內(nèi)容摘要近幾年，隨著城市化進程的加快和居民收入的提高，我國居民對住房的需求日趨旺盛，居民個人住房消費市場非常活躍。個人住房抵押貸款已經(jīng)成為促進消費、拉動經(jīng)濟增長的重要力量，對房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用，同時，商業(yè)銀行也將個人貸款視作一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和重要的利潤增長點。然而近年來銀行實際運作情況表明：個人住房貸款業(yè)務的安全性不容樂觀，貸款風險正在日益增加。隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機，面對新環(huán)境、新問題，本文對當前我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務的風險狀況進行了分析,并提出了風險防范的對策。關(guān)鍵詞:個人住房貸款商業(yè)銀行風險防范對策

目錄TOC\o"1-3"\h\u1796一、個人住房貸款的含義、特點 124474（一）個人房貸的含義 131556（二）個人房貸的特點 115923二、我國商業(yè)銀行個人房貸的發(fā)展現(xiàn)狀 224849三、商業(yè)銀行個人房貸的風險分析 227944（一）市場風險 29581.利率的風險 211762.流動性風險 35282（二）信用風險 3193091.來自貸款人 3220842.來自房地產(chǎn)開發(fā)商 4154343.社會信用環(huán)境和信用體系不健全的風險 431240（三）銀行風險 499931.銀行內(nèi)部人員的操作風險和道德風險 431412.銀行同業(yè)間惡性競爭的風險 531492四、商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策 527102（一）風險認知策略 526810（二）風險規(guī)避策略 521465（三）風險降低策略 615763（四）風險化解策略 66287參考文獻 6商業(yè)銀行個人房貸的風險分析與對策住房是人們的基本生活保障．改善住房條件關(guān)系到人們生活質(zhì)量的提高．因此發(fā)展住房金融成為真正啟動消費信貸的關(guān)鍵問題，而商業(yè)銀行個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分一直是社會各界關(guān)注的熱點話題。伴隨個人住房貸款的快速增長，房貸不良貸款率也開始有所上升。2011年以來，針對房價迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴重的問題，以“國十條”為代表的房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺，政府對房市的調(diào)控力度越來越強，未來中國房地產(chǎn)市場的價格走勢眾說紛紜，由此進一步增加了商業(yè)銀行個人住房貸款的風險性和不確定性。個人住房貸款的含義、特點（一）個人房貸的含義個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，借款人申請住房貸款時必須提供擔保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種類型。個人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，也稱公積金貸款；住房公積金貸款是政策性個人住房貸款．一方面其利率低；另一方面其主要是為中低收入的公積金繳存職工提供；個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款；個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。（二）個人房貸的特點個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：1．貸款金額大、期限長。個人住房貸款金額較大，期限較長，通常為10—20年，最長可達30年；2．貸款對象特殊且用途專一。對象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房；3．償還方式特殊。借款人按月歸還貸款本息；4．一般以所購房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征，給貸款管理工作造成了一定的困難。我國商業(yè)銀行個人房貸的發(fā)展現(xiàn)狀個人住房抵押貸款又稱住房消費信貸，是指借款人由于自有資金不足，以所購買的住房為抵押物，向金融機構(gòu)申請的長期貸款，并承諾按期償付貸款本息。自1998年以來，隨著住房制度改革的深化和居民住房需求的增長，我國個人住房抵押貸款業(yè)務得到迅速的發(fā)展,因其具有收益穩(wěn)定、風險低等特點，在滿足居民個人住房需求的同時，也在商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)營利潤和降低整體風險等方面發(fā)揮了積極的作用。2009年全年所有金融機構(gòu)個人消費性住房貸款累計新增14萬億元，年末余額同比增長47.9%，增速比2008年末加快37.4個百分點。根據(jù)人民銀行公布的2010年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：2010年一季度的增量6021.5億元，第二季度住戶中長期消費性貸款比第一季度住戶中長期消費性貸款增加4648.43億元。一直以來我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款呈現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢（見表1），我國的四大國有銀行個人住房貸款金額占銀行貸款總額的比重也呈現(xiàn)出增高的趨勢（見表2）。表1歷年全國個人住房貸款狀況表(1999—2011）年份銀行貸款余額（億元）個人住房貸款余額（億元）個人住房貸款余額占比（%）199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303557298009.8220093997374437811.0120104792565733511.96表2四大國有銀行個人住房抵押貸款業(yè)務占銀行貸款總額的比重情況銀行名稱2007年末2008年末2009年末2010年末個人住房抵押貸（億元）所占比重（%）個人住房抵押貸（億元）所占比重（%）個人住房抵押貸（億元）所占比重（%）個人住房抵押貸（億元）所占比重（%）中國銀行4549.8419.655075.7119.067643.6218.358167.4619.58工商銀行5363.3113.205973.7413.078742.4415.269568.8717.28建設(shè)銀行5278.8816.136031.4715.908513.9718.409245.1519.21交通銀行1393.5712.621519.8911.442249.7512.232853.4512.98數(shù)據(jù)來源：根據(jù)上海證券交易所和深圳證券交易所披露銀行年報數(shù)據(jù)整理而得。有關(guān)調(diào)查顯示目前我國上市商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務占個人貸款業(yè)務的比重較高。個人住房抵押貸款占銀行貸款總額的比重都在10%—20%之間。如此高比重的個人住房抵押貸款業(yè)務,使得房地產(chǎn)市場波動的風險將會引致商業(yè)銀行的經(jīng)營風險,進而會對商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、財務狀況和經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生不利的影響。商業(yè)銀行個人房貸的風險分析個人住房抵押貸款風險指因借款人不能按時還貸付息給銀行帶來的經(jīng)濟損失的可能性，即商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。隨著時間的推移,我國銀行業(yè)已開始進入房貸風險初步顯現(xiàn)時期。我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨主要風險可以分為以下幾個方面。（一）市場風險1.利率的風險由于貸款的對象為個人，利率定高了，會加重居民負擔，減少貸款要求。目前我國個人住房貸款利率相對穩(wěn)定，只有在國家調(diào)整利率時，才作相應的調(diào)整（見表3）。當利率上調(diào)時，借款人每期承擔的還款額增加，違約率將大大增加增減幅度約為10%，從而影響貸款發(fā)放銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。當利率下調(diào)時，借款人再籌資成本也相應降低，對于一個理性的個人來說必然會提前償付貸款，我們稱作為提前還款風險。提前還款會給銀行的資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)造成影響，對銀行的盈利造成損失，據(jù)不完全統(tǒng)計，會造成盈利總額0.2%的損失，對于貸款總額很大的銀行來說，也是一筆巨大的損失。根據(jù)央行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，個人住房貸款期限在1年以內(nèi)的，實行合同利率，如果法定利率調(diào)整，不分段計息；1年以上貸款如果法定利率調(diào)整，于次年初開始按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。商業(yè)銀行按揭貸款最長期限為20年，利率的調(diào)整和波動無疑會影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流量。從整體上看我國目前各類貸款的利率仍處于歷史偏低水平，隨著利率市場化進程的加快和國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展走勢分析，今后一段時期利率上行的趨勢不可避免，由于貸款利率調(diào)整的滯后性，銀行勢必會遭受利率損失。此外，由于現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)銀行的主要收入仍來自利息收入，所以利率的調(diào)整將無疑對銀行的經(jīng)營和收益會產(chǎn)生重大的影響，同時，也會引起利率期限結(jié)構(gòu)的變化，利差的變化更加難以把握。表3我國商業(yè)銀行的貸款利率變動表調(diào)整時間六個月以內(nèi)（含）（%）六個月至一年（含）（%）一至三年（含）（%）三至五年（含）（%）五年以上（%）2006.08.195.586.126.306.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.202007.07.216.036.847.027.207.382007.08.226.217.027.207.387.562007.09156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.207.297.567.742008.10.096.126.937.027.297.472008.10.306.036.666.757.027.202008.11.275.045.585.675.946.122008.12.234.865.315.405.765.942010.10.205.105.565.605.966.142010.12.265.355.815.856.226.402011.02.095.606.066.106.456.602011.04.065.856.316.46.656.802011.07.076.106.566.656.907.05流動性風險根據(jù)國際經(jīng)驗，銀行的資產(chǎn)負債在期限和規(guī)模結(jié)構(gòu)上要保持相對的平衡，并且中長期貸款在銀行資產(chǎn)中所占比例越高，對銀行的資金流動影響越大，而住房貸款如果達到銀行全部貸款的30%左右就有可能對銀行的資金流動性帶來嚴重威脅。商業(yè)銀行流動性風險，是指銀行無力為負憤的減少或資產(chǎn)的增加提供融資．即當流動性不足時，無法以合理的成本迅速增加負債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得足夠資金，從而影響其盈利水平，給生存帶來威脅的可能性。它表現(xiàn)為：①信貸資金嚴重不足，根本無法滿足借款人的需求；②投資業(yè)務萎縮，且不能以有效的主動性負債解決資金來源；③資產(chǎn)變現(xiàn)能力和準備金置換效率極差，不能及時滿足存款人的提現(xiàn)要求，甚至形成擠兌；④在市場條件極為不利情況下．被迫低價出賣資產(chǎn)或高價購買債務。目前從國內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)上看，短期存款構(gòu)成了銀行信貸資金的主要來源，據(jù)統(tǒng)計短期存款占到了銀行負債規(guī)模的70%以上，活期存款的存款期限一般僅為幾個月，最長不超過一年的時間，而中長期個人住房貸款在住房消費貸款中卻占據(jù)了相當大的比例，目前我國商業(yè)銀行個人住房貸款的期限大部分在10年以上，最長期限甚至達到了30年，由此形成中長期貸款卻沒有與之期限相匹配的資金來源作支撐，在一定程度上導致了資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)的嚴重失衡。（二）信用風險1.來自貸款人國際上通常用房價收入比來衡量一個地區(qū)居民對住房支出的承受能力。根據(jù)房價收入比定義，房價收入比為市場上銷售的按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值，與居民家庭收入的中值的比率。從房價收入比角度進行分析，世界銀行認為，合理的房價與收入之比是5∶1，聯(lián)合國的標準是3∶1。而我國情況以北京為例計算，以2007年1～4月份北京城鎮(zhèn)居民可支配收入計算，北京的房價收入比已經(jīng)達到16.47∶1。房價收入比偏高，造成居民還貸壓力加大。同時，在我國進入加息周期以來，央行多次提高貸款利息，特別是2007年已先后加息6次，目前貸款購房者的負擔在日趨加重。而我國絕大部分房貸為浮動利率貸款，利率的頻繁調(diào)高導致借款人還款負擔越來越重，商業(yè)銀行個貸的風險也越來越大（見表4）。表4我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率年份20032004200520062007200820092010不良貸款率1.34%1.50%1.62%1.84%1.96%1.76%0.59%1.13%2.來自房地產(chǎn)開發(fā)商第一種是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)投資與銀行信貸資金存在較高的關(guān)聯(lián)度，開發(fā)商的管理和經(jīng)營一旦出現(xiàn)風險，必然會嚴重影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的安全乃至整個銀行體系的穩(wěn)健運行。此外，在未正式辦理抵押登記手續(xù)前，開發(fā)商一般要為借款承擔階段性保證責任，有時銀行還會要求開發(fā)商承擔回購責任，開發(fā)商的經(jīng)營風險和信用風險也對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全構(gòu)成嚴重的威脅。第二種是虛假按揭的風險。一方面，相對于一般的工商行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型的行業(yè)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險相對較高，央行規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占總貸款余額比不得超過30%。而與此是成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重迅速擴大且享有利率的優(yōu)惠政策，因而一些資金實力有限、資信狀況較差的開發(fā)商和中介機構(gòu)在資金困難、樓盤銷售不暢時，為緩解資金壓力便會采取假購房者、高報價、虛假交易、重復按揭等手法大量套取銀行信貸資金，使房地產(chǎn)開發(fā)和融資的風險向個人住房貸款轉(zhuǎn)移。另一方面，由于銀行個人住房貸款利率低、周期長，有的購房者利用銀行與借款人信息不對稱的空子，在不同的銀行按揭貸款，在一定程度上增大了銀行貸款風險。虛假按揭具有批量作案、批量爆發(fā)、處置難度大的特點，近年來己經(jīng)成為威脅商業(yè)銀行住房消費貸款安全的一個極其嚴重的問題。3.社會信用環(huán)境和信用體系不健全的風險雖然我國的個人征信系統(tǒng)已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)，個人信用環(huán)境已經(jīng)大為改觀，但當前各地的信用體系發(fā)展不平衡。上海、深圳等經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，信用體系建設(shè)較好，人們的信用觀念也較強。而在廣大的中西部地區(qū)，信用體系建設(shè)還是非常落后，人們誠實守信的觀念淡薄，逃廢銀行債務的現(xiàn)象比較嚴重。同時，人們收入證明等資信狀況的真實性也不可靠，往往是為了取得相應額度的貸款，而倒推開出的證明，其可信度大打折扣。社會信用環(huán)境和信用體系的不健全，也給商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務帶來了較大的風險。（三）銀行風險1.銀行內(nèi)部人員的操作風險和道德風險個人住房貸款業(yè)務流程長、環(huán)節(jié)多，稍有不慎，造成操作失誤，就可能給銀行帶來風險。尤其是國有商業(yè)銀行，網(wǎng)點眾多，人員也是良莠不齊，無法保證所有操作的準確性，因此容易產(chǎn)生操作風險。同時，由于國有商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及責任認定和處罰的力度不夠，使得客戶經(jīng)理在具體業(yè)務辦理過程中，沒能盡職盡責，從而產(chǎn)生道德風險的現(xiàn)象時有發(fā)生。如，許多“假個貸”的發(fā)生，都與客戶經(jīng)理貸前調(diào)查不盡責，沒有做到面談面簽有關(guān)，最終導致個貸資產(chǎn)的損失。2.銀行同業(yè)間惡性競爭的風險個人住房貸款，一直被各家銀行視為最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，而受到大力追捧。幾乎各個商業(yè)銀行，包括國有大型銀行和中小商業(yè)銀行都制定有力的措施，促進個貸業(yè)務的發(fā)展。商業(yè)銀行之間，有時為了提高競爭力，不得不向開發(fā)商或客戶做出讓步，相應提高了自身的貸款風險。商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策（一）風險認知策略個人住房貸款的風險伴隨著業(yè)務發(fā)展而無處不在，尤其是在當前經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，市場競爭日趨激烈的情況下，對風險的主動研究、提早認知，是防范風險的前提和基礎(chǔ)。因此，商業(yè)銀行應當認真做好以下幾個方面風險的研究和認知:一是宏觀經(jīng)濟周期性變動的風險。包括對宏觀經(jīng)濟走勢、房地產(chǎn)市場走勢以及利率走勢的分析和預測，分析其對商業(yè)銀行個貸發(fā)展、資產(chǎn)質(zhì)量所帶來的影響，及時采取應對措施。二是個人住房貸款辦理的各個環(huán)節(jié)的風險。包括貸前調(diào)查、資料審核、貸款審批、抵押登記、發(fā)放回收等各個環(huán)節(jié)，及時預警，堵塞漏洞。三是法律法規(guī)變動的風險。個人住房貸款涉及合同法、擔保法、物權(quán)法等許多法律法規(guī)，各類法律法規(guī)的變化都可能引起個人住房貸款風險狀況的改變。因此各家商業(yè)銀行應當由專業(yè)的法律研究工作人員，對各類法律法規(guī)的變動，司法解釋的變化進行研究，主動認知其中的風險變化。（二）風險規(guī)避策略實施重要風險事項的事前規(guī)避策略，是從源頭上防范建設(shè)銀行個人住房貸款風險的關(guān)鍵。從當前來看，主要應當從四個方面來規(guī)避風險。一是規(guī)避重點區(qū)域的風險。近年來，我國各地區(qū)房價上漲情況不一，有的地區(qū)房價平穩(wěn)上漲，而有的地區(qū)房價上漲過快，嚴重脫離其實際價值。商業(yè)銀行應當在認真研究分析的基礎(chǔ)上，加強對房價上漲過快地區(qū)的個人住房貸款發(fā)放的控制，規(guī)避房價回落可能給個人住房貸款帶來的風險。二是規(guī)避重點合作方的風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商、各類中介機構(gòu)等個人住房貸款的主要合作方，商業(yè)銀行都應當對其資質(zhì)、信用程度等進行嚴格審查，建立準入制和黑名單制，凡是列入黑名