12前言

武漢市洪山區(qū)***養(yǎng)老院項(xiàng)目是武漢***投資有限公司的第一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此類項(xiàng)目在武漢尚顯稀缺，市場(chǎng)運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險(xiǎn)性并存。項(xiàng)目的整體策劃尤顯舉足輕重。我們通過對(duì)武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個(gè)體的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上給予一定的建議。希望我們的論證有一定的參考價(jià)值！望貴公司予以寶貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，達(dá)到合作的關(guān)系及“雙贏”的態(tài)勢(shì)！3武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司4第一章市場(chǎng)分析一，市場(chǎng)調(diào)查

目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式：

1，非盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五?！崩先?。如：武漢市社會(huì)福利院。

2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對(duì)各企業(yè)的離退休職工，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對(duì)職工會(huì)有部分優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。

3，私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對(duì)一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡(jiǎn)單地改造而成。主要是面對(duì)一些無工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。

4，開發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂園。5武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信息來自谷歌地圖）6武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司重點(diǎn)走訪的幾個(gè)項(xiàng)目：僑亞·頤樂園僑亞·中華孝莊武鋼南山老年公寓武鋼憩樂園老年公寓湖北電力老年公寓7武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱地址床位費(fèi)/月護(hù)理費(fèi)/月伙食費(fèi)/月水電及其他/月費(fèi)用總計(jì)/月性質(zhì)僑亞頤樂園蔡甸550—1500300—1500330401220—3370開發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋900—1200私人經(jīng)營(yíng)武鋼南山老年公寓紅鋼城300—860150—60033040820—1830企業(yè)附屬武鋼憩樂園老年公寓紅鋼城280—400380—880300401030—1620企業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖400—1800點(diǎn)餐開發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場(chǎng)400—5004003001881288—1388開發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖700—1400開發(fā)商投資8武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般入住方式（以頤樂園為例）：9武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般護(hù)理方式（各個(gè)養(yǎng)老院略有不同）：

根據(jù)老人個(gè)人自身情況——自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個(gè)等級(jí)的護(hù)理方式：三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天打掃房間、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等處的衛(wèi)生。二級(jí)護(hù)理：在三級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購(gòu)物品、洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥的服務(wù)。特一級(jí)護(hù)理：面向90歲以上的高齡、失明或半失明、耳聾、行動(dòng)不便等半自理老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級(jí)護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時(shí)清洗更換床上用品及尿布；定時(shí)翻身；提供在本院進(jìn)行的簡(jiǎn)繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時(shí)的守護(hù)。10武漢***房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般娛樂樂休閑設(shè)設(shè)施（各各養(yǎng)老院院檔次不不一）：：棋牌室、、閱覽室室、各類類球場(chǎng)、、書法繪繪畫班、、太極學(xué)學(xué)習(xí)班、、合唱團(tuán)團(tuán)、舞蹈蹈團(tuán)等其它服務(wù)務(wù)：為老人做做壽，組組織學(xué)生生與老人人聯(lián)誼，，組織養(yǎng)養(yǎng)生講座座，組織織各類文文體比賽賽，組織織外出旅旅游。11武漢***房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司二，市場(chǎng)場(chǎng)分析各養(yǎng)老院院的檔次次不一，，收費(fèi)不不一，總總結(jié)起來來可以分分為以下下兩類：：1，私人及及單位附附屬小型型養(yǎng)老院院：環(huán)境條件件較差，，多采取取封閉式式管理，，對(duì)老人人的活動(dòng)動(dòng)有較多多限制，，活動(dòng)區(qū)區(qū)域也較較小，基基本上只只是滿足足老人生生存的條條件，對(duì)對(duì)老人心心理需求求滿足不不夠。12武漢***房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司2，開發(fā)商商投資的的養(yǎng)老院院：產(chǎn)業(yè)化程程度較高高，注重重宣傳，，口碑好好，面對(duì)對(duì)比較高高端的消消費(fèi)者，，收費(fèi)也也較高。。多建在近近郊區(qū)，，環(huán)境較較好，公公園式老老人社區(qū)區(qū)，整潔潔優(yōu)美，，功能區(qū)區(qū)較多，，能滿足足老人的的各項(xiàng)活活動(dòng)需求求。比較重視視老人的的心理需需求，開開展各項(xiàng)項(xiàng)娛樂活活動(dòng)。大大打服務(wù)務(wù)牌。13武漢***房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司另附葛店店地區(qū)其其它一些些樓盤的的價(jià)格樓盤名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價(jià)陽光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅

商住樓

花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出出，該區(qū)區(qū)域其它它樓盤均均價(jià)格大大大低于于***。14武漢***房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司三，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析1，僑亞·中華孝莊莊僑亞中華華孝莊，，定位于于武漢醫(yī)醫(yī)療康復(fù)復(fù)養(yǎng)生中中心，位位于江夏夏區(qū)藏龍龍島科技技園，規(guī)規(guī)劃用地地約100畝?？傮w規(guī)劃劃包括養(yǎng)生公公寓、康復(fù)醫(yī)醫(yī)院、餐飲、、娛樂設(shè)施。。其中，康復(fù)復(fù)醫(yī)院將以老老年康復(fù)為主主，建設(shè)容納納400多張床位的康康復(fù)醫(yī)院。除除此之外，還還將建設(shè)以會(huì)會(huì)務(wù)、餐飲、、康樂為特色色的休閑區(qū)，，園區(qū)內(nèi)還規(guī)規(guī)劃有門球場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、、網(wǎng)絡(luò)室、報(bào)報(bào)刊閱覽室、、健身房、書書畫室等娛樂樂設(shè)施，老年年人在這里的的生活豐富多多彩。1516僑亞在售的幾幾個(gè)戶型：1718該項(xiàng)目分析：：僑亞中華孝莊莊是武漢目前前跟***的的項(xiàng)目最為相相似的項(xiàng)目，，同樣為在做做養(yǎng)老概念的的樓盤，其價(jià)價(jià)格為：4200———5200/平方。其定位是武漢漢市最大最好好的此類項(xiàng)目目。僑亞的長(zhǎng)長(zhǎng)處體現(xiàn)在：：A，有經(jīng)驗(yàn)，之之前做過同樣樣是面向老人人的“頤樂村村”的項(xiàng)目，，很專業(yè)，積積累了不少客客源。B，房子賣得較較好。C，注重服務(wù)。。D，將行孝的概概念宣傳得很很足，有一定定的品牌影響響力。E，僑亞的滾動(dòng)動(dòng)發(fā)展模式值值得借鑒。19武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司2，湖北天廈金金銀湖生態(tài)公公寓湖北天廈金銀銀湖生態(tài)公寓寓是專門為老老年朋友量身身打造的集養(yǎng)養(yǎng)老、休閑、、度假、旅游游于一體酒店店式的老年公公寓，在政府府的大力支持持下，以“愛行天廈”為經(jīng)營(yíng)宗旨，，以“為政府排憂、、幫兒女盡孝孝、給自己積積善”為核心價(jià)值觀觀，爭(zhēng)創(chuàng)湖北北老年公寓優(yōu)優(yōu)秀品牌。20武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司湖北天廈金銀銀湖生態(tài)公寓寓的幾大特點(diǎn)點(diǎn)：※交通通達(dá)，周周邊高尚住宅宅，華中最大大高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，探視方便便，距火車站站僅10分鐘；※湖邊漫步，池池畔垂釣，清清風(fēng)徐來，水水波不興，沙沙鷗飛翔，爽爽心悅目；※瓜果棚下，品品銘下棋，吹吹拉彈唱，天天然氧吧，其其樂融融；※網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌牌室、乒乓球球、閱覽室、、健身房，一一應(yīng)俱全；※種植蔬菜，養(yǎng)養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，回回歸田野，找找回童趣；※打造“青少年年德育教育基基地”，兒孫孫閑遐，關(guān)愛愛老人，家人人團(tuán)聚，采摘摘蔬果，自助助廚房，休閑閑娛樂；※人性化關(guān)愛，，建立老年人人綜合檔案，，光榮的歷史史，錄相剪輯輯，百年之后后歷歷在目；；※互聯(lián)互動(dòng)，推推動(dòng)移動(dòng)式休休閑養(yǎng)老武漢漢中心基地；；※定期為老人體體檢，配置專專門營(yíng)養(yǎng)師，，服務(wù)周到，，培訓(xùn)上崗，，就近看病，，設(shè)計(jì)老人養(yǎng)養(yǎng)老方式。該項(xiàng)目分析：：湖北天廈金銀銀湖生態(tài)公寓寓是打生態(tài)牌牌的老年公寓寓，其收費(fèi)價(jià)價(jià)格并不高，，中等水平，，但其服務(wù)的的細(xì)化值得借借鑒，比如為為老人建立綜綜合檔案，種種植蔬菜，養(yǎng)養(yǎng)雞養(yǎng)鴨這這些都是很有有特色的服務(wù)務(wù)。21武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司22第二章項(xiàng)項(xiàng)目分析一，項(xiàng)目概況況23武漢市洪山區(qū)區(qū)***養(yǎng)老老院院規(guī)劃占占地面積300畝（已征用120畝，規(guī)劃預(yù)留留180畝為開發(fā)備用用），總投資資5億元，共分兩兩期建成。第第一期工程已已于2009年3月28日破土動(dòng)工。。一期工程占占地面積120畝，建筑面積積12萬平方米，床床位3000張，投資2億元，建成后后的***養(yǎng)養(yǎng)老院將是湖湖北省內(nèi)最大大的一家面向向社會(huì)提供全全方位養(yǎng)老服服務(wù)的大型綜綜合性經(jīng)營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)。擬建的洪山區(qū)區(qū)養(yǎng)老院地處處洪山區(qū)左嶺嶺鎮(zhèn)泉井村，，其用地位于于高新大道以以北約100米，左廟公路路以西，西側(cè)側(cè)為余頭山，，東側(cè)為吳家家灣橋。項(xiàng)目目用地距城市市外環(huán)線約5公里，距東湖湖高新現(xiàn)代服服務(wù)中心約11公里，距魯巷巷城市副中心心約21公里。2425整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃目標(biāo)是：：以老年生活活安享愜意舒舒適為宗旨，，通過規(guī)劃建建設(shè)，將洪山山區(qū)***養(yǎng)養(yǎng)老院建設(shè)成成設(shè)施齊全、、環(huán)境怡人、、尺度親切、、服務(wù)完善的的休養(yǎng)型舒適適型養(yǎng)老院。。其規(guī)劃策略為為：1)整體構(gòu)思的策策略根據(jù)未來用地地拓展方向和和養(yǎng)老院的特特性要求，整整合各項(xiàng)功能能，精心組織織用地布局，，合理安排開開發(fā)時(shí)序，創(chuàng)創(chuàng)建舒適、溫溫馨的生活環(huán)環(huán)境。2）適度超前的的策略按照養(yǎng)老院的的發(fā)展趨勢(shì)，，對(duì)道路和硬硬件設(shè)施配置置有一定的超超前性，同時(shí)時(shí)，配合院區(qū)區(qū)內(nèi)醫(yī)院、健健身娛樂、文文化教育、圖圖書資料、購(gòu)購(gòu)物中心、銀銀行等設(shè)施的的提升，使養(yǎng)養(yǎng)老院建設(shè)具具有現(xiàn)代化水水平。3）環(huán)境景觀策策略注重保護(hù)和營(yíng)營(yíng)造良好的自自然生態(tài)環(huán)境境，堅(jiān)持生態(tài)態(tài)優(yōu)先，保護(hù)護(hù)地域生態(tài)特特設(shè)，運(yùn)用城城市設(shè)計(jì)的手手法，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)有水塘，防防護(hù)綠地等自自然環(huán)境，精精心組織人工工景觀，形成成自然環(huán)境與與院區(qū)空間協(xié)協(xié)調(diào)共生的特特色景觀。26武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司公共服務(wù)設(shè)施施規(guī)劃在主要道道路沿街集中中設(shè)置公建和和服務(wù)設(shè)施，，由南至北布布置醫(yī)院、綜綜合服務(wù)樓、、老年大學(xué)、、招待所、后后勤服務(wù)樓等等。集中設(shè)于于養(yǎng)老院東側(cè)側(cè)中部人行入入口處有利于于引進(jìn)超市、、郵局之類的的服務(wù)項(xiàng)目，，為院區(qū)的商商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)提供了必要要的場(chǎng)所。綜綜合服務(wù)樓與與招待所在建建筑形態(tài)上以以建筑群為主主，形成了全全方位多功能能的公共服務(wù)務(wù)體系。27武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司二，項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)1，人口結(jié)構(gòu)老老齡化愈來愈愈明顯，老年年公寓的市場(chǎng)場(chǎng)需求量大。。2，武漢市的老老年公寓的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化程度不不高，服務(wù)跟跟不上，缺乏乏大規(guī)模、高高端精品老年年公寓，缺乏乏相應(yīng)的品牌牌。優(yōu)勢(shì)1，有政府的補(bǔ)補(bǔ)貼2，規(guī)模大3，地價(jià)便宜4，周邊景色空空氣較好，適適合養(yǎng)生養(yǎng)老老。28武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司劣勢(shì)1，地處偏僻，，周邊配套設(shè)設(shè)施嚴(yán)重不足足。2，項(xiàng)目定位、、定價(jià)均太高高，市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)力恐有不足足。威脅1，同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的威脅：：目前武漢市市的盈利的福福利院及非盈盈利的老年公公寓大大小小小有一百所。。且大部分大大型企業(yè)都有有自己的養(yǎng)老老公寓，對(duì)自自己的職工會(huì)會(huì)有部分優(yōu)惠惠，難以爭(zhēng)取取到其離退休休的職工。2，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀觀念的威脅：：中國(guó)“養(yǎng)兒兒防老”、““三、四代同同堂”的觀念念和家庭組合合依然是社會(huì)會(huì)的主流。老老人入住敬老老院或老年公公寓的意愿不不高。3，高端消費(fèi)者者的難以爭(zhēng)取?。簩?duì)于高端端消費(fèi)者來說說，其養(yǎng)老的的選擇途徑非非常多樣化：：可以請(qǐng)專人人上門看護(hù)；；可以進(jìn)療養(yǎng)養(yǎng)院等。養(yǎng)老老院這一形式式本身缺乏吸吸引力。4，該區(qū)域附近近樓盤價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該項(xiàng)項(xiàng)目。29武漢***房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司30第三章項(xiàng)項(xiàng)目定位一，項(xiàng)目定位位思考貴公司有把***養(yǎng)老院院打造成武漢漢最高端的精精品養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的意向，售售價(jià)預(yù)估在5000元每平方米左左右，非購(gòu)房房式入院各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估在在8000每人每月左右右。我公司認(rèn)認(rèn)為這樣的高高端定位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，恐市市場(chǎng)難以消化化，戰(zhàn)線拉得得較長(zhǎng)，資金金難以快速回回籠。作為貴貴公司的第一一個(gè)項(xiàng)目，建建議還是以穩(wěn)穩(wěn)求勝。所以以我公司本著著市場(chǎng)需求的的客觀分析，，建議貴公司司對(duì)項(xiàng)目的定定位再做科學(xué)學(xué)的商榷。我我們提供的參參考意見是從從中端做起，，兼顧高端，，前期做好宣宣傳，開盤后后做好服務(wù)把把養(yǎng)老品牌做做響后再轉(zhuǎn)型型至專業(yè)高端端。二，，市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：：中高高端端市市場(chǎng)場(chǎng)三，，品品牌牌定定位位：：做養(yǎng)養(yǎng)老老公公寓寓中中的的名名牌牌。。四，，價(jià)價(jià)格格定定位位售價(jià)價(jià)：：4000——5000/平方方米米。。非買買房房式式入入院院費(fèi)費(fèi)用用：：1500——4000/每人人每每月月31武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司五，，消消費(fèi)費(fèi)者者定定位位購(gòu)買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)動(dòng)機(jī)主導(dǎo)型社會(huì)精英階層中高市場(chǎng)主流，市場(chǎng)領(lǐng)頭羊，核心客戶群體。35-75歲私企法人

金領(lǐng)購(gòu)買力強(qiáng)，成交周期短講究面子，偏好名牌，對(duì)形象、服務(wù)要求高贈(zèng)與長(zhǎng)輩養(yǎng)老高校、事業(yè)單位、大型企業(yè)離退休高干等高中市場(chǎng)主流，是最直接的消費(fèi)群體，對(duì)項(xiàng)目的口碑宣傳有巨大作用50-75歲高干有較多積蓄，有優(yōu)厚的退休金，重視生活品質(zhì)，物質(zhì)與精神生活并重養(yǎng)老提升型白領(lǐng)技術(shù)階層中高重要客戶群之一，對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有提升和拉動(dòng)力35-55歲企業(yè)中層管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品位的英才階層靠攏，易受媒體影響，要求高品質(zhì)低價(jià)格贈(zèng)與長(zhǎng)輩投資跟進(jìn)型生意人階層低高市場(chǎng)追隨者，潛力巨大年齡較寬泛生意人、小私營(yíng)業(yè)主對(duì)資金的使用謹(jǐn)慎，考慮投資回報(bào)，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，缺乏城市歸屬感。多半是兩口之家，置業(yè)首要考慮升值潛力投資邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的40-55歲考慮投資回報(bào)，有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資32武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司六，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議1，建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)無障障礙礙通通道道設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)防防滑滑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)走走道道扶扶手手緊緊急急求求助助設(shè)設(shè)備備風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊地地暖暖低低密密度度2，景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)高綠綠化化率率栽栽種種松松柏柏等等長(zhǎng)長(zhǎng)青青植植物物小小雕雕塑塑古古典典風(fēng)風(fēng)格格壁壁畫畫3，配配套套設(shè)設(shè)施施閱覽覽室室書書畫畫室室棋棋牌牌室室球球場(chǎng)場(chǎng)健健身身設(shè)設(shè)施施舞舞廳廳卡卡拉拉ok廳自自助助種種植植花花圃圃、、菜菜園園超超市市4，服服務(wù)務(wù)為老老人人建建立立有有關(guān)關(guān)健健康康、、愛愛好好的的基基本本檔檔案案；；引導(dǎo)導(dǎo)老老人人組組建建書書法法、、太太極極、、合合唱唱等等文文體體團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)；；與學(xué)學(xué)校校聯(lián)聯(lián)誼誼，，開開展展老老人人和和孩孩子子的的互互動(dòng)動(dòng)活活動(dòng)動(dòng)；；對(duì)不不便便自自理理的的老老人人提提供供送送餐餐、、清清洗洗、、打打掃掃、、喂喂食食等等服服務(wù)務(wù)；；臨終終關(guān)關(guān)懷懷養(yǎng)養(yǎng)生生講講座座；；與附附近近的的醫(yī)醫(yī)院院簽簽訂訂合合作作協(xié)協(xié)議議，，方方便便老老人人就就醫(yī)醫(yī)。。33武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司七，，售售樓樓部部選選址址選址址：：光光谷谷廣廣場(chǎng)場(chǎng)人人流流量量較較多多處處。。34武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司八，，項(xiàng)項(xiàng)目目案案名名因項(xiàng)項(xiàng)目目分分為為兩兩部部分分，，一一部部分分是是區(qū)區(qū)的的養(yǎng)養(yǎng)老老福福利利院院，，不不在在銷銷售售范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)，，一一部部分分是是對(duì)對(duì)外外銷銷售售部部分分。?？伎紤]慮到到對(duì)對(duì)外外銷銷售售部部分分的的廣廣告告宣宣傳傳，，我我們們?yōu)闉槠淦鋽M擬定定了了一一些些參參考考案案名名。。參考考案案名名1，***·晚晴晴園園出自自李李商商隱隱的的““天天意意憐憐幽幽草草，，人人間間重重晚晚晴晴””一一句句，，““晚晚晴晴””指指傍傍晚晚時(shí)時(shí)的的晴晴朗朗天天氣氣，，喻喻指指人人生生晚晚年年的的輝輝煌煌燦燦爛爛。。2，***·壽園園3，***·靜宜宜園園4，***·斂靜靜園園5，***·清樂樂園園6，***·春熙熙園園35武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司九，，主主推推廣廣告告語語參考考廣廣告告語語：：1，在在***，，享享受受身身體體和和心心靈靈的的雙雙重重療療養(yǎng)養(yǎng)2，在在***，，優(yōu)優(yōu)雅雅地地老老去去!3，人人間間重重晚晚晴晴，，情情盡盡在在***??！4，享享福福在在***6，老老來來福福在在***7，***，，專專業(yè)業(yè)為為老老人人36武漢漢***房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問有有限限公公司司37第四四章章推推廣廣策策劃劃一，，推推廣廣思思路路因項(xiàng)項(xiàng)目目是是做做老老年年公公寓寓的的，，所所以以目目標(biāo)標(biāo)人人群群范范圍圍比比較較精精準(zhǔn)準(zhǔn)。。所以以項(xiàng)項(xiàng)目目的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣要要采采取取雙雙管管齊齊下下的的策策略略。。1）、針針對(duì)目目標(biāo)客客戶進(jìn)進(jìn)行精精確營(yíng)營(yíng)銷。。2）、針針對(duì)其其他客客戶進(jìn)進(jìn)行大大眾營(yíng)營(yíng)銷，，38武漢***房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司運(yùn)用各各渠道道推廣廣力度度概況況渠道效果反饋本項(xiàng)目選擇

口碑傳播★★★★★★重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處★★★★重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★運(yùn)用樓體條幅★不用路牌，路旗★★★全程運(yùn)用媒體報(bào)紙★★★★階段重點(diǎn)戶外廣告★★★★重點(diǎn)電視\電視劇片頭★★不用分眾傳媒★根據(jù)情況考慮雜志★根據(jù)情況考慮DM★★階段重點(diǎn)車體★★★★運(yùn)用客戶俱樂部★★運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、短信★★★階段運(yùn)用

外展、巡展點(diǎn)★★★全程運(yùn)用39武漢***房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司二，推推廣策策略（1）DM直投目標(biāo)人人群聯(lián)聯(lián)系方方式獲獲取：：1，醫(yī)院院老年年病人人資料料2，老年年大學(xué)學(xué)學(xué)員員資料料3，企業(yè)業(yè)離退退休職職工名名冊(cè)4，各銀銀行VIP客戶40武漢***房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（2）軟文文推廣廣報(bào)紙、、雜志志、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟軟文廣廣告為為主，，硬廣廣告為為輔。。軟文更更利于于項(xiàng)目目的概概念和和賣點(diǎn)點(diǎn)的闡闡述，，性價(jià)價(jià)比較較高。。軟文可可從以以下幾幾點(diǎn)去去展開開：1，我國(guó)國(guó)進(jìn)入入人口口老齡齡化行行列，，養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)業(yè)的前前景。。2，養(yǎng)老老觀念念的相相對(duì)于于傳統(tǒng)統(tǒng)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。3，政府府對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的重視視4，養(yǎng)老老院的的產(chǎn)業(yè)業(yè)模式式5，從消消費(fèi)者者的角角度去去寫在在養(yǎng)老老院的的體驗(yàn)驗(yàn)。6，介紹紹養(yǎng)老老院的的臨終終關(guān)懷懷、生生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)老、、旅游游養(yǎng)老老等有有興趣趣點(diǎn)的的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目。參考標(biāo)標(biāo)題：：1，《優(yōu)雅地地老去去是一一種尊尊嚴(yán)》2，《送父母母去養(yǎng)養(yǎng)老院院，孝孝？不不孝？？》41武漢***房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（3）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推廣廣在搜狐狐焦點(diǎn)點(diǎn)房產(chǎn)產(chǎn)、新新浪樂樂居網(wǎng)網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)等著著名房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)發(fā)布樓樓盤信信息及及軟文文廣告告。42武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司（4）傳單推廣廣選擇在老年年大學(xué)門口口、老人晨晨練處等老老人集中的的處所散發(fā)發(fā)廣告?zhèn)鲉螁巍?3武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司（5）活動(dòng)推廣廣A，贊助老年年大學(xué)藝術(shù)術(shù)展演展贊助老年大大學(xué)的書畫畫、攝影等等展覽，通通過贊助，，可以做些些平面廣告告，擴(kuò)大***養(yǎng)老老院在老人人中的知名名度。B，有獎(jiǎng)?wù)魑奈恼髡掌罨顒?dòng)征集一些文文章或照片片用于***的網(wǎng)站站或周報(bào)，，定期擬定定一些主題題，主題是是圍繞老人人生活或想想法的。另另開辟老人人傾訴專欄欄，傾聽老老人的心聲聲，為他們們排解心憂憂。藉此以以擴(kuò)大***的知名名度，體現(xiàn)現(xiàn)***的的文化。參考：《退休的日子子》《家有兒女》《最美好的年年華》《我是如何當(dāng)當(dāng)父/母親的？》44武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司（6）開盤推廣廣開盤活動(dòng)主題：享福福在***地址：光谷谷廣場(chǎng)參加人員：：特邀嘉賓賓、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、誠(chéng)誠(chéng)意客戶內(nèi)容：開盤盤前的宣傳傳工作領(lǐng)導(dǎo)致辭表演活動(dòng)有獎(jiǎng)問答***醫(yī)療療人員提供供免費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)和健康指指導(dǎo)服務(wù)***養(yǎng)老老服務(wù)的宣宣傳促銷方式：：開盤當(dāng)天天成交客戶戶贈(zèng)送老人人用的保健健儀器45武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司46第五章營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏奏鋪排銷售節(jié)奏形象期蓄客期開盤強(qiáng)銷持銷期工程進(jìn)度VI、圍墻、導(dǎo)示、銷售物料完成營(yíng)銷中心到位、展示區(qū)包裝展示、工程符合預(yù)售條件局部實(shí)景園林展示階段目標(biāo)建立項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注客戶充分感知認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值，完成蓄客目標(biāo)客戶充分感受項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)氣氛促進(jìn)銷售，積累二期客戶47武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司一，形象導(dǎo)導(dǎo)入期全面啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，，確定所有有專業(yè)配合合單位，發(fā)發(fā)揮各自優(yōu)優(yōu)勢(shì)，相互互配合，及及時(shí)溝通，，協(xié)同作戰(zhàn)戰(zhàn)，各盡其其責(zé)，順利利完成各項(xiàng)項(xiàng)前期準(zhǔn)備備工作。1）硬件準(zhǔn)備備：A、市內(nèi)營(yíng)銷銷中心選點(diǎn)點(diǎn)、售樓部部包裝布置置；B、戶外大型型噴繪廣告告牌選址與與發(fā)布；C、沙盤制作作、單體模模型設(shè)計(jì)制制作。2）軟件準(zhǔn)備備：A、確定本項(xiàng)項(xiàng)目的專業(yè)業(yè)廣告公司司、廣告制制作發(fā)布公公司與其他他配合單位位；B、審定廣告告推廣方案案；C、確定VI、主推廣告告語；3）時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：A、確定項(xiàng)目目主題概念念、主推語語落實(shí)時(shí)間間；B、戶外噴繪繪廣告牌、、戶外導(dǎo)示示牌、圍墻墻包裝、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM等設(shè)計(jì)方案案定稿發(fā)布布時(shí)間；C、樓書、會(huì)會(huì)刊、折頁頁、戶型單單張、手提提袋等相關(guān)關(guān)宣傳物料料設(shè)計(jì)定稿稿時(shí)間；D、聯(lián)系并落落實(shí)網(wǎng)絡(luò)、、DM廣告制作與與發(fā)布時(shí)間間。48武漢***房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司我公司設(shè)計(jì)計(jì)的幾個(gè)參參考小樣：