盱眙城市桃源項目市場研究及產(chǎn)品建議報告謹(jǐn)呈：江蘇金和置業(yè)有限公司１盱眙城市桃源項目謹(jǐn)呈：江蘇金和置業(yè)有限公司１目錄項目概況宏觀投資環(huán)境分析競爭個案分析市場調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢預(yù)測整體規(guī)劃建議立面建議景觀規(guī)劃建議房型建議物業(yè)管理建議會所功能建議

產(chǎn)品定位建議消費(fèi)者定位建議銷售價格建議市場研究篇項目定位篇產(chǎn)品建議篇２目錄項目概況整體規(guī)劃建議產(chǎn)品定位建議市場研究第壹篇

市場研究篇３3第壹篇３3一、項目概況1﹑

地理位置盱眙，全國最聚潛力投資中小城市百強(qiáng)，長三角最具投資價值的20個縣。它位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長市相鄰，南、西分別與安徽省來安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。寧淮、寧宿徐兩條高速過境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。(一)區(qū)位概況４一、項目概況1﹑地理位置(一)區(qū)位概況４項目位于盱眙老城區(qū)二水宿舍區(qū)；東面為土丘，坡度大于15度；南側(cè)為水廠生活區(qū)及民宅；西側(cè)為小學(xué)及體育局；北側(cè)為老城區(qū)商業(yè)區(qū)。2﹑地塊周邊概況５項目位于盱眙老城區(qū)二水宿舍區(qū)；東面為土丘，坡度大于13﹑項目基本要素數(shù)據(jù)６3﹑項目基本要素數(shù)據(jù)６二、宏觀投資環(huán)境分析(一)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況

人口:盱眙目前縣域總?cè)丝?4.3萬人，城鎮(zhèn)人口25萬人，城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城區(qū)人口12.5萬人。規(guī)劃到2019年，城區(qū)人口達(dá)到20萬，城區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平達(dá)到46%以上。

GDP:2019年預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值88億元，比去年增長18.1%，是2019年的2.4倍

人均可支配收入:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.1萬元，增長19.6%，是2019年的1.84倍；農(nóng)民人均純收入5080元，增長13.8%，是2019年的1.68倍.社會消費(fèi)品零售總額:2019年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額23億元，比上年增長6.5%。

1﹑區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀７二、宏觀投資環(huán)境分析(一)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況人口:1﹑區(qū)2﹑未來五年經(jīng)濟(jì)計劃今后五年,高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、人口22萬人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。2019年，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP3萬元，財政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬元，農(nóng)民人均純收入1.2萬元。由以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著盱眙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入穩(wěn)步增長,人們的購買力也不斷提升.這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了根本的基礎(chǔ).８2﹑未來五年經(jīng)濟(jì)計劃今后五年,高品位推進(jìn)城市化，縣城3、城市規(guī)劃“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局

根據(jù)盱眙產(chǎn)業(yè)分布、交通干線走向、旅游資源、生態(tài)建設(shè)等基礎(chǔ)情況，優(yōu)化區(qū)域布局，明確發(fā)展重點(diǎn)，構(gòu)筑“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的布局。

“三心”即城西旅游休閑中心，都梁轉(zhuǎn)盤周邊的新城區(qū)公共服務(wù)中心及行政辦公中心；

“雙軸”即沿大橋路到盱馬路的城市發(fā)展軸和沿淮河?xùn)|路到金鵬大道再到金源路的城市發(fā)展軸；

“二帶”為沿淮山水景觀帶和金源北路到金源南路沿線的城市景觀帶；

“五大功能片區(qū)”即濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城南生態(tài)住區(qū)。做到“顯山漏水、北擴(kuò)東移、兩區(qū)相融、富有個性”的鮮明城市特色。９3、城市規(guī)劃“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局根據(jù)盱眙產(chǎn)(二)政策法規(guī)研究1、國家政策法規(guī)研究2019年國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,防止過熱增長,穩(wěn)定房價.出臺了一系列法律法規(guī):《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》頒布日期：2019年1月16日實施日期：2019年2月1日主要內(nèi)容：從2月1日起，各地對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況。點(diǎn)評：該《通知》的出臺，即實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費(fèi)政策成為2019年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具?！爸袊姆康禺a(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進(jìn)一步的發(fā)揮?！睆亩议_了2019用稅收調(diào)控房價的大幕。１０(二)政策法規(guī)研究1、國家政策法規(guī)研究１０《物權(quán)法》頒布日期：2019年3月實施日期：2019年10月1日主要內(nèi)容：自10月１日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期；保護(hù)陽光權(quán)；小區(qū)車庫車位首先要滿足業(yè)主需要；不動產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進(jìn)入快車道；土地承包期限屆滿可按國家規(guī)定繼續(xù)承包等。點(diǎn)評：第一次以國家法律的形式，明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護(hù)。物權(quán)法的出臺將對私有物業(yè)的保護(hù)提升到與公有財產(chǎn)相當(dāng)?shù)牡匚?，對于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。房貸新政——第二套房房貸頒布日期：2019年9月27日實施日期：即日起施行主要內(nèi)容：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。點(diǎn)評：一定程度上，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商囤積土地、房源的投機(jī)行為，同時，也抑制了一定的市場自住需求。１１《物權(quán)法》房貸新政——第二套房房貸１１央行六次加息點(diǎn)評：央行加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任袁開紅表示，雖然今年央行連續(xù)加息，但是并不一定會帶來太大影響.新物業(yè)管理條例頒布日期：2019年8月26日實施日期：2019年10月1日主要內(nèi)容：新物業(yè)管理條例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。點(diǎn)評：明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。物業(yè)所在地的街道辦事處將成為業(yè)主大會、物業(yè)公司的一個正式監(jiān)督部門，業(yè)主維權(quán)將真正進(jìn)入有法可依時代。１２央行六次加息新物業(yè)管理條例１２物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審試行辦法頒布日期：2019年9月20日實施日期：2019年10月1日主要內(nèi)容：《辦法》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。點(diǎn)評：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審將以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。物業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象有望應(yīng)聲而止。

保障性住房新管理辦法頒布日期：2019年9月20日實施日期：2019年10月1日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房購買滿5年后可有條件上市交易，騙購經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購，今后市民申請保障性住房資格到當(dāng)?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請廉租房取消居住年限的限制。點(diǎn)評：政府加大了對保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。

１３物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審試行辦法保障性住房新管理辦法１３《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》頒布日期：2019年12月1日實施日期：即日起施行主要內(nèi)容：辦法里第三條明確規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接?！秉c(diǎn)評：“這給樓市傳達(dá)了一個微妙的信號，政府在努力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房改革。”

2019年,國家從土地、物權(quán)、信貸和保障性住房等多方面出臺政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場,防止房地產(chǎn)市場過快過熱增長.國家的宏觀調(diào)控政策一方面規(guī)范了房地產(chǎn)市場,另一方面使市場的“觀望”氛圍越來越濃.甚至,一些市民期望著“房價的下降”.１４《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》１４2、地方政策法規(guī)研究關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知

主要內(nèi)容：嚴(yán)厲打擊任何形式的無證預(yù)售行為;進(jìn)一步完善商品房價格管理;加大對商品房銷售經(jīng)營活動違法行為的查處力度。銷售方案在預(yù)售許可申報時和其他材料一并報送市房管局開發(fā)處，并公布在售樓處。商品房發(fā)號銷售暫行辦法

商品房公開搖號銷售暫行辦法

淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應(yīng)較緊、部分樓盤未等開盤就被潛在購房戶登記認(rèn)購爭購，并出現(xiàn)找關(guān)系認(rèn)購等不正常現(xiàn)象.淮安市相關(guān)管理部門聯(lián)手出臺新規(guī)，以規(guī)范商品房銷售行為。在政策的引導(dǎo)下,區(qū)域房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范.１５2、地方政策法規(guī)研究１５(三)市場供需態(tài)勢分析1、市場現(xiàn)狀近兩年，盱眙縣住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件得到很大改善。在這一時期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設(shè)、銷售、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資6.1億元，住宅施工面積達(dá)到55萬㎡，住宅竣工面積達(dá)到33萬㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)22㎡。建成小區(qū)14個，新建住宅小區(qū)基本實施物業(yè)管理。以實施住房補(bǔ)貼為重點(diǎn)，出臺廉租住房管理辦法。

１６(三)市場供需態(tài)勢分析1、市場現(xiàn)狀１６類別面積同比增長供應(yīng)情況商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.3萬平方米242%商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積20.1萬平方米189%需求情況商品房實際銷售面積17.16萬平方米319.6%商品住宅實際銷售面積15.92萬平方米311%商品住宅實際銷售套數(shù)1513套381%2019年1-6月份商品房供需情況:從上表可以看出,2019年盱眙縣“房地產(chǎn)市場供需兩旺”,供應(yīng)面積和需求面與去年相比均有很大的漲幅.供應(yīng)量增長了200%以上,需求量增長在300%以上１７類別面積同比增長供應(yīng)情況商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.3萬平方米22、需求狀況預(yù)測到2019年城市人口達(dá)到20萬人，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一些外來人口的導(dǎo)入.對住房的需求量將會繼續(xù)增加.市區(qū)住房外來人口改善性住房需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民１８2、需求狀況預(yù)測市區(qū)住房外來人口改善性住鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民１８

年份2019年2019年2019年2009年2019年城鎮(zhèn)人均住宅面積（m2）2325272830每年住房建設(shè)量（萬㎡）35859090100需供地總量不低于（畝）3508509009001000“十一五”期間，需新增住房建設(shè)總量400萬㎡，其中商品住房占80%，經(jīng)濟(jì)適用住房占20%。新建住宅預(yù)測量:１９年份2019年2019年2019年2009年2019年城

類別需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購買三房。便于子女上學(xué)置業(yè)者靠近學(xué)校的樓盤是首選。傾向于總價較低的兩房，求“實”回鄉(xiāng)置業(yè)者品質(zhì)和地段是首選。對樓盤檔次的要求，以每人的實力不同。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者求“實”，價格適中。部分私營業(yè)主也會考慮市區(qū)內(nèi)的高檔樓盤。投資客地段和發(fā)展?jié)摿κ瞧渲饕目紤]因素。(四)消費(fèi)者習(xí)性調(diào)查經(jīng)過調(diào)查得出,目前盱眙的購房者大致可以分為以下幾類:

在購買者中,以便于子女上學(xué)置業(yè)者,回鄉(xiāng)置業(yè)者以及改善住房的城市居民三類為主,其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者.總體來說,投資客比較少,且多集中在新城區(qū)以及中心商業(yè)區(qū).

２０需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，三、競爭個案分析老城區(qū)板塊

開發(fā)較早,業(yè)已比較繁華的區(qū)域.主要以淮河北路,淮河?xùn)|路,淮河南路,五墩西路為主軸分布新城區(qū)板塊

新汽車站附近區(qū)域,政府未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.開發(fā)區(qū)板塊工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)根據(jù)我司的市場調(diào)查,盱眙的房地產(chǎn)市場大致可以分為三個板塊:２１三、競爭個案分析根據(jù)我司的市場調(diào)查,盱眙的房地產(chǎn)市場大致可以1、老城區(qū)板塊惠源居花苑

２２1、老城區(qū)板塊惠源居花苑２２個案基本資料位置淮河南路100號物業(yè)類別多層占地面積98757平方米建筑面積142282平方米交房時間一期已經(jīng)交房，二期2019年10月開發(fā)商:淮安市興龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間一期2019年6月，二期2019年6月總套數(shù)971套均價2350元/㎡房型一房兩房三房四房面積47.94㎡—54.03㎡78.13㎡—116.48㎡96.43㎡—136.71㎡136.71㎡—163.41㎡百分比1%60%37%2%銷售情況銷售率達(dá)70%以上惠源居花苑開盤比較早,小區(qū)體量比較大;可供選擇的房型豐富;且與城區(qū)內(nèi)其它樓盤相比,價格相對比較便宜,小區(qū)整體銷售情況不錯.２３個案基本資料位置淮河南路100號物業(yè)類別多層占地面積9875龍泉雅苑

２４龍泉雅苑２４35%銷售情況72%28%百分比101.09㎡—127.65㎡78.22㎡—87.27㎡面積三房兩房房型2350元/㎡均價607套總套數(shù)2019年10月2日開盤時間開發(fā)商:盱眙大源置業(yè)有限公司2009年4月交房時間72928平方米建筑面積39867平方米占地面積多層物業(yè)類別金源南路118號位置個案基本資料龍泉雅苑位置比較偏,周邊配套不完善,可供選擇的房型少.自開盤以來,產(chǎn)品去化比較慢.截止到現(xiàn)在銷售率不足40%.２５35%銷售情況72%28%百分比101.09㎡—127.65錦繡家園

２６錦繡家園２６80%銷售情況20%75%百分比108.03㎡—137.46㎡76.78㎡—97.78㎡面積三房兩房房型2300元/㎡均價732套總套數(shù)2019年9月18日開盤時間開發(fā)商:

淮安市恒晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2019年12月交房時間56000平方米建筑面積46.7畝占地面積多層物業(yè)類別金源南路32號位置個案基本資料錦繡家園開盤較早,目前已經(jīng)交房,僅余少量面積較大的頂層房源.小區(qū)綠化和配套還未完善.２７80%銷售情況20%75%百分比108.03㎡—137.46梁城美境

２８梁城美境２８其中包括5%的動遷安置房備注85%銷售情況1%66%33%百分比364.78㎡92.59㎡—112.76㎡79.67㎡—98.78㎡面積五房三房兩房房型2700元/㎡均價316套總套數(shù)2019年8月8日開盤時間開發(fā)商:

盱眙凱旋房地產(chǎn)有限公司2019年5月交房時間4萬平方米建筑面積——占地面積多層物業(yè)類別縣二中旁位置個案基本資料梁城美境位置比較好,周邊配套比較完善,而且靠近學(xué)校,銷售情況非常好.目前僅有少量頂層房源剩余.２９其中包括5%的動遷安置房備注85%銷售情況1%66%33%百華廈國際廣場

３０華廈國際廣場３０商鋪4200元/㎡，僅余一套備注91%銷售情況25%69%6%百分比107.49㎡—168.1㎡111.78㎡—156.32㎡68.52㎡—79.6㎡面積三房（復(fù)式）三房一房房型2400元/㎡(住宅)均價192套總套數(shù)2019年7月開盤時間開發(fā)商:

江蘇華廈置業(yè)發(fā)展有限公司2019年9月交房時間CD幢共2萬多平方米建筑面積——占地面積小高層物業(yè)類別淮河?xùn)|路與淮河南路交叉口位置個案基本資料華廈國際廣場位于老城區(qū)的商業(yè)中心,1-3F為商鋪,3層以上為住宅.商鋪招商和銷售情況很好,住宅部分目前僅頂層有少量復(fù)式剩余.３１商鋪4200元/㎡，僅余一套備注91%銷售情況25%69%6怡和家園３２怡和家園３２其中動遷房占37%備注一期銷售的為多層，銷售率為96%，二期接受預(yù)約銷售情況25%75%百分比100.89㎡—140.84㎡82.43㎡—113.8㎡面積三房兩房房型2550元/㎡均價118套總套數(shù)2019年9月28日開盤時間開發(fā)商:

盱眙縣世紀(jì)置業(yè)有限公司2019年3月交房時間近4萬平方米建筑面積占地面積多層，小高層物業(yè)類別淮河?xùn)|路71號位置個案基本資料怡和家園,位于比較繁華的淮和東路,靠近縣二中,周邊配套比較完善,樓盤體量比較小.產(chǎn)品去化速度比較快,目前一期多層所剩房源很少.該項目中動遷房占有不小的比例,約占推出房源的37%.３３其中動遷房占37%備注一期銷售的為多層，銷售率為96%2、新城區(qū)板塊金源花園３６2、新城區(qū)板塊金源花園３６銷售情況不錯，預(yù)計新推房源均價為2900元/㎡銷售情況13%33%54%百分比141.19㎡～157.66㎡113.75㎡～135.49㎡85.69㎡～96.46㎡面積四房三房兩房房型2850元/㎡均價2019年3月開盤時間開發(fā)商:

江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年5月交房時間90180平方米建筑面積46248.9平方米占地面積多層，小高層物業(yè)類別金源路二橫路位置個案基本資料金源花園,位于新城區(qū)板塊新汽車站附近,周邊配套不太完善.目前可售房源很少,下一批房源尚未推出,預(yù)計均價為2900元/㎡.３７銷售情況不錯，預(yù)計新推房源均價為2900元/㎡銷售情況13%四季華庭

３８四季華庭３８6%62%32%百分比139.97㎡～208.04㎡98.41㎡～143.03㎡82.7㎡～96.86㎡面積復(fù)式三房兩房房型2800元/㎡均價2019年10月開盤時間開發(fā)商:

盱眙縣三錦置業(yè)發(fā)展有限公司2019年10月交房時間74101平方米建筑面積37827平方米占地面積多層，小高層物業(yè)類別金源北路15號位置個案基本資料四季華庭緊鄰金源坊,新汽車站附近,小高層和多層混合社區(qū).目前在售的為多層,該樓盤銷售情況很好,10月開盤以來,推出房源已經(jīng)去化85%.３９6%62%32%百分比139.97㎡～208.04㎡98.4龍城新天地

龍城新天地項目，是由江蘇甲地置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的集商業(yè)、住宅為一體的商服住綜合小區(qū)。本項目位于盱眙縣大橋路北側(cè)，盱眙新客運(yùn)中心東側(cè)，由A、B兩大區(qū)域組成，A區(qū)為純商業(yè)區(qū)共由1－－9＃樓，2－－4層不等的低層商鋪構(gòu)成。B區(qū)為小高層住宅樓構(gòu)成.龍城新天地是一個集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂為一體的高檔商住小區(qū)。其中住宅2萬平方米;商業(yè)3.6萬平方米.商業(yè)4500元/㎡,住宅預(yù)計均價為2850元/㎡.４０龍城新天地

龍城新天地項目，是由江蘇甲地置業(yè)有限案名位置物業(yè)形態(tài)銷售均價備注新城市廣場洪武路工五路多層1980元/㎡接受預(yù)定，尚未開盤水岸鳳凰城開發(fā)區(qū)鳳凰大道西側(cè)多層，小高層，商鋪，別墅1850元/㎡一期銷售中桂香苑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)圣山路12號多層，小高層，商鋪1900元/㎡——3、開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊目前在售新房很少,由于該區(qū)域以工業(yè)為主,無論是共建配套還是人居氛圍都與老城區(qū)和新城區(qū)存在很大的差距.商品房目前售價與市區(qū)內(nèi)其它區(qū)域相比,價格比較低,在1800-2000之間,購買者也以區(qū)域居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主.４１案名位置物業(yè)形態(tài)銷售均價備注新城市廣場洪武路工五路多層198小結(jié)老城區(qū)板塊:老城區(qū)板塊是盱眙目前在售樓盤主要集中區(qū)域,但大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期.該區(qū)域新增項目很少.該區(qū)域樓盤除了惠源居以外,體量比較小,大部分樓盤總體量約在4萬平方米-7萬平方米之間.物業(yè)形態(tài)以高層為主,小高層很少.目前,該區(qū)域商品房銷售均價在2400-2600元/㎡之間.由于該區(qū)域配套比較完善,商業(yè)已經(jīng)比較成熟,商品房去化速度比較快.開發(fā)區(qū)板塊:開發(fā)區(qū)板塊,以工業(yè)廠房為主,住宅供應(yīng)量很少.由于該區(qū)域開發(fā)較晚,遠(yuǎn)離商業(yè)中心,生活配套很不完善.選擇在此購房的市區(qū)居民很少,樓盤的客戶有很大的區(qū)域局限性,以工業(yè)區(qū)換房居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)居民為主.商品房定價比較低,均價在1800-2000元/㎡之間.４２小結(jié)老城區(qū)板塊:開發(fā)區(qū)板塊:４２新城區(qū)板塊:該區(qū)域是盱眙新增樓盤的集中區(qū)域.受政府規(guī)劃的引導(dǎo),該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ容^大,為眾多開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用窨春?樓盤多為多層﹑小高層和商業(yè)的混合型,樓盤品質(zhì)要高于老城區(qū).目前,龍城新天地和金國園等大型商業(yè)項目正在規(guī)劃建設(shè)中,商業(yè)和生活配套不斷完善,增加了區(qū)域樓盤的附加價值.開發(fā)商對樓盤的期望價值較高,定價在2800元/㎡以上.樓盤銷售情況很好,但預(yù)計未來該區(qū)域受當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力和對價格的敏感度影響,價格增長將會放緩.４３新城區(qū)板塊:４３四、市場調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢預(yù)測(一)市場調(diào)研總結(jié)

盱眙房地產(chǎn)市場供需兩旺2019年盱眙房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和需求量同比增長了200%-300%,房地產(chǎn)市場供需兩旺.

房地產(chǎn)市場以剛性需求盱眙房地產(chǎn)市場以剛性需求為主,如改善住房,子女上學(xué),婚房等,投資客比例不大,集中在商業(yè)中心和新城區(qū).

宏觀調(diào)控形成一定的觀望氛圍國家的宏觀調(diào)控將導(dǎo)致近期一段時間的觀望氛圍,尤其是影響了投資客,部分打算進(jìn)城置業(yè)或回鄉(xiāng)置業(yè)者的購房熱情.

不同區(qū)域房價差別比較大,受政府規(guī)劃政策的影響明顯開發(fā)區(qū)房價在市區(qū)內(nèi)最低,約在1800-2000元/㎡之間,老城區(qū)房價約在2400-2600元/㎡之間之間,新城區(qū)房價在2800-2900元/㎡之間.新城區(qū)作為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域,房價明顯高于其它區(qū)域.４４四、市場調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢預(yù)測(一)市場調(diào)研總結(jié)盱眙房

80-100平方米左右的面積段比較受歡迎90平方米左右的房源由于面積適中,總價不會太高,受到大多數(shù)購房者的歡迎,去化速度比較快.

消費(fèi)者對房價敏感度高.受當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力的制約,消費(fèi)者對房價的敏感度較高.總房價在30萬之內(nèi)是消費(fèi)者比較容易接受的范圍.

物業(yè)形態(tài)以多層為主目前盱眙市場上物業(yè)形態(tài)還是以多層為主.多層住宅比較受消費(fèi)者歡迎,但是隨著一些新觀念的引入,這種喜好正在逐步改變.

“金三銀四”觀念影響深刻“金三銀四”觀念在當(dāng)?shù)刭彿空咧杏绊懮羁?導(dǎo)致大量住宅頂層房源很難去化.

物業(yè)管理不完善盱眙房地產(chǎn)市場上物業(yè)管理很不完善,很多樓盤僅僅是門口一個“保安”.４５４５優(yōu)勢（S）1、老城，舊城改造，城市發(fā)展新的機(jī)遇2、城區(qū)老百姓的消費(fèi)購物中心近在咫尺3、臨城區(qū)主干道淮河?xùn)|路，交通較方便4、天然的地勢差異，利于規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新劣勢（W）1、項目用地不規(guī)則、高低落差也較大2、周邊共建配套尚未實施，人氣不足3、地塊尚屬前期開發(fā)階段，市場陌生4、本縣整體經(jīng)濟(jì)不高，消費(fèi)能力受限機(jī)會（O）1、該區(qū)域尚屬舊城改造初期，利于形象工程2、區(qū)域內(nèi)無參照項目運(yùn)營模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新3、鬧中取靜，配套較完善，保值增值潛力較大威脅（T）1、國家房地產(chǎn)宏觀政策波動，將直接影響消費(fèi)者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望2、當(dāng)?shù)卣l(fā)展規(guī)劃調(diào)整，將造成導(dǎo)致老城區(qū)開發(fā)降溫項目SWOT分析:４６優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威脅（T）項目SWOT分析:４(二)未來市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。近兩年盱眙房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，出現(xiàn)了一些違法違規(guī)行為。隨著國家和地方監(jiān)管力度的加大，該區(qū)域房地產(chǎn)市場將更加健康的發(fā)展。房價仍將保持上漲趨勢，但速度會有所放慢。受房地產(chǎn)大環(huán)境的影響以及盱眙居民住房需求比較旺盛的影響，區(qū)域房價仍然會保持上漲趨勢。但是，由于國家的宏觀調(diào)控政策和居民購買力的制約，房價的增長速度將會放緩。區(qū)域內(nèi)供小于求的局面沒有改變。由于城市化的進(jìn)程以及大量的居民改善性住房的需求，盱眙的房地產(chǎn)市場供小于求的局面依然未變。觀望氣氛濃厚，商品房銷售面臨一定的壓力。隨著2019年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場的觀望氣氛越來越濃，這將給商品房銷售帶來一定的壓力，去化速度將會減慢。住宅向新城區(qū)集中，增加了項目的稀缺性。盱眙新建樓盤多集中在新城區(qū)，且體量較大。老城區(qū)許多樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售末期，新增樓盤很少。４７(二)未來市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。４７項目定位篇第貳篇４８項目定位篇第貳篇４８1﹑地塊因子分析一、產(chǎn)品定位建議有利因子不利因子近公園,居住環(huán)境比較好用地不規(guī)則,高低落差大緊鄰商業(yè)中心,配套完善,生活方便緊鄰商業(yè)中心,環(huán)境比較吵雜規(guī)模小,小區(qū)配套在完整性上不及大盤規(guī)模小,利于做精做細(xì)在售樓盤定位雷同,或者沒有明確的定位在售樓盤多,競爭激烈綜合以上分析,本地塊的定位應(yīng)當(dāng)盡量突出優(yōu)勢,規(guī)避不足,甚至化不利因子為有利因子.４９1﹑地塊因子分析一、產(chǎn)品定位建議有利因子不利因子2﹑產(chǎn)品定位建議形象定位:

城市中心的世外桃源城市中心:體現(xiàn)項目的位于市中心的優(yōu)越位置,熱鬧信手拈來,出戶不足五分中,即可享受到購物的樂趣.世外桃源:項目依山而建,小區(qū)綠化率高,環(huán)境優(yōu)美.繁華離我們很近亦離我們很遠(yuǎn).猶如世外桃源.５０2﹑產(chǎn)品定位建議形象定位:城市中心:５０定位主題:

鬧中取靜

精致小區(qū)

精品住宅定位依據(jù):項目近公園,空氣比較好,而且地勢高低起伏.利用此特點(diǎn),依坡造景,營造一個”曲徑通幽”恬靜的生活環(huán)境.項目緊鄰商業(yè)區(qū),鬧中取靜.由于項目總體量比較小,且規(guī)劃以小戶型為主,適合走“精致﹑精品”路線.該定位又可以和“惠源居”等競爭對手做明顯的區(qū)別.５１定位主題:定位依據(jù):3﹑產(chǎn)品形象的塑造產(chǎn)品形象塑造精致精品靜巷住宅景觀建筑房型物業(yè)管理公建配套以人為本精品住宅<具體見產(chǎn)品建議篇>５２3﹑產(chǎn)品形象的塑造產(chǎn)品形象精致精品景觀建筑房型物業(yè)管理公精致﹑精品﹑靜巷住宅我們的產(chǎn)品特點(diǎn)是什么?哪些客戶比較青睞此類產(chǎn)品?他們都是從事哪類職業(yè)?購房目的和特點(diǎn)是什么?二、消費(fèi)者定位建議1﹑消費(fèi)者定位思考對市場環(huán)境的再回顧和思考：我們發(fā)現(xiàn)：1、處于上升階段的盱眙市場在客戶細(xì)分尚不夠明確.

2、對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的塑造,尚有許多細(xì)節(jié)待挖掘；3、產(chǎn)品消費(fèi)者定位雷同;我們認(rèn)為：1、隨著新觀念的引入,客戶對于產(chǎn)品的理解和要求將促使市場不斷細(xì)分；2、未來的客戶和項目差異化特征更為明顯，從群體、產(chǎn)品、文化上都將會得以體現(xiàn)。3﹑本項目入市時應(yīng)當(dāng)抓住這個有利時機(jī),做好消費(fèi)者細(xì)分.追求品質(zhì)生活的客戶５３精致﹑精品﹑靜巷住宅我們的產(chǎn)品特點(diǎn)是什么?二、消費(fèi)者定位建議來源：盱眙市區(qū)內(nèi)目標(biāo)客戶：公務(wù)員、教師、私營業(yè)主等目的：改善居住環(huán)境,提高生活品質(zhì)為主要目的年齡：30-45歲之間收入：家庭年收入4-5萬元之間及以上以上特征：追求樓盤格調(diào)、品質(zhì)、文化、善接受新事物核心客戶重要客戶偶得客戶來源：盱眙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者,回鄉(xiāng)置業(yè)者目的：改善居住環(huán)境、為子女或者父母考慮年齡：35-55歲收入：家庭年收入3-4萬元之間特征：善于接受新事物,重視樓盤的地段,周邊配套追求品質(zhì)生活階層外部導(dǎo)入階層投資客戶,及其他2﹑目標(biāo)消費(fèi)者定位５４來源：盱眙市區(qū)內(nèi)核心客戶重要客戶偶得客戶來源：盱眙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)追3﹑客戶需求因子分析客戶分類使用本物業(yè)可能的原因不使用本物業(yè)可能的原因應(yīng)對策略公務(wù)員教師私營業(yè)主鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者回鄉(xiāng)置業(yè)者認(rèn)可中心區(qū)位第二居所需物業(yè)服務(wù)認(rèn)可中心區(qū)位小區(qū)品質(zhì)及生活環(huán)境地段認(rèn)同升值空間地段認(rèn)同身份體現(xiàn)地段認(rèn)同品質(zhì)生活物業(yè)服務(wù)規(guī)模小,社區(qū)配套是否完善物業(yè)服務(wù)是否真正到位靠近學(xué)校的樓盤的競爭總價較高升值空間的懷疑總價較高樓盤品牌知名度不高總價較高物業(yè)服務(wù)是否真正到位合理謹(jǐn)慎的制定房價樓盤推廣提高知名度突出“精品,靜巷”的特點(diǎn)突出項目中心區(qū)位的稀缺性突出優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)５５3﹑客戶需求因子分析客戶分類使用本物業(yè)可能的原因不使用本物業(yè)三、銷售價格建議從目前的市場環(huán)境來看，我們不宜：對銷售價格抱有過度的預(yù)期，適度謹(jǐn)慎、控制風(fēng)險是我們價格制定的準(zhǔn)則；對銷售量抱有過分的想象，市場不確定因素增多，開發(fā)節(jié)奏的控制更需務(wù)實；也不宜對悲觀，宏觀調(diào)控對鄭州市房地產(chǎn)影響從長遠(yuǎn)來講是健康的。近兩年,盱眙房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,價格漲幅很大.但是,受國家宏觀調(diào)控的影響,目前形成一定的持幣觀望氛圍.商品房價格增長趨緩,且成交量略有下降.不過,盱眙房地產(chǎn)市場以自住為主,相對比較健康.國家政策會給市場帶來一定的影響,但是影響相對較小.面對宏觀調(diào)整，我們更應(yīng)該積極應(yīng)對，謹(jǐn)慎防范:５６三、銷售價格建議從目前的市場環(huán)境來看，我們不宜：近兩我司的銷售均價建議:

2500—2600元/㎡(第一批房源價格)定價策略:

“平開高走”的價格控制策略為了在項目第一次開盤時實現(xiàn)迅速去化，營造火爆的銷售氛圍，同時滿足不同購房者需求，在目前競爭激烈的市場，盡量抓住客戶，創(chuàng)造口碑效應(yīng)，建議一期的一批房源以貼近市場的價格入市，后續(xù)房源由于有了一期實際成交價格的支撐，隨著客戶對本案的認(rèn)可度逐步提高，因此價格可以有穩(wěn)步提升.５７我司的銷售均價建議:定價策略:５７產(chǎn)品建議篇第叁篇５８產(chǎn)品建議篇第叁篇５８一、整體規(guī)劃建議１、公共三角綠地建議公共綠地是本案的進(jìn)出要塞和外部形象的展示面．公共綠地要體現(xiàn)地標(biāo)性和功能性相結(jié)合的特征．比如可采用大型主題雕塑，小廣場，硬地平臺等，需細(xì)化和亮化此部分的設(shè)計５９一、整體規(guī)劃建議１、公共三角綠地建議５９

公廁在樓盤內(nèi)該位置出現(xiàn)，可能會影響到其周邊幾套房源的銷售．如有可能，是否放置于公共三角綠地．這樣不僅不會影響到銷售，還可以增強(qiáng)三角綠地的公共服務(wù)功能．２、公廁一定要出現(xiàn)在用地紅線里嗎？３、機(jī)動車停車位建議機(jī)動車停車位可否在在整個小區(qū)的宅間組團(tuán)中相對均勻分布？停車位分布太過于集中，會給日常生活帶來很多不便．對于有車業(yè)主的購買決策產(chǎn)生一定的影響．對于停車位過于集中組團(tuán)的業(yè)主，也會形成“太噪雜”的購買抗性．６０公廁在樓盤內(nèi)該位置出現(xiàn)，可能會影響到其周邊幾套房源的銷售４、小區(qū)主入口設(shè)計建議這里是小區(qū)機(jī)動車的唯一出入口，以及人流的混合出入主入口設(shè)計時要考慮到車流，人流和自行車流動線的相對分流．由于小區(qū)入口有較大的坡度，建議設(shè)置人流的階梯和自行車推臺．人流階梯的設(shè)計可有效規(guī)避坡度較大帶來的“雨雪天路面比較滑”的不足．自行車推臺的設(shè)置更方便自行車的出入．更加人性化．主入口是小區(qū)的主要對外窗口，建議考慮設(shè)置體現(xiàn)項目案名的標(biāo)志性導(dǎo)視系統(tǒng)．臺階和推臺示意圖６１４、小區(qū)主入口設(shè)計建議臺階和推臺示意圖６１二、立面建議１、屋頂色彩可否以紅色為主？

項目位于坡地，周邊以綠色調(diào)為主，紅色可以更出挑．體現(xiàn)出“藍(lán)天、綠樹、紅瓦”的美麗視覺效果．屋頂以紅色調(diào)為主，與本案“城市桃源”案名相適合．“桃”字將兩種紅色相聯(lián)．立面統(tǒng)一色調(diào),給人感覺較為高檔,品質(zhì)感較強(qiáng).據(jù)我司經(jīng)驗很多動遷安置房多是采用五彩繽紛的顏色.６２二、立面建議１、屋頂色彩可否以紅色為主？６２江蘇省建設(shè)廳規(guī)定，自２００８年１月１日起，江蘇城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)新建１２層及以下住宅及新建、改建和擴(kuò)建的賓館、酒店、商住樓等有熱水需求的公共建筑，必須統(tǒng)一設(shè)計和安裝太陽能熱水系統(tǒng)。不采用太陽能熱水系統(tǒng)的，應(yīng)由建設(shè)單位和建筑設(shè)計單位共同提出書面原因，經(jīng)建設(shè)行政主管部門召集專家對原因進(jìn)行分析論證后作出決定。同時，鼓勵農(nóng)村集中建設(shè)的居住點(diǎn)統(tǒng)一設(shè)計、安裝太陽能熱水系統(tǒng)。

２、建筑體的屋頂是否考慮到“12層以下住宅需安裝太陽能”的政府規(guī)定?

６３江蘇省建設(shè)廳規(guī)定，自２００８年１月１日２、建筑體的屋３、轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置

建議在建筑體兩端部位出現(xiàn)轉(zhuǎn)角凸窗.這樣可以增加室內(nèi)采光,增加通風(fēng)效果,擴(kuò)大景觀視野.轉(zhuǎn)角凸窗的設(shè)計不僅提升了項目的品質(zhì)感,而且提高部分房源的價值.６４３、轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置建議在建筑體兩端部位出現(xiàn)轉(zhuǎn)角凸窗.這樣三、景觀規(guī)劃建議1﹑雕塑等建筑小品設(shè)置在景觀中盡量設(shè)置雕塑,長椅等建筑小品,有助于增加生活的情趣.建筑小品的選擇要與“桃源”風(fēng)格相吻合,且充滿人文氣息.６５三、景觀規(guī)劃建議1﹑雕塑等建筑小品設(shè)置６５2﹑亭臺樓閣世外桃源生活,離不開小橋流水,綠樹成蔭,更離不開亭臺樓閣的點(diǎn)綴.幾方面完美融合更能體現(xiàn)悠然自得的桃源生活的特志.而且亭臺樓閣為社區(qū)居民提供休憩交談的場所.有助于增進(jìn)社區(qū)居民間的交流,促進(jìn)和諧的人居環(huán)境建設(shè).６６2﹑亭臺樓閣６６四、房型建議１、Ａ-A戶型建議臥室

衛(wèi)臥室

衛(wèi)A戶型總建筑面積為79.43平方米,公攤面積7.17平方米,是否能真正達(dá)到這么大面積,得房率有沒有這么低?建議次臥與衛(wèi)生間的位置交換一下.原來次臥的位置位于整幢建筑體的凹處,造成臥室采光不足.臥室與衛(wèi)生間交換一下位置有助于改善次臥的采光,增強(qiáng)居住的舒適性.６７四、房型建議１、Ａ-A戶型建議臥室衛(wèi)臥室衛(wèi)A戶型總建筑２、B-B戶型建議次臥次臥B房型做為一個大兩房,次臥面寬太小.建議可將面寬擴(kuò)大至2.8米～2.9米之間,增強(qiáng)品質(zhì)感.對于兩房來說，2.75米的餐廳面寬過大,可適當(dāng)縮小至2.6米～2.65米之間,節(jié)約空間,使空間布局更加合理.６８２、B-B戶型建議次臥次臥B房型做為一個大兩房,次臥面３、C-C戶型建議次臥次臥建議將C戶型改成面積小且房型又好的B戶型.

C戶型中餐廳和廚房距離較遠(yuǎn),又有入戶門介于中間,造成房間內(nèi)人流動線比較亂;而且,餐廳面積太小,空間布局比較局促;另外,入口處浪費(fèi)了比較多的空間.總體來說,該房型布局很不合理,建議將C戶型改成B戶型.６９３、C-C戶型建議次臥次臥建議將C戶型改成面積小且房型又４、D-D戶型建議建議方案一：做為108.83平方米的三房,整體面寬是否考慮放大?適當(dāng)擴(kuò)大書房的進(jìn)深，盡量降低浪費(fèi)的空間面積，提高房型可利用面積．朝南的次臥可做2.9米～3米的面寬,增加居住的舒適性.書房書房７０４、D-D戶型建議建議方案一：做為108.83平方米的三房建議方案二：書房衛(wèi)主臥書房衛(wèi)

主臥做為108.83平方米的三房,整體面寬是否考慮放大?朝南的次臥可做2.9米～3米的面寬,增加居住的舒適性.建議衛(wèi)生間上移,書房下移.適當(dāng)擴(kuò)大主臥的進(jìn)深．改變原來中間部位空間浪費(fèi)較大的缺點(diǎn).縮小廚房面寬,節(jié)約空間.７１建議方案二：書房衛(wèi)主臥書房衛(wèi)主臥做為108.83平５、E-E戶型建議建議餐廳面寬控制在2.8米(原來面寬為3米)即可,可勻給書房和廚房.

７２５、E-E戶型建議建議餐廳面寬控制在2.8米(原來面寬為3米６、Ｍ－Ｌ戶型建議走梯建議走梯右移1～1.25米,既可以放大M的客廳進(jìn)深,又可節(jié)省L浪費(fèi)的空間.L餐廳面積控制在2.6米,次臥面寬控制在3米.如此修改,兩個戶型的面積差距也會相應(yīng)縮小.７３６、Ｍ－Ｌ戶型建議走梯建議走梯右移1～1.25米,既可以放7、E－F戶型建議F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局上都比較合理.對于F房型沒有意見.E戶型建議餐廳面寬控制在2.8米(原來面寬為3米)即可,可勻給書房和廚房.７４7、E－F戶型建議F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局上8、D-F戶型建議F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局上都比較合理.對于F房型沒有意見.Ｄ戶型做為108.83平方米的三房,整體面寬是否考慮放大?適當(dāng)擴(kuò)大書房的進(jìn)深，盡量降低浪費(fèi)的空間面積，提高房型可利用面積．朝南的次臥可做2.9米～3米的面寬,增加居住的舒適性.建議方案一：７５8、D-F戶型建議F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局上都建議方案二：主臥書房衛(wèi)F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局上都比較合理.對于F房型沒有意見.Ｅ戶型做為108.83平方米的三房,整體面寬是否考慮放大?朝南的次臥可做2.9米～3米的面寬,增加居住的舒適性.建議衛(wèi)生間上移,書房下移.適當(dāng)擴(kuò)大主臥的進(jìn)深．改變原來中間部位空間浪費(fèi)較大的缺點(diǎn).縮小廚房面寬,節(jié)約空間.７６建議方案二：主臥書房衛(wèi)F戶性無論從通風(fēng)﹑采光還是室內(nèi)布局９、Ｊ-Ｊ戶型建議７７９、Ｊ-Ｊ戶型建議７７Ｊ戶型存在很多缺點(diǎn)：衛(wèi)生間沒有采光，通風(fēng)不好?？蛷d朝南，僅有一個小窗，采光不好?？臻g布局不合理，，起居室與臥室交叉，動靜混合。生活的舒適性差。南北通風(fēng)比較差。餐廳與客廳之間浪費(fèi)的空間比較大。我司建議戶型可有效避免這些問題：起居室南北走向，采光充足，通風(fēng)很好。動靜分區(qū)，相互干擾