(xiàn)現(xiàn)代代時時尚尚品品質(zhì)質(zhì)建建筑筑，，形形成成差差異異吸吸引引消消費費眼眼球球?瞄準公務務員及教教師為核核心目標標客群，，以品質(zhì)質(zhì)項目與與之對接接?展現(xiàn)現(xiàn)代代時尚項項目功能能元素，，實現(xiàn)物物業(yè)保值值增值?不能脫離離整體消消費相對對較弱的的現(xiàn)實，，控制總總體造價價?做好前期期商業(yè)資資源儲備備挖掘，，實施針針對性““量體定定做”商商業(yè)布局局?加強尊重重市場意意識，以以市場為為導向，，注重產(chǎn)產(chǎn)品市場場調(diào)查研研究?提高項目目開發(fā)效效率，快快速占領領市場主主導SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能?以歐式現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風格，，提升小小高層及及高層建建筑高貴貴氣質(zhì)，，體驗高高瞻遠矚矚心懷?將時尚歐歐式簡約約環(huán)藝與與歐式現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑相融合合，形成成與區(qū)域域建筑的的差異化化?選擇一流流的物業(yè)業(yè)管理整整個社區(qū)區(qū)，彰顯顯品質(zhì)生生活領地地?以中價位位，高品品質(zhì)項目目入市，，展現(xiàn)物物業(yè)的保保值增值值?注重產(chǎn)品品細節(jié)處處理和設設計，用用足南向向大跨度度優(yōu)勢，，全力滿滿足室內(nèi)內(nèi)通透，，展示大大視野?鎖定行政政公務員員及大學學城教師師作為本本項目主主力客群群項目主題題：中堅階級級領地，，傳承時時尚風范范SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能項目會所所“以人為為本”始始終是尊尊重消費費者終結(jié)結(jié)塑造開發(fā)發(fā)企業(yè)市市場品牌牌及口碑碑SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能大型商業(yè)業(yè)配套便捷的生生活配套套，現(xiàn)代代生活的的追求SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能小高層及及高層住住宅現(xiàn)代時尚尚建筑，，引領淮淮安建筑筑新概念念SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能星級酒店店提升項目目整體品品質(zhì)SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能菜單式精裝酒店店公寓（（后期開開發(fā)）SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能環(huán)藝及地地下停車車場以現(xiàn)代歐歐式簡約約精美的的環(huán)藝與與現(xiàn)代時時尚建筑筑相匹配配地面無車車輛停放放小區(qū)，，體現(xiàn)文文明現(xiàn)代代化高層層次社區(qū)區(qū)引進星級級物業(yè)管管理滿意的物物業(yè)管理理服務，，才能體體會高品品質(zhì)生活活SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市場概況況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)品功能能SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功功能市場概概況產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功功能會所酒店公公寓大型商商業(yè)星級酒酒店零售商商業(yè)項目產(chǎn)產(chǎn)品整整體結(jié)結(jié)構(gòu)布布局：：除標標注產(chǎn)產(chǎn)品外外，其其他均均為住住宅。。SWOT分析項目定定位城市概概況項目概概況項目功功能市場概概況產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功功能商業(yè)設設施項目最最大的的盈利利產(chǎn)品品，合合理分分配和和布局局是關(guān)關(guān)鍵。。一、主主題商商業(yè)部部分設設計要要點建建議樓層：：三層層層高：：一層層5.4米；二二至三三層5米面積：：2萬平方方左右右格局：：獨立立裙樓樓柱網(wǎng)間間距：：10米左右右樓板荷荷載：：500kg/平方米米左右右地下車車庫：：滿足足150輛停車車預留大大型超超市坡坡梯（（施工工樓面面整體體澆鑄鑄）及及貨梯梯位置置預留后后期住住宅建建設基基礎（（樓層層19層）商業(yè)車車輛入入口與與住宅宅公用用道路路，但但與住住宅分分流，，出口口與住住宅區(qū)區(qū)分。。車輛入入口車輛出出口后期住住宅SWOT分析項目定定位城市概概況項目概概況項目功功能市場概概況產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功功能商業(yè)設設施二、沿沿區(qū)府府路商商業(yè)部部分設設計要要點建建議樓層：挑空空底商層高：5米門面寬及進進深：門面面寬6米；進深控控制12米。建筑結(jié)構(gòu)：：全框架；；獨立裙樓樓沿街底商SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能小區(qū)會所社區(qū)會所會所設計要要點建議建筑結(jié)構(gòu)：：全框架結(jié)結(jié)構(gòu)；中庭庭挑空花園園前期功能：：作為項目目銷售現(xiàn)場場樓層：二層層層高：一層層3.2米、二層3米左右面積：總面面積800平方米左右右SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能星級酒店星級酒店星級酒店設設計要點建建議主樓建筑：：19層；酒店為為四至9層酒店大庭：：設在沿淮淮海南路與與區(qū)府路口口一層餐飲布局：：4至5層；層高3.4米；面積約約2000平方米左右右娛樂休閑布布局：6層；層高3.4米；面積1000平方米客房布局：：7至10層；標間80個；豪華客客房每層2套客房面積：：約45平方米（含含公用面積積）層高：約3.2米配套設施：：獨立電梯梯及消防系系統(tǒng)；中央央空調(diào)；每每層服務人人員值班室室及吧臺；；SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能挑高小戶型型挑高小戶型型挑高小戶型型設計要點點建議樓層布局：：11至17層（挑高一一層為常規(guī)規(guī)的樓層兩兩層）層高：5.1米面積：主力力戶型為65平方米左右右；少量在在85平方米左右右設施配套：：獨立電梯梯3部建筑結(jié)構(gòu)：：全框架結(jié)結(jié)構(gòu)內(nèi)部設施：：衛(wèi)生間及及廚房SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能部分挑高小小戶型實景景圖片SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能普通住宅普通住宅設設計要點建建議戶型配比：：110平方米左右右為主力戶戶型，占總總套數(shù)60％；140平方米戶型型占總套數(shù)數(shù)8％左右；套型結(jié)構(gòu)：：二房二廳廳一衛(wèi)一廚廚房；三房房二廳二衛(wèi)衛(wèi)一廚房；；樓層控制：：14層層高：2.9米左右配套：二梯梯四戶建筑結(jié)構(gòu)：：全框架結(jié)結(jié)構(gòu)；錯位位封閉陽臺臺；全封閉閉家用空調(diào)調(diào)外掛機位位；飄窗等等SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅空中花園別別墅設計要要點建議套型配比：：占總套數(shù)數(shù)5％左右套型結(jié)構(gòu)：：四房二廳廳三衛(wèi)一廚廚房；小高高層各住宅宅建筑樓層層頂部，退退臺花園；；中庭挑空空；二層與與頂層平臺臺連接；平平臺種植花花草植被；；單套樓層：：二層樓層高度：：單層層高高3米左右；單套面積：：建筑180平方米左右右；露臺60平方米左右右SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能環(huán)藝布局設設計要點建建議主題廣場：：注重人文文藝術(shù)；體體現(xiàn)現(xiàn)代簡簡約居住環(huán)環(huán)境；援引引歐式環(huán)藝藝風格；不不同景觀主主題植被選種：：以灌木為為主；結(jié)合合名貴的喬喬木樹種如如廣玉蘭、、桂花、香香樟樹等；；地面48—52％種植天鵝鵝絨草坪水系部分：：實施局部部的水系小小景觀，結(jié)結(jié)合人文水水生財之風風俗生活運用設設施：設置置區(qū)域配套套健身活動動器件環(huán)藝布局SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能地下停車場場設計要點點建議星級酒店地地下設立獨獨立的地下下停車場；；出入口與與小區(qū)出入入口為同一一個，但與與小區(qū)車輛輛實施分流流；150個車輛停車車。小區(qū)地下設設置180個車位停車車地下車庫的的總面積約約5000平方米；出出入實施單單向分流；；人車分隔隔。地下停車場場SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能建筑立面設設計要點建建議建筑風格：：現(xiàn)代歐式簡簡約風格色彩運用：：以淺色為主主（米色或或淺灰色）），搭配深深色線條進進行點綴組組合外墻材料：：面磚、大理理石以及玻玻璃幕墻組組合平面結(jié)構(gòu)：：平面結(jié)構(gòu)為為主，結(jié)合合局部線條條點綴建筑立面SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能主題商業(yè)部部分◆建筑層高適適應大型的的超市及大大型賣場經(jīng)經(jīng)營的基本本條件◆裙樓獨立人人群流動出出入口設計計，與小區(qū)區(qū)進行分隔隔◆商業(yè)部分中中央空調(diào)設設施的外機機選址將注注重降低噪噪音◆超市配置坡坡梯及貨梯梯的位置◆沿街門面以以大跨度門門幅設計◆獨立電路布布線◆交通采用人人車分流，，車輛單向向行駛，并并遠離商業(yè)業(yè)人行主入入口◆荷載滿足超超市及賣場場的貨物堆堆放◆設置商業(yè)專專業(yè)貨物卸卸載碼頭◆外部留有戶戶外廣告位位置◆設置項目外外部夜景亮亮化◆外立面注重重裙樓的外外墻材料的的選用，體體現(xiàn)項目品品質(zhì)SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能區(qū)府路商業(yè)業(yè)◆建筑層高挑挑高◆獨立裙樓◆空調(diào)室外機機組設置在在北部◆門前沿街設設置部分環(huán)環(huán)藝小品◆水、電、有有線電視入入戶，集中中抄表◆獨立電路布布線◆建筑框架結(jié)結(jié)構(gòu)預留業(yè)業(yè)主加層位位置◆統(tǒng)一門頭及及安全門◆外立面注重重裙樓的外外墻材料的的選用，體體現(xiàn)項目品品質(zhì)SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能小區(qū)會所◆前期作為銷銷售現(xiàn)場◆層高高度適適應未來物物業(yè)裝飾◆中央部位設設置中庭，，提升項目目形象◆留有商務功功能通訊接接口◆一層門面采采用大型玻玻璃隔墻◆前期一層將將作為產(chǎn)品品展示與銷銷售接待場場所，二層層作為銷售售辦公區(qū)域域◆前期門前環(huán)環(huán)藝設施布布置到位◆一層銷售現(xiàn)現(xiàn)場功能劃劃分：產(chǎn)品品傳播展示示區(qū)、銷售售接洽區(qū)、、客戶定購購區(qū)、管理理區(qū)、衛(wèi)生生間等◆二層管理部部門功能劃劃分：項目目主管辦公公區(qū)、財務務室、VIP區(qū)域、營銷銷策劃辦公公區(qū)、銷售售資料庫房房、衛(wèi)生間間、小型會會議室等◆外立面預留留門頭展示示區(qū)域◆門口預留車車輛停車場場SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能星級酒店◆一層獨立接接待大廳及及商務中心心；四至六六層餐飲娛娛樂場所；；七至九層層為客房◆每層留有工工作人員值值班室及接接待吧臺◆獨立電梯兩兩臺◆通訊網(wǎng)絡、、有線電視視、中央空空調(diào)、24小時熱水、、新風管道道等入室◆預留餐飲后后場油煙處處理位置，，并考慮樓樓面防水處處理以及污污水處理◆桑拿區(qū)域注注意樓面荷荷載及放水水處理◆地下停車場場由電梯可可直接進入入賓館主樓樓◆設立賓館安安防控制中中心室◆入駐賓館酒酒店或就餐餐車輛與大大型商業(yè)地地下停車場場公用◆辦公區(qū)域設設在一層大大廳背側(cè)SWOT分析項目定位城市概況項目概況項目功能市場概況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品功能挑高小戶型型◆10至17層為提高小小戶型◆結(jié)構(gòu)框架預預留業(yè)主自自行加層固固定位置◆窗體面向南南側(cè)，高窗窗體◆獨立出入通通道及三部部電梯◆有線電視視、通訊訊網(wǎng)絡及及煤氣管管道入戶戶；◆集中抄表表（水、、電、煤煤氣）◆廚房及衛(wèi)衛(wèi)生間設設在北面面房門附附近◆預留分體體空調(diào)外外掛機組組位置（（外墻百百葉全封封閉）◆車輛停放放在小區(qū)區(qū)專用地地下停車車場◆精裝樣板板示范單單位◆出入24小時安防防管理，，并設立立監(jiān)控中中心◆保留物業(yè)業(yè)管理辦辦公區(qū)域域SWOT分析項目定位位城市概況況項目概況況項目功能能市