-2022年寧波市房地產(chǎn)市場分析報告2022年，在中央樂觀的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，同時，一系列刺激住房消費(fèi)政策的出臺，也推動了房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升。2022年寧波市房地產(chǎn)銷售總體呈現(xiàn)價量齊升態(tài)勢。國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊調(diào)查資料顯示，與2022年12月份比較，2022年寧波市新建房銷售價格累計上漲10.6%，漲幅比2022年提高8.4個百分點(diǎn)，其中，新建住宅銷售價格累計上漲11.7%。一、房屋銷售全年走勢分析

(一)房屋銷售價格同比漲幅逐月擴(kuò)大

2022年寧波市房屋銷售價格各月同比指數(shù)分別為100.5%、100.6%、100.9%、101.2%、101.5%、103.0%、104.3%、104.5%、104.9%、105.8%、106.4%、107.5%，漲勢逐月走強(qiáng)。從年內(nèi)房屋銷售價格的波動特點(diǎn)來看，呈前穩(wěn)后高勢頭。前五個月房價走勢比較平穩(wěn)，同比漲幅圍繞在1%上下波動，進(jìn)入6月份后同比漲勢快速擴(kuò)大，房價不斷攀升，到了12月份同比漲幅已達(dá)7.5%。

房屋銷售價格月度同比指數(shù)顯示的前穩(wěn)后高走勢，既反映了房屋銷售價格的肯定上漲，也受到2022年房屋銷售價格漲幅在高位漸漸回落走勢的影響，從1月份的115.6%回落到12月份的100.8%。緣由在于2022年寧波市房屋銷售價格同比指數(shù)，由于受2022年房價上漲的“翹尾”影響始終處于高位，而伴隨著“翹尾”因素影響的逐步減弱，房市的降溫，同比指數(shù)逐月回落，2022年與2022年的漲幅正好形成剪刀差。

(二)房屋銷售價格環(huán)比漲幅均高于上年各月

2022年寧波市房屋銷售價格各月環(huán)比指數(shù)分別為100.0%、100.1%、100.3%、100.5%、100.8%、101.6%、101.5%、100.4%、100.3%、100.3%、100.4%、100.9%?？梢?，2022年上半年寧波市房屋銷售價格環(huán)比漲幅呈逐月擴(kuò)大之勢，6月份環(huán)比漲幅為年內(nèi)各月之首，達(dá)1.6%。進(jìn)入7月份，房屋銷售價格環(huán)比漲幅逐月有所收斂，到9月份環(huán)比漲幅為0.3%，比6月份縮小了1.3個百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，寧波市連續(xù)幾宗土地拍賣出高價，受此影響房屋銷售價格環(huán)比漲幅又有所擴(kuò)大。

2022年寧波市房屋銷售價格環(huán)比漲幅均高于2022年同期水平。

(三)全年新建住宅銷售價格漲幅在同類城市中位次靠前

與2022年12月份比較，2022年寧波市新建住宅銷售價格累計上漲11.7%，在全國七十個大中城市中與南京并列排到第八位，高于全國平均水平2.6個百分點(diǎn)。杭州以11.4%的漲幅僅次于寧波，排到第十位。位居榜首的是廣州，新建住宅銷售價格累計上漲19.9%。

2022年寧波市房屋銷售價格同比漲幅在全國排名呈先升后降走勢。1月份寧波市房價同比漲幅為0.5%，在全國七十個大中城市中居第三十七位，之后隨著寧波市房價的快速上漲排名不斷靠前，7月份寧波市以4.3%的同比漲幅躍居全國其次位，其中新建住宅同比漲幅當(dāng)月居全國之首。但從8月份開頭寧波市同比漲幅全國排名消失回落，排名逐月后退，到了12月份寧波市房價同比漲幅全國排名退至第十五位。

(四)各類房屋銷售價格全面上漲

與2022年12月份比較，2022年全年寧波市房屋銷售價格累計上漲7.5%，漲幅比2022年提高6.7個百分點(diǎn)，不同類型房屋銷售價格均呈上漲態(tài)勢。

新建房累計上漲10.6%，漲幅比2022年提高8.4個百分點(diǎn)。新建房中，住宅類累計上漲11.7%，漲幅比2022年提高8.9個百分點(diǎn)，其中商品住宅累計上漲14.8%；非住宅類累計上漲7.1%，漲幅比2022年提高7.1個百分點(diǎn)，其中辦公樓累計上漲9.6%。

二手房累計上漲4.4%，漲幅比2022年提高5.3個百分點(diǎn)。二手房中，住宅類累計上漲5.7%，漲幅比2022年提高6.5個百分點(diǎn)；非住宅類累計上漲3.0%，漲幅比2022年提高4.1個百分點(diǎn)。

(五)房屋銷售面積大幅增加

依據(jù)列入房屋銷售價格調(diào)查的口徑統(tǒng)計，2022年寧波市六區(qū)(海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū))房屋銷售面積為789.3萬平方米，相比上年440.7萬平方米增長了79.1%。分房屋類型統(tǒng)計，新建房銷售面積為403.0萬平方米，比上年增長73.9%，其中住宅銷售面積為341.1萬平方米，比上年增長78.9%；二手房銷售面積為386.3萬平方米，比上年增長84.9%，其中住宅銷售面積為303.6萬平方米，比上年增長150.9%。

二、促進(jìn)房屋銷售價量齊升的幾大因素

2022年寧波市房屋銷售消失價量齊升的火熱場面，既有全國宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)引，也有地方擴(kuò)大內(nèi)需的放大效應(yīng)。

一是宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，市場信念增加。受國際金融危機(jī)影響，2022年經(jīng)濟(jì)增速放緩。2022年伴隨著國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長一攬子方案的實施，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭明顯，總體形勢樂觀向好。2022年度寧波市GDP同比增長8.6%，比上半年加快4.0個百分點(diǎn)。這對寧波市房地產(chǎn)市場的進(jìn)展也產(chǎn)生了肯定的樂觀影響，購房者對樓市的信念增加，各類購房需求活躍。

二是房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。2022年寧波市房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信念指數(shù)雙雙大幅回升，勢頭強(qiáng)勁。景氣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一至四季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)分別為111.9、138.9、142.5、148.4，呈現(xiàn)逐季上升態(tài)勢。同時，一至四季度寧波市房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)家信念指數(shù)分別為82.2、127.0、132.9、142.2，也呈現(xiàn)逐季上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，二季度起，寧波市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信念指數(shù)雙雙進(jìn)入相對景氣區(qū)間。這表明寧波市房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展布滿信念。

三是國家拉動內(nèi)需政策的導(dǎo)向作用。為應(yīng)對國際金融危機(jī)，2022年11月，國家出臺了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的一攬子政策，寧波市也出臺了相應(yīng)的政策措施，房地產(chǎn)業(yè)受政策導(dǎo)向性強(qiáng)，這些拉動內(nèi)需的政策也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了樂觀導(dǎo)向作用，不少城市商品住房成交量顯著回升。

四是房地產(chǎn)利好政策刺激導(dǎo)致需求釋放。銀行貸款低利率、低首付等刺激住房消費(fèi)政策的實施降低了居民購房成本。自2022年9月份以來央行多次下調(diào)貸款利率，10月份國務(wù)院下調(diào)購房首付比例，12月份國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)展的若干看法》，同月，寧波市出臺“二十六條”住房新政等等，受這些利好政策的導(dǎo)向，壓抑已久的剛性需求和改善型需求在2022年初逐步釋放。2022年4月份寧波調(diào)查隊組織的第十三屆房展會居民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：18.56%的被訪者認(rèn)為受到房地產(chǎn)優(yōu)待政策影響準(zhǔn)備提前購房。

五是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)大量剛性需求。2022年寧波市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幾個大項目的全面鋪開，如軌道交通、“五路四橋”改造和舊城改造等，涉及較大規(guī)模的住房拆遷，促進(jìn)剛性需求的釋放。僅海曙區(qū)就啟動歷史上最大規(guī)模拆遷，涉及15個區(qū)塊，房屋建筑面積近40萬平方米，居民約4000戶。

六是投資型需求顯著上升。去年在各項購房利好政策的刺激下，樓市價量齊升，不斷上漲的房價吸引了投資者的眼光，短期房屋買賣的盈利空間再加上全球范圍內(nèi)的寬松的貨幣政策的實施，在肯定程度產(chǎn)生通貨膨脹的預(yù)期，促使更多的投資者紛紛購入房產(chǎn)，以增值保值，這一態(tài)勢在2022年下半年更加明顯。2022年10月份寧波調(diào)查隊組織的第十四屆房博會居民購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在方案近期購房的被調(diào)查者中，27.7%的調(diào)查者是為了投資和保值，比4月份第十三屆房展會時提高22.5個百分點(diǎn)。

七是“地王”效應(yīng)引發(fā)樓市新一輪上漲。隨著樓市的回暖，房地產(chǎn)市場需求旺盛，成交量大幅上漲，開發(fā)商資金回籠加快。資金充分，導(dǎo)致土地市場成交活躍，“新地王”不斷產(chǎn)生。例如，寧波市濱江慶豐Ⅰ-1、濱江慶豐Ⅰ-2兩地塊經(jīng)過激烈的144次競價，最終由寧波雅戈爾置業(yè)有限公司分別以樓面價14220元/平方米和樓面價18740元/平方米競得。較高地價的比價效應(yīng)，引發(fā)周邊在售樓盤紛紛提價，并且這種趨勢快速遍及全市房地產(chǎn)市場。同時，高價地塊的不斷產(chǎn)生，肯定程度提升了購房者對房價上漲的預(yù)期，二手房市場坐地漲價現(xiàn)象顯得特別普遍。

三、對2022年房產(chǎn)市場的初步推斷

2022年寧波市房地產(chǎn)市場總體經(jīng)受了由年初的平穩(wěn)運(yùn)行到快速回暖，再到近期的價穩(wěn)量縮的過程。面對經(jīng)受幾番上漲已處于高位的房價，部分購房者再度陷入觀望，房價波動趨于穩(wěn)定。2022年寧波市樓市進(jìn)展?fàn)顩r如何，從以下幾方面作一初步推斷：

第一，國家出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，將促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康進(jìn)展。隨著中國經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢漸漸鞏固，面對高房價，中央近期對房地產(chǎn)市場開頭進(jìn)行調(diào)控，目的是支持剛性購房需求，打擊投機(jī)。2022年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要增加一般商品住房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購房需求，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，為此輪樓市調(diào)控拉開序幕。12月9日國務(wù)院常務(wù)會議打算，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展提出增加供應(yīng)、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推動保障房建設(shè)等四大舉措。12月17日，國家五部委通知，對開發(fā)商拿地首付至少50%的限制。2022年1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知》。受這一系列調(diào)控政策的影響，今年寧波市樓市或?qū)⑾ПP整，房價將保持穩(wěn)定。

其次，央行上調(diào)人民幣存款預(yù)備金率，發(fā)出收緊信貸規(guī)模信號，將抑制投機(jī)購房。中國人民銀行打算，從2022年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是我國自2022年11月實行適度寬松貨幣政策以來首次上調(diào)存款預(yù)備金率。這一措施或?qū)⒊蔀檎鳒p流淌性、收緊信貸規(guī)模的一個信號，再加上近期出臺的一系列樓市調(diào)控政策，比如對二套房貸首付40%的嚴(yán)格掌握，充分體現(xiàn)政府盼望房價平穩(wěn)，打擊投資投機(jī)性需求的意向。

第三，住房保障制度不斷完善，將使剛性需求得到有序滿意。為改善城市低收入居民的住房條件，寧波市于2022年12月在海曙、江東、江北區(qū)推出經(jīng)濟(jì)適用住房4938套。2022年2月4日市政府出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康進(jìn)展的若干看法》，明確寧波市2022年基本解決城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%以下的城鎮(zhèn)住房困難家庭的住房問題。依據(jù)方案，2022年住房保障戶數(shù)力爭比2022年增長20%，達(dá)到2.04萬戶，推出經(jīng)濟(jì)適用住房4600套、限價房2200套、人才公寓600套。經(jīng)濟(jì)適用房的推出解決了部分社會低收入人群的住房問題，有利于寧波市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展。

第四，土地拍賣的高價位仍將推高將來房價。2022年伴隨樓市回暖，寧波市土地市場成交活躍，土地拍賣價格屢創(chuàng)新高，樓面價在萬元以上的地塊越來越多，這直接增加了商品房的開發(fā)成本，是推高房價上漲的主因之一。2022年9月26日，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定土地閑置滿兩年的，將依法無償收回。2022年高價購置的土地，在一兩年后建成銷售時，這些商品房價格仍將趨高。

第五，年內(nèi)商品房仍存在求大于供的沖突，房價快速下滑可能性不大。統(tǒng)計資料顯示，2022年寧波市全市房地產(chǎn)新開工面積為812.0萬平方米，同比增長6.3%；竣工面積為665.1萬平方米，同比下降20.2%；商品房銷售面積為815.2萬平方米，同比增長81.8%。盡管去年寧波市