第一部分高參文章投稿（一篇）1、商戶租金貸款融資模式的風(fēng)險與控制歲末年初，從中央到監(jiān)管機構(gòu)，鼓勵加大對小微企業(yè)金融扶持的政策密集出臺。頻頻送暖的政策“春風(fēng)”，預(yù)示著2012年銀行業(yè)金融機構(gòu)將對小微信貸發(fā)起新一輪 “沖鋒”。如果能對小微企業(yè)信貸進行有效創(chuàng)新同時給予嚴(yán)密的風(fēng)險控制，必然會在搶灘小微企業(yè)的競爭中分得盛宴。由民生銀行最早提出的商戶租金貸款融資模式，作為小微企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新之一，不僅能實現(xiàn)銀行、商戶、市場管理方的“三贏”局面，而且三方利益相互滲透，有利于銀行的風(fēng)險控制，具有較強的復(fù)制性和推廣性，對于商業(yè)銀行開展商圈信貸有較好的借鑒意義?！俱y聯(lián)信分析】一、家居行業(yè)集群項下商戶租金貸款融資模式中國民生銀行西安分行零售風(fēng)險管理部總經(jīng)理蒙曉文最早提出家居行業(yè)集群項下商戶租金貸款融資模式，其模式背景和設(shè)計初衷如下：在家居建材行業(yè)中，如果經(jīng)營商戶是租賃所在商城中市場管理方的商鋪進行經(jīng)營，單次租賃期限較短，且租金逐年 /次上漲較多，假如市場管理方 (出租人)計劃一次性提前收取未來 1-3年的商鋪租金，并根據(jù)預(yù)交的限期給予經(jīng)營商戶不同程度的折扣回報，而銀行又認(rèn)可該家居商城集群， 同意對商城中的經(jīng)營商戶進行小微企業(yè)融資授信， 在市場管理方愿意對商戶租金貸款承擔(dān)全程連帶責(zé)任保證擔(dān)保， 而且愿意為其保證行為另行提供其它“再擔(dān)保”的條件下，銀行可以進行兩個不同性質(zhì)的額度授信，即首先核定并給予家居商城內(nèi)全部經(jīng)營商戶一個最高額授信額度 (由市場管理方推薦其認(rèn)可的經(jīng)營排名靠前的商戶，且單戶租金貸款的額度不超過其新簽訂租賃合同約定的總租金的 80%)，另外向市場管理方給予一個相應(yīng)的最高額保證擔(dān)保額度， 并通過銀行與市場管理方簽訂相關(guān)法律協(xié)議的形式完成保證擔(dān)保的法律程序。二、商戶租金貸款有利于實現(xiàn)“三贏”局面事實上，上述家居行業(yè)集群項下商戶租金貸款融資模式可復(fù)制性和推廣性較強，此，這里我們不妨將此種模式推廣到其他行業(yè)的小企業(yè)批量授信。而且這是一種典型的“三贏”模式，三方利益相互滲透，有利于銀行進行更嚴(yán)密的風(fēng)險控制，具體如下：

因1、對市場管理方：通過租金貸款，可以一次性收取未來 1-3年的租金，可以增加現(xiàn)金流，有助于其更好地發(fā)展。2、對商戶：商戶拿到租金折扣，避免了以后每年度或每次簽約時的租金上漲壓力，經(jīng)營成本降低，更為重要的是解決了經(jīng)營或租金交納方面的資金短缺問題。3、對銀行：優(yōu)質(zhì)經(jīng)營商戶的分散經(jīng)營本身即是對整體項目授信風(fēng)險的分散，而保證人即市場管理方愿意以不動產(chǎn)進行“再擔(dān)保”，即對保證行為形成的最高額保證債務(wù)進行擔(dān)保，客觀上增加了市場管理方的違約成本，可以促使其在推薦商戶及進行保證擔(dān)保行為時審慎謹(jǐn)慎，而且由于商城經(jīng)營中大多采取先由市場管理方統(tǒng)一代收經(jīng)營貨款、再向商戶定期劃轉(zhuǎn)的結(jié)算模式，能夠?qū)嶋H控制商戶的經(jīng)營資金流，通過對此部分現(xiàn)金流的相應(yīng)監(jiān)控，對銀行及市場管理方自身的風(fēng)險可以再次起到降低作用，附帶地，銀行就此可以順利地開展網(wǎng)銀、結(jié)算等產(chǎn)品的交叉營銷，提高小微企業(yè)的綜合貢獻(xiàn)度。三、商戶租金貸款實際操作中的風(fēng)險控制盡管由民生銀行最早提出的商戶租金貸款融資模式在實際操作時，商戶的貸款會直接劃入市場管理方(出租人)的對公賬戶(按揭操作模式)，商戶可選擇按月等額本息或等額本金還款，如果貸款出現(xiàn)逾期，作為保證人的市場管理方可以暫停與逾期商戶進行內(nèi)部貨款結(jié)算，并有權(quán)代銀行扣劃逾期商戶的結(jié)算款項，這種風(fēng)險控制措施對貸款商戶而言，無疑是一種有效威懾力量，風(fēng)險控制措施巧妙，可推廣性較強。但我們認(rèn)為，在實際操作中，銀行還面臨以下風(fēng)險并需要從多方面加強風(fēng)險防控。1、商場選擇與定位風(fēng)險銀行在進行商戶集群授信時， 如果授信商場整體衰落，商戶經(jīng)營情況必然受及影響，這必然增加了貸款行的第一還款來源風(fēng)險。另外， 商場所在的地段對商鋪的升值和貶值有較大影響，如果商鋪貶值，銀行以不動產(chǎn)為抵押的第二還款來源就會面臨風(fēng)險。 因此，商業(yè)銀行在前期的考察中，應(yīng)選擇在全國同類市場中具有較大影響力的商場或市場，攤位出租率良好，具有一定的競爭實力，未來市場前景良好，有利小商戶貸款的償還。如北京的新發(fā)地和馬連道茶城，并且擁有完善管理和繁榮的市場，同時，商場所在地段要有升值前景，關(guān)鍵是要看地段、規(guī)劃、經(jīng)營團隊能力等，這些都與商鋪的升值、租金水平的提高有著直接的關(guān)系。2、商戶越過商場私自走賬由于在商戶租金貸款模式中，市場管理方與商戶是進行內(nèi)部貨款結(jié)算，從這個角度來說，有利于銀行的風(fēng)險控制，但在實際經(jīng)營中，我們發(fā)現(xiàn)，部分商戶可能會因經(jīng)營不善或是為了逃稅，背著市場管理方不走內(nèi)部貨款結(jié)算，而是私自與客戶進行現(xiàn)金結(jié)算，在此情況下，如果商戶貸款出現(xiàn)逾期，市場管理方代銀行扣劃的款額可能難以覆蓋銀行本息。對此，銀聯(lián)信分析認(rèn)為，銀行應(yīng)加強與批量開發(fā)小企業(yè)的市場管理方合作，優(yōu)先市場管理方重點推薦的商戶，加強與商戶的調(diào)研、談判，從前期接觸客戶開始，到授信的調(diào)查、審查、審批、貸款的發(fā)放、貸后管理、貸款的回收等都要使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、生產(chǎn)批量化、隊伍專業(yè)化、管理集約化、風(fēng)險分散化，有利于風(fēng)險得到最大化控制。另外，還應(yīng)緊盯市場環(huán)境變化，了解客戶生存狀態(tài)，監(jiān)控業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，前移風(fēng)險管理關(guān)口。3、市場管理方抵押擔(dān)保法律風(fēng)險在市場管理方以不動產(chǎn)為所在商戶提供抵押擔(dān)保時， 如果商鋪的承租方不履行還款義務(wù)，按照三方約定或協(xié)議，市場管理方作為保證擔(dān)保的第三方應(yīng)為其承擔(dān)還款義務(wù)，銀行有權(quán)收回市場管理方所抵押的不動產(chǎn)，但如果市場管理方（業(yè)主）事先已經(jīng)將商鋪抵押給其他銀行，銀行的權(quán)利事實上已經(jīng)