PAGE/r/nPAGE/r/n21/r/n/r/n第一部分市場研究/r/nTOC\o"1-2"\h\z/r/n/r/n/r/n/r/n一/r/n/r/n、武漢市宏觀經濟分析/r/n /r/n/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、武漢市綜合概況/r/n /r/n/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武漢市經濟概況/r/n /r/nPAG/r/nEREF_Toc45554506\h/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n二、/r/n/r/n武漢市房地產宏觀市場分析/r/n /r/n/r/n6/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、房地產總體市場分析/r/n /r/n/r/n6/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武漢市房地產住宅市場分析/r/n /r/n/r/n/r/n10/r/n/r/n/r/n/r/n三、區(qū)域市場分析/r/n /r/n/r/n13/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、區(qū)域經濟概況分析/r/n /r/n/r/n13/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、區(qū)域房地產市場分析/r/n /r/n/r/n14/r/n/r/n/r/n/r/n四、供給樓盤調研/r/n /r/n/r/n21/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、供給樓盤概況/r/n /r/n/r/n21/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、供給樓盤指標分析/r/n /r/n/r/n25/r/n/r/n/r/n/r/n3/r/n、供給樓盤專項調研/r/n /r/nPAGEREF/r/n_Toc45554516\h/r/n35/r/n/r/n/r/n/r/n五、需求調研分析/r/n /r/n/r/n37/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、需求問卷調研分析/r/n /r/n/r/n37/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、訪談分析/r/n /r/n/r/n39/r/n/r/nHYPERLINK/r/n\l"_Toc45554520"/r/n/r/n六、/r/n/r/n市場競爭分析/r/n /r/n/r/n43/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、市場競爭項目歸類列表/r/n /r/n/r/n43/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武昌擬建、在建項目對本項目的影響/r/n /r/n/r/n44/r/n一、武漢市宏觀經濟分析/r/n1、武漢市綜合概況/r/n武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處/r/n，/r/n是湖北省省會/r/n及/r/n華中地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽/r/n。/r/n武漢版圖面積為8467.11平方公里，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區(qū)面積3963.6平方公里，郊區(qū)面積763.51平方公里，市轄縣面積3740平方公里。/r/n武漢屬北亞熱帶季風性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明/r/n，/r/n夏季最長約130多天/r/n，/r/n春秋二季各約60天。/r/n武漢現轄9個城區(qū)，2個郊區(qū)，2個縣。區(qū)縣下轄92個街道辦事處，59個鎮(zhèn)，34個鄉(xiāng)。/r/n轄區(qū)內交通網絡發(fā)達，具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。/r/n2002年末，全市戶籍人口總數為/r/n764/r/n萬人。/r/n2/r/n、武漢/r/n市/r/n經濟概況/r/n（/r/n1/r/n）、宏觀經濟運行/r/n表1-1宏觀經濟指標比較（一）/r/n /r/nGDP/r/n人均/r/nGDP/r/n財政收入/r/n固定資產投資/r/n億元/r/n變化/r/n元/r/n變化/r/n億元/r/n變化/r/n億元/r/n變化/r/n2002/r/n1493.09/r/n10.78%/r/n19611.00/r/n9.53%/r/n196.54/r/n30.87%/r/n570.43/r/n12.19%/r/n2001/r/n1347.80/r/n11.68%/r/n17905.00/r/n10.27%/r/n150.18/r/n19.05%/r/n508.44/r/n10.05%/r/n2000/r/n1206.84/r/n11.16%/r/n16238.00/r/n9.92%/r/n126.15/r/n12.40%/r/n462.00/r/n7.13%/r/n1999/r/n1085.68/r/n8.36%/r/n14773.00/r/n7.30%/r/n112.23/r/n12.20%/r/n431.25/r/n7.20%/r/n/r/n圖1-11995-2002GDP指標增長趨勢圖/r/n以上數據顯示：/r/nGDP/r/n總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅/r/n11/r/n％左右），全社會經濟總體運行良好；/r/n財政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，這與城市經濟結構調整過程中，第二、第三產業(yè)增加值增長較快有關，更顯示企業(yè)經營狀況逐步向好，/r/n企業(yè)技術改造力度增強，工業(yè)經濟效益綜合指數提高/r/n；/r/n城市的固定資產投資規(guī)模近兩年增長速度加快，顯示經濟的發(fā)展活力逐步趨強，投資拉動對國民經濟總體運行狀況的作用不容小覷。/r/n（/r/n2/r/n）、居民收入與消費/r/n在經濟總體健康運行的基礎上，居民收入、消費取向呈現出不完全相同的趨勢：/r/n一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經濟發(fā)展較為緊密的相關性，相應指標增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費在/r/n“/r/n量/r/n”/r/n增加的同時，價格總水平卻止步不前，除/r/n2000/r/n年微幅上調外，其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降，/r/n2002/r/n年，這一趨勢仍然延續(xù)。/r/n表1-2居民收入與消費指標比較/r/n職工平均工資/r/n城區(qū)人均可支配收入/r/n消費價格總水平/r/n社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）/r/n元/r/n變化/r/n元/r/n變化/r/n變化/r/n億元/r/n變化/r/n2002/r/n10039.00/r/n10.49%/r/n78/r/n20.00/r/n7.05%/r/n-1.40%/r/n770.08/r/n12.42%/r/n2001/r/n9086.00/r/n19.08%/r/n7305.05/r/n8.01%/r/n-0.50%/r/n685.00/r/n13.04%/r/n2000/r/n7630.00/r/n7.60%/r/n6763.00/r/n8.21%/r/n0.50%/r/n606.00/r/n11.40%/r/n1999/r/n6250.00/r/n-3.90%/r/n544.00/r/n可以看出：/r/n宏觀經濟、人均收入的持續(xù)增長，帶來居民購買能力的增強；/r/n從消費價格總水平來看武漢市民習慣于在一種穩(wěn)定、樸實的固有環(huán)境和方式下生活。消費觀念與生活方式上相對保守、嚴謹的態(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經濟水平的快速發(fā)展。隨著沿海經濟及新觀念的沖擊及投資對總體經濟、消費的拉動效應的逐步顯現，武漢市民的消費觀念將會進一步改善。/r/n（/r/n3/r/n）、經濟外向性/r/n需要引起一定注意的是，武漢經濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有/r/n“/r/n九省通衢/r/n”/r/n的輝煌，但其現狀外資、外貿均未能出現大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經濟在較短時間內取得較大提升的期望。/r/n/r/n表1-3經濟外向性指標/r/n進出口總額/r/n實際利用外資/r/n億美元/r/n變化/r/n億美元/r/n變化/r/n2002/r/n22.02/r/n2.13%/r/n15.76/r/n10.06%/r/n2001/r/n21.56/r/n6.00%/r/n14.32/r/n9.90%/r/n2000/r/n20.34/r/n13.38%/r/n13.03/r/n11.75%/r/n1999/r/n17.94/r/n4.10%/r/n11.66/r/n10.42%/r/n近年來，武漢市經濟的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數較低，增幅較小，參考/r/n2002/r/n年其它兄弟城市的經濟外向性指標水平如下：/r/n圖1-2不同城市經濟外向性指標對比/r/n武漢經濟的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢頭上看均有較大的提升空間。/r/n（/r/n4/r/n）、城市其它主要宏觀指標對比/r/n武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。然而近年來，武漢市的經濟發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內地的部分城市相比，差距較為明顯。/r/n/r/n表1-4不同城市的主要宏觀指標對比/r/n /r/nGDP/r/n（億元）/r/n固定資產投資/r/n（億元）/r/n城區(qū)人均可支配收入/r/n（元）/r/n社會消費品零售總額/r/n（億元）/r/n武漢/r/n1347./r/n80/r/n508.44/r/n7305.05/r/n685.82/r/n北京/r/n2817.60/r/n1530.50/r/n11578.00/r/n1593.50/r/n上海/r/n4950.84/r/n1984.31/r/n12884.00/r/n1861.30/r/n深圳/r/n1908.15/r/n673.37/r/n23544.00/r/n609.26/r/n廣州/r/n2684.83/r/n11/r/n964.08/r/n14416.00/r/n1243.90/r/n天津/r/n1826.67/r/n705.10/r/n8959.00/r/n832.70/r/n重慶/r/n1749.75/r/n801.82/r/n6721.00/r/n699.33/r/n成都/r/n1491.00/r/n582./r/n20/r/n8126.00/r/n627.50/r/n沈陽/r/n1238.00/r/n302.80/r/n6386.00/r/n623.50/r/n寧波/r/n1310.58/r/n470.30/r/n11991.00/r/n414.18/r/n杭州/r/n1568.00/r/n628.23/r/n10896.00/r/n458.82/r/n大連/r/n1235.60/r/n305.10/r/n7418.00/r/n534.20/r/n南京/r/n1154.44/r/n464.91/r/n8848.00/r/n465.83/r/n青島/r/n1316.00/r/n384.40/r/n8731.00/r/n352.90/r/n備注：上表為/r/n2001/r/n年數據/r/n可見，/r/n“/r/n大武漢/r/n”/r/n的經濟發(fā)展規(guī)模（/r/nG/r/nDP/r/n）、固定資產投資規(guī)模均小于內地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數第三；同時，其社會消費品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達，居民的消費較為積極。/r/n持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經濟發(fā)展水平，提高城市地位，增強居民對未來的合理預期，是逐步引導居民消費觀念，提升生活方式的基礎，也是房地產行業(yè)健康發(fā)展的基礎。/r/n（/r/n5/r/n）、發(fā)展?jié)摿?r/n盡管武漢市的經濟發(fā)展水平在與沿海發(fā)達城市相比時仍有較大差距，甚至與內地部分兄弟城市相比時也未見明顯優(yōu)勢，但其經濟的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，后勁很?r/n。/r/n武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經濟發(fā)展由沿海地區(qū)向內地逐步滲透的過程中，其經濟核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現；同時，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內的國內各區(qū)域中心的核心，成為連接東西、縱貫南北的紐帶。/r/n武漢的工業(yè)基礎雄厚，在加工業(yè)勢必逐步成為未來一定時期內中國對外經濟的主要的比較優(yōu)勢時，其完備的基礎設施設備、熟練的技術工人、可供補充的有效勞動力數量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕對的優(yōu)勢。實際上，武漢是一個擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經濟全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進一步清晰，其優(yōu)勢的煥發(fā)將會為包括其它產業(yè)的共同發(fā)展打下堅實的基礎。/r/n“/r/n大武漢/r/n”/r/n應當選擇一條與/r/n“/r/n大上海/r/n”/r/n不同的二次發(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎的外向型經濟將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。/r/n武漢是國內為數不多的高等院校聚集的城市，這為其技術支持、科技創(chuàng)新、高級人才儲備打下了扎實的基礎，而這樣一個良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動力，使其快速進入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。/r/n隨著武漢城市建設的進一步完善，投資環(huán)境的進一步提高，武漢經濟的發(fā)展?jié)摿⑹志薮螅@恰恰是許多沿海經濟發(fā)展較早城市所不具備的。/r/n

/r/n二/r/n、/r/n武漢市房地產宏觀市場分析/r/n1、房地產總體市場分析/r/n（1）、市場特征/r/n及環(huán)境分析/r/n1）市場特征/r/n武漢的房地產市場特征明顯。/r/n由于社會、經濟、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產市場較之發(fā)達地區(qū)的同類市場還存在一定的差距，當前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中。其明顯的特征表現在：/r/n區(qū)域化特征明顯/r/n漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流；/r/n房產二級市場的現狀價格偏低/r/n包括重慶、沈陽、成都等在內的內地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢；/r/n城市總體建設相對落后/r/n武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大,商品房市場消化速度緩慢；/r/n多種性質房產同時存在/r/n房改房、集資房、合作開發(fā)、經濟適用房、商品房等同時存在；/r/n企事業(yè)單位住房政策參差不齊/r/n部分國家機關仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質），部分單位完全市場化等；/r/n大多數市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質尚沒有清晰的認識；/r/n2）、市場環(huán)境/r/n武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現出一些可喜的變化，如：/r/n存量房買賣/r/n交易額增加、市場日趨活躍；/r/n2002年/r/n，/r/n存量房成交55622套/r/n，/r/n面積為524.10萬平方米/r/n，/r/n金額62.29億元/r/n，分別同比增長8％、26％、39％；而這樣的增長，是在2001年較2000年分別增長20％、18％、24％的基礎上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。/r/n個人成為住房市場消費主體/r/n：99年以后達到87％以上；/r/n住房金融支持力度加大/r/n2002年/r/n，/r/n公積金全年發(fā)放8億元，增長27%；個人商業(yè)貸款發(fā)放總額57.41億元，同比增長56.69%。/r/n土地供給規(guī)范化：2002年7月1日后，武漢市土地供給實行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎。/r/n所有這些變化，極大的推動了武漢房地產二級市場的快速發(fā)展。/r/n（2）、武漢市房地產/r/n市場供需分析/r/n1）、市場供給/r/n98年宏觀調控之后，武漢市房地產市場曾出現大幅下滑：供給方面，98年房地產總投資較上年下滑17.29％；99年，總投資的增長率僅3.53％（基于98年下滑之后的投資額）。/r/n隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產市場自1999年開始出現轉機，且在2000年以突變的方式展開/r/n——/r/n1999年，新開工面積增長40.89％，總投資增長11％，施工面積增長17.14%，近年來，武漢市房地產市場的供給總體上呈現了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。/r/n圖2-1房地產開發(fā)總投資/r/n1999年以后，房地產開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢尤其顯著，其中，2000年由于市場拐點的作用，開發(fā)指標增長幅度較1999年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取向、結構的變化，各指標呈現出不同的發(fā)展過程，體現了開發(fā)領域的不同側面：/r/n表2-1武漢市1999-2002年房地產供給指標比較/r/n總投資/r/n施工面積/r/n新開工面積/r/n竣工面積/r/n億元/r/n增幅/r/n萬平米/r/n增幅/r/n萬平米/r/n增幅/r/n萬平米/r/n增幅/r/n2002/r/n132.50/r/n14.83%/r/n1735.07/r/n7.66%/r/n809.17/r/n25.53%/r/n628.48/r/n4.40%/r/n2001/r/n115.39/r/n13.92%/r/n1611.67/r/n6.22%/r/n644.60/r/n2.06%/r/n601.99/r/n20.18%/r/n2000/r/n101.2/r/n9/r/n11.00%/r/n1517.25/r/n17.14%/r/n631.59/r/n40.89%/r/n500.89/r/n12.51%/r/n1999/r/n91.25/r/n3.53%/r/n1295.27/r/n-3.71%/r/n448.28/r/n8.72%/r/n445.21/r/n0.03%/r/n總投資/r/n（總供給的代表指標）：2000年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道，/r/n2000年的市場變化成為啟動的起點，未出現后繼乏力的情況，/r/n后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢與同樣趨勢的市場需求配合，推動了市場的順利發(fā)展。/r/n施工面積/r/n：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2001、2002均保持相對較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到，2001、2002年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大，/r/n房地產開發(fā)結構在發(fā)生較大的變化/r/n——/r/n從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移/r/n，/r/n這是武漢市房地產開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個重要變化！/r/n在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結構的變化實際上在1999年即以住宅的結構變化為契機展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數據在2001年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經歷了一定時間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉化。/r/n新開工面積/r/n：2000年，新開工面積增幅高達40.89％，顯示當年由于市場好轉造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而2001年，增幅回落到2.06％，顯示了與施工總體面積指標相一致的趨勢/r/n——/r/n即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結構性轉變/r/n——/r/n單位面積的投資額增大；2002年，其增幅再度上升，結合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結構繼續(xù)轉化的同時，市場在此基礎上開始放量。/r/n竣工面積/r/n：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現相對一致的走向，顯示武漢市建設項目施工平均周期大約保持在1年左右的時間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。/r/n2）、市場需求/r/n房地產市場的有效需求，通過預售/銷售金額最直接的體現出來。/r/n/r/n表2-21999-2002房地產預銷售金額比較/r/n年度/r/n預銷售金額/r/n億元/r/n漲幅/r/n2002/r/n132.46/r/n31.84%/r/n2001/r/n100.47/r/n18.83%/r/n2000/r/n84.55/r/n48.05%/r/n1999/r/n57.11/r/n-1/r/n.35%/r/n自2000年開始，武漢市房地產預售/銷售金額持續(xù)上漲，顯示出/r/n市場需求在近年來大幅增加/r/n，其中，2000年、2002年增幅較大，這樣的增加，/r/n與武漢市經濟持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關/r/n。/r/n與銷售金額同步提高的，是全市的銷售/預售面積。/r/n

/r/n表2-31999-2002年房地產需求指標比較/r/n（已剔除出租物業(yè)）/r/n預銷售面積/r/n現售面積/r/n預售面積/r/n萬平米/r/n漲幅/r/n萬平米/r/n現售漲幅/r/n萬平米/r/n預售漲幅/r/n2002/r/n年/r/n660.39/r/n19.21%/r/n485.99/r/n7.53%/r/n174.40/r/n71.00%/r/n2001/r/n年/r/n553.96/r/n18.54%/r/n451.97/r/n23.54%/r/n101.99/r/n0.52%/r/n2000/r/n年/r/n467.32/r/n46.16%/r/n365.86/r/n56.88%/r/n101.46/r/n17.25%/r/n1999/r/n年/r/n319.74/r/n//r/n233.21/r/n//r/n86.53/r/n36.05%/r/n預/銷售面積近年來保持了持續(xù)的上升趨勢，除2000年外，增幅穩(wěn)定；由于所能得到的關于市場總體的分析數據中，銷售金額均包括了新房出租（如寫字樓、商業(yè)用房等）的部分，且這一部分的數量近年來上升很快，租金價格與銷/預售價格合二為一，無法濾出，使得我們很難對市場總體價格的走勢進行判斷。/r/n我們將在后文的住宅領域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢，這對金水岸住宅項目也更具意義。/r/n3）、供需綜合分析/r/n總體來看，武漢市房地產市場供需總體基本持平；/r/n/r/n圖2-2武漢市1999-2002供需指標對比分析/r/n預/銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積，顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期；但與新開工面積相比，供需基本持平。/r/n經過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產市場日趨成熟，近期來，呈現了如下特點：/r/n外地品牌發(fā)展商紛紛進入武漢/r/n；/r/n產品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強/r/n；/r/n大盤項目頻頻亮相/r/n；/r/n市區(qū)精品中小項目成為新亮點/r/n；/r/n別墅市場異軍突起/r/n。/r/n（3）/r/n、武漢/r/n市/r/n房地產/r/n市場/r/n2003/r/n-2004/r/n年展望/r/n房地產開發(fā)結構繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移，市場的需求也會繼續(xù)相應的轉化；/r/n新區(qū)開發(fā)與舊城改造/r/n形成/r/n聯(lián)動之勢/r/n；/r/n房地產相關政策/r/n將對市場結構產生巨大影響/r/n；/r/n“三區(qū)五片”繼續(xù)保持熱點走勢/r/n；/r/n外地品牌發(fā)展商的介入使得市場/r/n競爭更為激烈/r/n；/r/n發(fā)展商/r/n日趨/r/n成熟與/r/n專業(yè)/r/n分工/r/n不斷/r/n細化/r/n；/r/n房地產開發(fā)的/r/n市場導向性加強/r/n；/r/n發(fā)展商/r/n溝通學習意識加強與競爭合理有序化/r/n。/r/n2、武漢市房地產住宅市場分析/r/n在武漢市房地產總體市場的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中，住宅的所占百分比均不斷提高。房地產市場的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場化程度關聯(lián)度越來越大。/r/n（1）、市場供給/r/n住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現出與總體市場略微不同的特點：/r/n表2-41999-2002年住宅供給指標/r/n/r/n住宅投資/r/n住宅施工/r/n住宅新開工/r/n住宅竣工/r/n(億元)/r/n增幅/r/n(萬平米)/r/n增幅/r/n(萬平米)/r/n增幅/r/n(萬平米)/r/n增幅/r/n2002/r/n107.62/r/n12.71%/r/n1407.70/r/n11.71%/r/n730.67/r/n32.15%/r/n536.7/r/n6.06%/r/n2001/r/n95.49/r/n27.68%/r/n1260.15/r/n24.97%/r/n552.92/r/n22.37%/r/n506.04/r/n34.12%/r/n2000/r/n74.79/r/n23.46%/r/n1008.34/r/n7.05%/r/n451.86/r/n9.79%/r/n377.31/r/n8.59%/r/n1999/r/n60.58/r/n29.67%/r/n941.9/r/n1/r/n14.23%/r/n411.58/r/n24.62%/r/n347.46/r/n5.16%/r/n從住宅開發(fā)的數據看，其/r/n投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長/r/n，即使是在宏觀調控尚未結束的1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。/r/n同時，武漢市住宅結構的調整在1999年已經開始展開，2000年進入規(guī)模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場供給的結構開始變化（中、高端產品開始出現，所占百分比逐步擴大），而這樣一個變化較總體市場的類似變化早了1至2年；同樣，在進入2001年后，經過一輪整理的市場開始在此結構下的繼續(xù)小幅調整與放量。/r/n/r/n/r/n圖2-3年度單位施工面積平均投資額/r/n武漢市住宅總體市場處于品質提升的階段，/r/n從整體住宅市場來看，結構調整還將持續(xù)一定的時間/r/n，從后文對需求的分析看，/r/n這樣的調整順應了市場的潛在需求，逐漸被市場認可/r/n。/r/n（2）、市場需求/r/n與市場供給相一致，武漢市房地產市場的需求不斷增長。/r/n居民對住房的有效需求，通過房產預售/銷售得到體現。/r/n/r/n圖2-4住宅市場預銷售總金額比較/r/n1999年以來，武漢市住宅預銷售金額呈現較為迅速的增長態(tài)勢，從增幅來看，保持了與房地產總體市場一致取向。其中，2000年、2002年增幅較大。/r/n同時，需求的穩(wěn)步增長體現在成交面積的變化和價格的變化兩個方面：/r/n表2-5住宅市場需求指標比較/r/n住宅銷預售金額/r/n住宅銷預售面積/r/n住宅銷預售平均單價/r/n億元/r/n漲幅/r/n萬平米/r/n漲幅/r/n元/r/n漲幅/r/n2002/r/n117.84/r/n32.14%/r/n617.81/r/n18.09%/r/n1907.38/r/n11.90%/r/n2001/r/n89.18/r/n18.59%/r/n523.18/r/n1/r/n6.96%/r/n1704.57/r/n1.39%/r/n2000/r/n75.20/r/n56.37%/r/n447.30/r/n49.82%/r/n1681.19/r/n4.37%/r/n1999/r/n48.09/r/n298.56/r/n1610.73/r/n從2000年及2002年來看，兩個年度的增長方式截然不同。/r/n2000年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質的基礎上大幅加量的方式展開，在面積增長49.82％的基礎上，價格僅上漲4.37％，居民對居住條件的提升以居住面積的擴大為主（盡管在此時，從房地產開發(fā)的角度看已經開始出現住宅開發(fā)結構的大幅變化）。/r/n2001年，市場仍然在這樣的觀念指導下運行，在有效需求穩(wěn)步提高的前提下，平均價格微幅上調，市場對產品品質的重視度仍處于孕育期。/r/n2002年，/r/n從宏觀層面看，/r/n經過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關于土地供給政策的調整，觸發(fā)了需求對較高品質樓盤的認可，在有效需求增長32.14％的情況下，市場以量、價齊升的方式展開，其中平均價格上升11.90％，市場對住宅的有效需求開始出現大規(guī)模的結構調整；/r/n從微觀上看，/r/n由于市場上逐步出現了高品質樓盤的購買者，其親密人群對該類產品的認識逐漸加強，對這種生活方式的選擇逐漸認可，居民對住宅的要求從重/r/n“/r/n量/r/n”/r/n向重/r/n“/r/n質/r/n”/r/n演化，這也使得統(tǒng)計意義的需求結構變化成為必然。對于武漢的房地產市場，這樣的來自需求的結構調整盡管比開發(fā)的調整滯后了較長的一段時間，/r/n但這樣的調整對金水岸地塊的開發(fā)、營銷的指導意義非常重大。/r/n三年來，在需求及其增長方式的作用下，武漢市住宅銷預售價格平均增長幅度為5.88％。/r/n對于不同的市場、不同的市場階段，不同綜合品質（檔次）的住宅項目其短、中期的發(fā)展趨勢可能截然不同/r/n。在市場發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現在市場價格上甚至可能出現價格的下調（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風險較大。不同的是，/r/n對于正處于需求結構變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場，中高端的產品將成為引領市場走向的重要力量，也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向，把握時點、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。/r/n從武漢市住宅市場的供需機構變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。/r/n

/r/n三/r/n、區(qū)域市場分析/r/n1、區(qū)域經濟概況分析/r/n武漢市總體舊城改造的進度較為滯后，房地產市場的發(fā)展在近年來以熱點片區(qū)的形式展開。/r/n現狀來看，突出的開發(fā)熱點有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū)；除此五個片區(qū)以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。/r/n行政區(qū)域經濟運行比較/r/n武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數據如下表：/r/n/r/n表3-1武漢市八大城區(qū)人口分布表/r/n土地面積/r/n人口密度/r/n戶數/r/n年末戶籍人口/r/n平方公里/r/n人/r/n/平方公里/r/n戶/r/n人/r/n江岸區(qū)/r/n64.24/r/n9795/r/n204595/r/n629226/r/n江漢區(qū)/r/n33.43/r/n13760/r/n147865/r/n459998/r/n硚口區(qū)/r/n46.39/r/n11584/r/n179745/r/n537377/r/n漢陽區(qū)/r/n108.34/r/n4206/r/n150845/r/n455694/r/n武昌區(qū)/r/n81.22/r/n10885/r/n261404/r/n884065/r/n青山區(qū)/r/n45.8/r/n0/r/n9569/r/n121944/r/n438277/r/n洪山區(qū)/r/n509/r/n.00/r/n1272/r/n148792/r/n647384/r/n東西湖區(qū)/r/n439.19/r/n523/r/n78821/r/n229486/r/n與其相對應的區(qū)域宏觀經濟運行指標如下：/r/n表3-2區(qū)域宏觀經濟運行指標/r/n2002/r/n年/r/nGDP/r/n財政收入/r/n固定資產投資/r/n城區(qū)人均可支配收入/r/n社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）/r/n億元/r/n億元/r/n億元/r/n元/r/n億元/r/n江岸區(qū)/r/n33.65/r/n3.50/r/n5.59/r/n7695.47/r/n48.48/r/n江漢區(qū)/r/n30.50/r/n3.78/r/n7.22/r/n7789.60/r/n55.39/r/n硚口區(qū)/r/n33.36/r/n2.69/r/n7.41/r/n7125.81/r/n56.4/r/n0/r/n漢陽區(qū)/r/n23.46/r/n1.91/r/n7.22/r/n6900.52/r/n27.37/r/n武昌區(qū)/r/n30.95/r/n3.58/r/n8.25/r/n7903.79/r/n76.45/r/n洪山區(qū)/r/n53.42/r/n1.84/r/n23.04/r/n7962.94/r/n38.47/r/n青山區(qū)/r/n14.55/r/n2.69/r/n3.38/r/n8100.32/r/n26.31/r/n東西湖區(qū)/r/n42.69/r/n3.32/r/n21.14/r/n－/r/n26.12/r/n從上表中可以清晰的看到：/r/n如果以行政區(qū)域為劃分，武昌、洪山兩區(qū)的經濟發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?r/n兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時固定資產投資額也非?？壳?，武昌區(qū)的消費品零售總額遠遠高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的GDP總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關，實際上將更有利于其經濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產熱點，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。/r/n與此同時，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。/r/n硚口、漢陽兩區(qū)，經濟發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入卻低很多，其房地產市場不活躍當屬正常（沌口的武漢經濟開發(fā)區(qū)不在此列）。放遠眼光，硚口區(qū)的經濟發(fā)展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產開發(fā)的潛力尚可挖掘。/r/n令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認為其工業(yè)區(qū)性質、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產開發(fā)的觀念可能錯失強大的購買能力。盡管該區(qū)各項指標均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿Γ云洮F有土地成本進行開發(fā)，應當有相當的利潤空間。當然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。/r/n東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經濟發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。/r/n2、區(qū)域房地產市場分析/r/n（1）、行政區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢分析/r/n與全市總體發(fā)展相協(xié)調，各行政區(qū)域的房地產開發(fā)、銷售呈現出與區(qū)域經濟一致的發(fā)展趨向。/r/n對各行政區(qū)域內住宅市場的分析如下：/r/n表3-3各區(qū)主要住宅指標/r/n住宅投資/r/n住宅施工面積/r/n住宅新開工/r/n住宅竣工面積/r/n住宅預銷售總金額/r/n住宅銷預售總面積/r/n住宅平均價格/r/n億元/r/n變化/r/n萬平米/r/n萬平米/r/n萬平米/r/n億元/r/n變化/r/n萬平米/r/n變化/r/n元/r/n變化/r/n武昌區(qū)/r/n2002/r/n17.42/r/n3.26%/r/n222.17/r/n119.92/r/n55.64/r/n24.55/r/n24.00%/r/n111.56/r/n7.24%/r/n2200.86/r/n15.63%/r/n2001/r/n16.87/r/n29.37%/r/n218.03/r/n114.93/r/n97.72/r/n19.80/r/n34.51%/r/n104.03/r/n26.50%/r/n1903.30/r/n6.34%/r/n2000/r/n13.0/r/n4/r/n3.16%/r/n178.17/r/n//r/n71.63/r/n14.72/r/n50.20%/r/n82.24/r/n37.87%/r/n1789.88/r/n8.95%/r/n1999/r/n12.64/r/n//r/n163.89/r/n//r/n63.06/r/n9.80/r/n//r/n59.65/r/n21.61%/r/n1642.92/r/n//r/n洪山區(qū)/r/n2002/r/n18.98/r/n34.80%/r/n258.90/r/n152.30/r/n108.67/r/n16.22/r/n84.95%/r/n90.04/r/n59.19%/r/n1801.42/r/n16.18%/r/n2001/r/n14.08/r/n32.33%/r/n206.15/r/n98.56/r/n73.53/r/n8.77/r/n-27.4/r/n6%/r/n56.56/r/n-28.69%/r/n1550.57/r/n1.73%/r/n2000/r/n10.64/r/n118.03%/r/n145.38/r/n//r/n61.64/r/n12.09/r/n222.40%/r/n79.32/r/n203.33%/r/n1524.21/r/n6.29%/r/n1999/r/n4.88/r/n//r/n71.48/r/n//r/n24.40/r/n3.75/r/n//r/n26.15/r/n80.47%/r/n1434.03/r/n//r/n江岸區(qū)/r/n2002/r/n21.13/r/n2.47%/r/n275.16/r/n116.87/r/n100.92/r/n23.73/r/n44.87%/r/n110.96/r/n28.83%/r/n2138.61/r/n12.45%/r/n2001/r/n20.62/r/n26.81%/r/n239.31/r/n92.23/r/n70.47/r/n16.38/r/n7.41%/r/n86.13/r/n5.28%/r/n1901.78/r/n2.02%/r/n2000/r/n16.26/r/n56.50%/r/n204.17/r/n//r/n73.92/r/n15.25/r/n47.49%/r/n81.81/r/n51.19%/r/n1864.08/r/n-2.45%/r/n1999/r/n10.39/r/n//r/n179.89/r/n//r/n66.57/r/n10.34/r/n//r/n54.11/r/n7.30%/r/n1910.92/r/n//r/n江漢區(qū)/r/n2002/r/n13.71/r/n-23.11%/r/n194.58/r/n67.76/r/n84.04/r/n21.15/r/n2/r/n8.34%/r/n108.39/r/n30.76%/r/n1951.29/r/n-1.86%/r/n2001/r/n17.83/r/n20.31%/r/n212.55/r/n76.13/r/n87.87/r/n16.48/r/n44.82%/r/n82.89/r/n50.24%/r/n1988.18/r/n-3.61%/r/n2000/r/n14.82/r/n20.68%/r/n220.23/r/n//r/n56.46/r/n11.38/r/n18.54%/r/n55.17/r/n-2.68%/r/n2062.72/r/n21.81%/r/n1999/r/n12.28/r/n//r/n166.58/r/n//r/n52.30/r/n9.60/r/n//r/n56.69/r/n11.75%/r/n1693.42/r/n//r/n硚口區(qū)/r/n20/r/n02/r/n4.85/r/n-10.35%/r/n75.04/r/n39.18/r/n26.77/r/n4.59/r/n-22.20%/r/n26.47/r/n-20.53%/r/n1734.04/r/n-2.10%/r/n2001/r/n5.41/r/n-4.59%/r/n71.66/r/n24.57/r/n34.15/r/n5.90/r/n-7.81%/r/n33.31/r/n-8.29%/r/n1771.24/r/n0.52%/r/n2000/r/n5.67/r/n8.41%/r/n83.85/r/n//r/n38.77/r/n6.40/r/n63.27%/r/n36.32/r/n78.13%/r/n1762.11/r/n-8.34%/r/n1999/r/n5.23/r/n//r/n84.90/r/n//r/n33.13/r/n3.92/r/n//r/n20.39/r/n1.24%/r/n1922.51/r/n//r/n漢陽區(qū)/r/n2002/r/n9.47/r/n29.02%/r/n112.34/r/n62.03/r/n39.94/r/n7.38/r/n-4.28%/r/n44.18/r/n-17.59%/r/n1670.44/r/n16.15%/r/n2001/r/n7.34/r/n-2.00%/r/n104.47/r/n55.10/r/n33.49/r/n7.71/r/n2.25%/r/n53.61/r/n4.56%/r/n1438.16/r/n-2.21%/r/n2000/r/n7.49/r/n16.85%/r/n114.87/r/n//r/n58.02/r/n7.54/r/n37.84%/r/n51.27/r/n61.33%/r/n1470.65/r/n-14.56%/r/n1999/r/n6.41/r/n//r/n111.74/r/n//r/n37./r/n82/r/n5.47/r/n//r/n31.78/r/n12.22%/r/n1721.21/r/n//r/n青山區(qū)/r/n2002/r/n2.30/r/n-45.50%/r/n37.89/r/n9.11/r/n24.71/r/n1.93/r/n-50.00%/r/n13.57/r/n-57.04%/r/n1422.25/r/n16.40%/r/n2001/r/n4.22/r/n17.22%/r/n79.58/r/n22.09/r/n46.91/r/n3.86/r/n65.67%/r/n31.59/r/n77.87%/r/n1221.91/r/n-6.86%/r/n2000/r/n3.60/r/n-16.08%/r/n81.57/r/n//r/n31.69/r/n2.33/r/n92.56%/r/n17.76/r/n69.63%/r/n1311.9/r/n4/r/n13.52%/r/n1999/r/n4.29/r/n//r/n87.37/r/n//r/n33.29/r/n1.21/r/n//r/n10.47/r/n11.98%/r/n1155.68/r/n//r/n東西湖區(qū)/r/n2002/r/n8.63/r/n59.52%/r/n117.74/r/n80.29/r/n45.47/r/n11.34/r/n64.11%/r/n66.53/r/n39.10%/r/n1704.49/r/n17.98%/r/n2001/r/n5.41/r/n57.27%/r/n76.51/r/n44.05/r/n43.96/r/n6.91/r/n288.20%/r/n47.83/r/n205.62%/r/n1444.70/r/n27.02%/r/n2000/r/n3.44/r/n45.15%/r/n53.24/r/n//r/n13/r/n.95/r/n1.78/r/n-7.77%/r/n15.65/r/n-24.18%/r/n1137.38/r/n21.63%/r/n1999/r/n2.37/r/n//r/n45.33/r/n//r/n19.89/r/n1.93/r/n//r/n20.64/r/n9.26%/r/n935.08/r/n//r/n1）區(qū)域市場供給/r/n從市場供給來看，大多數行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中，/r/n東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好/r/n，連續(xù)三年保持了30％以上的增長速度（以總投資衡量）；/r/n武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐/r/n；漢陽的變化較為引人注目，在2001年投資小幅回調之后，其2002年的投資額增長較快，從進入2003年后包括上海復地在內的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內仍將保持（盡管需求角度所得結論對這樣的投資取向并未吻合）。/r/n同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在2002年出現負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。/r/n2）、區(qū)域市場需求/r/n從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢/r/n/r/n——/r/n房價與成交面積同時上升。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強烈的需求結構調整的勢頭，在經歷了2002年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數據顯示，由于包括原基數較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現與總體市場脫離的走勢，2000年，其需求指標未被大勢有效拉動，但2001年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。2002年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù)2001年的態(tài)勢，繼續(xù)保持強勁的勢頭，價格再升17.98％。/r/n住宅市場的另一亮點無疑是以/r/n“/r/n中國*光谷/r/n”/r/n的開發(fā)為契機振翅欲飛的洪山區(qū)/r/n。2000年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場以當年預售、銷售總金額增長2.22倍的方式回應，價格上漲6.29％；2001年，由于光谷開發(fā)的實質性動作低于預期，使得該年度區(qū)域總需求出現負增長，但市場的回調以健康的方式展開，價格仍有微幅上調。2002年，隨著區(qū)域經濟發(fā)展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發(fā)展的軌道，呈現處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。/r/n此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其近年來的需求市場呈現良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設的熱點聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現分歧。/r/n漢陽、青山兩區(qū)，2002年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現全面負增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉。/r/n從供需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結構調整的有效需求，也將以這三個區(qū)為主力逐步釋放。/r/n（2）、/r/n熱點區(qū)域綜合分析/r/n1）/r/n、南湖片區(qū)/r/n談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。/r/n該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關注的購房熱點。/r/n作為南湖范圍最大的一個居住片區(qū)，該區(qū)域內的項目建設此起彼伏，包括中央花園、新大地*博雅苑、新世紀寶安花園、寶安加州花園等在內的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進的步伐/r/n——/r/n盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價位的普通市民階層。/r/n 1999年，由紅桃K集團下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的/r/n“/r/n南湖概念/r/n”/r/n。/r/n麗島花園以別墅開發(fā)起步，分期建設多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優(yōu)質、優(yōu)價的社區(qū)形象，同時，其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開發(fā)模式，推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產開發(fā)注入了新鮮的血液。/r/n過去武漢人一致認為的/r/n“/r/n鄉(xiāng)下/r/n”/r/n，在今天已經得到許多武漢人的認可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的/r/n“/r/n南湖/r/n”/r/n居住區(qū)起到了巨大的引導作用。/r/n 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以/r/n“/r/n南湖水景/r/n”/r/n為主題的項目相繼出現，明澤*半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及2002年底開盤的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設引向較高品質的方向。/r/n南湖片區(qū)占據自然資源和地理位置（距離高校/中心區(qū)的實際距離不遠）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產開發(fā)具備一定的潛力。/r/n近年來南湖區(qū)域的房地產開發(fā)呈現以下特點：/r/n注重環(huán)境開發(fā)/r/n南湖/r/n片區(qū)/r/n是武昌的新興/r/n片區(qū)/r/n，/r/n靠近南湖水域一帶/r/n自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費者文化水平較高使得房地產開發(fā)商在開發(fā)過程當中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。/r/n建筑風格豐富/r/n南湖/r/n片區(qū)/r/n的住宅建筑風格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發(fā)展。/r/n戶型種類齊全，且大戶型比例增大/r/n由于南湖/r/n片區(qū)/r/n開發(fā)起初以經濟適用房為主/r/n（主要是南湖花園城）/r/n，/r/n戶型類別單一，且面積較小，1999年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，/r/n針對/r/n這一轉變，南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現了多層全復式設計的大戶型。/r/n配套設施日益完備/r/n隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤還擁有了/r/n網球場、游泳館/r/n、/r/n健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣/r/n。/r/n2）、/r/n光谷/r/n片區(qū)/r/n光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設熱點區(qū)域，/r/n2000/r/n年/r/n9/r/n月/r/n28/r/n日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關于加快/r/n“/r/n武漢/r/n·/r/n中國光谷/r/n”/r/n建設的決議》，明確了對/r/n“/r/n光谷/r/n”/r/n建設的政策取向，/r/n東湖開發(fā)區(qū)/r/n的/r/n周邊環(huán)境及基礎設施/r/n也不斷/r/n改善/r/n。同時，/r/n光谷建設/r/n引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關系，多數購房人員對住房的要求較高，/r/n對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質管理及齊全的社區(qū)配套等/r/n的要求更促進了該區(qū)域住宅建設的快速發(fā)展/r/n。/r/n光谷范圍內，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學、中國地質大學、武漢化工學院、中南民族大學、武漢科技學院等眾多高校和科研院所。/r/n受信息經濟產業(yè)迅猛發(fā)展/r/n及/r/n高校教師收入水平不斷提高/r/n的影響/r/n，該/r/n片/r/n區(qū)住宅市場/r/n以較新的面貌涌現出一批相對質素較好的樓盤，并伴隨/r/n楚雄大道成為主/r/n要/r/n干道，/r/n迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應。/r/n光谷范圍內，主要供應兩種類型的住宅項目，其一是多層住宅，典型的項目包括當代花園一至五期（現售當代光谷智慧城）、尚文創(chuàng)業(yè)城、學府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在1900～2200元左右；另一類是以/r/n湯遜湖/r/n開發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調的急速追逐，/r/n作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊/r/n等多個/r/n項目，/r/n項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶，距離中心區(qū)較遠，但自然資源相對豐富/r/n。/r/n由于開發(fā)階段不一，品質差異較大，價格從1400～3000元不等。/r/n正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分），而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。/r/n由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產發(fā)展趨勢：/r/n注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤的銷售賣點。/r/n隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。/r/n注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。/r/n由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產開發(fā)重點逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉移，未來將有更多的大型房地產項目在湯遜湖地區(qū)出現。/r/n3/r/n）、金銀湖片區(qū)/r/n在數年前,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無人知曉的荒地。在房地產開發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產開發(fā)熱點地區(qū)。/r/n金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產開發(fā)熱點地區(qū)之一。/r/n金銀湖片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區(qū)，但已經通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。/r/n土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區(qū)成為房地產開發(fā)商們理想的樂土。上千畝的大規(guī)模的房地產項目紛紛在此扎堆，數十億的大手筆的開發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經成為地產強者的舞臺。/r/n金銀湖地區(qū)的房地產持續(xù)升溫，2002年顯得更為洶涌。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭等大型項目相繼扎堆于此，并表現出較為顯著的區(qū)域特色。/r/n近年來金銀湖區(qū)域的房地產開發(fā)呈現以下特點：/r/n開發(fā)規(guī)模大/r/n/r/n占地4000畝的常青花園/r/n、/r/n占地/r/n410畝的/r/n萬科/r/n四季花城、占地達570畝高爾夫城市花園等大盤項目，共同促動了金銀湖房地產的發(fā)展。/r/n對居住環(huán)境極為注重/r/n從規(guī)劃設計角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。開發(fā)商建設理念的不斷創(chuàng)新更多的表現在對人居環(huán)境的倍加關注。/r/n金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚/r/n統(tǒng)計數據顯示，東西湖區(qū)的住宅均價從2000年1137元/平方米一路上揚，至2002年已達1704元/平方米。而東西湖區(qū)的房價上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤的房價大幅提高所致，可以說金銀湖片區(qū)的房地產開發(fā)推動了區(qū)域市場物業(yè)增值和市場發(fā)展。/r/n主要的客戶群/r/n多數來自漢口/r/n金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經過多年的開發(fā)建設，已經得到了市民的充分認同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。/r/n4）/r/n、江岸后湖/r/n江岸區(qū)位于武漢市東北部的長江北岸，是中共武漢市委員會、武漢市人民政府所在地。由于江岸老城區(qū)開發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠的后湖地區(qū)則成為江岸房地產開發(fā)的熱點。/r/n在武漢市道路建設和市政配套快速發(fā)展的前提下，離市區(qū)較遠的后湖地區(qū)的交通和生活條件大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現，如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區(qū)住宅、投資開發(fā)熱點的后湖地區(qū)，交通不便一直是困擾其進一步發(fā)展的主要原因。/r/n后湖片區(qū)房地產開發(fā)的主要特點是：/r/n開發(fā)項目以解放公園為中心向/r/n北側/r/n延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)/r/n沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀家園等主要項目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。/r/n價格/r/n主要分布在1600-2300元/平方米之間/r/n后湖地區(qū)住宅價格普遍較低，相對銷售較好的東方恒星園約2300元/平方米，其他樓盤價位相對較低，后湖生態(tài)花園僅售1600元/平方米，房屋經濟實用，個別樓盤，如佳海茗苑，以Townhouse為主，均價約2900元/平方米。/r/n樓盤以/r/n“/r/n綠色生態(tài)/r/n”/r/n為主題，集科學為一體，更加注重/r/n“/r/n以人為本/r/n”/r/n和/r/n“/r/n人/r/n”/r/n的需求/r/n如百步亭北側規(guī)劃中有市內最大的700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設有氣象溫度風向監(jiān)測站等。/r/n四、/r/n供給樓盤/r/n調研/r/n供給樓盤調研以/r/n項目周邊重點樓盤為主、輔以/r/n其它典型/r/n樓盤/r/n。主要調研的區(qū)域有：/r/n南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場/r/n及水果湖、東湖沿線、/r/n徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口/r/n金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。/r/n1、供給樓盤概況/r/n表4-1供給樓盤指標匯總（南湖、光谷樓盤）/r/nPAGE/r/nPAGE/r/n25/r/n項目名稱/r/n麗島花園/r/n南湖山莊/r/n明澤半島/r/n獅城名居/r/n水藍郡/r/n名都花園/r/n當代光谷智慧城/r/n學府佳園/r/n開發(fā)商/r/n聯(lián)合置業(yè)/r/n武漢佳和/r/n南湖農業(yè)園科技創(chuàng)業(yè)/r/n洪發(fā)物業(yè)發(fā)展/r/n湖北長城建設實業(yè)/r/n武漢城投房地產開發(fā)/r/n當代物業(yè)發(fā)展/r/n武漢東湖高新集團/r/n區(qū)位/r/n南湖以北，珞獅南路以東/r/n珞獅路507號/r/n南湖以南，珞獅南路以東/r/n珞獅路441號/r/n光谷南湖畔/r/n卓刀泉南路路口/r/n民族大道與雄楚大街交匯/r/n東湖高新總部對面/r/n土地面積/r/n146740/r/nM/r/n2/r/n190860.62/r/nM/r/n2/r/n25659/r/nM/r/n2/r/n51595/r/nM/r/n2/r/n340170/r/nM/r/n2/r/n650000M/r/n2/r/n100000/r/nM/r/n2/r/n131399/r/nM/r/n2/r/n總建筑面積/r/n154000/r/nM/r/n2/r/n180000/r/nM/r/n2/r/n27619.35/r/nM/r/n2/r/n108984/r/nM/r/n2/r/n121695/r/nM/r/n2/r/n60000/r/nM/r/n2/r/n一期/r/n680000M/r/n2/r/n整體/r/n130000/r/nM/r/n2/r/n170562/r/nM/r/n2/r/n總套數（戶）/r/n1000/r/n590/r/n156/r/n753/r/n498/r/n436一期（總數4000多戶）/r/n726/r/n1266/r/n建筑形式/r/n多層、小高層、高層、別墅/r/n多層、聯(lián)排/r/n小高層、高層/r/n小高層、高層/r/n聯(lián)排、別墅/r/n多層、小高/r/n多層/r/n多層、小高、別墅/r/n容積率/r/n1.05/r/n0.94/r/n1.9/r/n2.1/r/n0.36/r/n1.05/r/n1.3/r/n1.3/r/n綠化率/r/n65％/r/n49％/r/n46％/r/n40％/r/n60%/r/n50%/r/n40％/r/n40％/r/n戶車比/r/n2：1/r/n1：1/r/n2：1/r/n2：1/r/n2：1；1：1/r/n4：1/r/n3：1/r/n2：1/r/n名義價格/r/n(元/M/r/n2/r/n)/r/n四期3200/r/n多層/r/n均價：2400/r/n聯(lián)排別墅/r/n：/r/n4450/r/n三層復式均3117；二層復式均2950；/r/n/r/n18層均價：2680/r/n12層均價：2655/r/n聯(lián)排均：/r/n2600/r/n獨立/r/n均/r/n：4300/r/n多層均價：3100；小高層均：2900/r/n多層/r/n均價：2280/r/n多均：1950/r/n小高均：2350/r/n實售價格/r/n(元/M/r/n2/r/n)/r/n四期97折3104/r/n多均97折：2328/r/n聯(lián)排97折：4361/r/n三層復式均98折：3031；二層復式均98折：2868；/r/n18層均96折：2572；12層均96折：2548；/r/n聯(lián)排均99折：2574；獨立均99折：4257；/r/n多均95折：2945；小高均95折：/r/n2755/r/n多均99折：2222；/r/n多均：1950；/r/n小高均：2350；/r/n銷售進度/r/n四期19%/r/n20%/r/n44/r/n%/r/n34%/r/n50%/r/n60%/r/n30%/r/n20%/r/n開盤時間/r/n2003.4.27/r/n2003.3/r/n2002.8.18/r/n2002.12.28/r/n2002.1/r/n2001.10.28/r/n2002.11.18/r/n2003.3/r/n物業(yè)管理費(元/M/r/n2/r/n.月)/r/n1.5（小高）/r/n2.0（別墅）/r/n0.8（多層）/r/n0.8（多層）/r/n1.2（聯(lián)排）/r/n0.8（小高）/r/n1.0（高層）/r/n1.0（小高）/r/n1.0（高層）/r/n1.8（聯(lián)排）/r/n1.8（別墅）/r/n1.2（多層）/r/n1.5（小高）/r/n0.5（多層）/r/n1.2（多層）/r/n1.5（小高）/r/n1.8（別墅）/r/n建筑規(guī)劃設計/r/n加拿大B＋H/r/n武漢江城/r/n臺灣何偉良/r/n武漢大學設計研究院/r/n菲臘國際設計事務所/r/n武漢市建筑設計院/r/n張在元、美國CAMIERJOHNSON建筑設計事務所/r/n武漢建設設計院/r/n景觀設計/r/n香港怡境師/r/n捷爾實設計公司/r/n法國.Geri.egon/r/n武漢大學設計研究院/r/n武漢市園林設計院/r/n武漢法雅園林養(yǎng)護有限公司/r/n浙江攬景環(huán)境設計公司/r/n香港怡景設計/r/n物業(yè)管理/r/n麗島物業(yè)（本司物業(yè)顧問）/r/n佳和物業(yè)/r/n深圳地王物業(yè)/r/n洪偉物業(yè)管理/r/n香港怡高物業(yè)顧問/r/n名星物業(yè)（戴德梁行顧問）/r/n當代物業(yè)管理/r