2014年12月養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式研究養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1導(dǎo)論目錄2標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析23泰康之家商業(yè)模式建立4現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)1導(dǎo)論目錄2標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析23泰康之家商業(yè)模式建立4現(xiàn)導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)3導(dǎo)論3導(dǎo)論商業(yè)模式的定義4商業(yè)模式價(jià)值主張消費(fèi)者目標(biāo)群體分銷渠道客戶關(guān)系價(jià)值配置核心能力合作伙伴網(wǎng)絡(luò)成本結(jié)構(gòu)收入模型商業(yè)模式是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成或自我認(rèn)定的對(duì)于：價(jià)值主張合作伙伴網(wǎng)絡(luò)核心能力價(jià)值配置客戶關(guān)系分銷渠道消費(fèi)者目標(biāo)群體的描述或呈現(xiàn)。最終以一個(gè)總體的“成本結(jié)構(gòu)”和“收入模型”表示一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式的最終體現(xiàn)則是企業(yè)的“核心能力”導(dǎo)論商業(yè)模式的定義4商業(yè)模式價(jià)值主張消費(fèi)者目標(biāo)群體分銷渠道客導(dǎo)論商業(yè)模式與項(xiàng)目5從泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看“成本結(jié)構(gòu)”和“收入模型”的總量及分布由各個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目組合而成討論養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，不僅需要考量公司整體層面所面臨的內(nèi)外部環(huán)境及資源，同時(shí)也要基于項(xiàng)目本身在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全程的要求和特點(diǎn)進(jìn)行分析最終建立商業(yè)模式與項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即在一定資源、環(huán)境、能力等的限制條件下，完成成本與收入在不同項(xiàng)目上的有效配置導(dǎo)論商業(yè)模式與項(xiàng)目5從泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看導(dǎo)論研究對(duì)象及研究方法6泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)商業(yè)模式研究的對(duì)象：泰康之家的核心能力資源在各個(gè)項(xiàng)目的對(duì)位及配置關(guān)系研究方法采用分析和案例研究的方式，首先通過(guò)選擇一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，就起核心能力及對(duì)位配置關(guān)系進(jìn)行研究，隨后在兩個(gè)方面分別將深入分析，最后結(jié)合基本結(jié)論就在現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)用得出建議核心能力收入與成本在項(xiàng)目的有效配置有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式導(dǎo)論研究對(duì)象及研究方法6泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)商業(yè)模式研究導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)7導(dǎo)論7標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析標(biāo)桿企業(yè)簡(jiǎn)介三星物產(chǎn)SamsungC&T韓國(guó)三星集團(tuán)的前身，為韓國(guó)最大的綜合商社主營(yíng)業(yè)務(wù)：建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅及區(qū)域開(kāi)發(fā)代表項(xiàng)目：哈利法塔/仁川大橋/來(lái)美安（高級(jí)公寓含養(yǎng)老公寓）/克利夫蘭診所8標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析標(biāo)桿企業(yè)簡(jiǎn)介8標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析選擇為標(biāo)桿企業(yè)原因遍布全球的業(yè)績(jī)經(jīng)驗(yàn)綜合全能的開(kāi)發(fā)實(shí)力成熟標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)模式養(yǎng)老社區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)背景相似的社會(huì)文化現(xiàn)實(shí)可得的參考資料健康護(hù)理宏觀指標(biāo)對(duì)比，中國(guó)在未來(lái)有趨同于韓國(guó)的發(fā)展方向

9標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析選擇為標(biāo)桿企業(yè)原因9標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式核心理念10分析：因無(wú)運(yùn)營(yíng)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施能力，風(fēng)險(xiǎn)較大的醫(yī)護(hù)業(yè)務(wù)選擇合作模式養(yǎng)老社區(qū)只提供IL和AL兩種業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容偏重生活照顧飲食服務(wù)是非常核心的內(nèi)容標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式10分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式選址與產(chǎn)品模式11分析：產(chǎn)品主要分為都市型、社區(qū)型和度假型三種都市型強(qiáng)調(diào)保持高端客戶的原有生活方式，減少不必要的設(shè)施投資社區(qū)型強(qiáng)調(diào)社區(qū)功能性，并針對(duì)中高端客戶提供較為經(jīng)濟(jì)的居所度假型參考度假酒店，強(qiáng)調(diào)設(shè)施的共用標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式11分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn)12分析：戶型設(shè)計(jì)對(duì)南向采光的重視都市型強(qiáng)調(diào)在高層建筑中布置需綜合考慮建筑平面布局的復(fù)雜性和對(duì)客戶的友好社區(qū)型主要考慮增建的可能性*另外，在韓國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)面對(duì)的客戶群體非常固定，都市型的養(yǎng)老社區(qū)主要面對(duì)最高等級(jí)財(cái)富人群中面臨家庭矛盾的客戶，即難以實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老的高端人群；社區(qū)型養(yǎng)老社區(qū)主要面對(duì)中產(chǎn)階層客戶標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式12分析：*標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu)13分析：與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入成立SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來(lái)的ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排開(kāi)發(fā)公司及運(yùn)營(yíng)管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系非核心服務(wù)業(yè)務(wù)/風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù)/不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式13分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式銷售模式14分析：采用混合會(huì)員制，物業(yè)銷售、會(huì)員銷售、租賃的銷售模式都采用入門(mén)費(fèi)/月費(fèi)/服務(wù)費(fèi)完全分開(kāi)入門(mén)費(fèi)返還比例從不返還到100%返還給客戶不同選擇，入門(mén)費(fèi)的總價(jià)是銷售價(jià)格的80%IL也接受活力老人居住月費(fèi)按照戶型大小收取不同數(shù)額，相對(duì)低的月費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式14分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式思路分析15分析：以業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制為核心，暗示業(yè)務(wù)本身的高風(fēng)險(xiǎn)性以及潛在的高收益性，采用各種風(fēng)險(xiǎn)控制及風(fēng)險(xiǎn)分散的工具充分發(fā)揮核心資產(chǎn)及資源能力優(yōu)勢(shì)，避免過(guò)度涉及不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域核心的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是提高ROE總結(jié)：SamsungC&T的核心能力為開(kāi)發(fā)管理SamsungC&T養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的資源對(duì)位非常清晰，不做大而全的業(yè)務(wù)，在優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域集中配置成本領(lǐng)先聚焦差異化標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式15分析：成導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)16導(dǎo)論16泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)核心戰(zhàn)略與愿景17養(yǎng)老社區(qū)為活力養(yǎng)老的服務(wù)載體高端醫(yī)療為客戶信心的重要支撐卓越理財(cái)為老年客戶提供綜合的全生命周期現(xiàn)金流管理的工具終極關(guān)懷體現(xiàn)人文意義泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)核心戰(zhàn)略與愿景17泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境18資本市場(chǎng)與金融工具土地大宗商品及勞動(dòng)力適齡財(cái)富人群總量及分布消費(fèi)心理中國(guó)缺乏長(zhǎng)期資本，也缺乏長(zhǎng)期資本跨期配置的工具（李揚(yáng)，2012.11）地方政府對(duì)于稅源減少的擔(dān)憂和對(duì)財(cái)力的渴望將不可避免的試圖推高土地的資產(chǎn)價(jià)格適齡勞動(dòng)力的總量及勞動(dòng)參與率的持續(xù)穩(wěn)定，勞動(dòng)力價(jià)格在近年及未來(lái)長(zhǎng)期均處于較高增長(zhǎng)的階段（蔡昉，2013.6）主要集中在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，特別是國(guó)家中心城市和區(qū)域中心城市居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形成9073格局（成都市2011-2020養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃）居家養(yǎng)老主流泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境18資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)自身的資源能力19運(yùn)營(yíng)管理投融資、金融創(chuàng)新取地、開(kāi)發(fā)、銷售分析：養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)是人力資本和金融資本高度密集的業(yè)務(wù)，掌握較大數(shù)量的長(zhǎng)期資本和擁有保險(xiǎn)產(chǎn)品這一金融工具是核心優(yōu)勢(shì)，但缺乏其他資源及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力利益相關(guān)方消費(fèi)者監(jiān)管當(dāng)局金融中介地方政府泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)自身的資源能力19運(yùn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)愿景與現(xiàn)實(shí)之間的實(shí)現(xiàn)方法20不確定的外部環(huán)境待發(fā)展的資源能力全面的綜合服務(wù)？泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)愿景與現(xiàn)實(shí)之間的實(shí)現(xiàn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：環(huán)境應(yīng)對(duì)21現(xiàn)實(shí)環(huán)境應(yīng)對(duì)策略具體方法不清晰的客戶市場(chǎng)及分布定位布局集中深耕國(guó)家中心城市，儲(chǔ)備區(qū)域中心城市，選擇介入國(guó)家旅游城市傳統(tǒng)的消費(fèi)心理政策及營(yíng)銷引導(dǎo)推動(dòng)政策進(jìn)一步深化及定向精準(zhǔn)的營(yíng)銷要素資源價(jià)格變動(dòng)提升開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率連鎖化經(jīng)營(yíng)，提升開(kāi)發(fā)階段的周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)格控制運(yùn)營(yíng)成本監(jiān)管嚴(yán)格及非傳統(tǒng)產(chǎn)品及銷售方式尋找銷售策略組合優(yōu)勢(shì)價(jià)格及增值服務(wù)，多樣化競(jìng)爭(zhēng)的銷售渠道泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：環(huán)境應(yīng)對(duì)21現(xiàn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：資源獲取22資源類別應(yīng)對(duì)策略具體方法土地合作拿地選擇有較強(qiáng)融資需求的發(fā)展商或一級(jí)土地商合作取地長(zhǎng)期資本綜合財(cái)富管理拓展客戶及服務(wù)類別，擴(kuò)大資產(chǎn)及資本池人力資本并購(gòu)收購(gòu)部分資產(chǎn)所附屬的人力資本金融工具金融創(chuàng)新開(kāi)發(fā)多層級(jí)的金融產(chǎn)品總結(jié)：合作開(kāi)發(fā)、連鎖經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮綜合財(cái)富管理及金融創(chuàng)新的核心優(yōu)勢(shì)，以提高金融資本周轉(zhuǎn)率的及嚴(yán)控成本方式提高凈資產(chǎn)收益率并管理風(fēng)險(xiǎn)水平；積極并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展，策略性的獲取并控制核心資源，以優(yōu)化總金融資產(chǎn)及人力資本分布的方式保證業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：資源獲取22資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略總結(jié)23總結(jié)：合作開(kāi)發(fā)、連鎖經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮綜合財(cái)富管理及金融創(chuàng)新的核心優(yōu)勢(shì)，以提高金融資本周轉(zhuǎn)率的及嚴(yán)控成本方式提高凈資產(chǎn)收益率并管理風(fēng)險(xiǎn)水平；積極并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展，策略性的獲取并控制核心資源，以優(yōu)化總金融資產(chǎn)及人力資本分布的方式保證業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。成本領(lǐng)先聚焦差異化成本領(lǐng)先聚焦差異化已明確的戰(zhàn)略需進(jìn)一步明確的戰(zhàn)略例如：定位中高端客戶核心城市布局發(fā)展與壽險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)服務(wù)金融核心例如：標(biāo)準(zhǔn)化降低資金成本市場(chǎng)初期階段，尚無(wú)明確的差異化方向泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略總結(jié)23總結(jié)：成泰康之家商業(yè)模式建立24分析：中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)TOP10中，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為贏面的企業(yè)共占六成。TOP5中，除中海地產(chǎn)外，均以高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低銷售利潤(rùn)率為特點(diǎn)。而綜合中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)近年財(cái)務(wù)表現(xiàn)可以看到，2013年上半年以來(lái)，各家銷售利潤(rùn)率均有不同程度的下滑?？梢钥吹?，目前市場(chǎng)環(huán)境下，單一依靠銷售利潤(rùn)率拉動(dòng)ROE增長(zhǎng)并不是最理想的選擇，要重點(diǎn)著眼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例萬(wàn)科地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率中海地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率恒大地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綠地地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綠城地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率金地地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率合生創(chuàng)展銷售利潤(rùn)率龍湖地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率招商地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率√√√√√√泰康之家商業(yè)模式建立24分析：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例25分析：恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)特征總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額、利潤(rùn)額增長(zhǎng)迅速，年復(fù)合增長(zhǎng)率高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長(zhǎng)迅速（顯著特征）資產(chǎn)負(fù)債率高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)成熟和均衡的狀態(tài)下，各個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品及銷售凈利率都將趨同至一個(gè)相對(duì)較低的標(biāo)準(zhǔn)，在無(wú)明顯的產(chǎn)品創(chuàng)新/成本控制的前提下，即使主流品牌房企均很難獲得超額利潤(rùn)，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率的動(dòng)態(tài)調(diào)整是影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的核心ROE=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*杠桿比率=>代表企業(yè)：龍湖，華潤(rùn)=>代表企業(yè)：恒大，萬(wàn)科基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤(rùn)為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬(wàn)科為代表。VS泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2泰康之家商業(yè)模式建立26分析：選擇恒大地產(chǎn)作為標(biāo)桿企業(yè)，最主要的原因是近年來(lái)的迅速發(fā)展。2006年-2010年的5年間，恒大銷售額從20億飛躍至527億。對(duì)恒大地產(chǎn)的研究，既可以為公司現(xiàn)階段快速發(fā)展提供思路，又可以為公司未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展提供指向。從左圖中可以看到，恒大最顯著的優(yōu)勢(shì)在于高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。2010年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)55%，超出萬(wàn)科26個(gè)百分點(diǎn)，ROE上升至27%。因此，針對(duì)公司現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過(guò)高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動(dòng)ROE增長(zhǎng)，以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例泰康之家商業(yè)模式建立26分析：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證泰康之家商業(yè)模式建立27泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-Erickson破產(chǎn)思考Erickson舉債大舉擴(kuò)張受金融危機(jī)影響，退休人群資產(chǎn)貶值，收入縮水，購(gòu)買力下降；Erickson出現(xiàn)融資困難，房產(chǎn)貶值Erickson社區(qū)銷量下滑，入住率下滑Erickson社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據(jù)美國(guó)《破產(chǎn)法》第十一章（Chapter11）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)Erickson大部分資產(chǎn)被巴爾的摩紅杉資本投資有限責(zé)任公司（RedwoodCapitalInvestmentsLLC）收購(gòu)，并更名為EricksonLiving泰康之家商業(yè)模式建立27泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立28泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-Erickson破產(chǎn)思考分析：金融危機(jī)之后，美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的CCRC社區(qū)面臨破產(chǎn)。當(dāng)Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難之時(shí)，部分已入住的客戶要求公司返還入門(mén)費(fèi)，潛在入住的客戶擔(dān)心社區(qū)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，推遲入住時(shí)間，導(dǎo)致Erickson入門(mén)費(fèi)收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設(shè)而發(fā)行的債券違約，導(dǎo)致美國(guó)最大的CCRC社區(qū)快速的進(jìn)入破產(chǎn)保護(hù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，基于市場(chǎng)對(duì)于預(yù)期價(jià)值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財(cái)務(wù)規(guī)劃不會(huì)顯現(xiàn)出過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時(shí)，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)*另外在Erickson破產(chǎn)保護(hù)過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時(shí)服務(wù)屬性將決定經(jīng)營(yíng)狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)仍然有效泰康之家商業(yè)模式建立28泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立29泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究3.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-小結(jié)分析：銷售凈利潤(rùn)率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實(shí)現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長(zhǎng)時(shí)間的積累或者提高銷售凈利潤(rùn)率依托母公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤(rùn)為例）泰康之家作為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)附屬公司，在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的交易處置有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)建議：在近期通過(guò)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘在遠(yuǎn)期通過(guò)品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力通過(guò)會(huì)計(jì)處理或交易操縱相對(duì)容易更為真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況泰康之家商業(yè)模式建立29泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式核心理念30來(lái)源：《泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退·優(yōu)雅一生”》為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù)時(shí)間與空間-不同的生命階段和不同的地理區(qū)域服務(wù)類型-護(hù)理、醫(yī)療、財(cái)富管理等全能養(yǎng)老服務(wù)的載體-泰康之家養(yǎng)老社區(qū)空間上不同業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)組合泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式30來(lái)源：《泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式選址與產(chǎn)品模式31泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式31泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn)32泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式32泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu)33分析：與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入銷售回款也作為投資回收的重要來(lái)源成立SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來(lái)的ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排開(kāi)發(fā)公司及運(yùn)營(yíng)管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系非核心服務(wù)業(yè)務(wù)/風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù)/不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團(tuán)或護(hù)理集團(tuán)的長(zhǎng)期合作關(guān)系或股權(quán)投資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式33分析：泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式銷售模式及價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式34分析：根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門(mén)費(fèi)定價(jià)按照銷售價(jià)格折扣定價(jià)，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財(cái)務(wù)成本，月費(fèi)可采用成本加成方式確定會(huì)員制參考市場(chǎng)同類產(chǎn)品定價(jià)或平均入住時(shí)間與市場(chǎng)租價(jià)總額確定租賃產(chǎn)品采用單位時(shí)間治療護(hù)理消費(fèi)平均價(jià)格與平均入住時(shí)間確定押金總額，實(shí)際租金水平參考市場(chǎng)價(jià)格泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式34分析：泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式價(jià)格結(jié)構(gòu)35分析：制定三種入門(mén)費(fèi)方案供客戶選擇，但不能提供過(guò)多的選項(xiàng)以免體系混亂制定清晰的入門(mén)費(fèi)調(diào)整政策供銷售人員使用月費(fèi)基礎(chǔ)按照戶型大小進(jìn)行計(jì)算體現(xiàn)價(jià)格體系的公平性，按照不同護(hù)理等級(jí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整預(yù)留未來(lái)的調(diào)價(jià)可能通過(guò)增值服務(wù)費(fèi)增加收入來(lái)源，也可根據(jù)增值服務(wù)的訂用情況對(duì)服務(wù)設(shè)施的取消或增建提供依據(jù)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式35分析：導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)36導(dǎo)論36現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例項(xiàng)目概況37分析：項(xiàng)目地處國(guó)家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好交通便利，項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施不完善，區(qū)域項(xiàng)目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主燕園項(xiàng)目用地屬性為住宅用地項(xiàng)目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū)CCRC模式旗艦店并配套二級(jí)甲等泰康醫(yī)院來(lái)源：泰康之家《北京二期定位報(bào)告_20130923》現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例37分析：來(lái)源：泰康現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例選址與產(chǎn)品模式分析38分析：項(xiàng)目地處國(guó)家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好交通便利，項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施不完善，區(qū)域項(xiàng)目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主燕園項(xiàng)目用地屬性為住宅用地項(xiàng)目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū)CCRC模式旗艦店以及獨(dú)立生活業(yè)態(tài)并配套二級(jí)甲等泰康醫(yī)院項(xiàng)目周邊無(wú)高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，采取自建醫(yī)院方式實(shí)現(xiàn)對(duì)后端服務(wù)業(yè)務(wù)的支撐將項(xiàng)目產(chǎn)品定位從養(yǎng)生社區(qū)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老社區(qū)，但自建醫(yī)院的定位及可行性將決定性的影響項(xiàng)目的發(fā)展建議方案社區(qū)型-養(yǎng)生社區(qū)AAC業(yè)態(tài)或AAC+IL業(yè)態(tài)有競(jìng)爭(zhēng)力總價(jià)的居住產(chǎn)品穩(wěn)定品質(zhì)及成本控制實(shí)際方案社區(qū)型-養(yǎng)老社區(qū)CCRC+AAC+泰康醫(yī)院現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例38分析：建議方案社現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例選址與產(chǎn)品模式分析39分析：昌平區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃域內(nèi)的基本高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為昌平區(qū)醫(yī)院昌平區(qū)為人口新增密集區(qū)域引進(jìn)配套高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為北大國(guó)際醫(yī)院、清華大學(xué)長(zhǎng)庚醫(yī)院、安貞醫(yī)院昌平分院泰康醫(yī)院二級(jí)醫(yī)院的定位在覆蓋人口及輻射半徑上無(wú)法與域內(nèi)的高等級(jí)醫(yī)院競(jìng)爭(zhēng)，因此需要明確特色的?？铺┛滇t(yī)院的高端定位難以在覆蓋半徑內(nèi)收取到足夠數(shù)量的除社區(qū)之外的目標(biāo)客戶除了資本優(yōu)勢(shì)，泰康醫(yī)院不存在品牌優(yōu)勢(shì)和高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的學(xué)術(shù)平臺(tái)，除面臨高昂的運(yùn)營(yíng)成本和不確定的收入，還面臨難以尋找到人力資本的核心難題現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例39分析：現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例現(xiàn)貨與期貨客戶分析40分析：期貨客戶表現(xiàn)出對(duì)較大戶型的偏好現(xiàn)貨客戶實(shí)際購(gòu)買時(shí)更傾向于選擇1.5及以下戶型，現(xiàn)貨產(chǎn)品銷售表現(xiàn)最穩(wěn)定的為1.5戶型促銷政策對(duì)現(xiàn)貨銷售起到了很大的促進(jìn)現(xiàn)有戶型配比還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間現(xiàn)貨客戶樣本量較少，市場(chǎng)規(guī)律有待進(jìn)一步分析總結(jié)：現(xiàn)階段很難得到現(xiàn)貨和期貨客戶的有效市場(chǎng)總量及分布幸福有約客戶入住意向燕園現(xiàn)貨客戶分析現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例40分析：幸福有約客現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例開(kāi)發(fā)模式與交易結(jié)構(gòu)分析41分析：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)資產(chǎn)較為沉重開(kāi)發(fā)階段全程參與，權(quán)益收益率較低現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例41分析：現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例銷售模式與價(jià)格體系分析42分析：現(xiàn)有價(jià)格體系較為單一，未提供不同戶型產(chǎn)品的多種入門(mén)費(fèi)定價(jià)策略選擇月費(fèi)未區(qū)分不同的服務(wù)內(nèi)容銷售渠道基本依賴于泰康人壽，較為單一來(lái)源：泰康之家金融產(chǎn)品部《北京燕園銷售價(jià)格表》來(lái)源：泰康之家開(kāi)發(fā)管理部《燕園一期客戶預(yù)約周報(bào)表》現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例42分析：來(lái)源：泰康現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例商業(yè)模式調(diào)整建議43降低持有比例控制開(kāi)發(fā)成本創(chuàng)新銷售模式現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)以泰康之家-燕園為例43降低持有比例控制養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究課件2014年12月養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式研究養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1導(dǎo)論目錄2標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析463泰康之家商業(yè)模式建立4現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)1導(dǎo)論目錄2標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析23泰康之家商業(yè)模式建立4現(xiàn)導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)47導(dǎo)論3導(dǎo)論商業(yè)模式的定義48商業(yè)模式價(jià)值主張消費(fèi)者目標(biāo)群體分銷渠道客戶關(guān)系價(jià)值配置核心能力合作伙伴網(wǎng)絡(luò)成本結(jié)構(gòu)收入模型商業(yè)模式是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成或自我認(rèn)定的對(duì)于：價(jià)值主張合作伙伴網(wǎng)絡(luò)核心能力價(jià)值配置客戶關(guān)系分銷渠道消費(fèi)者目標(biāo)群體的描述或呈現(xiàn)。最終以一個(gè)總體的“成本結(jié)構(gòu)”和“收入模型”表示一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式的最終體現(xiàn)則是企業(yè)的“核心能力”導(dǎo)論商業(yè)模式的定義4商業(yè)模式價(jià)值主張消費(fèi)者目標(biāo)群體分銷渠道客導(dǎo)論商業(yè)模式與項(xiàng)目49從泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看“成本結(jié)構(gòu)”和“收入模型”的總量及分布由各個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目組合而成討論養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，不僅需要考量公司整體層面所面臨的內(nèi)外部環(huán)境及資源，同時(shí)也要基于項(xiàng)目本身在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全程的要求和特點(diǎn)進(jìn)行分析最終建立商業(yè)模式與項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即在一定資源、環(huán)境、能力等的限制條件下，完成成本與收入在不同項(xiàng)目上的有效配置導(dǎo)論商業(yè)模式與項(xiàng)目5從泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看導(dǎo)論研究對(duì)象及研究方法50泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)商業(yè)模式研究的對(duì)象：泰康之家的核心能力資源在各個(gè)項(xiàng)目的對(duì)位及配置關(guān)系研究方法采用分析和案例研究的方式，首先通過(guò)選擇一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，就起核心能力及對(duì)位配置關(guān)系進(jìn)行研究，隨后在兩個(gè)方面分別將深入分析，最后結(jié)合基本結(jié)論就在現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)用得出建議核心能力收入與成本在項(xiàng)目的有效配置有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式導(dǎo)論研究對(duì)象及研究方法6泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)商業(yè)模式研究導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)51導(dǎo)論7標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析標(biāo)桿企業(yè)簡(jiǎn)介三星物產(chǎn)SamsungC&T韓國(guó)三星集團(tuán)的前身，為韓國(guó)最大的綜合商社主營(yíng)業(yè)務(wù)：建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅及區(qū)域開(kāi)發(fā)代表項(xiàng)目：哈利法塔/仁川大橋/來(lái)美安（高級(jí)公寓含養(yǎng)老公寓）/克利夫蘭診所52標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析標(biāo)桿企業(yè)簡(jiǎn)介8標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析選擇為標(biāo)桿企業(yè)原因遍布全球的業(yè)績(jī)經(jīng)驗(yàn)綜合全能的開(kāi)發(fā)實(shí)力成熟標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)模式養(yǎng)老社區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)背景相似的社會(huì)文化現(xiàn)實(shí)可得的參考資料健康護(hù)理宏觀指標(biāo)對(duì)比，中國(guó)在未來(lái)有趨同于韓國(guó)的發(fā)展方向

53標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析選擇為標(biāo)桿企業(yè)原因9標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式核心理念54分析：因無(wú)運(yùn)營(yíng)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施能力，風(fēng)險(xiǎn)較大的醫(yī)護(hù)業(yè)務(wù)選擇合作模式養(yǎng)老社區(qū)只提供IL和AL兩種業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容偏重生活照顧飲食服務(wù)是非常核心的內(nèi)容標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式10分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式選址與產(chǎn)品模式55分析：產(chǎn)品主要分為都市型、社區(qū)型和度假型三種都市型強(qiáng)調(diào)保持高端客戶的原有生活方式，減少不必要的設(shè)施投資社區(qū)型強(qiáng)調(diào)社區(qū)功能性，并針對(duì)中高端客戶提供較為經(jīng)濟(jì)的居所度假型參考度假酒店，強(qiáng)調(diào)設(shè)施的共用標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式11分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn)56分析：戶型設(shè)計(jì)對(duì)南向采光的重視都市型強(qiáng)調(diào)在高層建筑中布置需綜合考慮建筑平面布局的復(fù)雜性和對(duì)客戶的友好社區(qū)型主要考慮增建的可能性*另外，在韓國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)面對(duì)的客戶群體非常固定，都市型的養(yǎng)老社區(qū)主要面對(duì)最高等級(jí)財(cái)富人群中面臨家庭矛盾的客戶，即難以實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老的高端人群；社區(qū)型養(yǎng)老社區(qū)主要面對(duì)中產(chǎn)階層客戶標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式12分析：*標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu)57分析：與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入成立SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來(lái)的ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排開(kāi)發(fā)公司及運(yùn)營(yíng)管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系非核心服務(wù)業(yè)務(wù)/風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù)/不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式13分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式銷售模式58分析：采用混合會(huì)員制，物業(yè)銷售、會(huì)員銷售、租賃的銷售模式都采用入門(mén)費(fèi)/月費(fèi)/服務(wù)費(fèi)完全分開(kāi)入門(mén)費(fèi)返還比例從不返還到100%返還給客戶不同選擇，入門(mén)費(fèi)的總價(jià)是銷售價(jià)格的80%IL也接受活力老人居住月費(fèi)按照戶型大小收取不同數(shù)額，相對(duì)低的月費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式14分析：標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式思路分析59分析：以業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制為核心，暗示業(yè)務(wù)本身的高風(fēng)險(xiǎn)性以及潛在的高收益性，采用各種風(fēng)險(xiǎn)控制及風(fēng)險(xiǎn)分散的工具充分發(fā)揮核心資產(chǎn)及資源能力優(yōu)勢(shì)，避免過(guò)度涉及不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域核心的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是提高ROE總結(jié)：SamsungC&T的核心能力為開(kāi)發(fā)管理SamsungC&T養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的資源對(duì)位非常清晰，不做大而全的業(yè)務(wù)，在優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域集中配置成本領(lǐng)先聚焦差異化標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析三星物產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式15分析：成導(dǎo)論標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析泰康之家商業(yè)模式建立現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià)60導(dǎo)論16泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)核心戰(zhàn)略與愿景61養(yǎng)老社區(qū)為活力養(yǎng)老的服務(wù)載體高端醫(yī)療為客戶信心的重要支撐卓越理財(cái)為老年客戶提供綜合的全生命周期現(xiàn)金流管理的工具終極關(guān)懷體現(xiàn)人文意義泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)核心戰(zhàn)略與愿景17泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境62資本市場(chǎng)與金融工具土地大宗商品及勞動(dòng)力適齡財(cái)富人群總量及分布消費(fèi)心理中國(guó)缺乏長(zhǎng)期資本，也缺乏長(zhǎng)期資本跨期配置的工具（李揚(yáng)，2012.11）地方政府對(duì)于稅源減少的擔(dān)憂和對(duì)財(cái)力的渴望將不可避免的試圖推高土地的資產(chǎn)價(jià)格適齡勞動(dòng)力的總量及勞動(dòng)參與率的持續(xù)穩(wěn)定，勞動(dòng)力價(jià)格在近年及未來(lái)長(zhǎng)期均處于較高增長(zhǎng)的階段（蔡昉，2013.6）主要集中在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，特別是國(guó)家中心城市和區(qū)域中心城市居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形成9073格局（成都市2011-2020養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃）居家養(yǎng)老主流泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)面臨的現(xiàn)實(shí)環(huán)境18資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)自身的資源能力63運(yùn)營(yíng)管理投融資、金融創(chuàng)新取地、開(kāi)發(fā)、銷售分析：養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)是人力資本和金融資本高度密集的業(yè)務(wù)，掌握較大數(shù)量的長(zhǎng)期資本和擁有保險(xiǎn)產(chǎn)品這一金融工具是核心優(yōu)勢(shì)，但缺乏其他資源及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力利益相關(guān)方消費(fèi)者監(jiān)管當(dāng)局金融中介地方政府泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)自身的資源能力19運(yùn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)愿景與現(xiàn)實(shí)之間的實(shí)現(xiàn)方法64不確定的外部環(huán)境待發(fā)展的資源能力全面的綜合服務(wù)？泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)愿景與現(xiàn)實(shí)之間的實(shí)現(xiàn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：環(huán)境應(yīng)對(duì)65現(xiàn)實(shí)環(huán)境應(yīng)對(duì)策略具體方法不清晰的客戶市場(chǎng)及分布定位布局集中深耕國(guó)家中心城市，儲(chǔ)備區(qū)域中心城市，選擇介入國(guó)家旅游城市傳統(tǒng)的消費(fèi)心理政策及營(yíng)銷引導(dǎo)推動(dòng)政策進(jìn)一步深化及定向精準(zhǔn)的營(yíng)銷要素資源價(jià)格變動(dòng)提升開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率連鎖化經(jīng)營(yíng)，提升開(kāi)發(fā)階段的周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)格控制運(yùn)營(yíng)成本監(jiān)管嚴(yán)格及非傳統(tǒng)產(chǎn)品及銷售方式尋找銷售策略組合優(yōu)勢(shì)價(jià)格及增值服務(wù)，多樣化競(jìng)爭(zhēng)的銷售渠道泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：環(huán)境應(yīng)對(duì)21現(xiàn)泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：資源獲取66資源類別應(yīng)對(duì)策略具體方法土地合作拿地選擇有較強(qiáng)融資需求的發(fā)展商或一級(jí)土地商合作取地長(zhǎng)期資本綜合財(cái)富管理拓展客戶及服務(wù)類別，擴(kuò)大資產(chǎn)及資本池人力資本并購(gòu)收購(gòu)部分資產(chǎn)所附屬的人力資本金融工具金融創(chuàng)新開(kāi)發(fā)多層級(jí)的金融產(chǎn)品總結(jié)：合作開(kāi)發(fā)、連鎖經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮綜合財(cái)富管理及金融創(chuàng)新的核心優(yōu)勢(shì)，以提高金融資本周轉(zhuǎn)率的及嚴(yán)控成本方式提高凈資產(chǎn)收益率并管理風(fēng)險(xiǎn)水平；積極并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展，策略性的獲取并控制核心資源，以優(yōu)化總金融資產(chǎn)及人力資本分布的方式保證業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：資源獲取22資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略總結(jié)67總結(jié)：合作開(kāi)發(fā)、連鎖經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮綜合財(cái)富管理及金融創(chuàng)新的核心優(yōu)勢(shì)，以提高金融資本周轉(zhuǎn)率的及嚴(yán)控成本方式提高凈資產(chǎn)收益率并管理風(fēng)險(xiǎn)水平；積極并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展，策略性的獲取并控制核心資源，以優(yōu)化總金融資產(chǎn)及人力資本分布的方式保證業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。成本領(lǐng)先聚焦差異化成本領(lǐng)先聚焦差異化已明確的戰(zhàn)略需進(jìn)一步明確的戰(zhàn)略例如：定位中高端客戶核心城市布局發(fā)展與壽險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)服務(wù)金融核心例如：標(biāo)準(zhǔn)化降低資金成本市場(chǎng)初期階段，尚無(wú)明確的差異化方向泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略總結(jié)23總結(jié)：成泰康之家商業(yè)模式建立68分析：中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)TOP10中，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為贏面的企業(yè)共占六成。TOP5中，除中海地產(chǎn)外，均以高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低銷售利潤(rùn)率為特點(diǎn)。而綜合中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)近年財(cái)務(wù)表現(xiàn)可以看到，2013年上半年以來(lái)，各家銷售利潤(rùn)率均有不同程度的下滑?？梢钥吹?，目前市場(chǎng)環(huán)境下，單一依靠銷售利潤(rùn)率拉動(dòng)ROE增長(zhǎng)并不是最理想的選擇，要重點(diǎn)著眼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例萬(wàn)科地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率中海地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率恒大地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綠地地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綠城地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率金地地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率合生創(chuàng)展銷售利潤(rùn)率龍湖地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率招商地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率√√√√√√泰康之家商業(yè)模式建立24分析：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例69分析：恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)特征總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額、利潤(rùn)額增長(zhǎng)迅速，年復(fù)合增長(zhǎng)率高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長(zhǎng)迅速（顯著特征）資產(chǎn)負(fù)債率高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)成熟和均衡的狀態(tài)下，各個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品及銷售凈利率都將趨同至一個(gè)相對(duì)較低的標(biāo)準(zhǔn)，在無(wú)明顯的產(chǎn)品創(chuàng)新/成本控制的前提下，即使主流品牌房企均很難獲得超額利潤(rùn)，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率的動(dòng)態(tài)調(diào)整是影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的核心ROE=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*杠桿比率=>代表企業(yè)：龍湖，華潤(rùn)=>代表企業(yè)：恒大，萬(wàn)科基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤(rùn)為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬(wàn)科為代表。VS泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2泰康之家商業(yè)模式建立70分析：選擇恒大地產(chǎn)作為標(biāo)桿企業(yè)，最主要的原因是近年來(lái)的迅速發(fā)展。2006年-2010年的5年間，恒大銷售額從20億飛躍至527億。對(duì)恒大地產(chǎn)的研究，既可以為公司現(xiàn)階段快速發(fā)展提供思路，又可以為公司未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展提供指向。從左圖中可以看到，恒大最顯著的優(yōu)勢(shì)在于高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。2010年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)55%，超出萬(wàn)科26個(gè)百分點(diǎn)，ROE上升至27%。因此，針對(duì)公司現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過(guò)高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動(dòng)ROE增長(zhǎng)，以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究1.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例泰康之家商業(yè)模式建立26分析：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證泰康之家商業(yè)模式建立71泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-Erickson破產(chǎn)思考Erickson舉債大舉擴(kuò)張受金融危機(jī)影響，退休人群資產(chǎn)貶值，收入縮水，購(gòu)買力下降；Erickson出現(xiàn)融資困難，房產(chǎn)貶值Erickson社區(qū)銷量下滑，入住率下滑Erickson社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據(jù)美國(guó)《破產(chǎn)法》第十一章（Chapter11）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)Erickson大部分資產(chǎn)被巴爾的摩紅杉資本投資有限責(zé)任公司（RedwoodCapitalInvestmentsLLC）收購(gòu)，并更名為EricksonLiving泰康之家商業(yè)模式建立27泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立72泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究2.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-Erickson破產(chǎn)思考分析：金融危機(jī)之后，美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的CCRC社區(qū)面臨破產(chǎn)。當(dāng)Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難之時(shí)，部分已入住的客戶要求公司返還入門(mén)費(fèi)，潛在入住的客戶擔(dān)心社區(qū)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，推遲入住時(shí)間，導(dǎo)致Erickson入門(mén)費(fèi)收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設(shè)而發(fā)行的債券違約，導(dǎo)致美國(guó)最大的CCRC社區(qū)快速的進(jìn)入破產(chǎn)保護(hù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，基于市場(chǎng)對(duì)于預(yù)期價(jià)值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財(cái)務(wù)規(guī)劃不會(huì)顯現(xiàn)出過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時(shí)，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)*另外在Erickson破產(chǎn)保護(hù)過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時(shí)服務(wù)屬性將決定經(jīng)營(yíng)狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)仍然有效泰康之家商業(yè)模式建立28泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立73泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究3.成本領(lǐng)先的實(shí)現(xiàn)方式：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要-小結(jié)分析：銷售凈利潤(rùn)率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實(shí)現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長(zhǎng)時(shí)間的積累或者提高銷售凈利潤(rùn)率依托母公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤(rùn)為例）泰康之家作為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)附屬公司，在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的交易處置有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)建議：在近期通過(guò)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘在遠(yuǎn)期通過(guò)品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力通過(guò)會(huì)計(jì)處理或交易操縱相對(duì)容易更為真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況泰康之家商業(yè)模式建立29泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式核心理念74來(lái)源：《泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退·優(yōu)雅一生”》為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù)時(shí)間與空間-不同的生命階段和不同的地理區(qū)域服務(wù)類型-護(hù)理、醫(yī)療、財(cái)富管理等全能養(yǎng)老服務(wù)的載體-泰康之家養(yǎng)老社區(qū)空間上不同業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)組合泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式30來(lái)源：《泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式選址與產(chǎn)品模式75泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式31泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn)76泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式32泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu)77分析：與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入銷售回款也作為投資回收的重要來(lái)源成立SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來(lái)的ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排開(kāi)發(fā)公司及運(yùn)營(yíng)管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系非核心服務(wù)業(yè)務(wù)/風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù)/不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團(tuán)或護(hù)理集團(tuán)的長(zhǎng)期合作關(guān)系或股權(quán)投資泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式33分析：泰康之家商業(yè)模式建立泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式銷售模式及價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式78分析：根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門(mén)費(fèi)定價(jià)按照銷售價(jià)格折扣定價(jià)，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財(cái)務(wù)成本，月費(fèi)可采用成本加成方式確定會(huì)員制參考市場(chǎng)同類產(chǎn)品定價(jià)或平均入住時(shí)間與市場(chǎng)租價(jià)總額確定租賃產(chǎn)品采用單位時(shí)間治療護(hù)理消費(fèi)平均價(jià)格與平均入住時(shí)間確定押金總額，實(shí)際租金水平參考市場(chǎng)價(jià)格泰康之家商業(yè)模式建立泰康