“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新2016年7月“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新1報(bào)告目錄第一章目前文旅地產(chǎn)發(fā)展基本概況第二章互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地產(chǎn)的影響及重要性第三章第四章典型案例對我們項(xiàng)目的思考報(bào)告目錄第一章目前文旅地產(chǎn)發(fā)展基本概況第二章互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地2第一章文旅地產(chǎn)基本概況從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么3旅游度假火爆現(xiàn)象（2016年端午節(jié)當(dāng)天）黃山峨眉山門票收入774萬元3.75萬人次九華山旅游收入774萬元5萬人次門票收入516萬元3.89萬人次張家界武陵源核心景區(qū)3.93萬人次九寨溝4.84萬人次7.61萬人次10.02萬人次泰山青城山-都江堰博物館院7.07萬人次秦時(shí)皇陵極地公園2.17萬人次曲江海洋景區(qū)3.12萬人次2.6萬人次12.06萬人次旅游總收入3.55萬元727.11萬人次游客總收入87.25萬元833.80萬人次游客總收入64.16萬元267.50萬人次旅游總收入774萬元251.40萬人次旅游總收入12.68萬元254.30萬人次三亞千古三亞南山三亞七大景區(qū)重慶成都青島濟(jì)南貴陽旅游度假火爆現(xiàn)象（2016年端午節(jié)當(dāng)天）黃山峨眉山門票收入74節(jié)假日旅游火爆現(xiàn)象以部分省市2015年數(shù)據(jù)為例，春節(jié)、五一、國慶三大假期17天吸引全年15%人次和10%的旅游收入，火爆的節(jié)慶旅游現(xiàn)象成為又一新常態(tài)。節(jié)日春節(jié)五一國慶三大假期合計(jì)2015全年各省旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）占比接待游客總數(shù)（億人次)占比山西28.23599.4269.691533.52213.473357.63311.395490.5734489.03%3.6115.21%陜西91.22025.664.81616.8200.94088.6356.97731300611.87%3.8620.03%安徽116.072104.9871.291923.69178.65101.5365.969130.1741208.88%4.4820.38%湖北67.491644.5863.451314.59165.93517.05296.846476.2243106.89%5.1012.70%貴州50.811189.5446.291157.31136.352116.22233.454463.0735006.67%3.6012.40%重慶76.052941.1760.311050.6965.042087.22201.46079.0822508.95%3.9215.51%節(jié)假日旅游火爆現(xiàn)象以部分省市2015年數(shù)據(jù)為例，春節(jié)、五一、5旅游業(yè)已成為中國支柱產(chǎn)業(yè)2015年全中國旅游業(yè)接待內(nèi)外人數(shù)超過41億人次，旅游總收入達(dá)4.13萬億元 2015年旅游業(yè)對全國GDP綜合貢獻(xiàn)為7.34萬億，占GDP總量的10.8%，超過教育、銀行、汽車產(chǎn)業(yè)旅游直接就業(yè)2798萬人，間接就業(yè)5113萬人，合計(jì)7911萬人，占全國總就業(yè)人數(shù)10.2%10.8%10.2%

全國幾乎所有的省區(qū)市都將旅游業(yè)列入戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)85％以上的城市、80％以上的區(qū)縣將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已成為中國支柱產(chǎn)業(yè)2015年全中國旅游業(yè)接待內(nèi)外人數(shù)超6旅游與人們的生活息息相關(guān)2015年我國國內(nèi)旅游人數(shù)突破40億人次，人均出游率達(dá)2.98次（發(fā)達(dá)國家為7~8次）從國民年人均出游率看，旅游已成為我國百姓常態(tài)化的生活選項(xiàng)游客從過去關(guān)注景點(diǎn)，逐漸轉(zhuǎn)向慢游體驗(yàn)城鄉(xiāng)生活，與城鄉(xiāng)居民共享常態(tài)化生活空間出行觀光資源導(dǎo)向單一目的休閑娛樂、民俗節(jié)慶、美食、信仰、人文、購物、蜜月、求學(xué)、醫(yī)療等多元方式旅游與人們的生活息息相關(guān)2015年我國國內(nèi)旅游人數(shù)突破40億72015年中國旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2015中國旅游統(tǒng)計(jì)國內(nèi)旅游入境游出境游40億人次旅游收入突破4萬億1.33億人次收入1136.5億美元1.28億人次消費(fèi)1045億美元2015年中國旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2015國內(nèi)旅游入境游出境游40億8中國已成世界級旅游大國政策關(guān)注從宏觀指引到落地實(shí)操產(chǎn)品供給從“資源+土地”到“投資+情懷”旅游+

從單打獨(dú)斗 到全面融合市場需求從淺層次消費(fèi)到深層次參與“互聯(lián)網(wǎng)+”從單點(diǎn)切入到全產(chǎn)業(yè)鏈滲透旅游服務(wù)從節(jié)點(diǎn)服務(wù)到全程全域旅游產(chǎn)業(yè)資本從業(yè)內(nèi)投資到跨界資本涌入旅游全球化從資本先行到深度合作中國自2012年開始成為世界第一大出境旅游消費(fèi)國不久的將來，中國也將成為世界上排名第一的旅游目的地國家自2012年起，中國對全球旅游收入的貢獻(xiàn)年均超過13%。2015年中國公民出境旅游人數(shù)達(dá)到1.2億人次，旅游花費(fèi)1045億美元，出境旅游人數(shù)、境外旅游消費(fèi)繼續(xù)位列世界第一。中國目前已是世界第四大旅游入境接待國，2015年入境旅游1.33億人次，旅游外匯收入1136.5億美元，據(jù)預(yù)測，不久的將來，中國將取代法國、西班牙和美國，成為世界上排名第一的旅游目的地國家。中國已成世界級旅游大國政策關(guān)注產(chǎn)品供給旅游+市場需求“互聯(lián)網(wǎng)9第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什10旅游的本質(zhì)是“詩意地棲居”，是詩與遠(yuǎn)方而度假是旅游的高端形態(tài)作為一種更高層次的休閑導(dǎo)向生活方式是對日常生活的短暫“逸出”就是大家脫離日常生活，享受新的更高層面的生活這是旅游的本質(zhì)旅游的本質(zhì)是“詩意地棲居”，是詩與遠(yuǎn)方11文化旅游地產(chǎn)特征概念依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目；旅游地產(chǎn)類別旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值文化旅游地產(chǎn)特征旅游地產(chǎn)可分為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。文化旅游地產(chǎn)特征概依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅12國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程產(chǎn)生發(fā)展第一階段產(chǎn)生上世紀(jì)60年代第二階段發(fā)生上世紀(jì)70年代第三階段崛起上世紀(jì)90年代上世紀(jì)60年代——法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。上世紀(jì)70年代——1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域上世紀(jì)90年代——大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。從此，旅游地產(chǎn)掀起了世界投資的熱潮。從城市化的角度來看隨著城市的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護(hù)主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對的是更大的市場空間與機(jī)會(huì)，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價(jià)值。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開始形成一定的市場規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程產(chǎn)生發(fā)展第一階段第二階段第三階段上世紀(jì)613中國旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程萌芽階段1990年以前表現(xiàn)形式案例自然、人文文化旅游地產(chǎn)類觀光旅游項(xiàng)目黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無開發(fā)商進(jìn)行投資，多為政府自行開發(fā)起步階段1990-2000借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項(xiàng)目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展宏村、清明上河園華僑城、中坤等開始起步發(fā)展快速發(fā)展階段2001-2010商業(yè)與主題公園性形式 地產(chǎn)綜合類啟蒙發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂世界華僑城、宋城集團(tuán)、華強(qiáng)等爆發(fā)增長階段2011-至今 主題公園類、地產(chǎn)類項(xiàng)目爆發(fā)式增長云南華僑城、雅居樂清水灣華僑城、雅居樂、萬達(dá)、龍湖等紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)中國旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程萌芽階段表現(xiàn)案例自然、人文文化旅黃山、海14文化旅游地產(chǎn)營運(yùn)特征序號項(xiàng)目類別選址規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素功能運(yùn)營模式風(fēng)險(xiǎn)要素發(fā)展趨勢1傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強(qiáng)勢類城市郊區(qū)、農(nóng)村跨幅較大（500畝以下~5000畝）自然資源、歷史文化休閑、度假、居住借旅游促地產(chǎn)、先旅游后地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)發(fā)展相結(jié)合政策管控、管理團(tuán)隊(duì)水平；投資風(fēng)險(xiǎn)一般，相對可控傳統(tǒng)景區(qū)市場飽和，景區(qū)外開發(fā)2傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源借勢類城市郊區(qū)5000畝以上政策、自然資源、經(jīng)濟(jì)居住、度假、休閑、娛樂先規(guī)劃后地產(chǎn)，規(guī)劃吸引人氣，炒熱地產(chǎn)，地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益投入較大，需要極強(qiáng)的資金滾動(dòng)開發(fā)能力及項(xiàng)目開發(fā)次序的全盤把控能力以符合現(xiàn)代人生活及消費(fèi)訴求打造休閑度假+地產(chǎn)3主題公園類城市郊區(qū)1000~5000畝文化產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)休閑、娛樂借旅游產(chǎn)品實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，利用相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效益投資較大，運(yùn)營成本較高，競爭壓力巨大主題公園引進(jìn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作4借古文化類城市郊區(qū)、農(nóng)村500~1000畝歷史文化休閑、娛樂以景區(qū)門票收入為主、通過文藝演出、商業(yè)等增加其附加值受政策影響大借歷史或自然資源，保護(hù)性復(fù)合開發(fā)5文化商業(yè)街城市中心500畝以下政策、歷史文化、經(jīng)濟(jì)休閑、娛樂、購物采用只租不售的運(yùn)營模式，統(tǒng)一經(jīng)營管理回收周期較長，避免短見行為對旅游型商業(yè)的擠出效應(yīng)文化內(nèi)涵主導(dǎo)，目的地型開發(fā)6文化度假酒店城市郊區(qū)、農(nóng)村500畝以下自然資源、歷史文化度假采用全部持有，統(tǒng)一經(jīng)營管理或采取部分產(chǎn)權(quán)出售以緩解投資壓力前期投入較大，運(yùn)營管理成本較高，盈利方式單一，對沖風(fēng)險(xiǎn)能力較低文化內(nèi)涵主導(dǎo)，目的地型開發(fā)文化旅游地產(chǎn)營運(yùn)特征序號項(xiàng)目類別選址規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素功能運(yùn)營模式15文化旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)特點(diǎn)一：文化旅游地產(chǎn)占地及建筑規(guī)模大，前期投入大，投資周期長，在選址上逐漸遠(yuǎn)離城市，文化和自然資源是發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素，運(yùn)營模式多樣化，延伸開發(fā)是其重要的盈利模式，未來發(fā)展主要向綜合、復(fù)合型項(xiàng)目發(fā)展。特點(diǎn)二：文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，以景觀資源為依托，注重文化價(jià)值的挖掘，景點(diǎn)為基礎(chǔ)與主要賣點(diǎn)，產(chǎn)品以別墅、洋房、酒店為主，公共配套設(shè)施齊全，類型多。政策性強(qiáng)，政府對項(xiàng)目的影響大。特點(diǎn)三：開發(fā)模式主要是先由政府或開發(fā)商針對旅游景區(qū)的直接開發(fā)，一定的時(shí)機(jī)，依托旅游景點(diǎn)，以此為品牌賣點(diǎn)，多功能復(fù)合開發(fā)。文化旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)特點(diǎn)一：文化旅游地產(chǎn)占地及建筑規(guī)模大，前16旅游度假地的基本類型高山雪原型度假地以滑雪場為基礎(chǔ)，并供給登山、攀巖、跳傘、徒步、日光浴、森林浴、冰川科考等旅游產(chǎn)品。依托的主要度假旅游資源是氣候氣象、山地的地形和生態(tài)環(huán)境。海濱海島型度假地以海濱浴場為基礎(chǔ)，并供給海水浴、沙浴、陽光浴、沖浪、潛水、海洋科考等旅游產(chǎn)品。依托的是“3S”旅游資源，度假地的生態(tài)環(huán)境、餐飲和服務(wù)也是有吸引力的度假旅游資源。溫泉療養(yǎng)型度假地以溫礦泉浴療場為基礎(chǔ)，主要分布在山地。依托的主要度假旅游資源是溫礦泉水、良好的生態(tài)環(huán)境、有特色的餐飲與服務(wù)及接待設(shè)施。旅游度假地的基本類型高山雪原型度假地以滑雪場為基礎(chǔ)，并供給登17以水上活動(dòng)、山地旅游為主，提供游泳、跳水、滑艇、登山、騎馬、徒步等旅游產(chǎn)品。依托的主要度假旅游資源是山川湖泊。內(nèi)陸湖泊山水型度假地鄉(xiāng)村田園型度假地以鄉(xiāng)村田園風(fēng)光為依托，開展民間節(jié)慶、鄉(xiāng)間騎馬、網(wǎng)球、高爾夫球、農(nóng)家體驗(yàn)等度假活動(dòng)。依托的主要度假旅游資源是鄉(xiāng)村田園風(fēng)光、良好的生態(tài)環(huán)境和鄉(xiāng)村特色餐飲。流動(dòng)的度假地以游船、游輪和豪華的旅游列車等現(xiàn)代交通工具為依托進(jìn)行的度假活動(dòng)。以水上活動(dòng)、山地旅游為主，提供游泳、跳水、滑艇、登山、騎馬、18小結(jié)：以上是度假旅游地的6大類型從這6類度假旅游地依托的度假旅游資源來看度假旅游資源主要由觀賞游憩資源、生態(tài)環(huán)境資源、服務(wù)設(shè)施服務(wù)水平、餐飲及其環(huán)境、娛樂項(xiàng)目幾個(gè)方面組成。小結(jié)：以上是度假旅游地的6大類型19文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)投資大景點(diǎn)建設(shè)、酒店、餐飲服務(wù)、實(shí)景演出……每一個(gè)都投資巨大投資期長建設(shè)期和運(yùn)營期比較長回收慢回收期長靠門票、衍生品或配套服務(wù)回收，細(xì)水長流，回收期漫長無形資產(chǎn)軟件投資比例較大文旅項(xiàng)目的無形資產(chǎn)和軟件投資比例較大，資產(chǎn)沉沒風(fēng)險(xiǎn)較大。1234總結(jié)：文旅產(chǎn)業(yè)看起來高大上，投資卻猶如生病，“病來如山倒，病去如抽絲”。商業(yè)模式的合理設(shè)計(jì)和投融資有效搭配，是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)投資大景點(diǎn)建設(shè)、酒店、餐飲服務(wù)、實(shí)景演出…20第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什21旅游度假的主體是中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層度假時(shí)代的到來是度假成熟的標(biāo)志01中國社會(huì)科學(xué)院研究成果認(rèn)為，到2020年全國中產(chǎn)階層的比重可達(dá)38%左右。2014年，全球知名咨詢公司麥肯錫的報(bào)告認(rèn)為，到2022年，中國中產(chǎn)階級的數(shù)量將達(dá)到6.3億。瑞士信貸銀行發(fā)布的《全球財(cái)富報(bào)告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)到1.09億人，超越美國的9200萬人、日本的6200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。中國中產(chǎn)階級的崛起是度假時(shí)代來臨的基礎(chǔ)。旅游度假的主體是中產(chǎn)階層01中國社會(huì)科學(xué)院研究成果認(rèn)為，到222在消費(fèi)水平上度假消費(fèi)有著中高端的消費(fèi)特征02表現(xiàn)在度假者對度假地的設(shè)施水平和食、住、娛樂等接待服務(wù)要求較高，在目的地長時(shí)間停留，拉升了度假的整體消費(fèi)水平。Agde（法國“裸鎮(zhèn)”——阿德格角）為法國著名的海濱度假區(qū)，來此度假的游客一般自己擁有游艇和度假港口別墅。度假者除了購置度假物業(yè)與游艇之外，平時(shí)還需要出錢給技師，對游艇進(jìn)行日常的維護(hù)和保養(yǎng)，另外停靠的碼頭也需要高額的租賃費(fèi)用。在消費(fèi)水平上02表現(xiàn)在度假者對度假地的設(shè)施水平和食、住、娛樂23行為方式上度假有著“點(diǎn)對點(diǎn)、以度假目的地為大本營的輪軸式”模式03度假者行為目標(biāo)明確，直接從居住地出發(fā)到達(dá)度假目的地開展度假活動(dòng)，呈現(xiàn)出“點(diǎn)對點(diǎn)”的直線特征，在居住地與度假目的地之間甚少停留。到達(dá)度假目的地后，度假者的行為特征往往呈現(xiàn)出以住宿地為中心向四周進(jìn)行輻射狀空間位移的特點(diǎn)。行為方式上03度假者行為目標(biāo)明確，直接從居住地出發(fā)到達(dá)度假目24度假市場以家庭為主現(xiàn)在不存在所謂的“商務(wù)度假”市場了04度假的主要組織方式為家庭、朋友式散客，家庭是度假最主要的目標(biāo)市場?！吧虅?wù)”不是度假的目標(biāo)市場，真正的度假應(yīng)當(dāng)是完全拋卻工作的，而“商務(wù)”是以商業(yè)洽談、商業(yè)往來為目的的社會(huì)交往，不脫離工作，“商務(wù)度假”是工作的一部分，與度假的動(dòng)機(jī)、目的根本相悖。度假市場以家庭為主04度假的主要組織方式為家庭、朋友式散客，25在活動(dòng)內(nèi)容方面度假的康樂活動(dòng)往往多為豐富的自助活動(dòng)項(xiàng)目05康樂活動(dòng)與純粹的娛樂消遣有別；名副其實(shí)的康樂活動(dòng)是增進(jìn)健康快樂的；因此，度假生活往往與健身、養(yǎng)生、戶外運(yùn)動(dòng)這些活動(dòng)密不可分。在活動(dòng)內(nèi)容方面05康樂活動(dòng)與純粹的娛樂消遣有別；26在服務(wù)水平上度假地服務(wù)和度假活動(dòng)有著較高的專業(yè)化特征06

從狹義的意義上來理解，度假本是一種在異地短暫的專業(yè)化的生活方式。度假者離開常住地，為了獲得新的生活體驗(yàn)，會(huì)選擇異于其日常生活的度假地，且與日常生活要求相比有較高的專業(yè)化活動(dòng)和專業(yè)化服務(wù)水平。度假地服務(wù)的專業(yè)化表現(xiàn)：度假產(chǎn)品的專業(yè)化與度假服務(wù)的專業(yè)化兩方面。而度假生活的深度體驗(yàn)往往也與專業(yè)化的裝備相聯(lián)系。在服務(wù)水平上06 從狹義的意義上來理解，度假本是一種在異地短27對度假產(chǎn)品的要求度假產(chǎn)品建設(shè)水平直接決定了度假生活的質(zhì)量07

對環(huán)境、氣候條件要求高。氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量水質(zhì)量好，森林覆蓋率大，是度假者的基本要求。游樂、娛樂、康樂產(chǎn)品類型多樣。宜老、宜少各類產(chǎn)品，適宜不同家庭、不同年齡度假者的選擇。專業(yè)化的度假生活和深度的體驗(yàn)。如提供高爾夫、游艇、帆船的技術(shù)培訓(xùn)和裝備等度假地場景和氛圍的營造十分重要。舒適、精致、人性化和時(shí)尚感。舒適的環(huán)境、精致的設(shè)施、人性化服務(wù)、時(shí)尚化的感受，是度假產(chǎn)品富有生命力和持續(xù)吸引力的關(guān)鍵。對度假產(chǎn)品的要求07 對環(huán)境、氣候條件要求高。氣候宜人，環(huán)境28中產(chǎn)階層度假時(shí)代以家庭為主要度假單位，這對度假酒店設(shè)計(jì)提出了革命性的要求。度假酒店的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)破除以“標(biāo)間”設(shè)計(jì)為主的定勢思維，向度假公寓的設(shè)計(jì)方向發(fā)展。度假公寓的客房單元設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)照顧到家庭度假的特點(diǎn)及需要，重視家庭生活的功能需求，從而迎合度假者換一個(gè)地方生活的度假理念和行為方式。度假地的發(fā)展會(huì)帶來度假地產(chǎn)的發(fā)展，但是度假地產(chǎn)是果不是因，只有度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，度假地產(chǎn)才能良性發(fā)展。而度假地產(chǎn)的發(fā)展又以度假公寓為主要形態(tài)，度假公寓大量需求的存在又是以中產(chǎn)階層度假時(shí)代的到來為前提的，離開了這些條件，度假地產(chǎn)就會(huì)成為泡沫。旅游度假促進(jìn)旅游地發(fā)展中產(chǎn)階層度假時(shí)代以家庭為主要度假單位，這對度假酒店設(shè)計(jì)提出了29第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ文旅地產(chǎn)的運(yùn)營Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什30以人文本

精準(zhǔn)定位——你的項(xiàng)目為哪些人服務(wù)？

需求導(dǎo)向——他們有什么需求？

實(shí)事求是——如何滿足他們的需求？以人文本精準(zhǔn)定位——你的項(xiàng)目為哪些人服務(wù)？31從“六要素”到“十二要素”創(chuàng)造讓客戶‘尖叫’的產(chǎn)品

全球一體化——旅游的地域性屬性和全球性選擇

零邊際成本——移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，信息獲取成本趨近于零

去偽存“真”——原真的美，道德就是競爭力從“六要素”到“十二要素”全球一體化——旅游的地域性屬性和32文化旅游產(chǎn)業(yè)是集成式立體多維產(chǎn)業(yè)鏈樂視的例子：”無破界·不創(chuàng)新”，打破藩籬的創(chuàng)新，帶來鮮活的內(nèi)容體驗(yàn)“旅游+”衍生多樣性創(chuàng)新業(yè)態(tài)旅游要放在“+新型城鎮(zhèn)化+城鄉(xiāng)一體化+全域景區(qū)化+體育運(yùn)動(dòng)”的大視野中形成共生跨界融合文化旅游產(chǎn)業(yè)是集成式立體多維產(chǎn)業(yè)鏈跨界融合33團(tuán)隊(duì)所有成功的項(xiàng)目都是運(yùn)營的成功運(yùn)營思維必須貫穿在“前期謀劃—建設(shè)實(shí)施—開業(yè)運(yùn)營”全過程，通過運(yùn)營，不斷糾錯(cuò)優(yōu)化運(yùn)營成功的關(guān)鍵是人——你和你的團(tuán)隊(duì)文旅項(xiàng)目運(yùn)營“1+8”要素運(yùn)營團(tuán)隊(duì)質(zhì)量控制企業(yè)文化財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)激勵(lì)商業(yè)模式計(jì)劃執(zhí)行資金資產(chǎn)營銷推廣團(tuán)隊(duì)所有成功的項(xiàng)目都是運(yùn)營的成功文旅項(xiàng)目運(yùn)營“1+8”要素運(yùn)34回歸生活我們不只做旅游，那只是我們生活的一部分人性的回歸誠信正直善良平和的人性，寬容包容從容雍容的人性，實(shí)事求是追求真理的人性?；貧w到平常淡定的生活、積極健康的精神狀態(tài)、和諧向上的社會(huì)關(guān)系?？沙掷m(xù)發(fā)展是必須能滿足當(dāng)代的需要，同時(shí)不損及未來世代滿足其需要之發(fā)展，資源和環(huán)境的可持續(xù)是首要條件?；貧w到為人服務(wù)，而不是為權(quán)力服務(wù)或?yàn)橘Y本服務(wù)，體現(xiàn)人性的真善美，傳承中國的文化，詮釋生活的真諦?；貧w到社會(huì)責(zé)任感和職業(yè)榮譽(yù)感，利用專業(yè)技術(shù)手段，維護(hù)社會(huì)公平，恢復(fù)人性尊嚴(yán)，體現(xiàn)社會(huì)大利。生活的回歸環(huán)境的回歸人本的回歸專業(yè)的回歸回歸生活人性的誠信正直善良平和回歸到平常淡定的可持續(xù)發(fā)展是必35第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ文旅地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什36機(jī)遇第三次消費(fèi)革命浪潮第一次消費(fèi)革命1從吃穿到用（家電）的消費(fèi)升級第二次消費(fèi)革命2從用到住和行（房地產(chǎn)+汽車）的消費(fèi)升級第三次消費(fèi)革命3從物質(zhì)需求到精神需求的消費(fèi)升級第三次消費(fèi)革命將持續(xù)至少10年以上，為旅游、健康、文化娛樂產(chǎn)業(yè)帶來巨大機(jī)遇。機(jī)遇第一次消費(fèi)革命1從吃穿到用（家電）的消費(fèi)升級第二次消費(fèi)革37中國旅游業(yè)發(fā)展的宏觀趨勢1旅游將成為人們一種新的生活方式2旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將不斷提高3旅游業(yè)經(jīng)營將實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化和國際化，旅游業(yè)競爭將進(jìn)一步加4旅游服務(wù)將走向個(gè)性化5旅游的方式將由團(tuán)體轉(zhuǎn)向散客6傳統(tǒng)的觀光旅游將讓位于度假旅游7無主題旅游向主題旅游轉(zhuǎn)化8旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展將成為未來旅游業(yè)發(fā)展所追求的永恒主題9生態(tài)旅游將成為一種新的旅游潮流10中國將成為世界第一旅游大國中國旅游業(yè)發(fā)展的宏觀趨勢1旅游將成為人們一種新的生活方式2382015年以來文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)客時(shí)代運(yùn)營NO.1資本化運(yùn)作，未來重視服務(wù)、持續(xù)運(yùn)營、長線投入的真旅游、真地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長期價(jià)值的資本化運(yùn)營將成為主流。通過導(dǎo)入經(jīng)營與管理資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)的持續(xù)使用，并通過運(yùn)營在不斷變化市場中獲得即時(shí)價(jià)值，從而使得再次交易成為可能。市場NO.2生活化革新，在當(dāng)前內(nèi)容主導(dǎo)、模式主導(dǎo)和服務(wù)主導(dǎo)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，從原來的“賣房機(jī)器”向“生活方式的綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)開發(fā)上應(yīng)更多地關(guān)注消費(fèi)者綜合價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，結(jié)合生活方式變革進(jìn)行的跨界融合、鏈條延伸、戰(zhàn)略布局才是最有持續(xù)性和生命力的。企業(yè)NO.32015年以來文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)客時(shí)代運(yùn)營NO.139多元化升級，定制化。隨著需求個(gè)性化的崛起，定制化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將成為潮流。除戶型的定制外，文化產(chǎn)品、休閑設(shè)施、公共空間等也可以成為定制選擇。產(chǎn)品影視、海洋、動(dòng)漫、汽車等綜合游憩類主題公園將進(jìn)一步發(fā)展，都市文化類旅游綜合體品質(zhì)將進(jìn)一步提升，旅游小鎮(zhèn)、城郊旅游綜合體將全面崛起，文化性、生態(tài)性、生活性、體驗(yàn)性特色更加突出。多元化文旅地產(chǎn)的復(fù)合性將進(jìn)一步凸顯，其與商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、環(huán)保地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等將進(jìn)一步結(jié)合。復(fù)合化數(shù)字化智能社區(qū)、數(shù)字化監(jiān)控、科技化革新、智慧化營銷等將進(jìn)一步深化.智慧化多元化升級，定制化。隨著需求個(gè)性化的崛起，定制化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目40文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景2011年以來，中國進(jìn)入了爆發(fā)式增長階段，文化旅游地產(chǎn)在全國興起，全國各地爭相打出文化旅游地產(chǎn)概念，眾多實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，競爭格局初顯。

旅游地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢預(yù)計(jì)中國的旅游高速發(fā)展期為未來的10~15年保守估計(jì)，中國旅游地產(chǎn)的市場總量為1500~2500億美元。文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景2011年以來，中國進(jìn)入了爆發(fā)式增41第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地產(chǎn)的重要推動(dòng)作用Ⅲ什么是互聯(lián)網(wǎng)+Ⅱ第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+42資源不再是核心資產(chǎn)——去中心化渠道不再為王——去傳統(tǒng)化信息愈發(fā)對稱——去虛偽化過去顛覆行業(yè)的在行業(yè)內(nèi)部，現(xiàn)在顛覆行業(yè)的是別的行業(yè)什么是互聯(lián)網(wǎng)？資源不再是核心資產(chǎn)——去中心化什么是互聯(lián)網(wǎng)？43第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地產(chǎn)的重要推動(dòng)作用Ⅲ什么是互聯(lián)網(wǎng)+Ⅱ第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+44什么是互聯(lián)網(wǎng)+？“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新形態(tài)、新業(yè)態(tài)，是知識社會(huì)創(chuàng)新2.0推動(dòng)下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進(jìn)。新一代信息技術(shù)發(fā)展催生了創(chuàng)新2.0，而創(chuàng)新2.0又反過來作用與新一代信息技術(shù)形態(tài)的形成與發(fā)展，重塑了物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、社會(huì)計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的新形態(tài)，并進(jìn)一步推動(dòng)知識社會(huì)以用戶創(chuàng)新、開放創(chuàng)新、大眾創(chuàng)新、協(xié)同創(chuàng)新為特點(diǎn)的創(chuàng)新2.0，改變了我們的生產(chǎn)、工作、生活方式，也引領(lǐng)了創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的“新常態(tài)”。什么是互聯(lián)網(wǎng)+？“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新形態(tài)45互聯(lián)網(wǎng)+，加的是什么？“互聯(lián)網(wǎng)+”的“+”后面是什么，有足夠的想象空間。

互聯(lián)網(wǎng)的核心是“突破時(shí)間和空間的連接”，互聯(lián)網(wǎng)對于生活方式和生產(chǎn)方式的影響就像電力對世界的影響一樣，是極為深刻而且全方位的。它極大地提高了效率和降低了成本。

互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值遠(yuǎn)不止于此，更大的變革和深遠(yuǎn)影響來自思維方式的改變和變革，是一種全新的思維模式，其核心是以“全連接和零距離”來重構(gòu)我們的思維模式，人和人之間、企業(yè)和客戶之間、商業(yè)伙伴之間，都是全連接和零距離的。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)隨處可得時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)化就成為了最根本的商業(yè)思維。互聯(lián)網(wǎng)+，加的是什么？“互聯(lián)網(wǎng)+”的“+”后面是什么，有足夠46第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地產(chǎn)的重要推動(dòng)作用Ⅲ什么是互聯(lián)網(wǎng)+Ⅱ第二章互聯(lián)網(wǎng)+對旅游地產(chǎn)的影響及重要性什么是互聯(lián)網(wǎng)Ⅰ互聯(lián)網(wǎng)+47互聯(lián)網(wǎng)+可以幫助文旅地產(chǎn)做什么？新技術(shù)改變社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化生態(tài)和人類生存方式高度重視數(shù)字技術(shù)的核心推動(dòng)力：以數(shù)字技術(shù)在原創(chuàng)領(lǐng)域開創(chuàng)新思路新通道；以數(shù)字技術(shù)推動(dòng)內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，推出各種微文化產(chǎn)品；以數(shù)字技術(shù)開創(chuàng)了傳播方式的新革命、新手段；以數(shù)字技術(shù)展開了文化消費(fèi)與接受方式的新變革；以數(shù)字技術(shù)打開了中國文化走出去的新通道。大數(shù)據(jù)智慧城市云計(jì)算移動(dòng)網(wǎng)自媒體互聯(lián)網(wǎng)+可以幫助文旅地產(chǎn)做什么？新技術(shù)改變社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化生態(tài)48旅游與互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)結(jié)合最密切的領(lǐng)域

對新媒體依存度高；2015年，新媒體影響力全面超越傳統(tǒng)媒體，成為第一優(yōu)勢媒體；7成的智能手機(jī)用戶是在線旅游用戶；用戶產(chǎn)生大數(shù)據(jù)每年20億人次的用戶從搜索、預(yù)訂、到點(diǎn)評、分析，構(gòu)成了天量的旅游大數(shù)據(jù)。旅游與互聯(lián)網(wǎng)+對新媒體依存度高；49旅游大數(shù)據(jù)的構(gòu)成旅游大數(shù)據(jù)的構(gòu)成50大數(shù)據(jù)應(yīng)用1開展旅游市場分析過去，做景區(qū)和旅游項(xiàng)目，只需要關(guān)注周邊幾百公里。

隨著高鐵和自駕游普及，潛在市場已擴(kuò)大到1000公里以外。這就需要大數(shù)據(jù)的支持。游客來源、屬性、消費(fèi)能力、偏好、消費(fèi)特征預(yù)測市場的變化趨勢根據(jù)游客偏好，開發(fā)旅游產(chǎn)品和線路用戶畫像市場預(yù)測大數(shù)據(jù)應(yīng)用1過去，做景區(qū)和旅游項(xiàng)目，只需要關(guān)注周邊幾百公51大數(shù)據(jù)應(yīng)用2對旅游項(xiàng)目的競爭力進(jìn)行評價(jià)在定制化、個(gè)性化旅游成為主流的今天，旅游大數(shù)據(jù)資源以及新媒體運(yùn)用能力及口碑形象構(gòu)成旅游項(xiàng)目的核心價(jià)值與競爭力?；诖髷?shù)據(jù)的指標(biāo)體系是衡量這些無形資產(chǎn)的最重要手段A.口碑與形象B.新媒體傳播能力C.大數(shù)據(jù)資源大數(shù)據(jù)應(yīng)用2在定制化、個(gè)性化旅游成為主流的今天，旅游大數(shù)據(jù)資52大數(shù)據(jù)應(yīng)用3服務(wù)于旅游輿情管理

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人人擁有麥克風(fēng)和攝像頭，微小問題可以釀成重大事件。近兩年，天價(jià)蝦、天價(jià)魚、北京和頤酒店事件等旅游輿情事件出不窮。這些事件對各旅游目的地、景區(qū)的形象都造成了巨大傷害。

利用輿情大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，強(qiáng)化輿情管理，是每個(gè)旅游投資項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就要考慮的問題。大數(shù)據(jù)應(yīng)用3 在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人人擁有麥克風(fēng)和攝像頭，53互聯(lián)網(wǎng)+手機(jī)信息傳播占比最大智慧城市云計(jì)算移動(dòng)網(wǎng)自媒體我們必須時(shí)刻關(guān)注及運(yùn)營比如說移動(dòng)，當(dāng)下我們世界的信息傳輸，在中國來講以前電視第一，80%以上的信息通過電視傳輸每天大家在電視機(jī)之前，現(xiàn)在這個(gè)方式發(fā)生了極大的變化。據(jù)美國的研究全世界當(dāng)前發(fā)展中，移動(dòng)網(wǎng)已經(jīng)居于第一位，比方說幾張屏中，首先第一張屏是我們的手機(jī)這張屏，第二張屏是PC屏，也就是PC機(jī)我們還要坐在工作臺前工作，第三張屏是Ipad，第四張屏才是我們今天大家關(guān)注的電視。這4張屏合起來，電視已經(jīng)在整個(gè)過程中已經(jīng)降落到第四位，同時(shí)，這4張屏合起來又占了全球傳輸中間的90%以上。剩下的是這樣幾個(gè)部分：廣播電視臺，還有就是報(bào)紙、報(bào)刊和雜志以及出版社，報(bào)刊雜志現(xiàn)在在2005年之后中國的報(bào)刊跳水式衰落，中國的出版業(yè)遇到了前所未有的困難，我們可以這么說，這樣一種出版物的出版現(xiàn)在越來越具有全球性的下滑趨勢?；ヂ?lián)網(wǎng)+智慧云計(jì)算移動(dòng)網(wǎng)自媒體我們必須時(shí)刻關(guān)注及運(yùn)營比如54互聯(lián)網(wǎng)+自媒體影響力最大與此相關(guān)，自媒體成為最重要的傳輸?shù)姆绞剑瑐鬏數(shù)男畔⒃?。大家知道，由博客到微博到微信，互?lián)網(wǎng)+是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新形態(tài)、新業(yè)態(tài)，是知識社會(huì)創(chuàng)新2.0推動(dòng)下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)的跨越式的演進(jìn)的結(jié)果，是一種科技發(fā)展基礎(chǔ)上產(chǎn)生的新的方式。

也就是說隨著我們科技的進(jìn)一步發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)將和各種各樣的產(chǎn)業(yè)形態(tài)融合起來，+這個(gè)意義非常重大，恰恰是由中國的民營企業(yè)家首先提出了互聯(lián)網(wǎng)思維，在互聯(lián)網(wǎng)思維的基礎(chǔ)上，我們直接的變成了新的一種實(shí)踐運(yùn)行的方式。互聯(lián)網(wǎng)+與此相關(guān)，自媒體成為最重要的傳輸?shù)姆绞剑瑐鬏數(shù)男畔⒃?5創(chuàng)新營銷方式擁抱互聯(lián)網(wǎng)+新媒體，強(qiáng)化宣傳力新媒體營銷渠道如下：官網(wǎng)+++旅游網(wǎng)站網(wǎng)煤社交網(wǎng)站+++視頻網(wǎng)站等等創(chuàng)新營銷方式官網(wǎng)+++旅游網(wǎng)站網(wǎng)煤社交網(wǎng)站+++視頻網(wǎng)站等等56未來屬于互聯(lián)網(wǎng)+文旅地產(chǎn)！互聯(lián)網(wǎng)是我們未來，因?yàn)樗俏磥淼?，如果說旅游的昨天是資源為王的時(shí)代，那么文旅的今天一定是擁抱內(nèi)容的時(shí)代，

文旅的未來一定是共享經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，是依托與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等智慧旅游時(shí)代。這個(gè)時(shí)代能夠?qū)崿F(xiàn)旅游地閑置性、碎片化，提高資源的利用率和資源效率，在大數(shù)據(jù)下我們分析文旅項(xiàng)目的投資，在分析新媒體的傳播走出去與走進(jìn)來，不管是資本還是其他資源的引入走進(jìn)來還是項(xiàng)目的推廣，不光是項(xiàng)目的推廣還有文化的推廣，特色產(chǎn)品的推廣，這些依靠新媒體的傳播走出去，這些都可以基于大數(shù)據(jù)的平臺精準(zhǔn)完成。

未來屬于互聯(lián)網(wǎng)+互聯(lián)網(wǎng)是我們未來，因?yàn)樗俏磥淼?，如果說旅游57第三章對我們項(xiàng)目的思考以文旅地產(chǎn)為指導(dǎo)方向，從7個(gè)角度分析東門町和涵園項(xiàng)目，從開發(fā)、定位、運(yùn)營、內(nèi)涵、推廣宣傳、營銷策劃、地產(chǎn)銷售等方面提出建議，助力項(xiàng)目運(yùn)作第三章對我們項(xiàng)目的思考以文旅地產(chǎn)為指導(dǎo)方向，58文旅地產(chǎn)開發(fā)01旅游地產(chǎn)由于其固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來看，旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項(xiàng)目，需做好持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。目前我們的項(xiàng)目這些問題都不存在了。從文旅地產(chǎn)的開發(fā)而言文旅地產(chǎn)開發(fā)01旅游地產(chǎn)由于其固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年59文旅地產(chǎn)定位02涵園項(xiàng)目：島嶼+山水湖泊+文化+鄉(xiāng)村綜合型旅游度假文旅地產(chǎn)項(xiàng)目東門町：特色建筑文化+街區(qū)+城市生活方式型文旅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目西遞桃源人家：鄉(xiāng)村+古鎮(zhèn)+大山名川文化旅游度假項(xiàng)目從文旅地產(chǎn)的定位而言文旅地產(chǎn)定位02涵園項(xiàng)目：島嶼+山水湖泊+文化+鄉(xiāng)村綜合型旅60文旅地產(chǎn)運(yùn)營03旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面，第一層是可見的物業(yè)，第二層是可感受的體驗(yàn)，第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個(gè)層面的運(yùn)營水平都會(huì)關(guān)系到旅游地產(chǎn)的成敗。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣，對后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對于客戶而言，信心往往比折扣更重要。讓客戶看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn)，運(yùn)營的關(guān)鍵是樹立客戶對項(xiàng)目的信心。因此，需要將長期運(yùn)營視為文旅地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好街區(qū)環(huán)境、街區(qū)商家、酒店、游艇俱樂部等業(yè)態(tài)的運(yùn)營。文旅地產(chǎn)運(yùn)營03旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面，第一層是可見61文旅地產(chǎn)內(nèi)涵的豐富——要有內(nèi)容04從文旅地產(chǎn)的內(nèi)涵豐富而言，需要不斷豐富項(xiàng)目的歷史文化、旅游度假、特色項(xiàng)目。東門町可參照寬窄巷子，在東門町各個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，如四個(gè)拐角處、中心廣場等地增加有創(chuàng)意的主題故事和景點(diǎn)，提升項(xiàng)目可觀、可游、可賞、可體驗(yàn)的時(shí)空節(jié)點(diǎn)。涵園涵園引進(jìn)露天溫泉、水上大比拼項(xiàng)目等，進(jìn)一步盤活水資源，豐富項(xiàng)目內(nèi)涵，吸引更多人前來游玩體驗(yàn)，增加項(xiàng)目吸引力，打造有感情和溫度的社區(qū)概念，打造長三角文旅地產(chǎn)名片。文旅地產(chǎn)內(nèi)涵的豐富——要有內(nèi)容04從文旅地產(chǎn)的內(nèi)涵豐富而言，62文旅地產(chǎn)推廣宣傳05從文旅地產(chǎn)的推廣宣傳而言，除了借用傳統(tǒng)的電視、電臺、公交車廣告、戶外硬廣以外，需要廣泛利用互聯(lián)網(wǎng)+，包括大數(shù)據(jù)分析、微信公眾號宣傳、朋友圈宣傳、線上線下活動(dòng)互動(dòng)、旅游網(wǎng)站、官方微博等媒體強(qiáng)化宣傳，塑造項(xiàng)目品牌。傳統(tǒng)廣告：電視、電臺、公交車廣告、戶外硬廣等?；ヂ?lián)網(wǎng)+媒體：大數(shù)據(jù)分析、微信公眾號宣傳、朋友圈宣傳、線上線下活動(dòng)互動(dòng)、旅游網(wǎng)站、官方微博等。文旅地產(chǎn)推廣宣傳05從文旅地產(chǎn)的推廣宣傳而言，除了借用傳統(tǒng)的63文旅地產(chǎn)營銷策劃06從文旅地產(chǎn)的營銷策劃而言，要把【文旅地產(chǎn)】概念引入各個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃環(huán)節(jié)中去。要有抓手：包括銷售說辭、廣告宣傳、客戶接洽等環(huán)節(jié)中，體現(xiàn)策劃、銷售人員的專業(yè)性，增強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值，獲取客戶認(rèn)可。廣泛整合上下游各類資源，特別是互聯(lián)網(wǎng)資源。文旅地產(chǎn)營銷策劃06從文旅地產(chǎn)的營銷策劃而言，要把【文旅地產(chǎn)64文旅地產(chǎn)致勝根本——內(nèi)容和服務(wù)07內(nèi)容是從文旅地產(chǎn)的核心。服務(wù)是文旅地產(chǎn)的根本。文旅地產(chǎn)致勝根本——內(nèi)容和服務(wù)07內(nèi)容是從文旅地產(chǎn)的核心。65第四章典型案例第四章典型案例66唯有

大格局、大眼界

大開發(fā)、大投入

大運(yùn)營、大整合同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)+全網(wǎng)思維發(fā)動(dòng)大數(shù)據(jù)、自媒體、手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等資源才能全力打造好東門町及涵園兩個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目為集團(tuán)特色化文旅地產(chǎn)開發(fā)之路奠定強(qiáng)大堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)為未來的長遠(yuǎn)發(fā)展注入時(shí)代雄心！

唯有

大格局、大眼界

大開發(fā)、大投入

大運(yùn)營、大整合67感謝聆聽，共創(chuàng)未來感謝聆聽，共創(chuàng)未來68

1、用愛心來做事，用感恩的心做人。

2、人永遠(yuǎn)在追求快樂，永遠(yuǎn)在逃避痛苦。

3、有多大的思想，才有多大的能量。

4、人的能量=思想+行動(dòng)速度的平方。

5、勵(lì)志是給人快樂，激勵(lì)是給人痛苦。

6、成功者絕不給自己軟弱的借口。

7、你只有一定要，才一定會(huì)得到。

8、決心是成功的開始。

9、當(dāng)你沒有借口的那一刻，就是你成功的開始。

10、命運(yùn)是可以改變的。

11、成功者絕不放棄。

12、成功永遠(yuǎn)屬于馬上行動(dòng)的人。

13、下定決心一定要，才是成功的關(guān)鍵。

14、成功等于目標(biāo)，其他都是這句話的注解。

15、成功是一個(gè)過程，并不是一個(gè)結(jié)果。

16、成功者學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，一般人學(xué)習(xí)自己的經(jīng)驗(yàn)。

17、只有第一名可以教你如何成為第一名。

18、學(xué)習(xí)需要有計(jì)劃。

19、完全照成功者的方法來執(zhí)行。

20、九十九次的理論不如一次的行動(dòng)來得實(shí)際。

21、一個(gè)勝利者不會(huì)放棄，而一個(gè)放棄者永遠(yuǎn)不會(huì)勝利。

22、信心、毅力、勇氣三者具備，則天下沒有做不成的事。23、如果你想得到，你就會(huì)得到，你所需要付出的只是行動(dòng)。

24、一個(gè)缺口的杯子，如果換一個(gè)角度看它，它仍然是圓的。

25、對于每一個(gè)不利條件，都會(huì)存在與之相對應(yīng)的有利條件。

26、一個(gè)人的快樂，不是因?yàn)樗麚碛械亩?，而是他?jì)較的少。

27、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限美好。

28記住：你是你生命的船長；走自己的路，何必在乎其它。

29、你要做多大的事情，就該承受多大的壓力。

30、如果你相信自己，你可以做任何事。

31、天空黑暗到一定程度，星辰就會(huì)熠熠生輝。

32、時(shí)間順流而下，生活逆水行舟。

33、生活充滿了選擇，而生活的態(tài)度就是一切。

34、人各有志，自己的路自己走。

35、別人的話只能作為一種參考，是不能左右自己的。

36、成功來自使我們成功的信念。

37、相互了解是朋友，相互理解是知己。

38、沒有所謂失敗，除非你不再嘗試。

39、有時(shí)可能別人不在乎你，但你不能不在乎自己。

40、你必須成功，因?yàn)槟悴荒苁　?/p>

41、羨慕別人得到的，不如珍惜自己擁有的。

42、喜歡一個(gè)人，就該讓他（她）快樂。

43、別把生活當(dāng)作游戲，誰游戲人生，生活就懲罰誰，這不是勸誡，而是--規(guī)則！

44、你要求的次數(shù)愈多，你就越容易得到你要的東西，而且連帶地也會(huì)得到更多樂趣。

45、把氣憤的心境轉(zhuǎn)化為柔和，把柔和的心境轉(zhuǎn)化為愛，如此，這個(gè)世間將更加完美。

46、一份耕耘，一份收獲，付出就有回報(bào)永不遭遇過失敗，因我所碰到的都是暫時(shí)的挫折。

47、心如鏡，雖外景不斷變化，鏡面卻不會(huì)轉(zhuǎn)動(dòng)，這就是一顆平常心，能夠景轉(zhuǎn)而心不轉(zhuǎn)。

48、每件事情都必須有一個(gè)期限，否則，大多數(shù)人都會(huì)有多少時(shí)間就花掉多少時(shí)間。

49、人，其實(shí)不需要太多的東西，只要健康地活著，真誠地愛著，也不失為一種富有。

50、生命之長短殊不重要，只要你活得快樂，在有生之年做些有意義的事，便已足夠。

51、活在忙與閑的兩種境界里，才能俯仰自得，享受生活的樂趣，成就人生的意義。

52、一個(gè)從來沒有失敗過的人，必然是一個(gè)從未嘗試過什么的人。

53、待人退一步，愛人寬一寸，人生自然活得很快樂。

54、經(jīng)驗(yàn)不是發(fā)生在一個(gè)人身上的事件，而是一個(gè)人如何看待發(fā)生在他身上的事。

55、加倍努力，證明你想要的不是空中樓閣。勝利是在多次失敗之后才姍姍而來。1、用愛心來做事，用感恩的心做人。69“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新2016年7月“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新70報(bào)告目錄第一章目前文旅地產(chǎn)發(fā)展基本概況第二章互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地產(chǎn)的影響及重要性第三章第四章典型案例對我們項(xiàng)目的思考報(bào)告目錄第一章目前文旅地產(chǎn)發(fā)展基本概況第二章互聯(lián)網(wǎng)+對文旅地71第一章文旅地產(chǎn)基本概況從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么72旅游度假火爆現(xiàn)象（2016年端午節(jié)當(dāng)天）黃山峨眉山門票收入774萬元3.75萬人次九華山旅游收入774萬元5萬人次門票收入516萬元3.89萬人次張家界武陵源核心景區(qū)3.93萬人次九寨溝4.84萬人次7.61萬人次10.02萬人次泰山青城山-都江堰博物館院7.07萬人次秦時(shí)皇陵極地公園2.17萬人次曲江海洋景區(qū)3.12萬人次2.6萬人次12.06萬人次旅游總收入3.55萬元727.11萬人次游客總收入87.25萬元833.80萬人次游客總收入64.16萬元267.50萬人次旅游總收入774萬元251.40萬人次旅游總收入12.68萬元254.30萬人次三亞千古三亞南山三亞七大景區(qū)重慶成都青島濟(jì)南貴陽旅游度假火爆現(xiàn)象（2016年端午節(jié)當(dāng)天）黃山峨眉山門票收入773節(jié)假日旅游火爆現(xiàn)象以部分省市2015年數(shù)據(jù)為例，春節(jié)、五一、國慶三大假期17天吸引全年15%人次和10%的旅游收入，火爆的節(jié)慶旅游現(xiàn)象成為又一新常態(tài)。節(jié)日春節(jié)五一國慶三大假期合計(jì)2015全年各省旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）接待游客總數(shù)（萬人次)旅游總收入（億元）占比接待游客總數(shù)（億人次)占比山西28.23599.4269.691533.52213.473357.63311.395490.5734489.03%3.6115.21%陜西91.22025.664.81616.8200.94088.6356.97731300611.87%3.8620.03%安徽116.072104.9871.291923.69178.65101.5365.969130.1741208.88%4.4820.38%湖北67.491644.5863.451314.59165.93517.05296.846476.2243106.89%5.1012.70%貴州50.811189.5446.291157.31136.352116.22233.454463.0735006.67%3.6012.40%重慶76.052941.1760.311050.6965.042087.22201.46079.0822508.95%3.9215.51%節(jié)假日旅游火爆現(xiàn)象以部分省市2015年數(shù)據(jù)為例，春節(jié)、五一、74旅游業(yè)已成為中國支柱產(chǎn)業(yè)2015年全中國旅游業(yè)接待內(nèi)外人數(shù)超過41億人次，旅游總收入達(dá)4.13萬億元 2015年旅游業(yè)對全國GDP綜合貢獻(xiàn)為7.34萬億，占GDP總量的10.8%，超過教育、銀行、汽車產(chǎn)業(yè)旅游直接就業(yè)2798萬人，間接就業(yè)5113萬人，合計(jì)7911萬人，占全國總就業(yè)人數(shù)10.2%10.8%10.2%

全國幾乎所有的省區(qū)市都將旅游業(yè)列入戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)85％以上的城市、80％以上的區(qū)縣將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已成為中國支柱產(chǎn)業(yè)2015年全中國旅游業(yè)接待內(nèi)外人數(shù)超75旅游與人們的生活息息相關(guān)2015年我國國內(nèi)旅游人數(shù)突破40億人次，人均出游率達(dá)2.98次（發(fā)達(dá)國家為7~8次）從國民年人均出游率看，旅游已成為我國百姓常態(tài)化的生活選項(xiàng)游客從過去關(guān)注景點(diǎn)，逐漸轉(zhuǎn)向慢游體驗(yàn)城鄉(xiāng)生活，與城鄉(xiāng)居民共享常態(tài)化生活空間出行觀光資源導(dǎo)向單一目的休閑娛樂、民俗節(jié)慶、美食、信仰、人文、購物、蜜月、求學(xué)、醫(yī)療等多元方式旅游與人們的生活息息相關(guān)2015年我國國內(nèi)旅游人數(shù)突破40億762015年中國旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2015中國旅游統(tǒng)計(jì)國內(nèi)旅游入境游出境游40億人次旅游收入突破4萬億1.33億人次收入1136.5億美元1.28億人次消費(fèi)1045億美元2015年中國旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2015國內(nèi)旅游入境游出境游40億77中國已成世界級旅游大國政策關(guān)注從宏觀指引到落地實(shí)操產(chǎn)品供給從“資源+土地”到“投資+情懷”旅游+

從單打獨(dú)斗 到全面融合市場需求從淺層次消費(fèi)到深層次參與“互聯(lián)網(wǎng)+”從單點(diǎn)切入到全產(chǎn)業(yè)鏈滲透旅游服務(wù)從節(jié)點(diǎn)服務(wù)到全程全域旅游產(chǎn)業(yè)資本從業(yè)內(nèi)投資到跨界資本涌入旅游全球化從資本先行到深度合作中國自2012年開始成為世界第一大出境旅游消費(fèi)國不久的將來，中國也將成為世界上排名第一的旅游目的地國家自2012年起，中國對全球旅游收入的貢獻(xiàn)年均超過13%。2015年中國公民出境旅游人數(shù)達(dá)到1.2億人次，旅游花費(fèi)1045億美元，出境旅游人數(shù)、境外旅游消費(fèi)繼續(xù)位列世界第一。中國目前已是世界第四大旅游入境接待國，2015年入境旅游1.33億人次，旅游外匯收入1136.5億美元，據(jù)預(yù)測，不久的將來，中國將取代法國、西班牙和美國，成為世界上排名第一的旅游目的地國家。中國已成世界級旅游大國政策關(guān)注產(chǎn)品供給旅游+市場需求“互聯(lián)網(wǎng)78第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什79旅游的本質(zhì)是“詩意地棲居”，是詩與遠(yuǎn)方而度假是旅游的高端形態(tài)作為一種更高層次的休閑導(dǎo)向生活方式是對日常生活的短暫“逸出”就是大家脫離日常生活，享受新的更高層面的生活這是旅游的本質(zhì)旅游的本質(zhì)是“詩意地棲居”，是詩與遠(yuǎn)方80文化旅游地產(chǎn)特征概念依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目；旅游地產(chǎn)類別旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值文化旅游地產(chǎn)特征旅游地產(chǎn)可分為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。文化旅游地產(chǎn)特征概依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅81國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程產(chǎn)生發(fā)展第一階段產(chǎn)生上世紀(jì)60年代第二階段發(fā)生上世紀(jì)70年代第三階段崛起上世紀(jì)90年代上世紀(jì)60年代——法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。上世紀(jì)70年代——1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域上世紀(jì)90年代——大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。從此，旅游地產(chǎn)掀起了世界投資的熱潮。從城市化的角度來看隨著城市的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護(hù)主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對的是更大的市場空間與機(jī)會(huì)，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價(jià)值。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開始形成一定的市場規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程產(chǎn)生發(fā)展第一階段第二階段第三階段上世紀(jì)682中國旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程萌芽階段1990年以前表現(xiàn)形式案例自然、人文文化旅游地產(chǎn)類觀光旅游項(xiàng)目黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無開發(fā)商進(jìn)行投資，多為政府自行開發(fā)起步階段1990-2000借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項(xiàng)目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展宏村、清明上河園華僑城、中坤等開始起步發(fā)展快速發(fā)展階段2001-2010商業(yè)與主題公園性形式 地產(chǎn)綜合類啟蒙發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂世界華僑城、宋城集團(tuán)、華強(qiáng)等爆發(fā)增長階段2011-至今 主題公園類、地產(chǎn)類項(xiàng)目爆發(fā)式增長云南華僑城、雅居樂清水灣華僑城、雅居樂、萬達(dá)、龍湖等紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)中國旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程萌芽階段表現(xiàn)案例自然、人文文化旅黃山、海83文化旅游地產(chǎn)營運(yùn)特征序號項(xiàng)目類別選址規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素功能運(yùn)營模式風(fēng)險(xiǎn)要素發(fā)展趨勢1傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強(qiáng)勢類城市郊區(qū)、農(nóng)村跨幅較大（500畝以下~5000畝）自然資源、歷史文化休閑、度假、居住借旅游促地產(chǎn)、先旅游后地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)發(fā)展相結(jié)合政策管控、管理團(tuán)隊(duì)水平；投資風(fēng)險(xiǎn)一般，相對可控傳統(tǒng)景區(qū)市場飽和，景區(qū)外開發(fā)2傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源借勢類城市郊區(qū)5000畝以上政策、自然資源、經(jīng)濟(jì)居住、度假、休閑、娛樂先規(guī)劃后地產(chǎn)，規(guī)劃吸引人氣，炒熱地產(chǎn)，地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益投入較大，需要極強(qiáng)的資金滾動(dòng)開發(fā)能力及項(xiàng)目開發(fā)次序的全盤把控能力以符合現(xiàn)代人生活及消費(fèi)訴求打造休閑度假+地產(chǎn)3主題公園類城市郊區(qū)1000~5000畝文化產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)休閑、娛樂借旅游產(chǎn)品實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，利用相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效益投資較大，運(yùn)營成本較高，競爭壓力巨大主題公園引進(jìn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作4借古文化類城市郊區(qū)、農(nóng)村500~1000畝歷史文化休閑、娛樂以景區(qū)門票收入為主、通過文藝演出、商業(yè)等增加其附加值受政策影響大借歷史或自然資源，保護(hù)性復(fù)合開發(fā)5文化商業(yè)街城市中心500畝以下政策、歷史文化、經(jīng)濟(jì)休閑、娛樂、購物采用只租不售的運(yùn)營模式，統(tǒng)一經(jīng)營管理回收周期較長，避免短見行為對旅游型商業(yè)的擠出效應(yīng)文化內(nèi)涵主導(dǎo)，目的地型開發(fā)6文化度假酒店城市郊區(qū)、農(nóng)村500畝以下自然資源、歷史文化度假采用全部持有，統(tǒng)一經(jīng)營管理或采取部分產(chǎn)權(quán)出售以緩解投資壓力前期投入較大，運(yùn)營管理成本較高，盈利方式單一，對沖風(fēng)險(xiǎn)能力較低文化內(nèi)涵主導(dǎo)，目的地型開發(fā)文化旅游地產(chǎn)營運(yùn)特征序號項(xiàng)目類別選址規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素功能運(yùn)營模式84文化旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)特點(diǎn)一：文化旅游地產(chǎn)占地及建筑規(guī)模大，前期投入大，投資周期長，在選址上逐漸遠(yuǎn)離城市，文化和自然資源是發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素，運(yùn)營模式多樣化，延伸開發(fā)是其重要的盈利模式，未來發(fā)展主要向綜合、復(fù)合型項(xiàng)目發(fā)展。特點(diǎn)二：文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，以景觀資源為依托，注重文化價(jià)值的挖掘，景點(diǎn)為基礎(chǔ)與主要賣點(diǎn)，產(chǎn)品以別墅、洋房、酒店為主，公共配套設(shè)施齊全，類型多。政策性強(qiáng)，政府對項(xiàng)目的影響大。特點(diǎn)三：開發(fā)模式主要是先由政府或開發(fā)商針對旅游景區(qū)的直接開發(fā)，一定的時(shí)機(jī)，依托旅游景點(diǎn)，以此為品牌賣點(diǎn)，多功能復(fù)合開發(fā)。文化旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)特點(diǎn)一：文化旅游地產(chǎn)占地及建筑規(guī)模大，前85旅游度假地的基本類型高山雪原型度假地以滑雪場為基礎(chǔ)，并供給登山、攀巖、跳傘、徒步、日光浴、森林浴、冰川科考等旅游產(chǎn)品。依托的主要度假旅游資源是氣候氣象、山地的地形和生態(tài)環(huán)境。海濱海島型度假地以海濱浴場為基礎(chǔ)，并供給海水浴、沙浴、陽光浴、沖浪、潛水、海洋科考等旅游產(chǎn)品。依托的是“3S”旅游資源，度假地的生態(tài)環(huán)境、餐飲和服務(wù)也是有吸引力的度假旅游資源。溫泉療養(yǎng)型度假地以溫礦泉浴療場為基礎(chǔ)，主要分布在山地。依托的主要度假旅游資源是溫礦泉水、良好的生態(tài)環(huán)境、有特色的餐飲與服務(wù)及接待設(shè)施。旅游度假地的基本類型高山雪原型度假地以滑雪場為基礎(chǔ)，并供給登86以水上活動(dòng)、山地旅游為主，提供游泳、跳水、滑艇、登山、騎馬、徒步等旅游產(chǎn)品。依托的主要度假旅游資源是山川湖泊。內(nèi)陸湖泊山水型度假地鄉(xiāng)村田園型度假地以鄉(xiāng)村田園風(fēng)光為依托，開展民間節(jié)慶、鄉(xiāng)間騎馬、網(wǎng)球、高爾夫球、農(nóng)家體驗(yàn)等度假活動(dòng)。依托的主要度假旅游資源是鄉(xiāng)村田園風(fēng)光、良好的生態(tài)環(huán)境和鄉(xiāng)村特色餐飲。流動(dòng)的度假地以游船、游輪和豪華的旅游列車等現(xiàn)代交通工具為依托進(jìn)行的度假活動(dòng)。以水上活動(dòng)、山地旅游為主，提供游泳、跳水、滑艇、登山、騎馬、87小結(jié)：以上是度假旅游地的6大類型從這6類度假旅游地依托的度假旅游資源來看度假旅游資源主要由觀賞游憩資源、生態(tài)環(huán)境資源、服務(wù)設(shè)施服務(wù)水平、餐飲及其環(huán)境、娛樂項(xiàng)目幾個(gè)方面組成。小結(jié)：以上是度假旅游地的6大類型88文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)投資大景點(diǎn)建設(shè)、酒店、餐飲服務(wù)、實(shí)景演出……每一個(gè)都投資巨大投資期長建設(shè)期和運(yùn)營期比較長回收慢回收期長靠門票、衍生品或配套服務(wù)回收，細(xì)水長流，回收期漫長無形資產(chǎn)軟件投資比例較大文旅項(xiàng)目的無形資產(chǎn)和軟件投資比例較大，資產(chǎn)沉沒風(fēng)險(xiǎn)較大。1234總結(jié)：文旅產(chǎn)業(yè)看起來高大上，投資卻猶如生病，“病來如山倒，病去如抽絲”。商業(yè)模式的合理設(shè)計(jì)和投融資有效搭配，是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)投資大景點(diǎn)建設(shè)、酒店、餐飲服務(wù)、實(shí)景演出…89第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什90旅游度假的主體是中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層度假時(shí)代的到來是度假成熟的標(biāo)志01中國社會(huì)科學(xué)院研究成果認(rèn)為，到2020年全國中產(chǎn)階層的比重可達(dá)38%左右。2014年，全球知名咨詢公司麥肯錫的報(bào)告認(rèn)為，到2022年，中國中產(chǎn)階級的數(shù)量將達(dá)到6.3億。瑞士信貸銀行發(fā)布的《全球財(cái)富報(bào)告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)到1.09億人，超越美國的9200萬人、日本的6200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。中國中產(chǎn)階級的崛起是度假時(shí)代來臨的基礎(chǔ)。旅游度假的主體是中產(chǎn)階層01中國社會(huì)科學(xué)院研究成果認(rèn)為，到291在消費(fèi)水平上度假消費(fèi)有著中高端的消費(fèi)特征02表現(xiàn)在度假者對度假地的設(shè)施水平和食、住、娛樂等接待服務(wù)要求較高，在目的地長時(shí)間停留，拉升了度假的整體消費(fèi)水平。Agde（法國“裸鎮(zhèn)”——阿德格角）為法國著名的海濱度假區(qū)，來此度假的游客一般自己擁有游艇和度假港口別墅。度假者除了購置度假物業(yè)與游艇之外，平時(shí)還需要出錢給技師，對游艇進(jìn)行日常的維護(hù)和保養(yǎng)，另外?？康拇a頭也需要高額的租賃費(fèi)用。在消費(fèi)水平上02表現(xiàn)在度假者對度假地的設(shè)施水平和食、住、娛樂92行為方式上度假有著“點(diǎn)對點(diǎn)、以度假目的地為大本營的輪軸式”模式03度假者行為目標(biāo)明確，直接從居住地出發(fā)到達(dá)度假目的地開展度假活動(dòng)，呈現(xiàn)出“點(diǎn)對點(diǎn)”的直線特征，在居住地與度假目的地之間甚少停留。到達(dá)度假目的地后，度假者的行為特征往往呈現(xiàn)出以住宿地為中心向四周進(jìn)行輻射狀空間位移的特點(diǎn)。行為方式上03度假者行為目標(biāo)明確，直接從居住地出發(fā)到達(dá)度假目93度假市場以家庭為主現(xiàn)在不存在所謂的“商務(wù)度假”市場了04度假的主要組織方式為家庭、朋友式散客，家庭是度假最主要的目標(biāo)市場?！吧虅?wù)”不是度假的目標(biāo)市場，真正的度假應(yīng)當(dāng)是完全拋卻工作的，而“商務(wù)”是以商業(yè)洽談、商業(yè)往來為目的的社會(huì)交往，不脫離工作，“商務(wù)度假”是工作的一部分，與度假的動(dòng)機(jī)、目的根本相悖。度假市場以家庭為主04度假的主要組織方式為家庭、朋友式散客，94在活動(dòng)內(nèi)容方面度假的康樂活動(dòng)往往多為豐富的自助活動(dòng)項(xiàng)目05康樂活動(dòng)與純粹的娛樂消遣有別；名副其實(shí)的康樂活動(dòng)是增進(jìn)健康快樂的；因此，度假生活往往與健身、養(yǎng)生、戶外運(yùn)動(dòng)這些活動(dòng)密不可分。在活動(dòng)內(nèi)容方面05康樂活動(dòng)與純粹的娛樂消遣有別；95在服務(wù)水平上度假地服務(wù)和度假活動(dòng)有著較高的專業(yè)化特征06

從狹義的意義上來理解，度假本是一種在異地短暫的專業(yè)化的生活方式。度假者離開常住地，為了獲得新的生活體驗(yàn)，會(huì)選擇異于其日常生活的度假地，且與日常生活要求相比有較高的專業(yè)化活動(dòng)和專業(yè)化服務(wù)水平。度假地服務(wù)的專業(yè)化表現(xiàn)：度假產(chǎn)品的專業(yè)化與度假服務(wù)的專業(yè)化兩方面。而度假生活的深度體驗(yàn)往往也與專業(yè)化的裝備相聯(lián)系。在服務(wù)水平上06 從狹義的意義上來理解，度假本是一種在異地短96對度假產(chǎn)品的要求度假產(chǎn)品建設(shè)水平直接決定了度假生活的質(zhì)量07

對環(huán)境、氣候條件要求高。氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量水質(zhì)量好，森林覆蓋率大，是度假者的基本要求。游樂、娛樂、康樂產(chǎn)品類型多樣。宜老、宜少各類產(chǎn)品，適宜不同家庭、不同年齡度假者的選擇。專業(yè)化的度假生活和深度的體驗(yàn)。如提供高爾夫、游艇、帆船的技術(shù)培訓(xùn)和裝備等度假地場景和氛圍的營造十分重要。舒適、精致、人性化和時(shí)尚感。舒適的環(huán)境、精致的設(shè)施、人性化服務(wù)、時(shí)尚化的感受，是度假產(chǎn)品富有生命力和持續(xù)吸引力的關(guān)鍵。對度假產(chǎn)品的要求07 對環(huán)境、氣候條件要求高。氣候宜人，環(huán)境97中產(chǎn)階層度假時(shí)代以家庭為主要度假單位，這對度假酒店設(shè)計(jì)提出了革命性的要求。度假酒店的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)破除以“標(biāo)間”設(shè)計(jì)為主的定勢思維，向度假公寓的設(shè)計(jì)方向發(fā)展。度假公寓的客房單元設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)照顧到家庭度假的特點(diǎn)及需要，重視家庭生活的功能需求，從而迎合度假者換一個(gè)地方生活的度假理念和行為方式。度假地的發(fā)展會(huì)帶來度假地產(chǎn)的發(fā)展，但是度假地產(chǎn)是果不是因，只有度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，度假地產(chǎn)才能良性發(fā)展。而度假地產(chǎn)的發(fā)展又以度假公寓為主要形態(tài)，度假公寓大量需求的存在又是以中產(chǎn)階層度假時(shí)代的到來為前提的，離開了這些條件，度假地產(chǎn)就會(huì)成為泡沫。旅游度假促進(jìn)旅游地發(fā)展中產(chǎn)階層度假時(shí)代以家庭為主要度假單位，這對度假酒店設(shè)計(jì)提出了98第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ文旅地產(chǎn)的運(yùn)營Ⅳ旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什99以人文本

精準(zhǔn)定位——你的項(xiàng)目為哪些人服務(wù)？

需求導(dǎo)向——他們有什么需求？

實(shí)事求是——如何滿足他們的需求？以人文本精準(zhǔn)定位——你的項(xiàng)目為哪些人服務(wù)？100從“六要素”到“十二要素”創(chuàng)造讓客戶‘尖叫’的產(chǎn)品

全球一體化——旅游的地域性屬性和全球性選擇

零邊際成本——移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，信息獲取成本趨近于零

去偽存“真”——原真的美，道德就是競爭力從“六要素”到“十二要素”全球一體化——旅游的地域性屬性和101文化旅游產(chǎn)業(yè)是集成式立體多維產(chǎn)業(yè)鏈樂視的例子：”無破界·不創(chuàng)新”，打破藩籬的創(chuàng)新，帶來鮮活的內(nèi)容體驗(yàn)“旅游+”衍生多樣性創(chuàng)新業(yè)態(tài)旅游要放在“+新型城鎮(zhèn)化+城鄉(xiāng)一體化+全域景區(qū)化+體育運(yùn)動(dòng)”的大視野中形成共生跨界融合文化旅游產(chǎn)業(yè)是集成式立體多維產(chǎn)業(yè)鏈跨界融合102團(tuán)隊(duì)所有成功的項(xiàng)目都是運(yùn)營的成功運(yùn)營思維必須貫穿在“前期謀劃—建設(shè)實(shí)施—開業(yè)運(yùn)營”全過程，通過運(yùn)營，不斷糾錯(cuò)優(yōu)化運(yùn)營成功的關(guān)鍵是人——你和你的團(tuán)隊(duì)文旅項(xiàng)目運(yùn)營“1+8”要素運(yùn)營團(tuán)隊(duì)質(zhì)量控制企業(yè)文化財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)激勵(lì)商業(yè)模式計(jì)劃執(zhí)行資金資產(chǎn)營銷推廣團(tuán)隊(duì)所有成功的項(xiàng)目都是運(yùn)營的成功文旅項(xiàng)目運(yùn)營“1+8”要素運(yùn)103回歸生活我們不只做旅游，那只是我們生活的一部分人性的回歸誠信正直善良平和的人性，寬容包容從容雍容的人性，實(shí)事求是追求真理的人性?；貧w到平常淡定的生活、積極健康的精神狀態(tài)、和諧向上的社會(huì)關(guān)系?？沙掷m(xù)發(fā)展是必須能滿足當(dāng)代的需要，同時(shí)不損及未來世代滿足其需要之發(fā)展，資源和環(huán)境的可持續(xù)是首要條件?；貧w到為人服務(wù)，而不是為權(quán)力服務(wù)或?yàn)橘Y本服務(wù)，體現(xiàn)人性的真善美，傳承中國的文化，詮釋生活的真諦?；貧w到社會(huì)責(zé)任感和職業(yè)榮譽(yù)感，利用專業(yè)技術(shù)手段，維護(hù)社會(huì)公平，恢復(fù)人性尊嚴(yán)，體現(xiàn)社會(huì)大利。生活的回歸環(huán)境的回歸人本的回歸專業(yè)的回歸回歸生活人性的誠信正直善良平和回歸到平常淡定的可持續(xù)發(fā)展是必104第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什么Ⅱ旅游度假消費(fèi)行為特征Ⅲ如何運(yùn)作文旅地產(chǎn)Ⅳ文旅地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景Ⅴ第一章文旅地產(chǎn)基本概況先從旅游度假火爆數(shù)據(jù)說起Ⅰ文旅地產(chǎn)是什105機(jī)遇第三次消費(fèi)革命浪潮第一次消費(fèi)革命1從吃穿到用（家電）的消費(fèi)升級第二次消費(fèi)革命2從用到住和行（房地產(chǎn)+汽車）的消費(fèi)升級第三次消費(fèi)革命3從物質(zhì)需求到精神需求的消費(fèi)升級第三次消費(fèi)革命將持續(xù)至少10年以上，為旅游、健康、文化娛樂產(chǎn)業(yè)帶來巨大機(jī)遇。機(jī)遇第一次消費(fèi)革命1從吃穿到用（家電）的消費(fèi)升級第二次消費(fèi)革106中國旅游業(yè)發(fā)展的宏觀趨勢1旅游將成為人們一種新的生活方式2旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將不斷提高3旅游業(yè)經(jīng)營將實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化和國際化，旅游業(yè)競爭將進(jìn)一步加4旅游服務(wù)將走向個(gè)性化5旅游的方式將由團(tuán)體轉(zhuǎn)向散客6傳統(tǒng)的觀光旅游將讓位于度假旅游7無主題旅游向主題旅游轉(zhuǎn)化8旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展將成為未來旅游業(yè)發(fā)展所追求的永恒主題9生態(tài)旅游將成為一種新的旅游潮流10中國將成為世界第一旅游大國中國旅游業(yè)發(fā)展的宏觀趨勢1旅游將成為人們一種新的生活方式21072015年以來文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)客時(shí)代運(yùn)營NO.1資本化運(yùn)作，未來重視服務(wù)、持續(xù)運(yùn)營、長線投入的真旅游、真地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長期價(jià)值的資本化運(yùn)營將成為主流。通過導(dǎo)入經(jīng)營與管理資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)的持續(xù)使用，并通過運(yùn)營在不斷變化市場中獲得即時(shí)價(jià)值，從而使得再次交易成為可能。市場NO.2生活化革新，在當(dāng)前內(nèi)容主導(dǎo)、模式主導(dǎo)和服務(wù)主導(dǎo)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，從原來的“賣房機(jī)器”向“生活方式的綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)開發(fā)上應(yīng)更多地關(guān)注消費(fèi)者綜合價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，結(jié)合生活方式變革進(jìn)行的跨界融合、鏈條延伸、戰(zhàn)略布局才是最有持續(xù)性和生命力的。企業(yè)NO.32015年以來文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)客時(shí)代運(yùn)營NO.1108多元化升級，定制化。隨著需求個(gè)性化的崛起，定制化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將成為潮流。除戶型的定制外，文化產(chǎn)品、休閑設(shè)施、公共空間等也可以成為定制選擇。產(chǎn)品影視、海洋、動(dòng)漫、汽車等綜合游憩類主題公園將進(jìn)一步發(fā)展，都市文化類旅游綜合體品質(zhì)將進(jìn)一步提升，旅游小鎮(zhèn)、城郊旅游綜合體將全面崛起，文化性、生態(tài)性、生活性、體驗(yàn)性特色更加突出。多元化文旅地產(chǎn)的復(fù)合性將進(jìn)一步凸顯，其與商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、環(huán)保地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等將進(jìn)一步結(jié)合。復(fù)合化數(shù)字化智能社區(qū)、數(shù)字化監(jiān)控、科技化革新、智慧化營銷等將進(jìn)一步深化.智慧化多元化升級，定制化。隨著需求個(gè)性化的崛起，定制化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目109文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景2011年以來，中國進(jìn)入了爆發(fā)式增長階段，文化旅游地產(chǎn)在全國興起，全國各地爭相打出文化旅游地產(chǎn)概念，眾多實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，競爭格局初顯。

旅游地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢預(yù)計(jì)中國的旅游高速發(fā)展期為未來的10~15年保守估計(jì)，中國旅游地產(chǎn)的市場