NIFD季報(bào)主編:李揚(yáng)房地產(chǎn)金融蔡真崔玉陶琦2022年11月《NIFD季報(bào)》是國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場(chǎng)、人民幣匯率、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、中國(guó)宏觀金融、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)政運(yùn)行、金融監(jiān)管、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、銀行業(yè)運(yùn)行、保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)，并對(duì)各束后的第二個(gè)月發(fā)布，并在實(shí)驗(yàn)室微信公眾號(hào)和官方網(wǎng)站同時(shí)推出；NIFD年度報(bào)告于下一年度2月份發(fā)布。支持I市場(chǎng)氣若游絲政策注入強(qiáng)心劑摘要2022年三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融形勢(shì)可概括為“氣若游絲”，房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)低迷、銷售規(guī)模深度下探、房企違約蔓延至優(yōu)質(zhì)大型民營(yíng)房企，僅有開發(fā)貸余額增速轉(zhuǎn)正。在黨的二十大勝利閉幕后僅半個(gè)月的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了金融協(xié)會(huì)支持民營(yíng)房企約2500億元的發(fā)債額度；人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布254號(hào)文(業(yè)界稱為金融16條)，從穩(wěn)定開發(fā)貸、債券、信托等資管產(chǎn)品、并購(gòu)并對(duì)房企的存量融資進(jìn)行合理展期；銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。上述政策找準(zhǔn)了問(wèn)題方向并抓住了重點(diǎn)環(huán)節(jié)，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。從問(wèn)題方向來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求偏弱、預(yù)期不穩(wěn)、供給沖擊(房企違約)三個(gè)方向的問(wèn)題最終都?xì)w結(jié)為供給沖擊。而此次三項(xiàng)政策都是針對(duì)供給沖擊，方向精準(zhǔn)。政策抓住了重點(diǎn)環(huán)節(jié)則體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，供給沖擊主要源于金融端，政策目標(biāo)是要幫助房企再融資速度跑贏“資金失血”速度。此次三項(xiàng)政策中，第一項(xiàng)政策是針對(duì)房企的金融機(jī)構(gòu)負(fù)債，第三項(xiàng)政策是針對(duì)房企的購(gòu)房者負(fù)債，這兩處都是房企“資金大出血”的地方；第二項(xiàng)政策(金融16條)則可謂是一劑經(jīng)典中藥險(xiǎn)事國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任崔玉國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心研員貝殼研究院數(shù)據(jù)研究總監(jiān)【NIFD季報(bào)】人民幣匯率政房地產(chǎn)金融票市場(chǎng)業(yè)運(yùn)行件爆發(fā)以來(lái)，各個(gè)重要時(shí)點(diǎn)都有高層表態(tài)，隨后亦有相關(guān)政策出臺(tái)，但政策效果遲遲未能顯現(xiàn)，一個(gè)重要原因在于微觀主體面臨考核機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)約束。此次金融16條明確向?qū)ｍ?xiàng)借款發(fā)放配套融資，對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。這是金融16條的最大亮點(diǎn)。至于政策強(qiáng)心劑效果何時(shí)顯現(xiàn)，我們認(rèn)為短期內(nèi)還難言筑底。原因包括三點(diǎn)：第一，政策傳導(dǎo)過(guò)程存在時(shí)滯。一些研究表明，美國(guó)貨幣政策對(duì)產(chǎn)出和就業(yè)產(chǎn)生影資金供給方(金融機(jī)構(gòu))“給藥”的意愿和能力。金融16條明確了專項(xiàng)借款配套融資如果盡職則可免責(zé)，其他方面尚未明確。然而，中國(guó)特色金融發(fā)展之路除了堅(jiān)持需求方(房企)對(duì)“藥力”的吸收意愿和能力。一方面，房企依然存在著項(xiàng)目交付后主體保不住的擔(dān)憂；另一方面，在錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，資金注入后的經(jīng)營(yíng)能力和償付安排能力對(duì)房企也是個(gè)考驗(yàn)。當(dāng)前，微觀主體風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)匯集形成系統(tǒng)性壓力，在非常時(shí)刻如果商業(yè)銀行繼續(xù)采取“雨天收傘”策略，房企選擇“躺平”文化，那么“當(dāng)雪崩發(fā)生時(shí)，沒有一片雪花是無(wú)辜的”。防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)需要每一位行業(yè)從業(yè)者的努力。黨的二十大報(bào)告指出，我們“完成脫貧攻堅(jiān)、全面建成小康社會(huì)的歷史任務(wù)，實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)”，從此踏上“全面建成社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)，以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興”的新征程。黨的二十大報(bào)告為新征程擘劃了偉大愿景，即“五個(gè)現(xiàn)代化”，其中前四個(gè)現(xiàn)代化都與深度城市化密切相關(guān)。我們認(rèn)為：盡管當(dāng)前市場(chǎng)面臨較大困境，但這一困難是短暫的。新征程描繪的現(xiàn)代化偉大愿景為房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供了廣闊空間，我們必將克服困難，譜寫歷史新篇章。 (一)中央及部委層面 1(二)地方政府層面 1 (二)住房銷售規(guī)模大幅下跌 3(三)住宅市場(chǎng)的有效供給大幅下降 4(四)受供給沖擊影響住宅庫(kù)存去化周期縮短 5(五)住房租賃市場(chǎng)價(jià)格基本保持穩(wěn)定 5(六)租金資本化率相對(duì)保持穩(wěn)定 6(七)土地交易市場(chǎng)持續(xù)低迷 7 (二)個(gè)人住房貸款余額增速持續(xù)下降 11(三)個(gè)人住房貸款放款周期大幅縮短 12(四)個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控 13 (一)房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比增速轉(zhuǎn)正 15(二)房地產(chǎn)信托仍在持續(xù)壓降 16(三)房企境內(nèi)外信用債存量規(guī)模仍在壓縮 17(四)債務(wù)違約蔓延至優(yōu)質(zhì)大型民營(yíng)房企 17 1(一)中央及部委層面新服務(wù)支持民營(yíng)房企債務(wù)性融資；通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持保交樓工第二，推動(dòng)LPR下行，下調(diào)住房公積金首套住房貸款利率，階段性放寬部(二)地方政府層面房2節(jié)奏、(一)70城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)已持續(xù)13個(gè)月從價(jià)格環(huán)比的走勢(shì)來(lái)看，2022年第三季度，隨著多城疫情新一輪爆發(fā)和房企債圖170個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)(環(huán)比)3品住宅銷售價(jià)格和(見圖1左下圖)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別累計(jì)下降(二)住房銷售規(guī)模大幅下跌(見圖2)。，4圖2商品住宅銷售情況(季度)(三)住宅市場(chǎng)的有效供給大幅下降圖3商品住宅供給情況(季度)5(四)受供給沖擊影響住宅庫(kù)存去化周期縮短線城市平均住宅庫(kù)存去化周期為16.2個(gè)月；三線城市平均住宅庫(kù)存去化周期為線城市住宅圖4各城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況(3周移動(dòng)平均)(五)住房租賃市場(chǎng)價(jià)格基本保持穩(wěn)定6(六)租金資本化率相對(duì)保持穩(wěn)定度末的48.24年(見圖6左下圖)。三線城市方面，平均租金資本化率基本保持資本化率則略有下降。7(七)土地交易市場(chǎng)持續(xù)低迷同住宅類用地成交土地平均溢價(jià)率僅為3.79%(見圖7右圖)?？傮w。8，市臺(tái)多城首套住房貸款利率已下調(diào)至LPR減20個(gè)基點(diǎn)住943個(gè)基點(diǎn)；第二季度末全國(guó)首套住房貸款的平均貸款利率約為4.40%(為L(zhǎng)PR州、包頭、計(jì)個(gè)人表12022年6~8月70城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比情況序號(hào)城市2022.062022.072022.08環(huán)比(%)同比(%)環(huán)比(%)同比(%)環(huán)比(%)同比(%)1北海-7.40-8.802湛江-0.70-7.00-0.60-8.00-8.903-0.60-6.80-0.20-7.00-0.50-7.204岳陽(yáng)-0.50-7.00-0.505大理-6.30-0.80-6.60-6.906瀘州-0.50-6.30-0.20-6.30-0.50-6.607-6.00-0.60-6.40-0.50-6.408常德-0.20-0.80-5.70-0.60-6.009武漢-0.40-2.90-0.20-3.70-5.30襄陽(yáng)-0.20-4.00-4.50-0.40-5.30蘭州-0.50-3.30-0.60-4.20-5.00包頭-0.40-3.70-4.00-0.60-4.70泉州-0.60-0.50-3.00-4.20天津-0.20-2.40-0.60-3.50-0.40-4.20宜昌-3.00-0.40-4.00-0.20桂林-3.60-0.50-3.80-0.70安慶-0.40-2.70-3.60-0.40-4.00-0.20-0.30-3.60-0.50-3.70濟(jì)寧-0.40-0.30-2.40-0.80-3.2020溫州-0.60-0.70-2.50-0.4021大連-0.30-2.20-0.20-3.0022昆明-0.20-2.90-0.50-2.80-0.40-2.8023貴陽(yáng)-0.20-0.30-2.2024南充-0.20-6.300.20-5.80-0.60-5.8025太原0.10-4.00-0.40-4.30-0.50-4.5026揚(yáng)州-0.30-4.200.80-4.00-0.30-4.3027沈陽(yáng)0.10-2.40-0.40-3.20-0.80-4.2028丹東0.00-2.40-0.80-3.50-0.4029西寧0.40-2.500.10-0.40-4.000韶關(guān)-0.50-4.200.20-3.600.20-3.801鄭州-0.20-3.400.30-3.60-0.40-3.802洛陽(yáng)-0.30-2.200.10-2.60-0.30-3.403九江-0.40-2.700.40-2.80-0.20-3.204呼和浩特-0.40-2.300.30-2.00-3.2050.30-2.900.20-2.600.10-2.906吉林0.10-0.40-0.70-2.807煙臺(tái)0.20-0.40-3.000.10-2.808蚌埠0.20-0.50-2.00-2.509廈門0.50-0.60-0.40-0.60-2.4040南寧0.10-0.80-2.00-0.70-2.3041惠州0.20-2.300.20-0.20-2.00420.10-0.4043遵義0.50-2.00-0.30-0.3044唐山-0.70-2.300.20-0.6045錦州0.20-0.60-0.20-0.3046長(zhǎng)春-0.70-0.70-0.300.2047福州0.30-0.400.40-0.30-0.5048徐州0.500.000.10-0.20-0.40-0.7049金華-0.300.80-0.400.10-0.40-0.600寧波0.100.80-0.200.300.300.301廣州0.300.300.300.40-0.200.302青島0.60-0.200.800.300.303合肥0.50-0.300.700.300.300.404無(wú)錫0.20-0.400.400.400.505海口海-0.200.300.800.200.706南昌-0.600.300.800.900.100.807南京0.400.600.300.600.400.908濟(jì)南0.300.400.209贛州0.400.10-0.400重慶0.403.400.403.101三亞-0.400.300.002烏魯木齊-0.202.90-0.202.303深圳0.203.60-0.203.00-0.404長(zhǎng)沙0.403.900.103.200.303.005西安0.304.200.604.100.103.606上海0.503.400.503.500.603.707銀川0.104.700.504.200.404.308成都4.505.100.405.309北京0.805.800.505.500.405.800杭州6.300.706.600.406.50不明顯。(二)個(gè)人住房貸款余額增速持續(xù)下降占全部信貸余額的比例下降至18.46%。從余額增速來(lái)看，個(gè)人住房貸款貸款余額的同比增速(見圖9左圖)。4月，居民部門新增中長(zhǎng)期貸款的月度增量?jī)纱纬霈F(xiàn)為負(fù)的情況(見圖9右圖)。況(三)個(gè)人住房貸款放款周期大幅縮短天縮短(四)個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控1我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比(Loanto均新增二手住房貸款價(jià)值比僅為12%，均處于較低水平(見圖11左上南京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為40%，西安的平均新增二手住房貸款價(jià)合理水平(見圖11右下圖)。圖11一線和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比(LTV)相LTV”工作正在積極推進(jìn)經(jīng)歷了多輪“收緊-放松-再收緊”住(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比增速轉(zhuǎn)正，12)。圖12房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況(季度)(二)房地產(chǎn)信托仍在持續(xù)壓降2進(jìn)一步下降至9.53%。圖13房地產(chǎn)信托情況(季度)(三)房企境內(nèi)外信用債存量規(guī)模仍在壓縮行總額1